ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2026 року 

м. Київ

cправа № 911/786/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:
позивача - Талько А.М., Кравець Р.Ю.
відповідача - не з`явився
третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні
відповідача - не з`явився
третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні
відповідача - не з`явився
третьої особи 3, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні
відповідача - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Макарівської селищної ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 (у складі колегії суддів: Бестаченко О.Л. (головуючого), Скрипки І.М., Шаратова Ю.А.)
за позовом фізичної особи-підприємця Сидоренка Івана Григоровича
до Макарівської селищної ради
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні
відповідача: 1) Державне агентство водних ресурсів України,
2) Бучанська районна державна адміністрація,
3) Київська обласна державна адміністрація,
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Фізична особа-підприємець Сидоренко Іван Григорович (надалі - ФОП Сидоренко І.Г., Позивач) звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до Макарівської селищної ради (надалі - Рада, Відповідач, Скаржник) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані ухиленням Ради від завершення процедури поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.04.2002, що був укладений між сторонами.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 23.12.2025 у справі № 911/786/25 у задоволенні позову відмовлено повністю.
2.2. Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що поновлення договору оренди земель водного фонду та водного об`єкта має здійснюватися не виключно на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", а з дотриманням вимог Водного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про аквакультуру". Суд зазначив, що обов`язковість дотримання спеціального порядку укладення договору оренди водного об`єкта у комплексі із земельною ділянкою під ним не може бути усунута або нівельована шляхом застосування загальних процедур поновлення договору оренди, передбачених Законом України "Про оренду землі". Отже, у разі фактичного укладення нового договору або продовження орендних правовідносин його умови мають відповідати вимогам законодавства, чинного на час такого укладення.
Судом установлено, що сторонами у договорі та додатковій угоді не було погоджено істотних умов, які законодавством, чинним на момент закінчення строку дії договору, встановлені для договору оренди водного об`єкта у комплексі із земельною ділянкою під ним. Також суд установив відсутність паспорта водного об`єкта, який є необхідним для передачі водного об`єкта у користування на умовах оренди, відсутність погодження договору з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства, а також невизначення розміру орендної плати за водний об`єкт відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти.
При цьому суд першої інстанції звернув увагу на те, що наданий ФОП Сидоренко І.Г паспорт рибогосподарської технологічної водойми, зокрема водогосподарський паспорт на водойму, не є тотожним паспорту водного об`єкта у розумінні вимог чинного законодавства. Такі документи мають різне правове призначення, різний зміст та не можуть підміняти один одного під час вирішення питання про належність оформлення орендних правовідносин щодо водного об`єкта.
З огляду на викладене місцевий господарський суд дійшов висновку, що відсутність погодження істотних умов договору, передбачених спеціальним законодавством для оренди водного об`єкта у комплексі із земельною ділянкою під ним, свідчить про невідповідність спірного договору вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди водного об`єкта.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 у справі № 911/786/25 рішення Господарського суду Київської області від 23.12.2025 у справі № 911/786/25 скасовано та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено, визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в редакції Позивача.
2.4. Суд апеляційної інстанції, кваліфікуючи спірні правовідносини, виходив із того, що питання поновлення договору оренди підлягає вирішенню на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент звернення орендаря з відповідною вимогою. При цьому суд акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Судом установлено, що Позивач у визначений законом строк звернувся до Відповідача із заявою про поновлення договору оренди на новий строк, а саме на 7 років, додавши до неї проєкт додаткової угоди. Надалі, 04.02.2022 Рада ухвалила рішення № 422-15-VIII "Про поновлення договору оренди земельних ділянок".
За таких обставин суд зазначив, що оскільки ФОП Сидоренко І.Г. виконав вимоги законодавства, які визначали необхідну для реалізації переважного права поведінку орендаря, він міг обґрунтовано розраховувати на завершення процедури поновлення договору оренди. Натомість орендодавець, прийнявши рішення про поновлення договору, не вчинив подальших дій, спрямованих на належне оформлення таких правовідносин, і водночас не висловив заперечень щодо поновлення договору оренди землі на новий строк. Така поведінка, за висновком суду, не відповідає вимогам добросовісності та послідовності поведінки учасника цивільних правовідносин.
У зв`язку з цим суд апеляційної інстанції визнав необґрунтованим висновок місцевого господарського суду про невідповідність змісту додаткової угоди вимогам Водного кодексу України та Закону України "Про аквакультуру". Суд виходив із того, що сторонами у договорі (пункт 4.3) та додатковій угоді були погоджені істотні умови, передбачені законодавством, чинним на момент закінчення строку дії договору, для договору оренди водного об`єкта у комплексі із земельною ділянкою під ним. Отже, спірний договір відповідає вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди водного об`єкта.
