ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2026 року 
м. Київ
cправа № 904/3031/24 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А., 
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпровської міської ради
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 13.04.2026 (головуючий - Мороз В. Ф., судді: Чередк А. Є., Чус О. В.) і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.08.2025 (суддя Назаренко Н. Г.) у справі
за позовом Дніпровської міської ради 
до (1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Інжинірінг-2013», (2) Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, 
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача - Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, 
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Інженерна,1»,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідачів - ОСОБА_1 ,
про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та припинення права володіння
(за участю представника відповідача-1 - Чернецька О.А.) 

Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
1. 26.03.2015 Дніпропетровська міська рада (далі - Рада, позивач) зареєстровала за собою право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, прим. 99; опис об`єкта: в житловому будинку літ. А-5 на першому поверсі нежитлове приміщення № 99 загальною площею 364,2 квм, літ. а-ганок, літ. а1- ґанок, літ. Б. В. - тіньові навіси, № 1-5 - огорожа (далі - спірне нежитлове приміщення). З технічного паспорту від 19.05.2015 вбачається, що вказаний об`єкт нерухомості був побудований у 1957 році як дитячий садочок.
2. Рада рішенням від 29.10.2014 № 7/56 включила спірне нежитлове приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації шляхом аукціону та за договором купівлі - продажу від 15.11.2017 № 200/А відчужила його на користь ТОВ «Мистерія».
3. Згодом за ланцюгом правочинів право власності на спірне нежитлове приміщення набуло Товариство з обмеженою відповідальністю «Інжинірінг-2013» (далі - ТОВ «Інжинірінг», відповідач-1), право власності якого на це майно зареєстровано 20.12.2017.
4. У 2018 - 2019 роках ТОВ «Інжинірінг» здійснило реконструкцію придбаних у складі нежитлового приміщення тіньових навісів літери Б та В.
5. Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради (далі - Управління) 04.06.2018 за № ДП 061181551014 зареєструвало подане ТОВ «Інжинірінг-2013» повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) за адресою: АДРЕСА_1, прим. 99.
6. 15.08.2019 Управління за № ДП 141192270325 зареєстровало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) за адресою: АДРЕСА_1, прим. 99.
7. Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта було зареєстровано Центром надання адміністративних послуг м. Дніпра 15.08.2019 за № 301029-061581-32164-2019.
8. За результатами здійсненої реконструкції загальна площа приміщення літ. Б-1 збільшилась з 45,2 м.кв. до 64 м.кв., загальна площа приміщення літ. В-1 збільшилась з 46,3 м кв до 64,8 м кв, про що внесені відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр).
9. У забезпечення виконання зобов`язання за договором позики ТОВ «Інжинірінг-2013» уклало з ОСОБА_1 договір іпотеки від 28.10.2021 спірного нежитлового приміщення. Опис предмета іпотеки: в житловому будинку літ.А-5 на першому поверсі нежитлове приміщення №99 площею 364,2 кв м, літ.а - ганок, літ.а1 ганок, літ.Б1 будівля магазину, площею 64 кв м, літ.В1 - будівля магазину, площею 64,8 кв м, №1,2,5 - огорожа.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
10. Рада звернулась до суду з позовом до ТОВ «Інжинірінг-2013» та Управління, у якому просила:
- усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою по АДРЕСА_1 шляхом знесення самочинно побудованих об`єктів нерухомого майна, а саме: будівлі магазину літ. Б1 загальною площею - 64,0 кв м, будівлі магазину літ. В1 загальною площею 64,8 кв м (далі - спірні будівлі магазинів) за рахунок ТОВ «Інжинірінг-2013»;
- припинити право володіння ТОВ «Інжинірінг-2013» правом на нерухоме майно - нежитлове приміщення № 99 у будинку АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним та скасувати повідомлення про початок будівельних робіт від 04.06.2018 ДП 061181551014, видавник: Управління.
- визнати недійсним та скасувати декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 15.08.2019 ДП 141192270325, видавник: Управління;
- визнати недійсним договір іпотеки від 28.10.2021 № 2791 в частині передачі в іпотеку об`єктів нерухомого майна, а саме: будівлі магазину літ. Б1 загальною площею - 64,0 кв м, будівлі магазину літ. В1 загальною площею 64,8 кв м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, та припинити запис про іпотеку;
- припинити запис про обтяження № 44710793, зареєстрований на підставі договору іпотеки від 28.10.2021 № 2791.
