ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА _01054, _м.Київ, _вул.Б.Хмельницького,44-В, _тел. _(044) _334-68-95, _E-mail: _inbox@ki.arbitr.gov.ua
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
28.07.2026 | Справа № 910/5350/25

Господарський суд міста Києва у складі:
Судді - Бондаренко-Легких Г. П.
за участю секретаря (помічника судді) - Конона В. В.
розглянувши у відкритому засіданні в залі суду в місті Києві матеріали господарської справи №910/5350/25

За позовом Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36)
До Товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» (04053, м. Київ, вул. Драча Івана, офіс 34)
За участю третіх осіб, які не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:
1) Товариство з обмеженою відповідальністю «КІВ» (03065, м. Київ, вул. Козелецька, буд. 24, офіс 10/1)
2) Товариство з обмеженою відповідальністю «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (03115, м. Київ, вул. Ореста Васкула, буд. 23/25, офіс 2)
3) Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Зима Наталія Федорівна (01024, м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд. 32А, прим. 1)
4) Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Яцино Катерина Сергіївна (01032, м. Київ, вул. Старовокзальна, буд. 13, оф. 203)
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою

За участі представників сторін:
Від позивача: Воєводіна А. О. - самопредставництво, наказ про призначення №305-к від 14.11.2024;
Від відповідача: Дашкевич А. Є. - адвокат, ордер серії АІ №2236823 від 22.06.2026;
Від третьої особи-1: не прибув; 
Від третьої особи-2: не прибув;
Від третьої особи-3: не прибув; 
Від третьої особи-4: не прибув; 

