ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Пирогова, 29, м. Вінниця, 21018, тел./факс (0432)55-80-00, (0432)55-80-06 E-mail: inbox@vn.arbitr.gov.ua 
___________________________________________________________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ

"07" травня 2026 р. Cправа № 902/143/26   

Господарський суд Вінницької області у складі судді Матвійчука В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи 
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (вул. Заводська, 150, м. Гайсин, Гайсинський район, Вінницька область, 23700)
до: Немирівської міської ради (вул. Соборна, 26, м. Немирів, Вінницький район, Вінницька область, 22800) 
до: Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" (вул. Гагаріна, 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832)
про визнання частково недійсним пункту договору оренди та витребування земельної ділянки
за участю секретаря судового засідання Ткача Д.В.,
представників сторін:
позивача Хитрук І.С. згідно ордеру (в режимі відеоконференції);  
відповідача 1 Стецюра А.І. за довіреністю;
відповідача 2 Тиховський М.О. згідно ордеру.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
На розгляд Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява № 158 від 29.01.2026 (вх. № 159/26 від 04.02.2026) Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" до Немирівської міської ради та Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А", у якій позивач просить суд:
визнати частково недійсним пункт 8 Договору оренди землі від 05.05.2018, укладеного між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", об`єктом за яким є земельна ділянка з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, площею 2,713 га в наступній редакції: "Договір укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем";
витребувати земельну ділянку з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, площею 2,713 га, із користування на праві оренди у Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" у користування на праві оренди Товариству з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ".
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.02.2026, вказану позовну заяву розподілено судді Матвійчуку В.В.
Суд за вказаним позовом відкрив провадження у справі № 902/143/26 за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 05.03.2026, про що 09.02.2026 постановив відповідну ухвалу.
20.02.2026 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представника ФГ "АГРОМРІЯ-А" - адвоката Тиховського М.О. надійшов відзив на позовну заяву № б/н від 20.02.2026 (вх. № 01-30/1762/25 від 20.02.2026).
23.02.2026 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представниці Немирівської міської ради Стецюри А.І. надійшов відзив на позовну заяву № б/н від 23.02.2026 (вх. № 01-30/1837/26 від 23.02.2026).
24.02.2026 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представника позивача - адвоката Хитрука І.С. надійшла відповідь на відзив Немирівської міської ради № б/н від 21.07.2025 (вх. № 01-30/1899/26 від 24.02.2026).
27.02.2026 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представниці Немирівської міської ради Стецюри А.І. надійшло заперечення № 03-31-535 від 27.02.2026 (вх. № 01-30/2044/26 від 27.02.2026) на відзив на позовну заяву № б/н від 21.07.2025 (вх. № 01-30/1899/26 від 24.02.2026).
Виконавши завдання підготовчого провадження, судом закрито дану стадію господарського процесу та призначено справу до розгляду по суті на 07.04.2026, про що 05.03.2026 постановлено протокольну ухвалу.
20.03.2026 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представника позивача - адвоката Хитрука І.С. надійшла заява № 20260320 від 20.03.2026 (вх. № 01-30/2834/26 від 20.03.2026), у якій заявник просить стягнути з Немирівської міської ради та Фермерського господарство "АГРОМРІЯ-А" на користь ТОВ "ПК "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" витрати на професійну правничу допомогу у загальному розмірі 40 000 грн, у рівних частках - по 20 000 грн з кожного відповідача.
У судовому засіданні 07.04.2026 суд заслухав вступні слова представників позивача та відповідачів і розпочав стадію безпосереднього дослідження доказів.
У межах зазначеної стадії, відповідно до статті 216 Господарського процесуального кодексу України, суд оголосив перерву у судовому засіданні до 30.04.2026, про що постановив ухвалу у протокольній формі.
28.04.2026 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представника позивача - адвоката Хитрука І.С. надійшла промова в судових дебатах № 20260428 від 28.04.2026 (вх. № 01-30/4161/26 від 28.04.2026).
У судове засідання, призначене на 30.04.2026, представник позивача з`явився в режимі відеоконференції, тоді як представники відповідачів брали участь у судовому засіданні безпосередньо у приміщенні суду.
У судовому засіданні 30.04.2026 суд продовжив стадію дослідження доказів, після завершення якої перейшов до судових дебатів, у межах яких представники позивача та відповідачів виступили з промовами.
По завершенні судових дебатів суд, відповідно до частини першої статті 219 Господарського процесуального кодексу України, оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та повідомив, що проголошення скороченого рішення (вступної та резолютивної частин) відбудеться 07.05.2026 о 12 год 55 хв.
У судовому засіданні 07.05.2026 суд згідно із частиною 6 статті 233 та частиною 1 статті 240 ГПК України проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду.
Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд,
ВСТАНОВИВ:
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає, що йому було передано в оренду невитребувану земельну ділянку, сформовану із земельної частки (паю), яка відповідно до проєкту організації території земельних часток (паїв) мала № 246 та належала громадянці ОСОБА_1.
З цією метою 05.05.2018 між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та позивачем було укладено Договір оренди землі.
Позивач зазначає, що після проведення у 2020 році адміністративно-територіальної реформи в Україні вказана земельна ділянка увійшла до меж Немирівської міської територіальної громади та розташована за межами с. Бондурівка Вінницького району Вінницької області. У зв`язку з цим позивач вважає, що набув право користування зазначеною невитребуваною земельною ділянкою на підставі Договору оренди від 05.05.2018.
У подальшому Немирівська міська рада рішенням 64 (позачергової) сесії VIII скликання від 09.05.2025 № 3338 передала спірну земельну ділянку в оренду Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А".
Позивач, вважаючи, що відповідачами порушено його переважне право на поновлення Договору оренди землі від 05.05.2018, звернувся у липні 2025 року до Господарського суду Вінницької області з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі від 05.05.2018 у відповідній редакції та визнання відсутнім права оренди на спірну земельну ділянку за ФГ "АГРОМРІЯ-А".
Господарський суд Вінницької області рішенням від 04.11.2025 у справі № 902/1031/25 відмовив у задоволенні позову. Зазначене судове рішення набрало законної сили 05.12.2025.
Як зазначає позивач, підставою для відмови у задоволенні позову стало те, що суд дійшов висновку про обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права.
Відповідач-1 (Немирівська міська рада) заперечив проти позову. Суть заперечень відповідача, викладених у відзиві на позовну заяву зводиться до того, що строк дії Договору оренди землі від 05.05.2018, укладеного між позивачем та Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області, закінчився 05.05.2025, у зв`язку з чим, на думку відповідача-1, у позивача відсутні порушені майнові права та охоронювані законом інтереси. Крім того, відповідач-1 зазначає, що укладення договору оренди земельної ділянки з Фермерським господарством "АГРОМРІЯ-А" є більш економічно вигідним для територіальної громади та сприяє збільшенню надходжень до місцевого бюджету.
Також відповідач-1 зазначає, що Договір оренди землі від 05.05.2018 був підписаний сторонами, скріплений печатками та набрав чинності з моменту його підписання, а саме з 05.05.2018. Укладаючи вказаний Договір, сторони досягли згоди щодо всіх його істотних умов, зокрема щодо об`єкта оренди, строку дії договору (7 років), розміру орендної плати, порядку та строків її сплати, умов зміни та припинення договору, а також інших умов, визначених договором.
При цьому відповідач-1 звертає увагу, що позивач просить визнати недійсним лише перше речення пункту 8 Договору оренди землі, тоді як розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації від 04.05.2018 № 117, яке стало підставою для укладення Договору та яким визначено строк його дії тривалістю 7 років, залишається чинним та незмінним. На думку відповідача-1, це призведе до правової невизначеності, оскільки положення розпорядчого акта суперечитимуть умовам Договору.
Крім того, відповідач-1 зазначає, що відсутність чітко визначеного строку дії договору та наявність лише формулювання "до дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку" не відповідає вимогам Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінет Міністрів України від 26.10.2011 № 1141.
Окрім цього, відповідач-1 вказує, що в межах строку дії Договору оренди землі з 05.05.2018 по 05.05.2025 позивач не звертався до Немирівська міська рада із клопотаннями щодо приведення Договору у відповідність до вимог статті 13 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та не вживав заходів для узгодження з орендодавцем іншої істотної умови договору щодо строку його дії.
Відповідач-2 (ФГ "АГРОМРІЯ-А") заперечив проти позову. Суть заперечень відповідача, викладених у відзиві на позовну заяву зводиться до того, що є добросовісним набувачем та орендарем спірної земельної ділянки. На виконання вимог земельного законодавства право оренди земельної ділянки було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідною інформаційною довідкою з реєстру.
