УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №284/204/25 Головуючий у 1-й інст. Піщуліна І. С. 
Категорія 18 Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М., 
суддів: Шалоти К.В., Павицької Т.М.,
за участі секретаря судового засідання Ковальчук М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №284/204/25 за позовом  ОСОБА_1 до Народицької селищної ради Житомирської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки
за апеляційною скаргою Народицької селищної ради Житомирської області
на рішення Народицького районного суду Житомирської області від 23 грудня 2025 року, яке ухвалене під головуванням судді Піщуліної І.С. у с-щі Народичі,

у с т а н о в и в:

У березні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Народицької селищної ради Житомирської області. Просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 березня 2016 року №87, кадастровий номер 1108415318237:01:001:0008, та скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, площею 0,6557 га, кадастровий номер 1108415318237:01:001:0008, здійснену на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про інше речове право 17863872, дата державної реєстрації 01 грудня 2016 року, державний реєстратор: Казьмірик Роза Іванівна, Управління економічного розвитку і торгівлі Народицької районної державної адміністрації Житомирської області.
Позов обґрунтований тим, що ухвалою Житомирського окружного адміністративного суду від 30 травня 2024 року в справі №240/9948/24 відмовлено у відкритті провадження та роз`яснено, що розгляд справи за позовом ОСОБА_1 до Народицької селищної територіальної громади про визнання дій протиправними та скасування державної реєстрації віднесено до юрисдикції загального суду. Договір від 01 березня 2016 року №87, який зареєстрований в Державному реєстрі, ОСОБА_1 підписаний не був із причини, яка є підставою для відмови в підписанні протиправної угоди, протиправність якої підтверджується витягом із Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру. Відповідно до витягу з ДЗК вид використання земельної ділянки В.03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Цей вид використання відноситься до категорії земель: земельні ділянки громадської забудови (земельні ділянки, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідницьких закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування. Цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, земельної ділянки, що є іншою зовсім протилежною категорією, з чого можна дійти висновку про наявність правових підстав для відмови укладання угоди. Вказане також тягне за собою некоректність розрахунку нормативно-грошової оцінки вказаної земельної ділянки та відповідно і розрахунку орендної цінової оплати від Народицької селищної територіальної громади, як орендодавця, та відповідно всі нарахування з орендної плати, що були нараховані, будуть такими, що містять помилки та невідповідність до правових норм закону, тобто незаконними. 