11. У позові посилається на те, що відповідач-1 без правовстановлюючих документів на земельну ділянку комунальної власності, зазначивши недостовірну інформацію у повідомленні про початок будівельних робіт та зареєстрованій декларації про готовність об`єкта до експлуатації, здійснив самочинне будівництво (реконструкцію) будівель магазинів літ. Б1, В1 та державну реєстрацію змін у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у описі нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, та у подальшому передав це майно в іпотеку. Зазначене призвело до порушення прав територіальної громади як власника земельної ділянки, на якій це майно розташоване.
Узагальнений зміст та обґрунтування прийнятих у справі судових рішень
12. Справа розглядалась судами неодноразово.
13. Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 23.09.2024, яке залишив без змін Центральний апеляційний господарський суд постановою від 10.02.2025, у позові відмовив.
14. Суди зазначили, що земельна ділянка у 1957 році була відведена державою під будівництво спірного об`єкта нерухомості, тому наступні власники спірного нежитлового приміщення в силу статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) набували право користування земельною ділянкою, на якій розміщено належне їм майно. Здійснивши спірну реконструкцію, ТОВ «Інжинірінг-2013» не вийшло за межі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1. За таких обставин спірні будівлі магазинів не є об`єктом самочинного будівництва, а Рада не є належним позивачем у спорі про знесення цього майна.
15. Щодо позовних вимог про скасування повідомлення про початок будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації, суди виснували, що пред`явлення таких вимог не є ефективним способом захисту, оскільки їх задоволення не призведе до поновлення прав позивача на користування спірною земельною ділянкою, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні таких позовних вимог. 
16. Суд першої інстанції також зазначив, що у цій справі позивачем неправильно обрано форму та спосіб захисту своїх прав, а задоволення позову не призведе до їх відновлення, оскільки, відповідач має право користуватися земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1, і ця земельна ділянка призначена для мети, з якою вона використовується відповідачем.
17. Верховний Суд постановою від 23.04.2025 зазначені судові рішення скасував з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
18. За результатом нового розгляду Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 19.08.2025, яке залишив без змін Центральний апеляційний господарський суд постановою від 13.04.2026, у позові відмовив.
19. Суди встановили, що тіньові навіси (літ. Б, В) первісно належали Раді та були придбані ТОВ «Інжинірінг-2013» у складі спірного нежитлового приміщення, побудовані для приміщення дитсадка з цегли, мали фундамент та були призначені для тривалого використання, отже не можуть відноситись до тимчасових споруд. Тому відповідач-1 мав право на їх реконструкцію, а також має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під збудованими за наслідками реконструкції спірними будівлями магазинів.
20. Відтак позивач не довів неправомірності користування відповідачем земельною ділянкою комунальної власності та не довів вчинення відповідачем-1 перешкод у користуванні позивачем такою земельною ділянкою.
Касаційна скарга
21. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги 
22. Суд апеляційної інстанції застосував норму статті 376 Цивільного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цієї норми права, викладених у постановах від 29.03.2023 у справі № 640/1990/22, від 03.12.2019 у справі № 916/2553/18, від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17, від 24.03.2021 у справі № 200/2192/18, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 11.01.2023 у справі № 569/20694/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 21.02.2018 року у справі № 752/8153/14-ц, від 16.02.2026 у справі № 640/36731/21, від 18.09.2024 у справі №914/1785/22, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21. 
23. Скаржник зазначає, що земельна ділянка у АДРЕСА_1 ніколи не перебувала на праві оренди та не надавалась жодній юридичній або фізичній особі для будівництва. При цьому державна реєстрація «тіньових навісів» (літ. Б, В) була проведена виключно як на приналежність до головної речі - нежитлового приміщення, тоді як внаслідок проведення відповідачем-1 будівельних робіт з реконструкції цих навісів відбулася зміна їх статусу на «будівлі магазину», як на окремі об`єкти нерухомості, проте без отримання земельної ділянки у користування під будівництво таких об`єктів. Відтак виконані відповідачем-1 роботи відповідають ознакам самочинного будівництва, на що не звернули увагу суди попередніх інстанцій.
Позиція відповідача-1 у відзиві на касаційну скаргу
24. Проти доводів касаційної скарги заперечує, вважає їх такими, що зводяться до незгоди з результатом вирішення спору, натомість постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції є законними та обґрунтованими, відтак підлягають залишенню без змін. 
Позиція Верховного Суду
25. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
26. Головним питанням цього спору є те, який правовий статус мають придбані відповідачем-1 разом зі спірним нежитловим приміщенням тіньові навіси літ. Б, В та чи мають ознаки самочинного будівництва здійснені відповідачем-1 роботи з реконструкції цього майна.
27. Суди обох інстанцій зазначили, що тіньові навіси за візуальними ознаками не можна віднести до тимчасових споруд, а відтак відповідач-1 мав право на їх реконструкцію, про що також свідчать і отримані ним дозвільні документи на будівництво. Відтак у спірних правовідносинах дії відповідача-1 зі зведення на земельній ділянці за наслідками реконструкції спірних будівель магазинів не порушують права власника земельної ділянки.
28. Верховний Суд вважає такі висновки судів передчасними, частково погоджується з аргументами касаційної скарги і зазначає про таке.
29. Направляючи цю справу на новий розгляд, Верховний Суд в постанові від 23.04.2025 вже наголошував на власних усталених правових висновках щодо застосування статті 376 ЦК України в контексті ключових ознак самочинного будівництва, а саме:
- об`єкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;
- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;
- створення об`єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
30. Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв`язку з будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинно досліджуватися питання наявності документів про виділення земельної ділянки, дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів та відповідність побудованого об`єкта будівельним нормам і правилам.
31. Верховний Суд також неодноразово зазначав, що у розумінні частини 1 статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта. 
32. Норма частини 1 статті 376 ЦК України підлягає застосуванню до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої об`єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо).
33. Колегія суддів зазначає, що висновок щодо наявності статусу самочинного щодо спірного майна - будівель магазинів літ. Б1 та В1 можливо було вирішити виключно за умови встановлення правового статусу первинно придбаних ТОВ «Інжинірінг-2013» за договором купівлі-продажу від 20.12.2017 об`єктів, а саме тіньових навісів літ. Б. В.
34. Суди встановили, що нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 на момент придбання ТОВ «Інжинірінг-2013» мало наступний опис об`єкта: в житловому будинку літ. А-5 на першому поверсі нежитлове приміщення № 99 загальною площею 364,2 кв м, літ. а-ганок, літ. а1- ґанок, літ. Б. В. - тіньові навіси, № 1-5 - огорожа.
35. Отже, спірні тіньові навіси були зареєстровані в Реєстрі не як самостійні об`єкти, а як складова частина (допоміжні споруди) вказаного об`єкта нерухомості - нежитлового приміщення площею 364,2 кв м. При цьому в Реєстрі відсутні відомості щодо площі таких навісів чи інших індивідуалізуючих характеристик, притаманних об`єктам нерухомого майна.
36. Суди попередніх інстанцій, обмежившись оцінкою лише зовнішніх ознак спірних тіньових навісів, дійшли висновку, що вони не могли належати до тимчасових споруд. Водночас суди не встановили обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору, зокрема не з`ясували, чи були зазначені об`єкти до реконструкції прийняті в експлуатацію як об`єкти нерухомого майна, зокрема у складі нежитлового приміщення № 99 загальною площею 364,2 кв. м, або ж існували як самостійні об`єкти нерухомості.
37. Крім того, суди залишили поза увагою, що внаслідок реконструкції тіньових навісів, розташованих на земельній ділянці комунальної власності, істотно змінилися їх технічні характеристики: загальна площа приміщення літ. Б-1 збільшилася з 45,2 кв м до 64,0 кв м, а загальна площа приміщення літ. В-1 - з 46,3 кв м до 64,8 кв м. За таких обставин суди не надали належної правової оцінки доводам щодо можливого виникнення нових об`єктів нерухомого майна та не надали правової оцінки обставинам щодо правил виникнення права власності на нову річ, створену в результаті використання (переробки) іншої речі.
38. Так, реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин.
39. Новостворене майно - це об`єкт, створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто не є новоствореним об`єктом нерухомого майна вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (див. постанови Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 5013/462/12, від 04.09.2018 у справі № 914/2660/15, від 19.04.2018 у справі № 161/3376/17, від 04.07.2018 у справі № 335/640/15-ц, від 13.01.2021 у справі № 535/44/16-ц, від 13.05.2021 у справі № 363/3583/15-ц).
40. Верховний Суд в постанові від 10.01.2024 у справі № 907/385/22 вказав про те, що право власності на нову річ, виготовлену відповідно до статті 332 ЦК України внаслідок переробки іншої речі, може виникати лише у тому разі, якщо в результаті здійсненої переробки з`являється інший об`єкт, відмінний за своїми характеристиками, тобто об`єкт, який може бути кваліфікований як нова річ.
41. При цьому, не може вважатися новою річчю (новоствореним об`єктом) об`єкт нерухомого майна, який перероблений з прив`язкою до вже існуючого нерухомого майна та з використанням функціональних елементів цього майна, тобто такий, що фактично є тим самим об`єктом з видозміненими загальними характеристиками.
42. Реконструкція також не має наслідком створення нової речі, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої нерухомості з використанням її функціональних елементів, тому передчасно стверджувати, шо реконструйований об`єкт є іншим об`єктом нерухомості.
43. Однак суди попередніх інстанцій, зробивши висновок щодо законності введення в експлуатацію та подальшої державної реєстрації спірних будівель магазинів, створених внаслідок реконструкції тіньових навісів, залишили поза увагою те, чи мало таке майно взагалі статус нерухомого майна до проведення такої реконструкції, а отже в такий спосіб ці висновки не ґрунтуються на повному і всебічному розгляді в судовому процесі всіх обставин, встановлення яких є необхідним відповідно до норм законодавства, що регулюють спірні правовідносини.
44. У цьому контексті суди також не дослідили та не надали правової оцінки наявним у справі доказам, які свідчать про намагання ТОВ «Інжинірінг» сформувати окрему земельну ділянку під створеними ним в результаті реконструкції будівлями магазинів літ Б1 та В1 з метою оформлення речового права на землю виключно під цими об`єктами, без прив`язки до нежитлового приміщення № 99 загальною площею 364,2 кв м, що очевидно не узгоджується з правовим статусом тіньових навісів літ. Б. В., як складової частини спірного нежитлового приміщення.
45. При цьому суди не надали належної правової оцінки доводам Ради про те, що земельна ділянка у АДРЕСА_1 ніколи не перебувала на праві оренди та не надавалась жодній юридичній або фізичній особі для будівництва, тоді як саме нежитлове приміщення № 99 загальною площею 364,2 кв м є складовою частиною багатоповерхового житлового будинку у АДРЕСА_1. 
46. Направляючи цю справу на новий розгляд, Верховний Суд у постанові від 23.04.2025 вже звертав увагу на зазначене вище, а також вказував на не дослідження судами умов укладених договорів купівлі-продажу спірного майна, у контексті можливості застосування до спірних правовідносин положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України. Проте відповідні вказівки Верховного Суду у порушення вимог статті 316 ГПК України судами обох інстанцій при новому розгляді справи були проігноровані.
47. У цьому аспекті Верховний Суд звертає увагу на власні усталені правові висновки про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
48. Верховний Суд також звертається до правових висновків Великої Палати Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 про те, що якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва. 
49. Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
50. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.
51. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
52. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
53. Разом з тим, як вбачається з оскаржуваних судових рішень, вони зазначеним критеріям не відповідають, а суд касаційної інстанції в силу повноважень, визначених статтею 300 ГПК України, позбавлений можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
54. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
55. За змістом частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
56. Ураховуючи викладене і цій постанові, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
57. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо дослідити наявні у справі докази і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.
Щодо судових витрат
58. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється. 
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Дніпровської міської ради задовольнити частково.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 13.04.2026 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.08.2025 у справі № 904/3031/24 скасувати.
3. Справу № 904/3031/24 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Зуєв В.А.