Справа № 466/2971/25
Провадження №2/466/1857/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 липня 2026 року Шевченківський районний суд м.Львова
в складі: головуючої судді Федорів О.П.,
з участю: секретаря судового засідання Заяць У.Ю., Покотило М.С.,
позивача ОСОБА_1 ,
представниці відповідача Дідик О.Л.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Львові в порядку загального позовного провадження в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, – Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк», про визнання неправомірним користування спільним майном та усунення перешкод у здійсненні права власності на спільне майно, 

в с т а н о в и в :

Суть позовної заяви
1.31 березня 2025 року ОСОБА_1 ( ОСОБА_1 , позивач) подав до суду позовну заяву до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (ФОП ОСОБА_3 , відповідач) про визнання неправомірним користування спільним майном та усунення перешкод у здійсненні права власності на спільне майно. 
2.Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач є власником квартири та співвласником багатоквартирного будинку, розташованого в житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». Відповідач орендує нежитлове приміщення у будинку АДРЕСА_1 цього ж житлового комплексу, де здійснює підприємницьку діяльність, організовуючи роботу приватного Центру раннього розвитку «Мудрик Львів Спартак». За твердженням позивача, відповідач систематично та безоплатно використовує закритий внутрішній двір житлового комплексу, а також розташовані на ньому дитячі та спортивні майданчики для проведення прогулянок і рухливих занять з дітьми. Крім того, вихід організованих груп дітей у супроводі працівників закладу до зазначених майданчиків здійснюється через місця загального користування житлового будинку — під`їзд, сходові клітини та коридори.
3.Посилаючись на статті 369, 382 та 391 Цивільного кодексу України, а також Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», позивач зазначав, що спільне майно багатоквартирного будинку є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників. На його думку, вирішення питання про використання такого майна третіми особами у комерційних цілях належить до компетенції загальних зборів співвласників ОСББ. Позивач стверджував, що ні відповідач, ні власник орендованого приміщення не зверталися до ОСББ за отриманням відповідного дозволу, а загальні збори такого рішення не приймали.
4.Позивач також зазначав, що працівники приватного дитячого закладу та його відвідувачі не є співвласниками багатоквартирного будинку чи орендарями спільного майна, а тому, на його думку, не набувають права користування закритою прибудинковою територією лише з підстав отримання послуг у відповідача. На переконання позивача, регулярне використання спільного майна у межах підприємницької діяльності призводить до прискореного зношення дитячих майданчиків, місць загального користування, сходових клітин та іншої інфраструктури, витрати на утримання і відновлення якої несуть співвласники будинку. Крім того, таке використання, за твердженням позивача, створює додаткове навантаження на місця загального користування, потребує частішого їх прибирання та обмежує можливість співвласників і членів їхніх сімей користуватися спільним майном.
5.Позивач вказував, що звернувся до суду самостійно у зв`язку з бездіяльністю правління ОСББ та управляючої компанії, які, на його думку, не вжили заходів для припинення використання спільного майна сторонньою особою у комерційній діяльності. Свої вимоги позивач визначив як негаторний позов відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України, зазначаючи, що дії відповідача створюють триваючі перешкоди у здійсненні ним права володіння та користування спільним майном, а тому підлягають припиненню шляхом судової заборони.
6.Просив суд: визнати неправомірним користування ФОП ОСОБА_3 спільним майном об`єднання співвласників – приміщеннями під`їзду житлового багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та майданчиками на прибудинковій території цілісного житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » при здійсненні господарської (комерційної) діяльності; усунути перешкоди позивачу у здійсненні права власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, які чинить відповідач, шляхом заборони ФОП ОСОБА_3 використання приміщень під`їзду та майданчиків при здійсненні господарської (комерційної) діяльності з надання послуг дітям і особам, які не є співвласниками (орендарями) спільного майна об`єднання.

Хід розгляду справи та процесуальні рішення 
1.01 квітня 2025 року ухвалою суду в особі судді Єзерського Р.Б. відкрито провадження у справі, вирішено проводити розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін.
2.Ухвалою в судовому засіданні від 16 квітня 2025 року залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк» (ОСББ «Грінвіль Парк»).
3.Ухвалою суду від 18 червня 2025 року клопотання представника відповідача задоволено; закрито провадження у справі, оскільки справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
4.Постановою Львівського апеляційного суду від 19 січня 2026 року ухвалу Шевченківського районного суду міста Львова від 18 червня 2025 року скасовано, направлено справу в суд першої інстанції для продовження розгляду.
5.16 лютого 2026 року справа надійшла до Шевченківського районного суду міста Львова від суду апеляційної інстанції, проведено автоматизований розподіл справи та справу передано для розгляду судді Ковальчуку О.І.
6.Ухвалою Шевченківського районного суду м.Львова від 17 лютого 2026 року задоволено заяву судді Ковальчука О.І. про самовідвід.
7.18 лютого 2026 року проведено повторний автоматизований розподіл справи; справу розподілено на суддю Федорів О.П.
8.Ухвалою суду від 23 лютого 2026 року в особі судді Федорів О.П. прийнято справу до провадження, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. 
9.Ухвалою суду від 20 квітня 2026 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 11 травня 2026 року.
10.Ухвалою суду від 11 травня 2026 року оголошено перерву для виклику свідка до 22 червня 2026 року.
11.Ухвалою суду від 22 червня 2026 року оголошено перерву для підготовки до судових дебатів до 06 липня 2026 року.
12.06 липня 2026 року суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення; коротке рішення проголошено 16 липня 2026 року. 

Позиції учасників справи
Відзив на позов (Т.2 а.с.3-15)
13.16 квітня 2026 року від представниці відповідачки надійшов відзив на позов, поданий через систему «Електронний суд» 15 квітня 2026 року. 
14.Заперечуючи проти задоволення позову, представниця відповідачки зазначила, що ФОП Федорук здійснює господарську діяльність на законних підставах відповідно до договору комерційної концесії (франчайзингу). Центр раннього розвитку функціонує за моделлю неповного дня, за якої діти перебувають у закладі від однієї до чотирьох годин без організації сну та харчування, що, на думку відповідачки, не потребує отримання ліцензії на провадження освітньої діяльності. Користування нежитловим приміщенням здійснюється на підставі договору оренди, який передбачає право орендаря користуватися об`єктом оренди та прилеглою територією. Крім того, між відповідачкою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія "Грінвіль Парк"» укладено договір про відносини користувачів, відповідно до якого відповідачка сплачує платежі за прибирання прибудинкової території, вивезення твердих побутових відходів та інші житлово-комунальні послуги. За твердженням представниці відповідачки, пункт 3.2.3 зазначеного договору прямо передбачає право користування спільним майном, зокрема будинком та прибудинковою територією.
15.Посилаючись на положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Земельного кодексу України, представниця відповідачки зазначила, що орендарі нежитлових приміщень мають право користуватися прибудинковою територією нарівні зі співвласниками багатоквартирного будинку. Також вона звернула увагу суду на те, що значна кількість дітей, які відвідують центр раннього розвитку, проживають у житловому комплексі разом із батьками, які є співвласниками будинку, а відтак користуються спільним майном на законних підставах.
16.Заперечуючи доводи позивача про порушення його прав, представниця відповідачки зазначила, що відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України негаторний позов підлягає задоволенню лише за умови доведення факту існування реальних перешкод у здійсненні права власності. На її думку, позивач не надав належних і допустимих доказів, які б підтверджували протиправність дій відповідачки або створення нею таких перешкод. Долучені до позовної заяви фото- та відеоматеріали, як стверджувала представниця відповідачки, не дають можливості встановити дату, час та обставини їх створення.
17.Представниця відповідачки також зазначила, що дії позивача фактично спрямовані на перешкоджання здійсненню відповідачкою законної підприємницької діяльності. На підтвердження цього вона посилалася на численні звернення позивача до правоохоронних та контролюючих органів, зокрема Національної поліції України, Державної податкової служби України, Національної соціальної сервісної служби України та Державної служби України з надзвичайних ситуацій, за результатами перевірок яких порушень у діяльності відповідачки не встановлено.
18.Крім того, у відзиві зазначено, що вирішення питань щодо порядку використання спільного майна та встановлення будь-яких обмежень належить до компетенції загальних зборів співвласників. При цьому позивач не надав жодного рішення загальних зборів ОСББ, яким би було встановлено відповідні обмеження щодо використання спільного майна відповідачкою. Представниця відповідачки також звернула увагу, що земельна ділянка, на якій розташований житловий комплекс, станом на час розгляду справи не передана забудовником у власність або постійне користування ОСББ, що, на її думку, виключає можливість здійснення об`єднанням повноважень щодо розпорядження цією прибудинковою територією.
19.З огляду на викладене представниця відповідачки просила суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Відповідь на відзив (Т.1 а.с.63-71)
20.22 квітня 2025 року позивач через підсистему «Електронний суд» подав відповідь на відзив, у якій не погодився з доводами представника відповідача, вважав їх необґрунтованими та підтримав позовні вимоги у повному обсязі. На спростування аргументів сторони відповідача позивач навів наступні обґрунтування.
21.Позивач наголошував, що умови договору оренди нежитлового приміщення, на які посилається відповідач, передбачають право використання прилеглої території виключно «для стоянки власного автотранспорту», а не для здійснення господарської діяльності чи організації дозвілля. Навіть за наявності іншого формулювання, орендодавець не мав повноважень одноосібно надавати дозвіл на використання спільного майна об`єднання, оскільки це є виключною компетенцією загальних зборів ОСББ. Також позивач зазначав, що ТОВ «УК «Грінвіль Парк»» є лише надавачем послуг з утримання будинку і не наділена повноваженнями розпоряджатися спільним майном замість співвласників. Відповідно, пункт 3.2.3 договору з управляючою компанією, який нібито дозволяє відповідачу користуватися спільним майном, суперечить Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Позивач акцентував, що такий пункт є унікальним і відсутній у договорах управляючої компанії з іншими комерційними орендарями комплексу.
22.На думку позивача, твердження представниці відповідачки про те, що первісною метою закладу було надання послуг дітям мешканців комплексу, не створює юридичних підстав для безоплатного користування спільним майном. Відповідачка провадить комерційну діяльність з метою отримання прибутку, а чиїсь комерційні плани не тягнуть за собою обов`язку для співвласників надавати своє майно у користування всім охочим клієнтам. Крім того, наймані працівники та клієнти приватного закладу не мають статусу співвласників або орендарів у ЖК, а отже, первинно не мають права користуватися закритою територією. Тому загальні збори не повинні були встановлювати для них жодних обмежень, натомість для такого користування вимагається прямий дозвіл зборів, якого відповідач не отримувала.
23.Факт сплати відповідачкою внесків за прибирання прибудинкової території не надає права використовувати її в комерційних цілях. Більше того, відповідно до затвердженого кошторису ОСББ, власники та орендарі фасадних комерційних приміщень не сплачують за обслуговування ліфтів та прибирання місць загального користування (коридорів, сходових клітин), оскільки формально не повинні мати до них доступу. Водночас, інтенсивне проходження великих груп клієнтів закладу через ці зони призводить до швидшого експлуатаційного зносу інфраструктури, витрати на відновлення якої несуть виключно співвласники будинку згідно з їхніми частками. Також присутність сторонніх дітей на майданчиках заважає вільному користуванню спільним майном безпосередньо дітям співвласників.
24.На думку позивача, аргумент представниці відповідачки про те, що позивач мешкає у будинку АДРЕСА_2 (через який здійснюється доступ до приміщення ФОП Федорук), є безпідставним. Обидва будинки входять до складу одного ОСББ «Грінвіль Парк», об`єднані спільною прибудинковою територією та інфраструктурою, яка згідно із законом є спільною сумісною власністю всіх співвласників незалежно від номера конкретного будинку
АДРЕСА_3 .Позивач також зазначив, що фотоматеріали та скриншоти, надані ним, містять хронометраж і дати фіксації, а їх оригінали збережені з відповідними метаданими. Беззаперечним доказом є також відео розваг з обливанням водою на майданчиках комплексу, самостійно розміщене відповідачкою на офіційній сторінці закладу в соціальній мережі. Позивач вказує, що відповідачка у своєму відзиві фактично не заперечує використання майна, а навпаки, активно відстоює своє нібито законне право на це.
26.Позивач вважав безпідставним посилання на те, що ОСББ не оформило право власності на землю. Предметом спору є захист прав на спільне майно будинку та прибудинкову територію, а не на землю як таку. Відповідно до усталеної практики Верховного Суду, відсутність державної реєстрації права на земельну ділянку за багатоквартирним будинком (через відсутність затвердженого урядом порядку) не позбавляє співвласників права на захист своїх прав володіння та користування цією територією.
27.Крім того, звернення позивача до державних органів не є незаконним втручанням у бізнес, а спрямовані на припинення протиправної діяльності. Позивач зазначає, що заклад відповідачки за всіма ознаками надає послуги дошкільної освіти, що згідно з чинним законодавством вимагає обов`язкової наявності ліцензії, якої у відповідачки немає. Уникаючи ліцензування, відповідачка наражає вихованців на небезпеку, чому позивач як свідомий громадянин намагається запобігти.

Пояснення третьої особи (Т.1 а.с.92-97)
28.13 травня 2025 року через підсистему «Електронний суд» представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, подав до суду письмові пояснення, в яких висловив незгоду з позовними вимогами, вважав їх безпідставними, необґрунтованими та просив суд відмовити у їх задоволенні.
29.В обґрунтування своєї позиції представник зазначив, що відповідно до положень Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», визначення порядку користування спільним майном та встановлення будь-яких обмежень належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Позивачем не надано доказів прийняття загальними зборами ОСББ рішення щодо обмежень на користування майном для відповідача. Щодо доводів позивача про бездіяльність правління ОСББ, представник третьої особи наголошував, що правління в силу закону не наділене повноваженнями одноосібно приймати рішення про заборону чи обмеження користування спільним майном. Крім того, ці виключні повноваження загальних зборів не могли бути делеговані управляючій компанії в рамках договору про надання послуг з управління.
30.Представник третьої особи звернув увагу суду на те, що відповідачка використовує спільне майно на законних підставах. Правовою підставою є укладений 03 червня 2021 року договір оренди нежитлового приміщення, умови якого прямо передбачають право використання об`єкта оренди та прилеглої території. Це повністю узгоджується з нормами ст. 92 Земельного кодексу України щодо забезпечення потреб власників і наймачів нежитлових приміщень. При цьому відповідачка, нарівні з іншими співвласниками, несе витрати на утримання майна, сплачуючи за прибирання, вивезення твердих побутових відходів, енергопостачання та обслуговування систем.
31.Заперечуючи щодо наявності порушеного права, представник ОСББ вказав, що позивач не подав належних та допустимих доказів на підтвердження порушення його особистих прав як співвласника. Зазначив, що позов фактично обґрунтований суб`єктивним невдоволенням лише одного співвласника багатоквартирного будинку, в якому налічується орієнтовно 1200 квартир. Також незрозуміло, яким чином використання під`їзду будинку АДРЕСА_1 порушує права позивача, який проживає в іншому будинку (№ 170Е). На думку представника третьої особи, позивач фактично звернувся до суду в інтересах усіх співвласників житлового комплексу, хоча його на це ніхто не уповноважував.
32.Окремо представник наголосив на тому, що земельна ділянка під житловим комплексом станом на дату подання позову не передана на баланс чи у власність ОСББ від забудовника у зв`язку з виконанням будівельних робіт по завершенню останньої черги будівництва комплексу.
33.Просив за результатом розгляду справи відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Відповідь позивача на пояснення третьої особи (Т.1 а.с.99-105)
34.У відповіді на пояснення третьої особи, поданій 17 травня 2025 року через підсистему «Електронний суд», зареєстрованій 19 травня 2025 року, позивач погодився, що розпорядження майном належить до компетенції загальних зборів ОСББ. Однак, згідно із Законом «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та договором управління, правління об`єднання та управляюча компанія прямо зобов`язані захищати майно від протиправних посягань та припиняти неправомірні дії третіх осіб.
35.Клієнти та працівники закладу відповідачки не є співвласниками ЖК, тому первинно не входять до кола осіб, яким дозволено користуватися спільним майном. Загальні збори не повинні були приймати рішення про їх «обмеження», оскільки не можна обмежити право, якого не існує. Навпаки, відповідач для своєї комерційної діяльності мала отримати дозвіл зборів на використання майна, чого зроблено не було.
36.Крім того, кожен співвласник має самостійне право вимагати захисту своїх майнових прав без уповноваження на це інших мешканців. Оскільки будинки АДРЕСА_4 (де мешкає позивач) та №170Р (де знаходиться заклад) входять до одного ЖК і мають спільну нероздільну інфраструктуру, дії відповідачки безпосередньо порушують права позивача.
37.Договір оренди дозволяє відповідачці використовувати прилеглу територію виключно «для стоянки власного автотранспорту», а власник орендованого приміщення не міг одноосібно надавати дозвіл на використання спільного майна всього будинку. Сплата відповідачкою внесків (наприклад, за вивіз сміття) також не дає їй права на безоплатне комерційне використання місць загального користування.
38.Крім того, зазначив, що предметом спору є не оформлення прав на земельну ділянку, а спільне майно та об`єкти благоустрою, які фактично були передані забудовником на обслуговування управляючій компанії, що підтверджується відповідними додатками до договору. 

Додаткові пояснення представниці відповідача (Т.2 а.с.75-80)
27.У додаткових поясненнях, поданих 15 березня 2026 року через підсистему «Електронний суд», які надійшли до суду 16 березня 2026 року, представниця відповідачки наголосила, що на момент подання додаткових пояснень (майже через рік після звернення позивача до суду) відповідач фактично не використовує спільне майно ОСББ «Грінвіль Парк» при здійсненні своєї господарської діяльності. Прогулянки дітей, які відвідують центр раннього розвитку, відбуваються виключно поза межами житлового комплексу, а місця загального користування ані відповідачем, ані відвідувачами закладу не використовуються.
28.Посилаючись на статтю 391 Цивільного кодексу України та сталу практику Верховного Суду, сторона відповідачки зазначила, що необхідною умовою для задоволення негаторного позову є факт вчинення перешкод відповідачем, що тривають на момент розгляду справи. Оскільки на даний час будь-які перешкоди для позивача у користуванні чи розпорядженні спільним майном усунуті (відсутні), відповідно, відсутні й правові підстави для задоволення негаторного позову.
29.Представниця відповідача вкотре звернула увагу суду на те, що позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу на підтвердження факту протиправного користування відповідачем спільним майном на момент звернення з позовом. Також не доведено, що дії відповідача взагалі створювали перешкоди іншим співвласникам. З огляду на те, що обставини, які могли б свідчити про порушення прав позивача, відсутні, представниця відповідача вважала позовні вимоги необґрунтованими, такими, що суперечать фактичним обставинам, та просила суд відмовити у їх задоволенні у повному обсязі.

Додаткові пояснення представниці відповідача (Т.2 а.с.128-133)
30.11 травня 2026 року представниця відповідачки знову подала додаткові пояснення, зважаючи на спробу сторін врегулювати спір мирним шляхом.
31.Представниця відповідачки зазначила, що під час підготовчого засідання 20 квітня 2026 року позивач заявив про бажання укласти мирову угоду та згодом направив її проєкт. Однак відповідачка відхилила запропоновану позивачем редакцію, оскільки вона не може бути затверджена судом з огляду на вимоги ст. 207 ЦПК України. На думку представниці, умови цієї мирової угоди виходять за межі предмета спору та безпосередньо порушують права третіх осіб - ОСББ, управляючої компанії та інших співвласників, які не є сторонами угоди. Позивач фактично намагався через мирову угоду встановити правила користування спільним майном та порядок доступу до території для невизначеного кола осіб. Відповідач наголошує, що такі питання (включаючи встановлення обмежень та обов`язок укладати договори) належать до виключної компетенції загальних зборів співвласників і не можуть вирішуватися домовленістю двох сторін. Крім того, запропоновані позивачем умови мають декларативний і невизначений характер, містять оціночні поняття (наприклад, «користування у господарських цілях») та спрямовані на регулювання майбутніх відносин, що не відповідає правовій природі виконавчого документа і неминуче призведе до нових конфліктів.
32.Сторони не змогли дійти згоди щодо ключового пункту 4 мирової угоди. Позивач вимагав закріпити зобов`язання відповідача утриматись від користування майном до отримання дозволу загальних зборів, що відповідачка розцінила як фактичне визнання позовних вимог та втручання в компетенцію ОСББ. Натомість відповідачка пропонувала зафіксувати виключно обов`язок сторін діяти в межах чинного законодавства та Статуту ОСББ, з чим позивач не погодився.
33.Представниця відповідачки знову звернула увагу суду на те, що на момент подання цих додаткових пояснень відповідач взагалі не використовує спільне майно ОСББ «Грінвіль Парк» у своїй господарській діяльності. Усі прогулянки дітей центру раннього розвитку «Мудрик» відбуваються поза межами житлового комплексу, а місця загального користування ні відповідачкою, ні відвідувачами закладу не використовуються. Оскільки станом на сьогоднішній день відсутні обставини та докази, які б свідчили про створення реальних перешкод позивачу у користуванні спільним майном, сторона відповідачки вважає, що підстави для звернення з негаторним позовом відсутні, а отже, позов не підлягає задоволенню.

Відповідь позивача на додаткові пояснення представниці відповідачки (Т.2 а.с.140-145)
34.Позивач подав до суду відповідь на додаткові пояснення представниці відповідачки, в якій не погодився з викладеними доводами. Свою позицію позивач обґрунтував тим, що переговори щодо укладення мирової угоди не дали результату через діаметрально протилежні позиції сторін щодо порядку отримання права на користування спільним майном. Сторона відповідачки відкинула запропонований позивачем пункт 4 угоди, який передбачав визнання відповідачкою відсутності права користуватися спільним майном при здійсненні господарської діяльності без попереднього рішення загальних зборів ОСББ та укладення відповідного договору. З огляду на це, позивач переконаний, що раптова відмова відповідачки від використання внутрішнього двору у 2026 році є умисною та тимчасовою тактикою, спрямованою виключно на виграш судового спору. Він вважає, що відповідачка має на меті у подальшому поновити прогулянки дітей на закритій території без отримання відповідного дозволу від зборів співвласників.
35.Позивач відхиляє аргумент представниці відповідачки про те, що тимчасове невикористання майна на даний момент нібито позбавляє підстав для негаторного позову. Він наголошує, що порушення його права власності мало тривалий характер, і позов був поданий саме під час такого порушення, тому з точки зору закону поточна поведінка відповідачки не може вплинути на хід розгляду справи та не позбавляє позивача права на захист. Позивач підкреслює, що звернувся до суду не для перешкоджання діяльності дитячого центру як такого, а з метою захисту свого права співвласника та припинення використання спільного майна у комерційних цілях без згоди всіх співвласників.
36.Позивач звертає увагу суду на те, що орендоване комерційне приміщення відповідача є функціонально ізольованим від під`їзду та внутрішнього двору, маючи окремий вхід ззовні. Відповідно, об`єктивної потреби у використанні внутрішнього простору комплексу для доступу до приміщення не існує. Використання закритого двору здійснюється відповідачкою виключно як додаткова перевага для ведення бізнесу. Позивач наголошує, що відповідачка намагається підмінити поняття «право доступу» поняттям «право комерційного використання». Навіть якщо певні особи мають фізичну можливість потрапити на територію, це не надає суб`єкту господарювання права систематично використовувати її як елемент власного бізнесу без згоди співвласників. Фактично діти та працівники центру по декілька разів на день проходять через закритий під`їзд, проводять на спільній території заняття та анімаційні програми, тобто спільне майно використовується як безоплатна інфраструктура та ресурс для отримання прибутку.
37.Додатково вказав на те, що жодного рішення загальних зборів на використання цього майна у підприємницькій діяльності відповідача не існує. Закритий внутрішній двір не є публічним простором, а є територією обмеженого користування. Своїми діями відповідач порушує права співвласників на безперешкодне володіння і користування майном, на визначення порядку його використання, а також на безпечне та приватне користування закритим внутрішнім двором.

Участь у судовому розгляді
38.Позивач у судовому засіданні підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив їх задовольнити. В обґрунтування позову пояснив, що він є власником квартири та співвласником багатоквартирного будинку в ЖК «Грінвіль Парк». Відповідач орендує комерційне приміщення у цьому ж комплексі та використовує його для здійснення господарської діяльності — функціонування центру раннього розвитку «Мудрик». Позивач наголосив, що внутрішній двір житлового комплексу є фізично закритою територією, доступ до якої можливий виключно через під`їзди за допомогою спеціальних електронних ключів, що свідчить про режим обмеженого користування цією територією.Позивач стверджував, що відповідач та її клієнти систематично використовують спільне майно співвласників (під`їзди, сходи, ігрові майданчики закритого двору) у комерційних цілях без попередньої згоди на це вищого органу управління — загальних зборів ОСББ. На думку позивача, договір оренди надає відповідачу право користуватися прилеглою територією лише для паркування власного автомобіля. Крім того, наявність у договорі між відповідачем та управляючою компанією пункту 3.2.3, який дозволяє використання спільного майна, є неправомірним, оскільки управляюча компанія не наділена повноваженнями розпоряджатися спільним майном співвласників без відповідного рішення загальних зборів. Таке несанкціоноване використання майна суб`єктом господарювання призводить до пришвидшеного експлуатаційного зносу, збільшення навантаження на інфраструктуру, створює незручності для мешканців та нівелює концепцію закритого житлового комплексу. 
39.Представниця відповідачки у судовому засіданні проти задоволення позову заперечила у повному обсязі з підстав, викладених у письмовому відзиві. Зазначила, що ФОП Федорук діє правомірно на підставі договору комерційної концесії (франчайзингу) та договору оренди нежитлового приміщення, умови якого прямо передбачають право використання об`єкта оренди та прилеглої території. Також між відповідачкою та управляючою компанією укладено договір, згідно з яким відповідач регулярно сплачує кошти за утримання прибудинкової території, вивезення сміття та інші послуги, а пункт 3.2.3 цього договору прямо дозволяє їй користуватися спільним майном. Представник відповідача наголосила, що відповідно до вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Земельного кодексу України, орендарі нежитлових приміщень мають такі ж права на користування прибудинковою територією, як і власники квартир. Крім того, значна частина клієнтів центру є дітьми співвласників цього ж житлового комплексу, тобто вони використовують майно на законних підставах. Звернула увагу суду на те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів (з можливістю встановлення дати, часу та обставин) на підтвердження факту створення йому реальних перешкод у користуванні майном з боку відповідача. На думку представниці відповідачки, обмеження прав користування спільним майном належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ, які відповідних рішень щодо відповідача не приймали, а тому суд не повинен втручатися в дискреційні повноваження ОСББ. Додатково вказала, що на даний час діти центру взагалі не використовують внутрішній двір.
40.Представник третьої особи у судовому засіданні 22 червня 2026 року просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Пояснив, що, на його думку, позивач не довів як самого факту використання спільного майна відповідачем, так і того, яким чином це порушує права та інтереси позивача, враховуючи, що вони знаходяться у різних будинках комплексу. Представник зазначив, що орендарі мають право використовувати спільне майно на рівні із власниками, а земельна ділянка під комплексом на даний час не передана на баланс ОСББ. Також підтвердив, що загальні збори ОСББ не приймали жодних рішень щодо обмежень у використанні спільного майна, а повноваження щодо управління майном були делеговані управляючій компанії.

Фактичні обставини справи та докази на їх підтвердження
41.Право власності позивача ОСОБА_1 на нерухоме майно у житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_1 » підтверджується Договором купівлі-продажу квартири від 04 вересня 2023 року, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Новосад О.П. та зареєстрованим в реєстрі за № 2540. Відповідно до умов цього договору, позивач придбав квартиру АДРЕСА_5 (Т.1 а.с.15-16).
42.Право власності позивача на вказану квартиру належним чином зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04 вересня 2023 року, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (індексний номер витягу 345135068 від 04 вересня 2023 року) (Т.1 а.с.17).
43.16 квітня 2020 року установчими зборами співвласників багатоквартирного будинку було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк» (код ЄДРПОУ 43596124), що підтверджується Протоколом № 1 установчих зборів від 16 квітня 2020 року (Т.2 а.с.103-120), затвердженим Статутом ОСББ «Грінвіль Парк» (Т.2 а.с. 91-99) та Випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (Т.2 а.с. 100).
44.Функції з управління спільним майном житлового комплексу делеговані ТОВ «Управляюча компанія "Грінвіль Парк"» на підставі Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 17 квітня 2020 року (Т.1 а.с.27-31). Згідно з цим договором управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_6 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління (п.1.1.). Пунктом 2.3.6. Управитель має право за рішенням співвласників багатоквартирного будинку надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку. 
45.У подальшому між ОСББ та управляючою компанією було укладено Договір про внесення змін від 19 вересня 2023 року згідно з яким Управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирними будинками, які розташовані за адресою: АДРЕСА_6 «Р» «М» «С» «К» «Т» «Д» «Е», а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління (Т.1 а.с.108 на звороті – 109).
46.До цього договору також додано оновлений Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території, що визначає перелік послуг та розмір витрат (Т.1 а.с.106-109).
47.Відповідач у справі, ФОП Федорук, здійснює свою господарську діяльність у приміщенні цього ж житлового комплексу на підставі Договору оренди від 03 червня 2021 року № 137, укладеного з власником нежитлового приміщення ОСОБА_4 (Т.2 а.с.27-28). Об`єктом оренди є нежитлове приміщення площею 91,9 кв.м у будинку АДРЕСА_1 . Згідно з п. 6.2 вказаного Договору оренди, орендар має право, зокрема, упорядкувати територію, прилеглу до об`єкта оренди, на власний розсуд, використовувати прилеглу до об`єкта оренди територію для стоянки власного автотранспорту.
48.Комерційна діяльність ФОП ОСОБА_3 (надання послуг догляду за дітьми та розвитку) здійснюється на підставі Договору комерційної концесії (франчайзингу) від 17 травня 2021 року № 17/05-21, укладеного з ФОП ОСОБА_5 . Відповідно до цього договору відповідач отримала право на використання торгової марки «Мудрик» для функціонування Центру раннього розвитку (Т.2 а.с.21-26).
49.03 червня 2021 року між ТОВ «УК «Грінвіль Парк» (управитель) та ФОП ОСОБА_3 (користувач приміщення) було укладено Договір про відносини користувачів житлових і нежитлових приміщень та управителя (Т.2 а.с.29-30). Згідно з пунктом 3.2.3 цього Договору, користувач має право користуватися спільним майном Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк» (будинком та прибудинковою територією). Водночас відповідач взяла на себе обов`язок сплачувати послуги з утримання прибудинкової території, що підтверджується, зокрема, наданими платіжними інструкціями АТ «Універсал Банк» (від 17 лютого 2025 року, 07 березня 2025 року та 08 квітня 2025 року) (Т.2 а.с.31-33).
50.Факт надання відповідачем платних послуг третім особам, які є власниками квартир у житловому комплексі підтверджується долученими копіями Договорів про надання послуг, укладених ФОП ОСОБА_3 із законними представниками дітей (зокрема, договори з ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 ), та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Т.2 а.с.34-52).
51.З метою врегулювання спору позивач 13 червня 2024 року та 17 жовтня 2024 звертався з письмовими заявами до ТОВ «УК «Грінвіль Парк» щодо недопущення порушень у користуванні спільним майном з боку ФОП ОСОБА_3 . У своїх письмових відповідях (№ 6-20/06/24 від 20 червня 2024 року та № 9-14/11 від 14 листопада 2024 року) управляюча компанія відмовила у вжитті заходів, зазначивши, що відповідач як орендар нежитлового приміщення має законне право користуватися прибудинковою територією нарівні зі співвласниками згідно із земельним законодавством та Договором від 03 червня 2021 року (Т.1 а.с.17а-21).
52.Позивач ініціював перевірки діяльності відповідача з боку контролюючих органів, що підтверджується копіями його заяв до Національної поліції, Головного управління ДПС у Львівській області, Управління ДСНС та Національної соціальної сервісної служби (Т.1 а.с.25, 26, Т.2 а.с.59).
53.Згідно з Довідкою Головного управління ДПС у Львівській області від 25 листопада 2024 року №49832/13-01-24-08-03/3041906606, складеною за результатами фактичної перевірки з питань дотримання вимог установленого порядку проведення розрахункових операцій, касових операцій, патентування та ліцензування, дотримання вимог законодавства про використання праці найманих осіб без належного оформлення трудових відносин та виплати роботодавцем доходів у вигляді заробітної плати без сплати податків до бюджету, а також здійснення фізичною особою підприємницької діяльності без державної реєстрації, порушень не встановлено (Т.2 а.с.54-55).
54.Відповідно до листа-відповіді Головному управлінню Національної соціальної сервісної служби у Львівській області від 24 січня 2025 року, заклад відповідача функціонує за моделлю неповного дня, що не потребує обов`язкової державної ліцензії у сфері освіти (а.с.56-58).
55.Крім того, у провадженні Господарського суду Львівської області перебувала справа №914/2021/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСББ «Грінвіль Парк» про визнання неправомірною бездіяльності відповідача в частині ненадання інформації про діяльність об`єднання та зобов`язати відповідача надати позивачу для ознайомлення оригінали: Статуту ОСББ “Грінвіль Парк”; протоколу установчих зборів, усіх протоколів загальних зборів співвласників об`єднання, щорічних фінансових звітів ОСББ за період з 16.04.2020 до теперішнього часу, договір від 17 квітня 2020 року, укладений ОСББ “Грінвіль Парк” та ТОВ “Управляюча компанія “Грінвіль Парк” про передачу функцій з управління багатоквартирним будинком управителю або належно засвічені копії з правом робити за власний рахунок позивача з них виписки та копії, а також діючі контактні дані статутних органів укладений ОСББ “Грінвіль Парк”. 
56.Рішенням Господарського суду Львівської області від 06 грудня 2024 року у цій справі прийнято відмову позивача від позовної вимоги про зобов`язання відповідача вчинити дії. Закрито провадження у справі в частині заявленої позовної вимоги про зобов`язання відповідача вчинити дії. Визнано неправомірною бездіяльність ОСББ “Грінвіль Парк” в частині ненадання інформації про його діяльність.
57.На підтвердження своїх позовних вимог, позивач надав фотографії та скриншоти з відео, датовані ним самостійно періодом з липня 2023 року по березень 2025 року, а також скриншоти з дописів у соцмережі Центру «Мудрик» за 2023 рік. На цих знімках зафіксовані діти (Т.1 а.с.36-42). 
58.Також позивач надав скриншоти з переписки у групі «Оголошення Грінвіль» зі 626 учасників, де обговорювались питання шуму від роботи аніматорів, пошкодження зелених насаджень та правомірності доступу сторонніх осіб на закриту територію (Т.1 а.с.32 на звороті-35), та особисту переписку з контактом «Управляюча Компанія…» (Т.1 а.с.32).
59.Свідок ОСОБА_12 надала показання про те, що вона є директоркою ТОВ «УК «Грінвіль Парк» та їй відомо, що конфлікт між сторонами виник через те, що позивачу не подобалося перебування дітей Центру на дитячому майданчику у дворі. Вона підтвердила, що управляюча компанія дійсно додала пункт 3.2.3 (про право користування спільним майном) у договір з ФОП ОСОБА_3 , оскільки відповідач сама попросила включити таку умову під час обговорення деталей договору. Договір укладався після консультацій з юристами, як і усі відповіді на подальші запити позивача. На думку свідка, управляюча компанія, згідно з договором із ОСББ, має право розпоряджатися доступом до майна і укладати відповідні договори. Свідок ОСОБА_12 підтвердила, що комерсанти не сплачують за прибирання внутрішніх приміщень загального користування (коридорів тощо), оскільки тариф для них розділений і вони не повинні мати туди доступу, хоча визнала, що іноді діти Центру могли заходити через сходи загального входу. Також вона засвідчила, що вже більше пів року діти Центру не відвідують внутрішній двір, а гуляють лише біля свого приміщення або ходять до паркінгу під час повітряних тривог. Крім того, зазначила, що, як їй відомо, Центр надає відповідні розвиткові послуги, перш за все, дітям мешканців житлового комплексу. 

Норми права, що підлягають застосуванню, та мотиви суду
60.Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
61.Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.
62.Непорушність права власності закріплено і в статті 321 Цивільного кодексу України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
63.Згідно з частиною першою статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
64.Відповідно до частин першої, другої статті 369 Цивільного кодексу України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
65.Частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
66.Отже, частина друга статті 382 Цивільного кодексу України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на встановлення порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
67.Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
68.Водночас законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення.
69.Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
70.Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
71.Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
72.Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
73.Згідно з частинами першою - другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
74.Конституційний Суд України у Рішенні від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_13 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
75.Також у Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_14 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою.
76.Суд зауважує, що право користування спільним майном багатоквартирного будинку не є тотожним праву розпорядження таким майном. Зокрема, сам факт наявності у особи статусу орендаря нежитлового приміщення не надає їй права самостійно визначати порядок користування спільним майном багатоквартирного будинку або змінювати його функціональне призначення поза межами, визначеними законом, договором та рішеннями співвласників
77.Разом з тим, для вирішення цієї справи саме по собі встановлення обставин щодо обсягу повноважень власника нежитлового приміщення чи управителя багатоквартирного будинку не є достатнім для задоволення позову. Предметом заявленого позову є не визнання неправомірними договорів чи рішень органів управління будинком, а усунення перешкод у здійсненні позивачем права власності відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України.
78.Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном. Допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18)).
79.У постанові від 25.05.2021 у справі № 910/91/20 Верховний Суд вказав про те, що позивач, реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з негаторним позовом, зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння, а суд має - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин. 
80.Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тож певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19)).
81.За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
82.Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності відповідно до вимог статті 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню.
83.Судом установлено, що позивач є співвласником спільного майна багатоквартирного будинку у розумінні статті 382 Цивільного кодексу України та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а тому має право на судовий захист у разі порушення його права власності.
84.Разом з тим, предметом доказування у цій справі є не лише факт належності позивачу права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку, а й наявність передбачених статтею 391 Цивільного кодексу України підстав для застосування такого способу захисту, як усунення перешкод у здійсненні права власності.
85.Як убачається зі змісту позовної заяви, позивач вважає, що відповідачка неправомірно використовує приміщення загального користування та прибудинкову територію під час здійснення підприємницької діяльності, організовуючи перебування дітей на дитячому майданчику житлового комплексу та користуючись спільним коридором для проходу дітей.
86.Суд враховує, що відповідачка здійснює господарську діяльність у нежитловому приміщенні, яке є самостійним об`єктом нерухомого майна, на підставі договору оренди. Крім того, між відповідачкою та управителем було укладено договір, яким визначено порядок участі користувача приміщення у витратах на утримання будинку та прибудинкової території.
87.Разом з тим, наявність зазначених договорів сама по собі не свідчить про безумовне виникнення у відповідачки права використовувати будь-які об`єкти спільного майна у будь-який спосіб. Водночас для задоволення заявлених позовних вимог позивач повинен довести те, що конкретними діями відповідачки було порушено його особисте право як співвласника.
88.Надані позивачем фотографії, відеозаписи та скриншоти з соціальних мереж підтверджують перебування дітей та інших осіб на території житлового комплексу, однак не підтверджують, що таке перебування створювало для позивача фактичні перешкоди у користуванні спільним майном багатоквартирного будинку.
89.Самі по собі обставини перебування на прибудинковій території осіб, які не є власниками квартир у будинку, не можуть розглядатися як порушення прав співвласника, оскільки використання спільного майна у багатоквартирному будинку за своєю природою передбачає можливість доступу до нього інших осіб, якщо такий доступ здійснюється без створення перешкод співвласникам та без порушення встановленого порядку користування.
90.При цьому, позивач не надав доказів того, що внаслідок діяльності відповідачки він був позбавлений можливості користуватися прибудинковою територією, дитячими або спортивними майданчиками, приміщеннями загального користування чи іншим спільним майном. Також відсутні докази пошкодження майна, виникнення додаткових витрат співвласників або інших наслідків, які б свідчили про порушення його права власності.
91.Доводи позивача щодо можливого перевищення управителем своїх повноважень під час укладення договору з відповідачкою можуть бути предметом окремої правової оцінки у спорі між належними суб`єктами щодо таких правовідносин. Однак у межах цієї справи такі доводи не можуть замінити доказування факту порушення права самого позивача.
92.Суд також враховує, що на момент розгляду справи організоване перебування дітей Центру розвитку на внутрішній прибудинковій території, на яке посилався позивач, не здійснювалося, чого не заперечують сторони та підтверджує у своїх показаннях свідок. При цьому позивач не довів наявності реальної загрози поновлення таких дій або існування інших перешкод у користуванні ним спільним майном.
93.Таким чином, матеріали справи підтверджують наявність між сторонами спору щодо допустимого порядку використання прибудинкової території, однак не підтверджують порушення конкретного суб`єктивного цивільного права позивача. При цьому, сама лише незгода співвласника з визначеним порядком використання спільного майна за відсутності доведених перешкод у здійсненні ним права користування таким майном не є підставою для застосування статті 391 Цивільного кодексу України.
94.Суд погоджується з доводами позивача, що відсутність державної реєстрації права на земельну ділянку за ОСББ не позбавляє співвласників права на захист їхніх прав щодо спільного майна багатоквартирного будинку. Водночас, ця обставина сама по собі не підтверджує наявності порушення права позивача та не звільняє його від обов`язку довести всі елементи заявлених позовних вимог.
95.Додатково суд акцентує увагу на тому, що наведені сторонами доводи переважно стосуються правомірності організації користування спільним майном багатоквартирного будинку, розмежування компетенції органів управління ОСББ та управителя, а також необхідності прийняття загальними зборами відповідних рішень.
96.Відповідно до частини першої статті 13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
97.З огляду на закріплений принцип диспозитивності, предметом розгляду у цій справі є не визначення порядку користування спільним майном чи перевірка законності окремих договорів та рішень органів управління, а виключно наявність чи відсутність порушення суб`єктивного права позивача, яке підлягає захисту обраним ним способом – на підставі статті 391 Цивільного кодексу України.
98.Як установлено судом, таких обставин позивач належними, допустимими та достатніми доказами не довів. Надані ним докази підтверджують його незгоду зі способом використання відповідачкою прибудинкової території та місць загального користування у певний період, однак не підтверджують факту порушення його цивільного права у тому обсязі, який є необхідним для застосування обраного способу захисту.
99.З огляду на викладене, суд доходить висновку про відмову у задоволенні позову у зв`язку з недоведеністю позовних вимог.

Керуючись статтями 6-80, 89, 141, 259, 263-265, 268, 273 Цивільного процесуального кодексу України, суд

у х в а л и в :

1.У позові ОСОБА_1 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, – Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк», про визнання неправомірним користування спільним майном та усунення перешкод у здійсненні права власності на спільне майно відмовити.
2.Рішення суду може бути оскаржено до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. 

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_7 .
Відповідач: Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , РНОКПП  НОМЕР_2 , проживає за адресою: АДРЕСА_8 .
Третя особа: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк», ЄДРПОУ 43596124, юридична адреса: м.Львів, вул.Замарстинівська, 170П. 
Повне рішення складено 27 липня 2026 року.

Головуюча О.П. Федорів