Рішенням Народицького районного суду Житомирської області від 23 грудня 2025 року позов задоволений частково. Скасовано державну реєстрації права оренди земельної ділянки, площею 0,6557 га, кадастровий номер 1823755100:01:001:0008, що знаходиться по АДРЕСА_1 , номер запису про інше речове право 17863872, здійснену на підставі рішення державного реєстратора Управління економічного розвитку і торгівлі Народицької районної державної адміністрації Житомирської області Казьмірик Рози Іванівни, номер запису про інше речове право 17863872, дата державної реєстрації 01 грудня 2016 року, згідно з договором оренди №87 від 01 березня 2016 року, орендодавець – Народицька селищна рада, орендар – ОСОБА_1 . У задоволенні решти позовних вимог відмовлено за безпідставністю. Вирішено питання судового збору.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, відповідач Народицька селищна рада Житомирської області подала апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову до Народицької селищної ради про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Доводи апеляційної скарги аргументовані тим, що суд першої інстанції неправильно витлумачив абзац 7 частини другої ст.12 Закону України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» та не застосував ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку, що укладення договору, предметом якого була передача в строкове платне користування земельної ділянки, розташованої в зоні безумовного (обов`язкового) відселення, для розміщення та експлуатації на ній основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, суперечить законодавству, чинному на момент його укладання. Народицька селищна рада є власником спірної земельної ділянки з кадастровим номером 1823755100:01:001:0008, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується наявним у матеріалах справи витягом із Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0000883872025 від 02 травня 2025 року. Виключно Народицька селищна рада, як власник земельної ділянки з кадастровим номером 1823755100:01:001:0008, має право розпоряджатися вказаною земельною ділянкою, в т.ч. передавати її в оренду. Згідно з Переліком населених пунктів, віднесених до зон радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи, який є додатком №1 до постанови Кабінету Міністрів УРСР від 23 липня 1991 року №106, смт.Народичі віднесено до зони безумовного (обов`язкового) відселення. Якщо розбирати норму абз.7 частини другої ст.12 Закону України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи», то у зонах відчуження та безумовного (обов`язкового) відселення забороняється не саме ведення сільськогосподарської, лісогосподарської, виробничої та іншої діяльності, а також будівництво, а ведення вказаних видів діяльності та будівництво без спеціального дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері управління зоною відчуження та зоною безумовного (обов`язкового) відселення. У зонах відчуження та безумовного (обов`язкового) відселення за наявності спеціального дозволу Державного агентства України з управління зоною відчуження дозволено ведення діяльності, зокрема розміщення та експлуатацію основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Оскільки у зонах відчуження та безумовного (обов`язкового) відселення дозволено ведення діяльності за наявності спеціального дозволу Державного агентства України з управління зоною відчуження, то Народицька селищна рада, як власник спірної земельної ділянки, мала всі правові підстави передати цю земельну ділянку в оренду позивачу для провадження діяльності, пов`язаної з розміщенням та експлуатацією на ній основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. В свою чергу, позивач до початку провадження такої діяльності на спірній земельній ділянці зобов`язаний був отримати спеціальний дозвіл від ДАЗВ. Відповідно до норм законодавства право Народицької селищної ради на передачу позивачу в оренду спірної земельної ділянки не ставиться в залежність від дотримання позивачем свого обов`язку щодо отримання в Державному агентстві України з управління зоною відчуження спеціального дозволу на провадження відповідного виду діяльності. Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що укладення договору, предметом якого була передача в строкове платне користування земельної ділянки, розташованої в зоні безумовного (обов`язкового) відселення, для розміщення та експлуатації на ній основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, суперечить законодавству, чинному на момент його укладання. З матеріалів справи вбачається, що на спірній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна: нежитлова будівля плющівки-гаража цеху рідких дріжджів, площею 655,8 кв.м, адреса: АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 . Дані обставини підтверджуються Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №461366357 від 23 січня 2026 року. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04 грудня 2018 року в справі №910/18560/16, від 03 квітня 2019 року в справі №921/158/18, від 22 червня 2021 року в справі №200/606/18, від 31 серпня 2021 року в справі №903/1030/19, від 20 липня 2022 року в справі №923/196/20). Позивач є законим власником об`єкту нерухомого майна: нежитлової будівлі плющівки-гаража-цеху рідких дріжджів, площею 655,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , яке розташовано на спірній земельній ділянці, а тому лише позивач, як власник цього нерухомого майна, має право користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. У Народицької селищної ради були відсутні правові підстави для відмови у надані позивачу, як власнику нерухомого майне, в оренду спірної земельної ділянки, на якій це майно розташовано. Водночас, якщо б Народицька селищна рада відмовила у надані позивачу, як власнику нерухомого майне, в оренду спірної земельної ділянки, на якій це майно розташовано, це призвело б до неможливості нормального господарського використання позивачем належного йому об`єкта нерухомого майно, та як наслідок й до порушення права власності позивача на вказаний об`єкт нерухомого майна.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін. 
При цьому покликається на те, що суд першої інстанції обґрунтовано визнав, що оспорюваний договір суперечить імперативним нормам закону. Судова практика Верховного Суду підтверджує, що державна реєстрація не легалізує правочин, який суперечить закону. Незалежно від підписання, сплати коштів або наявності запису в реєстрі, договір є нікчемним з моменту його укладення. Наявність або відсутність дозволу ДАЗВ не впливає на нікчемність договору. Суд першої інстанції правильно встановив правочин нікчемним. Посилання скаржника на ст.120 ЗК України та ст.377 ЦК України є безпідставним. Ці норми застосовуються лише у випадках законного обігу земельної ділянки та відсутності спеціальних заборон. У цій справі діє спеціальний режим зони відселення, а тому загальні норми не можуть переважати спеціальні. Селищна рада діяла поза межами повноважень, що саме по собі є підставою для нікчемності правочину. Суд першої інстанції двічі витребував оригінал договору. Скаржник його не надав, пославшись на втрату. Це ставить під сумнів сам факт належного укладення правочину та підтверджує недобросовісність відповідача. Навіть за наявності договору він залишався б нікчемним.

У судовому засіданні, представник відповідача Фомичев О.В. апеляційну скаргу підтримав та просить її задовольнити, - рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Позивач ОСОБА_1 апеляційну скаргу не визнав, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що ОСОБА_2 є власником нежитлової будівлі плющівки-гаражу-цеху рідких дріжджів, площею 655,8 кв.м, розташованої по АДРЕСА_1 (а.с.30 зворот,158 т.1).

Народицькою селищною радою та ОСОБА_1 01 січня 2016 року укладений попередній договір оренди землі №83, за умовами якого останньому на підставі рішення Народицької селищної ради від 31 грудня 2015 року №103 було надано в строкове платне користування земельну ділянку для промислового використання, площею 700 кв.м, яка знаходиться по АДРЕСА_1 (а.с.164 т.1). Цей договір діяв до оформлення технічної документації або проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та укладання, реєстрації основного договору оренди.

Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки, який є додатком до попереднього договору оренди, 01 січня 2016 року Народицька селищна рада передала, а ОСОБА_1 прийняв земельну ділянку, обумовлену попереднім договором.

Між Народицькою селищною радою (орендодавцем) та ОСОБА_1 (орендарем) 01 березня 2016 року укладений договір оренди землі №87, згідно з яким позивач на основі рішення третьої сесії Народицької селищної ради від 24 лютого 2016 року №132 прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, площею 0,6557 га, кадастровий номер 1823755100:01:001:0008, що знаходиться по АДРЕСА_1 (а.с.4-6 т.1). Землі, які використовуються для промислового використання: 0,6557 га (п.2 цього договору). На цій земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, яке є власністю орендаря, а саме: нежитлова будівля плющівки-гаража-цеху рідких дріжджів (п.3 цього договору). 

Цього ж дня на підставі акта прийому-передачі земельної ділянки, який є додатком до договору оренди, уповноважена особа відповідача передала, а позивач прийняв земельну ділянку, площею 0,6557 га, що знаходиться по АДРЕСА_1 .

Народицька селищна рада та ОСОБА_1 01 червня 2016 року уклали додаткову угоду №156 до договору оренди землі від 01 березня 2016 року, яка є невід`ємною частиною зазначеного договору оренди, та якою внесені зміни до пункту 9 договору оренди землі щодо розміру орендної плати (а.с.63 т.1).

Відповідно до офіційно оприлюдненого розпорядження Народицького селищного голови від 19 лютого 2016 року №6-од «Про перейменування вулиць в населених пунктах Народицької селищної ради» вулицю Леніна селища Народичі Коростенського району Житомирської області перейменовано на вулицю Свято-Миколаївську.

Держаний реєстратор Управління економічного розвитку і торгівлі Народицької районної державної адміністрації Житомирської області Казьмірик Роза Іванівна 01 грудня 2016 року вчинила державну реєстрацію права оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, площею 0,6557 га, кадастровий номер 1823755100:01:001:0008, що знаходиться по АДРЕСА_1 , номер запису про інше речове право 17863872, на підставі договору оренди землі №87, укладеного 01 березня 2016 року (а.с.30-31 т.1).

Із копії довідки відділу фінансів Народицької селищної ради від 15 квітня 2025 року №35/02-11/2, платіжних доручень №№86,103,129 убачається, що «ДАТ ЛТД ТОВ» сплатило від імені ОСОБА_1 до бюджету територіальної громади орендну плату за землю протягом 2016 року, а саме: 09 червня 2016 року – 8 648,79 грн, 23 листопада 2016 року – 5 059,16 грн, 21 грудня 2016 року – 4 683,60 грн, а всього на суму 18 391,55 грн (а.с.64,144 т.1). 

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01 березня 2016 року №87 та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 0,6557 га, ОСОБА_1 , як на підставу позову, посилався на те, що вказаний договір оренди землі не підписував.

Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно із частиною першою ст.175 ЦПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.

Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини (пункти 4, 5 частини другої ст.175 ЦПК України).

У позовній заяві можуть бути вказані й інші відомості, необхідні для правильного вирішення спору (частина шоста ст.175 ЦПК України).

Отже, позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, яке складається з двох елементів - предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року в справі №487/10128/14-ц).

Особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає в позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта ст.263 ЦПК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі №910/10784/16).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі №761/42030/21, постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі №607/20787/19).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричинених цими діяннями наслідкам (постанови від 05 червня 2018 року в справі №338/180/17, від 11 вересня 2018 року в справі №905/1926/16, від 30 січня 2019 року в справі №569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року в справі №487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року в справі №145/2047/16-ц, від 15 вересня 2020 року в справі №469/1044/17, від 26 січня 2021 року в справі №522/1528/15-ц, від 16 лютого 2021 року в справі №910/2861/18, від 15 червня 2021 року в справі №922/2416/17, від 22 червня 2021 року в справах №334/3161/17 і №200/606/18, від 29 червня 2021 року в справі №916/964/19, від 31 серпня 2021 року в справі №903/1030/19, від 26 жовтня 2021 року в справі №766/20797/18, від 23 листопада 2021 року в справі №359/3373/16-ц, від 14 грудня 2021 року в справі №643/21744/19, від 25 січня 2022 року в справі №143/591/20, від 08 лютого 2022 року в справі №209/3085/20, від 13 липня 2022 року в справі №363/1834/17, від 14 грудня 2022 року в справі №477/2330/18).

