ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2026 року
м. Київ

справа № 752/4003/23
провадження № 61-7982св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Ситнік О. М.
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Мартєва С. Ю., Фаловської І. М. 

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Яцини Сергія Вадимовича на постанову Київського апеляційного суду від 03 червня 2025 року в складі колегії суддів Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф., Мостової Г. І.

в справі за позовомКиївської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інхаус», ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко Володимир Васильович, приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Києва Шишкіна Алла Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницька Юлія Олександрівна, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, та приведення її у придатний для використання стан та
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2023 року Київська міська рада звернулася до суду з указаним позовом, у якому просила:
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва (далі - КП «Реєстраційне бюро» м. Києва) Гаращенка В. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 жовтня 2019 року № 49107436 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 33617256, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1934191380000, за ОСОБА_2 ;
- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Шишкіної А. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02 грудня 2019 року № 49963517 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 34409807, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1934191380000, за Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Інхаус»; 
- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницької Ю. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 березня 2020 року № 51790581 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 36094453, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №1934191380000, за ОСОБА_1 ;
- припинити право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 ;
- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, з кадастровим номером 8000000000:90:034:0403, орієнтовною площею 0,1000 га, на АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши в придатний для використання стан.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 10 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко В. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 49107436, яким право власності на житловий будинок загальною площею 72,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_2 . Підставою для реєстрації став технічний паспорт від 17 квітня 2019 року, виготовлений ТОВ «Міжрегіональне бюро техінвентаризації».
Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шишкіної А. О. від 02 грудня 2019 року № 49963517 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 20 листопада 2019 року право власності на цей будинок зареєстровано за ТОВ «Інхаус».
Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бузницької Ю. О. від 26 березня 2020 року право власності на вказаний будинок зареєстровано за ОСОБА_1 . Підставою для проведення державної реєстрації був акт прийому-передачі нерухомого майна із статутного капіталу ТОВ «Інхаус» від 20 березня 2020 року.
Київська міська рада рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 під будівництво жодному відповідачу, а також будь-яким іншим юридичним чи фізичним особам у власність чи користування не приймала. Державним реєстратором у порушення вимог закону перевірка наданих документів для реєстрації права власності на будинок за ОСОБА_3 проведена не була. Такі дії державних реєстраторів можуть призвести до незаконного набуття прав на земельну ділянку та підлягають скасуванню.
З урахуванням того, що право власності на об`єкт ОСОБА_3 набув незаконно, він не мав права на його відчуження, тому вчинений ним правочин є нікчемним. Відповідно, право власності ОСОБА_1 на вказаний об`єкт нерухомого майна має бути припинено.
Оскільки спірна земельна ділянка первинному власнику будинку - ОСОБА_2 та іншим відповідачам не надавалася, збудований на ній будинок є самочинним будівництвом, яке підлягає знесенню і на яке право власності не набувається. 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
03 грудня 2024 року рішенням Голосіївського районного суду м. Києва в задоволенні позову Київської міської ради відмовлено.
Суд першої інстанції керувався тим, що земельна ділянка на АДРЕСА_1 ОСОБА_2 для будівництва та обслуговування житлового будинку Київською міською радою не виділялася. ОСОБА_2 не був отриманий до початку будівництва будівельний паспорт індивідуального житлового (садибного) будинку, тому житловий будинок на АДРЕСА_1 , зведений ОСОБА_2 , є самочинним будівництвом. Проте коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Належними вимогами, які може заявити особа-власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Встановивши, що позивачем обрано неправильний спосіб захисту порушеного права, суд відмовив у задоволенні позову.
03 червня 2025 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу Київської міської ради задоволено частково.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 03 грудня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан - скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення.
