ПОСТАНОВА 
іменем України

10 червня 2026 року         м. Кропивницький

справа № 404/10923/25
провадження № 22-ц/4809/951/26 

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах Чельник О.І. (головуючий, суддя-доповідач), Карпенка О.Л., Мурашка С.І.
за участю секретаря судового засідання Антошиної А.В.,

учасники справи: 
позивач –  ОСОБА_1 , 
відповідач – Кропивницька міська рада, 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Головне управління Державної податкової служби в Кіровоградській області,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Фортечного районного суду м. Кропивницького від 15 січня 2026 року у складі судді Варакіної Н.Б.,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2025 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до Кропивницької міської ради, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Головне управління Державної податкової служби в Кіровоградській області (далі по тексту ГУ ДПС в Кіровоградській області), про визнання недійсним договору оренди землі.
В обґрунтування позовної заяви посилався на те, що йому на праві приватної власності належить об`єкт нерухомості – група нежитлових приміщень загальною площею 153,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . Належний йому об`єкт нерухомості знаходиться на технічному поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку та виділений в натурі як частка зі спільного майна.
Рішенням Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року №405 «Про розгляд звернень юридичних та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та вирішено передати ОСОБА_1 в оренду на 25 років земельну ділянку площею 499,87 кв.м земель, які використовуються в комерційних цілях по АДРЕСА_2 під розміщення кафе (т.1 а.с.108).
03 березня 2011 року між Кіровоградською міською радою (орендодавцем) та ОСОБА_1 (орендарем) укладено договір оренди землі, за умовами розділу 1 якого орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року №405 «Про розгляд звернень юридичних осіб та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення кафе, яка знаходиться по АДРЕСА_1 . Земельна ділянка виділена в натурі на місцевості у встановленому законом порядку. Згідно з розділом 2 договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 499,87 кв.м земель, які використовуються в комерційних цілях. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна – дев`ятиповерхова житлова будівля, частина якої відноситься до категорії нежитлових. Стіни – з/бетонні, перегородки – цегляні, перекриття – з/ бетонні панелі. Будинок обладнано: водо-, електро-, газопостачанням, каналізацією, опаленням. Земельна ділянка передається в оренду разом із вище переліченою будівлею та інженерними комунікаціями. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки від 15 лютого 2011 року №225 складає 408103,55 грн. Договір оренди укладено на двадцять п`ять років та набирає чинності після його державної реєстрації (розділ 3 договору). Договір оренди зареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 травня 2011 року за №351010004000126.
Зі змісту акту встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки та акту про здачу межових знаків на зберігання, які є додатками до договору оренди, убачається, зокрема, що встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки ОСОБА_1 під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів за адресою: АДРЕСА_2 проводиться на замовлення ОСОБА_1 інженером-землевпорядником ОСОБА_2 . Встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки здійснено в присутності в.о. начальника управління земельних ресурсів у м. Кіровограді та ОСОБА_1 . Загальна площа земельної ділянки – 499,87 кв.м, з них по угіддях: 499,87 кв.м – землі, які використовуються в комерційних цілях та відносяться до земель житлової та громадської забудови під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів. ОСОБА_1 передано під охорону та зберігання межові знаки, які встановлені по межі земельної ділянки загальною площею 499,87 кв. м.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, за адресою: АДРЕСА_1 , державна реєстрація земельної ділянки здійснена 05 травня 2011 року КРФ ДП ЦДЗК на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), 20.06.2019, ТОВ «Гранд-Інформ», ОСОБА_3 .
За змістом матеріалів виносу в натурі (на місцевості) земельної ділянки, кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , поворотні точки та межі земельної ділянки було винесено в натурі (на місцевості) межовими знаками, металевою арматурою 10 мм в кількості 8 штук, а саме №№ НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , 4, 5, 6, 7, 10 згідно з планом меж землеволодіння та прив`язані до твердих контурів існуючої ситуації. У зв`язку з тим, що частина земельної ділянки знаходиться під прибудованим приміщенням до багатоквартирного будинку, точки №8 та № 9 не є можливими винести в натурі (на місцевості).
Згідно з інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, виготовлена 20 червня 2019 року інженером-землевпорядником ОСОБА_3 , місцем роботи якого зазначено ТОВ «Гранд-Інформ».
З інформації, наданої у відповідь на його скаргу Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 26 червня 2024 року №120/0/6-24 убачається, що за результатами розгляду наявних архівних матеріалів у Відділі №2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області встановлено, що договір оренди землі від 05 травня 2011 року за №351010004000126, укладений між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 з визначеним кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 на підставі розробленої документації із землеустрою ФОП ОСОБА_2 , були зареєстровані у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 №1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». На зазначену земельну ділянку документація із землеустрою, яка розроблена ФОП ОСОБА_2 , до Місцевого фонду документації із землеустрою та оцінки земель Відділу не передавалась та не обліковується, в архіві Відділу відсутня. Відповідно до даних Державного земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 у 2013 році не була перенесена в автоматизованому порядку з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру. За допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та наявного на той час у Відділі обмінного файлу ХМЛ (переданий Кіровоградською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру), державним кадастровим реєстратором Відділу за транзакцією реєстрація земельної ділянки, яка була надана в оренду без присвоєння кадастрового номеру, 25.07.2019 проведена державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 площею 0,0500 га та внесені відповідні дані до Державного земельного кадастру з помилковим зазначенням підстави - Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробником якої є ТОВ «Гранд-Інформ». За результатами перевірки на даний час встановити винну особу не є можливим, оскільки Державна реєстрація земельної ділянки в 2011 році проводилась Кіровоградською регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».
Кваліфікаційною комісією з питань видачі та анулювання кваліфікаційного сертифіката інженера-розпорядника від 28 листопада 2024 року №11, за поясненнями сертифікованого інженера-землевпорядника ОСОБА_2 між ним, як розробником документації, та ОСОБА_1 , як замовником документації, будь-яких договорів на виконання робіт, завдань на виконання роботи стосовно розробки документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж вищезазначеної ділянки, починаючи з 2009 року по теперішній час не укладалися. Технічна документація, на яку скаржиться ОСОБА_1 від 20 червня 2019 року, ним не розроблялася, будь-які зміни до обмінного файлу у форматі ХМL на дану земельну ділянку, починаючи з 2009 року не проводились.
У цивільній справі №404/11172/23 встановлено, що частина земельної ділянки по договору оренди землі №24 від 03.03.2011 знаходиться під прибудованим приміщенням до багатоквартирного будинку, точки №8 та №9 не є можливими винести в натуру (на місцевості). 
Посилаючись на зазначені обставини, просив суд визнати договір оренди землі №24, укладений між ним та Кіровоградською міською радою 03.03.2011, недійсним з підстав порушення відповідачем ст.42 ЗК України.
Рішенням Фортечного районного суду м. Кропивницького від 15 січня 2026 рокувідмовлено у задоволені позову .
Не погоджуючись із зазначеним рішенням  ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушенням норм матеріального та процесуального права, просив вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення його позову.
Кропивницька міська раданаправила до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просила рішення Фортечного районного суду м. Кропивницького від 15 січня 2026 рокузалишити без змін, а апеляційну скаргу    ОСОБА_4 - без задоволення. Вважала, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
У судовому засіданні адвокат Захарченко І.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 , підтримав доводи поданої апеляційної скарги, просив її задовольнити. 
Інші учасники справи у судове засідання апеляційного суду не з`явилися. Про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином. Причини неявки суду не повідомили. Колегія суддів постановила ухвалу про розгляд справи у відсутності інших учасників справи на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України. 
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції – скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить об`єкт нерухомості – група нежитлових приміщень загальною площею 153,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . Належний позивачу об`єкт нерухомості знаходиться на технічному поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку та виділений в натурі як частка зі спільного майна.
Рішенням Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року № 405 «Про розгляд звернень юридичних та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та вирішено передати ОСОБА_1 в оренду на 25 років земельну ділянку площею 499,87 кв.м земель, які використовуються в комерційних цілях по АДРЕСА_2 під розміщення кафе (т.1 а.с.38).
03 березня 2011 року між Кіровоградською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем, укладено договір оренди землі №24, за умовами розділу 1 якого орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року №405 «Про розгляд звернень юридичних осіб та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення кафе, яка знаходиться по АДРЕСА_1 . Земельна ділянка виділена в натурі на місцевості у встановленому законом порядку. Згідно з розділом 2 договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 499,87 кв.м земель, які використовуються в комерційних цілях. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна – дев`ятиповерхова житлова будівля, частина якої відноситься до категорії нежитлових. Земельна ділянка передається в оренду разом із вищепереліченою будівлею та інженерними комунікаціями. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки від 15 лютого 2011 року №225 складає 408103,55 грн. Договір оренди укладено на двадцять п`ять років та набирає чинності після його державної реєстрації (розділ 3 договору). Договір оренди зареєстрований в Управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 травня 2011 року за №351010004000126 (т.1 а.с.39-43).
Зі змісту акту встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки та акту про здачу межових знаків на зберігання, які є додатками до договору оренди, убачається, що встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки ОСОБА_1 під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів за адресою: АДРЕСА_2 проводиться на замовлення ОСОБА_1 інженером-землевпорядником ОСОБА_2 . Встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки здійснено в присутності в.о. начальника управління земельних ресурсів у м. Кіровограді та ОСОБА_1 . Загальна площа земельної ділянки складає 499,87 кв.м, з них по угіддях 499,87 кв.м – землі, які використовуються в комерційних цілях та відносяться до земель житлової та громадської забудови під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів. ОСОБА_1 передано під охорону та зберігання межові знаки, які встановлені по межі земельної ділянки загальною площею 499,87 кв.м (т.1 а.с.44-45).
Як свідчить витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, за адресою: АДРЕСА_1 , державна реєстрація земельної ділянки здійснена 05 травня 2011 року КРФ ДП ЦДЗК на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) 20.06.2019 ФОП ОСОБА_2 .
За змістом матеріалів виносу в натурі (на місцевості) земельної ділянки, кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , поворотні точки та межі земельної ділянки було винесено в натурі (на місцевості) межовими знаками, металевою арматурою 10 мм в кількості 8 шт., а саме №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,10 згідно плану меж землеволодіння та прив`язані до твердих контурів існуючої ситуації. У зв`язку з тим, що частина земельної ділянки знаходиться під прибудованим приміщенням до багатоквартирного будинку, точки №8 та №9 не є можливими винести в натуру (на місцевості).
Згідно з інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, виготовлена 20 червня 2019 року інженером-землевпорядником ОСОБА_3 , місцем роботи якого зазначено ТОВ «Гранд-Інформ», що встановлено постановою Кропивницького апеляційного суду від 01.05.2025 у справі №404/11172/23.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позовній вимоги є недоведеними.
Апеляційний суд не може погодитись з такими висновками суду, виходячи з такого.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 626 ЦК України).
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У контексті ч.2 ст.792 ЦК України та ст.2 Закону України «Про оренду землі» правовідносини оренди землі регулюються норми ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та інших нормативно-правовими актів, прийнятих відповідно до них, а також умовами конкретних договорів оренди.
Так, відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч.1 ст.93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Сторонами договору оренди землі є орендодавець і орендар. За змістом статей 4 і 5 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом, а орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Статтею шостою Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст.3 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до ст.19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії.
До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування (ст.38 ЗК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Статтею 42 ЗК України, у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, тобто станом на 03.03.2011, передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об`єднанню співвласників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проєктів розподілу територій кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Отже, колегія суддів вважає, що оспорюваний договір оренди землі суперечить вимогам чинних на час укладення договору актів цивільного законодавства, зокрема ст.42 ЗК України, оскільки з урахуванням цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки та належні до них будівлі, споруди, прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування лише підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками, а у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку – можуть передаватися у власність або надаватися у користування об`єднанню співвласників. Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.
Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що оспорюваний договір оренди є законним, укладеним без порушень норм земельного законодавства, чинного на час виникнення спірних правовідносин.
Однак, надаючи оцінку доводам позивача, викладеним у заяві про визнання поважними пропуску строків позовної давності (т.1 а.с.80-82), апеляційний суд приходить до таких висновків.
Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Частина перша статті 261 ЦК України визначає, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За змістом цієї норми для визначення початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення своїх прав, а й об`єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2022 року у справі №385/321/20 (провадження № 61-9916сво21) наголосив на тому, що перебіг позовної давності починається з моменту, коли у особи виникло право на подання позову в матеріально-правовому аспекті. Мається на увазі таке подання позову, з яким пов`язується судовий захист права або здійснення примусу до дотримання норм права. Перебіг позовної давності пов`язується з моментом, коли право позивача порушено і таке порушення не усувається. Насамперед для визначення моменту виникнення права на позов важливими є об`єктивні обставини - сам факт порушення права, а із встановленням моменту порушення права позивача підлягають встановленню суб`єктивні обставини - момент, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення».
Норма частини першої статті 261 ЦК України містить презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб`єктивних прав, тому обов`язок доведення терміну, з якого особі стало (могло стати) відомо про порушення права, покладається на позивача (постанова Верховного Суду від 24 вересня 2025 року у справі №185/12225/23, провадження №61-16823св24).
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки у разі, якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач. Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими частина перша статті 400 ЦПК України). Тобто суд касаційної інстанції не може вирішувати питання про застосування позовної давності у зв`язку із недослідженням та ненаданням оцінки відповідним обставинам апеляційним судом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц, провадження № 14-452цс18).
У справі, яка переглядається, встановлено, що 03 березня 2011 року Кіровоградська міська рада та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі №24, зареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 травня 2011 року за № 351010004000126.
Отже, позивач був обізнаний як про сам факт укладення договору оренди земельної ділянки від 03.03.2011 № 24, так і про всі його істотні умови, включаючи межі земельної ділянки. 
Зокрема, відповідно до статей 638–650 ЦК України договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов. Підписання позивачем договору оренди свідчить про його належне ознайомлення зі змістом правочину. Крім того, невід`ємною частиною зазначеного договору є додатки, що містять план меж земельної ділянки, акт встановлення меж у натурі та їх погодження, а також ситуаційну схему. Усі зазначені документи містять підпис позивача, що беззаперечно підтверджує його обізнаність щодо характеристик та меж спірної земельної ділянки ще на момент укладення договору.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №907/50/16 вказано, що можливість знати про порушення своїх прав випливає із загальних засад захисту цивільних прав та інтересів (статті 15, 16, 20 ЦК України), за якими особа, маючи право на захист, здійснює його на власний розсуд у передбачений законом спосіб, що створює в неї цю можливість знати про посягання на права. Аналіз статті 261 ЦК України дає підстави для висновку, що початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення в зацікавленої сторони права на позов. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що суди дійшли правильного висновку, що позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтями 32-38 ГПК України (в редакції, чинній на час винесення оскаржуваних судових рішень), про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення відповідного права можна було отримати раніше.
У пунктах 45-47 постанови Великої Палати Верховного суду від 21.08.2019 у справі № 911/8631/17 вказано: «Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) чинники. Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами «довідалася» та «могла довідатися» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо. Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 33 ГПК України (у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року) та статтею 74 цього Кодексу (у редакції, чинній з 15 грудня 2017 року), про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14.03.2018 у справі №464/5089/15 зроблено висновок про те, що тлумачення частини першої та п`ятої статті 261 ЦК свідчить, що потрібно розрізняти початок перебігу позовної давності залежно від виду позовних вимог. Вимога про визнання правочину недійсним відрізняється від вимоги про виконання зобов`язання не лише по суті, а й моментом виникнення права на захист. Для вимоги про визнання правочину недійсним перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась, або могла довідатись про вчинення цього правочину. Натомість для вимоги про виконання зобов`язання початок перебігу позовної давності обумовлюється виникненням у кредитора права на вимогу від боржника виконання зобов`язання».
Європейський суд з прав людини вказав, що інститут позовної давності є спільною рисою правових систем Держав - учасниць і має на меті гарантувати: юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, спростувати які може виявитися нелегким завданням, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що які відбули у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту зі спливом часу (STUBBINGS AND OTHERS v. THE UNITED KINGDOM, № 22083/93, № 22095/93, § 51, ЄСПЛ, від 22.10.1996; ZOLOTAS v. GREECE (No.2), № 66610/09, § 43, ЄСПЛ, від 29.01.2013).
Європейський суд з прав людини зауважив, що відмова національного суду обґрунтувати причину відхилення заперечення стосовно спливу позовної давності є порушенням ст.6 Конвенції. Встановлена законом позовна давність була важливим аргументом, вказаним компанією-заявником в ході судового розгляду. Якби він був прийнятий, то це, можливо, могло призвести до відмови в позові. Проте, суд не навів ніяких обґрунтованих причин для неприйняття до уваги цього важливого аргументу (GRAFESCOLO S.R.L. v. THE REPUBLIC OF MOLDOVA, № 36157/08, § 22, 23, ЄСПЛ, від 22.07.2014).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 1 ст. 81 ЦПК України).
Обставини справи, яка переглядається в апеляційному порядку, у своїй сукупності не дають підстав вважати, що ОСОБА_1 , як сторона оспорюваного договору, з часу укладення договору (з урахуванням норм ст. 640 ЦК України у редакції на час укладення договору він є укладеним 03.03.2011), не знав та не міг знати про невідповідність договору вимогам закону та порушення своїх прав як власника нежитлового приміщення у багатоквартирному жилому будинку.
Посилання позивача на матеріали виносу в натурі (на місцевості) земельної ділянки, складені у липні 2023 року, як на обставину коли позивач дізнався про порушення свого права, не заслуговує на увагу, оскільки сторонами спірного договору оренди погоджено та підписано акт встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки, ситуаційна схема (додаток до акту встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки), акт про здачу межових знаків на зберігання, акт про передачу та прийом земельної ділянки (в натурі), які є додатками до договору оренди (т.1 а.с.42-45).
Отже, саме з часу вчинення оспорюваного правочину позивач мав фактичну можливість довідатися про порушення свого права. Таким чином, з урахуванням положень ст. 253, 254 ЦК України про початок перебігу та закінчення строку, перебіг позовної давності за вимогою про визнання договору недійсним розпочався 06.05.2011, з наступного дня після того, як згідно з законодавством договір вважався укладеним, і сплинув 05.05.2014. Посилання на матеріали виносу в натурі земельної ділянки, як на підставу поновлення пропущеного позивачем строку, виглядає непереконливим.
З позовом до суду позивач звернувся 17.10.2025, тобто зі значним пропущенням загальної позовної давності.
Враховуючи те, що позивач дізнався про порушення своїх прав з моменту державної реєстрації спірного договору оренди від 03.03.2011, колегія суддів приходить до висновку про те, що строк звернення з цим позовом до суду закінчився 05.05.2014, тобто через три роки після державної реєстрації договору оренди. 
Обставини справи, яка переглядається в апеляційному порядку, у своїй сукупності не дають підстав вважати, що ОСОБА_1 , як сторона оспорюваного договору, з часу укладення договору (з урахуванням норм ст.640 ЦК України у редакції на час укладення договору 03.03.2011 та його державної реєстрації 05.05.2011), не знав та не міг знати про невідповідність договору вимогам закону та порушення своїх прав.
Колегія суддів апеляційного суду вважає, що позивач звернувся до суду зі значним пропуском позовної давності, поважність пропущення строку є необґрунтованими, акт виносу в натурі земельної ділянки не може вважатися істотною обставиною, з якої має розпочинатися строк позовної давності, ураховуючи надані сторонами інші письмові докази по справі у їх сукупності.
Задоволення позову за відсутності поважних причин пропуску позовної давності порушує принцип правової визначеності, як складової принципу верховенства права. 
Зважаючи на те, що з позовом ОСОБА_1 звернувся у жовтні 2025 року апеляційний суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з підстав пропуску позивачем позовної давності.
За таких обставин, зважаючи на те, що з позовом ОСОБА_1 звернувся у жовтні 2025 року, та заяву відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності, подану до ухвалення місцевим судом рішення у справі, виконуючи норму ч.4 ст.267 ЦК України у задоволенні позову слід відмовити.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи викладене вище апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у зв`язку зі спливом строків позовної давності.

Керуючись ст.ст.367, 374, 376, 382-384 ЦПК України

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Фортечного районного суду м. Кропивницького від 15 січня 2026 року скасувати та ухвалити нове.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Кропивницької міської ради, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Головне управління Державної податкової служби в Кіровоградській області, про визнання недійсним договору оренди землі відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий суддя  О.І. Чельник

Судді  О.Л. Карпенко

С.І. Мурашко