ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88605, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 липня 2026 р. м. Ужгород Справа № 907/656/25 

Суддя Господарського суду Закарпатської області Лучко Р.М., 
за участю секретаря судового засідання Піпар А.Ю.
Розглянув матеріали справи
за позовом Фермерського господарства «Мукачівське», м. Мукачево Закарпатської області
до відповідача Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області, с. Велика Добронь Ужгородського району Закарпатської області
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання додаткової угоди укладеною
За участю представників:
позивача – Огородник О.В., адвокат, ордер серії АО № 1141228 від 16.06.2025;
відповідача – Гладченко І.С., адвокат, ордер серії АХ № 1267924 від 17.06.2025 року; 
Герич А.Й., адвокат, ордер серії АО № 1162195 від 10.02.2025 року.

ВСТАНОВИВ
Фермерське господарство «Мукачівське» звернулося до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області у якому просить суд визнати протиправним та скасувати рішення 35 сесії 8 скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 27.10.2023 р. № 665 «Про заяву ФГ «Мукачівське» та визнати укладеною між Великодобронською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області та Фермерським господарством «Мукачівське» додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 07.11.2012 р., укладеного між Чомонинською сільською радою Мукачівського району Закарпатської області та ОСОБА_1 щодо права оренди земельних ділянок для ведення фермерського господарства з кадастровими номерами № 2122787800:10:105:0001 (площею 67,3346 га), № 2122787800:10:106:0001 (площею 62,8695 га, новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0004), 2122787800:10:106:0003 (площею 4,0534 га), 2122787800:10:106:0002 (площею 63,0522 га, новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0005) у запропонованій позивачем редакції. 
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №907/656/25 визначено головуючого суддю Андрейчука Л.В, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25 червня 2025 року.
Ухвалою суду від 26 червня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі.
Ухвалою від 29 жовтня 2025 року суд постановив закрити підготовче провадження у справі № 907/656/25 та призначити судовий розгляд справи по суті на 04 грудня 2025 року.
В судових засіданнях неодноразово оголошувалися перерви, востаннє до 25 лютого 2026 року. 
У зв`язку з призначенням судді Андрейчука Л.В. на посаду судді Центрального апеляційного господарського суду, розпорядженням керівника апарату суду від 03.03.2026 року № 02-02/38/26 призначено повторний автоматизований розподіл даної справи.
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №907/656/25 визначено головуючого суддю Лучка Р.М., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.03.2026 року.
Ухвалою від 09 березня 2026 року справу прийнято до провадження новим складом суду та постановлено в порядку ч. 14 ст. 32 ГПК України повторно розпочати розгляд справи по суті з призначенням у справі судовому засідання на 01.04.2026 року.
В судовому засіданні 01.04.2026 судом заслухано вступні слова учасників справи та, з урахуванням заявленого відповідачем клопотання, в судовому засіданні оголошено перерву до 05.05.2026 року. Окрім того, у судовому засіданні 01.04.2026 судом залишено без розгляду подане позивачем клопотання про зупинення провадження від 31.03.2026 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 925/632/19 у зв`язку з поданням такого клопотання з порушенням встановленого строку та неможливості зупинення провадження з цих підстав за правилами ч. 3 ст. 195 ГПК України на стадії розгляду справи по суті.
В подальшому, в судових засіданнях неодноразово оголошувалися перерва, востаннє до 10.07.2026 у зв`язку з неявкою позивача та через заявлені сторонами клопотання.
Окрім того, протокольною ухвалою від 23.06.2026 судом встановлено сторонам строк до 30.06.2026 для подання суду письмових пояснень щодо спірних у справі правовідносин, з урахуванням правової позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/632/19.
Представник позивача в судових засіданнях позовні вимоги підтримує з викладених в позовній заяві та письмових поясненнях від 06.07.2026 підстав.
Відповідач згідно з поясненнями своїх представників в судових засіданнях заперечує проти задоволення позовних вимог з визначених у відзиві на позов та письмових поясненнях від 07.07.2026 підстав.
В порядку ст. 240 ГПК України скорочене рішення (вступна та резолютивна частини) проголошена судом в судовому засіданні 10.07.2026 року.
ПОЗИЦІЯ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Правова позиція позивача.
Позов обґрунтовано тим, що позивач, як належний користувач орендованими земельними ділянками кадастрові номери № 2122787800:10:105:0001 (площею 67,3346 га), № 2122787800:10:106:0001 (площею 62,8695 га, новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0004), 2122787800:10:106:0003 (площею 4,0534 га), 2122787800:10:106:0002 (площею 63,0522 га, новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0005), маючи намір скористатись свої переважним правом на поновлення договору оренди, укладеного 07.11.2012 року між засновником фермерського господарства ОСОБА_1 та Чомонинською сільською радою Мукачівського району Закарпатської області звернувся 03.10.2023 до відповідача до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений договором, із заявою про продовження (поновлення) договору оренди землі, додавши до такої заяви, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк та зміну сторони орендаря за договором.
За позицією позивача, Великодобронська сільська рада Ужгородського району Закарпатської області, як правонаступник Орендодавця Чомонинської сільської ради Мукачівського району Закарпатської області з порушенням місячного строку прийняла рішення №665 від 27.10.2023, у п. 1 якого відмовила в укладенні додаткової угоди до такого договору щодо заміни сторін та пролонгацію договору, так як між сторонами у справі відсутній договір оренди.
Зауважує, при цьому, що строк дії договору оренди від 07.11.2012 року спірних земельних ділянок з урахуванням приписів Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» закінчився 07.11.2023, а відтак землекористувач, який належним чином виконував умови договору вправі розраховувати на реалізацію ним встановленого у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважного права на поновлення договору оренди, у зв`язку з чим рішення Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області №665 від 27.10.2023 підлягає скасуванню судом, а порушене право ФГ «Мукачівське» на поновлення договору оренди підлягає судовому захисту шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 07.11.2012 року у зазначені в п. 2 прохальної частини позовної заяви редакції.
Заперечення (відзив) відповідача.
Відповідач у поданому суду відзиві на позов від 11.07.2025 заперечує проти задоволення позовних вимог у цій справі, зазначаючи, що договір оренди від 07.11.2012 укладався між Чомонинською сільською радою Мукачівського району Закарпатської області, правонаступником якої є сам відповідача та ОСОБА_1 , яка не є учасником цієї справи.
Зауважує, що право оренди орендаря за договором було зареєстроване строком до 31.10.2024 та на час розгляду цієї справи така реєстрація припинена, що підтверджується також і судовими рішеннями у справі №907/628/24.
Пояснює, що договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 є припиненим, а земельні ділянки підлягали поверненню в комунальну власність Великодобронської територіальної громади (як правонаступника Чомонинської сільської ради), у зв`язку з чим керівник Ужгородської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом до відповідача Фермерського господарства «Мукачівське» про скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельні ділянки (справа №907/628/24).
Зазначає, що договір оренди від 07.11.2012 не був зареєстрованим у встановленому на час його укладення порядку, а реєстрація 31.10.2014 права оренди за таким договором не замінює строк дії такого договору (10 років з дати укладення), тобто до 07.11.2022 року.
Звертає увагу, що 19.05.2023 здійснено перереєстрацію відомостей щодо орендаря земельних ділянок з ОСОБА_1 на ФГ «Мукачівське», тобто перереєстрація договору оренди відбулася після закінчення його дії і не могла бути проведена, у зв`язку з чим у серпні 2023 року Великодобронська сільська рада повідомила ОСОБА_1 про відсутність наміру на продовження договору оренди.
Доводить, що ФГ «Мукачівське» заявою від 02.10.2023 №20-23/0210 звернулося до Великодобронської сільської ради про укладення додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок б/н від 07.11.2012 про заміну сторін та пролонгацію договору, а відтак, виходячи зі змісту заяви ФГ «Мукачівське» не посилалось на переважне право ФГ «Мукачівське» , як орендаря , перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а просило про заміну сторін та пролонгацію договору, що не узгоджується з приписами ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Зауважує, що на даний час жодні договори оренди щодо вищевказаних земельних ділянок між Великодобронською сільською радою та ФГ «Мукачівське» не укладалися, рішення щодо передачі в оренду вказаному фермерському господарству власником земельних ділянок, тобто Великодобронською сільською радою, не приймались, а із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключені записи про права ФГ «Мукачівське» щодо оренди спірних земельних ділянок за кадастровими номерами 2122787800:10:106:0005 площею 63,0522, 2122787800:10:105:0001 площею 67,3346 га, 2122787800:10:106:0004 площею 62,8695 га, 2122787800:10:106:0003 площею 4,0534 га.
Акцентує, при цьому, увагу, що на даний час ОСОБА_1 уже не є засновником ФГ «Мукачівське», як засновника зазначено ОСОБА_2 , частка власності якого 100%, а Починаючи з 19.05.2023 року фактичним землекористувачем земельних ділянок за кадастровими номерами 2122787800:10:105:0001, 2122787800:10:106:0004, 2122787800:10:106:0005, 2122787800:10:106:0003 безпідставно є ФГ «Мукачівське».
Відхиляє аргументи позивача про добросовісність орендаря за договором – ОСОБА_1 , позаяк у період з 07.11.2012 року по 31.12.2012 року, за 2013 рік орендна плата не сплачена, а за 2014 рік сплачена в сумі 6408,81 гривні.
Відповідь на відзив.
Позивач у поданій суду відповіді на відзив від 16.07.2025 звертає увагу на помилковість доводів відповідача щодо закінчення строку дії договору оренди від 07.11.2012, позаяк такий договір в силу приписів Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» автоматично пролонговано на один рік – до 07.11.2023 року, а відтак орендар дотримався встановленого строку для звернення до орендодавця з листом щодо поновлення такого договору оренди.
З посиланням на правові позиції Великої Палати Верховного Суду стверджує, що після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації, а відтак, позивач автоматично став орендарем спірних земельних ділянок, які надавалися його засновнику в оренду саме для ведення фермерського господарства.
Звертає увагу, що систематично приймаючи від позивача належне виконання зобов`язань зі сплати орендної плати за Договором, відповідач заперечує існування будь-яких договірних орендних відносин між ним та ФГ «Мукачівське».
Акцентує увагу, що орендар за договором належним чином виконував власні зобов`язання зі сплати орендної плати, а стверджуючи про існування заборгованості у ОСОБА_1 з орендної плати за певний період у минулому, Великодобронською сільською радою не надано будь-яких доказів на підтвердження обставин її звернення до ОСОБА_1 та/або ФГ «Мукачівське» з цього приводу раніше, як і доказів вжиття відповідних заходів щодо стягнення відповідної заборгованості.
Зауважує також, що з матеріалів справи недвозначно випливає, що метою звернення 02.10.2023 ФГ «Мукачівське» із заявою до Великодобронської сільської ради був саме намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.
Заперечення.
Відповідачем не подано суду заперечень на відповідь на відзив у розумінні ст. 167 ГПК України.
Письмові пояснення.
В порядку ч. 5 ст. 161 ГПК України сторони скористалися наданим судом 23.06.2026 правом подання письмових пояснень щодо спірних правовідносин з урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду в постанові від 06.05.2026 у справі № 925/632/19.
Так, позивач згідно з письмовими поясненнями від 06.07.2026 стверджує про відмінність правовідносин між сторонами цієї справи та справи № 925/632/19, позаяк в спірному разі сторони визнавали існування договору оренди; погоджували та уточнювали умови саме орендних правовідносин; продовжували виконання прав та обов`язків, що випливали з нього; не ставили під сумнів існування договірних орендних правовідносин; не вважали договір таким, що не породжував правових наслідків.
Також, акцентує увагу, що обставини існування орендних правовідносин вже встановлені судовими рішеннями у справі № 907/628/24 та мають преюдиційне значення.
Відповідач відповідно до письмових пояснень від 07.07.2026 вважає такими, що підлягають застосування висновки Великої Палати Верховного Суду від 06.05.2026 року у справі №925/632/19 до спірних правовідносин , а саме щодо державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013 року, та набрання таким договором чинності; щодо правових наслідків фактичного виконання договору оренди землі, який не був зареєстрований до 01.01.2013 року; щодо підстав для поновлення договору оренди на новий строк.
ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ОБСТАВИНИ СПРАВИ.
На підставі рішення сімнадцятої сесії шостого скликання Чомонинської сільської ради від 03.09.2012 №113 «Про надання земельних ділянок в оренду» Кирилловій А.П. затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду для ведення фермерського господарства, загальною площею 197,3098 га, на території Чомонинської сільської ради, урочище «Давідгазо» в межах населеного пункту та надано Кирилловій А.П. відповідні земельні ділянки в оренду строком на 10 років.
07 листопада 2012 року між Чомонинською сільською радою та Кирилловою Аллою Павлівною укладено Договір оренди земельних ділянок (надалі – Договір) за змістом п. 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення 17 сесії 6 скликання Чомонинської сільської ради №113 від 03.09.2012 надає, а Орендар, в свою чергу, приймає в строкове платне користування чотири земельні ділянки для ведення фермерського господарства, які знаходяться за адресою: с. Чомони, урочище Давідгазо.
Згідно з п.п. 2.1., 2.2. Договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 197,3098 га, у тому числі ділянка №1 кадастровий номер 2122787800:10:105:0001, площею 67,3346 га ріллі, ділянка №2 кадастровий номер 2122787800:10:106:0001, площею 62,8695 га, ділянка №3 кадастровий номер 2122787800:10:106:0002, площею 63,0523 га, ділянка №4 кадастровий номер 2122787800:10:106:0003, площею 4,0534 га. На земельних ділянках відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші інфраструктурні об`єкти.
Відповідно до Актів передачі-приймання земельної ділянки від 07.11.2012 Орендодавцем передано, а Орендарем прийнято в строкове платне користування земельні ділянки №№1-4 за Договором, загальною площею 197,3098 га для ведення фермерського господарства.
За змістом листів Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області від 18.05.2023 за №287/225-23-0.36.2 та №288/225-23-0.36.2, у зв`язку із зміною кадастрових кварталів та кадастрових зон земельним ділянкам №2 кадастровий номер 2122787800:10:106:0001, площею 62,8695 га та №3 кадастровий номер 2122787800:10:106:0002, площею 63,0523 га присвоєно нові кадастрові номери 2122787800:10:106:0005, 2122787800:10:106:0004, за якими вони і зареєстровані в Державному земельному кадастрі.
Згідно з п. 3.1. Договору його укладено на 10 років. У разі, якщо не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору жодна зі сторін не повідомила про припинення його дії іншу сторону, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на термін, що були встановлені при укладенні цього договору.
Відповідно до п.п. 4.1., 4.2. Договору орендна плата становить 1% від грошової оцінки в рік, що становить 37 729,26 грн та підлягає сплаті Орендарем в грошовій формі не пізніше 20-го листопада поточного року.
Після завершення терміну дії договору оренди, орендар, який належним чином виконував обов`язки, визначені в п. 9.4. цього договору, має переважне право перед третіми особами на продовження договору оренди на новий термін.
Відповідно до п. 14.1. Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Судом встановлено, що укладений між Чомонинською сільською радою та Кирилловою А.П. Договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 не був зареєстрований у встановленому порядку, тоді як 31.10.2014 було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди Орендаря на земельні ділянки щодо земельної ділянки площею 63,0522 за кадастровим номером 2122787800:10:106:0005 (номер запису про інше речове право 7538733), щодо земельної ділянки площею 67,3346 га за кадастровим номером 2122787800:10:105:0001 (номер запису про інше речове право 7530979), щодо земельної ділянки площею 62,8695 га за кадастровим номером 2122787800:10:106:0004 (номер запису про інше речове право 7536659), щодо земельної ділянки площею 4,0534 га за кадастровим номером 2122787800:10:106:0003 та під час реєстрації права оренди земельних ділянок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором вказано строк дії договору до 31.10.2024 року.
Означена обставина підтверджується долученими до позовної заяви витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.10.2014 за №28890056, №28872644, №28867538, №28898053.
10 червня 2015 року між Чомонинською сільською радою та Кирилловою Аллою Павлівною укладено Додаткову угоду до Договору, якою внесено зміни до п.п. 2.4., 4.1., 4.2. Договору шляхом викладення їх в новій редакції в частині зазначення нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати та порядку її оплати Орендарем та 16.06.2015 відповідні зміни були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами про реєстрацію іншого речового права від 16.06.2015 за №39154645, №39148989, №39134463, №39157734.
Так, за змістом змінених пунктів 4.1., 4.2. Договору орендна плата становить 3% від грошової оцінки в рік, що становить 141 369,73 грн та підлягає сплаті Орендарем в грошовій формі не пізніше 20-го листопада поточного року.
30 жовтня 2018 року проведено державну реєстрацію Фермерського господарства «Мукачівське» (позивача у справі), за змістом 1.3. Статуту якого (затвердженого загальними зборами (протокол №1 від 19.10.2018)) засновником якого є ОСОБА_1 , частка якої у складеному капіталі Фермерського господарства «Мукачівське» складає 100%.
Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 23.05.2023 за №333137571, №333157180, №333161475, №333142013 на підставі рішення загальних зборів членів Фермерського господарства «Мукачівське» від 17.05.2023, 19.05.2023 здійснено перереєстрацію відомостей щодо орендаря земельних ділянок з ОСОБА_1 на ФГ «Мукачівське».
З інформаційних довідок від 10.04.2025 р. №№ 422028907, 422030104, 422030916 та 422031977, відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відносно вказаних земельних ділянок станом на момент розгляду справи відсутні будь-які записи про наявність зареєстрованих щодо них інших речових прав, похідних від права власності, зокрема відсутня й інформація про те, що ФГ «Мукачівське» є їх орендарем.
Наведені обставини щодо реєстрації права оренди позивачем встановлені Господарським судом Закарпатської області у рішенні від 30.04.2025, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 у справі №907/628/24 за позовом Керівника Ужгородської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області до Фермерського господарства «Мукачівське» про скасування державної реєстрації права ФГ «Мукачівське» щодо оренди земельних ділянок за кадастровими номерами 2122787800:10:106:0005 площею 63,0522, 2122787800:10:105:0001 площею 67,3346 га, 2122787800:10:106:0004 площею 62,8695 га, 2122787800:10:106:0003 площею 4,0534 га. та про зобов`язання ФГ «Мукачівське» повернути територіальній громаді в особі Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області земельні ділянки за кадастровими номерами 2122787800:10:106:0005 площею 63,0522, 2122787800:10:105:0001 площею 67,3346 га, 2122787800:10:106:0004 площею 62,8695 га, 2122787800:10:106:0003 площею 4,0534 га та є преюдиційними при розгляді цієї справи за приписами ч. 4 ст. 75 ГПК України.
Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 за №712-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Закарпатської області» Чомонинську територіальну громаду віднесено до складу Великодобронської територіальної громади, від імені якої повноваження власника здійснює Великодобронська сільська рада Ужгородського району Закарпатської області.
Рішенням І сесії VIII скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 01.12.2020 за №12 розпочато процедуру реорганізації Чомонинської сільської ради шляхом приєднання до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області та визначено останню правонаступником всього майна, прав та обов`язків Чомонинської сільської ради (пункти 5, 6 рішення від 01.12.2020 №12).
Рішенням п`ятої сесії VIII скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 08.04.2021 за №124 затверджено передавальні акти щодо передачі майна сільських рад, які припиняються в результаті реорганізації шляхом приєднання до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області, в тому числі й щодо Чомонинської сільської ради.
03 жовтня 2023 року позивач звернувся до відповідача з листом від 02.10.2023 за №20-23/0210, в якому відповідно до ст.ст. 30, 33 Закону України «Про оренди землі», ч. 2 ст. 134 ЗК України просив розглянути та укласти додаткову угоду до Договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012 про зміну сторін та пролонгацію договору.
До означеного листа позивачем долучено протокол загальних зборів Фермерського господарства «Мукачівське» від 17.05.2023 за №17-05/23 про проведення державної реєстрації права оренди відповідача на спірні земельні ділянки, заяву про внесення змін у відомості, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 17.05.2023 за №16-02/1705, витяги від 23.05.2023 про реєстрацію такого права та проект Додаткової угоди до Договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012 шляхом викладення тексту такого договору у новій редакції.
Рішенням тридцять п`ятої сесії восьмого скликання від 27.10.2023 за № 665 ФГ «Мукачівське» відмовлено в укладенні додаткової угоди та пролонгації договору з посиланням на відсутність між ФГ «Мукачівське» та Великодобронською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області договору оренди.
Вказане рішення надіслано позивачу 15.11.2023 на запит Фермерського господарства «Мукачівське» від 15.11.2023 за №20-23/1511.
Вважаючи себе добросовісним орендарем та посилаючись на порушення його переважного права на поновлення Договору оренди землі на новий строк, позивач вважає рішення 35 сесії 8 скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 27.10.2023 р. № 665 «Про заяву ФГ «Мукачівське» протиправним, такими, що порушує переважне право орендаря на поновлення Договору оренди, а відтак, підлягає скасуванню судом, а захист права Орендаря в спірних правовідносинах, за позицією ФГ «Мукачівське», слід здійснити шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до Договору, в зазначеній в прохальній частині позовної заяви редакції (5 пунктів Додаткової угоди).
На підтвердження обставин добросовісності Орендаря та належного виконання умов Договору позивачем надано суду документи щодо сплати орендної плати з 2019 по 2023 року (податкові декларації, податкові повідомлення-рішення, платіжні документи про оплату).
ПРАВОВЕ ОБГРУНТУВАННЯ І ОЦІНКА СУДУ
Відповідно до частини першої статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Положеннями частини другої статті 19 Конституції України унормовано, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Стаття 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначає, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначеними Конституцією України, цим та іншими законами.
Статтею 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Матеріали справи свідчать, що Договір оренди спірних земельних ділянок 07.11.2012 було укладено правопопередником відповідача – Чомонинською сільською радою з Кирилловою Аллою Павлівною, якій надавалися чотири земельні ділянки для ведення фермерського господарства та якою 19.10.2018 створено Фермерське господарство «Мукачівське» (протокол загальних зборів №1 про затвердження Статуту) і державна реєстрація якого проведена 30.10.2018 (виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 31.10.2018).
Згідно із частинами першою та другою статті 1 Закону України від 19 червня 2003 року № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі - Закон № 973-IV) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону. Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім`ї, відповідно до закону.
За положеннями частини четвертої статті 1 Закону № 973-IV фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа. Фермерське господарство діє на основі установчого документа (для юридичної особи - статуту). В установчому документі зазначаються найменування господарства, його місцезнаходження, адреса, предмет і мета діяльності, порядок формування майна (складеного капіталу), органи управління, порядок прийняття ними рішень, порядок вступу до господарства та виходу з нього та інші положення, що не суперечать законодавству України. 
Згідно зі статтею 8 Закону № 973-IV фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, за умови набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власності або користування земельною ділянкою.
Відповідно до частини першої статті 12 Закону № 973-IV землі фермерського господарства можуть складатися із, зокрема, земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.
Згідно зі статтею 19 Закону № 973-IV до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одержані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.
Відповідно до частини другої статті 20 Закону № 973-IV майнові права, що входять до складеного капіталу фермерського господарства, передаються йому на визначений у статуті термін.
З наведених норм права вбачається, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються, у тому числі із земельних ділянок, що використовується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.
Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації.
Подібні висновки є сталими в правозастосуванні Великої Палати Верховного Суду, зокрема, викладені у постановах від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/16-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 606/2032/16-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 677/1865/16-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 574/381/17-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 628/778/18, від 02 жовтня 2019 року у справі № 922/538/19, від 30 червня 2020 року у справі №927/79/19 та суд вважає їх релевантними до застосування у спірних правовідносинах.
Таким чином, після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства.
При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов`язковим.
Разом з тим вищенаведеними нормами Закону № 973-IV запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке фермерське господарство створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення цього фермерського господарства та його державної реєстрації до нього за нормами Закону № 973-IVпереходять права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі.
Отже, в цьому випадку здійснюється встановлений нормами Закону № 973-IV перехід прав та обов`язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства. При цьому такий перехід відбувається в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод.
Наведеним спростовуються аргументи відповідача щодо відсутності підстав вважати позивача стороною Договору оренди від 07.11.2012, який укладено з ОСОБА_1 , ане з Фермерське господарство «Мукачівське», позаяк така зміна сталася внаслідок прямих приписів Закону, не потребувала окремого внесення змін до договору та/або розгляду цього питання окремою сесією органу місцевого самоврядування.
Так, відповідно до частини першої статті 626 ЦК України (тут і надалі в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі від 07.11.2012) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
За правилами частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина друга статті 631 ЦК України).
Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частина друга статті 640 ЦК України).
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За правилами частини першої статті 20 та статті 18 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Отже, законодавство, що було чинним на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012, встановлювало вимоги щодо обов`язкової державної реєстрації договору оренди землі. Набрання договором чинності пов`язувалося саме з державною реєстрацією договору.
Існує стала правова позиція щодо моменту набрання чинності договором оренди землі, підписаним до 01.01.2013, яка неодноразово підтверджувалася Великою Палатою Верховного Суду.
Зокрема, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала:
«… реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.
Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України».
Окрім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила:
«41. У цивільній справі, що переглядається Великою Палатою Верховного Суду, суди попередніх інстанцій установили, що на підставі договору оренди землі від 16 вересня 2010 року позивач передала спірну земельну ділянку в оренду ДСП «Агрокомплекс» строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін.
42. Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації.
43. Такі умови договору відповідають статті 18 Закону № 161-XIV, чинній на час виникнення спірних правовідносин».
Також, у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок щодо застосування статей 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» та підтвердила висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, зазначивши:
«54. Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону № 161- XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).
55. У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
56. У пункті 39 договору оренди землі від 25 січня 2010 року сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.
57. Відповідно договір оренди землі, підписаний сторонами 25 січня 2010 року, набув чинності для сторін 05 травня 2010 року після його державної реєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов`язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку - в орендодавця та вносити плату за користування нею - в орендаря. ‹…›
182. На законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов`язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього».
Отже, практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності є усталеною. Саме з державною реєстрацією такого договору пов`язується набрання ним чинності.
Означена правова позиція була підтримана Великою Палатою Верховного Суду від 06.05.2026 у справі №925/632/19, у якій викладено висновок щодо застосування норм права у спірних правовідносинах, за яким за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов`язки за договором.
За встановленими у справі обставинами, укладений 07.11.2012 між Чомонинською сільською радою та ОСОБА_1 Договір оренди земельних ділянок не був зареєстрований у встановленому на момент його укладення порядку, а за змістом п. 14.1. такого Договору набрання ним чинності прямо пов`язується з підписанням сторонами та його державною реєстрацією.
При цьому, умовою набуття чинності договором оренди землі від 20.04.2012 є державна реєстрація договору, що підпадає під регулювання частини третьої статті 640 ЦК України, статті 18 та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі».
Слід зазначити, що державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, передбаченої договором або законом, і передує набранню договором чинності (див. пункт 182 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі. Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIVу редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Оцінюючи аргументи позивача щодо нерелевантності висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 06.05.2026 у справі №925/632/19 за відмінності обставин цієї справи, з урахуванням, в тому числі укладення 10.06.2015 додаткової угоди до Договору та реєстрації речового права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (витяги про реєстрацію іншого речового права від 16.06.2015 за №39154645, №39148989, №39134463, №39157734), суд враховує, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Із цього моменту законодавством встановлено необхідність здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Разом з тим державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки.
Проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
З урахуванням викладеного, реєстрація речового права оренди Кириллової А.П. за додатковою угодою від 10.06.2015, як і попередня реєстрація такого речового права за самим Договором (витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.10.2014 за №28890056, №28872644, №28867538, №28898053) не можуть спростувати ненабрання чинності самим Договору у визначеному в його п. 14.1. порядку та відповідно до приписів чинного на час його укладення законодавства (ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі»)
Згідно з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який було сформульовано у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін «подібні правовідносини», таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.
При цьому з-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші – додатковими. 
Подібність правовідносин суд визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, – також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).
Суд приймає до уваги, що предметом позовних вимог у справі №925/632/19 було визнання поновленим на той самий строк договору оренди, укладеного до 01.01.2013 та визнання укладеної додаткової угоди до такого договору в редакції позивача, а відтак, з урахуванням тієї обставини, що за встановленими у справі №925/632/19 та у цій справі обставинами укладений до 01.01.2013 договір оренди землі не був зареєстрований сторонами, слід дійти висновку про подібність таких правовідносин. 
Критично судом оцінюються також й аргументи позивача щодо встановлених у рішенні Господарського суду Закарпатської області від 30.04.2025, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 у справі №907/628/24 обставин чинності договору від 07.11.2012, позаяк у рішеннях суду в цій справі встановлено лише обставини укладення такого договору, подальшої реєстрації права за ним, звернення Орендаря до Орендодавця з наміром поновити такий договір, відмова у такому поновленні, та реєстрація у 2023 році за позивачем права оренди спірних земельних ділянок.
Водночас, преюдиціальність означає обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили, в одній справі, для суду при розгляді інших справ. Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив у законну силу, вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиціального встановлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження та оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії і правової визначеності. Відповідні висновки викладені Верховним Судом у постановах від 26.11.2019 у справі № 922/643/19, від 10.12.2019 у справі № 910/6356/19, від 31.05.2022 у справі № 910/18584/20.
Відповідно до правового висновку, який міститься у постанові Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 910/19256/16 при застосовуванні частини 4 статті 75 ГПК України варто враховувати, що преюдиціальні факти слід відрізняти від оцінки іншим судом певних обставин.
При цьому, суд приймає до уваги, що однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а отже, і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.
Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальноприйнятих уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться.
Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Принцип добросовісності знаходиться в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06.12.2007).
Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1 Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).
Велика Палата Верховного Суду як у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, так і в постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила про те, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Суд враховує, що з 01.01.2013 було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась, а відтак, сторони Договору від 07.11.2012 з цього часу в будь-якому разі втратили можливість провести державну реєстрацію такого договору, з якою пов`язується як набрання ним чинності, так і відлік строку такого договору
При цьому, правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 06.05.2026 у справі №925/632/19 зводиться також і до того, що «Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони».
Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції на час надіслання позивачем відповідачу листа від 02.10.2023 за №20-23/0210 з наміром продовжити дію договору оренди після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (ч. 9 відповідної редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
Таким чином, наведеними нормами визначено переважне право лише Орендаря, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору та встановлено процедуру його реалізації.
В даному аспекті суд приймає до уваги, що обов`язок Орендаря своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату визначено законодавством та передбачено у п. 9.4. Договору оренди від 07.11.2012 року.
За встановленими у справі обставинами, положеннями п.п. 4.1., 4.2. Договору визначався розмір орендної плати, який з урахуванням його зміни додатковою угодою від 10.06.2015 становив: 37 729,26 грн у 2012-2014 роках та 141 369,73 грн, виходячи з 1% та 3% від нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок відповідно.
Окрім того, відповідно до п.п. 289.1., 289.2. ст. 289 Податкового кодексу України у редакції на час укладення Договору та додаткової угоди до нього для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.
Згідно з долученою відповідачем до відзиву на позов довідкою Головного управління ДПС у Закарпатській області від 13.09.2024 за №13847/6/07-16-19-02-28 Орендарем за Договором Кирилловою А.П. за період з 07.11.2012 по 31.12.2020 сплачено орендну плату в сумі 980 983,25 грн, зокрема: з 07.11.2012 по 31.12.2012 – 0,00 грн; у 2013 році – 0,00 грн; у 2014 році – 6408,81 грн, у 2015 році – 98 542,57 грн, протягом 2016-2018 років – щорічно по 169 646,67 грн та у 2019-2020 роках – 183 550,36 грн та 183 550,50 грн відповідно.
Таким чином, матеріалами справи підтверджується неналежне виконання Орендарем умов Договору оренди в частині сплати орендної плати у 2012-2013 роках, протягом яких орендна плата Кирилловою А.П. не сплачувалася взагалі та у 2014-2015 роках, протягом яких орендна плата сплачувалася в меншому розмірі, ніж встановлено у п.п. 4.1., 4.2. Договору у відповідних редакціях.
Наведені обставини виключають можливість реалізації переважного права орендарем, який неналежним чином виконував власні обов`язки за договором оренди та не відповідає критерію добросовісності в розумінні, зазначеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.05.2026 у справі №925/632/19.
Відхиляються в даному аспекті аргументи позивача щодо належного виконання обов`язків за Договором з посиланням на лист Головного управління ДПС у Закарпатській області від 19.06.2025 за №12368/6/07-16-13-05-08, позаяк зміст цього листа стосується виключно ФГ «Мукачівське» та періоду сплати 2023-2024 роки, тоді як доказів належного виконання Кирилловою А.П. зобов`язань зі сплати орендної плати протягом 2012-2015 років суду не надано, а долучені до позову докази підтверджують сплату протягом 2019-2024 років.
Крім того, слід зазначити, що предметом позову у цій справі є, зокрема, визнання укладеною між Великодобронською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області та Фермерським господарством «Мукачівське» додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки від 07.11.2012 р., укладеного між Чомонинською сільською радою Мукачівського району Закарпатської області та ОСОБА_1 щодо права оренди земельних ділянок для ведення фермерського господарства з кадастровими номерами № 2122787800:10:105:0001 (площею 67,3346 га), № 2122787800:10:106:0001 (площею 62,8695 га, новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0004), 2122787800:10:106:0003 (площею 4,0534 га), 2122787800:10:106:0002 (площею 63,0522 га, новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0005) у запропонованій позивачем редакції, яка складається з п`яти пунктів.
При цьому, зміст долученого позивачем до листа від 02.10.2023 за №20-23/0210 проекту додаткової угоди, за наслідками розгляду якої відповідачем прийнято оспорюване у цій справі рішення від 27.10.2023 р. № 665 «Про заяву ФГ «Мукачівське», - свідчить, що відповідний проект передбачав викладення цілого договору у новій редакції з 14 статей, кожна з яких має декілька пунктів.
З урахуванням наведеного, суд висновує, що спірний у цій справі проект додаткової угоди, вимоги про визнання укладеною якої пред`явлено до суду не був предметом розгляду органом місцевого самоврядування, що є окремим порушенням приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позаяк в такому разі, позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду, яка не надсилалася за встановленою у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» Орендодавцю та щодо якої останнім не приймалося жодних рішень на предмет наявності чи відсутності підстав для її укладення..
З урахуванням наведеного вище, суд висновує, що у справі, що розглядається, Договір оренди землі від 07.11.2012 хоч і був укладеним, проте не набрав чинності та не створив юридичних наслідків для сторін, а відтак, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні підстави для поновлення договору на новий строк, а у задоволенні заявленого з даного приводу позову про скасування рішення відповідача та визнання укладеною додаткової угоди до такого договору належить відмовити.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип диспозитивності, закріплений у статті 14 ГПК України, передбачає, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Частиною 1 ст. 73 ГПК України унормовано, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 ГПК України).
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія А, №303-А. пункт 29).
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ним надано вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Сторонами у справі не надано суду належних та допустимих доказів про наявність інших обставин ніж ті, що досліджені судом, а відтак, розглянувши спір на підставі поданих учасниками доказів, суд дійшов висновку про безпідставність заявлених позивачем позовних вимог, а відтак в задоволенні позову слід відмовити.
Щодо забезпечення позову.
За встановленими у даній справі обставинами, до подання позовної заяви позивач подав заяву про забезпечення позову від 11.06.2025 (вх. № 02.3.1-05/720/25) про забезпечення позову, за результатами розгляду якої ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 17.06.2025, залишеною без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 було задоволено заяву ФГ «Мукачівське» та постановлено:
- заборонити Великодобронській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області (ідентифікаційний код в ЄДРПОУ 04349857) вчиняти будь-які дії (крім укладення мирової угоди сторонами) та приймати рішення щодо розпорядження в тому числі, але не виключно: про продаж прав на земельних торгах, про здійснення поділу та/або об`єднання земельних ділянок, про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою, про передачу у власність, про передачу в оренду чи постійне користування, про зміну їх конфігурацій, про зміну цільового призначення, про зміну складу угідь, про зміну кадастрових номерів земельних ділянок з наступними кадастровими номерами: 2122787800:10:105:0001, № 2122787800:10:106:0001 (новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0004), 2122787800:10:106:0003, 2122787800:10:106:0002 (новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0005).
- заборонити державним реєстраторам прав на нерухоме майно та органам державної реєстрації прав (у тому числі акредитованим суб`єктам, нотаріусам, іншим особам та органам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”) вчинення будь-яких реєстраційних дій та/або прийняття будь-яких рішень спрямованих на реєстрацію речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності, у тому числі оренди, суборенди, емфітевзису, щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 2122787800:10:105:0001, 2122787800:10:106:0001 (новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0004), 2122787800:10:106:0003, 2122787800:10:106:0002 (новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0005).
- заборонити державним кадастровим реєстраторам, які діють на підставі Закону України “Про державний земельний кадастр”, вносити до Державного земельного кадастру будь-які відомості, які стосуються земельних ділянок з кадастровими номерами: 2122787800:10:105:0001, 2122787800:10:106:0001 (новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0004), 2122787800:10:106:0003, 2122787800:10:106:0002 (новий (уточнений) кадастровий номер після зміни кадастрових кварталів та кадастрових зон: 2122787800:10:106:0005).
Згідно з ч.ч. 9, 10 ст. 145 ГПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. В такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.
З урахуванням викладеного, беручи до уваги ухвалення судом в даній справі рішення щодо повної відмови в задоволенні позовних вимог підлягають скасуванню в повній мірі вжиті ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 17.06.2025 у справі № 907/656/25 заходи забезпечення позову.
Розподіл судових витрат.
Судові витрати позивача по сплаті судового збору на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються позивача у справі.
Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 145, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити.
2. Скасувати вжиті ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 17.06.2025 у справі № 907/656/25 заходи забезпечення позову.

На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення Господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного Господарського суду.

Повне судове рішення складено та підписано 20 липня 2026 року.

Суддя Лучко Р.М.