Зобов`язано ОСОБА_1 повернути Київській міській раді земельну ділянку орієнтовною площею 0,1000 га з кадастровим номером 8000000000:90:034:0403, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинного житлового будинку загальною площею 72,2 кв. м, житловою площею 42,8 кв. м (опис: літ. «А» - житловий будинок) за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 03 грудня 2024 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрації права приватної власності, припинення права власності залишено без змін.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Київської міської ради судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2 684,00 грн та за подання апеляційної скарги 4 026,00 грн, а всього - 6 710,00 грн.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:034:0403 за адресою: АДРЕСА_1 перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва, тому виключно Київська міська рада має право розпоряджатися нею. У матеріалах реєстраційної справи № 1934191380000 на об`єкт житлової нерухомості літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 відсутній документ, що посвідчує речове право ОСОБА_2 на земельну ділянку під таким об`єктом, а також відомості про реєстрацію цієї земельної ділянки в державному реєстрі прав. Суд першої інстанції правомірно вважав житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 самочинним будівництвом. Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Відмовляючи в задоволенні позову у повному обсязі, суд першої інстанції не надав належної оцінки позовній вимозі Київської міської ради щодо зобов`язання відповідача ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:90:034:0403, орієнтовною площею 0,1000 га на АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.
Апеляційний суд зауважив, що зі змісту позовної заяви, а також додаткових пояснень встановлюється, що метою звернення Київської міської ради до суду з позовом є саме знесення об`єкта самочинного будівництва. Отже, прагнення позивача у цій справі повернути спірну земельну ділянку, зобов`язавши ОСОБА_1 привести її у придатний для використання стан саме шляхом знесення самочинного будівництва, не викликає сумніву, оскільки обраний позивачем спосіб захисту порушеного права іншого не передбачає. Належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво. 
Оцінюючи наявність підстав для втручання у право на мирне володіння майном ОСОБА_1 , апеляційний суд виснував, що втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм. ОСОБА_1 , оглянувши документи, які стали підставою для державної реєстрації житлового будинку, мав проявити розумну обачність та перевірити наявність речових прав у попередніх власників на земельну ділянку, під якою розташована будівля, та, за необхідності, отримавши правову допомогу, мав би врахувати ці обставини під час набуття у власність будинку.
Апеляційний суд виснував, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади м. Києва у спірних правовідносинах є лише вимога позивача про знесення самовільно збудованої нежитлової будівлі і задоволення цієї вимоги саме собою остаточно вирішить юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
23 червня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Яцина С. В. через систему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 03 червня 2025 року, в якій просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі. 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції діяв відповідно до правових висновків Верховного Суду, зокрема, постанов Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 916/1608/18 та від 15 листопада 2023 року в справі № 916/1174/22, коли відмовив у позові через неналежний спосіб захисту. Зазначені висновки Верховного Суду підтверджують, що заявлені позивачемвимоги про скасування реєстрації прав та припинення права власності не можуть самі собою бути задоволені судом. Позивачу слід було обрати один з передбачених статтею 376 ЦК України способів - або вимагати знесення будинку, або вимагати визнання права власності на нього за громадою (із наступним знесенням чи використанням на розсуд громади). Позивач фактично намагався комбінувати обидва способи, що спричинило юридичну невизначеність. Суд першої інстанції справедливо розцінив такий позов як некоректний. Київська міська рада в цій справі не просила прямо ні знести будинок, ні визнати на нього право власності за собою. Вимога «звільнити земельну ділянку, привівши її у придатний стан» є дещо завуальованою формою вимоги про знесення (де-факто передбачає усунення будівлі). Проте одночасно позивач просив і скасувати права відповідачів на будівлю. Така комбінація вимог створила логічну суперечність: якщо будинок буде знесено, потреба в скасуванні реєстрації відпадає; якщо ж позивач бажає саме усунути реєстрацію і припинити право, це опосередковано свідчить про намір залишити будівлю, але без визначеного власника або на балансі громади. Апеляційний суд фактично вирішив за позивача, від яких вимог можна відмовитися.
Суд поклав обов`язок знесення будинку на  ОСОБА_1 , тобто по суті визнав його правонаступником обов`язків забудовника. Однак ОСОБА_1 не був забудовником і не порушував прямих норм містобудівного законодавства. Покладаючи на нього обов`язок знесення, суд застосував санкцію за правопорушення, вчинене іншою особою, звідки вбачається правова невизначеність. Заявник, зокрема, опинився у ситуації, де з одного боку його право власності формально визнається, адже в цій частині відмовлено у позові, і це залишено без змін, а з іншого - його ж зобов`язують зруйнувати об`єкт цього права. Зазначена внутрішня колізія рішення апеляційного суду є наслідком порушення процесуальних принципів та неправильного застосування матеріального права.