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» з вимогами:
- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер: 8000000000:78:121:0052, за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі м. Києва, шляхом визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Наталії Федорівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.07.2024 73960805, яким зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер - 1394727480000, за товариством з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь»;
- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі м. Києва, шляхом зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер: 8000000000:78:121:0052, шляхом знесення тимчасових споруд та паркану, приведення її у придатний для використання стан.
01.05.2025 Господарський суд міста Києва, дослідивши матеріали позовної заяви, залишив її без руху, про що постановив відповідну ухвалу та встановив позивачу п`ятиденний строк з дня вручення ухвали від 01.05.2025 для усунення недоліків позовної заяви.
09.05.2025 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви, якою позивач усунув недоліки встановлені ухвалою суду від 01.05.2025.
15.05.2025 суд ухвалою відкрив провадження у справі, розгляд справи ухвалив здійснювати у порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 17.06.2025. Також даною ухвалою суд: (1) задовольнив клопотання позивача про залучення до справи третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, (2) залучив до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ТОВ «КІВ, ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зиму Н. В., приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Яцино К. С., (3) задовольнив клопотання позивача про витребування доказів, (4) витребував у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації):
- засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає копії документів, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.11.2017 №37877198, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «КІВ» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1394727480000, на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва, а також документи сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення реєстраційних дій;
- засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає документи, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.10.2020 №54655694, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1394727480000, на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва, а також документи сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення реєстраційних дій;
- засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає документи, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.10.2022 №65025333, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «КІВ» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1394727480000, на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва, а також документи сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення реєстраційних дій;
- засвідчену у встановленому законодавством порядку паперову або електронну копію реєстраційної справи, яка включає документи, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.07.2024 №73960805, яким за товариством з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1394727480000, на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва, а також документи сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення реєстраційних дій.
22.05.2025 до суду від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на виконання ухвали суду від 15.05.2025 надійшли витребувані документи.
17.06.2025 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
У судовому засіданні 17.06.2025 суд на місці ухвалив відкласти підготовче судове засідання на 29.07.2025.
04.07.2025 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив.
10.07.2025 до суду від третьої особи-4 надійшли пояснення про розгляд справи за її відсутності.
25.07.2025 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення підготовчого судового засідання.
29.07.2025 відповідач повторно подав відзив на позов, що аналогічний змісту раніше поданого відзиву.
01.08.2025 до суду від третьої особи-3 надійшли пояснення про розгляд справи за її відсутності.
Судове засідання призначене на 29.07.2025 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному.
08.09.2025 суд ухвалою викликом-повідомлення повідомив учасників справи про визначення нової дати підготовчого судового засідання на 14.10.2025.
13.10.2025 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення підготовчого судового засідання.
14.10.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про відкладення підготовчого судового засідання.
У судове засідання 14.10.2025 представники учасників справи не прибули та суд на місці ухвалив: (1) відмовити у задоволенні клопотань позивача та відповідача про відкладення підготовчого судового засідання, (2) зобов`язати відповідача надати суду докази надіслання відзиву іншим учасникам справи, (3) відкласти підготовче судове засідання на 11.11.2025.
10.11.2025 до суду від третьої особи-3 надійшли пояснення про розгляд справи за її відсутності.
10.11.2025 до суду від третьої особи-2 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
11.11.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів.
11.11.2025 до суду від відповідача на виконання вимог протокольної ухвали суду від 14.10.2025 надійшло клопотання про долучення доказів направлення відзиву іншим учасникам справи.
У судовому засіданні 11.11.2025 суд на місці ухвалив відкласти підготовче судове засідання на 23.12.2025.
26.12.2025 до суду від третьої особи-3 надійшли пояснення про розгляд справи за її відсутності.
22.12.2025 до суду від третьої особи-1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи та про витребування доказів.
23.12.2025 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
У судовому засіданні 23.12.2025 суд на місці ухвалив: (1) відмовити у задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, (2) відмовити у задоволенні клопотання третьої особи-1 про відкладення розгляду справи, (3) відмовити у задоволенні клопотання третьої особи-1 про витребування доказів, (4) закрити підготовче провадження та призначити розгляд справи по суті на 27.01.2026.
Судове засідання, призначене на 27.01.2026 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді у відпустці.
27.01.2026 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
17.02.2026 суд ухвалою викликом-повідомлення повідомив учасників справи про визначення нової дати судового засідання по суті на 24.03.2026 (з урахуванням ухвали суду від 18.02.2026 про виправлення описки).
У судовому засіданні 24.03.2026 суд на місці ухвалив (1) зобов`язати позивача надати письмові пояснення з належним чином засвідченими копіями договору оренди земельної ділянки та документів на підставі яких дія договору продовжувалась, (2) зобов`язати відповідача надати письмові пояснення щодо укладених договорів купівлі-продажу нерухомого майна, (3) оголосити перерву у судовому засіданні по суті до 05.05.2026.
24.04.2026 до суду від позивача на виконання вимог протокольної ухвали суду від 24.03.2026 надійшло клопотання з письмовими поясненнями та долученими доказами.
04.05.2026 до суду від відповідача на виконання вимог протокольної ухвали суду від 24.03.2026 надійшли пояснення.
У судовому засіданні 05.05.2026 суд на місці ухвалив відкласти судове засідання по суті на 23.06.2026.
22.05.2026 до суду від третьої особи-3 надійшли пояснення про розгляд справи за її відсутності.
05.06.2026 до суду від відповідача надійшло повідомлення про припинення повноважень представника.
23.06.2026 до суду від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
У судовому засіданні 23.06.2026 суд на місці ухвалив задовольнити клопотання позивача та відкласти судове засідання по суті справи на 28.07.2026.
У судове засідання 28.07.2026 прибули представники сторін, треті особи або їх уповноважені представники не прибули, про причини неявки суд не повідомляли. Дослідивши наявні в матеріалах справи докази та заслухавши виступи у судових дебатах представників сторін, які підтримали власні правові позиції, що викладені у заявах по суті спору, Суд -
ВСТАНОВИВ:
1. Фактичні обставини, що встановлені судом.

Рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 № 728/3303 ТОВ «КІВ» передано в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,3867 га (кадастровий номер 8000000000:78:121:0052) для будівництва, обслуговування та експлуатації паркінгу з торговельним комплексом на перетині вулиці Приозерної та проспекту Героїв Сталінграду (Володимира Івасюка) у місті Києві.
11.04.2006 між Київською міською радою (надалі - позивач, КМР, Орендодавець) та ТОВ «КІВ» (надалі - третя особа-1, Орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, який 13.04.2006 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 78-6-00362 (далі - договір оренди).
У подальшому, на підставі рішення Київської міської ради від 18.04.2013 № 263/9320, вказаний договір був поновлений на 5 років, у зв`язку з чим 07.11.2013 між КМР та ТОВ «КІВ» укладено угоду про його поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрована в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 242.
Далі на підставі висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування, оформленого протоколом від 11.12.2018 № 26/88, термін дії зазначеного договору поновлено ще на 5 років та 22.03.2019 між КМР і ТОВ «КІВ» укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 93.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/15017/22, залишеного без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.02.2024:
- Розірвано договір оренди земельної ділянки, що розташована на перетині вулиці Приозерної та проспекту Героїв Сталінграда (Володимира Івасюка) в Оболонському районі міста Києва, площею 0,3867 га (кадастровий номер 8000000000:78:121:0052), укладений між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КІВ» (01033, м. Київ, вул. Жилянська, буд. 68, офіс 289, ідентифікаційний код 21498174), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів 13.04.2006 за № 78-6-00362, зі змінами, внесеними угодою від 07.11.2013 про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. і зареєстрованою в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 242, та договором від 22.03.2019 про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. і зареєстрованим в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 93.
- Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «КІВ» (01033, м. Київ, вул. Жилянська, буд. 68, офіс 289, ідентифікаційний код 21498174) повернути Київській міській раді (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141) земельну ділянку площею 0,3867 га (кадастровий номер 8000000000:78:121:0052), що знаходиться на перетині проспекту Героїв Сталінграда та вулиці Приозерної в Оболонському районі міста Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.

Водночас, КМР зазначає, що з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі - ДРРП) встановлено наступне:

(1) державним реєстратором філії комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві, Шейк-Сейкіним Олексієм Анатолійовичем (далі - державний реєстратор Шейк-Сейкін О.А.) на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення укладеного між ТОВ «Класіка ЛТД» та ТОВ «КІВ» (надалі - третя особа-1) прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.11.2017 Nє 37877198, яким за ТОВ «КІВ» зареєстровано право приватної власності на об?єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею 120,2 кв.м на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва.
Підставою виникнення права власності на об?єкт нерухомого майна стали: акт приймання-передачі нежитлових приміщень, серія та номер: б/н, виданий 16.03.2001, видавник: сторони договору (ТОВ «Класіка ЛТД» та ТОВ «КІВ»); довідка про показники об?єкта нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 22.10.2017, видавник: Бюро технічної інвентаризації ФОП «Пилишенко А.В.»; договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, серія та номер: б/н, виданий 14.03.2001, видавник: сторони договору (ТОВ «Класіка ЛТД» та ТОВ «КІВ»).

(2) У подальшому, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Яциною Катериною Сергіївною (далі - приватний нотаріус Яцино К.С., третя особа-4) зареєстровано право приватної власності на об?єкт нерухомого майна за ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далі - ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ», третя особа-2), про що внесено відповідний запис від 20.10.2020 Nє 54655694.
Підставою для державної реєстрації стали: акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 1240, 1241, виданий 16.10.2020, видавник: Яцино К.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.; протокол загальних зборів учасників, серія та номер: 27/1-09, виданий 21.09.2020, видавник: ТОВ «КІВ»; протокол загальних зборів засновників, серія та номер: 1, виданий 24.09.2020, видавник: ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ».

(3) Далі, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зимою Наталією Федорівною (далі - приватний нотаріус Зима Н.Ф., третя особа-3) прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.10.2022 Nє 65025333, яким за ТОВ «КІВ» (третя особа-1) зареєстровано право приватної власності на об?єкт нерухомого майна, загальною площею 120,2 кв.м на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва.
Підставою виникнення права власності на об?єкт нерухомого майна стали: Акт приймання-передачі майна, серія та номер: 1019,1020, виданий 30.09.2022, видавник: ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ТОВ «КІВ»; Протокол, серія та номер: 30.09.2022, виданий 30.09.2022, видавник: ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ».

(4) Далі, вже після набрання законної сили рішенням Господарського суду міста києва вілд 06.07.2023 у справі №910/15017/22, приватним нотаріусом Зимою Н.Ф. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.07.2024 Nє 73960805, яким за ТОВ «Нова Оболонь» (далі - відповідач) зареєстровано право приватної власності на об?єкт нерухомого майна, загальною площею 120,2 кв.м на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:78:121:0052, за адресою вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі міста Києва.
Підставою виникнення права власності на об?єкт нерухомого майна стали: договір купівлі-продажу, серія та номер: 1846, виданий 04.07.2024, видавник: Зима Н.Ф., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.

КМР, як єдиний розпорядник земель комунальної власності міста Києва, стверджує, що станом на 2005 рік земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:121:0052 передавалась ТОВ «КІВ» за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови для будівництва, обслуговування та експлуатації паркінгу з торговельним комплексом без зареєстрованих на ній об`єктів нерухомого майна (якими ТОВ «КІВ» розпоряджається нібито з 2001 року, а перед цим ТОВ «Класіка ЛТД»). 
Отже, КМР звертається до суду з даним позовом про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою, оскільки дана земельна ділянка передавалась в оренду для будівництва паркінгу з ТРЦ як вільна від забудови на момент передачі в оренду для побудови саме паркінгу з ТРЦ.

2. Предмет та підстави позову.
Предметом позову є матеріально-правові вимоги позивача в інтересах територіальної громади міста Києва до відповідача про усунення перешкод у користування та розпорядженні шляхом:
- визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Наталії Федорівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.07.2024 73960805, яким зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер - 1394727480000, за товариством з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь»;
- зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер: 8000000000:78:121:0052 та шляхом знесення тимчасових споруд та паркану, приведення її у придатний для використання стан.
Фактичними підставами позову є обставини самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності та самочинного будівництва майна на ній, а також здійснення протиправної реєстрації права власності на таке майно на підставі неналежних документів.
Юридичними підставами позову є стаття 228, 376, 391 ЦК України.

3. Доводи позивача щодо суті позовних вимог.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Київська міська рада як єдиний розпорядник земель комунальної власності міста Києва, будь-яких рішень щодо передачі земельної ділянки, кадастровий номер: 8000000000:78:121:0052 для експлуатації наявного об`єкта нерухомого майна не приймала. ТОВ "Нова Оболонь" фактично здійснює користування спірною земельною ділянкою без належних правових підстав, чим у свою чергу перешкоджає вільному користуванню та розпорядженню вказаною ділянкою Київській міській раді.
За твердженнями позивача, договір купівлі-продажу нерухомого майна від 16.03.2001 б/н, акти приймання-передачі нерухомого майна від 16.10.2020 №1240, №1241 та від 30.09.2022 №1019, 1020 та договір купівлі-продажу від 04.07.2024 №1846 спрямовані на заволодіння спірною земельною ділянкою комунальної власності, а тому в силу статті 228 ЦК України порушують публічний порядок та є нікчемними в силу закону. Відтак, зазначені правочини не створюються жодних правових наслідків;
Відтак, самочинно побудоване майно підлягає знесенню, а рішення державного реєстратора, яким зареєстровано право власності на таке майно за відповідачем підлягає визнанню протиправним та скасуванню з одночасним припиненням права власності відповідача на майно.

4. Обґрунтування вирішення спору за наявними матеріалами.
17.06.2025, а також 29.07.2025 до суду від відповідача через канцелярію суду в письмовому вигляді надійшли чотири дублюючі примірники відзиву на позовну заяву в яких відповідач посилався на:
- пропуск позивачем трирічного строку позовної давності для звернення до суду зданим позовом;
- право власності набуте відповідачем на об`єкт нерухомого майна у законний спосіб (на підставі договору купівлі-продажу від 04.07.2024), а таке майно не є самочинним будівництвом.
Треті особи №1-4 про розгляд справи повідомлені належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи документами (зокрема, поштовими конвертами, клопотаннями про відкладення розгляду справи та про розгляд справи за їх відсутності), проте правом на подання письмових пояснень, оформлених згідно статті 168 ГПК України не скористались.

5. Оцінка доказів судом та висновки суду.
З урахуванням предмету позовних вимог, їх юридичних та фактичних підстав, суд визначає, що перелік обставин, які є предметом доказування у справі, становлять обставини, від яких залежить відповідь на такі ключові питання:
- чи підтверджено факт розміщення на спірній земельній ділянці споруд;
- чи відноситься таке майно (споруди) до об`єктів нерухомого майна у розумінні цивільного законодавства, на яке поширюються положення статті 376 ЦК України чи є воно тимчасовою спорудою, право власності на яку, відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не підлягає державній реєстрації;
- отже, чи наявні правові підстави для визнання факту самовільного використання земельної ділянки (стаття 212 ЗК України), а об`єктів (споруд), що розміщені на такій земельній ділянці об`єктами самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України);
- чи є правочини, що вчинені відносно розпорядження майном, розміщеним на спірній земельній ділянці такими, що порушують публічний порядок (стаття 228 ЦК України), а відтак чи є вони нікчемними;
- чи обрано позивачем ефективний та належний спосіб захисту для захисту порушених прав при поданні негаторного позову згідно вимог, що заявлені у прохальній частині позову, зокрема, у який спосіб буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, Суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Щодо вимоги про усунення перешкод шляхом знесення споруд та паркану, приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).
Частиною 1 статті 6 Закону України «Про столицю України місто-герой Київ» визначено, що місцеве самоврядування у місті Києві здійснюється територіальною громадою міста як безпосередньо, так і через Київську міську раду, районні в місті ради (у разі їх утворення) та їх виконавчі органи.
Пунктами «а», «б», «в», «г» статті 9 ЗК України встановлено, що до повноважень, зокрема, Київської міської ради у галузі земельних відносин на їх території належить розпорядження землями територіальної громади міста; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності в порядку, передбаченому цим Кодексом.
У відповідності до статті 122 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад. Районні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами четвертою і восьмою цієї статті, у власність або у користування у межах сіл, селищ для всіх потреб та за межами населених пунктів.
Відповідно до частини 1 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Таким чином, право власності та право користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах вказаних в цих рішеннях. Такі повноваження в межах міста Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.
Отже, єдиною підставою набуття права власності чи права користування земельними ділянками комунальної власності в м. Києві для громадян та юридичних осіб є відповідне рішення Київської міської ради.
Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно з положеннями ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З огляду на вищевикладене, право на землю реалізується шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Визначений законодавством порядок набуття права на землю передбачає, зокрема, рішення компетентного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність чи користування (оренду) та отримання документів, що посвідчують право на визначену земельну ділянку.
Відповідно, за відсутності рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або у користування, юридична або фізична особа не має права використовувати земельну ділянку державної або комунальної власності.

Судом встановлено, що спірна земельна ділянка за кадастровим номером 8000000000:78:121:0052 перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва, відповідно розпорядником такої землі є Київська міська рада (КМР).
Матеріалами аерозйомки за 2019 рік, що наявні в матеріалах справи, а також актом обстеження земельної ділянки №ДК/221-АО/2025 від 10.11.2025 (наданий позивачем під час розгляду справи) підтверджується факт розміщення на спірній земельній ділянці «кілька тимчасових споруд на фундаменті, які знаходяться в занедбаному стані».
Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав (ДРРП) такі споруди, на момент звернення з даним позовом до суду та вирішення справи судом, перебувають у власності відповідача - нежитлова будівля, літ. В.- 120 кв. м.
Суду у цій справі належить також з`ясувати, чи відносять розміщені на спірній земельній ділянці споруди до об`єктів нерухомого майна у розумінні цивільного законодавства, чи є вони тимчасовими спорудами, право власності на які відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не підлягають державній реєстрації.
Так, «тимчасова споруда» має статус рухомого майна, не пов`язана фундаментом із землею, встановлюється на підставі паспорта-прив`язки, право власності на таку споруду не підлягає державній реєстрації у ДРРП.
«Капітальна споруда» набуває статусу нерухомого майна й об`єкта речових прав після завершення будівництва та проведення державної реєстрації права власності у ДРРП за наявності дозвільних документів на будівництво та введення об`єкта в експлуатацію, має капітальний фундамент і нерозривний зв`язок із землею. Зазначений підхід є сталим та викладений зокрема у постанові Верховного Суду від 26.11.2025 у cправі № 910/14264/24, від 13.01.2026 у cправі № 920/190/25.
На переконання суду, з огляду на наявність зв`язку споруд (нежитлових будівель) із фундаментом та відсутності в матеріалах справи паспорта-прив`язки на тимчасові споруди, споруджені на спірній земельній ділянці нежитлові будівлі, з більшою ймовірністю визнаються об`єктами нерухомого майна на які поширюється правовий режим такого будівництва, як самочинного у розумінні положень статті 376 ЦК України.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).
Наразі, чинні на момент розгляду справи редакції статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України передбачають автоматичний перехід права на земельну ділянку при набутті права власності на будівлі або споруди, що на ній розташовані.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34).
Разом з тим, відповідно до частин 1-4 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 по справі №908/2388/21 зазначила, що виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується:
(1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту;
(3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 
Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Як зазначалось судом вище, у 2005 році спірна земельна ділянка передавалась у користування ТОВ «КІВ» та згідно рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/15017/22, що набрало законної сили 08.02.2024 (згідно постанови ПАГС) була повернута КМР.
Зі змісту рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №910/15017/22, вбачається, що судом були встановлені наступні обставини, що в силу частини 4 статті 75 ГПК України не підлягають доказуванню:
«Із матеріалів справи вбачається, що на виконання умов договору оренди згідно з актом приймання-передачі від 13.04.2006 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:78:121:0052), що знаходиться на перетині вулиці Приозерної та проспекту Героїв Сталінграда в Оболонському районі міста Києва з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Разом з тим, звертаючись до суду з даним позовом, прокурор зазначив, що ТОВ «КІВ», відповідно до п. 8.4 договору, мало завершити забудову земельної ділянки до 13.04.2009, проте, свої зобов`язання за договором відповідач не виконав, чим порушив істотні умови договору оренди, що є підставою для його розірвання.
…
Разом з тим з протоколу огляду місця події від 01.11.2022, складеного старшим дізнавачем ВД Оболонського ВП ГУНП у м. Києві, що міститься в матеріалах справи, вбачається, що земельна ділянка площею 0,3867 га з кадастровим номером 8000000000:78:121:0052, яка на підставі договору від 13.04.2006 № 78-6-00362 (зі змінами, внесеними угодою до договору від 07.11.2013 та договором від 22.03.2019), яка перебуває в оренді ТОВ «КІВ» за цільовим призначенням для будівництва паркінгу з торговельним комплексом, вільна від капітальних будівель та споруд, не використовується за цільовим призначенням, будівельні роботи на вказаній земельній ділянці не ведуться та не розпочаті, будівельної техніки та будівельних матеріалів на земельній ділянці виявлено не було.
Також згідно з інформацією, наданою Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.09.2022 документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на зазначеній земельній ділянці не реєструвалися та не видавалися.
Відповідно до інформації Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 21.09.2022 згідно з електронною базою даних департаменту, містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва на перетині вул. Приозерної та просп. Героїв Сталінграда в Оболонському районі міста Києва (земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:121:0052) ТОВ «КІВ» або іншим юридичним чи фізичним особам не надавались.
Згідно з інформацією Державної інспекції архітектури та містобудування України від 05.12.2022, у Реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт або засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:121:0052.»

У межах даної справи №910/5350/25 судом встановлено наступне:
Листом КП КМР «КМ БТІ» №062/14-3908 від 16.04.2025 повідомлено, що згідно з даними реєстрових книг БТІ по нежитловому фонду за адресою у м. Києві, вул. Приозерна, 2-д, об`єкти нерухомого майна на праві власності не зареєстровано.
Листом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу КМР (КМДА) №062/06-13-2041 від 16.04.2025 повідомлено, що об`єкт нерухомого майна на земельній ділянці за адресою вул. Приозерна, 2-д в Оболонському районі м. Києва не належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та приватизація вказаного об`єкту департаментом не здійснювалась.
Оболонська районна в місті Києві державна адміністрація листом №104-2924 від 18.04.2025 повідомила, що об`єкт нерухомого майна на земельній ділянці за адресою вул. Приозерна, 2-д в Оболонському районі м. Києва в управління адміністрації не передавався, а остання не приймала розпорядчих документів пов`язаних з присвоєнням адреси вказаному об`єкту нерухомого майна.
Листом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу КМР (КМДА) №073-1333 від 23.04.2025 повідомлено, що департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за цією адресою.
Листом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) №055-5808 від 25.04.2025 повідомлено про відсутність інформації про присвоєння об`єкту нерухомого майна - нежитловій будівлі (літ. В), розташованому на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:121:0052, адреси вул. Приозерна, 2-д в Оболонському районі м. Києва. Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за адресою м. Київ, вул. Приозерна, 2-д в Оболонському районі м. Києва не надавались.
Як зазначає КМР, та підтверджено матеріалами справи, КМР як єдиний розпорядник земель комунальної власності, будь-яких рішень щодо передачі в користування земельної ділянки за кадастровим номером 8000000000:78:121:0052 (1) для експлуатації наявного об`єкта/наявних об`єктів нерухомого майна ні ТОВ «Класіка ЛТД», ні ТОВ «КІВ», ні ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ», ні ТОВ «Нова Оболонь», (2) або ж для будівництва таких об`єктів до 2005 року - не приймала.

Таким чином, за інформацією компетентних органів:
(1) об`єкту нерухомого майна, розташованому в межах спірної земельної ділянки, поштова адреса не присвоювалась та земельна ділянка не надавалась у користування з метою обслуговування наявних на ній будівель;
(2) документи, що надають право на виконання підготовчих/будівельних робіт та засвічують прийняття в експлуатацію нежитлової будівлі (літ. В), площею 120 кв.м., за адресою м. Київ, вул. Приозерна, буд. 2-д , ніколи не видавались та реєструвались.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Таким чином, під самовільним зайняттям земельної ділянки розуміється фактичне володіння та/або користування чужою земельною ділянкою, вчинене в особистих інтересах або інтересах інших осіб тим, кому ця ділянка у встановленому законом порядку не надавалась у користування (постійне, оренда, земельний сервітут) або не передавалась у власність.
Оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, то відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.
Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
За висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала (частина 3 статті 376 ЦК), або за власником земельної ділянки (частина 5 статті 376 ЦК), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Тобто, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 статті 376 ЦК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
За висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22:
«89. Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
90. Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
91. Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
92. Велика Палата Верховного Суду висновує, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.».
Верховний Суд у постанові від 27.08.2025 по справі №910/12321/24 зазначив, що статтею 376 ЦК України імперативно визначено, що:
(1) самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього;
(3) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.

Згідно технічного паспорту від 22.10.2017 на нежитлову будівлю (літ. В) така будівля була побудована у 1991 році.
Статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» закріплено особливості державної реєстрації прав на об`єкти нерухомого майна, що були закінчені будівництвом до 05.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, так:
Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:
1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.
Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об`єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об`єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність (частина 1 зазначеної статті).
Пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 (у редакції станом на час здійснення державної реєстрації) визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:
1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;
2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;
3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;
4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність;
5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності.

Втім, оскільки будівництво споруд (об`єктів нерухомого майна) на спірній земельні ділянці комунальної власності за адресою: м. Київ, вул. Приозерна, буд. 2-д здійснювалось без відповідних дозвільних документів, без введення майна в експлуатацію, на земельній ділянці, яка не відводилась для здійснення такого будівництва, все розташоване на такі земельній ділянці майно (в тому числі нежитлова будівля (літ. В), статус якої саме як об`єкта нерухомого майна , є самочинним, а державна реєстрація права власності не може вважатись законною.
Доказів на підтвердження зворотного в матеріали справи ні відповідачем, ні третіми особами не надано.
Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 391 ЦК України).
Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини 3 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
На відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт.
Оскільки КМР, як власник земельної ділянки, заперечує проти визнання права власності за ТОВ «Нова Оболонь» на самочинно збудоване майно і заперечує проти його перебування на комунальній землі, то задоволення вимог про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності шляхом знесення такого майна (включно з парканом) та відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав власника, узгоджується із наведеними приписами статті 152 ЗК України, частини 2 статті 212 ЗК України та положеннями частини 4 статті 376 ЦК України.
За змістом статті 391 ЦК України негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані із позбавленням володіння (пункт 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц)
Спірна земельна ділянка не вибувала з володіння позивача, тобто позивач є володіючим власником, який прагне усунути перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном, що виникли через дії осіб, з якими він не перебуває у зобов`язальних відносинах.
Згідно висновків Великої Палати Верховного Суду викладених в пункті 34 постанови від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц - до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, доки існує відповідне правопорушення.
За таких обставин всі заперечення відповідача спростовуються вищевикладеним, а суд задовольняє позовні вимоги в цій частині.

Щодо нікчемності правочинів про купівлю-продаж нежитлової будівлі (літ. В.).
Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (частина 2 статті 376 ЦК України).
Послідовна і судова практика Великої Палати Верховного Суду стосовно висновку про те, що особа не набуває права власності на самочинне будівництво (постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17, від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19, від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22).
Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним (частина 1 статті 228 ЦК України).
Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частина 2 статті 228 ЦК України).
При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК України має враховуватися вина, яка виражається у намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Наявність умислу у сторін угоди означає, що вони, виходячи з обставин справи, усвідомлювали або повинні були усвідомлювати протиправність вчинення зобов`язання і суперечність його мети публічному порядку (інтересам держави та суспільства) і прагнули або свідомо допускали настання протиправних наслідків.
При цьому стаття 228 ЦК України не містить припису щодо обов`язкового встановлення вини сторін (сторони) правочину на підставі вироку суду у кримінальній справі.
Питання, чи мало місце протиправне діяння та чи вчинене воно відповідними особами, як і спрямованість умислу осіб, може доводитися іншими наявними в матеріалах справи доказами в їх сукупності з урахуванням вимог, визначених процесуальним законом.
Такий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі №911/2574/18, від 31.05.2018 у справі №911/639/17, від 13.02.2018 у справі №910/1421/16, від 15.02.2018 у справі №911/1023/17, від 17.04.2018 у справі №910/1424/16.
Матеріалами справи (зокрема, матеріалами реєстраційної справи №1394727480000, що надана Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу КМР (КМДА) на виконання вимог ухвали суду від 15.05.2025) підтверджено наступне:
- Підставами для набуття ТОВ «КІВ» права власності на нежитлову будівлю (літ. В.) були: акт приймання-передачі нежитлових приміщень, серія та номер: б/н, виданий 16.03.2001, видавник: сторони договору (ТОВ «Класіка ЛТД» та ТОВ «КІВ»); довідка про показники об?єкта нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 22.10.2017, видавник: Бюро технічної інвентаризації ФОП «Пилишенко А.В.»; договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, серія та номер: б/н, виданий 14.03.2001, видавник: сторони договору (ТОВ «Класіка ЛТД» та ТОВ «КІВ»);
- Підставами для набуття ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» права власності на нежитлову будівлю (літ. В.) були: акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 1240, 1241, виданий 16.10.2020, видавник: Яцино К.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.; протокол загальних зборів учасників, серія та номер: 27/1-09, виданий 21.09.2020, видавник: ТОВ «КІВ»; протокол загальних зборів засновників, серія та номер: 1, виданий 24.09.2020, видавник: ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ».
- Підставами для набуття ТОВ «КІВ» права власності на нежитлову будівлю (літ. В.) були: Акт приймання-передачі майна, серія та номер: 1019,1020, виданий 30.09.2022, видавник: ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ТОВ «КІВ»; Протокол, серія та номер: 30.09.2022, виданий 30.09.2022, видавник: ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ».
- Підставами для набуття ТОВ «КІВ» права власності на нежитлову будівлю (літ. В.) були: договір купівлі-продажу, серія та номер: 1846, виданий 04.07.2024, видавник: Зима Н.Ф., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Суд констатує, що оскільки акти приймання-передачі нерухомого майна від 16.10.2020 та від 30.09.2022 стосуються волевиявлення сторін та передачі майна (нежитлової будівлі) до статутного капіталу ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ», такі акти вважаються правочином, що цілком узгоджується з останньою правовою позицією (постанова Великої Палати Верховного Суду №916/379/23 від 18.12.2024).
При цьому, жодних правовстановлюючих документів набуття ТОВ «Класіка ЛТД» (товариство, що здійснило продаж нежитлової будівлі ТОВ «КІВ» у 2011 році) права власності на нежитлову будівлю (літ. В.) в матеріали справи не надано.
У будь-якому разі, з огляду на вище викладені висновки суду щодо самочинності будівництва, враховуючи приписи статті 376 ЦК України ні ТОВ «Класіка ЛТД», ні ТОВ «КІВ», ні ТОВ «БВС-ДЕВЕЛОПМЕНТ», ні ТОВ «Нова Оболонь» не могли набути право власності на такий об`єкт нерухомості - нежитлову будівлю (літ В.) площею 120 кв.м.
Зазначені обставини свідчать про те, що правочини, укладені щодо самочинно збудованого нерухомого майна (договір купівлі-продажу нерухомого майна від 16.03.2001 б/н, акт приймання-передачі нерухомого майна від 16.10.2020 №1240, №1241 та від 30.09.2022 №1019, 1020 та договір купівлі-продажу від 04.07.2024 №1846), право власності на яке не виникало, вчинені виключно з метою протиправного заволодіння земельною ділянкою комунальної форми власності, а отже є нікчемним в силу статті 228 ЦК України як такі, що порушують публічний порядок.

Щодо вимоги про усунення перешкод шляхом визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора з одночасним припиненням права власності.
Позивач заявляє також вимоги про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер: 8000000000:78:121:0052, за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі м. Києва, шляхом визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Наталії Федорівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.07.2024 73960805, яким зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (нежитлова будівля (літ. В.) площею 120 кв.м.), реєстраційний номер - 1394727480000, за товариством з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №806/5244/15, визначено, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
На необхідності дослідження судами ефективності способу захисту наголошено також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 09.02.2021 у справі № 381/622/17, від 20.07.2022 у справі № 806/5244/15, від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц та від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 виснувала, що можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. Тобто, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
При цьому, якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в ДРРП, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення п. 5 ч. 1 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Звідси коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
У даному випадку, судом констатовано, що речове право на самочинно збудоване нерухоме майно було зареєстровано поза порядком передбаченим положеннями статтею 376 ЦК України, а отже державна реєстрація права власності на самочинно збудоване майно (нежитлова будівля (літ. В.)) не може вважатись законною.
Враховуючи наведені норми матеріального права та висновки суду щодо наявності самочинного будівництва на спірній земельній ділянці, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, суд висновує, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Києва у спірних правовідносинах є лише вимога позивача про знесення самовільно збудованих споруд з урахуванням паркану і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішить юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку.
Аналогічний правовий підхід викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 05.02.2025 у справі № 914/2511/23, від 12.02.2025 у справі № 916/960/22 та від 26.02.2025 у справі № 914/2847/23.
За таких обставин, у задоволенні позову в цій частині позовних вимог суд відмовляє.

6. Розподіл судових витрат.
Відповідно до ст.129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторін пропорційно задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 237-238, 240-242, 254, 255, 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Київської міської ради - задовольнити частково.
2. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: вул. Приозерна, 2Д у Оболонському районі м. Києва, шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» (04053, м. Київ, вул. Драча Івана, 1, офіс 34, код ЄДРПОУ: 45422000) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер: 8000000000:78:121:0052 та знести споруди, що на ній розташовані (самочинне будівництво) та паркану, приведення її у придатний для використання стан.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Нова Оболонь» (04053, м. Київ, вул. Драча Івана, 1, офіс 34, код ЄДРПОУ: 45422000) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; код ЄДРПОУ 22883141) судовий збір у розмірі 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп.
4. У задоволені решти позовних вимог - відмовити.
5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 18.08.2026.

Суддя Г. П. Бондаренко - Легких