ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/764/26 Справа № 204/9900/22 	  	Суддя у 1-й інстанції - Чудопалова С. В. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова  М. Ю.	

Категорія 8 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 липня 2026 року м. Дніпро
Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого судді – Петешенкової М.Ю.,
суддів – Городничої В.С., Макарова М.О.,
при секретарі - Карпенко М.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 
на рішення Чечелівського районного суду міста Дніпра від 08 липня 2025 року у складі судді Чудопалової С.В.
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Горбенко Юлія Едуардівна про витребування майна з чужого незаконного володіння,- 

В С Т А Н О В И Л А:

У листопаді 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вищевказаним позовом посилаючись на те, що з 2006 року вона є власником нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . 
Зазначає, що в жовтні 2022 року їй стало відомо, що в провадженні Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська знаходиться цивільна справа за позовом ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, в якому просив визнати ОСОБА_1 такою, що втратила право користування квартирою АДРЕСА_1 та зобов`язати звільнити квартиру. 
За результатами перевірки матеріалів справи було встановлено, що на підставі договору купівлі - продажу квартири, укладеного 12 серпня 2021 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Українська боргова компанії», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбенко Ю.Е., зареєстрованого в реєстрі за № 379, ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_1 .
Згідно п. 2 укладеного договору купівлі - продажу, вказана квартира належала продавцю ТОВ «Українська боргова компанія» на підставі договору купівлі - продажу нерухомого майна, укладеного 19 лютого 2021 року та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. зареєстрований в реєстрі за № 367. 
За результати з`ясування обставин укладання договору купівлі - продажу квартири від 19 лютого 2021 року було встановлено, що вказаний договір купівлі - продажу був укладений між ТОВ «Українська боргова компанія» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», яка діяла відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку» тобто – продаж квартири був здійснений ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» як іпотекодержателем. 
Зазначає, що зі змісту п. 1 договору купівлі - продажу квартири від 19 лютого 2021 року, укладеного ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а саме як іпотекодержателем від імені позивача, право на продаж квартири будь - якій особі належало іпотекодержателю на підставі: - іпотечного договору № 355/Zфквіп-07 (майнова порука), посвідченого 06 липня 2007 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Крючковою Т.В. реєстровим № 1693, укладеного 06 липня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 , в якому міститься іпотечне застереження; - договору про передачу активів та кредитних зобов`язань Укрпромбанку на користь Дельта Банку, посвідченого 30 червня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соколовим О.Є. за реєстровим № 2258, укладеного 30 червня 2010 року між ТОВ «Український промисловий банк», Національний Банк України та ПАТ «Дельта Банк»; - договору № 2286/К про відступлення права вимог, посвідченого 15 липня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., за реєстровим №1146 укладеного 15 липня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». 
З урахуванням викладеного, вважає, що квартира АДРЕСА_1 в незаконний спосіб та поза її волею відчужена на користь третьої особи, нормативно - правових підстав для укладення правочину в порядку ст. 38 Закон України «Про іпотеку» не було та не існувало, а тому вимушена звернутися до суду за захистом своїх прав та просити витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 вказану квартиру.
Рішенням Чечелівського районного суду міста Дніпра від 08 липня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду мотивовано відсутністю підстав для задоволення позову, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами вибуття майна з її володіння із порушенням норм діючого законодавства, а тому підстави для витребування майна у добросовісного набувача відсутні.
Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 звернулася з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції невірно встановлено обставини справи, що мають значення для справи, що призвело до необґрунтованого висновку суду про відмову у задоволенні позову. Вказує, що судом не вірно застосовані норми матеріального права, оскільки правовідносини між сторонами у справі виникли до зміни норми ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку», а тому неправомірно та протиправно було здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, спірне нерухоме майно вибуло з володіння поза її волею, без відповідної правової підстави, на підставі дій третіх осіб, за змістом фактичних обставин даної справи вимоги про витребування спірного майна є законними, на що суд першої інстанції уваги не звернув та дійшов до помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.
Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, за таких підстав.
Судом встановлено, що 06 липня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» у якості позикодавця та ОСОБА_3 у якості позичальника був укладений кредитний договір №355/ФКВ-07, відповідно до п.п. 1.1-1.3 якого ОСОБА_3 отримав 30000 доларів США, строком на 60 місяців, тобто до 05 липня 2012 року, під 14,2% річних, мета - поточні потреби.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за кредитним договором, 06 липня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» як іпотекодержателем та ОСОБА_1 як іпотекодавцем був укладений договір іпотеки №355/Zфквіп-07, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Крючковою Т.В., зареєстрований в реєстрі за № 1693.
Відповідно до умов договору іпотеки, а саме п. 1.1, вказаний договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору №355/ФКВ-07 від 06 липня 2007 року, за умовами якого ОСОБА_3 зобов`язаний повернути іпотекодержателю позику у розмірі 60000 доларів США строком до 05 липня 2012 року. Згідно умов п. 1.2 договору іпотеки, для забезпечення своєчасного виконання умов договору позики іпотекодавець ОСОБА_1 передав в іпотеку іпотекодержателю ТОВ «Український промисловий банк» нерухоме майно: квартира АДРЕСА_2 , яка належить на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності від 18 жовтня 2006 року, виданого виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради, зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» за реєстраційним номером №1641519, витяг 12237611. На предмет іпотеки накладено арешт.
30 червня 2010 року між ТОВ «Укрпромбанк», АТ «Дельта Банк» та Національним банком України було укладено договір про передачу активів та кредитних зобов`язань ТОВ «Укрпромбанк» на користь АТ «Дельта Банк», за умовами якого «Укрпромбанк» передає «Дельта Банку» права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, що забезпечують виконання кредитних зобов`язань. Тобто, що АТ «ДельтаБанк» набуло статусу кредитора за кредитним договором №355/ФКВ-07 від 06 липня 2007 року та іпотекодержателя за договором №355 /Zфквіп-07 від 06 липня 2007 року.
15 липня 2020 року між АТ «Дельта банк» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» було укладено договір про відступлення прав вимоги та договір №2286/К/1 про купівлю-продажу майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., за умовами якого АТ «Дельта банк» відступило, а ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» набуло права вимоги до боржників по кредитних та забезпечувальних договорах за результатами відкритих торгів (аукціону) оформлених протоколом №UA-EA-2020-05-26-000018-b від 17 червня 2020 року.
На виконання умов п. 4.4.2 іпотечного договору ТОВ ФК «Довіра та Гарантія» здійснило направлення повідомлень про відступлення права вимоги та вимоги про усунення порушення на адресу ОСОБА_1 , а саме: 22 вересня 2020 року на адресу : АДРЕСА_3 (за місцем знаходження предмету іпотеки), згідно відомостей повідомлення про вручення (трек-номер 0500322739950) такий лист повернуто за закінченням терміну зберігання та 14 грудня 2020 року на адресу: АДРЕСА_3 (за місцем знаходження предмету іпотеки), згідно відомостей повідомлення про вручення (трек-номер 0500335782456) такий лист повернуто за закінченням терміну зберігання.
19 лютого 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» (продавець) та ТОВ «Українська боргова компанія» (покупець), було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., за умовами якого покупець купив нерухоме майно розташоване за адресою: АДРЕСА_3 . На момент укладення цього договору нерухоме майно належало ОСОБА_1 .
У пункті 1 договору купівлі - продажу нерухомого майна від 19 лютого 2021 року вказано, що право на продаж нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі: іпотечного договору № 355/2фквіп-07 (майнова порука), посвідченого 06 липня 2007 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Крючковою Т.В. за реєстровим № 1693, укладеного 06 липня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 , в якому міститься іпотечне застережання; договору про передачу активів та кредитних зобов`язань Укрпромбанку на користь Дельта Банку, посвідченого 30 червня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соколовим О.Є. за реєстровим № 2258, укладеного 30 червня 2010 року між ТОВ «Український промисловий банк», Національний Банк України та ПАТ «Дельта Банк»; договору № 2286/К про відступлення права вимог, посвідченого 15 липня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., за реєстровим №1146, укладеного 15 липня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».
12 серпня 2021 року між ТОВ «Українська боргова компанія» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбенко Ю.Е., відповідно до якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає у власність квартиру АДРЕСА_1 та зобов`язується сплатити обумовлену цим договором грошову суму. За умовами договору квартира, що відчужується, належить продавцю на праві власності, номер права власності 40647252, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2295632012101. Відсутність заборони відчуження або арешту щодо предмету цього договору та відсутність обтяження цього нерухомого майна іпотекою перевірено та підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 12 серпня 2021 року. 
Статтею 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно із ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положення частини 1 цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому порядку.
Вимога, встановлена частиною 1 цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов`язання: боржником - фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя; боржником - юридичною особою або фізичною особою - підприємцем є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
У разі якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (у тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення здійснюється за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов`язання боржником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими ст. 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
У свою чергу відповідно до умов п. 2.1.6 договору іпотеки, у випадку порушення позичальником обов`язків за цим та/або кредитним договором вимагати дострокового виконання основного зобов`язання,а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.