Позивач подав апеляційну скаргу лише у березні 2025 року, пропустивши 30-денний строк, встановлений статтею354 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Апеляційний суд поновив строк, пославшись на клопотання заявника. Проте в матеріалах справи відсутні поважні причини пропуску строку на апеляційне оскарження, попри це суд апеляційної інстанції формально задовольнив заяву про поновлення строку, не мотивувавши належно свою ухвалу від 10 березня 2025 року (лише констатувавши поновлення). Поновлення строку на оскарження порушило очікування правової визначеності, оскільки ОСОБА_1  був змушений реагувати на перегляд рішення вже після завершення періоду, в межах якого він обґрунтовано розраховував на його остаточність.
Найсуттєвішим наслідком оскаржуваної постанови є те, що  ОСОБА_1 позбавлено належного йому майна - житлового будинку площею 72,2 кв. м шляхом примусового знесення. Рішення апеляційного суду фактично має наслідки, рівнозначні експропріації чи позбавленню права власності. Таке втручання у право власності не відповідає критеріям законності, легітимної мети та пропорційності, особливо з огляду на статус  ОСОБА_1 як добросовісного набувача. ОСОБА_1 набув право власності на спірний будинок 26березня 2020 року на законних підставах, а саме: рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, виданого на підставі акта передачі майна із статутного капіталу ТОВ «Інхаус». На момент придбання Державний реєстр речових прав містив запис про право власності  ТОВ «Інхаус» на цей будинок. Будь-яких обтяжень чи претензій третіх осіб у реєстрі зазначено не було. ОСОБА_1  діяв сумлінно, покладаючись на офіційні дані реєстру. Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 чітко сформулювано правову позицію про те, що добросовісний набувач нерухомого майна має право покладатися на відомості Державного реєстру прав і не зобов`язаний перевіряти історію переходів майна. Апеляційний суд не приділив уваги принципу добросовісності, оскільки рішення не містить аналізу, чи був відповідач добросовісним набувачем, і якщо так, то які наслідки це має для вирішення спору.
Усправі Zela v. Albania № 33164/11, яку розглядав Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), рішення від 11червня 2024 року, заявник побудував будівлю без дозволів, яка через роки була знесена владою без виплати компенсації. ЄСПЛ встановив порушення статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція), зазначивши, що навіть якщо будівництво було незаконним, повна відсутність компенсації за знесену нерухомість порушує справедливий баланс. Суд присудив заявникові значну компенсацію - 50 000,00 євро матеріальної шкоди, визнавши, що держава не може перекладати весь тягар втрат на особу, навіть якщо та порушила законодавство. Якщо держава в особі посадових осіб фактично створила в реєстрі оманливу ситуацію про правомірність будівлі, то, позбавляючи заявника майна, вона зобов`язана забезпечити йому адекватну компенсацію, інакше відповідальність за помилки системи лягає на невинного громадянина, що неприпустимо в правовій державі.
Позиція інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу Київська міська рада зазначає, що відповідно до висновку, який викладений у постанові Верховного Суду від 16лютого 2024 року в справі № 910/10009/22, невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені відповідно до належного способу захисту прав, і якщо таке тлумачення не призводить до порушення процесуальних прав відповідача (зокрема, щодо подання заперечень, надання відповідних доказів тощо). Уразі, якщо суд дійде висновку про те, що вимога Київської міської ради про скасування державної реєстрації права приватної власності має неповну відповідність позовних вимог належному способу захисту, це не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, оскільки прагнення Київської міської ради, яке полягає у поверненні земельної ділянки комунальної форми власності, не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені відповідно до належного способу захисту прав.
Практика Верховного Суду сформувала сталий підхід до питання про належного відповідача у спорах щодо знесення об`єктів самочинного будівництва, яким є останній набувач такого об`єкта, що зареєстрував право власності на самочинне будівництво. На відміну від положень частини четвертої статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма частини другої статті 212 Земельного кодексу (далі - ЗК) України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника й зареєстрували право власності на такий об`єкт.
Щодо строку на апеляційне оскарження, то03 грудня 2024року була оголошена лише вступна та резолютивна частина рішення суду першої інстанції. Повний текст рішення Київською міською радою отримано 12 грудня 2024 року в електронному суді. Надалі була підготовлена та направлена на адресу Київського апеляційного суду апеляційна скарга від 10січня 2025 року, тобто у 30-денний термін (за 3 дні до кінця терміну), що підтверджується трек-номером кореспондеції АТ «Укрпошта» 0100199084210. У березні 2025 року відкрито апеляційне провадження. Відтак твердження заявника про порушення 30-денного строку на подання відповідної скарги є повністю надуманими та такими, що не відповідають дійсності.
Неможливо зареєструвати право власності на об`єкт нерухомого майна, який знаходиться на земельній ділянці комунальної форми власності, без документа, що підтверджує речове право на землю. Ні відповідач, ні треті особи, ні інші фізичні чи юридичні особи не оформлювали належним чином права власності (користування) земельною ділянкою, на якій знаходиться спірний об`єкт нерухомого майна. Велика Палата Верховного Судузастосовує об`єктивні критерії визначення добросовісності набувача майна, одним з яких є можливість ознайомитися з вимогами законодавства. Відповідно до усталеної практики Верховного Суду добросовісність набувача майна підлягає оцінці через призму його можливості та обов`язку з`ясувати, чи були наявні правові підстави для набуття попереднім власником права власності на майно та чи здійснено його набуття відповідно до закону. Суд оцінює, чи мав набувач об`єктивну можливість і чи був він зобов`язаний здійснити таку перевірку перед укладенням правочину. Відсутність такої перевірки, особливо якщо особа мала всі необхідні засоби та обставини для її здійснення, виключає добросовісність набуття майна та не може породжувати законні очікування щодо збереження такого майнового статусу. Спроба відповідача обґрунтувати свою добросовісність у придбанні об`єкта нерухомості без урахування правового режиму земельної ділянки, на якій розташоване майно, суперечить не лише імперативним нормам земельного законодавства, а й принципам конституційного устрою.У цій справі питання добросовісності не піднімалось та не розглядалось в суді апеляційноїінстанції та суді першої інстанції, оскільки всі учасники справи є пов`язаними між особою членами (минулими) ТОВ «Інхаус».    ОСОБА_1. не мав перешкод у доступі до законодавства й у силу зовнішніх, об`єктивних, явних і видимих природних ознак спірної земельної ділянки; проявивши розумну обачність, він міг і повинен був знати про те, що ділянка перебуває у власності органу місцевого самоврядування, а тому вибула з володіння держави з порушенням вимог закону, що ставить його добросовісність під обґрунтований сумнів. Матеріали справи та касаційної скарги не містять жодного доказу, який би свідчив про те, що відповідач вживав мінімально належних заходів для перевірки легітимності джерела походження спірного об`єкта нерухомості, зокрема щодо наявності дозволу на будівництво, документа про прийняття об`єкта в експлуатацію чи присвоєння адреси.
