ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 серпня 2026 року
м. Київ

справа № 205/10470/23
провадження № 61-3133св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Воробйової І. А, Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., 

учасники справи:
позивач - Дніпровська міська рада, 
відповідач - ОСОБА_1 , 
треті особи: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Зевс-2021», Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Зевс-2021», Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності

за касаційною скаргою Дніпровської міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2024 року у складі судді Басової Н. В. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 лютого 2025 рокуу складі колегії суддів: Свистунової О. В., Єлізаренко І. А., Макарова М. О.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2023 року Дніпровська міська рада звернулася до суду з позовом, у якому просила суд усунути їй перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_1 провести демонтаж будівлі загальною площею 16,8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а також припинити право власності та скасувати державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , із закриттям розділу.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Дніпровська міська рада посилалася на те, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , 09 червня 2020 року зареєстровано за ОСОБА_2. на підставі реєстраційного посвідчення № 1426-37, виданого 22 листопада 2001 року Дніпропетровським бюро технічної інвентаризації, і технічного паспорта від 10 січня 2019 року № 1244, виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровський проектно-конструкторський технологічний інститут».

Зазначене реєстраційне посвідчення видане на підставі рішення виконавчого комітету Дніпровської міської ради від 12 листопада 2001 року № 1-203 та записане в реєстрову книгу № 85ЮН за реєстровим номером 1426-37.

30 листопада 2020 року приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Батова Л. Г. зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Зевс-2021» (далі - ТОВ «Зевс-2021») на підставі акта прийому-передачі нерухомого майна від 30 листопада 2020 року № 4334; 4335, складеного між ОСОБА_2 і ТОВ «Зевс-2021».

У подальшому 07 липня 2022 року приватний нотаріус Батова Л. Г. зареєструвала право приватної власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 07 липня 2022 року за реєстровим номером 943, укладеного між ТОВ «Зевс-2021» і ОСОБА_1 .

Листом Головного архітектурно-планувального управління Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 03 грудня 2020 року № 3/15-538 повідомлено, що відповідно до даних містобудівного кадастру та Адресного плану міста офіційна адреса - АДРЕСА_1 в жодному об`єкту нерухомості на території міста не присвоювалась.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради листом від 03 грудня 2020 року № 4/1-498 надало інформацію, що в Реєстрі будівельної діяльності станом на час надання відповіді не міститься інформації про реєстрацію або видачу декларації про початок будівельних робіт з будівництва вказаного об`єкта та готовність цього об`єкта до експлуатації.

Із листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 08 грудня 2020 року № 4/11-2370 відомо, що за результатами пошуку в підсистемі «Фіскальний кадастр» Муніципальної земельної інформаційної системи м. Дніпра за критерієм «адреса земельної ділянки» за адресою: АДРЕСА_1 , рішень міської ради та її виконавчого комітету про передання земельної ділянки в приватну власність та реєстраційних записів стосовно договорів оренди землі, укладених між міською радою та юридичними або фізичними особами, не виявлено.

Листом Департаменту забезпечення діяльності виконавчих органів Дніпровської міської ради від 28 грудня 2020 року № 8/2-1749 повідомлено, що в архівному управлінні департаменту згідно з описом справ постійного зберігання виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради за 2001 рік рішення від 12 листопада 2001 року № 1-203 не існує. 

У листі Комунального підприємства «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради (далі - КП «ДМБТІ») від 10 вересня 2021 року № 12077 зазначено, що станом на 31 грудня 2012 року технічна інвентаризація та реєстрація права власності за адресою: АДРЕСА_1 , не проводилась.

У грудні 2021 року Дніпровська міська рада зверталась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Зевс-2021» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності. 

Рішенням Ленінського районного суду міста Дніпропетровська від 20 червня 2022 року у справі № 205/213/22 позовні вимоги Дніпровської міської ради задоволено. 

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 листопада 2022 року рішення Ленінського районного суду міста Дніпропетровська від 20 червня 2022 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. 

Постановою Верховного Суду від 15 березня 2023 року постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 листопада 2022 року залишено без змін.

На думку позивача, ОСОБА_2 збудувала нерухоме майно без відведення земельної ділянки для будівництва, без отримання дозволу відповідного органу на будівництво, без отримання вихідних даних на проектування будівництва, без розробленої і затвердженої проектної документації на будівництво, без дозволу на виконання будівельних робіт, з порушенням прав територіальної громади міста Дніпра на зайняту об`єктом самочинного будівництва земельну ділянку комунальної власності, права на безпечне для життя і здоров`я довкілля, повноцінне життєве середовище, що включає прогнозування розвитку міста, планування, забудову та інше використання територій.

Об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 в експлуатацію не приймався, земельна ділянка під будівництво зазначеного об`єкта не надавалась. ОСОБА_2 без звернення до компетентного органу для отримання дозвільної документації на здійснення будівельних робіт, здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, яка віднесена до комунальної власності, та провела неправомірну державну реєстрацію.

У зв`язку з цим міська рада просила позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Ленінський районний суд м. Дніпропетровська рішенням від 05 грудня 2024 року в задоволенні позову відмовив.

Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що позовні вимоги є необґрунтованими та недоведеними. При цьому суд зазначив, що право власності на спірний об`єкт нерухомого майна було зареєстроване за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09 червня 2020 року. Тобто на момент укладення договору купівлі-продажу від 07 липня 2022 року об`єкт нерухомого майна належав ТОВ «Зевс-2021» на праві приватної власності, і воно мало повне право розпоряджатися ним. Дніпровська міська рада в позовній заяві не зазначила підстав, що передбачені законом, за наявності яких має бути припинено право власності на об`єкт нерухомого майна, і такі обставини під час судового розгляду суд не встановив.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Дніпровський апеляційний суд постановою від 18 лютого 2025 року апеляційну скаргу Дніпровської міської ради залишив без задоволення. Рішення Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2024 року залишив без змін.

Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У березні 2025 року Дніпровська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 05 грудня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 лютого 2025 року і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Підставою касаційного оскарження вказувала те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц, від 13 березня 2019 року у справі № 910/22575/17, від 22 травня 2019 року у справі № 234/3341/15-ц, від 21 листопада 2019 року у справі № 926/2353/18, від 03 грудня 2019 року у справі № 916/2553/18, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18, від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18, від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 22 лютого 2022 року у справі № 203/5561/16, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 19 квітня 2023 року у справі № 904/7803/21, від 05 червня 2024 року у справі № 904/4339/21, від 11 червня 2024 року у справі № 904/4338/21, від 18 вересня 2024 року у справі № 205/3190/20, від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, від 20 листопада 2024 року у справі № 205/3234/20, від 04 грудня 2024 року у справі № 904/16/23 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами того, що ОСОБА_2 здійснила будівництво спірного об`єкта без документів, які дають право на це, а саме: без повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою, без належно затвердженого проекту, а тому такий об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом і його знесення можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову.

Будівництво об`єкта на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді міста Дніпра, без дозволу власника та з очевидними порушеннями прав інших осіб є явно недобросовісною поведінкою, спрямованою на втручання у право власності іншої особи, на шкоду її правам та охоронюваним законом інтересам. Так само, наступне відчуження такого об`єкта без підтвердженого права на земельну ділянку вочевидь не відповідає принципу добросовісності.

У квітні 2025 року ТОВ «Зевс-2021» подало відзив на касаційну скаргу, у якому просило відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін, оскільки ці судові рішення є законними і обґрунтованими, суди правильно застосували норми матеріального та процесуального права відповідно до встановлених фактичних обставин справи, дали належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам. 

У квітні 2025 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, у якому просив залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки ці судові рішення є законними і обґрунтованими, суди правильно застосували норми матеріального та процесуального права відповідно до встановлених фактичних обставин справи, дали належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам. 

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 20 березня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

07 квітня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 29 травня 2026 року суддею-доповідачем визначено Зайцева А. Ю.

Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Суди попередніх інстанцій встановили, що 09 червня 2020 року на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Кейтельгіссер О. М. за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на будівлю, загальною площею 16,8 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі реєстраційного посвідчення КП «ДМБТІ» від 22 листопада 2001 року, серія та номер 1426-37, технічного паспорта, серія та номер 1244, виданого 10 січня 2019 року ТОВ «Дніпропетровський проектно-конструкторський технологічний інститут».

Згідно з відомостями Головного архітектурно-планувального управління Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 03 грудня 2020 року № 3/15-538, за даними містобудівного кадастру та адресного плану м. Дніпра, офіційно адреса: АДРЕСА_1 жодному об`єкту нерухомості на території міста не надавалася, відповідних розпорядчих документів, на підставі яких була присвоєна ця адреса, немає.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради у листі від 03 грудня 2020 року № 4/1-498 зазначило, що в реєстрі будівельної діяльності станом на час надання відповіді немає інформації про реєстрацію або видачу декларації про початок будівельних робіт з будівництва вказаного об`єкта та готовність цього об`єкта до експлуатації, але в реєстрі будівельної діяльності є інформація щодо реєстрації та видачі повідомлення про початок виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 (повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 02 липня 2020 року ДП 061201840685).

Відповідно до листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 08 грудня 2020 року № 4/11-2370, за результатами пошуку за адресою земельної ділянки, розташованої на АДРЕСА_1 , в системі не виявлено реєстраційних записів стосовно договорів оренди землі, укладених між міською радою та юридичними або фізичними особами; рішень міської ради та її виконавчого комітету про передання земельної ділянки у приватну власність не виявлено.

Відповідно до листа Департаменту забезпечення діяльності виконавчих органів Дніпровської міської ради від 28 грудня 2020 року № 8/2-1749 згідно з описом справ постійного зберігання виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради за 2001 рік рішення від 12 листопада 2001 року № 1-203 не існує.

Згідно з інформацією КП «ДМБТІ» ДМР від 10 вересня 2021 року № 12077, станом на 31 грудня 2012 року технічна інвентаризація та реєстрація права власності за адресою: АДРЕСА_1 не проводилася.

У подальшому на підставі акта прийому-передачі нерухомого майна від 30 листопада 2020 року, укладеного між ОСОБА_2 і ТОВ «Зевс-21», посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Батовою Л. Г. і зареєстрованого в реєстрі за № 4334; № 4335, право власності на об`єкт нежитлової будівлі, загальною площею 16,8 кв. м, який розташовано за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ «Зевс-21».

Рішенням Ленінського районного суду міста Дніпропетровська від 20 червня 2022 року у справі № 205/213/22 позовні вимоги Дніпровської міської ради задоволено. Усунуто перешкоди Дніпровській міській раді у користуванні земельною ділянкою та зобов`язано ОСОБА_2 повернути земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого нерухомого майна - нежитлової будівлі, загальною площею 16,8 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , привівши її у придатний для використання стан. Припинено право власності та скасовано державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Зевс-2021», реєстраційний номер 2099951012101, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 36877535, із закриттям розділу. Припинено право власності та скасовано державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Зевс-2021», реєстраційний номер 2099951012101, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 39450818, із закриттям розділу. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 листопада 2022 року апеляційну скаргу ТОВ «Зевс-2021» задоволено частково. Рішення Ленінського районного суду міста Дніпропетровська від 20 червня 2022 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Постановою Верховного Суду від 15 березня 2023 року постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 листопада 2022 року залишено без змін.

07 липня 2022 року між ТОВ «Зевс-2021» і ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Батовою Л. Г. за реєстровим номером 943.

Державна реєстрація договору підтверджена також витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27 вересня 2023 року. Також зазначеним витягом підтверджено відсутність накладення арешту чи інших заборон на відчуження стосовно спірного майна станом на час укладання договору купівлі-продажу.

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають не повною мірою. 

У частині першій статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України).

Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Відповідно до статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Згідно з частиною п`ятою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Згідно з частинами першою, другою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Цільове призначення земель України покладено в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ «Землі України» ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.

Так само нормативно регламентованим є право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.

Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частини перша - друга статті 331 ЦК України).

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законом визначено, що до інших правових наслідків, крім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, ураховуючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідних для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Результат системного аналізу наведених законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання норм статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, частини четвертої цієї статті.

Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) та постанові від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22 (провадження № 12-31гс24).

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

У цій справі суди встановили, що рішення про передання у користування/власність земельної ділянки, яка розташована за адресою:  АДРЕСА_1 , Дніпровська міська рада чи її виконавчий комітет не ухвалювали, тому вказана земельна ділянка є власністю територіальної громади м. Дніпра.

Зі змісту судових рішень у справі № 205/213/22 відомо, що у ОСОБА_2 не було правових підстав для виникнення права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 16,8 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а отже, і не було правових підстав для переходу права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна до ТОВ «Зевс-2021» від його учасника ОСОБА_2 . За встановлених у вказаній справі обставин здійснення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості за ОСОБА_2 і ТОВ «Зевс-2021» не означає припинення правого режиму цього майна як самочинного. 

Водночас, оскільки позивач не заявив вимоги до титульного володільця самочинного будівництва - ТОВ «Зевс-2021» про знесення цього самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України, апеляційний суд, з висновком якого погодився Верховний Суд, дійшов висновку про відмову у задоволенні заявлених Дніпровської міською радою позовних вимог.

Таким чином, спірну нежитлову будівлю площею 16,8 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 спорудила на земельній ділянці територіальної громади м. Дніпра, яка не призначена для цієї мети, самовільно.

Отже, нежитлове приміщення на  АДРЕСА_1 в розумінні статті 376 ЦК України є самочинним об`єктом нерухомості і може бути легалізоване лише у порядку, визначеному законом.

Подальша реєстрація за  ОСОБА_2 , а далі за ТОВ «Зевс-2021» і ОСОБА_1 права власності на спірне нежиле приміщення не спростовує того факту, що воно є самочинним, та не виключає право Дніпровської міської ради на захист права власності на земельну ділянку комунальної власності у порядку, визначеному статтею 376 ЦК України.

Суди першої та апеляційної інстанцій на вказане уваги не звернули, а, вирішуючи спір, вдались до оцінки правомірності реєстрації права власності за  ОСОБА_2 , ТОВ «Зевс-2021» і ОСОБА_1 на спірне нежитлове приміщення та можливого порушення прав на мирне володіння останнім власником майном внаслідок його знесення.

Також суди не надали належної уваги тому, що у випадку, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

У справі, яка переглядається, територіальна громада м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради заперечила проти визнання права власності за  ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно, яке знаходиться на її земельній ділянці без наявного на те дозволу, та заявила вимоги демонтувати (знести) таке майно.

Тому з урахуванням частини четвертої статті 376 ЦК України в цьому випадку належним способом усунення виявлених порушень є саме знесення самочинно збудованого об`єкта.

Крім того, вважаючи ТОВ «Зевс-2021» і ОСОБА_1 добросовісними набувачами, суди виходили з того, що на момент укладання договору купівлі-продажу  від 07 липня 2022 року об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , належав ТОВ «Зевс-2021» на праві приватної власності, і воно мало повне право розпоряджатися ним.Набуваючи право власності, ТОВ «Зевс-2021» не могло знати про наявність тих підстав, на які посилається Дніпровська міська рада, а листи від департаментів, які підпорядковані самій Дніпровській міський раді не можуть бути належними доказами.

Такі висновки суду є передчасними, оскільки рішенням Ленінського районного суду м. Дніпропетровська від 20 червня 2022 року у справі № 205/213/22 було задоволено позов Дніпровської міської ради. Співвідповідачем у вказаній справі було ТОВ «Зевс-2021», яке відповідно було обізнане про наявність судової справи № 205/213/22. Незважаючи на це, 07 липня 2022 року ТОВ «Зевс-2021» уклало з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Всупереч процесуальному закону суди не надали належної оцінки добросовісності  ОСОБА_2 , яка як учасник ТОВ «Зевс-2021» на підставі акта прийому-передачі від 30 листопада 2020 року передала спірний об`єкт нерухомості до статутного капіталу вказаного товариства без зазначення відповідних прав на земельну ділянку, а також діям ТОВ «Зевс-2021», якому було відомо про судову справу № 205/213/22. 

Крім того, суди не надали оцінки діям ОСОБА_1 під час набуття права власності, який мав би врахувати норми статті 377 ЦК України та статтю 120 ЗК України.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які суди не дослідили, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Водночас не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд безпідставно відмовив у призначенні експертизи, оскільки суд правильно зазначив, що питання, зазначені представником відповідача у клопотанні про призначення експертизи, жодним чином не пов`язані з предметом позову, а тому призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи не має правового значення для правильного вирішення цього спору.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 

Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України) дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до апеляційного суду для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і норм закону.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Дніпровської міської ради задовольнити частково.

Постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 лютого 2025 рокускасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий | М. Є. Червинська
Судді: | І. А. Воробйова
| А. Ю. Зайцев  Є. В. Коротенко
| В. М. Коротун