ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 липня 2026 року 
м. Київ
справа № 640/9548/21
адміністративне провадження № К/990/19113/26 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:
судді-доповідача Блажівської Н.Є.,
суддів: Білоуса О.В., Желтобрюх І.Л.,
за участі: 
секретаря судового засідання Бенчук О.О.,
представника Позивача -Бовкуна В.І.,
представника Відповідача -Ліщук О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засідання касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ЦЕНТР "ПОДІЛ"
на рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 1 серпня 2025 року (суддя: Дорошенко Н.О.)
та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 20 січня 2026 року (судді: Беспалов О. О., Ключкович В.Ю., Грибан І.О.)
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ЦЕНТР "ПОДІЛ" 
до Головного управління ДПС у м. Києві 
про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень,

У С Т А Н О В И В:
1. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю «Бізнес Центр «Поділ» (далі також - Позивач, Товариство, ТОВ «БЦ ПОДІЛ») звернулось до суду з позовом до Головного управління ДПС у м. Києві (далі також - Відповідач, ГУ ДПС), у якому просило визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення:
від 19 листопада 2020 року № 000/5053/0703, яким збільшено суму грошового зобов`язання з податку на нерухоме майно; 
від 20 листопада 2020 року № 000/5237/0703 щодо завищення від`ємного значення об`єкта оподаткування податком на прибуток у сумі 17 959 300 грн; 
від 20 листопада 2020 року № 000/5254/0703 про збільшення грошового зобов`язання з податку на прибуток на загальну суму 3 780 401 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Позивач, зокрема, зазначав, що висновки контролюючого органу, викладені в акті перевірки, є безпідставними та ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм податкового законодавства та стандартів бухгалтерського обліку. 
Позивач наголошував, що прибуток від реалізації фінансової інвестиції (корпоративних прав ТОВ «БЦ «Подол») має обчислюватися як різниця між доходом від продажу та собівартістю цієї інвестиції, що становить 100 000 грн, а не повну суму продажу в 10 069 000 грн, як помилково вважає Відповідач.
Крім того, Товариство зауважувало, що ГУ ДПС неправомірно встановило факт «безоплатної передачі» частини площ нерухомого майна, оскільки збільшення площі об`єктів відбулося вже після їх відчуження новим власником внаслідок технічної інвентаризації, що не має відношення до діяльності Позивача.
Також Позивач вказував на наявність арифметичних помилок в акті перевірки при розрахунку загальної площі приміщень та вартості одного квадратного метра, що призвело до неправильного визначення суми податкових зобов`язань. ТОВ «БЦ «Поділ» наполягало, що проведена уцінка основних засобів була цілком законною та підтверджувалася відповідним звітом про оцінку майна
1.2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рівненський окружний адміністративний суд рішенням від 1 серпня 2025 року позовні вимоги задовольнив частково. Суд визнав протиправним та скасував податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у м. Києві від 20 листопада 2020 року № 000/5254/0703 у частині збільшення податкового зобов`язання з податку на прибуток у сумі 17 445,00 грн та застосування штрафних (фінансових) санкцій у сумі 4 361,00 грн, тобто загалом на суму грошового зобов`язання 21 806,00 грн. У решті позовних вимог суд відмовив.
Відмовляючи у задоволенні позову у відповідній частині, суд першої інстанції виходив з такого: 
- контролюючий орган на підставі акту перевірки правильно встановив факти порушень податкового законодавства при формуванні дохідної та витратної частин бухгалтерського і податкового обліку. Позивач безпідставно не включив до складу інших доходів суму реалізованої фінансової інвестиції у розмірі 10 069 000 грн, отриману від продажу корпоративних прав ТОВ «БЦ «ПОДОЛ». Суд відхилив доводи Товариства про необхідність оподаткування лише прибутку (різниці між доходом та собівартістю), оскільки вказані інвестиції взагалі не були відображені у балансі підприємства на кінець звітного періоду;
- вартість різниці між площею нерухомого майна за даними обліку Позивача та даними Державного реєстру речових прав підлягає оподаткуванню як прибуток від безоплатного надання товарів. Суд вказав, що Товариство не надало належних доказів того, що технічні зміни, які призвели до збільшення площі, відбулися вже після відчуження об`єктів новим власником;
- проведена Товариством уцінка основних засобів на суму 17 010 167 грн є неправомірною, оскільки вона здійснена з порушенням вимог Наказу Міністерства фінансів України від 27 квітня 2000 року № 92 «Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби"», зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 18 травня 2000 року за № 288/4509 (далі також - П(С)БО 7 «Основні засоби»). Наданий Позивачем звіт про оцінку мав лише інформативний характер, оскільки експерт не проводив огляд об`єктів через ненадання власником доступу до них.
Суд першої інстанції зазначив, що виявлені під час розгляду справи арифметичні помилки ГУ ДПС при обчисленні вартості нерухомості (враховано на 3 кв.м менше) та штрафних санкцій не спростовують фактів самих правопорушень. Це стало підставою для скасування податкового повідомлення-рішення від 20 листопада 2020 року № 000/5254/0703 лише в частині неправильно розрахованого основного зобов`язання на суму 17 445 грн та штрафу в сумі 4 361 грн (загалом 21 806 грн).
Крім того, суд вказав, що Позивач не спростував висновків перевірки щодо заниження зобов`язань з податку на нерухоме майно у сумі 116 582,49 грн, оскільки факт володіння об`єктами площею 4190,6 кв.м у відповідний період підтверджується Державним реєстром. Також було наголошено, що Позивач не подавав заперечень на акт перевірки та не оскаржував спірні рішення в адміністративному порядку.
Шостий апеляційний адміністративний суд постановою від 20 січня 2026 року рішення суду першої інстанції залишив без змін, погодившись з його висновками у повному обсязі.
При цьому суд апеляційної інстанції, зокрема, зазначив, що аргументи апелянта щодо зміни характеристик нерухомості новим власником спростовуються Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 16 «Витрати» (далі - НП(С)БО 16 «Витрати»), затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 31 грудня 1999 року № 318, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 19 січня 2000 року за № 27/4248атеріалами справи, оскільки реєстраційні номери актів приймання-передачі, за якими було оформлено право власності за новим власником, відрізнялися від тих, на які посилався Позивач. Суд апеляційної інстанції підкреслив, що Позивач не довів наявність об`єктивних причин для радикального зниження вартості майна з 27,75 млн грн до 9,97 млн грн протягом декількох місяців 2019 року.

2. ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
2.1. Доводи Позивача (особи, яка подала касаційну скаргу)
Підставою касаційного оскарження судових рішень Позивач визначив пункти 1, 3, 4 частини четвертої статті 328 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України). 
У касаційній скарзі просить рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 01 серпня 2025 року та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 20 січня 2026 року по справі № 640/9548/21 - скасувати. Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «БІЗНЕС ЦЕНТР «ПОДІЛ» до Головного управління ДПС у м. Києві про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень - задовольнити в повному обсязі або справу направити на новий розгляд до суду першої/апеляційної інстанцій.
2.1.1. Доводи Позивача щодо врахування собівартості фінансової інвестиції при визначенні оподатковуваного прибутку
Позивач зазначає, що наразі відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування підпункту 44.1 пункту 44.6 статті 44, підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 Податкового кодексу України (далі також - ПК України), а також пунктів 5- 7 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 16 «Витрати», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 31 грудня 1999 року № 318, у правовідносинах, пов`язаних із визначенням від`ємного значення об`єкта оподаткування податком на прибуток у разі реалізації фінансової інвестиції, а не безпосереднього продажу нерухомого майна.
