Справа № 306/1421/24

П О С Т А Н О В А
Іменем України

21 липня 2026 року м. Ужгород

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Закарпатського апеляційного суду в складі:

головуючого-судді: Собослой Г.Г.,
суддів: Шевчук В.В., Мацунич М.В., 
з участю секретаря: Голубєвої Є.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою  ТзОВ  «Будівельна компанія «Еко-Житло», на рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 03 листопада 2025 року та додаткове рішення цього ж суду від 02 грудня 2025 року у справі № 306/1421/24 (Головуючий: Уліганинець П.І.), -

В С Т А Н О В И Л А
У липні 2024 року ТОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло" звернулося в суд із позовом до ОСОБА_1 та співвідповідача ОСОБА_2 , третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тарас Олександра Василівна та ОСОБА_3 про визнання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) з продовженням строку користування земельною ділянкою, визнання протиправними дій та внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, мотивуючи тим, що за умовами укладеного між сторонами договору суперфіцію № 18/09-18 від 18.09.2018 року, відповідач ОСОБА_1 передала позивачу право користування земельною ділянкою загальною площею 0,8571 га кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276, для забудови об`єктом будівництва (суперфіцію), однак за заявою відповідача, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарас О.В., 09.04.2024 року прийнято неправомірне рішення про припинення речового права - права забудови вказаної земельної ділянки (суперфіцію) та цією ж датою внесено відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 
Позивач зазначає, що на момент припинення його речового права на забудову вказаної земельної ділянки, строк дії договору суперфіцію не сплив і ним вживались всі необхідні дії щодо забудови вказаної ділянки, відтак його права на її забудову є порушеними. Вказує також, що відповідач надала нотаріусу неправдиві відомості щодо невикористання позивачем цієї ділянки протягом 3-х років, так як ним проводились роботи по її забудові, сама ж ділянка не була йому передана згідно акту приймання-передачі у погоджені сторонами строки, водночас несвоєчасне виконання договірних зобов`язань по забудові даної земельної ділянки пояснює також форс-мажорними обставинами, а саме запровадженням карантину через коронавірусну хворобу (COVID-19) та введенням в Україні воєнного стану. 
Посилаючись на вказані обставини позивач просив суд визнати за позивачем право користування зазначеною у договорі земельною ділянкою площею 0,8571 га (кадастровий номер 2124084401:06:001:0276) для забудови (суперфіцій) згідно укладеного між сторонами однойменного договору № 18/09-18 від 18 вересня 2018 року (надалі за текстом – договір суперфіцію), визнавши протиправними дії відповідача щодо припинення речового права позивача на користування вказаною ділянкою, продовживши йому строк користування земельною ділянкою на строк, протягом якого речове право позивача на цю ділянку було порушено, а саме з 09.04.2024 року до набрання рішенням у даній справі законної сили та внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей щодо нового строку користування позивачем вказаної земельної ділянки згідно договору.
Рішенням Свалявського районного суду від 03 листопада 2025 року у задоволенні позову ТОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло" відмовлено.
Заходи забезпечення позову накладені ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 18 лютого 2025 року скасовано.
Додатковим рішенням Свалявського районного суду від 02 грудня 2025 року заяву ОСОБА_2 про ухвалення додаткового рішення задоволено. 
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна Компанія "Еко-Житло" на користь ОСОБА_2 , - 40 254 гривні 36 копійок - витрат на правничу допомогу адвоката у зв`язку з розглядом цієї справи в суді першої інстанції.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції ТОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло" подала апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про скасування рішення, як таке, що постановлене з порушенням норм процесуального та матеріального права, оскільки підстав передбачених чинним законодавством для відмови у позові відсутні, так як суд встановив, що позивач фактично здійснював забудову, оскільки згідно із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038-VI від 17.11.2011 року забудова включає не лише фізичне виконання будівельних робіт, а й усі етапи будівництва. Суд безпідставно обмежив використання ділянки для «забудови» датою 30.12.2020 року та зробив помилковий висновок, що після цієї дати «не надано доказів використання ділянки». Суд проігнорував документи та пояснення Позивача про здійснення забудови до щонайменше до кінця червня 2022 року, не дослідив договори, акти виконаних робіт, документи проектувальників, технічні матеріали та помилково звів забудову/ будівництво до фізичних будівельних робіт. Судом неправильно застосовано статтю 416 ЦК України та статтю 102-1 Земельного кодексу України — помилково визначив «дату припинення суперфіцію».
