справа № 208/15362/25
провадження № 2/208/1265/26

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 липня 2026 р. м. Кам`янське

Заводський районний суд міста Кам`янського у складі:
головуючого судді Гречаної В.Г.,
за участі секретаря судового засідання Якимчук В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні взалі суду у м. Кам`янське в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 208/15262/25 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Товарна біржа «Українська» про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним,-

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача ОСОБА_1 – адвокат Святішенко Олександра Вікторівна звернулася до Заводського районного суду міста Кам`янського із позовом до  ОСОБА_2 , третя особа: Товарна біржа «Українська» про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним 
В обґрунтування позову позивач зазначає, що 11 лютого 1998 року мiж членами Товарної біржі «Українська» ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договiр купiвлi-продажу нерухомостi № 7800.
Вiдповiдно до п. 1 Договору Продавець продав, а Покупець придбав Об`скт Нерухомості: одноповерховий саманний, ошлакований жилий будинок, жилою площею 28.3 кв. м. та слідуючі господарчі споруди та побудови: коридор, ганок, сарай, літня кухня, сарай, льох, туалет, паркан. Будинок знаходиться у АДРЕСА_1 , номер двадцять сім, розташованого на земельній ділянці Миролюбовської сільської ради.
Даний договір був укладений на ТБ «Українська» і відповідно до вимоги ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Товарній Біржі «Українська», реєстраційний № 7800 від 11.02.1998 року.
Вiдповiдно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну бiржу» було передбачено, що угоди, зареєстрованi на бipжі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Обов`язкове нотаріальне посвідчення Цивільним кодексом УРСР було передбачено лише для договорів купівлі-продажу житлових будинків, поняття «Житловий будинок» і «квартира» у законодавстві розрізняються.
Таким чином, після укладення даного Договору його нотаріального посвідчення сторони не здійснювали.
При укладаннi даного Договору мiж сторонами була досягнута угода про виконання ycix iстотних умов договору, якi були повнiстю виконанi Покупцем, а 11 лютого 1998 року цей Договiр було заресстровано у БТI Красноармiйська, Донецька обл., ресстрацiйний No 66.
Пiсля того ОСОБА_1 вселився в будинок i з того часу постiйно в ньому проживав, займався ремонтом, пiдтримував будинок в належному санітарно-технічному стані, сплачував комунальні послуги, тобто виконував всі обов`язки власника.
03 вересня 2025 року позивач звернувся iз заявою щодо ресстрацiї свого будинку Дерржавному реестрі нерухомого майна.
Але, державний реестратор прав на нерухоме майна ОСОБА_3 , Фонтанської сільської ради Одеської області, розглянувши заяву, винесла рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій від 07.10.2025 року № 81213382.
В данiй вiдмовi було зазначено, що вiдповiдно до Закону У країни «Про державну реестрацію речових прав на нерухоме майно та їx обтяжень», Порядку державної ресстрацiї речових прав на нерухоме майно та їx обтяжень, затвердженоrо постаново КМ Украiни вiд 25 грудня 2015 року № 1127 та Порядку ведения Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМ України вiд 26 жовтня 2011 року No 1141, державний реестратор прав на нерухоме майна встановив наявнiсть обставин, якi є пiдставою для вiдмови в проведеннi ресстрацiйних дiй - поданi документне не дають змоrи встановити набуття, змiну або припинення речових прав на нерухоме майно та їx обтяження, а саме: договiр купiвлi-продажу № 7800 вiд 11 лютого 1998 року посвiдчений товарною бiржою «Українська» укладений сторонами пiд час дії ЦК Української РСР 1963 року, ст. 227 якого передбачала нотарiальне посвiдчення договору мiни чи купiвлi-продажу житлового будинку, якщо хоча б однiею iз сторiн с громадянин.
Тобто договір купівлі-продажу нерухомості від 11.02.1998 року за № 7800 не був нотаріально посвідчений.
Внаслідок цього ОСОБА_1 не має можливості внести в реєстр своє майно, що у стало причиною звернення до суду з даним позовом.
Ухвалою суду від 04.12.2025 року  відкрито провадження у справі № 208/15362/26 та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою суду від 19.06.2026 року закрито підготовче провадження по справі та справу призначено до судового розгляду.
13.07.2026 року в судовому засіданні представник позивача – адвокат Святішенко О.В. позовні вимоги підтримала та просила суд їх задовольнити. 
В обгрнунтування своєї позиції зазначила, що 11.02.1998 року було заключено договір купiвлi-продажу нерухомостi № 7800, який заключений між членами Товарної біржі «Українська» ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .
На той момент діяв ЗУ «Про товарну біржу», і відповідно до ст. 15 вказаного закону не було передбачено обов`язку здійснення нотаріального посвідчення договорів, укладених на товарній біржі. 
Покупець в свою чергу виконав всі свої обов`язки. Вселився в житло, сплачував комунальні послуги та виконував всі інші дії по використанню та належного догляну за належним йому майном. Коли він вирішив здійснити реєстрацію свого майна в державному реєстрі речових прав, то звернувся до державного реєстратора, однак р у проведенні державної реєстрації йому було відмовлено у зв`язку з тим, що подані ним документи не посвідченні нотаріально. Таким чином на даний момент позивач позбавлений можливості вільно користуватися та розпоряджатися своїм майном, здійснити його реєстрацію в реєстрі речових прав, тому змушений звернутися за захистом своїх прав до суду.
Відповідач ОСОБА_2 про місце, день та час розгляду справи неодноразово повідомлялася шляхом розміщення оголошення про виклик особи на сайт суду, оскільки останнє відоме суду місце її проживання знаходиться на території, на якій ведуться бойові дії та робота мережі об`єктів поштового зв`язку "Укрпошта", у зв`язку з введенням воєнного стану, ускладнена, що в розумінні ч. 8 ст. 128 ЦПК України, є належним повідомленням про розгляд справи.
В судове засідання не з`явився, причини своєї неявки суду не повідомив. Правом на подання відзиву на позовну заяву не скористався.
Представник третьої особи, будучи належним чином повідомленим про день, час та місце розгляду справи, шляхом направлення судових повісток засобами поштового зв`язку «Укрпошта», в судове засідання не з`явився, причини своєї неявки суду не повідомив.
13.07.2026 року у судовому засіданні після судових дебатів, суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення. На підставі ч.1 ст. 244 ЦПК України ухвалення судового рішення було відкладено та визначено дату та час судового засідання, в якому буде відбуватися проголошення судового рішення, про що учасники справи були повідомлені у спосіб, встановлений ЦПК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Відповідно до ст. 280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи, що дозволило суду вважати за необхідне визнати його неявку з неповажних причин, провести заочний розгляд справи, розглянути справу на підставі наявних у справі доказів.
Розумність тривалості судового розгляду має визначатися з огляду на обставини справи та наступні критерії: складність справи, поведінка заявника та компетентних органів, а також важливість предмета позову для заявника у справі (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Фрідлендер проти Франції»).
Таким чином, суд вважає за можливе на підставі ст.280,281, 282 ЦПК України ухвалити у справі заочне рішення суду в судовому засіданні за відсутності сторін та без фіксування процесу технічними засобами відповідно до положень ч. 2 ст. 247 ЦПК.
Дослідивши подані позивачем документи, заслухавши думку учасників судового провадження, з`ясувавши фактичні обставини справи, оцінивши наявні докази у їх сукупності, суд прийшов до наступних висновків.
