ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 526/3297/25  Номер провадження 22-ц/814/2824/26 | Головуючий у 1-й інстанції Максименко Л. В.  Доповідач ап. інст. Дорош А. І.

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2026 року | м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого – судді – доповідача Дорош А. І.
Суддів: Дряниці Ю. В., Лобова О. А.
при секретарі: Коротун І. В. 

розглянувши в м. Полтава цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» 

на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 20 березня 2026 року, ухвалене суддею Максименко Л. В., повний текст рішення складений – дата не вказана

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лист-Ручки» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря, -

В С Т А Н О В И В:

21.10.2025 ТОВ «Агро-Край» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Лист-Ручки» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря, в якому просило суд визнати укладеною додаткову угоду №б/н до договору оренди землі від 24.05.2018 між ТОВ «Агро-Край» та ОСОБА_1 у запропонованій редакції.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 24.05.2018 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Агро-Край» (орендар) було укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером: 5320480700:00:005:0086 загальною площею 2,8394 га. Відповідно до п. 3.1. договору оренди землі, договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Право оренди було зареєстровано 28.07.2018, отже ТОВ «Агро-Край» мало право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером: 5320480700:00:005:0086 до 28.07.2025 (номер запису про інше речове право 26105789). Відповідно до п.3.2. договору оренди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначеного договору оренди, сторони передбачили, що у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше за 30 календарних дні до спливу строку договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку орендаря. При цьому, орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку цього договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку цього договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, даний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Сторони домовились (дійшли згоди), що в цьому випадку додаткова угода, надіслана орендарем відповідно до умов цього пункту договору, є такою, що прийнята та погоджена орендодавцем і засвідчує факт продовження (поновлення) орендних відносин між сторонами. У зв`язку із закінченням 28.07.2025 строку дії договору, на виконання п. 6.2. договору оренди позивачем 03.04.2025 спрямовано відповідачу лист-повідомлення вих. №343 про намір продовжити дію договору оренди землі №б/н від 24.05.2018. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 0505283661703). Проте, обгрунтованої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження договору на новий строк. Таким чином, позивач (орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. При цьому, позивач (орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. На підтвердження належного виконання умов договору оренди з боку орендаря надає платіжні інструкції (відомості про виплату оренди), які підтверджують своєчасну та в повному обсязі виплату орендної плати за 2010-2024. До 2020 виплата орендної плати здійснювалася Товариством через касу, проте, докази такої виплати не збереглися у зв`язку із закінчення терміну зберігання. Таким, чином, позивач вважає поновленим договір оренди землі №б/н від 24.05.2018 на підставі частини п`ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Разом з тим, відповідно до довідки 20.10.2025 (Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна), право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Полтавська область Гадяцький район, Березоволуцька с/рада, проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису: 611016641, орендар ТОВ «Лист-Ручки». Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, було порушене при укладанні договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право та відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Враховуючи вищевикладене, переважне право позивача потребує судового захисту та відновленню шляхом визнання додатково угоди про поновлення договору оренди укладеною. 12.08.2025 між  ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Лист-Ручки»(орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 5320480700:00:005:0086, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Проте, укладенням вищезазначеного договору  ОСОБА_1 та ТОВ «Лист-Ручки»порушили переважне право позивача на укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5320480700:00:005:0086 на новий строк.

Рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 20 березня 2026 року позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лист-Ручки» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря – залишено без задоволення.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що суд першої інстанції дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності: дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін. Не вбачається достатніх правових підстав для задоволення позову, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, зокрема відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. Всі інші позовні вимоги є похідними від основної вимоги, тому відповідно задоволенню не підлягають.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агро-Край», посилаючись на неповне з`ясування судом обставин справи, що мають значення для справи; невідповідність висновків суду обставинам справи; на неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідно до п.3.2. договору оренди, до спливу строку дії договору, а саме 03.04.2025 направив орендодавцю письмове повідомлення №343 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, до якого було додано проект додаткової угоди. Факт направлення листа підтверджується належними та допустимими доказами. Суд першої інстанції помилково визнав вирішальною обставиною факт подання орендодавцем листів про небажання поновлювати договір оренди землі, не надавши належної оцінки правовій природі переважного права орендаря та порядку його реалізації. Ненадання орендодавцем мотивованих заперечень у встановлений законом строк свідчить про відсутність обґрунтованих заперечень. ТОВ «Агро-Край» дотрималося процедури поновлення договору оренди землі. Проте, відповіді на вищевказаний лист ОСОБА_1 у встановлений законодавством строк не надала, тобто ОСОБА_1 не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечила проти продовження договору на новий строк, що розцінюється як «мовчазна згода» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Суд першої інстанції неправильно застосував норми статті 33 ЗУ «Про оренду землі», які передбачені як умови реалізації переважного права, та дійшов до неправильного висновку, вказавши це у рішенні, що орендодавець дотримався статті 33 ЗУ «Про оренду землі» та надав відмову в поновленні орендарю. У матеріалах справи докази, якими суд першої інстанції обґрунтовує позицію належного повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі, відсутні. З доданого поштового відправлення за №3730000121761 неможливо встановити, зміст якого листа-повідомлення стосується даний опис і чи поданий він в межах процедури, встановленої земельним законодавством. З даним листом від 08.04.2025 орендар ознайомився вперше після отримання відзиву на позовну заяву та додатків до нього, оскільки у встановлені законодавством строки такий документ до орендаря не надходив. За відсутності в матеріалах справи належним чином оформленого опису вкладення у цінний лист, що відповідає вимогам Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 №270, не можливо встановити вміст поштового відправлення, який ОСОБА_1 надала на підтвердження направлення листа від 08.04.2025. ТОВ «Агро-Край» направило лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди ОСОБА_1 з описом вкладення, що підтверджується доказами, наявними в матеріалах справи, та демонструє логічну та послідовну позицію ТОВ «Агро-Край» при обґрунтуванні своїх позовних вимог. З поведінки орендодавця вбачається, що відповідач ухилилася від участі в передбаченому законом процесі врегулювання розбіжностей щодо умов продовження чинного договору оренди, що, в свою чергу, безпідставно позбавило орендаря як добросовісного землекористувача права на продовження договору оренди. Враховуючи, що нормами законодавства України, які були чинними під час виникнення спірних правовідносин, прямо встановлена обов`язковість оформлення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення в орендаря права оренди (стаття 640 Цивільного кодексу України, стаття 125 Земельного кодексу України), у даному випадку правильним способом захисту цивільного права чи інтересу позивача, який відповідає вимогам статті 16 Цивільного кодексу України, є визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, запропонованій відповідачу.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Лист-Ручки», просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

У судове засідання апеляційного суду 09.09.2026 не з`явилися учасники справи, вони належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи шляхом направлення 20.07.2026 судових повісток про виклик до суду у цивільній справі на електронні адреси у порядку ч. 6 ст. 128 ЦПК України та засобами поштового зв`язку (а.с. 165-169), які були доставлені до електронних кабінетів та засобами поштового зв`язку. При цьому, колегія суддів враховує, що електронний варіант ухвали Полтавського апеляційного суду від 29.05.2026 (про призначення справи до апеляційного розгляду на 09.09.2026 о 10.40 год) розміщено в мережі Інтернет за адресою: https://reyestr.court.gov.ua/ та відповідно оприлюднено. 07.09.2026 ТОВ «Агро-Край» через систему «Електронний суд» надало апеляційному суду заяву про розгляд справи у відсутність його представника. 09.09.2026 ТОВ « Лист-Ручки» через систему «Електронний суд» надало апеляційному суду заяву про розгляд справи без участі його представника. Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених продату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до ч. 1. ст. 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Згідно встановлених судом першої інстанції обставин вбачається, що 24.05.2018 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Край» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5320480700:00:005:0086, загальною площею 2,8394 га (а.с. 10-12).

Відповідно до п. 3.1 договору оренди землі, договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Право оренди було зареєстровано 28.07.2018, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер витягу - №132452824 від 28.07.2018 (а.с. 13).

Таким чином, ТОВ «Агро-Край» мало право оренди вказаної земельної ділянки до 28.07.2025 (номер запису про інше речове право 27244614).

Відповідно до п.3.2. договору оренди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначеного договору оренди, сторони передбачили, що у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше за 30 (тридцять) календарних дні до спливу строку договору оренди землі та надати проєкт додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку орендаря. При цьому орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку цього договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку цього договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі даний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Сторони домовились (дійшли згоди), що в цьому випадку Додаткова угода, надіслана орендарем відповідно до умов цього пункту договору, є такою, що прийнята та погоджена орендодавцем і засвідчує факт продовження (поновлення) орендних відносин між сторонами.

03.06.2024 ОСОБА_1 повідомила ТОВ «Агро-Край» про відсутність намірів продовжувати правовідносини з товариством та поновлювати договір оренди землі після його припинення 23.05.2025, направивши відповідну заяву на адресу позивача цінним листом з описом вкладення 05.06.2024, на підтвердження чого надано фіскальний чек Укрпошти від 05.06.2024 (а.с. 60-63).

03.04.2025 для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі ТОВ «Агро-Край» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення (вих. №343) про намір продовжити дію договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 з примірниками додаткової угоди, що підтверджується описом вкладення у лист на ім`я ОСОБА_1 від 03.04.2025, який вона отримала 05.04.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 17-20).

У відповідь на вказаний лист 08.04.2025 ОСОБА_1 направила позивачу лист від 08.04.2025, яким повідомила ТОВ «Агро-Край» про небажання продовжувати дію договору оренди землі і додатково зазначила, що її не задовольняє запропонований розмір орендної плати, а також просила повернути їй земельну ділянку. Відповідь направлена орендарю цінним листом з описом вкладення 08.04.2025, на підтвердження чого надано фіскальний чек Укрпошти від 08.04.2025. Даний лист не був повернутий ОСОБА_1 , що свідчить про його вручення позивачу (а.с. 64-67).

У зв`язку з закінченням строку дії договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 на підставі заяви орендодавця ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав 06.08.2025 зареєстроване припинення права оренди ТОВ «Агро-Край» (ас. 68).

12.08.2025 між ОСОБА_1 та ТОВ «Лист-Ручки» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки. Право оренди ТОВ «Лист-Ручки» на підставі цього договору оренди зареєстровано 12.08.2025, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 20.10.2025, номер запису про інше речове право 61101664 (а.с. 21-22).

Поміж тим, орендодавець ОСОБА_1 завчасно повідомила орендаря ТОВ «Агро-край» про небажання продовжувати термін дії договору оренди землі та після закінчення терміну дії договору прохала повернути належну їй земельну ділянку, надіславши листи з оголошеною цінністю, які були отримані позивачем.

Суд першої інстанції вважав, що надсилання повідомлення в порядку, встановленому частинами другою, третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі», після того, як орендодавець зажадала повернення належної їй земельної ділянки по закінченню строку дії договору оренди землі, не свідчить про виникнення у позивача переважного права орендаря.

За вказаних обставин, суд першої інстанції встановив, що правові підстави для визнання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеною на новий строк між ТОВ «Агро-край» та ОСОБА_1 у запропонованій позивачем редакції, відсутні.

Також при вирішенні даного спору судом першої інстанції врахував відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі, тому переважне право, за захистом якого звернувся позивач на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк, є припиненим та не підлягає захисту.

Також судом першої інстанції встановлено, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ «Агро-край», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася і даний факт відображений в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення, тому причин відмовляти у проведенні державної реєстрації права оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у позовній заяві, у державного реєстратора не було.

Норми права, які застосував суд першої інстанції при вирішенні спору.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та ЦК України.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій (постанова Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №692/525/21).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі» неодноразово змінювалась.

Зокрема Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) регулюється статтею 126-1 ЗК.

Велика Палата Верховного Суду врахувала, що Закон №340-ІХ істотно змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі» - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16.07.2020 (постанова Великої Палати Верховного суду 31.08.2021 у справі №903/1030/19).

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час направлення орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатись переважним правом на укладення договору землі на новий строк) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення .

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 №594/376/17-ц (провадження №14-65цс18).

При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини другої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Укладення за рішенням суду додаткової угоди до договору оренди землі за відсутності згоди власника земельної ділянки суперечить закону. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд у справі №692/531/21 (провадження №61-2885св22, постанова від 29.06.2022).

Таке право орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18.01.2018 у справі №910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі №902/619/17, від 27.06.2019 у справі №923/925/18, від 29.04.2020 у справі №912/1138/19, від 17.05.2022 у справі №384/30/21, від 24.04.2023 у справі №608/2591/21.

У своїй постанові від 28.09.2020 (справа №272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Згідно ч.4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст. 203 ч.3 ЦК України).

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21.01.2020 у справі №379/1354/18, від 25.03.2020 у справі №379/1439/18, від 15.02.2023 у справі №399/295/11, від 15.05.2023 у справі №693/137/22.

Апеляційний суд у складі колегії суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, викладеним у рішенні суду, виходячи з наступного.

По справі вбачається, що предметом даного спору є визнання укладеною додаткової угоди №б/н до договору оренди землі від 24.05.2018 між ТОВ «Агро-Край» та ОСОБА_1 у запропонованій редакції.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне та обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права. 

Як правильно встановлено судом першої інстанції, 24.05.2018 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Край» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5320480700:00:005:0086, загальною площею 2,8394 га (а.с. 10-12).

Відповідно до п. 3.1 договору оренди землі, договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Право оренди було зареєстровано 28.07.2018, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер витягу - №132452824 від 28.07.2018 (а.с. 13).

Таким чином, ТОВ «Агро-Край» мало право оренди вказаної земельної ділянки до 28.07.2025 (номер запису про інше речове право 27244614).

Відповідно до п.3.2. договору оренди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначеного договору оренди, сторони передбачили, що у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше за 30 (тридцять) календарних дні до спливу строку договору оренди землі та надати проєкт додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку орендаря. При цьому орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку цього договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку цього договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі даний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Сторони домовились (дійшли згоди), що в цьому випадку Додаткова угода, надіслана орендарем відповідно до умов цього пункту договору, є такою, що прийнята та погоджена орендодавцем і засвідчує факт продовження (поновлення) орендних відносин між сторонами.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, 03.06.2024 ОСОБА_1 повідомила ТОВ «Агро-Край» про відсутність намірів продовжувати правовідносини з Товариством та поновлювати договір оренди землі після його припинення 23.05.2025, направивши відповідну заяву на адресу позивача цінним листом з описом вкладення 05.06.2024, на підтвердження чого надано фіскальний чек АТ «Укрпошта» від 05.06.2024 та накладну АТ «Укрпошта» (а.с. 60-63). 

03.04.2025 для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі ТОВ «Агро-Край» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення (вих. №343) про намір продовжити дію договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 з примірниками додаткової угоди, що підтверджується описом вкладення у лист на ім`я ОСОБА_1 від 03.04.2025, який вона отримала 05.04.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 17-20).

У відповідь на вказаний лист 08.04.2025 ОСОБА_1 направила позивачу лист від 08.04.2025, яким повідомила ТОВ «Агро-Край» про небажання продовжувати дію договору оренди землі і додатково зазначила, що її не задовольняє запропонований розмір орендної плати, а також просила повернути їй земельну ділянку. Відповідь направлена орендарю цінним листом з описом вкладення 08.04.2025, на підтвердження чого надано фіскальний чек АТ «Укрпошти» від 08.04.2025 та накладну АТ «Укрпошти» від 08.04.2025. Даний лист не був повернутий ОСОБА_1 , що свідчить про його вручення позивачу (а.с. 64-67).

У зв`язку з закінченням строку дії договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 на підставі заяви орендодавця ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав 06.08.2025 зареєстроване припинення права оренди ТОВ «Агро-Край» (ас. 68).

12.08.2025 між ОСОБА_1 та ТОВ «Лист-Ручки» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки. Право оренди ТОВ «Лист-Ручки» на підставі цього договору оренди зареєстровано 12.08.2025, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 20.10.2025, номер запису про інше речове право 61101664 (а.с. 21-22).

По справі встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 завчасно повідомила орендаря ТОВ «Агро-край» про небажання продовжувати термін дії договору оренди землі та після закінчення терміну дії договору просила повернути належну їй земельну ділянку, надіславши листи з оголошеною цінністю, які були отримані позивачем.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що орендодавець ОСОБА_2 завчасно повідомила орендаря ТОВ «Агро-Край» про небажання продовжувати термін дії договору оренди землі та після закінчення терміну дії договору просила повернути належну їй земельну ділянку, надіславши листи з оголошеною цінністю, які були отримані позивачем. Надсилання повідомлення в порядку, встановленому частинами другою, третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі», після того, як орендодавець зажадала повернення належної їй земельної ділянки по закінченню строку дії договору оренди землі, не свідчить про виникнення у позивача переважного права орендаря.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується з підстави відмови у задоволенні позову, виходячи з того, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ «Агро-Край», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася і даний факт відображений в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення, тому причин відмовляти у проведенні державної реєстрації права оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у позовній заяві, у державного реєстратора не було.Позивачем не дотримано встановленої законом процедури реалізації переважного права та відсутнє волевиявлення відповідача ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі відсутнє. Водночас, відсутність згоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.

Доводи апеляційної скарги на рішення суду про те, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку, що відсутність письмової згоди відповідача є абсолютною підставою для відмови у поновленні договору, то ці доводи не заслуговують на увагу, оскільки ОСОБА_1 як власник земельної ділянки за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки заявила про своє небажання поновлювати строк дії договору оренди землі. 

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що ТОВ «Агро-Край» виконало всі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» умови щодо реалізації свого переважного права перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк, при цьому орендодавець ОСОБА_1 на виконання вимог частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не подала заперечень щодо поновлення договору оренди землі, є необґрунтованими, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього, орендодавець завчасно повідомив орендаря про відмову в їх продовженні, що підтверджується відповідним листом від 03.06.2024 (а.с. 60).

При цьому, апеляційний суд зазначає, що переважне право ТОВ «Агро-Край» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме, відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди.

Інші доводи апеляційної скарги на рішення суду також не заслуговують на увагу та не дають підстав для скасування судового рішення, оскільки наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження у суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки усім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства України, з якою погоджується суд апеляційної інстанції. 

Відповідно до ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, так як рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З підстав вищевказаного, апеляційний суд у складі колегії суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу - без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. 

Керуючись ст. ст. 367 ч.1, 2, 368 ч.1, 374 ч.1 п.1, 375 ч.1, 381 – 384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, - 

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» - залишити без задоволення. 

Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 20 березня 2026 року – залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Якщо розгляд справи здійснювався у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, то касаційна скарга на неї подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 09 вересня 2026 року.

СУДДІ: А. І. Дорош   Ю. В. Дряниця О. А. Лобов