Постанова
Іменем України

12 серпня 2026 року
м. Київ
справа № 201/11613/24
провадження № 61-4854св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Мартєва С. Ю., 
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Ситнік О. М., Фаловської І. М.
розглянув у порядку письмового провадження справу за позовом Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , за участю третіх осіб: ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Тетерєвої Марини Михайлівни, Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, про витребування майна із чужого незаконного володіння
за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 березня 2026 року, ухвалену колегією суддів у складі Халаджи О. В., Агєєва О. В., Космачевської Т. В.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. У вересні 2024 року Дніпровська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , у якому просила витребувати від відповідача на користь Дніпровської міської територіальної громади в особі Дніпровської міської ради нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2616649412020).
2. Позов мотивувала тим, що рішенням від 18 січня 2022 року Жовтневий районний суд міста Дніпропетровська усунув ОСОБА_3 від права на спадкування після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 . Визнав за ОСОБА_2 право власності на спірну квартиру в порядку спадкування за заповітом після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 . На підставі цього судового рішення 27 липня 2022 року державний реєстратор здійснила державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо спірної квартири за ОСОБА_2 .
Зазначила, що надалі, 07 вересня 2022 року, ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу спірної квартири. Разом із цим за наслідками розгляду апеляційної скарги Дніпровської міської ради постановою від 20 лютого 2024 року Дніпровський апеляційний суд скасував рішення Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 18 січня 2022 року та відмовив у позові ОСОБА_2 .
Зауважила, що апеляційний суд керувався тим, що ОСОБА_4 не була власником спірної квартири, отже? це майно не увійшло до складу спадкової маси.
Послалася на те, що Комунальне підприємство «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради (далі - ДП «Дніпровське МБТІ») повідомило її про те, що станом на 31 грудня 2012 року державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_2 не проводилася. Балансоутримувачем багатоквартирного житлового будинку за цією адресою є місцева рада.
Ствердила, що ОСОБА_1 є недобросовісним набувачем спірного майна, оскільки він не вчинив дій щодо з`ясування підстав швидкого відчуження квартири та її заниженої вартості.
Зазначила, що спірна квартира вибула з володіння власника - територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради поза її волею.
Позиція інших учасників справи
3. У відзиві на позовну заяву ОСОБА_1 наголосив, що він є добросовісним набувачем квартири.
Пояснив, що задля купівлі квартири у місті Дніпрі звернувся до рієлтора, яка запропонувала спірну квартиру.
Зауважив, що право власності продавця було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нотаріус перевірив факт відсутності заборон та обтяжень нерухомого майна. 
Наголосив, що набув у власність спірну квартиру за оплатним правочином в особи, яка мала право на відчуження майна. В іншому разі нотаріус не посвідчив би цей правочин. Він проявив розумну обачність, однак об`єктивно не міг виявити належність майна до комунальної власності.
Зазначив, що добросовісно та відкрито володіє спірним майном, щомісяця сплачує комунальні послуги, здійснює ремонт майна. Позбавлення його власності становитиме для нього індивідуальний і надмірний тягар та приведе до того, що він змушений буде самостійно шукати способи компенсації своїх витрат.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4. Суди встановили, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_4 . Після її смерті відкрилася спадщина.
5. З 1978 року ОСОБА_4 була зареєстрована та проживала за адресою: АДРЕСА_2 .
6. За інформацією ДП «Дніпровське МБТІ» (відповідь від 24 серпня 2023 року № 8663) будинок АДРЕСА_3 перебуває на балансі місцевої ради на підставі рішення виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 24 квітня 1990 року № 438, про що видане реєстраційне посвідчення від 08 червня 1992 року та зроблений запис у реєстрову книгу № 20 за реєстровим № 864.
7. Згідно з відповіддю ДП «Дніпровське МБТІ» від 24 серпня 2023 року № 8664 станом на 31 грудня 2012 року державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_2 не проводилася.
8. За життя, а саме 09 березня 2021 року, ОСОБА_4 склала заповіт, який посвідчив приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Агеєнко В. О. та зареєстрував його в реєстрі за № 730.
За цим заповітом ОСОБА_4 заповіла ОСОБА_2 усе належне їй майно, де б воно не перебувало та з чого б воно не складалося, усі майнові права та обов`язки, які належали їй на час посвідчення заповіту, а також майнові права та обов`язки, які належатимуть їй на день смерті.
9. 13 жовтня 2021 року ОСОБА_2 звернулася до Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори із заявою про прийняття спадщини за заповітом після смерті ОСОБА_4 , на підставі якої нотаріус завела спадкову справу за № 68469141 (№ 909/2021).
10. 23 листопада 2021 року із заявою про видачу свідоцтва про право на спадщину після смерті    ОСОБА_4 звернулася ОСОБА_3 .
11. Нотаріус Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори відмовила ОСОБА_2 у видачі свідоцтва про право на спадщину за заповітом у зв`язку із ненаданням оригіналів документів.
12. Рішенням від 18 січня 2022 року у справі № 201/11316/21 Жовтневий районний суд міста Дніпропетровська усунув ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , від права на спадкування після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 .
Визнав за ОСОБА_2 право власності на квартиру, загальною площею 58,3 кв. м, житловою площею 28,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 у порядку спадкування за заповітом після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 .
13. На підставі цього рішення суду 27 липня 2022 року нотаріус Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори Циганко О. В. зареєструвала за ОСОБА_2 право власності на спірну квартиру [номер відомостей про речове право 47463850, підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 64339719, від 29 липня 2022 року].
14. 27 вересня 2022 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого передала у власність відповідача квартиру АДРЕСА_4 .
15. Постановою від 20 лютого 2024 року у справі № 201/11316/21, за наслідками розгляду апеляційної скарги Дніпровської міської ради Дніпровський апеляційний суд скасував рішення Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 18 січня 2022 року.
Відмовив у позові ОСОБА_2 про усунення від права на спадкування та визнання права власності у порядку спадкування.
16. Верховний Суд постановою від 26 липня 2024 року у справі № 201/11316/21 залишив без змін постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року.
Зазначив, що у справі є ксерокопія заяви ОСОБА_4 від 30 квітня 2021 року, адресована Департаменту житлового господарства Дніпровської міської ради, про передання їй у приватну власність спірної квартири. Обов`язковою умовою переходу права вимоги до спадкоємців є звернення спадкодавця до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою (див. постанови Верховного Суду від 19 червня 2023 року у справі № 295/2637/20, від 01 листопада 2023 року у справі № 183/80/21).
Зауважив, що, звернувшись з позовною заявою, ОСОБА_2 просила суд усунути ОСОБА_3 від права на спадкування після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 та визнати за нею право власності на квартиру за адресою:  АДРЕСА_2 у порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_4 . Тобто позивачка не просила визнати в порядку спадкування право на завершення приватизації.
З огляду на це виснував про обрання позивачкою неналежного способу захисту.
Зміст рішення місцевого суду 
17. Рішенням від 27 червня 2025 року Соборний районний суд міста Дніпра відмовив у позові.
18. Місцевий суд керувався тим, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, під час купівлі квартири він правомірно покладався на відомості з державних реєстрів, а після придбання повноцінно вступив в управління майном, розпочав ремонт, установив вікна, сплачував комунальні послуги, тому витребування спірного майна становитиме для нього індивідуальний і надмірний тягар.
Зміст постанови апеляційного суду
19. Постановою від 12 березня 2026 року Дніпровський апеляційний суд задовольнив апеляційну скаргу Дніпровської міської ради.
Скасував рішення Соборного районного суду міста Дніпра від 27 червня 2025 року.
Задовольнив позов.
Витребував від ОСОБА_1 на користь Дніпровської міської територіальної громади в особі Дніпровської міської ради нерухоме майно - квартиру, загальною площею 58,3 кв. м, житловою площею 28,9 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2616649412020).
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
20. Судове рішення мотивував тим, що ОСОБА_1 не може вважатися добросовісним набувачем спірної квартири, оскільки вона ніколи не перебувала у приватній власності, а із комунальної власності вибула незаконно.
Зауважив, що під час укладення договору купівлі-продажу від 07 вересня 2022 року відповідач мав належним чином перевірити документи щодо набуття права власності на цю квартиру, зокрема, спадкодавицею ОСОБА_4 та спадкоємицею ОСОБА_2 , а також повинен був перевірити інформацію щодо статусу квартири в бюро технічної інвентаризації чи у приватного нотаріуса, який мав здійснити відповідний запит, однак у справі немає копії нотаріальної справи щодо договору купівлі-продажу від 07 вересня 2022 року.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
21. 10 квітня 2026 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» касаційну скаргу на постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 березня 2026 року, яку мотивував неправильним застосуванням судом норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
Просив скасувати оскаржену постанову апеляційного суду і залишити в силі рішення Соборного районного суду міста Дніпра від 27 червня 2025 року.
22. Підставою касаційного оскарження зазначив пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), а саме:
- застосування апеляційним судом норм статей 330, 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без урахування висновків щодо їх застосування, сформованих у постановах Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 20 липня 2022 року у справі № 203/4193/19, від 30 листопада 2022 року у справі № 522/14900/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15, від 15 березня 2023 року у справі № 725/1824/20, від 12 квітня 2023 року у справі № 205/7567/18.
Відомості про рух справи в суді касаційної інстанції та межі розгляду справи судом
23. Ухвалою від 21 травня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з місцевого суду.
24. 08 червня 2026 року справа надійшла до Верховного Суду.
25. Ухвалою від 04 серпня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду призначив справу до судового розгляду.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
26. Заявник наголосив, що добросовісність набувача полягає у тому, що він не знав і не міг знати, що майно вибуло поза волею власника, а не у тому, що квартира «ніколи не перебувала у приватній власності та незаконно вибула із комунальної власності», чим помилково керувався апеляційний суд під час визначення добросовісності набувача.
Зауважив, що у цій справі оцінці підлягають не лише обставини вибуття майна з володіння міської ради, але й набуття цього майна кінцевим набувачем у контексті його добросовісності, яка, до того ж, презюмується. Власник має право спростувати заперечення набувача про його добросовісність, довівши, що під час вчинення правочину набувач повинен був засумніватися у праві продавця на відчуження майна.
Ствердив, що місцевий суд правильно установив, що він (відповідач) особисто не був знайомий з ОСОБА_2 , й з метою купівлі квартири звернувся до рієлтора, яка запропонувала йому квартиру на житловому масиві «Парус», за яку він вніс завдаток. Проте продавець відмовився від угоди, у зв`язку із чим рієлтор запропонувала йому спірну квартиру, яка його теж влаштувала. Після того як нотаріус перевірив правовстановлюючі документи, він сплатив 5 % від вартості спірної квартири за послуги рієлтора.
Зазначив, що продаж квартири відбувся за оплатним договором за ціною, визначеною у звіті про незалежну оцінку майна, яка відповідала стану нерухомого майна.
Звернув увагу на відсутності жодних заборон на відчуження майна на час вчинення правочину з купівлі-продажу спірної квартири, про що його запевнив нотаріус з посиланням на дані з державних реєстрів. Мотив продажу також був для нього зрозумілим, оскільки продавець повідомила йому, що продає успадковану квартиру, бо виїжджає за кордон через війну.
Зауважив, що рішення суду, на підставі якого продавець набула у власність спірну квартиру, на час вчинення правочину було чинним, набрало законної сили та було виконане (державний реєстратор внесла відповідні відомості до реєстру), тому в нього не виникло і об`єктивно не могло виникнути жодних сумнівів щодо законності права власності продавця.
Підсумував, що він є добросовісним набувачем, відкрито володіє спірною квартирою, здійснює її ремонт та сплачує комунальні послуги. Апеляційний суд неправильно витлумачив норми статей 330, 388 ЦК України, безпідставно переоцінив докази та дійшов помилкового висновку про задоволення позову.
Позиція позивача щодо доводів касаційної скарги
27. 15 червня 2026 року Дніпровська міська рада подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якій просила залишити її без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного суду - без змін.
28. Зазначила, що вона є власником будинку на АДРЕСА_3 , спірна квартира вибула з її володіння поза її волею, тому є підстави для її витребування від відповідача.
Вважає обґрунтованими висновки апеляційного суду про те, що відповідач, діючи розумно і обачно, не міг не усвідомлювати підвищений ризик придбання спірного майна, право власності на яке виникло безпосередньо на підставі рішення суду та зареєстроване незадовго до його продажу.
Ствердила, що відповідач не є добросовісним набувачем спірної квартири у розумінні статей 330, 388 ЦК України, на основі зібраних у справі доказів презумпція добросовісності була спростована, тому апеляційний суд дійшов правильного висновку про задоволення позову.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Межі розгляду справи касаційним судом
29. Суд касаційної інстанції розглядає скаргу за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 ЦПК України (частина перша статті 402 цього Кодексу).
30. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
31. Критерії оцінки правомірності оскарженого судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до якої судове рішення повинне ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
32. Верховний Суд перевірив у межах доводів касаційної скарги правильність застосування апеляційним судом в оскарженому судовому рішенні норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробив такі висновки.
Оцінка аргументів, наведених у касаційній скарзі
33. Відмовляючи у позові, місцевий суд керувався тим, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, під час купівлі квартири він правомірно покладався на відомості з державних реєстрів, а після придбання повноцінно вступив в управління майном, розпочав ремонт, установив вікна, сплачував комунальні послуги, тому витребування спірного майна становитиме для нього індивідуальний і надмірний тягар.
34. Натомість апеляційний суд зазначив, що під час укладення договору купівлі-продажу від 07 вересня 2022 року відповідач мав належним чином перевірити документи щодо набуття права власності на цю квартиру, зокрема, спадкодавицею ОСОБА_4 та спадкоємицею ОСОБА_2 , а також повинен був перевірити інформацію щодо статусу квартири в бюро технічної інвентаризації чи у приватного нотаріуса, який мав здійснити відповідний запит.
З огляду на це апеляційний суд дійшов висновку про те, що відповідач не є добросовісним набувачем спірного майна.
35. У касаційній скарзі відповідач наголосив, що проявив розумну обачність під час купівлі спірної квартири, перевірив через офіційну посадову особу - нотаріуса інформацію про наявність у продавця права власності на предмет договору та законні підстави розпоряджатися ним. Той факт, що продавець набула спірну квартиру у власність на підставі рішення суду, не ставить під сумнів законності ухваленого професійним суддею рішення, що набрало чинності та не було оскаржене до апеляційного суду, яке, як і зазначила продавець, стосувалося спадкового майна, як і не суперечить озвученому продавцем мотиву - необхідності продажу успадкованого майна у зв`язку з виїздом за кордон через війну.
36. Проаналізувавши доводи касаційної скарги, що стали підставою для відкриття касаційного провадження за пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, Верховний Суд вважає обґрунтованими висновки місцевого суду щодо добросовісності відповідача як кінцевого набувача, яких не спростував апеляційний суд скасовуючи рішення місцевого суду і задовольняючи позов.
Дійшов такого висновку з огляду на таке.
37. Якщо закон встановив правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (частина п`ята статті 12 ЦК України).
38. За статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
39. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
40. Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
41. За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо суд встановить, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, зокрема про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна(див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16).
42. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).
43. Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей(див. пункт 6.50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
44. У постанові від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див., зокрема, постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.66).
45. Місцевий суд встановив добросовісність відповідача у володінні спірною квартирою на основі таких обставин:
- відповідач особисто не був знайомий з ОСОБА_2 (продавцем за договором купівлі-продажу), а з метою купівлі нерухомості звернувся до рієлтора, яка й запропонувала йому спірну квартиру. Цю обставину підтвердила допитана як свідок рієлтор, яка також повідомила, що відповідач сплатив за рієлторські послуги 5 % від вартості спірної квартири;
- відповідач набув у власність спірну квартиру за відплатним правочином за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності. Ціна квартири також була обумовлена її станом (квартира потребувала капітального ремонту);
- продавець за договором мала зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на спірну квартиру. Підстава набуття права власності - рішення суду, на час укладення правочину було чинним, набрало законної сили і не було оскаржене в апеляційному порядку. Також за даними електронних державних реєстрів щодо спірної квартири не було встановлено жодних заборон та обтяжень, цей факт перевірив нотаріус під час посвідчення угоди. Крім цього, у цих реєстрах не було інформації про право власності територіальної громади в особі Дніпровської міської ради на спірну квартиру;
- продавець за договором пояснила, що продає квартиру, яку успадкувала, бо виїжджає за кордон у зв`язку з війною.
46. Тому місцевий суд обґрунтовано зауважив, що ні у відповідача як покупця, ні в нотаріуса (яка також діяла як державний реєстратор права власності та речових прав на нерухоме майно) не було жодних підстав сумніватися у праві ОСОБА_2 на відчуження майна.
47. Не погоджуючись з цими висновками та висновуючи про недобросовісність володіння відповідача, апеляційний суд достеменно не пояснив, які ще документи щодо набуття права власності на цю квартиру та щодо статусу цієї квартири мав дослідити відповідач під час укладення правочину; чому він мав засумніватися в законності рішення суду, що набрало законної сили і було виконане державним реєстратором; чому його мало насторожити перебування у приватній власності спірної квартири, розташованої в будинку, що перебуває на балансі міської ради, тобто належить до житлового фонду, що передбачає можливість приватизації житла.
48. У постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 Велика Палата Верховного Суду не погодилася з висновком апеляційного суду про те, що відповідач, проявивши розумну обачність, міг і повинен був знати про те, що на момент набуття ним права власності на спірне майно (25 липня 2018 року) було скасовано судове рішення, на підставі якого майно було зареєстроване за продавцем (постановою Апеляційного суду Черкаської області від 02 грудня 2016 року скасовано рішення Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 17 березня 2018 року у справі № 2-705/2008), що ставить під обґрунтований сумнів добросовісність відповідача під час набуття спірного нерухомого майна у власність.
Зазначила, що відповідач не був учасником справи № 2-705/2008, і суди не встановили, що йому було відомо про наявність спору, який розглядався у зазначеній справі, та про результати розгляду справи.
Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу від 25 липня 2018 року було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.
Задовольняючи позов про витребування спірного нерухомого майна з підстав, передбачених статтею 388 ЦК України, господарські суди попередніх інстанцій наведеного не врахували, поклавши на відповідача додатковий обов`язок, крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна, зокрема обставини вибуття майна з володіння позивача.
49. У справі, що переглядається, відомості про право власності продавця в електронних державних реєстрах були чинними до, під час та після укладення договору купівлі-продажу, рішення суду про визнання права власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 було скасоване лише 20 лютого 2024 року, а оскаржила його Дніпровська міська рада 20 грудня 2023 року, тобто більш як через рік після продажу спірної квартири (27 вересня 2022 року).
50. У постанові від 20 липня 2022 року у справі № 203/4193/19 Верховний Суд з посиланням на раніше ухвалені ним постанови від 10 травня 2018 року у справі № 643/18839/13-ц, від 23 січня 2019 року у справі № 643/12557/16-ц та від 13 березня 2019 року у справі № 643/19761/13-ц зазначив, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме собою (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.
51. Верховний Суд вважає, що у разі незгоди з висновками місцевого суду щодо фактичних обставин справи, зокрема щодо добросовісності набувача, та ухвалення протилежного за змістом рішення апеляційний суд має не лише зазначити про помилковість висновків місцевого суду, а й навести конкретні мотиви такої незгоди (зокрема, які саме обставини встановлені неправильно чи які докази оцінені неналежно, з наданням відповіді на істотні доводи учасників справи).
52. Окрім цього, в пункті 58 постанови від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц Велика Палата Верховного Суду сформувала висновок про те, що, розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо. Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.
53. Також необхідність виправлення старої «помилки» не повинна зумовлювати непропорційне втручання у нове право, яке було набуте особою, що добросовісно покладалася на законність дій органу державної влади. Ризик будь-якої помилки, допущеної державним органом, має нести сама держава, і ці помилки не повинні виправлятися за рахунок інших третіх осіб. У контексті позбавлення права власності на майно, передане помилково, принцип належного урядування може не лише накладати на органи влади обов`язок оперативно виправити свою помилку, але й вимагати виплати адекватної компенсації або іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власнику (див., наприклад, рішення ЄСПЛ від 11 червня 2020 року у справі «Фортеця проти України», заява № 68946/10, пункт 42).
54. Держава діє через систему органів державної влади, до якої належать і суди. Місцевий суд, реалізувавши надані законом повноваження, визнав за відповідачкою майнове право, яке надалі офіційно посвідчила держава в особі державного реєстратора. Це право існувало і визнавалося державою на час вчинення правочину щодо спірної квартири. Помилку місцевого суду апеляційний суд констатував у своїй постанові більш як через два роки після ухвалення рішення місцевим судом.
55. Помилки з боку державних органів мають слугувати на користь потерпілих осіб, особливо за відсутності конфлікту інших приватних інтересів (рішення ЄСПЛ від 13 грудня 2007 року в справі «Ґаші проти Хорватії», № 3257/05, пункт 40).
56. Отже, відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ особа не може відповідати за помилки державних органів під час виконання ними своїх повноважень, а державні органи не можуть вимагати повернення майна в попередній стан, посилаючись на те, що вони під час виконання своїх повноважень припустилися помилки.
57. Врахувавши наведені вище висновки Верховного Суду та всебічно встановивши обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, місцевий суд обґрунтовано встановив факт добросовісності кінцевого набувача спірної квартири та правильно відмовив у позові Дніпровської міської ради, водночас апеляційний суд без спростування цих висновків місцевого суду висловив свої міркування щодо кваліфікації розумної обачності покупця під час укладення правочину з купівлі нерухомого майна, внаслідок чого скасував законне і обґрунтоване рішення місцевого суду, в якому цей суд правильно застосував норми матеріального права з урахуванням висновків Верховного Суду щодо їх застосування та дотримався норм процесуального права.
58. Отже, доводи касаційної скарги щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, є обґрунтованими і такими, що свідчать про неправильне застосування апеляційним судом норм статей 330, 388 ЦК України всупереч висновкам Верховного Суду щодо застосування цих норм права, сформованим у постановах, наведених у касаційній скарзі.
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ
Щодо суті касаційної скарги
59. За приписами пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
60. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що суд апеляційної інстанції скасував судове рішення, яке відповідає закону (стаття 413 ЦПК України).
61. З огляду на наведені вище мотиви цієї постанови щодо неправильного застосування апеляційним судом норм статей 330, 388 ЦК України, Верховний Суд вважає за неодмінне задовольнити касаційну скаргу ОСОБА_1 , скасувати оскаржену постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення місцевого суду про відмову в позові Дніпровської міської ради.
Щодо судових витрат
62. Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
63. За подання касаційної скарги ОСОБА_1 сплатив 26 624,00 грн судового збору (квитанція від 30 березня 2026 року ID: 9189-2911-6824-6714), який належить стягнути з Дніпровської міської ради на його користь.
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити.
2. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 березня 2026 року скасувати та залишити в силі рішення Соборного районного суду міста Дніпра від 27 червня 2025 року.
3. Стягнути з Дніпровської міської ради (ЄДРПОУ 26510514) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) 26 624 (двадцять шість тисяч шістсот двадцять чотири) грн 00 коп. на відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач | С. Ю. Мартєв
Судді | В. М. Ігнатенко
| С. О. Карпенко
| О. М. Ситнік
| І. М. Фаловська