Згідно п. 4.1. іпотечного договору іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки в тому числі якщо у момент настання строку виконання Основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу по кредиту) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки;
За умовами іпотечного договору, а саме п. 4.2., у випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю (позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п. 4.3. іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог іпотекодержателя, передбаченим п. 4.4 цього договору.
У випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з визначених у цьому договорі способів в тому числі визначений п. 4.4.2. цього договору (пункт 4.4. іпотечного договору). 
Крім того, згідно п. 4.4.2. іпотечного договору іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. В даному випадку іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавців та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на Предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку»; з інших, передбачених законодавством України, підстав.
Право визначення підстави та способу звернення стягнення належить іпотекодержателю.
Звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 4 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку». Сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підстві договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі. Листування між сторонами за цим договором здійснюється шляхом направлення або надання однією стороною відповідних повідомлень (рекомендованих листів) іншій стороні на її адресу, що визначена як адреса для листування у розділі «Адреси, банківські реквізити та підписи Сторін» цього Договору або за іншою адресою, про яку Сторона повідомила іншій Стороні при зміні адреси. Підтвердженням факту відправлення повідомлення (рекомендованого листа) є поштова квитанція або інший поштовий документ, що підтверджує факт відправки або вручення або отримання повідомлення. З усіх питань, що не врегульовані цим договором, сторони керуються законодавством України.
Таким чином, виходячи з системного аналізу норм розділу V Закону України «Про іпотеку», який регулює задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, та положень самого договору іпотеки судом першої інстанції встановлено, що укладений договір іпотеки містить відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками, яке передбачає право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону. При цьому сама конструкція ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає зобов`язання іпотекодержателя за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з третьою особою-покупцем. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами, включаючи іпотекодавця, за відшкодування завданих збитків.
На відміну від конструкції ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ст. 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає право іпотекодавця оскаржити в суді рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
У свою чергу ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає зобов`язання іпотекодержателя за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки третій особі-покупцю письмово повідомити про такий свій намір іпотекодавця за вказаною у Договірі іпотеки адресою. І факт такого повідомлення є необхідною умовою для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за покупцем відповідно до укладеного з іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, у п.49 постанови від 23 червня 2020 року по справі № 645/1979/15-ц, що наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Належним виконанням ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є сам факт надсилання вимоги про усунення порушення. Вручення поштового відправлення вже залежить від поведінки одержувача.
Визначені положення закону були виконанні, оскільки на адресу ОСОБА_1 , зазначену у договорі іпотеки від 06 липня 2007 року, рекомендованим листом з повідомленням (трек-номер 0500322739950, трек-номер 0500335782456) були направлені відповідні повідомлення, а отже вимоги розділу 4 договору іпотеки та ст. 38 Закону України «Про іпотеки» щодо укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки були виконані.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача визначено у ст.388 ЦК України.
Відповідно до положень ч.1 ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння, 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння, 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Крім того, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, про що визначено у ч.2 ст.388 ЦК України.
Захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом віндикаційного позову.
Отже, можна зробити висновок, що використання віндикаційного позову необхідне для витребування майна з чужого незаконного володіння, оскільки, віндикація у цивільному праві це спосіб захисту права власності, за допомогою якого власник може вимагати своє майно з чужого незаконного володіння, при цьому, власник має право вимагати не тільки повернення майна, але і відшкодування доходів, які незаконний власник отримав або міг отримати за увесь час володіння, тобто, віндикація це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
За правовим висновком, викладеним у Постанові Верховного Суду від 21 серпня 2019 року (справа №911/3681/17), власник, з дотриманням вимог ст.388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача, і для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюгу договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Із аналізу зазначених норм вбачається, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача, на підставі положень ч.1 ст.388 ЦК України, залежить лише від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння, і означена норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Тож, випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза волею, оскільки, саме наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Отже, однією з обов`язкових умов під час вирішення спору про витребування майна з чужого незаконного володіння є встановлення наявності чи відсутності в діях власника волі на передачу майна іншій особі, оскільки, право на витребування майна від добросовісного набувача можливо лише у разі, якщо майно, а саме: п.3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (п.3 ч.1ст.388 ЦК України).