Кінцевий набувач не позбавлений можливості відновити своє право, зокрема, пред`явивши вимогу до проміжного, в якого придбав об`єкт, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України. Відповідно до частини першої цієї статті у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Таку ж вимогу може заявити і проміжний набувач до первинного. позовні вимоги не суперечать загальним принципам і критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, закладеним у статті 1 Протоколу № 1до Конвенції, і надає можливість   ОСОБА_1 компенсувати витрати на майно шляхом звернення до суду з позовом до продавця спірного об`єктанерухомого майна. Стосовно земель комунальної власності установлено пріоритет права власності Українського народу, державної та комунальної власності над приватною, тобто незаконно побудувати нерухоме майно та набути право власності на нього на спірній земельній ділянці, яка належить на праві комунальної власності, без відповідного рішення виконавчого органу неможливо. Механізм захисту прав територіальної громади шляхом скасування рішень, припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, який знаходиться на земельній ділянці комунальної власності, з одночасним знесенням зазначеного об`єкта самочинного будівництва не призведе до непропорційності втручання у права вдповідача, оскільки захист землі, яка на праві власності належить територіальній громаді м. Києва, створення належних умов для реалізації прав громадян і забезпечення населенню доступу до землі превалюють над індивідуальними правами окремих осіб. Особа, яка не набула права власності на земельну ділянку, не може зазнавати втручання у приватну власність, оскільки відсутність прав на землю перешкоджає визнанню її приватною власністю.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:034:0403 за адресою: АДРЕСА_1 перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва.
10 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко В. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 49107436, яким право власності на житловий будинок загальною площею 72,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_2 . Підставою для реєстрації став технічний паспорт від 17 квітня 2019 року, виготовлений ТОВ «Міжрегіональне бюро техінвентаризації».
У матеріалах реєстраційної справи № 1934191380000 на об`єкт житлової нерухомості літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 відсутній документ, що посвідчує речове право ОСОБА_2 на земельну ділянку під таким об`єктом.
Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шишкіної А. О. від 02 грудня 2019 року № 49963517 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 20 листопада 2019 року право власності на цей будинок зареєстровано за ТОВ «Інхаус».
Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бузницької Ю. О. від 26 березня 2020 року право власності на вказаний будинок зареєстровано за ОСОБА_1 . Підставою для проведення державної реєстрації був акт прийому-передачі нерухомого майна із статутного капіталу ТОВ «Інхаус» від 20 березня 2020 року.
Позиція Верховного Суду 
Касаційне провадження в справі відкрито з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. 
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги, відзиву та виснував, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Особливості права власності на землю врегульовані ЗК України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності. 
Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку. 
Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.
У цій справі суди встановили, що земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:034:0403 за адресою: АДРЕСА_1 перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва, тому виключно Київська міська рада має право розпоряджатися нею. У матеріалах реєстраційної справи № 1934191380000 на об`єкт житлової нерухомості літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 відсутній документ, що посвідчує речове право ОСОБА_2 на земельну ділянку під таким об`єктом, а також відомості про реєстрацію цієї земельної ділянки в державному реєстрі прав. Суди правомірно вважали житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 самочинним будівництвом.
Ці обставини за доводами касаційної скарги не оспорюються. 
Заявник, зокрема, не погоджується з обраним позивачем способом захисту порушеного права та формою задоволення позову апеляційним судом. 
Колегія суддів зауважує, що в разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, зокрема й щодо її відчуження іншим особам.
У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо.Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
У постанові від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Отже, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 ЗК України). 
Велика Палата Верховного Суду неодноразово висловлювалась щодо можливих способів захисту прав власника (користувача) відповідної земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва.
У постанові від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама собою державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. 
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама собою державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.
Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.
Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).
Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року в справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року в справі № 680/214/16; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна(постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року в справi № 916/1174/22, на яку посилається заявник у касаційній скарзі).
Усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора та про припинення права власності є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.
Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
Такий правовий висновок викладений також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року в справі № 908/2388/21(провадження № 12-73гс24) та врахований судами під час розгляду цієї справи, адже саме з підстав неналежного обрання способу захисту суди відмовили в частині позовних вимог щодо: визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенка В. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 жовтня 2019 року № 49107436 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 33617256, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1934191380000, за ОСОБА_2 ; визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Шишкіної А. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02 грудня 2019 року № 49963517 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 34409807, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1934191380000, за ТОВ «Інхаус»; визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницької Ю. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 березня 2020 року № 51790581 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 36094453, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №1934191380000, за ОСОБА_1 ;припинення права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 .
Однак позовна заява Київської міської ради містить ще одну вимогу - зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, з кадастровим номером 8000000000:90:034:0403, орієнтовною площею 0,1000 га, на АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши в придатний для використання стан.
Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного суду про те, що зазначена вимога корелюється із належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, а саме з вимогою про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.
Відповідно до висновку, який викладений у постанові Верховного Суду від 16 лютого 2024 року в справі № 910/10009/22, невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені відповідно до належного способу захисту прав, і якщо таке тлумачення не призводить до порушення процесуальних прав відповідача (зокрема, щодо подання заперечень, надання відповідних доказів тощо). 
Протилежний підхід не відповідав би завданням цивільного судочинства (стаття 2 ЦПК України). Близькі за змістом висновки викладені впостанові Великої Палати Верховного Суду від 16 липня 2025 року в справі № 910/2389/23.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 травня 2026 року в справі № 456/252/22(провадження № 14-75цс25) зроблено висновок, що особа може вимагати, щоб суд надав захист її праву на землю, заявляючи вимоги про усунення існуючих перешкод шляхом припинення дій, що порушують право або відновлюють становище, яке існувало до порушення права, залежно від того, у який спосіб чиняться перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження належним їй майном.
З огляду на зміст позовних вимог, характер порушених прав позивача та фактичні обставини цієї справи доводи заявника про те, що позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту, безпідставні. Колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду про те, що прагнення Київської міської ради повернути спірну земельну ділянку, зобов`язавши  ОСОБА_1 привести її у придатний для використання стан саме шляхом знесення самочинного будівництва, не викликає сумніву, оскільки обраний позивачем спосіб захисту порушеного права іншого не передбачає.
Стосовно заперечень  ОСОБА_1 у касаційній скарзі щодо покладення на нього обов`язку знести самочинне будівництво необхідно зазначити таке. 
Стосовно визначення належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об`єкта самочинного будівництва Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17 грудня 2025 рокув справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) зазначила, що законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.
Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. Для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. 
Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. 
Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди. 
Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. 
Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов`язок щодо знесення об`єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об`єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об`єкта самочинного будівництва не змінюється.
ОСОБА_2 зареєстрував право власності на об`єкт житлової нерухомості літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 без прав на земельну ділянку під нерухомістю, тому не мав права відчужувати самочинний будинок, проте рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шишкіної А. О. від 02 грудня 2019 року № 49963517 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна від 20 листопада 2019 року право власності на будинок було зареєстровано за ТОВ «Інхаус».
Далі рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бузницької Ю. О. від 26 березня 2020 року право власності на вказаний будинок зареєстровано за ОСОБА_1 , який користується земельною ділянкою без відповідних правових підстав, його дії є самовільним зайняттям земельної ділянки. На земельній ділянці розташований об`єкт самочинного будівництва, що належить ОСОБА_1 та зареєстрований за ним. Це створює перешкоди для власника земельної ділянки.
Обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.
Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
З урахуванням викладеного ОСОБА_1 є належним відповідачем у цій справі за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, оскільки саме він є останнім набувачем прав на об`єкт самочинного будівництва та чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності, що спростовує доводи касаційної скарги в цій частині. 
Стосовно посилань   ОСОБА_1 на його добросовісність як набувача майна та необхідність виплати йому компенсації вартості об`єкта нерухомості, необхідно зазначити, що в цій справі ОСОБА_1 зобов`язано знести об`єкт самочинного будівництва. 
У жодному періоді часу існування самочинного будинку літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 Київська міська рада не передавала прав на земельну ділянку за вказаною адресою у приватну власність. 
У цій справі відсутні обставини, за яких орган місцевого самоврядування допустив помилку щодо реалізації повноважень розпорядника землі комунальної власності, виділивши землі фізичній особі та в подальшому скасувавши це право. 
Відповідно, Київська міська рада у спірних правовідносинах не допустила порушення принципу належного урядування, на відміну від справи Zela v. Albania № 33164/11, яку розглядав ЄСПЛ, рішення від 11червня 2024 року, де Другий районний виконавчий комітет м. Тирани видав колективний дозвіл на виділення ділянок на березі річки Лана для будівництва різних об`єктів, а в подальшому начальник будівельної поліції визнав рішення про надання заявнику дозволу на будівництво незаконним.