На думку Позивача, суди попередніх інстанцій неправильно кваліфікували спірну господарську операцію як отримання доходу або безоплатну передачу майна та не дослідили питання собівартості реалізованої фінансової інвестиції. Позивач стверджує, що відчуження частки у статутному капіталі ТОВ «БЦ «Подол» є реалізацією фінансової інвестиції, а не прямим продажем нерухомості, у зв`язку з чим до спірних правовідносин підлягають застосуванню інші правила бухгалтерського та податкового обліку.
В даному випадку потрібно враховувати не лише дохід 10 069 000 грн, а й інвестицією, яка підтверджується відповідними первинними документами: рішенням засновника, актом внеску, договором продажу частки, які суди формально відхилили лише через не відображення фінансової інвестиції в балансі.
На переконання Позивача, відсутність інвестиції в балансі на кінець року не може бути підставою для ігнорування її собівартості, якщо вона підтверджена первинними документами (рішеннями засновника, актами приймання-передачі).
2.1.2. Доводи Позивача щодо податкових наслідків збільшення площі нерухомості 
За цим епізодом Позивач посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1 та 4 частини четвертої статті 328 КАС України. Зокрема, він стверджує, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків Верховного Суду та неправильно застосував положення підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 ПК України і пункту 7 П(С)БО 15 «Дохід».
На обґрунтування своєї позиції Позивач посилається на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 25 липня 2025 року у справі № 420/4913/19, від 6 листопада 2024 року у справі № 813/2807/17, від 3 квітня 2025 року у справі № 400/2777/21 та від 20 березня 2023 року у справі № 340/3834/21.
На думку Позивача, суди попередніх інстанцій безпідставно погодилися з доводами контролюючого органу про те, що різниця між фактичною та обліковою площею нерухомого майна є безоплатно отриманими активами, що, своєю чергою, призвело до неправильного визначення податкових наслідків.
На обґрунтування своєї позиції Позивач зазначає, що передача нерухомого майна до статутного капіталу товариства не є безоплатною операцією, оскільки здійснюється в обмін на корпоративні права. Відтак така операція має інвестиційний характер і передбачає зустрічне майнове задоволення, що виключає можливість її кваліфікації як безоплатної передачі майна. На думку Позивача, для визнання активу безоплатно наданим необхідною умовою є повна відсутність будь-якої компенсації, тоді як отримання корпоративних прав свідчить про наявність зустрічного надання.
У постановах від 25 липня 2025 року у справі № 420/4913/19 та від 6 листопада 2024 року у справі № 813/2807/17 Верховний Суд зазначив, що умовою для віднесення товарів до безоплатно отриманих платником є передача таких товарів, яка не передбачає грошову або іншу компенсацію.
Верховний Суд в постанові від 3 квітня 2025 року у справі № 400/2777/21 зазначив таке: «Отже, аби вважати певні товари «безоплатно наданими», має бути встановлений, перш за все, факт їх фактичного, реального надання одним суб`єктом іншому. Тобто, відповідні операції мають вчинятися платником фактично, а саме супроводжуватися реальним рухом активів, бути підтвердженими відповідними первинними документами. Варто також навести визначення поняттю постачання товарів - це будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Таким чином, обов`язковою умовою для кваліфікації певної операції саме як постачання товарів є перехід права власності на товари від однієї особи до іншої.
За умови встановлення факту реальної передачі товару від одного суб`єкта до іншого, для встановлення ознаки «безоплатності» необхідно встановити відсутність будь-якої зустрічної компенсації за переданий товар. Якщо ж має місце хоч якась оплата або інша форма відшкодування вартості - такий товар не підпадає під визначення «безоплатно наданого». Отже, для цілей оподаткування безоплатною передачею товарів вважаються ситуації, коли отримувач набуває права власності на відповідні товари без жодної оплати.».
У свою чергу Верховний Суд в постанові від 20 березня 2023 року у справі №340/3834/21 зазначив таке: «Так, відповідно до підпункту 14.1.81 пункту 14.1 статті 14 ПК України інвестиції - господарські операції, які передбачають придбання основних засобів, нематеріальних активів, корпоративних прав та/або цінних паперів в обмін на кошти або майно. Інвестиції поділяються на: а) капітальні інвестиції - господарські операції, що передбачають придбання
будинків, споруд, інших об`єктів нерухомої власності, інших основних засобів і нематеріальних активів, що підлягають амортизації відповідно до норм цього Кодексу;
б) фінансові інвестиції - господарські операції, що передбачають придбання корпоративних прав, цінних паперів, деривативів та/або інших фінансових інструментів. Фінансові інвестиції поділяються на: прямі інвестиції - господарські операції, що передбачають внесення коштів або майна в обмін на корпоративні права, емітовані юридичною особою при їх розміщенні такою особою;
портфельні інвестиції - господарські операції, що передбачають купівлю цінних паперів, деривативів та інших фінансових активів за кошти на фондовому ринку або біржовому товарному ринку;
За визначенням, наведеним у підпункті 14.1.90 пункту 14.1 статті 14 ПК України, корпоративні права - права особи, частка якої визначається у статутному капіталі (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) даної організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та статутними документами.
З аналізу наведеного слідує, що Податковий кодекс України під «інвестицією» розуміє, серед іншого, господарську операцію із придбання корпоративних прав, зокрема, в обмін на кошти.»
Позивач наполягає на тому, що Акт приймання-передачі майна до статутного капіталу є правовстановлюючим документом, на підставі якого здійснюється реєстрація переходу права власності на нерухоме майно від засновника до товариства, що є достатнім для підтвердження набуття товариством права власності. Аналогічний правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 918/1377/16, від 12 червня 2019 року у справі № 927/352/18 та від 10 вересня 2019 року у справі № 918/370/18.
Також наголошує, що у постанові Верховного Суду від 21 лютого 2022 року у справі № 904/3241/20 зазначено наступне:
« 49. Згідно з статтею 346 ЦК України право власності припиняється у разі:
відчуження власником свого майна; відмови власника від права власності; припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; знищення майна; викупу пам`яток культурної спадщини; примусового відчуження земельних ділянок приватної власності, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону; звернення стягнення на майно за зобов`язаннями власника; реквізиції; конфіскації; припинення юридичної особи чи смерті власника; визнання необґрунтованими активів та їх стягнення в дохід держави. Право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.
50. Припинення права власності на нерухомість, як і його виникнення, обтяження та перехід згідно з нормами Цивільного кодексу України підлягають державній реєстрації.»
В нашій справі, позивач набув право власності на майно 16.04.2019, а втратив 17.12.2019 з моменту державної реєстрації права власності на майно за новим власником - ТОВ «БЦ Подол».
Крім того, Позивач стверджує, що збільшення площі спірного нерухомого майна відбулося вже після припинення його права власності. За його твердженням, як на момент набуття майна 16 квітня 2019 року, так і на момент його відчуження 17 грудня 2019 року загальна площа об`єкта залишалася незмінною та становила 2416,2 кв. м. Відповідні зміни були внесені лише 07 липня 2020 року новим власником у результаті проведеної реконструкції, у зв`язку з чим Позивач вважає безпідставним покладення на нього будь-яких податкових наслідків, пов`язаних із таким збільшенням площі.
Окремо Позивач наголошує на порушенні судами норм процесуального права, зазначаючи, що апеляційний суд не дослідив і не надав жодної оцінки поданій ним Інформаційній довідці від 01 вересня 2025 № 441713479. На його думку, зазначений документ підтверджує, що зміна характеристик об`єкта нерухомості відбулася вже після переходу права власності до іншої особи, а тому є істотним доказом для правильного вирішення спору.
2.1.3. Доводи Позивача щодо податкових наслідків проведення уцінки об`єктів нерухомого майна
У цьому епізоді Позивач визначив підставою касаційного оскарження пункт 1 частини четвертої статті 328 КАС України 
Зокрема, Позивач зазначає, що первісна балансова вартість майна у розмірі 27 750 000,00 грн була визначена за домовленістю засновників під час передачі майна до статутного капіталу та не ґрунтувалася на професійній оцінці. На його думку, сам факт відображення активу в бухгалтерському обліку за певною вартістю не свідчить беззаперечно про його ринкову ціну та не позбавляє сторони права доводити дійсну вартість іншими належними і допустимими доказами.
Позивач також наголошує, що проведення переоцінки (уцінки) здійснювалося відповідно до вимог законодавства. З цією метою було проведено інвентаризацію, залучено суб`єкта оціночної діяльності для визначення ринкової вартості майна та оформлено необхідні документи, зокрема наказ про проведення інвентаризації від 29 листопада 2019 року № 29/11, інвентаризаційний опис від 5 грудня 2019 року та рішення учасника від 13 грудня 2019 року. За твердженням Позивача, результати оцінки стали підставою для приведення вартості основних засобів і розміру статутного капіталу у відповідність до їх реальної ринкової вартості.
Крім того, Позивач не погоджується з висновками судів щодо неналежності звіту про оцінку через відсутність особистого огляду об`єкта оцінювачем. Він зазначає, що законодавство допускає складання звіту без такого огляду у разі неможливості доступу до майна за умови наведення відповідних пояснень і застережень. У звіті від 9 грудня 2019 року оцінювач прямо вказав, що огляд не проводився через ненадання власником доступу до об`єкта, що, на думку Позивача, відповідає вимогам законодавства та узгоджується з практикою Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17 (провадження № 12-18гс18) викладено висновок про те, що чинним законодавством України передбачені підстави відповідальності суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання в разі неналежного виконання (зокрема, недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна) ним своїх обов`язків. Водночас звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (частина перша статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України». Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності. Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.
Тобто, чинним законодавством передбачені підстави у яких випадках звіт про оцінку майна оцінювач може не проводити огляд об`єкта оцінки, а саме: у разі неможливості особистого огляду, та зазначення відповідних пояснень та обґрунтувань, застережень і припущень щодо використання результатів оцінки.
Подібні висновки зазначені в постанові Верховного Суду від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15-ц, відповідно до якої звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкту оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), що є важливими для підтвердження та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Додатково в Звіті про оцінку майна Позивача від 9 грудня 2019 року експертом-оцінювачем ОСОБА_1 було зазначено, що: «З огляду на зазначене, ознайомлення з об`єктом оцінки полягає у дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та у особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки. Однак, пункт 56 Національного стандарту № 1 за наявності вихідних даних, істотних відомостей про об`єкт оцінки, зокрема вихідних даних про його правовий статус, відомостей про склад, технічні та інші характеристики, ознаки зносу, неукомплектованості, пошкодження тощо, зафіксовані у письмовій, електронній формах, у фотоматеріалах, надає право оцінювачу здійснити оцінку об`єкта оцінки без особистого огляду такого об`єкта. У такому випадку оцінювач у своїй заяві зобов`язаний навести у звіті про оцінку відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду.»
В цьому питанні, Позивач вважає за необхідне зазначити висновки Верховного Суду викладені в постанові від 22 вересня 2022 року у справі № 910/13550/20, де касаційний суд зазначив про належність, як доказу Звіту про оцінку майна, без здійснення огляду об`єкта оцінки.
Так, в постанові Верховного Суду від 22 вересня 2022 року по справі № 910/13550/20 зазначено наступне:
« 63. За змістом пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та
об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість. 64. Серед доводів, наведених у касаційній скарзі, боржник вказував про невідповідність Звіту про оцінку майна через те, що оцінювач не був присутній безпосередньо на об`єкті оцінки. Проте колегія суддів відхиляє цей довід та зазначає, що суд апеляційної інстанції встановив, що зі Звіту про оцінку майна (том 4 а.с.117) вбачається під час огляду об`єкта оцінки представнику виконавця не було надано доступ на територію, тому наявність та справність комунікацій та інженерних мереж неможливо було перевірити. Оцінювач виходив із припущення про наявність необхідних для проведення господарської діяльності підприємства комунікацій, а також їх задовільний стан. Відтак, висновок суду апеляційної інстанції про відповідність вимогам закону дій по оцінці майна без доступуна територію об`єкта є обґрунтованим.».
Позивач доводить, що експертом-оцінювачем ОСОБА_1 не здійснювався огляд об`єкту оцінки, так як власник майна не надав до нього доступу, про що було зазначено у його звіті, відповідно до вимог пункту 56 Національного стандарту № 1.
Позивач робить висновок, що Звіт про оцінку майна та висновок про вартість майна від 9 грудня 2019 року, складені експертом-оцінювачем ОСОБА_1 , повністю відповідають вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також положенням Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна».
Також Позивач звертає увагу, що контролюючий орган не надав жодних належних доказів на спростування визначеної оцінювачем ринкової вартості майна у розмірі 9 969 000,00 грн. Зокрема, податковим органом не було ініційовано рецензування звіту про оцінку, яке є передбаченим законодавством способом перевірки його обґрунтованості. У зв`язку з цим Позивач вважає, що висновки про неправомірність проведеної уцінки ґрунтуються виключно на припущеннях.
На завершення Позивач зазначає, що відповідно до пункту 19 П(С)БО 7 «Основні засоби» сума уцінки включається до складу витрат підприємства. Відтак відображення у бухгалтерському обліку та фінансовій звітності суми уцінки в розмірі 17 010 167,00 грн, на його переконання, було здійснено правомірно та підтверджується належними первинними документами.
2.2. Позиція Відповідача (наведена у відзиві на касаційну скаргу)
Відповідач не погоджується з доводами, викладеними в касаційній скарзі, та просить залишити її без задоволення, а рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 1 серпня 2025 року і постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 20 січня 2026 року - без змін.
2.2.1. Доводи Відповідача щодо врахування собівартості фінансової інвестиції при визначенні оподатковуваного прибутку
Обґрунтовуючи правомірність прийнятих податкових повідомлень-рішень, Відповідач зазначає, що у 2019 році ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» здійснило операцію з реалізації фінансової інвестиції, яка, на його думку, не була належним чином відображена у податковому та бухгалтерському обліку.
Як зазначає Відповідач, рішенням єдиного учасника від 13 грудня 2019 року було створено ТОВ «БЦ «ПОДОЛ» зі статутним капіталом у розмірі 9 969 000,00 грн, сформованим шляхом внесення до нього нерухомого майна.
