ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

01 вересня 2026 року 
м. Київ 

справа № 754/5673/25 
провадження № 61-8510св26 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Литвиненко І. В., 

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , 

розглянув на стадії попереднього розгляду в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Козаченко Сергій Іванович, на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року у складі судді Гринчак О. І. та постанову Київського апеляційного суду від 26 травня 2026 року у складі колегії суддів Желепи О. В., Поліщук Н. В., Соколової В. В. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення, 

ВСТАНОВИВ: 

Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог 

У квітні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , у якому просила усунути перешкоди у користуванні належною їй на праві власності квартирою АДРЕСА_1 , шляхом виселення відповідачів. 

Позов мотивовано тим, що право власності на спірну квартиру позивач набула за результатами електронних торгів, проведених у межах виконавчого провадження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. Після державної реєстрації права власності відповідачі продовжують проживати у квартирі, не допускають її до користування належним майном та, на думку позивача, не мають будь-яких правових підстав для подальшого проживання. 

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 

Деснянський районний суд міста Києва рішенням від 26 листопада 2025 року у задоволенні позову відмовив. 

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що відповідачі вселилися до спірної квартири на законних підставах на підставі ордера, проживають у ній з 1987 року, іншого житла не мають, а тому квартира є їхнім житлом у розумінні статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). 

Суд також урахував, що позивач, набуваючи квартиру на електронних торгах, могла знати про проживання у ній попереднього власника та членів його сім`ї. За таких обставин суд дійшов висновку, що виселення відповідачів без надання іншого житла не відповідатиме вимозі пропорційності втручання у право на повагу до житла, у зв`язку з чим відмовив у задоволенні позову.

Київський апеляційний суд постановою від 26 травня 2026 рокуапеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Деснянського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року - без змін. 

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для виселення відповідачів. 

Колегія суддів керувалася тим, що відповідачі вселилися до спірної квартири на законних підставах, безперервно проживають у ній з 1987 року, іншого житла не мають, а спірна квартира не була придбана за рахунок кредитних коштів, забезпечених іпотекою цього житла. При цьому позивач під час придбання квартири на прилюдних торгах була обізнана про проживання у ній відповідачів та могла передбачити відповідне обтяження. 

За таких обставин апеляційний суд дійшов висновку, що виселення відповідачів без надання іншого житлового приміщення суперечило б вимогам статті 109 Житлового кодексу України (далі - ЖК України) та не відповідало б принципу пропорційності втручання у право на житло, гарантоване статтею 8 Конвенції. 

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги 

У червні 2026 року ОСОБА_1 через представника Козаченка С. І. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Деснянського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 травня 2026 року, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції. 

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначила, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19, від 13 жовтня 2020 року у справі № 447/455/17 та у постановах Верховного Суду від 24 липня 2025 року у справі № 755/19631/21, від 19 листопада 2025 року у справі № 404/3927/23 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України). 

Касаційну скаргу ОСОБА_1 обґрунтовує тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, які регулюють підстави виселення осіб із житла, право власника на усунення перешкод у користуванні належним йому майном та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. 

Заявник зазначає, що після реалізації спірної квартири на електронних торгах та державної реєстрації за нею права власності відповідачі втратили будь-які правові підстави для користування цим житлом, оскільки не є його власниками, не мають іншого речового чи зобов`язального права на квартиру та фактично займають її без законних підстав. На думку заявника, за таких обставин вони підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. 

Крім того, суди безпідставно застосували критерій «тривалого зв`язку із житлом», який не передбачений чинним законодавством України, а також помилково надали перевагу інтересам відповідачів над правом власності позивача, фактично позбавивши її можливості володіти, користуватися та розпоряджатися належним їй майном. 

Також заявник посилається на те, що висновки судів про відсутність у відповідачів іншого житла не підтверджені належними та допустимими доказами, а тому, на її думку, відповідні обставини встановлені з порушенням вимог процесуального закону на підставі недопустимих доказів. 

Відзиви на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходили. 

Рух справи в суді касаційної інстанції 

Верховний Суд ухвалою від 01 липня 2026 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Деснянського районного суду міста Києва. 

29 липня 2026 року матеріали справи № 754/5673/25 надійшли до Верховного Суду. 

Фактичні обставини, з`ясовані судами 

27 липня 1987 року на підставі рішення виконавчого комітету Київської міської ради ОСОБА_2 видано ордер на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 на сім`ю із трьох осіб: ОСОБА_2 , її чоловіка ОСОБА_4 та дочки ОСОБА_3 . 

ОСОБА_2 була членом Житлово-будівельного кооперативу «Квазар-7», а пайовий внесок за зазначену квартиру сплачено в повному обсязі 14 січня 1992 року. З 27 серпня 1987 року відповідачі були зареєстровані та проживали у спірній квартирі. 

03 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_6 укладено договір позики, виконання зобов`язань за яким забезпечено іпотекою спірної квартири. 

11 червня 2021 року приватний нотаріус вчинив виконавчий напис про звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі якого приватний виконавець відкрив виконавче провадження. 

За результатами електронних торгів право власності на спірну квартиру набула ОСОБА_1 , за якою 06 грудня 2021 року зареєстровано право власності на квартиру. 

Київський апеляційний суд постановою від 06 листопада 2024 року у справі № 754/19298/21 скасував рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсними електронних торгів, документів, оформлених за їх результатами, скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 та витребування квартири, і в цій частині ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову. 

12 лютого 2025 року ОСОБА_1 зняла відповідачів із реєстрації місця проживання у спірній квартирі. 

Звертаючись до суду з цим позовом, позивач зазначала, що після переходу до неї права власності та зняття відповідачів із реєстрації вони продовжують фактично проживати у квартирі та не допускають її до належного їй житла. 

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03 листопада 2025 року за ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не зареєстровано права власності на будь-яке нерухоме майно. 

Мотивувальна частина 

Позиція Верховного Суду 

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті. 

Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. 

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України). 

Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. 

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. 

Разом із тим відповідно до статті 8 Конвенції кожен має право на повагу до свого житла. Втручання органу державної влади у здійснення цього права допускається лише тоді, коли таке втручання здійснюється згідно із законом, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві. 

Відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. 

Згідно зі статтею 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, крім наймачів та членів їх сімей, якщо інше не передбачено законом. 

У частині другій статті 109 ЖК України передбачено, що громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жиле приміщення, придбане ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. 

Отже, законодавець пов`язує можливість виселення без надання іншого постійного житла саме з тим, що предмет іпотеки був придбаний за рахунок кредиту (позики), виконання якого забезпечувалося іпотекою цього житла. В інших випадках застосовується загальне правило частини другої статті 109 ЖК України щодо необхідності надання іншого постійного житла. 

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що під час вирішення спорів про виселення суд повинен забезпечити справедливий баланс між правом власності позивача та правом відповідача на повагу до житла, а втручання у право особи на житло має відповідати критерію пропорційності. 

Аналогічний підхід послідовно застосовується Верховним Судом під час вирішення спорів, пов`язаних із виселенням осіб із житла після звернення стягнення на предмет іпотеки або набуття права власності за результатами електронних торгів. 

Так, Верховний Суд у постанові від 24 липня 2025 року у справі № 755/19631/21 зробив висновок про те, що навіть за наявності у позивача права власності на спірне житло суд повинен оцінити, чи відповідає виселення вимогам статті 8 Конвенції, встановити, чи є таке втручання пропорційним, а також врахувати, чи є спірне житло єдиним місцем проживання відповідача, чи мав позивач можливість знати про проживання інших осіб у квартирі на момент її придбання та чи не покладає виселення на відповідача надмірний індивідуальний тягар. 

Крім того, Верховний Суд у постанові від 19 листопада 2025 року у справі № 404/3927/23 зазначив, що визначальним для застосування частини другої статті 109 ЖК України є встановлення обставини, чи було житло придбане саме за рахунок кредитних коштів, повернення яких забезпечене іпотекою цього житла. Якщо житло придбане не за рахунок таких коштів, виселення без надання іншого постійного житла не допускається. Верховний Суд також наголосив, що сам собою перехід права власності до іншої особи не припиняє автоматично право користування житлом членів сім`ї колишнього власника та не звільняє суд від обов`язку перевірити пропорційність втручання у право на житло. 

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України). 

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. 

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. 

У справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій встановили, що відповідачі вселилися до спірної квартири на законних підставах на підставі ордера, виданого у 1987 році, безперервно проживають у ній майже сорок років, а спірна квартира є їх єдиним місцем проживання. 