Також будівництво (на етапі проектування) здійснювалося паралельно з окремими підготовчими роботами, але в будь-якому випадку будівництво тривало безперервно, відсутні ознаки «бездіяльності» Позивача. Відтак, відсутня підстава для припинення суперфіцію за ст. 416 ЦК та ст. 102-1 ЗК, оскільки трирічного періоду повної бездіяльності ні з дати державної реєстрації речового права, ні з дати отримання дозволу не існувало. Суд неправильно також інтерпретував доводи Позивача щодо впливу форс-мажору на виконання зобов`язань за договором суперфіцію. Позивач не посилався на форс-мажор як на підставу звільнення від відповідальності, а його аргументами було те, що COVID-19 та воєнний стан — об`єктивні фактори, що вплинули на темпи робіт, а не юридична підстава припинити відповідальність в контексті даної справи. Ризики сторін були збалансовані , а можливе порушення строків забудови не створювало для землевласника шкоди чи підстав для одностороннього позбавлення позивача його речового права. Крім того, суд першої інстанції фактично замінив висновок експерта довідками сільської ради та поставив їх вище спеціальних знань та визнав їх достатніми технічними доказами.
У поданій апеляційній скарзі на додаткове рішення суду позивач посилається на необґрунтованої повно важності причин не подання доказів, що підтверджують розмір судових витрат до закінчення судових дебатів у справі. Суд не дослідив, що майже всі докази, які підтверджують розмір понесених витрат на професійну правничу допомогу, існували до винесення судового рішення, а відтак могли бути подані до закінчення судових дебатів у справі.
Розгляд справи проводився у режимі відео конференції. 
Заслухавши пояснення представника ТОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло" Білан Л.М., яка підтримала доводи, викладені в апеляційній скарзі, представника ОСОБА_1 , - адвоката Ладика Н.І., та представника ОСОБА_2 – адвоката Олійник Р,Б., які просять постановлені судові рішення у справі залишити без змін, перевіривши матеріали справи, судова колегія приходить до наступного висновку.
Встановлено, що 18 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» укладено договір № 18/09-18 про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) за умовами якого, відповідач, як землевласник, передав позивачу як землекористувачу право користування земельною ділянкою, площею 0,8571 га, кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276 для забудови.
Обєктом будівництва (суперфіцію) який є багатоквартирним житловим будинком.
Право суперфіцію позивача щодо земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 18.09.2018 року за реєстраційним записом №280587714.
Пунктом 3.1. договору суперфіцію передбачено, що строк користування земельною ділянкою для будівництва за цим договором складає 3 роки та закінчується 17 вересня 2021 року.
Відповідно до пункту 3.3. договору суперфіцію сторони погодили і встановили, що плановий строк початку будівництва об`єкту будівництва – жовтень 2018 року, плановий строк закінчення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію – березень 2020 року.
У подальшому між сторонами було укладено дві додаткові угоди до Договору суперфіцію від 19 червня 2019 року та 21 жовтня 2020 року відповідно до яких продовжено як строк користування земельною ділянкою, так і строки початку і завершення будівництва.
Згідно п.п. 3.1 та 3.3 Договору суперфіцію (у редакції додаткової угоди №2 від 21.10.2020 року строк користування Земельною ділянкою склав 6 років та закінчувався 17 вересня 2024 року. сторони погодили і встановили, що плановий строк початку будівництва об`єкту будівництва не пізніше лютого 2021 року, плановий строк закінчення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію – грудень 2023 року.
Матеріалами справи стверджується, що у зв`язку із неодноразовим продовженням сторонами строків забудови земельної ділянки згідно Договору суперфіцію, позивач отримав від Управління ДАБІ у Закарпатській області дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.11.2019 року і з цього часу і станом на квітень 2024 року своїх зобов`язань щодо забудови земельної ділянки не виконав та не здійснив на земельній ділянці жодних будівельних робіт.
Дані обставини стверджуються довідкою відділу архітектури, житлово – комунального господарства та капітального будівництва Полянської сільської ради Мукачівського району Закарпатської області від 28.03.2024 року №66 листом Полянської сільської ради від 27.08.2024 року №1394/01-14 та не заперечується позивачем.
Разом з тим, позивач у порушення вимог підпункту 3 п.5.2.2 Договору суперфіцію не погодив з відповідачем проектну документацію на будівництво та всупереч вимогам п 2.1.1. Договору суперфіцію, не вносив плату за користування земельною ділянкою.
Кінцевою метою забудови будь- якої території є саме розміщення об`єктів будівництва, а оформлення проектної та дозвільної документації на будівництво, не є забудовою земельної ділянки суперфіцарієм у розумінні ст.. 413 ЦК України, яка передбачає безпосереднє будівництво на чужій земельній ділянці будівель та інших споруд.
Отже, після оформлення проектної документації та отримання 15.11.2019 року Дозволу на виконання будівельних робіт, позивач протягом наступних 3-х років не приступив до забудови земельної ділянки і станом на квітень 2024 року жодних будівельних робіт по зведенню багатоквартирного житлового будинку не виконав, що стверджується порушення позивачем своїх забов`язань за Договором суперфіцію, передбачених пунктом 6 підпункту 5.2.2 цього Договору щодо строків будівництва в експлуатацію.
Згідно з підпунктом 2 пункту 9.1 договору, такий припиняє свою дію у випадку невикористання землекористувачем земельної ділянки для забудови, а саме землекористувач не розпочав роботи більше ніж на 2(два) календарних місяця після визначеного строку.
Позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу, що в період після отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт, а саме 31.12.2020 року і по 09.04.2024 року (станом на момент державної реєстраціїї припинення його речового права (суперфіцій) ним здійснювались будь-які дії, вказані обставини свідчать про те, що право на забудову спірної земельної ділянки в позивача в силу положень закону ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 ЗК України автоматично припинилось 31 грудня 2023 року, тобто з наступного дня після наявних відомостей про використання ним спірної земельної ділянки, не використовував цю ділянку для забудови.
За умовами договору а саме пункту 2.2., вбачається, що право позивача як землекористувача на викуп земельної ділянки за обумовленою у договорі ціною існувало до 21 квітня 2021 року, однак позивач цим правом не скористався.
Із умов Договору вбпачається, що сторона може посилатись на настання форс-мажорних обставин лише за умови їх засвідчення у визначеному цим договором порядку, а саме: настання форс-мажорної обставини (непереборної сили) має бути засвідчено Торгово-промисловою палатою України, а сторона, що має намір послатися на форс-мажорні обставини, зобов`язана невідкладно, але не пізніше 10 (десяти) календарних днів з моменту виникнення обставин, повідомити іншу сторону про наявність форс-мажорних обставин та їх вплив на виконання цього договору.
Оскільки позивачем не надано суду належних та допустимих доказів про форс-мажорні обставини, у відповідності до статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також доказів повідомлення власника земельної ділянки про наявність форс-мажорних обставин та їх вплив на виконання договору, у зв`язку з чим посилання представника позивача на такі обставини, як підставу звільнення від відповідальності за порушення договірних зобов`язань є необгрунтованими.
Згідно з договором купівлі – продажу від 09 квітня 2024 року ОСОБА_2 придбала у ОСОБА_1 земельну ділянку загальною площею 0,8571 га, кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276, що також стверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Визначені позивачем способи захисту своїх порушених прав не відповідають змісту спірних правовідносин, так як визнання протиправним дій ОСОБА_1 щодо припинення прав позивача на користування спірною земельною ділянкою для забудови взагалі не може мати таких наслідків для учасника спірних правовідносин, а отже такий спосіб захисту є неефективним і право користування у спірних правовідносин припинилося автоматично. За наявності доведеного факту автоматичного припинення права користування позивача на спірну земельну ділянку відсутні і підстава застосування такого способу захисту як визнання права користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Із урахуванням закінчення строків на здійснення забудови земельної ділянки у грудні 2023 року задоволення такої вимоги не несе реальних наслідків та позивача, так як він позбавлений можливості реалізувати таке право на забудову спірної земельної ділянки після грудня 2023 року.
Крім того, позовна заява не містить жодного обґрунтування наявності підстав для зміни такого договору у судовому порядку.
За таких обставин, суд першої інстанції встановивши правовідносини сторін, які випливають із встановлених обставин, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин із посиланням на докази, оцінка яких відображена у рішенні суд обґрунтовано відмовив у задоволенні заявлених позовних вимогах.
Положеннями ч 1 пунктів 1,4 ч 3 ст 133 ЦПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних із розглядом справи. До витрат, пов`язаних із розглядом справи належать витрати: на професійну правничу допомогу пов`язані з учиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовку до її розгляду.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ними витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути спів мірним із 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг), 2)часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг) 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значення справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони та публічним інтересом до справи.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (установлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
На підтвердження понесених співвідповідачем ОСОБА_2 витрат, її представником надано детальний опис робіт (послуг) виконаних адвокатом та здійснення ним витрат необхідних для надання правничої допомоги по даній справі на загальну суму 40254,36 грн., договір про надання правової допомоги від 28.06.2024 року укладений між Адвокатським об`єднанням «Греца і Партнери» та ОСОБА_2 , рахунки № НОМЕР_1 , № НОМЕР_2 , № НОМЕР_3 ,№ НОМЕР_4 , № НОМЕР_5 , №005709, №005915.
Враховуючи наведене, судова колегія вважає, що рішення суду та додаткове рішення суду є законними та обґрунтованими і підстав для його зміни чи скасування не має.
Доводи апеляційної скарги, судова колегія до уваги не приймає, так як вони не ґрунтуються на вимогах закону та фактичних обставинах справи і не спростовують висновки суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 374,375,381-384 ЦПК України, судова колегія 

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ТзОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло", залишити без задоволення.  
Рішення Свалявського районного суду від 03 листопада 2025 року та додаткове рішення цього ж суду від 02 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 30 липня 2026 року.

Головуючий: (підпис)
Судді: (підписи)
Згідно з оригіналом: Г.Г.СОБОСЛОЙ