У подальшому, 17 грудня 2019 року, між Позивачем як продавцем та фізичними особами як покупцями було укладено договір купівлі-продажу 100 % частки у статутному капіталі ТОВ «БЦ «ПОДОЛ». Відповідно до умов договору, вартість відчужуваної частки становила 10 069 000,00 грн, що також підтверджується банківськими виписками.
Відповідач звертає увагу, що відповідно до підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 Податкового кодексу України об`єкт оподаткування податком на прибуток визначається на підставі фінансового результату до оподаткування, сформованого за правилами бухгалтерського обліку.
Посилаючись на положення П(С)БО 15 «Дохід», Відповідач зазначає, що дохід визнається у разі збільшення активу або зменшення зобов`язання, що зумовлює зростання власного капіталу, а пункт 7 цього стандарту передбачає включення до складу інших доходів, зокрема, доходу від реалізації фінансових інвестицій.
З огляду на викладене, контролюючий орган вважає обґрунтованим свій висновок, що Позивач, всупереч вимог підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 Податкового кодексу України та положенням П(С)БО 15 «Дохід», не включив до складу інших доходів за 2019 рік суму 10 069 000,00 грн, отриману від реалізації частки у статутному капіталі ТОВ «БЦ «ПОДОЛ», що, на думку Відповідача, призвело до заниження об`єкта оподаткування податком на прибуток.
2.2.2. Доводи Відповідача щодо податкових наслідків збільшення площі нерухомості 
Обґрунтовуючи правомірність прийнятих податкових повідомлень-рішень, Відповідач зазначає, що під час документальної перевірки було встановлено розбіжність між площею нерухомого майна, яка відображалася в бухгалтерському обліку Позивача, та відомостями, що містяться у державних реєстрах.
За твердженням Відповідача, згідно з даними бухгалтерського обліку загальна площа нежитлових приміщень (літ. «А» та літ. «Б» по вул. Нижньоюрківській, 9) становила 2 416,2 кв. м. Водночас відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та актів приймання-передачі від 17 грудня 2019 року до статутного капіталу новоствореного товариства було передано майно загальною площею 4 187,6 кв. м.
На підставі цього Відповідач дійшов висновку, що різниця у площі становить 1 771,4 кв. м, а з урахуванням розрахункової вартості одного квадратного метра у розмірі 4 125,9 грн Позивач безоплатно передав активи, не відобразивши відповідний дохід у сумі 7 320 997,00 грн, чим, на думку контролюючого органу, порушив вимоги підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 Податкового кодексу України та положення П(С)БО 15 «Дохід».
Крім того, Відповідач зазначає, що, оскільки Позивач з 16 квітня 2019 року був власником нерухомого майна фактичною площею 4 187,6 кв. м, він був зобов`язаний визначити та задекларувати податкові зобов`язання з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, щодо всієї площі об`єкта. За висновками перевірки, за період з 16 квітня 2019 року по 30 листопада 2019 року Позивач не визначив податкове зобов`язання у сумі 116 582,49 грн та не подав відповідну податкову декларацію, чим порушив вимоги підпунктів 266.1.1, 266.5.1 та 266.7.5 статті 266 Податкового кодексу України.
Також Відповідач наголошує, що під час проведення перевірки Позивачу направлялися запити щодо надання документів, які підтверджують технічні характеристики та вартість спірних об`єктів нерухомості, зокрема запит № 1 від 28 вересня 2020 року, однак відповідні документи надані не були, у зв`язку з чим складено акти про їх ненадання. Посилаючись на пункт 44.6 статті 44 Податкового кодексу України, Відповідач вважає, що за таких обставин презюмується відсутність відповідних документів у платника податків на момент складення податкової звітності.
Таким чином, Відповідач вважає, що встановлені під час перевірки обставини підтверджують правомірність донарахування Позивачу податкових зобов`язань та прийняття оскаржуваних податкових повідомлень-рішень.
2.2.3. Доводи Відповідача щодо податкових наслідків проведення уцінки об`єктів нерухомого майна
Відповідач обґрунтовує правомірність донарахування податку на прибуток тим, що Позивач безпідставно відніс до складу витрат суму уцінки нерухомого майна, не підтвердивши її належними первинними документами.
Зокрема, Відповідач зазначає, що у 2019 році Позивач відобразив у складі інших операційних витрат суму 17 010 167,00 грн як уцінку основних засобів. За даними бухгалтерського обліку, станом на 16 квітня 2019 року на балансі підприємства перебували основні засоби вартістю 27 750 000,00 грн, однак станом на 13 грудня 2019 року їх балансова вартість була зменшена до 9 969 000,00 грн унаслідок проведення переоцінки (уцінки).
На думку Відповідача, під час проведення документальної перевірки Позивачу було направлено запит про надання письмових пояснень та підтвердних документів щодо проведеної уцінки, а також документів стосовно технічних характеристик, вартості та переоцінки об`єктів основних засобів. Проте відповідні документи контролюючому органу надані не були, у зв`язку з чим складено акти про їх ненадання.
Посилаючись на пункт 44.6 статті 44 Податкового кодексу України, Відповідач зазначає, що у разі ненадання платником податків документів, які підтверджують показники податкової звітності, вважається, що такі документи були відсутні на момент її складання.
Відповідач також указує, що з урахуванням не лише безпідставного включення до складу витрат суми уцінки, а й невідображення доходу від реалізації фінансової інвестиції, Позивач занизив фінансовий результат до оподаткування за 2019 рік на 27 343,2 тис. грн.
Отже, на думку Відповідача, оскільки проведення уцінки на суму 17 010 167,00 грн не було підтверджено належними документами під час перевірки, віднесення цієї суми до складу витрат є необґрунтованим, що призвело до заниження фінансового результату до оподаткування та, як наслідок, податку на прибуток підприємств.

3. ВСТАНОВЛЕНІ СУДАМИ ПОПЕРЕДНІХ ІНСТАНЦІЙ ОБСТАВИНИ У СПРАВІ
На підставі наказу від 25 вересня 2020 року № 6756 ГУ ДПС у м. Києві у період з 28 вересня 2020 року по 02 жовтня 2020 року провело документальну позапланову перевірку ТОВ «БІЗНЕС ЦЕНТР «ПОДІЛ», за результатами якої 13 жовтня 2020 року склало акт № 23/1/26-15-07-03-02/42954238.
Згідно з висновками акта перевірки, Позивач допустив такі порушення вимог законодавства:
пункту 44.1 статті 44 та підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 ПК України, унаслідок чого, за висновками контролюючого органу, занижено податок на прибуток підприємств за 2019 рік на суму 3 024 321 грн та завищено від`ємне значення об`єкта оподаткування податком на прибуток підприємств за 2019 рік на суму 17 959 300 грн;
пункту 44.6 статті 44 ПК України у зв`язку з ненаданням документів під час проведення перевірки;
пункту 51.1 статті 51, підпункту «б» пункту 176.2 статті 176 ПК України, а також пункту 1.2 розділу I, пунктів 3.1 та 3.2 розділу III Порядку заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 13 січня 2015 року № 4;
пункту 4 частини другої статті 6 Закону України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування» № 2464-VI від 8 липня 2010 року, а саме порушення граничних строків подання звітності з єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування за грудень 2019 року;
підпункту 266.1.1 пункту 266.1, підпункту 266.5.1 пункту 266.5 та 266.7.5 пункту 266.7 статті 266 ПК України, що, за висновками перевірки, призвело до заниження податкового зобов`язання з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за період з 16 квітня 2019 року по 30 листопада 2019 року на загальну суму 116 582,49 грн;
підпункту 266.7.5 пункту 266.7 статті 266 ПК України шляхом неподання податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за 2019 рік до контролюючого органу за місцезнаходженням об`єкта оподаткування.
На підставі висновків акту перевірки ГУ ДПС у м. Києві прийняло такі податкові повідомлення-рішення: 
- від 19 листопада 2020 року № 000/5053/0703, яким збільшено суму грошового зобов`язання з податку на нерухоме майно на 145 728,11 грн (у тому числі 116 582,49 грн за основним зобов`язанням та 29 145,62 грн штрафних санкцій); 
- від 20 листопада 2020 року № 000/5237/0703, яким встановлено суму завищення від`ємного значення об`єкта оподаткування податком на прибуток у розмірі 17 959 300 грн за 2019 рік; 
- від 20 листопада 2020 року № 000/5254/0703, яким збільшено суму грошового зобов`язання з податку на прибуток на загальну суму 3 780 401 грн (у тому числі 3 024 321 грн за основним зобов`язанням та 756 080 грн штрафних санкцій).
Фактичною підставою для прийняття зазначених податкових повідомлень-рішень стали висновки Відповідача про те, що:
-ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» у 2019 році занизило дохід від будь-якої діяльності на загальну суму 10 069 000,00 грн унаслідок невключення до складу інших доходів виручки від реалізації фінансової інвестиції, а саме 100 % частки у статутному капіталі ТОВ «БЦ «ПОДОЛ»;
- Позивач не включив до складу доходу від реалізації продукції вартість безоплатно переданих основних засобів у сумі 7 417 915,00 грн, яка була визначена як вартість різниці між площею нерухомого майна за даними бухгалтерського обліку (2 416,2 кв. м) та фактичною площею цих об`єктів згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- Товариство безпідставно відобразило у складі інших операційних витрат суму уцінки основних засобів (нежитлових будівель літ. «А» та літ. «Б») у розмірі 17 010 167,00 грн, оскільки така переоцінка, на думку Відповідача, була проведена з порушенням вимог П(С)БО 7 «Основні засоби», а поданий звіт про оцінку майна мав лише інформативний характер через відсутність особистого огляду об`єктів оцінювачем;
- Позивач завищив інші операційні витрати на суму 264 000,00 грн за господарськими операціями з ФОП, які, за висновками контролюючого органу, не були підтверджені належними первинними документами ні під час податкової перевірки, ні під час судового розгляду;
- Товариство занизило податкове зобов`язання з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за період з 16 квітня 2019 року по 30 листопада 2019 року на загальну суму 116 582,49 грн, оскільки, будучи власником нежитлових будівель загальною площею 4 190,6 кв. м, не подало відповідну податкову декларацію та не сплатило податок у встановленому законом порядку.

4. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
4.1. Оцінка доводів учасників справи й висновків судів попередніх інстанцій
Верховний Суд, заслухавши представників Позивача та Відповідача, обговоривши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, переглянувши судові рішення в межах доводів і вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіривши правильність застосування норм матеріального і процесуального права, виходить з такого.
4.1.1 Щодо врахування собівартості фінансової інвестиції при визначенні оподатковуваного прибутку
Так, відповідно до встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи, з матеріалів справи вбачається, що ТОВ «БЦ «Поділ» 11 лютого 2020 року подало до контролюючого органу ліквідаційну декларацію з податку на прибуток підприємств та фінансову звітність за 2019 рік.
У зазначеній декларації Товариством було задекларовано:
у рядку 01 «Дохід від будь-якої діяльності (за вирахуванням непрямих податків), визначений за правилами бухгалтерського обліку» - 724 300 грн;
у рядку 02 «Фінансовий результат до оподаткування (прибуток або збиток), визначений у фінансовій звітності відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності» - від`ємне значення у сумі 17 959 300 грн (а.с. 14- 20, т. 1).
Як установлено судами попередніх інстанцій, на підставі документів, наданих ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» під час проведення перевірки, контролюючий орган встановив, а Позивач не заперечував, що станом на 17 грудня 2019 року за даними бухгалтерського обліку, зокрема картки рахунку 103 «Будинки та споруди», на балансі Товариства обліковувалися основні засоби на загальну суму 9 969 000,00 грн.
Зазначені основні засоби були передані засновником як внесок до статутного капіталу та складалися з нежитлового будинку літ. «А» загальною площею 1 360,1 кв. м і нежитлового будинку літ. «Б» загальною площею 1 056,1 кв. м, розташованих за однією адресою.
Судами попередніх інстанцій установлено, що відповідно до Акта приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Бізнес Центр «Поділ» від 16 квітня 2019 року компанія EXIM TRADE GROUP LTD як засновник передала, а Товариство прийняло у власність як внесок до статутного капіталу нерухоме майно, оцінене засновником у сумі 27 750 000,00 грн.
До складу зазначеного майнового внеску увійшли нежитловий будинок літ. «А» загальною площею 1 360,1 кв. м та нежитловий будинок літ. «Б» загальною площею 1 056,1 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Актом також передбачено, що сторони погодили вартість майнового внеску у розмірі 27 750 000,00 грн, підтвердили належне виконання засновником обов`язку щодо формування статутного капіталу, а також визначили, що право власності Товариства на зазначене майно виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Як установлено судами попередніх інстанцій, відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек і Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 174134670 від 17 липня 2019 року, 16 квітня 2019 року за ТОВ «Бізнес Центр «Поділ» було зареєстровано право власності на нежитловий будинок літ. «А» загальною площею 1 360,1 кв. м та нежитловий будинок літ. «Б» загальною площею 1 056,1 кв. м.
Підставою виникнення права власності на зазначені об`єкти став Акт приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Бізнес Центр «Поділ» від 16 квітня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В. (а.с. 130- 132, т. 1).
Крім того, судами встановлено, що рішенням засновника № 1 від 13 грудня 2019 року було створено ТОВ «Бізнес Центр «ПОДОЛ», затверджено його єдиного учасника - ТОВ «Бізнес Центр «ПОДІЛ», а також визначено статутний капітал новоствореного товариства у розмірі 9 969 000,00 грн, сформований за рахунок внесення майна учасником.
Частка засновника формується наступним чином:
ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» (код 42954238) складає 9 969 000,0 грн, що становить 100% Статутного капіталу та формується шляхом внесення засновником до статутного капіталу Товариства наступного нерухомого майна:
Нежилий будинок (літ. «А»), загальною площею 1360,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1772090380000, який розташований за адресою: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, 9, та належить на праві власності ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» на підставі акту приймання-передачі до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДІЛ», справжність підпису на якому засвідчено Мурською Н.В. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 16 квітня 2019 року, реєстрові №№547,548;
Нежилий будинок (літ. «Б») загальною площею 1056,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1772099680000; який розташований за адресою: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, 9, та належить на праві власності ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» на підставі акту приймання передані до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДІЛ», справжність підпису на якому засвідчено Мурською Н.В. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу , 16 квітня 2019 року, реєстрові №№547,548.
Судами попередніх інстанцій установлено, що відповідно до звіту про оцінку майна від 9 грудня 2019 року ринкова вартість нерухомого майна, а саме нежитлових будівель літ. «А» та літ. «Б» загальною площею 2 416,2 кв. м, та належних ТОВ «БЦ «ПОДІЛ», становить 9 969 000,00 грн.
Як установили суди попередніх інстанцій зазначеною оцінкою було затверджено грошову вартість майнового внеску до статутного капіталу, який складався з нежитлового будинку літ. «А» загальною площею 1 360,1 кв. м та нежитлового будинку літ. «Б» загальною площею 1 056,1 кв. м, право власності на які належало ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» на підставі Акта приймання-передачі майна до статутного капіталу від 16 квітня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В. (реєстрові № 547, 548) (а.с. 113- 116, т. 1).
Рішенням єдиного засновника ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» від 17 грудня 2019 року у зв`язку з передачею нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДОЛ» було зменшено статутний капітал ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» шляхом виключення зі складу його активів нежитлових будівель літ. «А» та літ. «Б», розташованих за адресою: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, 9, ринкова вартість яких відповідно до звіту про оцінку майна від 9 грудня 2019 року становила 9 969 000,00 грн. Одночасно визначено, що після такого зменшення статутний капітал ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» становить 1 000,00 грн та формується грошовими коштами.
Передача зазначеного нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДОЛ» була оформлена Актом приймання-передачі нерухомого майна від 17 грудня 2019 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу.
Того ж дня ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» уклало договір купівлі-продажу 100 % частки у статутному капіталі ТОВ «БЦ «ПОДОЛ», відповідно до якого відчужило зазначену частку покупцям за ціною 10 069 000,00 грн. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу.
Як установлено судами та підтверджується дослідженими банківськими виписками, у період 17- 18 грудня 2019 року Позивач отримав оплату за договором купівлі-продажу частки у статутному капіталі в загальному розмірі 10 069 000,00 грн.
Надаючи оцінку доводам Позивача та Відповідача в контексті порушень, виявлених під час перевірки, а також обставин, установлених судами попередніх інстанцій у цій справі, Суд звертає увагу на таке правове регулювання.
Відповідно до підпункту 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 ПК України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) об`єктом оподаткування є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень цього Кодексу.
Наказом Міністерства фінансів України від 29 листопада 1999 року № 290, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 14 грудня 1999 року за № 860/4153, затверджено Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку 15 «Дохід» (далі - П(С)БО 15 «Дохід»).
Згідно з пунктами 5 та 7 цього Положення:
дохід визнається під час збільшення активу або зменшення зобов`язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена.
визнані доходи класифікуються в бухгалтерському обліку за такими групами:
дохід (виручка) від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг);
чистий дохід від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг);
інші операційні доходи;
фінансові доходи;
інші доходи.
Дохід (виручка) від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) - загальний дохід (виручка) від реалізації продукції, товарів, робіт або послуг без вирахування наданих знижок, повернення раніше проданих товарів та непрямих податків і зборів (податку на додану вартість, акцизного збору тощо).
Чистий дохід від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) визначається шляхом вирахування з доходу від реалізації продукції, товарів, робіт, послуг наданих знижок, вартості повернутих раніше проданих товарів, доходів, що за договорами належать комітентам (принципалам тощо), та податків і зборів.
До складу інших операційних доходів включаються суми інших доходів від операційної діяльності підприємства, крім чистого доходу від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг), зокрема: дохід від операційної оренди активів; дохід від операційних курсових різниць; відшкодування раніше списаних активів; дохід від роялті, відсотків, отриманих на залишки коштів на поточних рахунках в банках, дохід від реалізації оборотних активів (крім фінансових інвестицій), необоротних активів, утримуваних для продажу, та групи вибуття тощо.
До складу фінансових доходів включаються дивіденди, відсотки та інші доходи, отримані від фінансових інвестицій (крім доходів, які обліковуються за методом участі в капіталі).
До складу інших доходів, зокрема, включаються дохід від реалізації фінансових інвестицій; дохід від неопераційних курсових різниць та інші доходи, які виникають у процесі господарської діяльності, але не пов`язані з операційною діяльністю підприємства.
Відповідно до пункту 29 НП(С)БО 16 «Витрати» до складу інших витрат включаються витрати, які виникають під час діяльності (крім фінансових витрат), але не пов`язані безпосередньо з виробництвом та/або реалізацією продукції (товарів, робіт, послуг). До таких витрат належать, зокрема: собівартість реалізованих фінансових інвестицій (балансова вартість та витрати, пов`язані з реалізацією фінансових інвестицій).
Наказом Міністерства фінансів України від 26 квітня 2000 року № 91, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 17 травня 2000 року за № 284/4505, затверджено Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку 12 «Фінансові інвестиції» (далі - НП(С)БО 12 «Фінансові інвестиції»)
Відповідно до пункту 4 НП(С)БО 12 «Фінансові інвестиції» фінансові інвестиції первісно оцінюються та відображаються у бухгалтерському обліку за собівартістю. Собівартість фінансової інвестиції складається з ціни її придбання, комісійних винагород, мита, податків, зборів, обов`язкових платежів та інших витрат, безпосередньо пов`язаних з придбанням фінансової інвестиції.
Згідно з пунктом 5 цього Стандарту якщо придбання фінансової інвестиції здійснюється шляхом обміну на цінні папери власної емісії, то собівартість фінансової інвестиції визначається за справедливою вартістю переданих цінних паперів.
Відповідно до пункту 6 НП(С)БО 12 «Фінансові інвестиції» якщо придбання фінансової інвестиції здійснюється шляхом обміну на інші активи, то її собівартість визначається за справедливою вартістю цих активів.
Пунктом 8 зазначеного Стандарту передбачено, що фінансові інвестиції (крім інвестицій, що утримуються підприємством до їх погашення або обліковуються за методом участі в капіталі) на дату балансу відображаються за справедливою вартістю.
Сума збільшення або зменшення балансової вартості фінансових інвестицій на дату балансу (крім інвестицій, що обліковуються за методом участі в капіталі) відображається у складі інших доходів або інших витрат відповідно.
Відповідач та суди попередніх інстанцій не заперечують факту виникнення у Позивача фінансової інвестиції, однак виходять із того, що її невідображення у фінансовій звітності позбавляє Позивача права враховувати її собівартість при визначенні фінансового результату від її реалізації.
Однак, сама лише відсутність відображення фінансової інвестиції у бухгалтерському балансі не свідчить про відсутність її первісної (справедливої) вартості та не може автоматично означати, що при її відчуженні дохід підлягає оподаткуванню у повному розмірі без урахування витрат, безпосередньо пов`язаних з її придбанням. За підпунктом 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 ПК України об`єктом оподаткування є саме прибуток, тобто фінансовий результат, скоригований на відповідні різниці, а не сума надходжень. 
Принцип превалювання сутності над формою, закріплений у статті 4 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», вимагає, щоб господарські операції обліковувалися та оцінювалися відповідно до їх економічної сутності, а не лише виходячи з юридичної форми чи повноти їх відображення в облікових регістрах. За своєю суттю допущення платником помилки у бухгалтерському відображенні фінансової інвестиції за документального підтвердження не змінює реального економічного змісту операції з її придбання шляхом обміну на нерухоме майно, переданого як внесок до статутного капіталу, та не нівелює факту понесення відповідних витрат, підтверджених належними первинними документами (актом приймання-передачі майна до статутного капіталу від 16 квітня 2019 року, звітом про оцінку майна від 09 грудня 2019 року, рішеннями засновника та банківськими виписками).