Відповідно до договору купівлі - продажу нерухомого майна від 11.02.1998 року, зареєстрованого на Товарній біржі «Українська» 11.02.1998 за №66, ОСОБА_2 , який прийнятий членом товарної біржи згідно рішення № 7800 від 11.02.1998 року продав, а ОСОБА_1 , який прийнятий членом товарної біржи згідно рішення № 7800 від 11.02.1998 року придбав одноповерховий саманний, ошлакований будинок, жтлою площею 28.3 кв. м та слідуючи господарчі споруди та побудови: коридор, ганок, сарай, літня кухня, сарай, сарай, льох, туалет, паркан. Будинок знаходиться у АДРЕСА_1 , номер двадцять сім, розташованого на земельній ділянці Миролюбовської сільської ради.
Нотаріальне засвідчення договору купівлі продажу зазначеного житлового будинку, який було укладено 11.02.1998 року на товарній біржі «Українська» та державна реєстрація прав власності на нерухоме майно не здійснювалася.
На теперішній час нотаріальне посвідчення договору купівлі продажу неможливо, оскільки відповідач не виходить на контакт з позивачем по справі, а останнє відоме місце проживання продавця є територія, на якій ведуться активні бойові дії, що позбавляє позивача можливості направити будь-якого листа відповідачу по справі задля урегулювання питання нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, укладеного між сторонами 11.02.1998 року на Товарній біржі «Українська».
Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення прав і обов`язків.
Відповідно з ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 47 УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Аналогічні норма міститься і в ч.2 ст.220 ЦК України в редакції чинній на момент пред`явлення позову, відповідно до якої, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсними. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі - продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Зі змісту договору від 11.02.1998 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Товарній біржі «Українська», подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:
а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
б) якщо її учасниками є члени біржі;
в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Закон України «Про товарну біржу» в редакції, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому, чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2023 році.
В Законі України «Про товарну біржу», у редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався.
Враховуючи вищевикладене вбачається, що сторони договору купівлі-продажу досягли згоди щодо всіх умов договору, що підтверджується підписами сторін, всі зобов`язання за договором сторонами виконанні в повному обсязі, договір купівлі-продажу житлового будинку зареєстрований Товарною біржою «Українська», тому покупець, на підставі ст. ст. 128, 153 ЦК УСРР і ст. 49 Закону України «Про власність», який діяв на той час набув право власності на спірний житловий будинок, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , розташований на земельній ділянці Миролюбовської сільської ради.
Встановити будь-який зв`язок з відповідачем по справі з метою врегулювання питання нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу на даний момент не представляється можливим, оскільки останнє відоме його місце проживання знаходиться на території, на якій ведуться активні бойові дії.
Аналізуючи перелічені норми матеріального права, враховуючи наявні докази, що містяться в матеріалах справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача про визнання договору купівлі-продажу нерухомості № 780 від 11 лютого 1998 року, укладений на Товарній Біржі «Українська» між членом Товарної біржі «Українська» ОСОБА_2 та членом Товарної біржі «Українська» ОСОБА_1 дійсним є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно ст. ст. 13, 141 ЦПК України, судові витрати у справі відносяться на рахунок позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. ст. ст. З, 15, 16, 317 - 319, 321 ЦК України, ст. ст. 10,81,258,259, 263-265, 279, 280-283 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:
Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Товарна біржа «Українська» про визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості № 780 від 11 лютого 1998 року, укладений на Товарній Біржі «Українська» між членом Товарної біржі «Українська ОСОБА_2 та членом Товарної біржі «Українська» ОСОБА_1 .
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, яка подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Позивачем заочне рішення суду може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Відповідачем заочне рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку у разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарженняякщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - http://zv.dp.court.gov.ua.
Відомості про сторони:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 , фактично проживає: АДРЕСА_3 
Відповідач:  ОСОБА_2 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Красноармійським РВ УМВС України в Донецькій області 29.08.1997 року.
Третя особа: Товарна Біржа «Українська», адреса: м. Запоріжжя, вул. Комсомольська, буд. 30, кім. 201.
Повний текст рішення суду виготовлено та проголошено 17.07.2026 року о 16:20 годині.

Суддя   В.Г. Гречана