Справа № 650/5809/25
провадження № 2/650/1137/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
11 вересня 2026 року | селище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,
за участю секретаря - Завістовської Л.А.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,
В С Т А Н О В И В :
Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі № ХС-652090004002983 від 19 жовтня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», право оренди за яким після послідовної заміни орендарів 17 квітня 2025 року перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 6520985000:07:002:0001 площею 7,118 га та 6520985000:07:001:0002 площею 1,8517 га; стягнути з відповідачів понесені судові витрати.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що 19 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі № ХС-652090004002983. За умовами договору в оренду передано дві земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Чкаловської сільської ради, яка на даний час входить до Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області.
Предметом договору є земельна ділянка з кадастровим номером 6520985000:07:002:0001 площею 7,118 га та земельна ділянка з кадастровим номером 6520985000:07:001:0002 площею 1,8517 га. Нормативна грошова оцінка першої земельної ділянки становить 230 263,27 грн, другої - 61 209,23 грн.
20 січня 2015 року сторону орендаря змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», 28 грудня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Додатковою угодою від 28 грудня 2017 року орендну плату визначено у грошовій формі в розмірі 5,70 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок за рік оренди, зі строком внесення до 31 грудня кожного року. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року.
Сукупна нормативна грошова оцінка двох земельних ділянок становить 291 472,50 грн, а річний розмір орендної плати за ставкою 5,70 % - 16 613,93 грн.
17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди земельних ділянок на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди, внаслідок чого до нового орендаря перейшли права та обов`язки сторони орендаря. За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:002:0001 зареєстроване за номером запису 30451146, а щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:001:0002 - за номером запису 59693208.
Представник позивача вказав, що орендна плата за 2022, 2023 та 2024 роки позивачу не виплачувалась. За його розрахунком сума невиплаченої орендної плати становить 49 841,79 грн. Майнової вимоги про стягнення цієї заборгованості у даній справі не заявлено, а факт невиплати орендної плати використовується як підстава для вимоги про дострокове розірвання договору.
На думку представника позивача, обставини тимчасової окупації можуть бути враховані щодо 2022 року, однак після деокупації відповідач не довів повної об`єктивної неможливості використання саме спірних земельних ділянок у 2023 та 2024 роках. Представник послався на лист Великоолександрівської селищної військової адміністрації від 21 серпня 2025 року № 2611, відповідно до якого огляд спірних земельних ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів не проводився, а підтверджуючі дані про знаходження на них таких предметів відсутні.
Також представник позивача послався на нотаріально посвідчені письмові заяви колишніх працівників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Кондакова О.М. та ОСОБА_2 , які повідомляли про проведення товариством сільськогосподарських робіт на території Бериславського району у 2023 та 2024 роках, а також на відповіді інших сільськогосподарських підприємств щодо здійснення ними господарської діяльності та виплати орендної плати після деокупації.
29 вересня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав відзив на позов, у якому проти задоволення позову заперечив.
Відповідач зазначив, що Великоолександрівська селищна територіальна громада перебувала під тимчасовою окупацією рф з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. Унаслідок збройної агресії підприємство втратило доступ до частини майна та виробничих потужностей, а його майно було викрадено або знищено. На підтвердження цих обставин послався на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року.
Крім того, відповідач послався на потенційне забруднення земель вибухонебезпечними предметами, податкові пільги, запроваджені для окремих земель на території Великоолександрівської громади, лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, загальний лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року та положення частини шостої статті 762 ЦК України.
У відзиві представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24, в якій за конкретних фактичних обставин було визнано доведеною неможливість використання земель ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у 2022 та 2023 роках.
Щодо нотаріально посвідчених письмових заяв ОСОБА_3 та ОСОБА_2 представник відповідача зазначив, що вони не є показаннями свідків у розумінні ЦПК України, та просив, у разі надання цим заявам доказового значення, викликати вказаних осіб для допиту у судовому засіданні.
04 жовтня 2025 року представник позивача подав відповідь на відзив, у якій позовні вимоги підтримав. Зазначив, що загальні відомості про воєнний стан, потенційну мінну небезпеку та податкові пільги не доводять повної неможливості використання конкретних земельних ділянок упродовж 2023 та 2024 років. На його думку, постанова Верховного Суду від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 вимагає встановлення саме об`єктивної безпосередньої та повної неможливості користування конкретним майном.
Представник позивача також звернув увагу, що постанова Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 стосувалася спеціального податкового регулювання плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а тому не може автоматично застосовуватися до приватноправового обов`язку зі сплати орендної плати власнику земельної ділянки.
04 листопада 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав додаткові пояснення, у яких послався на дані інтерактивної карти ДСНС України та зазначив, що територія Чкаловської сільської ради, яка входить до Великоолександрівської громади, належить до місцевостей, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Також послався на близькість території до тимчасово окупованої частини Херсонської області та на небезпеку обстрілів і атак безпілотних літальних апаратів.
19 січня 2026 року представник позивача подав заяву про розгляд справи без його участі та участі позивача, позовні вимоги підтримав у повному обсязі.
03 вересня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав заяву про розгляд справи без участі відповідача, у якій просив провести судове засідання без його участі та заперечив проти задоволення позову в повному обсязі.
Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився, відзиву та інших заяв по суті спору не подав. Відомостей про причини неявки матеріали справи не містять.
З огляду на належне повідомлення учасників справи, подані заяви про розгляд справи за відсутності позивача та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», відсутність клопотань, які перешкоджали б вирішенню спору, та положення статті 223 ЦПК України суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.
Суд встановив, що ОСОБА_1 належать на праві приватної власності дві земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території колишньої Чкаловської сільської ради, яка входить до Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області: земельна ділянка площею 7,118 га з кадастровим номером 6520985000:07:002:0001 та земельна ділянка площею 1,8517 га з кадастровим номером 6520985000:07:001:0002.
19 жовтня 2012 року щодо цих земельних ділянок укладено договір оренди землі № ХС-652090004002983 між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт». 20 січня 2015 року сторону орендаря змінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а 28 грудня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
Додатковою угодою від 28 грудня 2017 року сукупну нормативну грошову оцінку двох земельних ділянок визначено у сумі 291 472,50 грн, орендну плату - у розмірі 5,70 % нормативної грошової оцінки за повний рік оренди, що становить 16 613,93 грн, зі строком внесення до 31 грудня кожного року. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року, тому на час вирішення спору договір не припинився у зв`язку із закінченням строку.
Матеріали справи не містять доказів виплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» факту невиплати орендної плати по суті не заперечує, однак вважає, що обов`язок щодо її внесення був відсутній через обставини, за які товариство не відповідає.
17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди спірних земельних ділянок на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Отже, на час вирішення спору саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є чинним орендарем та носієм зареєстрованого права оренди.
Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 198/346/24, провадження № 61-3952св25, дійшов висновку, що після відчуження права оренди новий орендар, до якого перейшли права та обов`язки попереднього орендаря за договором оренди, є належним відповідачем у спорі про розірвання такого договору. Попередній орендар після переходу права оренди не є належним відповідачем за вимогою про припинення чинного орендного правовідношення.
Отже, належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору оренди є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» після 17 квітня 2025 року не є носієм права оренди, однак його поведінка у 2022-2024 роках як орендаря має значення для встановлення наявності або відсутності передбачених законом підстав для розірвання договору.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.
Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату. Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а частиною першою статті 32 цього Закону передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених законом та умовами договору.
Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено припинення права користування земельною ділянкою у разі систематичної несплати орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 виходила з того, що під систематичністю у приватноправових відносинах розуміються два та більше випадки повної несплати орендної плати, визначеної умовами договору. Разове порушення такої умови ознаки систематичності не утворює.
За умовами спірного договору орендна плата мала бути внесена до 31 грудня кожного року. Строк сплати орендної плати за 2023 рік сплив 31 грудня 2023 року, а за 2024 рік - 31 грудня 2024 року. У ці періоди орендарем було ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Доказів внесення орендної плати за ці два роки матеріали справи не містять.
Вирішуючи доводи відповідача щодо воєнного стану, тимчасової окупації, мінної небезпеки та застосування частини шостої статті 762 ЦК України, суд виходить з такого.
Стаття 617 ЦК України встановлює підстави звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання і сама по собі не припиняє основного договірного обов`язку. Разом із тим частина шоста статті 762 ЦК України передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 та Верховний Суд у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 і від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 виходили з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України визначальною є об`єктивна безпосередня та повна неможливість користування конкретним майном з незалежних від орендаря причин. Обов`язок доведення таких обставин покладається на орендаря.
Що стосується 2022 року, суд враховує, що Великоолександрівська селищна територіальна громада, на території якої розташовані спірні земельні ділянки, перебувала під тимчасовою окупацією рф у період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.
Верховний Суд у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 звернув увагу на сезонний характер сільськогосподарського виробництва та виходив з того, що тимчасова окупація території упродовж істотної частини сільськогосподарського циклу може об`єктивно унеможливлювати проведення посівної кампанії, вирощування і збирання врожаю.
За таких обставин несплата орендної плати за 2022 рік не враховується судом як випадок порушення, який формує систематичність у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Іншу оцінку суд надає невиплаті орендної плати за 2023 та 2024 роки.
Після завершення тимчасової окупації саме по собі збереження воєнного стану, загальна небезпека на території Херсонської області, близькість до тимчасово окупованої території або потенційна можливість забруднення землі вибухонебезпечними предметами не утворюють автоматичної та безстрокової підстави для звільнення орендаря від виконання приватноправового зобов`язання.
Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України щодо 2023 та 2024 років відповідач мав довести, що саме земельні ділянки з кадастровими номерами 6520985000:07:002:0001 та 6520985000:07:001:0002 у відповідні періоди фактично не могли використовуватися ним за цільовим призначенням з причин, за які він не відповідає.
Таких доказів матеріали справи не містять. Відповідач не надав актів технічного або нетехнічного обстеження цих земельних ділянок, актів очищення чи розмінування, документів про фактичне виявлення на них вибухонебезпечних предметів, встановлення заборони на доступ або ведення сільськогосподарських робіт протягом 2023 та 2024 років.
Навпаки, з листа Великоолександрівської селищної військової адміністрації від 21 серпня 2025 року № 2611, на який посилається позивач, вбачається, що огляд спірних земельних ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів не проводився, а підтверджуючі дані про знаходження на них таких предметів відсутні. Отже, наявні у справі відомості не підтверджують встановлення компетентним органом факту непридатності саме цих двох ділянок до використання.
Витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 підтверджує тяжкі наслідки окупації для майна та виробничої бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ у 2022 році, однак не містить відомостей про фактичний стан земельних ділянок позивача у 2023 та 2024 роках і не встановлює неможливість їх використання після деокупації.
Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року містить загальні відомості про можливе потенційне забруднення земель, орендованих товариством у Бериславському районі, та про безпекові ризики у зв`язку з обстрілами. Водночас він не містить висновку про фактичне забруднення саме земельних ділянок з кадастровими номерами 6520985000:07:002:0001 та 6520985000:07:001:0002 і не визначає періоду їх повної непридатності до використання.
Що стосується інтерактивної карти ДСНС України, на яку представник відповідача послався у додаткових поясненнях, суд зазначає, що відображення на ній території як такої, де існує мінна небезпека або ймовірне забруднення, підтверджує загальний ризик, однак не є доказом фактичного знаходження вибухонебезпечних предметів на конкретних земельних ділянках у визначений минулий період і не доводить повної неможливості їх використання у 2023 та 2024 роках.
Податкові пільги, надані у зв`язку з потенційною небезпекою або особливим режимом відповідної території, мають значення для публічно-правових відносин з оподаткування, але самі по собі не припиняють приватноправового обов`язку зі сплати орендної плати власнику земельної ділянки. З цієї ж причини висновки Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду у постанові від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 щодо спеціального податкового режиму земель державної та комунальної власності не можуть автоматично переноситися на спірні приватноправові відносини.
Суд враховує постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, у якій за конкретних фактичних обставин було визнано доведеною неможливість використання земель ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у 2022 та 2023 роках. Водночас вирішальним у тій справі була сукупність конкретних доказів, зокрема розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, яким землі, що перебували у користуванні товариства, були визнані непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами, а також рішення Херсонської обласної ради щодо наявності обставин непереборної сили.
У цій справі спірні земельні ділянки розташовані на території Великоолександрівської, а не Новорайської територіальної громади. Матеріали справи не містять аналогічного індивідуалізованого акта компетентного органу щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 6520985000:07:002:0001 та 6520985000:07:001:0002, який би встановлював їх непридатність до використання у 2023 чи 2024 роках. Тому фактичні обставини справи № 650/3776/24 не є тотожними обставинам цього спору.
Щодо нотаріально посвідчених письмових заяв ОСОБА_3 та ОСОБА_2 суд зазначає, що вони не є показаннями свідків, отриманими у передбаченому ЦПК України порядку. Наведені у цих документах відомості мають загальний характер та не ідентифікують спірні земельні ділянки позивача.
Суд не покладає зазначені письмові пояснення в основу висновку про фактичний обробіток саме земельних ділянок з кадастровими номерами 6520985000:07:002:0001 та 6520985000:07:001:0002. Оскільки ці документи не є визначальними для вирішення спору, підстав для виклику ОСОБА_3 та ОСОБА_2 для допиту як свідків суд не вбачає.
Відомості про здійснення іншими суб`єктами господарювання сільськогосподарської діяльності на території Бериславського району після деокупації самі по собі не доводять можливість використання кожної конкретної земельної ділянки. Разом з тим у сукупності з відсутністю будь-якого індивідуального доказу непридатності саме спірних ділянок вони додатково спростовують довід про те, що ведення сільськогосподарської діяльності на відповідній території у 2023 та 2024 роках було неможливим у принципі.
Таким чином, суд не встановив обставин, які відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України звільняли б орендаря від орендної плати за користування земельними ділянками позивача у 2023 та 2024 роках.
Повна несплата орендної плати за 2023 рік та повна несплата орендної плати за 2024 рік є двома самостійними випадками невиконання основного обов`язку орендаря. Отже, навіть без урахування 2022 року наявна систематична несплата орендної плати у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Передаючи земельні ділянки у строкове платне користування, позивач розраховував на регулярне отримання погодженої сторонами орендної плати. Її повна невиплата протягом двох послідовних років позбавила орендодавця основного майнового результату договору та є істотним порушенням орендних правовідносин.
Обставина того, що 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», не усуває вже сформованої підстави для розірвання договору. Новий орендар набув чинне право оренди разом із правами та обов`язками сторони орендаря і є належним відповідачем у спорі про припинення цього права.
За таких обставин договір оренди землі № ХС-652090004002983 підлягає достроковому розірванню за вимогою, пред`явленою до чинного орендаря ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». У задоволенні позовної вимоги до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» слід відмовити у зв`язку з її пред`явленням до неналежного відповідача.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивач при зверненні до суду в електронній формі сплатив судовий збір за вимогу немайнового характеру у розмірі 968,96 грн. Оскільки вимога про розірвання договору задовольняється щодо належного відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», вказана сума підлягає стягненню з цього відповідача на користь позивача.
У позовній заяві також заявлено про стягнення витрат на професійну правничу допомогу, однак матеріали справи не містять даних про їх остаточний розмір та достатніх доказів для перевірки фактичності, необхідності й співмірності таких витрат. Тому питання про їх розподіл цим рішенням не вирішується.
Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 76, 81, 89, 90, 92, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», Великоолександрівський районний суд Херсонської області,
В И Р І Ш И В :
Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити частково.
Розірвати договір оренди землі № ХС-652090004002983 від 19 жовтня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт», право оренди за яким після послідовної заміни орендарів 17 квітня 2025 року перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:002:0001 площею 7,118 га, номер запису про право оренди 30451146, та земельної ділянки з кадастровим номером 6520985000:07:001:0002 площею 1,8517 га, номер запису про право оренди 59693208.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі - відмовити у зв`язку з пред`явленням вимоги до неналежного відповідача.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12) на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 968,96 грн.
Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 14 вересня 2026 року.

Суддя:           О.О. Сікора