ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/3590/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О. 
Номер провадження: 22-ц/819/1044/26 Доповідач: Майданік В.В. 

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 липня 2026 року         м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О., 

учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 ; 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",
Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 08 травня 2026 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного рішення – 08 травня 2026 року, у справі за позовом адвоката Чиркіної Людмили Юріївни, яка діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі, 

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги 

02 червня 2025 року адвокат Чиркіна Людмила Юріївна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулася до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс", в якому просила:
--- розірвати Договір оренди землі від 26 липня 2006 року, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 липня 2006 року за №4АА002118 040671500017, номер запису про інше речове право 33471109 від 26 травня 2016 року, який було укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", право оренди за яким на підставі договору купівлі – продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено Товариству з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520685200:02:001:0230, площа 7,0098 га, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно – територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області; 
--- стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати (витрати по сплаті судового збору). 

Позов обґрунтований наступним.
ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 площею 7,0098 га, яка розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
26 липня 2006 року між групою громадян, у тому числі ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди землі, за яким позивач передав в оренду належну йому земельну ділянку. Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 26 липня 2006 року вчинено запис № 4АА002118-040671500017.
15 жовтня 2015 року право оренди за договором перейшло до Приватного підприємства "ЮТС-Агропродукт Плюс" на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди. 
24 липня 2017 року між позивачем, Приватним підприємством "ЮТС-Агропродукт Плюс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду № 700016, за якою Товариство з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" набуло прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі. 
20 вересня 2019 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою продовжено строк дії договору до 30 листопада 2027 року та збільшено розмір орендної плати. За умовами договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн, а орендна плата складає 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 13 045,62 грн за повний рік оренди, та підлягає сплаті до 31 грудня кожного року. 
Представник позивача вказав, що орендна плата сплачувалася до 31 грудня 2021 року, однак починаючи з 2022 року орендар припинив виконувати цей обов`язок. За 2022, 2023 та 2024 роки орендна плата позивачу не сплачена, унаслідок чого, за розрахунком позивача, утворилася заборгованість у сумі 39 136,20 грн.
29 квітня 2025 року представник позивача направив ТОВ "Ютс-Агропродукт" вимогу про сплату заборгованості з орендної плати та адвокатський запит щодо надання інформації і копій документів про нарахування та виплату орендної плати. Вимогу відповідач отримав 05 травня 2025 року, однак заборгованість не погасив, а відповідь на адвокатський запит не надав. 
Представник позивача зазначив, що з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 червня 2025 року стало відомо про реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-14, укладеного з ТОВ "Ютс-Агропродукт".
Позивач і його представник не отримували повідомлення про перехід права оренди до ТОВ "Перемога-Плюс", а також не отримували на погодження додаткові угоди щодо заміни сторони орендаря у договорі оренди землі. Такі дії відповідачів представник позивача розцінює як зловживання правами, спрямоване на ускладнення розгляду справи та подальшого виконання судового рішення.
Представник позивача послався на статті 526, 610, 651 ЦК України, статті 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" та пункт "д" ч.1 ст.141 ЗК України, які передбачають обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та можливість розірвання договору оренди землі у разі систематичної її несплати.
Несплата орендної плати за три роки поспіль є систематичним порушенням істотної умови договору оренди землі та позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме своєчасного отримання плати за користування належною йому земельною ділянкою.
Щодо можливості використання земельної ділянки представник позивача зазначив, що відповідачі не довели існування об`єктивних перешкод для користування нею у 2023 та 2024 роках. Новорайська сільська військова адміністрація повідомила, що земельні ділянки, зокрема ті, які належать позивачу та перебувають у користуванні відповідачів, не віднесені до ділянок, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а їх огляд представниками адміністрації не проводився.
На підтвердження фактичного використання земель на території Бериславського району представник позивача послався на нотаріально посвідчені заяви колишніх працівників ТОВ "Ютс-Агропродукт", які повідомили про обробіток земельних ділянок у 2023 та 2024 роках із залученням сільськогосподарської техніки та працівників. Також представник позивача послався на відповіді ТОВ "Агро-Лайф 2023" та ТОВ "Додола 2021", які після деокупації відновили господарську діяльність на території Бериславського району, обробляють земельні ділянки, за потреби проводять їх обстеження та виплачують орендну плату орендодавцям.
Представник позивача послався на правові висновки Верховного Суду щодо застосування ч.6 ст.762 ЦК України та зазначив, що звільнення орендаря від сплати орендної плати можливе лише за умови доведення повної об`єктивної неможливості використання конкретного майна з причин, за які орендар не відповідає. У цій справі таких доказів відповідачі не надали.
З огляду на систематичну несплату орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, відсутність доказів неможливості користування земельною ділянкою та порушення прав орендодавця, представник позивача просить розірвати договір оренди землі від 26 липня 2006 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 та стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

Ухвалою суду першої інстанції від 13.06.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

У відзиві на позов представник відповідача зазначив, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не визнає позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 26 липня 2006 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 площею 7,0098 га та вважає їх необґрунтованими.
Представник відповідача вказав, що спірна земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які були тимчасово окуповані рф, Новорайська селищна територіальна громада перебувала в тимчасовій окупації рф з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, а з 11 листопада 2022 року віднесена до територій можливих бойових дій.
Унаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації ТОВ "Ютс-Агропродукт" було позбавлене можливості здійснювати господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування товариства і виконання договірних зобов`язань.
На підтвердження цих обставин представник відповідача послався на витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, за змістом якого військові рф проникли до підприємства у селі Новорайськ, заволоділи автомобілем КАМАЗ, дронами для проведення сільськогосподарських робіт та іншим майном, а представники підприємства були позбавлені доступу до підприємства і належного йому майна.
Також представник відповідача послався на судові рішення у справах інших суб`єктів господарювання до рф, у яких встановлювалися обставини викрадення або знищення майна, що зберігалося чи перебувало за адресою: Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вулиця Промислова, 3.
Крім того, представник відповідача зазначив, що територія, на якій розташована земельна ділянка, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує розмінування. Відсутність розмінування унеможливлює проведення сільськогосподарських робіт, а перебування працівників на такій території створює загрозу їх життю та здоров`ю.
Представник відповідача послався на ст.ст.617, 762 ЦК України та зазначив, що орендар звільняється від відповідальності і від сплати орендної плати за час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає. Такими обставинами є тимчасова окупація території, бойові дії, знищення майна товариства, потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та відсутність безпечного доступу до неї.
На підтвердження наявності обставин непереборної сили представник відповідача послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року про включення ТОВ "Ютс-Агропродукт" до переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, а також на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо неможливості використання земельних ділянок та надання товариству податкових пільг.
Представник відповідача також послався на підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, зазначивши, що податкове законодавство передбачає особливості плати за землю на територіях бойових дій або тимчасової окупації, що підтверджує неможливість використання земель на таких територіях.
Окремо представник відповідача послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, у якій суд врахував тимчасову окупацію території Херсонської області, неможливість здійснення господарської діяльності на орендованих земельних ділянках та рішення органів влади щодо непридатності земель через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами. У цій справі суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі та покладення на товариство обов`язку зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки.
Також представник відповідача послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, за яким земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а ДСНС не може гарантувати безпеку проведення польових робіт на цій території через щоденні обстріли з боку рф.
З огляду на наведене представник відповідача вважає, що несплата орендної плати була зумовлена обставинами непереборної сили та об`єктивною неможливістю використання земельної ділянки, а тому не може бути підставою для розірвання договору оренди землі. Представник відповідача просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У додаткових поясненнях представник відповідача зазначив, що постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 затверджено порядок ведення реєстру територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а також введено в дію відповідну геоінформаційну систему, якій відповідає інтерактивна карта ДСНС.
Територія Новорайської селищної територіальної громади, до якої входить Новорайська сільська рада Бериславського району Херсонської області, за даними інтерактивної карти ДСНС належить до місць, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Аналогічний висновок, за твердженням представника відповідача, міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 і № 485/582/25.
Відстань між Новорайською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка перебуває в окупації рф, становить близько 15 км. Така близькість до окупованої території, на думку представника відповідача, додатково підтверджує небезпеку використання земельної ділянки.
Неможливість проведення посівної кампанії, збору врожаю та ведення господарської діяльності на спірній земельній ділянці представник відповідача пов`язав із забрудненням території вибухонебезпечними предметами, можливістю її замінування, а також щоденними атаками FPV-дронів і ракет, що створюють реальну загрозу життю працівників підприємства.
З огляду на ці обставини представник відповідача вважає, що орендар не відповідає за неможливість використання земельної ділянки у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України, а тому в нього відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою.

У додаткових поясненнях представник відповідача зазначив, що 06 квітня 2026 року направив адвокатський запит до Херсонської обласної військової адміністрації щодо земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки позивача з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, з метою отримання інформації про їх імовірне або повторне забруднення вибухонебезпечними предметами, проведення робіт з розмінування та можливість безпечного використання для сільськогосподарських робіт.
Херсонська обласна військова адміністрація листом від 13 квітня 2026 року повідомила, що на частині земельних ділянок проводилися роботи з розмінування, а щодо інших земельних ділянок запитувана інформація належить до компетенції Центру протимінної діяльності та Центру гуманітарного розмінування. Окремі території, зокрема Борозенська, Новорайська сільські та Бериславська міська територіальні громади, віднесені до районів ведення бойових дій.
Земельна ділянка позивача у відповіді Херсонської обласної військової адміністрації серед обстежених земельних ділянок не значиться. Цю обставину представник відповідача розцінює як додаткове підтвердження відсутності її обстеження та неможливості безпечного використання.
Новорайська сільська військова адміністрація листом від 20 квітня 2026 року повідомила, що до заходів з обстеження, очищення та розмінування території Новорайської громади не входила 20-кілометрова зона від лінії бойового зіткнення.
Центр протимінної діяльності у листі від 10 лютого 2026 року зазначив, що проведення процесів гуманітарного розмінування допускається виключно на ділянках, розташованих поза межами 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону. У листі від 23 квітня 2026 року Центр протимінної діяльності повідомив, що земельні ділянки, у тому числі земельна ділянка позивача з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, розташовані в межах зони, де роботи сертифікованих операторів заборонені.
Земельна ділянка позивача розташована в адміністративних межах Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. За інформацією з ресурсу DeepState, відстань між селом Новорайськ та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка перебуває в окупації рф, становить менше 20 км. Це, на переконання представника відповідача, підтверджує розташування Новорайської громади у прифронтовій зоні та унеможливлює проведення обстеження земельної ділянки до завершення бойових дій.
Представник відповідача також послався на розпорядження Кабінету Міністрів України від 28 червня 2024 року № 616-р, яким схвалено Національну стратегію протимінної діяльності на період до 2033 року. Території, які зазнали впливу збройної агресії рф, потребують обстеження на безпечність використання від забруднення вибухонебезпечними предметами, а повернення таких територій до продуктивного використання передбачене після проведення відповідних процедур.
Інформації про обстеження земельної ділянки позивача та підтвердження її безпечності ТОВ "Ютс-Агропродукт" не отримувало. Фактичну відсутність господарської діяльності та невикористання земельних ділянок на території Новорайської сільської територіальної громади представник відповідача підтверджує статистичною звітністю за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки, а також наказами товариства за 2022-2024 роки.
На підтвердження того, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" постраждало внаслідок обставин непереборної сили, представник відповідача подав рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516. 
Територія, у межах якої розташована земельна ділянка позивача, з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року була тимчасово окупованою рф, з 11 листопада 2022 року належить до територій можливих бойових дій, а з 01 грудня 2024 року визнана районом ведення воєнних (бойових) дій на підставі наказу Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5.
За таких обставин використання земельної ділянки позивача є тимчасово неможливим до завершення первинного та повторних нетехнічних обстежень, а також встановлення її статусу відповідно до вимог у сфері протимінної діяльності. Відсутність обстеження території, де розташована земельна ділянка позивача, представник відповідача вважає підтвердженням існування обставин непереборної сили, які перешкоджають використанню земельної ділянки та зумовили несплату орендної плати.
Представник відповідача послався на ст.617 ЦК України та ч.6 ст.762 ЦК України і зазначив, що ці обставини звільняють орендаря від відповідальності за порушення зобов`язання та від сплати орендної плати за час, протягом якого земельна ділянка не могла використовуватися з причин, за які він не відповідає.
З огляду на наведене представник відповідача просить долучити додаткові пояснення та докази до матеріалів справи і відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У судове засідання позивач не з`явився, його представник надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

У судове засідання представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" не з`явився, про причини неявки суд не повідомив. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні. 

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився.

Суд розглянув справу за відсутністю її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 08 травня 2026 року позов було задоволено. Суд вирішив:
--- розірвати Договір оренди землі від 26 липня 2006 року, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 липня 2006 року за №4АА002118-040671500017, номер запису про інше речове право 33471109 від 26 травня 2016 року, який було укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", право оренди за яким на підставі договору купівлі – продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено Товариству з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520685200:02:001:0230, площа – 7,0098 га, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно – територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн. 

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за вказану земельну ділянку становить 5,48% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 238 058,74 грн, що становить 13 045,62 грн за рік (238 058,74 грн х 5,48 %) і 39 136,86 грн за три роки (13 045,62 грн х 3 роки) (2022, 2023, 2024 роки). А тому орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 39 136,86 грн, однак цього не виконав. 
Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, цей факт не заперечується відповідачами, також представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Також суд виходив з того, що відповідачами не надано доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс", на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.
Також суд не погодився з наведеними у відзиві доводами відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками за відповідний період.
Також, суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Суд зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.
Також суд виходив з того, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди. 
Також суд виходив з того, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 
Також суд виходив з того, що відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 зазначені території перебували в тимчасовій окупації: територія Новорайської селищної територіальної громади, на якій розташовані спірні земельні ділянки, були тимчасово окупованими в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року. Тобто, вважав суд, протягом 2023 року та 2024 року відповідні території не передбачали перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, на думку суду, не існувало. 
Також суд виходив з того, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою (яка є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду і весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря), має вирішити питання щодо розмінування та привести земельні ділянки в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності. Крім того, як вважав суд, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, зазначив суд, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договором оренди не виконувались. Суд зазначив, що загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.
Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, суд виходив з того, що відповідно до змісту вказаних розпоряджень пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість, вказав суд, спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, на думку суду, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються. Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначив, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. При цьому суд вказав, що відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання за 2023 та 2024 роки.
Щодо посилання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначив, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України – порушення законів і звичаїв війни. Як вказав суд, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретної орендованої земельної ділянки. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірна земельна ділянка була визнана такою, що не може використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка оголошена небезпечною для сільськогосподарського використання або на неї накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження. Відтак, зазначив суд, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору за вказані два роки. 
Також суд зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, як вказав суд, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. 
Що стосується посилання представника відповідача на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як на доказ неможливості використання спірних земельних ділянок за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років у розумінні положень ст.ст.617, 651, 762 ЦК України, суд вказав, що наведений документ не доводить належним чином факту дії обставин непереборної сили, не підтверджує виникнення правових підстав для звільнення відповідача від обов`язку виконання грошового зобов`язання за договорами оренди землі, за вказані два роки.
Щодо посилань представника відповідача на лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року, листи Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України, відповідь Новорайської сільської військової адміністрації, звіти за формою № 4-сг та внутрішні накази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", то суд першої інстанції враховував, що ці докази у своїй сукупності підтверджують лише загальний стан території Новорайської громади, її віднесення до прифронтових територій, існування потенційного ризику забруднення вибухонебезпечними предметами, а також відсутність підтверджених даних про проведення розмінування саме спірної земельної ділянки. Водночас, як вказав суд, такі докази не підтверджують факту реального забруднення цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, її фактичної непридатності для сільськогосподарського використання або наявності заборони на її використання у 2023 та 2024 роках. Таким чином, на думку суду, наведена група доказів не спростовує встановленого судом факту систематичної несплати орендної плати та не підтверджує наявності обставин, які б звільняли орендаря від виконання договірного грошового зобов`язання. Потенційний ризик забруднення території вибухонебезпечними предметами не може автоматично ототожнюватися з доведеною неможливістю використання конкретної земельної ділянки, а відсутність акта про її очищення не є доказом її фактичної непридатності для використання за цільовим призначенням.
Щодо посилань позивача про виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд враховував, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірних земельних ділянок на території, яка була тимчасово окупованою в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, на думку суду, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, вказав суд, доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими. 
Однак вказане, на думку суду, не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати. Відтак, як зазначив суд, орендар повинен був нарахувати та сплатити орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 у розмірі 13 045,62 грн за 2023 рік та у такому ж розмірі за 2024 рік, проте цього не виконав. А тому, як вказав суд, наявна заборгованість з орендної плати у загальній сумі 26 091,24 грн є підтвердженням істотного порушення орендарем умов договору оренди землі та відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України є підставою для його дострокового розірвання. 
Таким чином, підсумовуючи викладене, суд вказав, що позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
При вирішенні даного спору суд також враховував, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Такий стан речей, на думку суду, є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. 
Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги того, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташовані орендовані земельні ділянки, забрудненням вказаних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та потребою у їх розмінуванні, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача. Вказані обставини, як вказав скаржник, підтверджуються наявними доказами, зокрема, Інтерактивною картою ДСНС, листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", розпорядженнями Бериславської міської військової адміністрації.
Також зазначив, що суд не прийняв до уваги те, що відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які відповідач не відповідає, підтверджується наступним: 
--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- територія Бериславської територіальної громади, з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт"; 
--- розпорядженнями Новорайської сільської Бериславського району Херсонської області: від 31 жовтня 2023 року № 163; від 06 лютого 2024 року № 29; від 18 квітня 2024 року № 154;
--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Великоолександрівської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети), оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до ст.82 ЦПК України, не потребує доказування; 
--- Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці;
--- Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року що з підтверджує факт, знищення та викрадення військовослужбовцями збройних сил російської федерації майна товариств, що використовувалося для обробітку землі; 
--- Листом Херсонської обласної військової адміністрації № 01-01-66-4582/0/26/46 від 13.04.2026, яким підтверджується проведення обстежень земельних ділянок та їх розмінування, однак земельна ділянка позивача у зазначеній відповіді Херсонської обласної військової адміністрації (як така, що була обстежена) не значяться, що додатково свідчить про відсутність її обстеження та підтверджує неможливість безпечного використання. Також, обласної військовою адміністрацією зазначено, що Новорайська сільські та Бериславська міська територіальні громади, віднесені до районів ведення бойових дій;
--- Листом Новорайської сільської військової адміністрації в № 01-12/1005/26 від 20.04.2026, та листами Центру протимінної діяльності від 10.02.2026 № 235 від 23.04.2026 якими обумовлено, що під заходи з обстеження, очищення (розмінування) території Новорайської громади не входила 20-ти кілометрова зона від лінії бойового зіткнення, в тому числі земельна ділянка позивача (кадастровий номер 6520685200:02:001:0230) знаходяться в межах зони, визначеної Національним органом з питань протимінної діяльності від кордонів України та лінії ведення бойових дій, де роботи сертифікованих операторів заборонено. Дані листи підтверджують неможливість обстеження земельної ділянки позивача;
--- статистичною звітністю (№ 4-сг (річна) – Звіт про посівні площі сільськогосподарських культур під урожай за 2022, 2023, 2024, які підтверджують нездійснення обробітку (посіву) орендованих земельних ділянок;
--- наказами ТОВ "ЮТС-Агропродукт" за 2022 – 2024 роки, які підтверджують зупинення (відсутності) господарської діяльності товариства на території Новорайської сільської територіальної громади в зв`язку з тимчасово окупована Російською Федерацією її території та в послідуючому наявністю загроз в забрудненню земельних ділянок вибухонебезпечними предметами; 
--- наказом Головнокомандувача збройних сил України від 03.01.2025 № 5 "Про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій", який підтверджує, що знаходження земельної ділянки позивача в районні ведення (бойових) воєнних дій, свідчить про неможливість її використання до часу їх завершення (припинення), тому несплата орендної плати за цей період (з грудня 2024 року) теж викликана обставинами за які ТОВ "ЮТС –Агропродукт". 
Також вказав, що суд не звернув увагу на правову позицію Верховного Суду, зроблену у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24, правовідносини у якій є подібними.
Також, вказав, що суд не врахував постанову КГС ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24, в якій міститься висновок щодо застосування норми права, а саме відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій.
Також зазначив, що суд не врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду, зокрема у постановах: від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16; від 20.03.2024 у справі № 911/255/23; від 25.02.2025 у справі № 908/929/24; від 12.01.2022 у справі № 905/1436/20; у справі № 916/599/23, а також висновки Херсонського та Миколаївського апеляційних судів по інших справах.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 13.07.2026 року о 08:00 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке. 

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 7,0098 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Право власності на земельну ділянку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії ІІ-ХС № 009931 від 07 квітня 2001 року.

26 липня 2006 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди землі, за умовами якого позивач передав орендарю у строкове платне користування належну йому земельну ділянку площею 7,0098 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230. Договір зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель 26 липня 2006 року вчинено запис за № 4АА002118-040671500017.

15 жовтня 2015 року між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та Приватним підприємством "ЮТС-Агропродукт Плюс" укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" набуло прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі від 26 липня 2006 року.

24 липня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 26 липня 2006 року, за умовами якої права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Передання прав орендаря оформлено за згодою орендодавця, що виражена шляхом підписання додаткової угоди. До додаткової угоди складено акт приймання-передачі земельної ділянки від попереднього орендаря до нового орендаря.

20 вересня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 26 липня 2006 року, якою сторони змінили умови договору, зокрема продовжили строк його дії та визначили розмір орендної плати.

За умовами договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 20 вересня 2019 року строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Орендна плата встановлена у грошовій формі в розмірі 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди.

Розмір орендної плати за один повний рік користування земельною ділянкою становить 13 045,62 грн (238 058,74 грн х 5,48 %).

За умовами договору орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договором передбачено, що орендна плата може сплачуватися шляхом безготівкового перерахування на банківський рахунок орендодавця або його законного представника, через касу орендаря, засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ "Укрпошта" шляхом надсилання поштового переказу на адресу орендодавця або в іншій формі.

З наданих доказів вбачається, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" сплачувало орендну плату за договором оренди землі до 31 грудня 2021 року. Докази сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки у матеріалах справи відсутні. 

Загальний розмір орендної плати за двома договорами оренди за 2022, 2023 та 2024 роки становить 39 136,86 грн (13 045,62 грн х 3 роки).

З матеріалів справи вбачається, що представник позивача звертався до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" із адвокатським запитом про надання інформації та копій документів, які підтверджують нарахування і виплату орендної плати за користування земельними ділянками за період 2022-2024 років. Відповіді на цей запит та документів, які б підтверджували нарахування або виплату позивачу орендної плати за вказаний період, суду не надано.

Доказів фактичної сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки відповідачі суду не подали. 

За відповіддю Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 01-12/1024/25 від 08 травня 2025 року, земельні ділянки, які перебувають у користуванні відповідачів, не віднесені до ділянок, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами. Безпосередній огляд або обстеження цих земельних ділянок представниками Новорайської сільської військової адміністрації не проводився.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Лайф 2023" від 10 травня 2025 року вбачається, що це товариство з 2023 року використовує земельні ділянки на території Бериславського району, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад. У відповіді зазначено, що за наявності підстав проводиться огляд земельних ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів, на переважній більшості ділянок такі предмети не виявлені, а орендна плата орендодавцям виплачувалася з 2023 року та виплачується надалі без утворення заборгованості.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Додола 2021" від 12 травня 2025 року вбачається, що це товариство користується земельними ділянками приватної та комунальної власності на території Бериславського району, зокрема Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонщини 11 листопада 2022 року підприємство відновило діяльність на цій території та продовжило здійснювати господарську діяльність. За потреби проводився огляд земельних ділянок фахівцями. Орендна плата за 2023-2024 роки та в окремих випадках за 2025 рік виплачена повністю. 

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що право оренди зазначених земельних ділянок відчужено ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на користь ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договорів купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року №1704/25-23 та №1704/25-26.

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта. 

Також встановлено, що сертифікат Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань за договором оренди землі відповідачем не отримувався. Повідомлень орендодавцю про неможливість використання земельної ділянки або про настання обставин непереборної сили відповідачем не надсилалося.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України — порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки — зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 — на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області. 

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "ЮТС-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022–2023 роки", Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.
У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ "ЮТС-Агропродукт", у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року" № 29 від 06.02.2024 року", ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік – з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 11 лютого 2025 року № 58 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік", Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації № 29 від 06 лютого 2024 року, виданого в селищі Новорайськ, встановлено, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за І квартал 2024 року - з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року.
Відповідно до пункту 2 цього розпорядження, визначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не є об`єктом оподаткування у період з 01 січня по 31 березня 2024 року у зв`язку з тим, що вони визнані потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. 

Відповідно до листа Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, на окремих земельних ділянках, перелічених у відповіді, проводилися роботи з розмінування місцевості від вибухонебезпечних предметів згідно з наявними актами виконаних робіт, отриманими від уповноважених підрозділів фахових відомств з питань протимінної діяльності. Земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 серед ділянок, щодо яких у листі підтверджено проведення робіт з розмінування, не зазначена.
У цьому ж листі Херсонська обласна військова адміністрація повідомила, що надання відомостей про земельні ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами або очищені від них, не належить до її компетенції, оскільки відповідна електронна інформаційна взаємодія з Державним земельним кадастром віднесена до завдань Центру протимінної діяльності та повноважень Центру гуманітарного розмінування.
Також Херсонська обласна військова адміністрація зазначила, що відповідно до наказів Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних бойових дій окремі громади Бериславського району Херсонської області, у тому числі території Борозенської, Новорайської сільських та Бериславської міської територіальних громад, були віднесені та/або відносяться до районів ведення воєнних бойових дій.

Зі звітів ТОВ "ЮТС-Агропродукт" за формою № 4-сг "Звіт про посівні площі сільськогосподарських культур" під урожай 2022, 2023 та 2024 років вбачається, що товариство подавало статистичну звітність щодо діяльності на території Новорайської територіальної громади. У розділі "Посівні площі сільськогосподарських культур" за відповідні роки відомості про площі посівів сільськогосподарських культур не зазначені, у графах щодо площі посіву проставлені прочерки.

Відповідно до листа Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 14 лютого 2026 року № 285, Центр протимінної діяльності повідомив, що в межах виконання своїх завдань обробляє та узагальнює інформацію про ідентифіковані ділянки, а також про земельні ділянки, які забруднені вибухонебезпечними предметами або очищені від них, на підставі даних, отриманих від сертифікованих операторів протимінної діяльності.
У листі зазначено, що більша частина території відповідних сільських рад Бериславського району Херсонської області розташована в межах 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону. Проведення процесів гуманітарного розмінування, зокрема нетехнічного обстеження, технічного обстеження, розмінування та очищення, допускається лише на ділянках, розташованих поза межами цієї 20-кілометрової зони. Допуск сертифікованих операторів гуманітарного розмінування, які не є урядовими операторами протимінної діяльності, до виконання робіт на ділянках у межах 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону заборонений.
Також Центр протимінної діяльності повідомив, що не є розпорядником інформації Державного земельного кадастру, не має доступу до його даних, не володіє інформацією щодо правового статусу земельних ділянок і не надає правових оцінок щодо належності або користування земельними ділянками. Інформація про земельні ділянки, забруднені або ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами, та результати вивільнення придатності міститься на інтерактивній карті виконання заходів гуманітарного розмінування.

З відповіді Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 вбачається, що після деокупації Новорайської громади земельні ділянки на її території обстежувалися та очищувалися від вибухонебезпечних предметів військовими саперами в межах заходів із гуманітарного розмінування.
У відповіді зазначено, що копії актів обстеження та очищення земельних ділянок наявні у Новорайської сільської військової адміністрації, однак у таких актах зазначені просторові матеріали, зокрема план-схеми очищених земельних ділянок, без переліку кадастрових номерів. У зв`язку з цим військова адміністрація не може підтвердити або спростувати проведення очищення щодо окремих земельних ділянок за їх кадастровими номерами.
Також Новорайська сільська військова адміністрація повідомила, що за результатами проведених заходів було очищено близько 60 % території Новорайської громади, а саме територію, яка не входила до 20-кілометрової зони від лінії бойового зіткнення. Контроль і взаємодія із саперними групами покладені на Центр протимінної діяльності, тому військова адміністрація не може пояснити зміст актів очищення та інформацію, розміщену на офіційному сайті ДСНС щодо потенційного забруднення земельних ділянок, зазначених в актах обстеження.

Відповідно до наказу Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 "Про визначення районів ведення воєнних бойових дій", з 01 до 31 грудня 2024 року до районів ведення воєнних бойових дій віднесено окремі територіальні громади Херсонської області. Зокрема, у Бериславському районі до таких районів віднесено Новоолександрівську, Милівську, Новорайську, Бериславську та Тягинську територіальні громади. Спірна земельна ділянка розташована в адміністративних межах Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

З наказів директора ТОВ "ЮТС-Агропродукт" від 11 квітня 2022 року № 11/04, 15 листопада 2022 року № 15/11, 05 січня 2023 року № 05/01 та 03 січня 2024 року № 03/01 вбачається, що у зв`язку з повномасштабним військовим вторгненням рф, окупацією частини території Херсонської області, проникненням на територію підприємства, викраденням майна та небезпекою для працівників товариство спочатку призупинило господарську діяльність і користування орендованими земельними ділянками, а після деокупації частково відновило діяльність лише для інвентаризації майна та обстеження земель. У подальшому, за результатами попереднього огляду орендованих земель у межах Новорайської та інших територіальних громад, товариство визначило частину земельних ділянок непридатними для сільськогосподарського використання через наявність залишків боєприпасів і ризик мінного забруднення, а на 2024 рік продовжило заборону на виконання сільськогосподарських робіт на полях, які не пройшли процедуру повного розмінування та очищення від вибухонебезпечних предметів.

Відповідно до рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, обласна рада визнала наявність форс-мажорних обставин, які у 2022 році постраждали внаслідок таких обставин, та затвердила перелік відповідних суб`єктів господарювання згідно з додатком. У рішенні визначено, що цей перелік діє з 24 лютого до 31 грудня 2022 року, а голові обласної ради надано право доповнювати його іншими суб`єктами господарювання з подальшим затвердженням на пленарному засіданні сесії.

Відповідно до рішення Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516, обласна рада затвердила розпорядження голови обласної ради, видані у міжсесійний період у січні-квітні 2023 року, про доповнення переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили. У рішенні також передбачено направлення його до регіонального органу Державної податкової служби України, який обслуговує платників податків, зареєстрованих у Херсонській області.

Відповідно до листа Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 23 квітня 2026 року, роботи з гуманітарного розмінування сертифікованими операторами на земельних ділянках, зазначених у додатку до адвокатського запиту, не проводилися, а акти виконаних робіт щодо таких ділянок відсутні. У листі окремо зазначено, що земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230, яка належить позивачу, разом з іншими переліченими земельними ділянками розташована в межах зони, визначеної Національним органом з питань протимінної діяльності від кордонів України та лінії ведення бойових дій, де проведення робіт сертифікованими операторами заборонено.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору. 

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1). 

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі. 

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних. 
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24". 

Також у вказаній вище постанові зазначено: 
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною". 

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив: 
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. … 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".
Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. 

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки". 

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0230 та розміру орендної плати у процентному відношенні до нормативної грошової оцінки земельних ділянок (238 058,74 грн і 5,48%), сума орендної плати складає 13 045,62 грн (238 058,74 грн х 5,48 %) за рік і 39 136,86 грн (13 045,62 грн х 3 роки) за три роки (2022, 2023, 2024 роки). 

Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату в загальному розмірі 39 136,86 грн, однак цього не виконав. 

У справі встановлено, що спірні земельні ділянки розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської област, яка перебувала в тимчасовій окупації з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року. 

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним. 

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі за 2022-2024 роки. По суті відповідач цей факт не заперечив. 

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"). 

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказані земельні ділянки були тимчасово окупованими в 2022 році, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають. 
За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельних ділянок. 

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі. 

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки, після деокупації 11.11.2022 року, були вільні від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі. 

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вказав суд, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташована орендована земельна ділянка; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Суд правильно зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд правомірно звернув увагу на те, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення відповідача було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди. 

Також суд обґрунтовано взяв до уваги те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Суд правильно зазначив, що загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. 

Щодо посилань представника відповідача на лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року, листи Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України, відповідь Новорайської сільської військової адміністрації, звіти за формою № 4-сг та внутрішні накази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", то на думку апеляційного суду суд першої інстанції обґрунтовано враховував те, що зазначені докази у своїй сукупності підтверджують лише загальний стан території Новорайської громади, її віднесення до прифронтових територій, існування потенційного ризику забруднення вибухонебезпечними предметами, а також відсутність підтверджених даних про проведення розмінування саме спірної земельної ділянки. Водночас, як правильно вказав суд першої інстанції, такі докази не підтверджують факту реального забруднення цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, її фактичної непридатності для сільськогосподарського використання або наявності заборони на її використання у 2023 та 2024 роках. Таким чином, як підставно зазначив суд першої інстанції, наведена група доказів не спростовує встановленого судом факту систематичної несплати орендної плати та не підтверджує наявності обставин, які б звільняли орендаря від виконання договірного грошового зобов`язання. Потенційний ризик забруднення території вибухонебезпечними предметами не може автоматично ототожнюватися з доведеною неможливістю використання конкретної земельної ділянки, а відсутність акта про її очищення не є доказом її фактичної непридатності для використання за цільовим призначенням. 

Апеляційний суд враховує й те, і на це також обґрунтовано послався суд першої інстанції, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди. 

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірної земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу ТОВ "ЮТС-Агропродукт", очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності. 

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4 років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.
Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Апеляційний суд вважає, що за обставинами справи також наявне істотне порушення орендарем умов договору, адже, як зазначено, внаслідок несплати орендної плати орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом доведення факту неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі, оскільки, як вказав скаржник, це підтверджується тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, відповідними розпорядженнями військової адміністрації, якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення, листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3. При цьому апеляційний суд враховує те, що самі по собі вказані посилання без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Також, наведені розпорядження місцевої військової адміністрації (якими надавались податкові пільги із сплати місцевих податків та/або зборів у зв`язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через імовірну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами) не звільняють ані ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ані ТОВ "Перемога-Плюс", як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. Крім того, зміст листа ГУ ДСУНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Що ж до посилань скаржника на неможливість використання земельної ділянки через її забрудненість, то вони підлягають відхиленню, оскільки, як вже було зазначено, процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Апеляційний суд враховує, що потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі.

Також, слід залишити поза увагою посилання на неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується: 
--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- територія Бериславської територіальної громади, з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт"; 
--- розпорядженнями Новорайської сільської Бериславського району Херсонської області: від 31 жовтня 2023 року № 163; від 06 лютого 2024 року № 29; від 18 квітня 2024 року № 154;
--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Великоолександрівської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети), оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до статті 82 ЦПК України, не потребує доказування; 
--- Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці;
--- Листом Херсонської обласної військової адміністрації № 01-01-66-4582/0/26/46 від 13.04.2026, яким підтверджується проведення обстежень земельних ділянок та їх розмінування, однак земельна ділянка позивача у зазначеній відповіді Херсонської обласної військової адміністрації (як така, що була обстежена) не значяться, що додатково свідчить про відсутність її обстеження та підтверджує неможливість безпечного використання. Також, обласної військовою адміністрацією зазначено, що Новорайська сільські та Бериславська міська територіальні громади, віднесені до районів ведення бойових дій;
--- Листом Новорайської сільської військової адміністрації в № 01-12/1005/26 від 20.04.2026, та листами Центру протимінної діяльності від 10.02.2026 № 235 від 23.04.2026 якими обумовлено, що під заходи з обстеження, очищення (розмінування) території Новорайської громади не входила 20-ти кілометрова зона від лінії бойового зіткнення, в тому числі земельна ділянка позивача (кадастровий номер 6520685200:02:001:0230) знаходяться в межах зони, визначеної Національним органом з питань протимінної діяльності від кордонів України та лінії ведення бойових дій, де роботи сертифікованих операторів заборонено. Дані листи підтверджують неможливість обстеження земельної ділянки позивача;
--- статистичною звітністю (№ 4-сг (річна) – Звіт про посівні площі сільськогосподарських культур під урожай за 2022, 2023, 2024, які підтверджують нездійснення обробітку (посіву) орендованих земельних ділянок;
--- наказами ТОВ "ЮТС-Агропродукт" за 2022 – 2024 роки, які підтверджують зупинення (відсутності) господарської діяльності товариства на території Новорайської сільської територіальної громади в зв`язку з тимчасово окупована Російською Федерацією її території та в послідуючому наявністю загроз в забрудненню земельних ділянок вибухонебезпечними предметами; 
--- наказом Головнокомандувача збройних сил України від 03.01.2025 № 5 "Про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій", який підтверджує, що знаходження земельної ділянки позивача в районні ведення (бойових) воєнних дій, свідчить про неможливість її використання до часу їх завершення (припинення), тому несплата орендної плати за цей період (з грудня 2024 року) теж викликана обставинами за які ТОВ "ЮТС –Агропродукт". 
При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Розпорядження місцевої адміністрації стосуються питання надання пільг і зовсім не встановлюють як доведений факт неможливості виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди землі протягом 2023-2024 років. Матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій вказав, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/) суд апеляційної інстанції враховує те, що з неї неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Вказана карта не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, в цій частині відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України. З приводу посилань на те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, апеляційний суд звертає увагу, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на постанову КГС ВС від 25.02.25 року по справі №908/929/24, а саме про відсутність, як вважає скаржник, обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказана постанова суду касаційної інстанції стосується виключно земель державної та комунальної власності, і зміни в Податковий кодекс України вносилися саме в частині земель державної та комунальної власності.

Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом правової позиції Верховного Суду, зробленої у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24. При цьому, як вже вказувалось, апеляційний суд не встановив подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 

Також, слід залишити поза увагою й посилання на неврахування судом правових висновків Верховного Суду, зроблених у постановах: від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16; від 20.03.2024 у справі № 911/255/23; від 25.02.2025 у справі № 908/929/24; від 12.01.2022 у справі № 905/1436/20; у справі № 916/599/23. При цьому апеляційний суд враховує те, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах не є подібними. 

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 08 травня 2026 року залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови – 13 липня 2026 року.

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _   Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _   І.В. Склярська