Колегія суддів також урахувала, що Відповідач, приймаючи рішення про поновлення договору оренди, не посилався на порушення ФОП Сидоренком І.Г. пункту 7.2.2 договору оренди щодо обов`язку виготовити водогосподарський паспорт на водойму, чим фактично визнав наявність у Позивача права на поновлення договору. Водночас після прийняття такого рішення Рада не забезпечила завершення процедури поновлення договору, що свідчить про порушення ним вимог законодавства та принципу добросовісності.
Ураховуючи наведене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що ФОП Сидоренко І.Г. належним чином виконав вимоги чинного законодавства та умови договору оренди оренди, необхідні для реалізації переважного права на його поновлення. При цьому матеріалами справи, зокрема довідками про рух коштів, долученими Відповідачем, підтверджується відсутність у Позивача заборгованості зі сплати орендних платежів як за користування земельною ділянкою, так і за користування водним об`єктом.
Водночас суд зазначив, що сторони не позбавлені права та можливості у подальшому, за наявності відповідних підстав і необхідності, внести зміни до договору оренди з метою приведення його умов у відповідність до вимог чинного законодавства.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Звертаючись з касаційною скаргою, Рада просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 у справі № 911/786/25, залишивши в силі рішення Господарського суду Київської області від 23.12.2025 у справі № 911/786/25.
3.2. В обґрунтування касаційної скарги Рада посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції положень статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру", статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також положень Типового договору оренди водного об`єкта, без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм, викладених у постанові від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19.
Скаржник зазначає, що дотримання спеціального порядку укладення договору оренди земель водного фонду, визначеного Земельним кодексом України, Водним кодексом України та Законом України "Про аквакультуру", є обов`язковим для учасників відповідних правовідносин і не може бути усунуте або замінене застосуванням процедури поновлення договору оренди землі, передбаченої Законом України "Про оренду землі". На думку Скаржника, у разі поновлення договору оренди земельної ділянки водного фонду умови такого договору мають бути приведені у відповідність до законодавства, чинного на момент його поновлення.
Водночас, як стверджує Рада, суд апеляційної інстанції всупереч наведеним висновкам Верховного Суду фактично визнав можливим продовження користування водним об`єктом на підставі договору, який не містить усіх істотних умов, передбачених спеціальним законодавством, не відповідає Типовому договору оренди водного об`єкта, виконувався орендарем неналежним чином та не забезпечує дотримання вимог водоохоронного законодавства.
Окремо Скаржник наголошує на відсутності у додатковій угоді істотних умов договору оренди, визначених статтею 51 Водного кодексу України, статтею 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типовим договором оренди водного об`єкта. У цьому контексті Рада вважає помилковим висновок суду апеляційної інстанції про можливість врахування пункту 4.3 договору як умови, що належним чином врегульовує порядок сплати орендної плати за земельну ділянку та за водний об`єкт.
Також Відповідач зазначає, що Позивачем не виконано передбачений пунктом 7.2.2 договору оренди обов`язок щодо виготовлення водогосподарського паспорта на водойму. На думку Скаржника, така обставина свідчить про неналежне виконання Позивачем умов договору та виключає можливість оцінки його поведінки як добросовісної під час реалізації переважного права на поновлення договору оренди.
3.3. Ухвалою Суду від 04.06.2026 у справі № 911/786/25 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 у справі № 911/786/25 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та призначено справу до розгляду.
3.4. 11.06.2026 від ФОП Сидоренка І.Г. надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він зазначає, що касаційне провадження у цій справі підлягає закриттю на підставі пункту 5 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України, оскільки правовідносини у справі № 910/3467/19 та у справі № 911/786/25 не є подібними.
Зокрема, ФОП Сидоренко І.Г. звертає увагу, що у справі № 910/3467/19 орендодавець неодноразово висловлював заперечення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, що мало визначальне значення для оцінки правомірності реалізації орендарем переважного права на поновлення договору. Натомість у справі № 911/786/25 Відповідач не лише не заперечував проти поновлення договору, а й прийняв рішення про його поновлення строком на сім років, чим фактично погодив продовження орендних правовідносин на відповідних умовах.
Крім того, на думку ФОП Сидоренка І.Г., відмінними є предмет спору та зміст спірних правовідносин. Так, у справі № 910/3467/19 предметом розгляду було визнання договору оренди поновленим, тоді як у цій справі позовні вимоги спрямовані на визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у зв`язку з ухиленням Відповідача від належного оформлення вже прийнятого ним рішення про поновлення договору.
Одночасно Позивач зазначає, що договір оренди було укладено до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі із земельними ділянками", а тому він має гарантоване право на поновлення такого договору в порядку, визначеному статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
За позицією Позивача, прийнявши рішення про поновлення договору оренди та уповноваживши селищного голову на підписання відповідної додаткової угоди, Макарівська селищна рада фактично погодила істотні умови поновлення договору та сформувала у ФОП Сидоренка І.Г. обґрунтовані правомірні очікування щодо завершення процедури належного оформлення орендних правовідносин.
У зв`язку з наведеним Позивач просить касаційну скаргу Ради залишити без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 у справі № 911/786/25 - без змін.
3.5. 01.07.2026 від представника ФОП Сидоренка І. Г. надійшла заява про відвід судді Зуєва В. А. від розгляду справи № 911/786/25.
За результатами розгляду зазначеної заяви Суд ухвалою від 01.07.2026 у справі № 911/786/25 відмовив у її задоволенні.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Між Макарівською районною державною адміністрацією Київської області, як орендодавцем, та ФОП Сидоренко І.Г., як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки від 30.04.2002 (надалі - договір оренди). За умовами договору, в оренду передано земельну ділянку загальною площею 40,0 га, в тому числі: під водним дзеркалом водойми - 39,1 га, під будівництво підсобних приміщень - 0,30 га, під будівництво рибних басейнів - 0,60 га. Опис меж ділянки розміром 39,1 га: від А до Б - Сидоренко І.Г.; від Б до А - землі загального користування; опис меж ділянки розміром 0,30 га: від А до Б - Сидоренко І.Г.; від Б до А - землі загального користування; опис меж ділянки розміром 0,60 га: від А до А - землі загального користування. 
4.2. Положеннями договору оренди передбачено:
- грошова оцінка земельної ділянки в цілому складає - 347 335,00 грн (пункт 1);
- земельна ділянка передається в оренду з метою ведення рибного господарства. Орендарю надається право зводити підсобні приміщення, що відповідають меті цього договору та не порушують режим господарської діяльності на земельних ділянках прибережних захисних смуг навколо водойм, надається право проводити поліпшення стану земельної ділянки з метою ефективного користування нею за обраним видом використання (пункт 2.1);
- договір укладається на термін 20 років, починаючи з дати його реєстрації. По закінченню терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі він повинен повідомити орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за три місяці до його закінчення. Умови цього договору зберігають чинність на строк дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором. При переході права власності на землю від орендодавця до іншої особи договір оренди зберігає чинність для нового власника. При реорганізації орендаря договір зберігає чинність (пункт 2.2);
- орендна плата встановлена у розмірі: 6 000,00 грн за один календарний рік з подальшим урахуванням інфляційних процесів та індексації грошової оцінки земельної ділянки. Сплата орендної плати проводиться орендарем двічі на рік рівними сумами у розмірі 3 000,00 грн - до 01 червня та до 31 грудня поточного року на спеціальний бюджетний рахунок, який буде доведено до орендаря додатково одночасно с оформленням акта прийому-передачі земельної ділянки. У розмір орендної плати входить податок на землю і окремо з орендаря стягуватися не буде. У разі визначення договору оренди недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди земельної ділянки не повертається. Розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором, підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляційних процесів, погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, у разі невиконання орендодавцем обов`язку повідомити орендарю про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, збільшення розмірів ставки земельного податку, в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. При сталих соціально-економічних і політичних умовах господарювання необхідність і умови коригування розмірів орендної плати сторонами розглядаються у разі необхідності один раз у 2 роки (пункт 2.3);
- договір набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у виконкомі Забуянської сільської ради Макарівського району Київської області та перенесення її меж в натурі на місцевості (пункт 8).
4.3. 17.10.2008 між Макарівською районною державною адміністрацією Київської області як орендодавцем та ФОП Сидоренко І.Г. як орендарем було укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди.
Зазначений договір укладено у зв`язку з досягненням сторонами згоди щодо часткової зміни предмета договору оренди, строку його дії, умов відповідальності сторін, а також розміру та порядку внесення орендної плати, унаслідок чого сторони погодили внести відповідні зміни до договору оренди шляхом викладення його в новій редакції:
- відповідно до розпорядження Макарівської районної державної адміністрації Київської області № 3537 від 19.09.2008 щодо внесення змін до розпоряджень Макарівської РДА від 27.03.2002 № 47 та від 23.08.2006 № 756, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, а саме: водний об`єкт та земельну ділянку земель водного фонду під прибережними захисними смугами, для ведення рибного господарства, що знаходиться за межами населеного пункту в адміністративних межах Забуянської сільської ради Макарівського району Київської області за рахунок земель запасу Забуянської сільської ради (пункт 1.1 договору оренди);
- в оренду передається земельна ділянка, що складається з водного об`єкта та земельної ділянки земель водного фонду під прибережними захисними смугами загальною площею 51,52 га, у тому числі площа дзеркала водного об`єкта - 39,10 га, прибережна захисна смуга (сіножаті) - 12,42 га (пункт 2.1 договору оренди);
- орендна плата переглядається щорічно за згодою сторін, з подальшим урахуванням інфляційних процесів та індексації грошової оцінки земельної ділянки (пункт 4.2 договору оренди);
- розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором, підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляційних процесів, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, у разі невиконання орендодавцем обов`язку повідомити орендареві про права третіх осіб на орендовану земельні ділянку, збільшення розміру нормативної грошової оцінки та ставки земельного податку, в інших випадках, передбачених законодавчими актами України (пункт 4.5 договору оренди);
- орендар земельної ділянки зобов`язаний після державної реєстрації договору виготовити водогосподарський паспорт на водойму (в разі виготовлення водогосподарського паспорту орендарем - паспорт є власністю орендаря), замовити розробку правил експлуатації та режимів роботи водойм, встановити знаки встановленого зразку, які попереджують про прибережну захисну смугу (пункт 7.2.2 договору оренди);
- договір набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації (пункт 10.1 договору оренди);
- невід`ємною частиною договору є кадастровий план із схемою земельної ділянки та акт приймання-передавання об`єкта оренди. Акт додається тільки до примірників договору сторін після виконання сторонами умов пункту 2.6 цього договору та державної реєстрації договору. 
Технічна документація (проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду) виготовлена у двох примірниках: перший примірник знаходиться у відділі земельних ресурсів Макарівського району Київської області, другий примірник - в орендаря (пункт 10.3 договору оренди);
- визнано таким, що втратила чинність, редакція договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27.05.2003 приватним нотаріусом Макарівського районного нотаріального округу Київської області Дарнопих Т.М., реєстр за номером 1870.
4.4. 17.12.2021 між сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди, відповідно до якого сторони вирішили внести зміни до договору оренди, невід`ємною частиною якого є договір про внесення змін та доповнень до вищевказаного договору оренди від 17.10.2008, шляхом: 
- заміни у вказаному договорі орендодавця - Макарівську районну державну адміністрацію Київської області (ЄДРПОУ 24217537) на орендодавця - Раду (ЄДРПОУ 04362183); 
- заміни слів по тексту договору "Макарівська районна державна адміністрація Київської області" у всіх відмінках словами по тексту договору "Макарівська селищна рада" у всіх відмінках;
- викладення пункту 4.1 розділу 4 договору в такій редакції: " 4.1 Відповідно до рішення Макарівської селищної ради сьомого скликання Київської області від 11.06.2020 № 992-58-VII "Про встановлення ставок і пільг зі сплати земельного податку на 2021 рік" розмір річної орендної плати за земельну ділянку становить 8 відсотків від її грошової оцінки".
Всі інші пункти договору залишено без змін.
4.5. 13.01.2022 ФОП Сидоренко І.Г. звернувся до Ради із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.04.2002.
4.6. За результатами розгляду заяви 04.02.2022 Рада ухвалила рішення № 422-15-VIII "Про поновлення договору оренди земельних ділянок", яким поновлено договір оренди, зі змінами згідно з договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.12.2021, строком на 7 років.
Уповноважено селищного голову Токаря В.Я. на підписання додаткових угод про поновлення та внесення відповідних змін до договору оренди земельних ділянок на умовах, визначених даним рішенням.
4.7. Надалі Радою не було вчинено дій, спрямованих на виконання рішення Макарівської селищної ради від 04.02.2022 № 422-15-VIII "Про поновлення договору оренди земельних ділянок".
4.8. Звертаючись із позовною заявою, Позивач зазначив, що після ухвалення Радою рішення від 04.02.2022 № 422-15-VIII "Про поновлення договору оренди земельних ділянок", він позбавлений можливості завершити оформлення поновлення договору оренди з вини Відповідача, який, на думку Позивача, безпідставно ухиляється від підписання відповідних документів, необхідних для належного оформлення орендних правовідносин на новий строк.
З урахуванням наведених обставин ФОП Сидоренко І.Г. звернувся до суду з цим позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди з урахуванням змін, внесених договором про внесення змін та доповнень до вказаного договору оренди від 17.10.2008, а також договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.12.2021.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасника справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Ради підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Виходячи зі змісту мотивувальної частини оскаржуваних судових рішень та меж доводів касаційної скарги, предмет касаційного перегляду у цій справі полягає у перевірці правильності застосування судом апеляційної інстанції статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру", статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також положень Типового договору оренди водного об`єкта.
Зокрема, касаційному дослідженню підлягає питання, чи свідчать установлені судами обставини про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки водного фонду на визначених Позивачем умовах та чи підлягають у даному випадку застосуванню виключно приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі"?
5.4. Відповідаючи на ці питання, Суд зазначає таке.
Як встановлено судами попередніх інстанцій, між сторонами мали місце орендні правовідносини.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
5.5. Відповідно до статті 13 цього ж Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.6. Порядок поновлення договору оренди землі передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі". 
5.7. У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.
5.8. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.9. Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
5.10. Тобто за загальним правилом саме приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачають певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
5.11. Між тим Суд ураховує, що предметом оренди за договором оренди є земельна ділянка, що складається з водного об`єкта та земельної ділянки земель водного фонду під прибережними захисними смугами загальною площею 51,52 га, у тому числі площа дзеркала водного об`єкту - 39,10 га, прибережна захисна смуга (сіножаті) - 12,42 га для ведення рибного господарства.
5.12. Частиною четвертою статті 59 Земельного кодексу України передбачено, що громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об`єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо), а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об`єктів портової інфраструктури та інших об`єктів водного транспорту. Землі водного фонду можуть бути віднесені до земель морського і річкового транспорту в порядку, встановленому законом.
5.13. Відповідно до частини 1 статті 14 Закону України "Про аквакультуру", рибогосподарський водний об`єкт для цілей аквакультури надається в користування на умовах оренди юридичній чи фізичній особі відповідно до Водного кодексу України.
5.14. Вказаним Законом було викладено в новій редакції статтю 51 Водного кодексу України, яка визначає порядок користування водними об`єктами на умовах оренди (підпункт 1 пункту 2 розділу VI "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про аквакультуру").
5.15. За приписами частин 1, 3-7 статті 51 Водного кодексу України (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) у користування на умовах оренди для рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт можуть надаватися водосховища (крім водосховищ комплексного призначення), ставки, озера та замкнені природні водойми.
Водні об`єкти надаються у користування за договором оренди земель водного фонду на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою.
Водні об`єкти надаються у користування на умовах оренди органами, що здійснюють розпорядження земельними ділянками під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними Земельним кодексом України, відповідно до договору оренди, погодженого з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства.
Надання водних об`єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об`єкта. Порядок розроблення та форма паспорта затверджуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища.
Водні об`єкти надаються в користування на умовах оренди без обмеження права загального водокористування, крім випадків, визначених законом.
5.16. У постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19, на яку посилається Скаржник, надавалась правова оцінка питанню наявності підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки з розташованим на ній водним об`єктом у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", за умови, що зміст такого договору на момент його поновлення не відповідав вимогам чинного законодавства, зокрема положенням Земельного кодексу України, Водного кодексу України, а також Закону України "Про аквакультуру".
Верховний Суд, аналізуючи можливість поновлення договору оренди на тих самих умовах, дійшов висновку, що дотримання порядку укладення договору оренди земель водного фонду, визначеного Земельним та Водним кодексами України, а також Законом України "Про аквакультуру" (набрав чинності з 01.07.2013), для учасників є обов`язковим та не може бути нівельовано шляхом застосування процедур поновлення договору оренди, визначених Законом України "Про оренду землі", а при укладенні нового договору оренди умови договору мають бути узгоджені із нормами чинного законодавства станом на момент такого укладення.
У зв`язку з цим суд касаційної інстанції визнав обґрунтованою позицію судів попередніх інстанцій про те, що між позивачем та відповідачем не було досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, які встановлені чинним законодавством для договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним. Наслідком недосягнення такої згоди є припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк.
5.17. Саме на цю правову позицію Верховного Суду в контексті змісту спірних правовідносин послався Скаржник, подаючи касаційну скаргу. В свою чергу зазначене спростовує аргументи Позивача, наведені у клопотанні про закриття касаційного провадження на підставі пункту 5 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України, щодо неподібності правовідносин у цій справі та у справі № 910/3467/19, на яку посилається Скаржник.
5.18. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 задля юридичної визначеності у застосуванні приписів процесуального закону, які зобов`язують визначати подібність правовідносин, конкретизувала висновки Верховного Суду щодо тлумачення поняття "подібні правовідносини" та зазначила, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно.
Термін "подібні правовідносини" може означати як ті, що мають лише певні спільні риси з іншими, так і ті, що є тотожними з ними, тобто такими самими, як інші. Таку спільність або тотожність рис слід визначати відповідно до елементів правовідносин. Із загальної теорії права відомо, що цими елементами є їх суб`єкти, об`єкти та юридичний зміст, яким є взаємні права й обов`язки цих суб`єктів.
Отже, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін "подібні правовідносини", таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала про те, що подібність правовідносин суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).
5.19. Колегія суддів ураховує, що у постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19 було сформовано правовий висновок щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у правовідносинах, пов`язаних із пролонгацією договору оренди земельної ділянки з розташованим на ній водним об`єктом, за умови, що зміст такого договору на момент його поновлення не відповідав вимогам чинного законодавства, зокрема положенням Земельного кодексу України, Водного кодексу України та Закону України "Про аквакультуру".
При цьому цей правовий висновок Верховного Суду був висловлений не у зв`язку з оцінкою правового значення окремого письмового заперечення орендодавця проти поновлення договору оренди на новий строк та не обмежувався виключно фактичними обставинами конкретного спору та предметом спору.
Так, у наведеній справі Верховний Суд надавав оцінку питанню про те, чи може договір оренди земельної ділянки з розташованим на ній водним об`єктом бути поновлений на тих самих умовах без приведення його змісту у відповідність до вимог законодавства, чинного на момент такого поновлення, зокрема положень Земельного кодексу України, Водного кодексу України та Закону України "Про аквакультуру".
Отже, правове значення постанови Верховного Суду від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19 полягає у визначенні правової позиції щодо необхідності застосування спеціального законодавства при вирішенні спорів, пов`язаних із поновленням договорів оренди земельних ділянок у комплексі з розташованими на них водними об`єктами, а також щодо неможливості поновлення таких договорів на попередніх умовах без їх узгодження з вимогами чинного законодавства. Саме тому наведений висновок Верховного Суду підлягає врахуванню в частині оцінки можливості пролонгації таких договорів на попередніх умовах без узгодження їх змісту з імперативними вимогами земельного, водного та спеціального законодавства у сфері аквакультури.
5.20. У зв`язку з викладеним Суд визнає необґрунтованим клопотання ФОП Сидоренка І.Г. про закриття касаційного провадження, оскільки наведені в ньому доводи не підтверджують наявності передбачених пунктом 5 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України підстав для такого закриття, та відмовляє у його задоволенні.
5.21. В свою чергу Суд наголошує, що відповідно до пункту 2 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" від 04.11.2020 № 963-IX договори оренди водних об`єктів, укладені в порядку, визначеному законодавством, до набрання чинності цим Законом діють у строки та на умовах, визначених такими договорами. Поновлення таких договорів здійснюється без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.
Сторони договорів оренди водних об`єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об`єктами, укладених до набрання чинності цим Законом, які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об`єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об`єкт, зобов`язані визначити такі умови протягом року з дня набрання чинності цим Законом.
5.22. Отже, спеціальним законом стосовно договорів, предметом яких є оренда водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками, законодавець встановив наступні умови їх поновлення: 1) без проведення земельних торгів; 2) у порядку укладення договорів оренди землі.
5.23. Суд враховує, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк".
У свою чергу, порядок укладення договору оренди землі, врегульовано статтею 16 цього ж Закону, частиною другою якого передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
При цьому статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди землі.
Істотними умовами договору оренди землі є: 
об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
дата укладення та строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15).
Водночас, в контексті договорів оренди земельних ділянок з розташованим на ній водним об`єктом, статтю 15 згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" від 04.11.2020 було доповнено частинами сьомою-восьмою наступного змісту.
У договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також зазначаються:
розмір орендної плати за водний об`єкт;
об`єм та площа водного об`єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми;
перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об`єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан;
зобов`язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об`єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.
Невід`ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом є паспорт водного об`єкта.
5.24. У такий спосіб, законодавець, змінивши відповідне правове регулювання та запровадивши особливості таких договорів, обрав модель, за якої, з одного боку, раніше укладені договори залишаються дійсними, а орендарі мають право продовжити їх без конкурсу, а з іншого - під час укладення договору на новий строк мають бути в повному обсязі враховані вимоги чинного законодавства, зокрема, щодо наявності паспорта водного об`єкту, погодження і зазначення розміру орендної плати за водний об`єкт; відображення об`єму та площі водного об`єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми; переліку гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об`єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристик та стану; зобов`язань орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об`єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідності оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування в процесі процедури укладення договору відповідно до вимог законодавства.
5.25. Отже, сама по собі обставина того, що поновлення договорів оренди водних об`єктів, укладених у порядку, визначеному законодавством до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об`єктів у комплексі з земельними ділянками" від 04.11.2020 № 963-IX, здійснюється без проведення земельних торгів, не може тлумачитися як безумовна підстава для автоматичного поновлення таких договорів на попередніх умовах виключно на підставі приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Зазначена норма звільняє сторони лише від необхідності проведення конкурентної процедури передачі відповідного об`єкта в оренду, однак не скасовує обов`язку дотримання встановленого законом порядку укладення договору оренди землі та не усуває необхідності приведення умов такого договору у відповідність до вимог чинного законодавства.
З огляду на специфіку предмета оренди, яким є водний об`єкт у комплексі із земельною ділянкою під ним, поновлення відповідного договору має здійснюватися з урахуванням спеціального правового регулювання, визначеного Земельним кодексом України, Водним кодексом України та Законом України "Про аквакультуру", чинного станом на момент укладення договору на новий строк.
Таким чином, відсутність обов`язку проведення земельних торгів не означає збереження за орендарем права вимагати пролонгації договору оренди земельної ділянки з розташованим на ній водним об`єктом виключно на попередніх умовах, якщо такі умови не відповідають імперативним вимогам Земельного кодексу України, Водного кодексу України та Закону України "Про аквакультуру" на момент вирішення питання про поновлення такого договору.
5.26. Суд наголошує, що аналогічний правовий підхід щодо наявності підстав для продовження договору оренди земельної ділянки з водним об`єктом на ній був застосований Верховним Судом у постанові від 22.11.2023 у справі № 910/21990/21, у якій предметом спору було визнання недійсним договору та зобов`язання повернути земельну ділянку.
Підставою для звернення з відповідними вимогами було те, що договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк не відповідав вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди водного об`єкта.
Зокрема, у зазначеній справі судами було встановлено, що паспорти на орендовані водні об`єкти не були виготовлені, вода (водний простір) як самостійний об`єкт користування до договору не була включена, плата за користування земельною ділянкою фактично складалася лише з плати за землю, тоді як плата за користування водним об`єктом сторонами не була погоджена та до оспорюваного договору не внесена.
Розглядаючи спір, Верховний Суд урахував правовий висновок, викладений у постанові від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19, та зазначив, що вирішуючи спір про продовження договору оренди земельної ділянки, на якій наявний водний об`єкт, при конкуренції приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 14 Закону України "Про аквакультуру", дійшов висновку, що поновлений договір оренди має відповідати вимогам Водного кодексу України та Закону України "Про аквакультуру".
Верховний Суд, з огляду на наведений правовий підхід та встановлені судами попередніх інстанцій обставини, виходив із того, що між сторонами оспорюваного договору не було погоджено істотних умов, які відповідно до чинного законодавства є обов`язковими для договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним.
За таких обставин суд касаційної інстанції дійшов висновку, що оспорюваний договір, укладений без урахування спеціальних вимог законодавства щодо оренди водного об`єкта, суперечить положенням статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди водного об`єкта.
5.27. Постановою Кабінету Міністрів України від 02.06.2021 № 572 затверджено Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.
Зі змісту зазначеного Типового договору оренди землі вбачається, що він передбачає обов`язкове відображення у договорі повної інформації щодо об`єкта оренди, зокрема повних відомостей про земельну ділянку в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, характеристик самого водного об`єкта, відомостей про об`єкти інфраструктури, розташовані на відповідній земельній ділянці, нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на дату укладення договору, розміру орендної плати, порядку її обчислення щодо кожного об`єкта оренди, відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти, строків та порядку її внесення, а також умов використання об`єкта оренди, прав та обов`язків орендаря і орендодавця, а також паспорта водного об`єкта.
5.28. З огляду на наведене, Суд вважає обґрунтованими доводи Скаржника про те, що у практиці Верховного Суду послідовно застосовується правова позиція, згідно з якою поновлення договору оренди земельної ділянки, на якій розміщений водний об`єкт, має відбуватися з урахуванням вимог спеціального законодавства, а договір, укладений на новий строк, повинен відповідати положенням Земельного кодексу України, Водного кодексу України, Закону України "Про аквакультуру", Типового договору оренди та включати всі істотні умови, необхідні для оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним. 
З огляду на наведені вимоги чинного законодавства, передача водних об`єктів у користування на умовах оренди здійснюється за умови дотримання спеціального порядку, який, зокрема, передбачає наявність паспорта водного об`єкта, погодження договору оренди водного об`єкта з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства, а також узгодження сторонами істотних умов договору щодо розміру орендної плати, порядку її обчислення окремо щодо кожного об`єкта оренди відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти, строків та порядку її внесення.
5.29. При розгляді справи судом першої інстанції встановлено, що між сторонами не було погоджено істотної умови щодо розміру орендної плати та порядку її обчислення окремо щодо кожного об`єкта оренди, зокрема з урахуванням Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти.
Суд касаційної інстанції погоджується з аргументами Скаржника про помилковість висновку суду апеляційної інстанції щодо врахування пункту 4.3 Договору оренди як належного погодження зазначених умов, оскільки встановлений судами зміст цього пункту не свідчить про визначення сторонами розміру плати за користування водним об`єктом, порядку її обчислення щодо такого об`єкта відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об`єкти, та порядку її внесення.
Крім того, судами не встановлено, а учасниками справи не доведено, обставин щодо виконання приписів законодавства щодо поновлення таких договорів без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.
5.30. При цьому суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу, безпідставно виходив із того, що відсутність у договорі оренди та додатковій угоді окремих умов, передбачених спеціальним законодавством для договорів оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом, може бути усунута шляхом внесення відповідних змін до договору в майбутньому.
Суд ураховує, що такий підхід не відповідає суті спірних правовідносин, оскільки при вирішенні питання про поновлення договору відповідність його умов вимогам Земельного кодексу України, Водного кодексу України, Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди має оцінюватися саме станом на момент укладення такого договору. Можливість подальшого внесення змін до договору не усуває правових наслідків недотримання імперативних вимог законодавства, чинних на момент укладення договору.
5.31. Також судами встановлено відсутність паспорта водного об`єкта та відсутність погодження договору оренди водного об`єкта з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства, що є складовими спеціального порядку передачі водного об`єкта в користування на умовах оренди.
5.32. При цьому апеляційний господарський суд необґрунтовано врахував як підтвердження правомірності поведінки Позивача положення Порядку розроблення паспорта водного об`єкта, затвердженого наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 18.03.2013 № 99, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.05.2013 за № 775/23307 (надалі - Порядок), відповідно до якого замовником робіт із розроблення паспорта водного об`єкта є орган, що здійснює розпорядження земельною ділянкою під водою відповідно до повноважень, визначених Земельним кодексом України.
Саме по собі посилання на зазначені положення Порядку не свідчить про неможливість виготовлення паспорта водного об`єкта, а також не підтверджує наявності протиправної бездіяльності Ради з цього питання, оскільки такі обставини повинні бути доведені у встановленому процесуальному порядку. 
За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції про правомірність поведінки Позивача з посиланням лише на положення зазначеного Порядку не спростовує встановленої судом першої інстанції обставини щодо відсутності паспорта водного об`єкта як документа, необхідного для укладення договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним.
5.33. У такий спосіб приписи законодавства на момент початку процедури поновлення договору були чіткими, ясними, зрозумілим і мали бути виконані сторонами. Отже, саме по собі звернення орендаря (суб`єкта господарювання) до Ради та прийняття нею рішення про поновлення договору оренди без дотримання законодавчих вимог, не створює правомірного очікування та не звільняє сторони від обов`язку дотримуватися імперативних приписів земельного, водного та спеціального законодавства, не усуває необхідності погодження всіх істотних умов договору та не замінює собою наявності документів, необхідних для укладення договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним.
5.34. З огляду на викладене, Суд вважає обґрунтованими доводи Скаржника про те, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору оренди, які згідно із законодавством, чинним на момент вирішення питання про поновлення договору оренди, є обов`язковими для договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним.
Зокрема, такі умови не були належним чином погоджені ні в основному договорі оренди, ні в додатковій угоді, що унеможливлює висновок про відповідність спірних правовідносин вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.
5.35. За таких обставин Суд дійшов висновку, що недотримання сторонами процедури укладення договору та відсутність погодження істотних умов договору оренди водного об`єкта в комплексі із земельною ділянкою виключають наявність правових підстав для задоволення позову.
5.36. З огляду на наведене, колегія суддів вважає, що саме суд першої інстанції, на відміну від суду апеляційної інстанції, надав спірним правовідносинам належну правову оцінку, правильно визначив характер цих правовідносин, застосував до них відповідні норми матеріального права та врахував правові висновки Верховного Суду щодо необхідності дотримання вимог спеціального законодавства при вирішенні питання про поновлення договору оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.
5.37. Вказане підтверджує обґрунтованість аргументів касаційної скарги, заявлених у порядку пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно зі статтею 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
6.3. Оскільки наведена Скаржником підстава касаційного оскарження підтвердилася під час касаційного провадження, касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване судове рішення у справі - скасуванню, з прийняттям рішення про залишення в силі рішення суду першої інстанції.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Макарівської селищної ради задовольнити.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 у справі № 911/786/25 скасувати, залишивши в силі рішення Господарського суду Київської області від 23.12.2025 у справі № 911/786/25.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко