ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/910/26 Справа № 204/5804/25 | | Суддя у 1-й інстанції - Токар Н. В. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова  М. Ю.

Категорія 26  

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 серпня 2026 року м. Дніпро
Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого судді – Петешенкової М.Ю.,
суддів – Городничої В.С., Макарова М.О.,
при секретарі - Карпенко М.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 
на рішення Чечелівського районного суду міста Дніпра від 04 серпня 2025 року у складі судді Токар Н.В.
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, -

В С Т А Н О В И Л А:

У червні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вищевказаним позовом, посилаючись на те, що він є онуком та єдиним спадкоємцем ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . 
23 червня 2024 року він звернувся до приватного нотаріуса із заявою про прийняття спадщини, до складу якої входять житловий будинок садибного типу №77, розташований по АДРЕСА_1 та житловий будинок АДРЕСА_2 . 
30 грудня 2024 року приватним нотаріусом відкрито спадкову справу, однак йому було відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину, оскільки право власності на зазначені об`єкти зареєстровано за третіми особами. 
Зазначає, що 25 лютого 2025 року право власності на житловий будинок садибного типу №77, розташованого по АДРЕСА_1 зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу за ОСОБА_2 , 05 березня 2025 року право власності на житловий будинок АДРЕСА_2 зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу за ОСОБА_3 , вказані договори купівлі-продажу посвідчені приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Чернишем Є.В., 
Однак, продавцем в даних договорах зазначена ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , тобто до укладення спірних договорів, а тому підлягають визнанню недійсними. 
Оскільки остання не могла проявити волю до укладання відповідних правочинів та не мала правоздатності і дієздатності внаслідок своєї смерті, вказане майно вибуло з володіння ОСОБА_1 не з його волі шляхом укладання недійсних договорів купівлі-продажу іншою особою від імені ОСОБА_4 . 
Враховуючи викладене, вимушений звернутися до суду за захистом своїх прав та просити визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку садибного типу №77, розташованого по АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відносно житлового будинку садибного типу №77, розташованого по АДРЕСА_1 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відносно житлового будинку АДРЕСА_2 та вирішити питання розподілу судових витрат.
Рішенням Чечелівського районного суду міста Дніпра від 04 серпня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано відсутністю підстав для задоволення позову, оскільки позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Не погодившись з таким рішення суду, ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив скасувати рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що суд першої інстанції не з`ясував усі обставини справи, не врахував надані докази на підтвердження заявленого позову та не надав їм належної правової оцінки, внаслідок чого зробив неправильний висновок та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову. Вказує, що суд першої інстанції в порушення вимог процесуального права розглянув справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін, не врахував категорію та складність справи, обсяг та характер доказів у ній. Крім того, вказує, що суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку про відмову у задоволенні позову з підстав обрання неналежного способу порушеного права, оскільки ним обрано цілком конкретний спосіб порушеного права, що відповідає вимогам діючого законодавства та обставинам даної справи. Суд першої інстанції повинен був застосувати у даному випадку наслідки недійсності нікчемного правочину, які укладені після смерті особи, що підтверджується належними та допустимими доказами у справі, а тому наявні підстави для скасування оскаржуваного рішення та задоволення позову.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду, з наступних підстав.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із статтею 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджується, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.
Судом встановлено, що ОСОБА_4 на праві приватної власності належало: 53/100 частин житлового будинку садибного типу № 77, розташованого по АДРЕСА_1 ,на підставі договору купівлі-продажу домоволодіння, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шевченко І.Б., 23 жовтня 1998 року за реєстровим №759 та записано 14 вересня 1999 року в реєстрову книгу №439 за реєстраційним №133 та 47/100 частин на підставі рішення Красногвардійського районного суду м.Дніпропетровська від 22 квітня 1998 року, зареєстрованого КП «ДМБТІ» та записано в реєстрову книгу №439 за реєстраційним номером №133.
Разом з тим, ОСОБА_4 на праві приватної власності належав житловий будинок АДРЕСА_2 ,на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Орловим О.А., 24 грудня 2016 року за реєстровим №1561 право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 грудня 2016 року за №18269521, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна №1131074512101.
З витягів з Державного реєстру актів цивільного стану громадян про державну реєстрацію вбачається, що ОСОБА_5 та ОСОБА_6 зареєстрували шлюб 05 лютого 1966 року, прізвища після реєстрації шлюбу « ОСОБА_7 », від якого мають дитину ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Батьками ОСОБА_1 , є ОСОБА_8 та ОСОБА_9 , що підтверджено копією свідоцтва про народження.
Батько ОСОБА_1 - ОСОБА_8 помер ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджено копією свідоцтва про смерть.
ОСОБА_1 є онуком ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджено копією свідоцтва про смерть.
23 червня 2024 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса із заявою про прийняття спадщини після смерті ОСОБА_4 , яка постійно мешкала та була зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Медяник В.А. заведена спадкова справа, однак не зміг отримати свідоцтво про право на спадщину, оскільки право власності на об`єкти майна зареєстровано за третіми особами.
Відповідно до договору купівлі-продажу, укладеного 25 лютого 2025 року та посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Чернишем Є.В. та зареєстрованим в реєстрі за №19, ОСОБА_4 , як продавець, передала у власність ОСОБА_2 , як покупцю, житловий будинок садибного типу №77, розташованого по АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу, укладеного 05 березня 2025 року та посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Чернишем Є.В. та зареєстрованим в реєстрі за №25, ОСОБА_4 , як продавець, передала у власність ОСОБА_3 , як покупцю, житловий будинок АДРЕСА_2 .
Оскільки ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , не мала права та фізичної можливості виявляти волю чи підписувати договори купівлі-продажу у 2025 році, укладені від імені померлої через два роки після її смерті договори купівлі-продажу нерухомого майна, є нікчемними, через відсутність у сторони правоздатності та дієздатності. 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Однак погодитися з такими висновками суду повністю неможливо, оскільки суд дійшов таких висновків за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, що є підставою для скасування рішення суду.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
За змістом статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
Тобто правовим наслідком недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору є його нікчемність.
У постанові Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 753/15818/19 (провадження № 61-11676св21) зазначено, що правовим наслідком недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору є його нікчемність. Суди встановили, що підпис від імені ОСОБА_1 у договорі іпотеки від 19 грудня 2018 року, посвідченому приватним нотаріусом КМНО, виконаний не ОСОБА_1, а іншою особою. Враховуючи те, що позивач не підписувала договір іпотеки від 19 грудня 2018 року, а отже, під час укладення цього правочину не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення договору і такий договір є нікчемним.
Згідно з частинами першою, другою статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
У зазначеній статті визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, а також встановлено їх перелік.
Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України керується змістом самої протиправної дії, її антисоціальним характером, а також значущістю порушених прав і свобод людини та громадянина внаслідок вчинення такого правочину.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 910/4932/19, від 25 березня 2021 року у справі № 911/2961/19, від 31 січня 2024 року у справі № 461/8830/17, від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22.
При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо тих, які стосуються суттєвих основ правопорядку.
З огляду на зазначене можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.
Об`єктивна сторона такого правочину вказує на суперечність його нормативно-правовим актам, у яких закріплюються конституційні права та свободи людини і громадянина; право державної, комунальної та приватної власності тощо.
Суб`єктивна ознака правочину, що порушує публічний порядок, полягає у спрямованості дії сторін (сторони) на досягнення протиправного результату, яка вказує на умисне вчинення такого правочину.
Отже, для нікчемного за статтею 228 ЦК України правочину очевидним є те, що особа має намір вчинити такі дії, які є суспільно небезпечними, порушують норми публічного права; зазвичай такі дії цілеспрямовано порушують публічний порядок, тобто особа саме це має на меті, усвідомлює, що її дії насправді не є правочином, а суспільно небезпечним правопорушенням.
Якщо укладення договору мало на меті зловживання або шахрайство (заволодіння чужим майном), це може розглядатися як порушення публічного порядку.
У постанові Верховного Суду від 22 лютого 2023 року у справі № 521/2553/19 (провадження № 61-16331св21) зазначено, що встановлення дати смерті особи та відкриття спадщини є ключовим для вирішення спору щодо реалізації права територіальної громади на відумерлу спадщину, а також похідних вимог, спрямованих на захист цього законного інтересу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України керується змістом самої протиправної дії та небезпекою її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значущістю порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину. Правочини, вчинені від імені померлої особи, є такими, що порушують публічний порядок, оскільки умисно укладені з метою незаконного заволодіння чужим майном - квартирою, право на яку як відумерлу спадщину має відповідна територіальна громада. Померла особа в силу положень статей 25, 30 ЦК України не має цивільної правоздатності та дієздатності, не може набути цивільні права і нести цивільні обов`язки, зокрема відчужити нерухоме майно за договором дарування, а тому інші особи за таким договором не набувають права власності на таке майно та не мають права його відчужувати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено: "Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину".
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 червня 2019 року у справі №916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) зробила такий висновок: "Визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину".
Під час перегляду справи в апеляційному порядку, судом встановлено, що на час укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу від 25 лютого 2025 року житлового будинку садибного типу №77, що розташований по АДРЕСА_1 та договору купівлі-продажу від 05 березня 2025 року житлового будинку АДРЕСА_2 , власник цього майна ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 померла, свідчить про відсутність у неї цивільної правоздатності на момент вчинення правочинів і неможливість укладення нею договорів, та свідчить про нікчемність зазначених договорів, які фактично були спрямовані на незаконне заволодіння чужим майном.
Суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб особа набула право власності на спірний об`єкт і чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному позивачем.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).
Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Таким чином, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права та забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.
Звертаючись з позов до суду, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку садибного типу №77, розташованого по АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 ; крім того просив скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відносно нерухомого майна, проведені на підставі нікчемних договорів купівлі-продажу.
У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до практики Великої Палати Верховного Суду відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), пункт 4.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).
Згідно з частиною другою статті 3 Закону № 1952-IV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
ОСОБА_1 не є стороною нікчемних договорів купівлі-продажу, однак цими договорами порушуються його права, адже майно вибуло зі спадкової маси після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , а проведена на підставі нікчемного правочину державна реєстрація права власності на спірне майно за відповідачами обмежує право позивача на отримання у власність такого майна, в порядку спадкування за законом.
Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.
У постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 656/241/19, зазначено, що у розумінні положень статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції, яка діяла на час ухвалення судових рішень у цій справі, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. З метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 грудня 2022 року у справі № 126/2200/20, зазначено, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, чи не був залучений.
Отже, скасування судом рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно має наслідком повернення у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, на що також спрямований позов ОСОБА_1 .
Способи захисту прав та інтересів встановлюються матеріальним правом. Водночас якщо спосіб захисту прав або інтересів позивача застосовується судом, то таке застосування здійснюється на час ухвалення судового рішення, а отже, способи захисту прав або інтересів визначаються правом, яке діє на час ухвалення судового рішення.
З урахуванням обставин конкретної справи та за умови, якщо правовідносини щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер і таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до відновлення становища, яке існувало до прийняття державним реєстратором відповідного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
На вище викладене суд першої інстанції уваги не звернув, та дійшов до помилкового висновку про відмову у задоволенні позову з підстав обрання неналежного способу захисту порушеного права.
Зважаючи на наведене, колегія суддів, належно встановивши фактичні обставини справи, надавши належну оцінку заявленим позивачем позовним вимогам, дійшла до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, які були вчинені на підставі нікчемних договорів купівлі-продажу, оскільки ОСОБА_4 , померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , тобто на момент укладення договорів купівлі-продажу від 25 лютого 2025 року та від 05 березня 2025 року не могла бути їх стороною.
Заявлений позов ОСОБА_1 в частині визнання недійсними договорів купівлі продажу задоволенню не підлягає, оскільки договори є нікчемними за законом, тобто позов в цій частині є неефективним способом захисту порушеного права.
За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про наявність достатніх підстав для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, рішення суду ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, що відповідно до положень статті 376 ЦПК України є підставою для часткового задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Чечелівського районного суду міста Дніпра від 04 серпня 2025 року в частині вирішення позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 77468302 від 25 лютого 2025 року житлового будинку садибного типу №77, розташованого по АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 77638166 від 05 березня 2025 року житлового будинку АДРЕСА_2 .
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Вступна та резолютивна частини постанови проголошена 04 серпня 2026 року
Повний текст судового рішення складено 07 серпня 2026 року.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: В.С. Городнича

М.О. Макаров