З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій, обмежившись констатацією невідображення фінансової інвестиції у фінансовій звітності, не дослідили належним чином дійсний зміст спірних господарських операцій та не перевірили, чи відповідає визначений контролюючим органом об`єкт оподаткування реальному фінансовому результату від реалізації частки у статутному капіталі з урахуванням її собівартості. Поза увагою судів залишилося й те, що для правильного вирішення спору необхідно з`ясувати, чи є невідображення фінансової інвестиції у бухгалтерському обліку саме обліковою помилкою (тобто наслідком неправильного застосування або незастосування облікових правил за наявності реальної господарської операції), а не свідченням відсутності самої операції з придбання інвестиції. 
Установлення цієї обставини має визначальне значення, оскільки облікова помилка, за умови підтвердження реального змісту операції належними первинними документами, підлягає виправленню та не позбавляє платника права враховувати фактично понесену собівартість фінансової інвестиції при визначенні фінансового результату від її реалізації. За таких обставин висновки судів про правомірність донарахування ґрунтуються на формальному підході, що не узгоджується з підпунктом 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 ПК України та принципом превалювання сутності над формою, а тому є передчасними та такими, що зроблені без повного з`ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.
4.1.2. Щодо різниці площі приміщень як підстави для збільшення зобов`язань з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки та податку на прибуток 
Як установили суди попередніх інстанцій, фактично в основу визначення спірних грошових зобов`язань покладено твердження Відповідача про те, що:
«Акт приймання-передачі нерухомого майна в рахунок внеску до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДІЛ»: серія та номер 2521, 2522, 2523 від 17.12.2019.
Згідно рішення засновника №1 ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» від 13.12.2019, Сторона-1 (ТОВ «БЦ «ПОДІЛ») передає, а Сторона-2 приймає в рахунок внеску до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» наступне нерухоме майно:
Нежилий будинок (літ. «А»), загальною площею 1360,1 кв.м, розташований за адресою: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, 9, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1772090380000, та належить на праві власності ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» на підставі Акта приймання-передачі до статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДІЛ», справжність підпису на якому засвідчено Мурською Н.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 16.04.2019 року, реєстрові номери №№547,548. 
Нежилий будинок (літ. «Б») загальною площею 1056,1 кв.м, розташований за адресою: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, 9, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1772099680000, та належить на праві власності ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» на підставі Акта приймання-передачі до Статутного капіталу ТОВ «БЦ «ПОДІЛ», справжність підпису на якому засвідчено Мурською Н.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 16.04.2019 року, реєстрові номери №№547,548. 
Вартість - 9 969 000,0 грн.
Загальна площа нежилих приміщень складає 2416,2 кв.м.
Враховуючи вищевикладене, вартість квадратного метру вищезазначеної нерухомості дорівнює 4125,9 грн/кв.м (вартість майна/площу = вартість 1 кв.м.).
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до акту прийому-передачі майна від 17.12.2019 №2524, 2525, 2526 передано нерухоме майно, а саме: нежилий будинок літ. А площею 1508,5 кв.м, та відповідно до акту прийому-передачі майна від 17.12.2019 №2527, 2528, 2529 нежилий будинок літ. Б площею 2682,1 кв.м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , ТОВ «БЦ «ПОДІЛ» (43410407)».
Посилаючись на це Відповідач констатував, що загальна площа нежилих приміщень складає 4187,6 кв.м. Різниця площі за зазначеними нежилими приміщеннями складає 1771,4 кв.м, а їх вартість становить 7 417 915 грн.
Разом з тим, як підтверджується змістом наявної у матеріалах справи інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1, а.с. 133,135), у розділі «Актуальна інформація про право власності» зазначено:
«Об`єкт нерухомого майна: нежилий будинок (літ. «Б»).Загальна площа: 2682,1 кв.м. Адреса: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, будинок 9.Дата, час державної реєстрації: 17.12.2019 15:00:51.Державний реєстратор: приватний нотаріус Ангеловська Ольга Сергіївна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ. Підстава для державної реєстрації: акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 2527, 2528, 2529, виданий 17.12.2019, видавник: Ангеловська О.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; висновок про технічні показники об`єкта нерухомого майна, серія та номер 15-11, виданий 18.06.2020, видавник: ТОВ «КБФ "БУДПРОЕКТ"».
«Актуальна інформація про право власності. Номер запису про право власності: 34695274. Право власності. Дата, час державної реєстрації: 17.12.2019 14:34:33. Об`єкт нерухомого майна: нежилий будинок (літ. "А"), загальна площа (кв.м): 1508,5, адреса: м. Київ, вул. Нижньоюрківська, будинок 9. Підстава для державної реєстрації: акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 2524, 2525, 2526, виданий 17.12.2019; висновок про технічні показники об`єкта нерухомого майна, серія та номер: 15-11, виданий 18.06.2020, видавник: ТОВ "КБФ "БУДПРОЕКТ"».
Таким чином, як Відповідач, так і суди попередніх інстанцій, формуючи висновок про передачу Позивачем нерухомого майна у більшому обсязі, ніж передбачено актами приймання-передачі, залишили поза увагою зміст документів, на підставі яких було здійснено державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомості.
Зокрема, відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо спірних об`єктів містять посилання щодо актуальних даних про право власності не лише на акти приймання-передачі нерухомого майна від 17 грудня 2019 року, а й на висновок про технічні показники об`єкта нерухомого майна № 15-11, виданий 18 червня 2020 року ТОВ «КБФ «БУДПРОЕКТ».
Крім того, під час розгляду справи Позивачем було надано Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 3, а.с. 42- 43), яка, на відміну від інформації, наведеної судами в оскаржуваних рішеннях, містить розділ «Інформація про зміни об`єкта речових прав».
Зі змісту зазначеного розділу вбачається, що 2 липня 2020 року щодо нежитлового будинку літ. «Б» загальну площу 1056,1 кв.м змінено на 2682,1 кв.м, а щодо нежитлового будинку літ. «А» загальну площу 1360,1 кв.м змінено на 1508,5 кв.м.
Разом з тим суди попередніх інстанцій надали наведеним доказам поверхневу оцінку та не перевірили доводи Позивача з урахуванням усієї сукупності доказів, наявних у матеріалах справи.
Зокрема, погоджуючись із висновками контролюючого органу щодо заниження Товариством доходу у сумі 7 417 915 грн, суди фактично виходили виключно з фрагментарних відомостей щодо площі об`єкта нерухомості, відображених у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не дослідивши зміст документів, які стали підставою для внесення відповідних записів до Реєстру, та не зіставивши відомості, наведені у витягах з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що розміщені у томі 1 та томі 3.
Водночас відповідно до частини другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Суди не встановили на підставі належних доказів, внаслідок яких саме обставин відбулося збільшення площі спірного об`єкта нерухомості, не дослідили документи, що стали підставою для державної реєстрації відповідних змін, та фактично не з`ясували, чи мало місце набуття (передача) платником податків нового майна або іншого активу ТОВ «БЦ «Подол».
За таких обставин висновки про виникнення у Позивача доходу в розумінні П(С)БО 15 ґрунтуються на неповно встановлених фактичних обставинах справи та зроблені без належного дослідження доказів, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.
Водночас ані Відповідачем, ані судами попередніх інстанцій не було встановлено та не наведено мотивів, з яких збільшення площі об`єктів нерухомості пов`язувалося саме з набуттям Позивачем нового майна, а не з уточненням технічних характеристик уже існуючих об`єктів на підставі зазначеного висновку про технічні показники.
Отже, висновок про виникнення у Позивача доходу внаслідок збільшення площі нерухомого майна ґрунтується виключно на припущенні про тотожність збільшення площі об`єкта та набуття нового активу, без належного дослідження документів, що стали підставою для державної реєстрації права власності.
Суд вважає доречним посилання Позивача на висновки Верховного Суду, наведені у постанові від 3 квітня 2025 року у справі № 400/2777/21, згідно з якими «…аби вважати певні товари «безоплатно наданими», має бути встановлений, перш за все, факт їх фактичного, реального надання одним суб`єктом іншому. Тобто, відповідні операції мають вчинятися платником фактично, а саме супроводжуватися реальним рухом активів, бути підтвердженими відповідними первинними документами.
Варто також навести визначення поняттю постачання товарів - це будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Таким чином, обов`язковою умовою для кваліфікації певної операції саме як постачання товарів є перехід права власності на товари від однієї особи до іншої.
За умови встановлення факту реальної передачі товару від одного суб`єкта до іншого, для встановлення ознаки «безоплатності» необхідно встановити відсутність будь-якої зустрічної компенсації за переданий товар. Якщо ж має місце хоч якась оплата або інша форма відшкодування вартості - такий товар не підпадає під визначення «безоплатно наданого».
З урахуванням наведених висновків для правильного вирішення цього спору судам належало з`ясувати, чи мало місце фактичне відчуження Позивачем будь-якого додаткового нерухомого майна, чи відбувся перехід права власності на таке майно від однієї особи до іншої, чи підтверджуються відповідні обставини належними первинними документами, а також чи свідчать встановлені обставини про реальний рух активів, який міг би бути підставою для виникнення доходу або безоплатного надання майна.
Проте суди попередніх інстанцій зазначених обставин не встановили та обмежилися посиланням на розбіжності у відомостях щодо площі об`єкта нерухомості, не дослідивши причин виникнення таких розбіжностей та документів, які стали підставою для внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
4.1.3. Щодо проведення уцінки об`єктів нерухомого майна
Роблячи висновок про протиправність проведення відповідної уцінки, суди попередніх інстанцій зазначили, що:
«…в матеріалах справи відсутні належні та достовірні докази, які б об`єктивно підтверджували, що протягом періоду з квітня по грудень 2019 року ринкова вартість об`єктів нерухомого майна - нежитлових будівель літ. «А» та літ. «Б», розташованих у АДРЕСА_1 , - знизилася з 27 750 000 грн до 9 969 000 грн».
«З матеріалів справи встановлено, що переоцінка (уцінка) нерухомого майна Позивачем у спосіб, встановлений вимогами національних стандартів бухгалтерського обліку, не проводилася. Фактично балансова вартість нерухомого майна була зменшена Позивачем з урахуванням звіту про оцінку майна, однак, як встановлено судом, такий звіт, у зв`язку з обмеженням доступу до оцінюваного майна власником та непроведенням його огляду експертом-оцінювачем, визначає ринкову вартість інформативно, із застереженням про необхідність її перегляду після проведення огляду».
Разом з тим, висновки Відповідача, як підтверджується даними, наведеними в акті перевірки (том 1, арк. справи 30- 35), не ґрунтувалися на тих обставинах, які покладені в основу висновків судів попередніх інстанцій.
Так, відповідно до акта перевірки, Відповідачем було вручено Позивачу запит щодо надання документів та інформації, однак Позивач таких документів не надав. Саме ненадання відповідних документів стало підставою для висновків контролюючого органу, тоді як питання достовірності визначення ринкової вартості майна, відповідності проведеної уцінки вимогам бухгалтерського обліку чи належності звіту про оцінку не були покладені Відповідачем в основу спірних висновків.
Разом з тим, наведені обставини залишилися поза належною оцінкою судів попередніх інстанцій. Натомість суди фактично поклали в основу своїх висновків інші обставини, які не були встановлені контролюючим органом під час перевірки та не зазначалися в акті перевірки як підстава для прийняття спірних податкових повідомлень-рішень.
Таким чином, суди попередніх інстанцій фактично розширили мотиви, наведені контролюючим органом в акті перевірки, та самостійно доповнили їх новими підставами, які не були предметом податкового контролю. Такий підхід не узгоджується з принципом поділу влади та завданнями адміністративного судочинства.
Щодо епізоду завищення інших операційних витрат на суму 264 000,00 грн за взаємовідносинами з ФОП ОСОБА_2 , суди попередніх інстанцій встановили, що підставою для відповідних висновків контролюючого органу стало ненадання Позивачем документів, які б підтверджували реальність спірних господарських операцій. Як установили суди, під час проведення перевірки Товариству направлялися запити про надання документів, однак Позивач не надав доказів та пояснень на підтвердження фактичного здійснення відповідних операцій.
Щодо зазначеного епізоду Позивач у касаційній скарзі не наводить доводів про неправильне застосування судами норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Разом з тим, враховуючи відсутність у суду касаційної інстанції повноважень щодо встановлення фактичних обставин справи, дослідження та оцінки доказів, а також з огляду на неможливість виокремлення суми грошових зобов`язань, нарахованих контролюючим органом саме за зазначеним епізодом, та беручи до уваги висновки Суду щодо неповного з`ясування судами попередніх інстанцій обставин справи і необхідності перевірки правильності визначення контролюючим органом загального розміру податкових зобов`язань, Суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні позовних вимог та направлення справи в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.
Однак зазначені обставини суди попередніх інстанцій належним чином не встановили та не дослідили. За таких умов Суд дійшов висновку, що під час розгляду цієї справи суди допустили неповне з`ясування обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, не дослідили зібрані у справі докази та не врахували правові висновки Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права у подібних правовідносинах.
4.2. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частин першої, другої та третьої статті 242 КАС України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Крім того, стаття 2 та частина четверта статті 242 КАС України встановлюють, що судове рішення має відповідати завданню адміністративного судочинства, а саме бути справедливим та неупередженим, своєчасно вирішувати спір у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб.
За правилами частини другої статті 353 КАС України підставою для скасування судових рішень судів першої та (або) апеляційної інстанцій і направлення справи на новий судовий розгляд є порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, яке унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, якщо: 1) суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 328 цього Кодексу; або 2) суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, яка підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або; 3) суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; 4) суд встановив обставини, що мають істотне значення, на підставі недопустимих доказів.
Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що під час вирішення питання щодо відповідності оскаржуваних податкових повідомлень-рішень критеріям, визначеним частиною другою статті 2 КАС України, суди попередніх інстанцій допустили порушення норм процесуального права, які унеможливили належне встановлення обставин справи через недослідження доказів, що мають значення для її правильного вирішення, а також не врахували висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
За таких обставин рішення судів першої та апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні позовних вимог не можуть вважатися законними та обґрунтованими, а тому підлягають скасуванню, а справа в цій частині - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 3, 341, 344, 349, 353, 355, 359 КАС України, Суд

П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «БІЗНЕС ЦЕНТР "ПОДІЛ» задовольнити частково.
Рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 1 серпня 2025 року та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 20 січня 2026 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог скасувати.
Справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

В іншій частині рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 1 серпня 2025 року та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 20 січня 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дати її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач Н.Є. Блажівська
Судді О.В. Білоус
І.Л. Желтобрюх