Суди також встановили, що право власності позивача на спірну квартиру виникло не внаслідок укладення договору безпосередньо з відповідачами, а за результатами реалізації предмета іпотеки на електронних торгах у межах виконавчого провадження. На момент набуття права власності позивачу було відомо або вона могла знати про проживання відповідачів у спірній квартирі. 

Крім того, судами встановлено, що спірна квартира не була придбана ОСОБА_2 за рахунок кредиту (позики), повернення якого було забезпечене іпотекою саме цього житла. Іпотека виникла вже щодо належної їй квартири як спосіб забезпечення виконання договору позики, укладеного у 2019 році. 

За таких обставин суди попередніх інстанцій обґрунтовано керувалися тим, що спірні правовідносини не підпадають під виняток, передбачений частиною другою статті 109 ЖК України, який допускає виселення без надання іншого постійного житла лише у разі звернення стягнення на житло, придбане за рахунок кредиту (позики), забезпеченого іпотекою цього житла. 

Урахувавши тривалість проживання відповідачів у спірній квартирі, відсутність у них іншого житла, характер набуття позивачем права власності та обізнаність останньої про проживання відповідачів у квартирі на момент її придбання, суди дійшли обґрунтованих висновків, що виселення відповідачів без надання іншого постійного житла не відповідатиме вимогам частини другої статті 109 ЖК України та не забезпечить справедливого балансу між правом власності позивача, гарантованим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, і правом відповідачів на повагу до житла, гарантованим статтею 8 Конвенції. 

Доводи касаційної скарги про те, що після переходу права власності відповідачі автоматично втратили право користування квартирою та підлягають виселенню без надання іншого житла, є безпідставними. 

Суди встановили, що відповідачі були вселені до спірної квартири на законних підставах як члени сім`ї власника, а тому саме собою припинення права власності ОСОБА_2 на квартиру не свідчить про втрату відповідачами права користування житлом чи про самовільне його зайняття. Отже, положення статті 116 ЖК України до спірних правовідносин не застосовуються. 

Верховний Суд у постанові від 19 листопада 2025 року у справі № 404/3927/23 зазначив, що сам собою перехід права власності на житло до іншої особи не припиняє автоматично право користування ним членів сім`ї попереднього власника та не звільняє суд від обов`язку перевірити наявність передбачених законом підстав для їх виселення і відповідність такого втручання вимогам статті 8 Конвенції. 

Також безпідставними є доводи касаційної скарги про неправильне застосування судами статті 391 ЦК України. Передбачене цією нормою право власника вимагати усунення перешкод у користуванні майном не є абсолютним і підлягає реалізації з урахуванням спеціальних норм житлового законодавства та гарантій, встановлених Конвенцією. Сам собою факт набуття позивачем права власності на квартиру не є безумовною підставою для виселення осіб, які законно користуються цим житлом. 

Не заслуговують на увагу й доводи касаційної скарги про неврахування судами висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 13 жовтня 2020 року у справі № 447/455/17, від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19, а також у постановах Верховного Суду від 24 липня 2025 року у справі № 755/19631/21 та від 19 листопада 2025 року у справі № 404/3927/23, оскільки саме відповідно до цих правових висновків суди дослідили обставини набуття права власності на квартиру, встановили відсутність підстав для застосування винятку, передбаченого частиною другою статті 109 ЖК України, та перевірили пропорційність втручання у право відповідачів на житло. 

Посилання заявника на встановлення судами обставини відсутності у відповідачів іншого житла на підставі недопустимих доказів також є безпідставними. Суди врахували інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03 листопада 2025 року, згідно з якою за відповідачами не зареєстровано права власності на будь-яке нерухоме майно. 

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з установленими судами фактичними обставинами та оцінкою доказів. Водночас встановлення обставин справи, дослідження й оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Оскільки порушень норм процесуального права під час їх оцінки суди не допустили, підстав для втручання суду касаційної інстанції у такі висновки немає. 

Відповідний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18). 

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів, а за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції. 

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги 

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України. 

Щодо судових витрат 

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника. 

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ: 

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Козаченко Сергій Іванович, залишити без задоволення. 

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 травня 2026 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Судді: | Є. В. Петров
| А. І. Грушицький
| І. В. Литвиненко