Судом встановлено, що уклавши 30 червня 2010 року між ТОВ «Укрпромбанк», АТ «Дельта Банк» та Національним банком України договір про передачу активів та кредитних зобов`язань, АТ «ДельтаБанк» набуло статусу кредитора за кредитним договором №355/ФКВ-07 від 06 листопада 2007 року та іпотекодержателя за договором №355 /Zфквіп-07 від 06 липня 2007 року.
15 липня 2020 року між АТ «Дельта банк» та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» було укладено договір про відступлення прав вимоги та договір №2286/К/1 про купівлю-продажу майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., відповідно до якого АТ «Дельта банк» відступило, а ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» набуло права вимоги до боржника по кредитному та забезпечувальному договору за результатами відкритих торгів (аукціону) оформлених протоколом №UA-EA-2020-05-26-000018-b від 17 червня 2020 року.
Доказів, які б підтверджували порушення порядку реалізації майна на електронних торгах на момент їх проведення і порушення у зв`язку з цим прав та законних інтересів позивача, суду не надано доказів, а матеріали справи такових не містять.
Таким чином, спірна квартира, власником якої, відповідно до свідоцтва про право власності від 18 жовтня 2006 року, виданого виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради, зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» була ОСОБА_1 , вибуло із володіння останньої на законних підставах та з волі власника, отримавши статус предмета іпотеки, після укладання іпотечного договору №355/Zфквіп-07 від 06 липня 2007 року, з метою забезпечення виконання кредитного договору №355/ФКВ-07 від 06 липня 2007 року.
Саме іпотечний договір № 355/Zфквіп-07 від 06 липня 2007 року, укладений в забезпечення кредитного зобов`язання, який передбачає право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, у випадку неналежного виконання умов кредитного договору, свідчать про наявність у діях ОСОБА_1 згоди на передачу майна іпотекодержателю, оскільки, є очевидним, що підписання означеного договору позивачем і є проявом волі особи, що унеможливлює застосування п.3 ч.1 ст.388 ЦК України та витребування майна від добросовісного набувача ОСОБА_2 , оскільки, власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення володіючого невласника про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна зі свого володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі, при цьому, недійсність правочину на виконання якого передано майно, сама по собі не свідчить про вибуття майнам із володіння особи, яка передала це майно, не з її волі, та свідчить про відсутність підстав для задоволення позову. 
Згідно із ч.ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову, з яким погоджується колегія суддів, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами вибуття майна з її володіння із порушенням норм діючого законодавства, а тому підстави для витребування майна у добросовісного набувача відсутні.
Проаналізувавши зміст рішення суду першої інстанції з точки зору застосування норм права, які стали підставою для позову по суті, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції ухвалене рішення відповідно до встановлених ним обставин на підставі наданих доказів, які мають індивідуальний характер. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів позивача та їх відображення в оскаржуваному рішенні, питання обґрунтованості висновків суду першої інстанції, апеляційний суд виходить із того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. 
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не вірно застосовані норми матеріального права, оскільки правовідносини між сторонами виникли до зміни норми ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку», а тому неправомірно та протиправно здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки, колегія суддів не приймає до уваги, вказані доводи зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх переоцінці та особистого тлумачення скаржником норм права, оскільки останньою не спростовано дотримання вимог ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» під час звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Доводи апеляційної скарги про те, що спірне нерухоме майно вибуло з володіння поза її волею, без відповідної правової підстави, на підставі дій третіх осіб, а тому за змістом фактичних обставин даної справи вимоги про витребування спірного майна є законними, на що суд першої інстанції уваги не звернув та дійшов до помилкового висновку про відмову у задоволенні позову, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки ОСОБА_1 добровільно уклавши договір іпотеки, не надавши належних та допустимих доказів сплати заборгованості за кредитом, могла передбачити можливість відчуження спірного майна у разі неналежного виконання договірних зобов`язань, а тому не можна вважати, що іпотечне майно вибуло поза її волею.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції не в повній мірі встановив дійсні обставини справи та дійшов невірного про відмову у задоволенні позову, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки жодних додаткових обґрунтувань чи нових доказів, що не були подані скаржником до суду першої інстанції, апеляційна скарга не містить.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження у суді першої інстанції з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції
Будь-яких інших доказів, що спростовують правильність рішення суду в апеляційній скарзі не наведено, тому рішення суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно із ст. 141 ЦПК України, судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з переглядом судового рішення, розподілу не підлягають.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Чечелівського районного суду міста Дніпра від 08 липня 2025 року -залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Вступна та резолютивна частини постанови проголошена 07 липня 2026 року
Повний текст судового рішення складено 15 липня 2026 року.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: В.С. Городнича

М.О. Макаров