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі №916/1415/19, від 26 січня 2021 року в справі №522/1528/15-ц, від 08 лютого 2022 року в справі №209/3085/20). 

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі №910/3009/18).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі №916/1415/19).

Якщо обраний позивачем спосіб захисту порушеного права враховує зміст порушеного права, характер його порушення, наслідки, які спричинило порушення, правову мету, якої прагне позивач, обставини, наслідки порушення, такий спосіб захисту відповідає властивості (критерію) належності. Іншою не менш важливою, окрім належності, є така властивість (критерій) способу захисту порушених прав та інтересів, як ефективність можливість за наслідком застосування засобу захисту відновлення, наскільки це можливо, порушених прав та інтересів позивача. Ефективним є спосіб захисту, який забезпечує відновлення порушеного права позивача (спричиняє потрібні результати) без необхідності вчинення інших дій з метою захисту такого права, повторного звернення до суду задля відновлення порушеного права. Тобто спосіб захисту, який виходячи з характеру спірних правовідносин та обставин справи здатен призвести до відновлення порушених, невизнаних або оспорюваних прав та інтересів (має найбільший ефект у відновленні). Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 лютого 2024 року в справі №910/2592/19).

Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно з частиною другою ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною першою ст.4, частиною першою ст.5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 2 частини першої ст.208 ЦК України визначено, що у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою ст.206 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої ст.203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Велика Палата Верховного Суду в зазначеній постанові констатувала, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року в справі №145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року в справі №227/3760/19, від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17).

Ураховуючи викладене вище, у задоволенні позовної вимоги про визнання договору оренди землі недійсним слід відмовити з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту, а не з підстав, що волевиявлення позивача не було вільним або не відповідало його внутрішній волі.

Скасовуючи державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, суд першої інстанції виходив із того, що укладення договору, предметом якого була передача в строкове платне користування земельної ділянки, розташованої в зоні безумовного (обов`язкового) відселення, для розміщення та експлуатації на ній основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, суперечить законодавству, чинному на момент його укладання.

Разом із тим, колегія суддів звертає увагу, що вимога про скасування за позивачем державної реєстрації права оренди земельної ділянки є похідною вимогою, яка залежить від задоволення основної позовної вимоги.

Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

Згідно з пунктом 2 частини другої, частиною третьою ст.49 ЦПК України, крім прав та обов`язків, визначених у ст.43 цього Кодексу, позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження. До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що процесуальним законом не передбачено права позивача на подання заяв (клопотань) про «доповнення» або «уточнення» позовних вимог. Тому в разі надходження до суду однієї із зазначених заяв (клопотань) останній, виходячи з її змісту, а також змісту раніше поданої позовної заяви та конкретних обставин справи, повинен розцінювати її як: подання іншого (ще одного) позову, чи збільшення або зменшення розміру позовних вимог, чи об`єднання позовних вимог, чи зміну предмета або підстав позову. При цьому при поданні вказаних заяв (клопотань) позивач має дотримуватися правил вчинення відповідної процесуальної дії, недодержання яких тягне за собою процесуальні наслідки, передбачені ЦПК України.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 листопада 2021 року в справі №405/3360/17.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 лютого 2024 року в справі №990/150/23 зазначила, що, звертаючись до суду, позивач самостійно визначає в позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, в тому числі щодо матеріально-правового інтересу в спірних відносинах.

Отже, суд не наділений повноваженнями визначати спосіб захисту порушеного права на стадії відкриття провадження, оскільки саме позивач наділений правом на звернення та обов`язком визначення способу захисту.

Із матеріалів справи слідує, що суд першої інстанції задовольнив вимогу про скасування за позивачем державної реєстрації права оренди земельної ділянки з підстав, які не були заявлені позивачем у позовній заяві, що прямо заборонено положеннями процесуального права, оскільки відповідно до ст.43 ЦПК України лише позивач наділений повноваженнями щодо визначення та зміни підстав поданого позову.

Виходячи із викладеного вище, колегія суддів рішення суду першої інстанції скасовує та ухвалює нове про відмову в задоволенні позову, що узгоджується з положеннями ст.376 ЦПК України.

Відповідно до ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Виходячи з положень ст.141 ЦПК України, колегія суддів стягує з ОСОБА_1 на користь Народицької селищної ради Житомирської області 2 906,88 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу Народицької селищної ради Житомирської області задовольнити.
Рішення Народицького районного суду Житомирської області від 23 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову до Народицької селищної ради Житомирської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Народицької селищної ради Житомирської області 2 906,88 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення – 10 липня 2026 року.

Головуюча Судді: