ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2026 року

м. Київ

справа № 568/80/25
провадження № 61-15627св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:
позивач - керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Радивилівської міської ради Дубенського району Рівненської області,
відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук Віктор Сергійович, на постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року у складі колегії суддів: Боймиструка С. В., Гордійчук С. О., Ковальчук Н. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог 

У січні 2025 року керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Радивилівської міської ради Дубенського району Рівненської області звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, повернення земельної ділянки.

Позовну заяву обґрунтував тим, що реалізація земельної ділянки, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, площею 0,4386 га, за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 29 березня 2024 року, укладеного між Радивилівською міською радою та ОСОБА_1 , відбулась без дотримання вимог земельного законодавства, поза процедурою аукціону та не на конкурентних засадах. Відповідачу ОСОБА_1 фактично продано земельну ділянку для будівництва нового гаража, а не для обслуговування уже існуючої нерухомості площею 22,1 кв. м.

Враховуючи вказане, з метою недопущення порушення інтересів територіальної громади щодо розпорядження землями комунальної власності, зокрема, шляхом їх продажу на конкурентних засадах, прокурор просив суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 29 березня 2024 року, укладений між Радивилівською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований приватним нотаріусом Дубенського районного нотаріального округу Гордійчуком В. І.;

- зобов`язати ОСОБА_1 повернути y комунальну власність Радивилівської міської територіальної громади земельну ділянку, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, площею 0,4386 га, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, що розташована на АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції 

Рішенням Радивилівського районного суду Рівненської області від 13 травня 2025 року у складі судді Делалової О. М. у задоволенні позову керівника Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Радивилівської міської ради Дубенського району Рівненської області відмовлено.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що спірна земельна ділянка правомірно відчужена відповідачу без проведення земельних торгів, оскільки на ній розташований належний йому об`єкт нерухомого майна, що відповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) є підставою для продажу земельної ділянки поза конкурентними засадами. 
Також суд першої інстанції виходив із того, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 29 березня 2024 року укладено відповідно до вимог законодавства, відповідач сплатив ринкову вартість земельної ділянки та є її добросовісним набувачем.

Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку, що прокурор не довів належними і допустимими доказами, що площа спірної земельної ділянки є надмірною для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомості.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року апеляційну скаргу Рівненської обласної прокуратури задоволено. Рішення Радивилівського районного суду від 13 травня 2025 року скасовано, заявлений позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу землі від 29 березня 2024 року, укладений між Радивилівською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований приватним нотаріусом Дубенського районного нотаріального округу Гордійчуком В. І. Зобов`язано ОСОБА_1 повернути y комунальну власність Радивилівської міської територіальної громади земельну ділянку з кадастровим номером 5625810100:01:007:0332, площею 0,4386 га, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про задоволення позову, апеляційний суд виходив із того, що відповідач набув у власність земельну ділянку площею 0,4386 га, яка у 198 разів перевищує площу розташованої на ній будівлі ремонтної майстерні (22,1 кв. м), її розмір не обумовлений потребами використання та обслуговування цього об`єкта нерухомості, тому виняток, передбачений частиною другою статті 134 ЗК України, не підлягав застосуванню. За таких обставин спірна земельна ділянка мала відчужуватися Радивилівською міською радою виключно за результатами земельних торгів, а її продаж без дотримання конкурентної процедури суперечить вимогам статей 134, 135 ЗК України та порушує права територіальної громади. 

Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу землі укладений без дотримання конкурентних засад та спрямований на незаконне заволодіння відповідачем комунальною власністю, тому підлягає визнанню недійсним, а спірна земельна ділянка - поверненню територіальній громаді.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиція інших учасників справи 

У грудні 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук В. С., через підсистему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувану постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення Радивилівського районного суду Рівненської області від 13 травня 2025 року у цій справі.

Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування апеляційним судом правових висновків, викладених у постановіВеликої Палати Верховного Судувід 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 та постановах Верховного Суду від 23 січня 2025 року у справі № 922/1121/21, від 14 січня 2025 року у справі № 925/1225/20, від 03 березня 2021 року у справі № 910/12366/18, від 30 березня 2021 року у справі № 922/1323/20, від 19 січня 2022 року у справі № 922/461/21 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України, далі - ЦПК України). Крім того, заявник посилається на порушення апеляційним судом норм процесуального права щодо питання належного дослідження зібраних у справі доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга обґрунтована тим, що апеляційний суд: 

- безпідставно скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції; 

- не врахував, що прокурор не довів належними та допустимими доказами факт порушення прав власності Радивилівської міської територіальної громади на спірну земельну ділянку;

- не звернув увагу на те, що сама по собі констатація факту перевищення площі спірної земельної ділянки над площею нерухомості у математичному порівнянні не може бути самостійною підставою для задоволення позову;

- не врахував, що оскільки ЗК України не передбачено відповідних гранично допустимих розмірів площі земельної ділянки, яка може бути реалізована власнику приміщення без застосування процедури земельних торів, то для того щоб вирішити питання, яка саме площа земельної ділянки необхідна відповідачу для обслуговування його фактично спорудженого та введеного в експлуатацію приміщення, а також інших об`єктів незавершеного будівництва спорудження яких наразі завершено із урахуванням права проходу та проїзду до таких приміщень, то прокурору слід було б надати відповідні висновки спеціалістів (судових експертів) у галузі землеустрою та будівництва, які б також врахували той факт, що частина спірної земельної ділянки взагалі не могла бути забудованою, у зв`язку із наявними санітарними та будівельними обмеженнями;

- дійшов суперечливого висновку про недобросовісність відповідача, переклавши на нього тягар відповідальності за рішення Радивилівською міської ради, тоді як законність самого рішення органу місцевого самоврядування про продаж спірної земельної ділянки прокурор взагалі не оспорював;

- позбавив заявника права власності на спірну земельну ділянку без будь якої компенсації, без врахування його добросовісності та оплатності при її придбанні;

- не врахував законодавчі зміни, які відображені в частині п`ятій статті 390 ЦК України, щодо неможливості безоплатного відібрання майна у набувача майна на користь держави чи територіальної громади; 

- не надав належної оцінки всім доводам та аргументам заявника, тощо.

У касаційній скарзі  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук В. С., виклав клопотання про зупинення виконання постанови Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року, а також клопотання про розгляд справи за його участі.

Оскільки у цій справі Верховним Судом не приймалось рішення про виклик осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень, і така необхідність відсутня, то підстави для задоволення клопотання позивача щодо розгляду цієї справи у суді касаційної інстанції за його участі відсутні.

У грудні 2025 року Дубенська окружна прокуратура Рівненської області через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду відзив на касаційну ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук В. С., в якому зазначила про необґрунтованість та безпідставність доводів касаційної скарги, а також про відсутність підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду. 

Рух справи у суді касаційної інстанції

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12 грудня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук В. С., на постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.; судді які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д. 
Ухвалою Верховного Суду від 17 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук В. С., на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано із Радивилівського районного суду Рівненської області матеріали справи № 568/80/25; відмовлено у задоволенні клопотання заявника про зупинення виконання постанови Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року; надано іншим учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу. 

У грудні 2025 року матеріали справи № 568/80/25 надійшли до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
За змістом частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Фактичні обставини справи 

Суди попередніх інстанцій встановили, що 06 червня 2022 року між Радивилівською міською радою Дубенського району Рівненської області (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди землі № 16.

Згідно з умовами цього договору, предметом договору є передача орендодавцем орендарю в строкове платне користування земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, на АДРЕСА_1 . 

Право оренди виникло на підставі проведених земельних торгів (аукціону) від 01 червня 2022 року. Договір укладено на 10 років. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не обтяжена сервітутами, або правами третіх осіб та повністю придатна до її використання за призначенням. На земельній ділянці встановлено обмеження, зона обмеження ЛЕП 0,4 кВ, площею 0,301 га. Орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. 

Надалі за заявою ОСОБА_1 , Радивилівською міською радою 15 листопада 2022 року були надані містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва. Зазначені умови передбачали будівництво ремонтної майстерні на спірній земельній ділянці із зазначенням обмежень. Обмеження стосуються максимально допустимого відсотка забудови земельної ділянки (60%), а також дотримання меж санітарних зон, протипожежних норм та охоронних зон.
На виконання зазначених умов, ОСОБА_1 була побудована ремонтна майстерня площею забудови 27,5 кв. м, що підтверджується технічним паспортом, характеристикою нерухомого майна та витягом з реєстру речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Радивилівської міської ради від 05 березня 2024 року № 1567 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення» було вирішено затвердити звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та ціну продажу земельної ділянки площею 4 386,00 кв. м, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, яка складає 192 943,00 грн та продати її ОСОБА_1 для розміщення та експлуатації основних підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02).

Згідно з договором купівлі-продажу земельної ділянки від 29 березня 2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Дубенського районного нотаріального округу Рівненської області Гордійчуком В. І. (реєстраційний номер 1069) Радивилівська міська рада Дубенського району Рівненської області передала у власність, а ОСОБА_1 прийняв у власність земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,4386 га, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, що розташована на АДРЕСА_1 , за ціною продажу 192 943,00 грн.

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, в розділі фізичні характеристики земельних поліпшень зазначено, що згідно обстеження земельної ділянки, технічного паспорта та генплану і передпроєктних пропозицій, розроблених фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 , на ділянці розташовані поліпшення - об`єкти нерухомого майна, а саме: ремонтна майстерня літ. «А», загальною площею приміщень 22,1 кв. м, площею забудови 27,5 кв. м і планується будівництво будівлі гаража, загальною площею 494,76 кв. м.

Згідно з матеріалами справи, на час проведення земельних торгів від 01 червня 2022 року з права оренди, укладення договору оренди землі від 06 червня 2022 року, цільове призначення спірної земельної ділянки - 11.02, для розміщення і експлуатації основних підсобних та допоміжних будівель та споруд переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Не змінилось цільове призначення цієї земельної ділянки, кадастровий номер 5625810100:01:007:0332, і на час видачі містобудівних умов - для будівництва ремонтної майстерні 15 листопада 2022 року, а також при її продажу 24 березня 2024 року.

З огляду на визначене цільове призначення спірної земельної ділянки та призначення будівництва на ній, передбачається наявність у заявника відповідного права на здійснення певного виду такої господарської діяльності та обов`язковою державною реєстрацією, тобто статусу фізичної особи підприємця, однак всі юридично значимі дії при здійсненні оренди та продажу земельної ділянки, Радивилівською міськрадою вчинялись щодо ОСОБА_1 , як до приватної особи, без підтвердження ним відповідних прав.

Станом на 21 вересня 2023 року ОСОБА_1 вже було збудовано та зареєстровано на своє ім`я ремонтну майстерню площею 22,1 кв. м.

Правове обґрунтування

У статті 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Відповідно до частини першої статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Частиною першою статті 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Статтею 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Статтею 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до частини першої статті 127 ЗК України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. 

Згідно з частиною першою статті 134 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до абзацу першого частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

Отже, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів під час продажу земельних ділянок допускається зокрема у випадку розташування на цих земельних ділянках вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які належать на праві власності майбутнім покупцям для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Разом з тим, набуття прав на земельні ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належного особі нерухомого майна (будівель, споруд), передбачає обов`язок дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134,135 ЗК України. Подібних висновків дійшов Верховний Суд і у постанові від 20 липня 2022 року у справі № 910/5201/19.
Згідно з частиною першою статті 202, частиною першою статті ст. 203 ЦК України, правочин це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частин першої, третьої статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з частинами першою, п`ятою статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою.

Відповідно до статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: повернення виконаного за недійсним правочином; витребування майна власником із чужого незаконного володіння; повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Згідно зі статтею 1213 ЦК України набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи у цій справі нове судове рішення про задоволення позову, апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази та надавши їм належну оцінку, правильно виходив із того, що відповідач набув у власність земельну ділянку площею 0,4386 га, яка у 198 разів перевищує площу розташованої на ній будівлі ремонтної майстерні (22,1 кв. м), її розмір не обумовлений потребами використання та обслуговування цього об`єкта нерухомості, тому виняток, передбачений частиною другою статті 134 ЗК України, не підлягав застосуванню. За таких обставин спірна земельна ділянка мала відчужуватися Радивилівською міською радою виключно за результатами земельних торгів, а її продаж без дотримання конкурентної процедури суперечить вимогам статей 134, 135 ЗК України та порушує права територіальної громади. 
Також апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу землі укладений без дотримання конкурентних засад та спрямований на незаконне заволодіння відповідачем комунальною власністю, тому підлягає визнанню недійсним, а спірна земельна ділянка - поверненню територіальній громаді.

Доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд не врахував, що оскільки ЗК України не передбачено відповідних гранично допустимих розмірів площі земельної ділянки, яка може бути реалізована власнику приміщення без застосування процедури земельних торів, то для того щоб вирішити питання, яка саме площа земельної ділянки необхідна відповідачу для обслуговування його фактично спорудженого та введеного в експлуатацію приміщення, а також інших об`єктів незавершеного будівництва спорудження яких наразі завершено із урахуванням права проходу та проїзду до таких приміщень, то прокурору слід було б надати відповідні висновки спеціалістів (судових експертів) у галузі землеустрою та будівництва, які б також врахували той факт, що частина спірної земельної ділянки взагалі не могла бути забудованою, у зв`язку із наявними санітарними та будівельними обмеженнями, Верховний Суд відхиляє оскільки відсутність у ЗК України чітко визначених граничних розмірів ділянки, яка може бути продана власнику розташованої на ній нерухомості поза процедурою земельних торів, не означає право на безпідставне та необмежене отримання комунальної землі. 

Виняток, передбачений частиною другою статті 134 ЗК України, спрямований виключно на забезпечення експлуатації та обслуговування вже існуючого об`єкта нерухомості, а не на надання землі для майбутнього будівництва чи розширення бізнесу в обхід процедури торгів.

Оскільки площа спірної ділянки (0,4386 га) у 198 разів перевищує площу наявного приміщення майстерні (22,1 кв. м) і займає лише 0,5% від її загального розміру, використання відповідачем спрощеної процедури для придбання цієї ділянки очевидно суперечить положенням ЗК України та спрямоване на ухилення від земельних торгів. 

Водночас Верховний Суд наголошує, що правова оцінка законності оспорюваного договору купівлі-продажу землі та дотримання вимог статей 134, 135 ЗК України належить до виключної компетенції суду і не потребує обов`язкового висновку експерта у галузі землеустрою чи будівництва, якщо матеріали справи не містять жодного належного технічного або проектного обґрунтування необхідності формування ділянки саме такого значного розміру. Наявність будівельних обмежень (зокрема, зон ЛЕП) чи планів щодо добудови інших об`єктів також не є законною підставою для позаконкурсного викупу надлишкової комунальної землі, яка за законом мала реалізовуватися виключно на конкурентних засадах.

Аргументи касаційної скарги про те, що апеляційний суд дійшов суперечливого висновку про недобросовісність відповідача, переклавши на нього тягар відповідальності за рішення Радивилівською міської ради, тоді як законність самого рішення органу місцевого самоврядування про продаж спірної земельної ділянки прокурор взагалі не оспорював, Верховний Суд також відхиляє, оскільки укладення оспорюваного договору купівлі-продажу без дотримання конкурсної процедури є спільним порушенням закону обома його сторонами, а не виключною помилкою органу місцевого самоврядування. Відповідач, ініціюючи викуп земельної ділянки очевидно неспівмірного розміру, діяв як недобросовісний контрагент, що прагнув обійти встановлений законом порядок аукціону.

Крім того, правові наслідки реалізації органом місцевого самоврядування своїх повноважень виникають саме у вигляді укладеного договору. Оскільки рішення міської ради про продаж землі на момент звернення прокурора до суду вже було повністю реалізоване, воно вичерпало свою дію. 

За таких обставин, самостійне оскарження цього рішення не є обов`язковим, а ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади є саме визнання недійсним укладеного на його підставі договору та повернення земельної ділянки.

Посилання у касаційній скарзі на те, що апеляційний суд позбавив заявника права власності на спірну земельну ділянку без будь якої компенсації, без врахування його добросовісності та оплатності при її придбанні, Верховний Суд відхиляє з огляду на таке.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування (повернення).

Відповідно до сталої практики Європейського суду з прав людини (серед багатьох інших, рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) констатує порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Одним із елементів дотримання критерію пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

У справах «Рисовський проти України» (рішення від 20 жовтня 2011 року, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» (рішення від 16 лютого 2017 року, заява № 43768/07), пов`язаних із земельними правовідносинами, ЄСПЛ, установивши порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, зазначив про право добросовісного власника на відповідну компенсацію чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на землю.

Водночас висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника. Адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції, можуть бути пов`язані з протиправною поведінкою самого набувача майна. 

У справі, яка розглядається, з огляду на характер спірних правовідносин, установлені апеляційним судом обставини та застосовані правові норми, не виявлено невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.

Визначаючи пропорційність здійсненого втручання у права та інтереси відповідача, Верховний Суд оцінює баланс інтересів сторін - з однієї сторони - врахувавши інтереси Радивилівської міської територіальної громади , з іншої - інтереси окремої особи, що заслуговують на врахування та повагу. Проте, у наведеному з`ясуванні інтереси цілої громади, з урахуванням усіх інших наведених судом міркувань, мають переважати у цьому спорі над інтересами окремої особи, яка набула майно з порушенням вимог ЗК України, за відсутності належної волі власника, у спосіб, що не відповідає праву.

Також Верховний Суд звертає увагу на те, що заявник в рамках цієї цивільної справи не заявляв вимог про стягнення компенсації за шкоду внаслідок зобов`язанням повернути спірне майно, таке питання апеляційним судом не вирішувалось. 

Доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд не врахував законодавчі зміни, які відображені в частині п`ятій статті 390 ЦК України, щодо неможливості безоплатного відібрання майна у набувача майна на користь держави чи територіальної громади, Верховний Суд також відхиляє, оскільки вони базуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального права. 

Так, за змістом частини п`ятої статті 390 ЦК України (яка додана на підставі Закону України від 12 березня 2025 року № 4292-IX «Про внесення змін до ЦК України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача») суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Суд постановляє рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред`явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади. Для цілей цієї статті під вартістю майна розуміється вартість майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви.

Зазначена стаття регулює відносини щодо розрахунків при витребуванні майна з чужого незаконного володіння (віндикації) у добросовісного набувача, який придбав це майно у особи, яка не мала права його відчужувати.

У цій справі прокурором заявлено вимогу про застосування наслідків недійсності правочину (реституції) та повернення безпідставно набутого майна, де стороною договору є безпосередньо Радивилівська міська рада як законний представник власника (територіальної громади). Оскільки оспорюваний договір укладено з порушенням закону і визнано недійсним, обов`язок відповідача повернути земельну ділянку виникає в силу вимог статей 216, 1212 ЦК України через безпідставність її утримання, що виключає застосування правил віндикації та захисту прав добросовісного набувача за статтею 390 ЦК України. 

Питання ж повернення сплачених відповідачем за цим договором грошових коштів може бути вирішене в загальному порядку правових наслідків недійсності правочину і не перешкоджає поверненню незаконно відчуженої комунальної землі громаді.

Посилання у касаційній скарзі на те, що апеляційний суд не врахував, що прокурор не довів належними та допустимими доказами факт порушення прав власності Радивилівської міської територіальної громади на спірну земельну ділянку, є безпідставними, оскільки зводяться до спроби переоцінки доказів. Натомість, суд касаційної інстанції в силу положень частини першої статті 400 ЦПК України позбавлений можливості здійснювати переоцінку доказів, досліджених судом апеляційної інстанції, та встановлювати нові обставини справи. 

Аргументи касаційної скарги стосовно того, що апеляційний суд не врахував правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 та постановах Верховного Суду від 23 січня 2025 року у справі № 922/1121/21, від 14 січня 2025 року у справі № 925/1225/20, від 03 березня 2021 року у справі № 910/12366/18, від 30 березня 2021 року у справі № 922/1323/20, від 19 січня 2022 року у справі № 922/461/21, є необґрунтованими, оскільки оскаржуване судове рішення таким висновкам не суперечить, і встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. У цій справі суд апеляційної інстанцій виходив з конкретних обставин справи з урахуванням наданих сторонами доказів.

У постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (пункт 39) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то в такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним й об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Посилання у касаційній скарзі на те, що апеляційний суд не надав належну оцінку всім доводам та аргументам заявника, є безпідставними, оскільки, як неодноразово вказував ЄСПЛ, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).

Інші наведені у касаційній скарзі доводи не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення апеляційного суду, та зводяться до переоцінки обставин справи і доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. 

Якщо оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. 

Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236/03; від 24 липня 2003 року у справі «Ryabykh v. Russian Federation», заява № 59498/00; від 21 вересня 2006 року у справі «Nelyubin v. Russia», заява № 14502/04).

Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень. 

Оскаржуване судове рішення апеляційного суду відповідає критерію обґрунтованості судового рішення. 

Тож, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують правильність висновків апеляційного суду щодо задоволення вимог позову.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова апеляційного суду - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шевчук Віктор Сергійович, залишити без задоволення. 

Постанову Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Судді:	І. Ю. Гулейков    	
	Р. А. Лідовець    	
	Д. Д. Луспеник