Справа № 522/6828/22
Провадження № 2/522/1274/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 липня 2026 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого - судді Абухіна Р.Д.,
за участю секретаря судового засідання Гудзюк Ю.Б.,
розглянувши у відкритому підготовчому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності,
ВСТАНОВИВ:

Позивачка звернулася до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому уточнивши вимоги просила: 1) витребувати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1712783251101), з незаконного володіння ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ); 2) визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1712783251101).
Позовну заяву мотивує тим, що 01.12.2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», назву якого змінено на Акціонерне товариство «Райффайзен Банк», та ОСОБА_3 було укладено Договір про іпотечний кредит №014/0027/74/41679 та Договір іпотеки, згідно умов якого ОСОБА_1 передала в іпотеку АППБ «Аваль» належну їй на праві власності квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
В подальшому право вимоги за вказаними кредитним договором та іпотечним договором було відступлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», яке в свою чергу набуло право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 звернувши стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а саме шляхом визнання права власності на квартиру.
Не погоджуючись з незаконною перереєстрацією права власності на власне майно, ОСОБА_1 18.12.2018 року звернулася до суду, однак 20.12.2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» відчужило спірну квартиру ОСОБА_2 .
Позивачка вважає, що оскільки спірна квартира була незаконно набута у власність ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та в подальшому відчужена, іпотечна квартира підлягає витребуванню на користь позивачки з чужого незаконного володіння.
Разом з позовною заявою позивачка подала до суду заяву про забезпечення позову.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 20.06.2022 року позовну заяву було залишено без руху та надано позивачу строк 10 днів з дня вручення зазначеної ухвали для усунення недоліків.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 20.06.2022 року заяву позивача ОСОБА_1 про забезпечення позову було задоволено частково: накладено арешт на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; заборонено державним реєстраторам прав на нерухоме майно, а також іншим суб`єктам на яких покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно вчиняти реєстраційні дії (реєстрація прав та їх обтяжень) з квартирою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . У задоволенні іншої частини заяви відмовлено.
08.07.2022 року від позивачки до суду надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою суду від 13.07.2022 відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 , розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження. 
Представник позивачки - адвокат Попова О.А. в підготовчому засіданні заявила клопотання про прийняття до розгляду заяви про збільшення позовних вимог від 22.09.2022, у якій викладено позовні вимоги в остаточній редакції.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 22.09.2022 року прийнято до розгляду заяву позивачки про зміну предмету позову від 22.09.2022.
19.10.2022 року до суду від представника відповідачки ОСОБА_2 - адвоката Завальнюка Д.Ю. надійшов відзив на позовну заяву. У відзиві представник зазначив, що позивачем пропущено строк позовної давності, а відтак у задоволені позовних вимог слід відмовити.
Також до суду надійшло клопотання представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Завальнюка Д.Ю. про зупинення провадження у справі № 522/6828/22 до розгляду Верховним Судом справи № 522/22155/18.
31.10.2022 року представником позивачки – адвокатом Поповою О.А. було подано відповідь на відзив.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 01.11.2022 року клопотання представника відповідача про зупинення провадження по справі №522/6828/22 було задоволено. Зупинено провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності – до остаточного вирішення Верховним Судом цивільної справи №522/22155/18.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 18.06.2024 року по справі №522/6828/22 поновлено провадження по цивільній справі та призначено підготовче засідання по справі.
07.08.2024 року позивачка через свого представника звернулася до суду з заявою про зміну підстав позову, клопотанням про витребування доказів та клопотанням про долучення доказів.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 22.10.2024 року прийнято до розгляду заяву представника позивачки ОСОБА_1 – адвоката Попової Олени Анатоліївни про зміну підстав позову від 07.08.2024.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 28.01.2025 року по справі №522/6828/22 поновлено ОСОБА_1 пропущений строк на подання доказів по справі та долучено до матеріалів справи докази надані представником позивачки з заявою про зміну підстав позову. Витребувано від Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином засвідчені копії та скан-копії матеріалів реєстраційної справи щодо нерухомого майна – квартири за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1712783251101).
20.02.2025 року від Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради до суду надійшли витребувані документи.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 13.05.2025 року закрито підготовче провадження по цивільній справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
02.09.2025 року від представника ОСОБА_2 - адвоката Завальнюка Д.Ю. надійшли додаткові письмові пояснення у справі з новими доказами.
У судовому засіданні 02.09.2025 року суд на місці ухвалив відмовити в клопотанні про долучення письмових пояснень та доказів до них. У судовому засіданні 02.09.2025 року було заслухано пояснення представників сторін по справі та оголошено перерву.
На підставі розпорядження в.о. керівника апарату Приморського районного суду м. Одеси №1032/26 від 27.04.2026 року, по справі проведено повторний автоматизований розподіл, в результаті якого справу передано судді Абухіну Р.Д..
Ухвалою судді Приморського районного суду м. Одеси Абухіна Р.Д.від 30.04.2026 року прийнято до провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності та призначено судове засідання у справі на 06 липня 2026 року о 13 год. 00 хв.
У судове засідання 06.07.2026 року позивачка ОСОБА_1 та її представник Попова О.А. не з`явились, в матеріалах справи наявна заява представника позивачки, згідно якої остання просила суд здійснити розгляд справи у відсутність позивача та її представника, зазначила, що позовні вимоги підтримує, просить суд позов задовольнити.
Відповідачка ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_4  у судове засідання 06.07.2026 року не з`явились, від представника відповідача надійшла заява слухати справу у його відсутність.
Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» в судове засідання не з`явився, про день, місце та час розгляду справи повідомлялись належним чином, про причини своєї неявки відповідач суду не повідомив.
З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення суд, на підставі всебічного, повного, об`єктивного і безпосереднього дослідження наявних у справі доказів, встановив наступне.
01 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль», назву якого у подальшому змінено на АТ «Райффайзен Банк», укладено договір про іпотечний кредит №014/0027/74/41679, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 36000 доларів США на придбання квартири АДРЕСА_3 . Кредит надавався з 01 грудня 2005 року по 01 грудня 2025 року. Процентна ставка за користування кредитом складала 13% річних.
За п.2.1 договору про іпотечний кредит, кредитні кошти надаються позичальнику для придбання житла.
У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 05.12.2005 року між АППБ «Аваль» та ОСОБА_1 було укладено Договір іпотеки, згідно умов якого ОСОБА_1 передала в іпотеку Банку належну їй на праві власності квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
20 вересня 2018 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «ОКСІ БАНК» укладено договір про відступлення права вимоги за договором про іпотечний кредит №014/0027/74/41679 від 01 грудня 2005 року, за яким ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (іпотекодержатель) передає, а ПАТ «ОКСІ БАНК» (новий іпотекодержатель) приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 05 грудня 2005 року, що укладений між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль».
В цей же день ПАТ «ОКСІ БАНК» відступило права кредитора та іпотекодержателя за вказаними договором про іпотечний кредит та договором іпотеки ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на підставі Договору відступлення права вимоги від 20 вересня 2018 року та Договору про відступлення прав за договором іпотеки, посвідченим 05 грудня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тихомировою К.В., за реєстром №1501, що був посвідчений 20 вересня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В. за реєстром №1260.
Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 22 жовтня 2015 року (справа №522/11234/15), яке постановою Одеського апеляційного суду від 25 листопада 2020 року залишено без змін, звернуто стягнення на предметом іпотеки в рахунок погашення заборгованості у розмірі 35938,94 доларів США, що еквівалентно 799 799,07 грн.
06 червня 2018 року постановою головного державного виконавця Другого Приморського ВДВС відкрито виконавче провадження ВП №56546707, за виконавчим листом №522/111234/15 від 19 серпня 2016 року, виданого Приморським районним судом м. Одеси, про стягнення з ОСОБА_1 грошової суми в розмірі 803 453,07 грн.
Постановою про арешт майна божника від 01 листопада 2018 року у ВП №56546707 накладений арешт на все майно боржника ОСОБА_1 
19 грудня 2018 року скасовано арешт, накладений постановою головного державного виконавця від 1 листопада 2018 року.
26 вересня 2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» надіслало позивачу лист-вимогу №26/09/2018, в якому вимагало у 30-денний термін повернути всю суму заборгованості за кредитними договором, що на 20 вересня 2018 року становила 2 083 139, 45 грн.
Також відповідним листом позивача попереджено про те, що у разі невиконання в зазначений термін вимоги, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» зверне стягнення на предмет іпотеки відповідно до договору іпотеки від 5 грудня 2005 року.
Вказаний лист-вимогу вручений 11 жовтня 2018 року ОСОБА_1 , що підтверджується рекомендованим повідомленням за трек-номером №310303114131744.
В подальшому, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» набуло право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 звернувши стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а саме шляхом визнання права власності на квартиру. 
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.12.2018 року у якості підстави виникнення права власності на нерухоме майно зазначено: рекомендоване повідомлення №0303114131744 від 05.10.2018 року, Договір про відступлення прав за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В. від 20.09.2018 року за реєстровим №1258, Договір про відступлення прав за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В. від 20.09.2018 року за реєстровим №1260, лист-вимога від 26.09.2018 року та Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Тихомировою К.В. від 05.12.2005 року за реєстровим №1501.
Підставою внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 стало рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко Ігоря Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44431067 від 05.12.2018 року.
Не погоджуючись з перереєстрацією права власності на власне майно, ОСОБА_1 18.12.2018 року звернулася до Приморського районного суду м. Одеси з позовною заявою до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В., Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації», ТОВ «ФК «Алькор Інвест» про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та повернення сторін в первинний стан.
20 грудня 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» відчужило спірну квартиру ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В., зареєстровано в реєстрі за № 1678.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2021 року по справі №522/22155/18 у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка Ігоря Володимировича, комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», за участю третьої особи ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, повернення сторін в первинний стан було відмовлено.
Постановою Одеського апеляційного суду від 25.01.2022 року по справі №522/22155/18 апеляційну скаргу ОСОБА_1 було задоволено частково . Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2021 року скасовано. Позов ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко Ігоря Володимировича, Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», за участю третьої особи: ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, скасування запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, повернення сторін в первинний стан задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко Ігоря Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44431067 від 05 грудня 2018 року щодо реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру загальною площею 45,5 кв. м, житловою площею 34,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1712783251101, номер запису про право власності 29277565. Скасовано запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру загальною площею 45,5 кв. м, житловою площею 34,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1712783251101, номер запису про право власності 29277565. В задоволенні позову ОСОБА_1 в частині повернення сторін в первісний стан, з поновленням права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 20 грудня 2023 року по справі №522/22155/18 було задоволено частково касаційну скаргу адвоката Завальнюка Дмитра Юрійовича, який діє в інтересах ОСОБА_2 . Скасовано постанову Одеського апеляційного суду від 25 січня 2022 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1  про скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка Ігоря Володимировича про державну реєстрацію та скасування запису про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2021 року в цій частині змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови із залишенням резолютивної частини рішення щодо вказаних позовних вимог в силі. 
Задовольняючи касаційну скаргу частково та змінюючи рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2021 року в мотивувальній частині, із залишенням резолютивної частини рішення в силі, суд касаційної інстанції свою позицію обґрунтовував тим, що «враховуючи те, що спірна квартира відчужена третій особі, а саме ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, скасування запису державного реєстратора не призведе до відновлення порушеного права. Для досягнення даної мети особі, право якої порушено, необхідно звертатися до фактичного власника спірного майна з віндикаційним позовом, що передбачає витребування майна з чужого володіння. Ефективність способу захисту передбачає відсутність необхідності застосування додаткових способів захисту. У справі, що переглядається, застосування такого способу захисту як скасування рішення державного реєстратора призведе до необхідності звернення до суду із віндикаційним позовом про витребування майна. У зв`язку з цим касаційний суд зазначає про відсутність необхідності звернення до суду з позовом про скасування рішення державного реєстратора, а також про те, що вказаний спосіб захисту є неефективним у справі, що переглядається». 
Враховуючи, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно власником квартири, загальною площею 45,5 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 значиться ОСОБА_2 , позивачка звернулася до суду з вказаним віндикаційним позовом.
Позивачка зазначає, що оскільки порушення її права власності на квартиру за адресою АДРЕСА_1 , пов`язане з діями ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та державного реєстратора Бурлаченка І.В.. щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності, які є неправомірними, що зокрема встановлено постановою Верховного Суду від 20.12.2023 року у справі № 522/22155/18, слід дійти висновку, що саме ОСОБА_1 є законним власником іпотечної квартири.
Положення статті 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, у разі спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами правочину за ним, не повинні здійснюватися, а створені обов`язки та наслідки не підлягають виконанню.
Аналіз приписів ст.33 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон №898-ІV) дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.
При цьому ч.1 ст.36 Закону № 898-ІV передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.
Так, ст.37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з ч.2 ст.36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відповідно до ч.3 ст. 36 Закону №898-ІV в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі -Закон №800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція ст.ст. 36, 37 Закону№ 898-ІV, викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року у справі №21-131а11, від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12. Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17, від 31 липня 2018 року у справі №826/9658/15.
Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Так, ч.1 ст.35 Закону «України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
За ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон №1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч.3 ст.10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом ст.18 Закону №1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин)для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст.ст. 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та ст.37 Закону №898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Як зазначалось вище, 26 вересня 2018 року на адресу позичальника ОСОБА_1 відповідач ТОВ «ФК «Алькор Інвест» направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яке нею отримано 11 жовтня 2018 року.
Крім того, згідно із ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Однак в матеріалах справи відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог. Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, лист-вимога від 26 вересня 2018 року не містила. Не містить відповідної оцінки і матеріали реєстраційної справи, які були досліджені судом в рамках розгляду даної справи. 
Таким чином, матеріали справи не містять доказів проведення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя (05 грудня 2018 року), що є істотною обставиною при зарахуванні вимог, шляхом проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
За таких обставин, іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» та не здійснив оцінку майна, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» проведена всупереч норм чинного законодавства.
Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16, в якому зазначено, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, а відсутність інформації про оцінку майна є порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
До таких висновків дійшов також Одеський апеляційний суд у постанові від 25 січня 2022 року, з якими погодився також Верховний Суд у своїй постанові від 20.12.2023 року, переглядаючи справу №522/22155/18 за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченка Ігоря Володимировича, КП «Агенція державної реєстрації» Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області, ТОВ «ФК «Алькор Інвест», за участю третьої особи ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, повернення сторін в первинний стан. Відтак, вказані обставини є встановленими, а тому не підлягають доказуванню.
Доводи позивачки, що станом на дату укладання сторонами договору іпотеки редакція ст.37 Закону України «Про іпотеку» не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а сторони повинні були укласти окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя є помилковими.
Такі доводи не узгоджуються зі змістом положень ст.ст.36, 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) у їх поєднанні, з аналізу яких вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом, що підтверджується правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17, від 31 липня 2018 року у справі 826/9658/15.
Як вбачається із п.4.4 договору іпотеки стягнення на предмет іпотеки здійснюється: на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя(пункт4.5 цього договору).
Відповідно до п.4.5 встановлено способи задоволення вимог іпотекодержателя, одним із яких є: у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором задоволення вимог іпотекодержателем, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.
За п.4.6 договору іпотеки, право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя встановлено пунктом 4.5 цього договору, та вибору способу задоволення таких вимог належить іпотекодержателю.
З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пункту 4.5., яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, передбаченому ст.37 Законом України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Алькор Інвест» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Разом з тим, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі Закон 1304-VII), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст.4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст.5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Висновки про те, що Закон № 1304-VII підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та від 20 листопада 2019 року у справі №802/1340/18-а, в якій зазначено, що Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону №1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і позасудовим способом) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон №1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження.
Як вбачається з матеріалів справи, квартира позивачкиза адресою: АДРЕСА_1 , яка була передана Банку в іпотеку за споживчим кредитом , має загальну площу 45,5 кв.м. та використовується позивачкою як місце постійного проживання її та родини, тому не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону №1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем як забезпечення виконання позичальником умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.Окрім того, судом встановлено, що іпотечна квартира є єдиним нерухомим житловим майном позивачки, в якому б вона могла проживати.
З деталізованої інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта вбачається, що у власності позивачки є 1/3 частини квартири, за адресою: АДРЕСА_4 та частина квартири за адресою: АДРЕСА_5 , однак оскільки вказані квартири знаходяться на непідконтрольній Україні території, що визначено розпорядженням КМУ від 07.11.2014 року «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та переліку населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення», то суд приходить висновку, що фактично іншого майна у позивачки немає. 
З огляду на вказане, оскільки інше майно наявне у позивача, знаходиться на тимчасово окупованій території, вказане не дозволяє власникові користування та розпоряджання своїм майном. 
Таким чином, суд приходить висновку, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-VII від 03.06.2014 року розповсюджував свою дію на предмет іпотеки - житлове нерухоме майно - квартиру, загальною площею 45,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчим кредитом, наданим йому в іноземній валюті, яке використовується як місце постійного проживання позичальника/іпотекодавця, за умови наявності у власності позичальника частини в іншому житловому нерухомому майні, що розташоване на тимчасово окупованій території у Донецькій області.
Таким чином, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест». Тобто, всупереч дії мораторію відбувся фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.
Більше того, суд зауважує, що з такими висновками погодився Верховний Суд скасовуючи постанову Одеського апеляційного суду від 25 січня 2022 року у справі №522/22155/18. У своїй постанові від 20.12.2023 року Верховний Суд зазначив, що враховуючи відсутність у касаційній скарзі доводів про незаконність та необґрунтованість висновків суду апеляційної інстанції в частині застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», та вчинення оспорюваної державної реєстрації з порушенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», колегія суддів погоджується з висновками суду апеляційної інстанції щодо незаконності рішення державного реєстратора та порушення прав позивача шляхом проведення державної реєстрації. Касаційна скарга не містить доводів щодо спростування встановленого судом порушеного права позивача, Відтак, вказані обставини є преюдиційними та не підлягають доказуванню.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, постановою головного державного виконавця Другого Приморського ВДВС м.Одеси ГТУЮ Ковтун Л.Ю. від 01 листопада 2018 року в ході виконавчого провадження №56546707 накладено арешт на майно позивача, а саме: квартиру АДРЕСА_3 .
На момент виникнення права власності 05 грудня 2018 року на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» вказаний арешт не скасований, був чинним, і скасований вже після прийняття оскаржуваного рішення на підставі постанови державного виконавця від 19 грудня 2018 року про повернення виконавчого документа стягувачу.
За таких обставин, 05 грудня 2018 року, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження нерухомого майна позивачки, а саме іпотечної квартири, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
Саме до вказаного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03 квітня 2019 року у справі №755/5072/17, зазначивши, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд в постановах від 10 лютого 2021 року по справі №754/9842/19, від 18 лютого 2021 року по справі №756/13679/16.
З огляду на викладене, іпотекодержателем порушена процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, у зв`язку з чим, спірна квартира була незаконно набута у власність ТОВ «ФК «АЛЬКОР ІНВЕСТ», що встановлено судовим рішенням, та в подальшому відчужена, а тому порушене право позивачки щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача підлягає захисту шляхом витребування майна з незаконного володіння останнього власника. 
Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею 387 ЦК України передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Частиною другою цієї ж статті передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків можуть бути як правочини, так і інші юридичні факти.
Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником правочину.
Виникнення права власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпний перелік підстав, за наявності яких за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Положення частини першої статті 388 ЦК України застосовуються як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
У пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі №653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18) вказано, що особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правомочності власника. Факт володіння нерухомим майном (possessio) може підтверджуватися, зокрема державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння).
У пункті 114 постанови від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження №14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно.
Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та приводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, суперечать конструкції захисту прав добросовісного набувача, не відповідають нормам права, які побудовані на оцінці балансу інтересів між власником, який втратив володіння майном, та добросовісним набувачем, а отже є неефективними.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Судом встановлено, що жодної згоди позивачка на відчуження спірного нерухомого майна не надавала. Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавців на вибуття майна з їх володіння.
Частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з частиною першою статті 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання.
Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 36 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частин другої, третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. За таких обставин вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.
Крім того, статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Тож факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає законність і добросовісність такого набуття.
З матеріалів справи вбачається, що реєстрація права власності на нерухоме майно за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» відбулась з порушенням встановлених правил та процедур, а також вимог законодавства України.
Підстави набуття права власності поділяють на первісні (набуття права власності вперше, незалежно від волі попередніх власників) і похідні (зміна власника).
Відповідно до правил ЦК України до первісних підстав набуття права власності належать набуття права на новостворене майно, у тому числі об`єкт будівництва (стаття 331), переробка речі (стаття 332), привласнення загальнодоступних дарів природи (стаття 333), набувальна давність (стаття 344) та інші.
Найбільш поширеним похідним способом набуття права власності є набуття права власності на підставі правочинів (стаття 334 ЦК України).
Європейський суд з прав людини у справі «Каневська проти України» (§§ 46, 47 рішення від 17 листопада 2020 року, заява № 73944/11) зазначив, що при вирішенні майнового спору між кількома приватними особами національні суди, по суті, повинні були врівноважити конфліктуючі приватні інтереси з приводу спірного майна. При цьому вони спиралися на пункт 1 (3) статті 388 Цивільного кодексу, який національний законодавчий орган, діючи в рамках своєї широкої свободи розсуду відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції, прийняв рішення ввести у внутрішнє цивільне законодавство положення, що регулюють подібні ситуації в цій справі (тобто ситуацію, в якій як первісний власник майна, так і його сумлінний покупець мають конкуруючі права на нього). Суд не вважає - і заявник не стверджував іншого - що пункт 1 (3) статті 388 ЦК України, дозволяє власнику майна стягнути його з добросовісного набувача, якщо останній втратив його проти своєї волі, як такий, що суперечить статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Дійсно, у всіх державах-учасниках Конвенції законодавство, що регулює приватноправові відносини між фізичними особами, включає норми, що визначають наслідки цих правовідносин для поваги до власності і, в деяких випадках, примус однієї особи до передачі володіння іншій. Такі правила в принципі не можуть вважатися такими, що суперечать зазначеному положенню, якщо тільки будь-яка особа не буде довільно і несправедливо позбавлена майна на користь іншої особи («Zagrebacka banka d. d. v. Croatia», заява № 39544/05, від 12 грудня 2013 року, § 251).
Як вже було зазначено, згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Слід врахувати, що оскільки за правилами статті 388 ЦК України є підстави для витребування майна від добросовісного набувача, що свідчить про неможливість виникнення права власності у добросовісного набувача на спірне майно, тому останній вправі звернутися до суду з позовом про захист своїх прав як добросовісного набувача.
Відповідно за обставин, коли у добросовісного набувача бракує підстав для набуття права власності на спірне майно, у нього виникає право на відшкодування шкоди, завданої внаслідок витребування у нього майна, позбавлення майна добросовісного набувача на користь іншої особи (попереднього законного власника майна) є справедливим.
Додатково оцінюючи обставини справи, суд враховує, що набуття спірного майна, тобто майна, щодо якого тривають судові спори та вирішуються судові справи, оскільки на момент відчуження майна ОСОБА_2 , ОСОБА_1 вже було подано до суду позов до державного реєстратора та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію (справа №№522/22155/18), не може набуватися правомірно набувачем від особи, яка не мала права його відчужувати. Перепродаж майна під час триваючого судового провадження щодо вирішення правових претензій на нього та до моменту виконання постановленого у такій судовій справі рішення суду, вочевидь, має на меті унеможливити повернення майна правомірному власникові, а отже, не може свідчити про правомірність такого відчуження та добросовісність подібного набуття прав на майно.
Конституцією України передбачено, що всі рівні перед законом і судом; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості (статті 24 та 129).
Виходячи зі змісту ч.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків.
Згідно зі ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Відповідно до ст. 8 Загальної декларації прав людини, кожна людина має право на ефективне поновлення у правах компетентними національними судами в разі порушення її основних прав, наданих їй конституцією або законом.
За приписами статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З огляду на вказане, враховуючи положення частини першої статті 321, пункту 3 частини першої статті 388 Цивільного кодексу України, статтю 41 Конституції України, а також те, що належна позивачці на праві власності спірна квартира була зареєстрована за ТОВ «ФК «АЛЬКОР ІНВЕСТ» з порушенням встановлених правил та процедур, а також вимог закону, у зв`язку з чим ОСОБА_2 придбала цю квартиру за відплатним договором в особи, яка не мала права її відчужувати, суд приходить висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про витребування у ОСОБА_2 на свою користь квартири за адресою: АДРЕСА_1 та визнання права власності на вказану квартиру підлягають задоволенню.
Аналогічних правових висновків дотримується Верховний Суд у своїх постановах від 14 лютого 2018 року по справі №127/8068/16-ц, від 18 січня 2023 року у справі № 200/12998/18, від 22 березня 2023 року у справі № 753/19588/19, від 01 березня 2023 року у справі №752/7895/19.
Щодо доводів відповідачки про пропуск позивачкою строків позовної давності.
У відзиві на позовну заяву відповідачка ОСОБА_2 зазначає, що строк позовної давності за зверненням до суду сплив 28.12.2021 року, оскільки станом на 27.12.2018 року позивачці було відомо, що власником спірної квартири є ОСОБА_2 .. Таким чином, відповідачка заявляє про застосування строку позовної давності.
Відповідно до статті 257 ЦПК України загальна позовна давність встановлена тривалістю у три роки.
З матеріалів справи вбачається, що 20 грудня 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» відчужило спірну квартиру ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В., зареєстровано в реєстрі за №1678.
З наданого до відзиву протоколу допиту потерпілого від 27.12.2018 року вбачається, що ОСОБА_1 стало відомо про те, що право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 перереєстровано на фізичну особу ОСОБА_2 21.12.2018 року з отриманої інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна. Отже, граничним строком на подання позовної заяви про витребування майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 є 22.12.2021 року.
Поряд з тим, пунктом 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України було встановлено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Постановою Кабінету Міністрів України №211 від 11 березня 2020 року, з 12 березня 2020 року в Україні установлено карантин через спалах у світі короновірусу COVID-19, який неодноразово продовжувався постановами Кабінету Міністрів України. Постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 року № 651 відмінено з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 р. на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.
З огляду на вказане, враховуючи що з 12 березня 2020 року по 30 червня 2023 року в Україні було установлено карантин, строки позовної давності продовжувалися на строк дії такого карантину.
Пунктом 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (в редакції від 17.03.2022 року) встановлено, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.
Відповідно до Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022 року «Про введення воєнного стану» та ЗУ «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» у зв`язку із воєнною агресією Російської Федерації проти України, з 5:30 24 лютого 2022 року запроваджено воєнний стан. Наразі воєнний стан продовжено.
Пункт 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№40-44, ст. 356) було виключено Законом України від 14.05.2025 №4434-IX «Про внесення зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності. 04.09.2025 року вказаний Закон набрав чинності. 
З огляду на вказане, враховуючи що з 24.02.2022 року в Україні запроваджено воєнний стан, строки позовної давності продовжувалися на строк його дії до 04.09.2025 року.
Отже, враховуючи що до 12.03.2020 року строки позовної давності для звернення позивача за захистом своїх прав з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння не закінчилися, а з 12.03.2020 року по 30.06.2023 року в Україні діяв карантин та з 24.02.2022 року по 04.09.2025 року строки позовної давності були зупинені, у зв`язку з веденням в країні воєнного стану, позовна заява, яка була подана 07.06.2022 року, була подана в межах строків позовної давності.
З урахуванням вищенаведеного, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, і з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд приходить до висновку про задоволення позову.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, з відповідачів на користь позивачки слід стягнути сплачений судовий збір в розмірі 5 296,88 грн.
Керуючись ст. ст. 2, 4, 13, 76-81, 95, 258-259, 263 ЦПК України, суд 

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності задовольнити.
Витребувати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1712783251101), з незаконного володіння ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ).
Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1712783251101).
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору в розмірі 2648,44 гривень.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору в розмірі 2648,44 гривень.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення суду складено 17.07.2026 (з 13.07.2026 по 16.06.2026 головуючий перебував у відпустці).

Суддя         Р. Д. Абухін

06.07.26