Саме в такому контексті ЄСПЛ встановив порушення статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції, зазначивши, що відсутність компенсації за знесену нерухомість порушує справедливий баланс. Суд зазначив, що держава не може перекладати весь тягар втрат на особу, навіть якщо та порушила законодавство. ЄСПЛ зазначив, що якщо держава в особі посадових осіб фактично створила в реєстрі оманливу ситуацію про правомірність будівлі, то, позбавляючи заявникамайна, вона зобов`язана забезпечити йому адекватну компенсацію, інакше відповідальність за помилки системи лягає на невинного громадянина, що неприпустимо в правовій державі.
Посилання заявника в касаційній скарзі на вказане рішення ЄСПЛ є нерелевантним, адже самочинне будівництво за відсутності помилки держави в належному урядуванні (як у цій справі) не перебуває під захистом статті 1 Протоколу № 1до Конвенції. 
Добросовісність останнього набувача є категорією правомірного володіння майном (статті 388, 390 ЦК України). 
Зокрема, відповідно до частини п`ятої статті 390 ЦК України суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві.
Проте у цій справі розглянуто негаторний позов (а не витребування майна) про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва.
На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
Саме тому власник самочинного будівництва не має права на компенсацію вартості такого майна у випадку вимоги власника земельної ділянки під самочинним будівництвом щодо його знесення. 
Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва на підставі статті 661 ЦК України, яка встановлює, що у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав(постанова постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року в справі № 469/1044/17).

Тому відсутні підстави вважати, що ОСОБА_1 внаслідок задоволення позову понесе індивідуальний і надмірний тягар, про що правильно зазначено судом апеляційної інстанції.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року в справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) сформульовано правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Верховний Суд є судом права, а не судом факту, позбавлений можливості самостійно встановлювати обставини справи, не встановлені судами першої та апеляційної інстанцій, а також досліджувати докази справи, змінюючи їх оцінку відповідно до статті 400 ЦПК України.

Стосовно доводів касаційної скарги щодо пропуску позивачем строку на апеляційне оскарження рішення суду першої інстанції, необхідно зазначити таке.

Згідно із статтею 354 ЦПК України (в редакції, чинній на момент звернення з апеляційною скаргою) апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, а на ухвалу суду - протягом п`ятнадцяти днів з дня його (її) проголошення.Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду;2) на ухвали суду - якщо апеляційна скарга подана протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду.

Оцінюючи поважність підстав несвоєчасного звернення до суду необхідно виходити, зокрема, з того, що причина пропущення строку є поважною, якщо вона відповідає одночасно усім таким умовам: 1) це обставина (або кілька обставин), яка безпосередньо унеможливлює або ускладнює можливість вчинення процесуальних дій у визначений законом або судом строк; 2) це обставина, яка виникла об`єктивно, незалежно від волі особи, яка пропустила строк; 3) ця причина виникла протягом строку, який пропущено; 4) ця обставина підтверджується належними і допустимими засобами доказування.

За змістом статті 354 ЦПК України подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду в силу закону є підставою поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження. 

У судовому засіданні 03 грудня 2024 року було оголошено лише вступну і резолютивну частини рішення суду першої інстанції, повний текст рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 03 грудня 2024 року позивачем отримано 12 грудня 2024 року засобами електронного зв`язку, а з апеляційною скаргою Київська міська рада звернулася засобами поштового зв`язку 10 січня 2025 року, тому відповідно до статті 354 ЦПК України мала право на поновлення строку на апеляційне оскарження, про що правильно виснував апеляційний суд в ухвалі від 10 березня 2025 року. Доводи касаційної скарги в цій частині не знайшли свого підтвердження. 
Інші доводи касаційної скарги є необґрунтованими та не впливають на висновки суду.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують. 
Щодо судових витрат
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України). 

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 389, 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргупредставника ОСОБА_1 - адвоката Яцини Сергія Вадимовича залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 03 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. М. Ситнік
В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
С. Ю. Мартєв
І. М. Фаловська