Крім того, відповідач-2 посилається на положення частини 6 статті 19 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких особа, що здійснює управління спадщиною, до складу якої входить земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яка не перебуває в оренді, має право передати таку земельну ділянку в оренду без права поновлення договору оренди землі.
Також відповідач-2 звертає увагу на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, згідно із якими орендодавець не зобов`язаний обґрунтовувати відмову від продовження орендних правовідносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може переважати виключне право власника земельної ділянки щодо володіння, користування та розпорядження нею після закінчення строку дії договору оренди.
На думку відповідача-2, Немирівська міська рада діяла у межах наданих законом повноважень та правомірно прийняла рішення про припинення Договору оренди землі з позивачем і передачу спірної земельної ділянки в оренду Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А".
Щодо вимоги позивача про визнання недійсним Договору оренди землі в частині строку його дії відповідач-2 зазначає, що фактично позивач намагається внести зміни до Договору без звернення із відповідним клопотанням до управителя спадкового майна, яким у даному випадку є Немирівська міська рада.
Також відповідач-2 посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 28.01.2025 у справі № 914/1025/24, відповідно до якої саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови оренди земельної ділянки, а за відсутності відповідного рішення такі умови не можуть бути визначені судом або орендарем в односторонньому порядку.
Крім того, відповідач-2 зазначає, що суд не вправі підміняти орган державної влади чи орган місцевого самоврядування та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, віднесених законом до компетенції відповідного органу. Аналогічні правові висновки, за твердженням відповідача, викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 915/2586/20, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19 та від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Узагальнюючи викладене, відповідач-2 вважає, що у зв`язку з недосягненням сторонами згоди щодо поновлення Договору оренди землі, наявністю чітко вираженої відмови Орендодавця від продовження договірних правовідносин, а також відсутністю волевиявлення Орендодавця на продовження Договору, дії Немирівської міської ради щодо передачі земельної ділянки в оренду Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А" є законними, обґрунтованими та такими, що відповідають вимогам частини 6 статті 19 Закону України "Про оренду землі".
Заперечуючи доводи Немирівської міської ради (відповідача-1), викладені у відзиві на позовну заяву, позивач у відповіді на відзив зазначає про безпідставність посилань відповідача-1 на положення частини 6 статті 19 Закону України "Про оренду землі". На думку позивача, вказана норма не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки нею передбачено право особи, яка управляє спадщиною, передавати в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, без права поновлення договору оренди землі.
Посилаючись на обставини, встановлені рішенням Господарського суду Вінницької області від 04.11.2025 у справі № 902/1031/25, ТОВ "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" зазначає, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення частини 3 статті 13 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Щодо доводів відповідача-1 про те, що відсутність чітко визначеного строку дії договору та наявність формулювання "до дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку" не відповідає вимогам Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінет Міністрів України від 26.10.2011 № 1141, позивач зазначає таке.
Відповідно до статті 13 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 05.05.2018, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки могли передаватися в оренду за рішенням відповідної ради або районної державної адміністрації на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначалося у договорі оренди.
На думку позивача, наведена правова конструкція фактично ототожнювала поняття строку та терміну дії договору. Аналогічний висновок, як зазначає позивач, викладений у роз`ясненні Міністерство юстиції України від 25.11.2025 № 170239/188344-33-25/19.1.3 щодо зазначення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно строку дії договорів оренди земельних ділянок на неуспадковані земельні ділянки.
Крім того, позивач заперечує доводи відповідача-1 про те, що строк дії Договору оренди невитребуваної земельної ділянки має визначатися з урахуванням мінімального та максимального строку оренди, встановленого законодавством. Позивач зазначає, що підстава для недійсності оспорюваного пункту Договору оренди землі від 05.05.2018 існувала на момент його укладення, а не виникла у процесі виконання Договору.
Також позивач не погоджується із твердженнями відповідача-1 щодо того, що визнання недійсним лише першого речення пункту 8 Договору оренди призведе до суперечностей із розпорядженням голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 № 117, яким визначався семирічний строк дії Договору. У зв`язку з цим позивач зазначає, що вказане розпорядження є актом індивідуальної дії, який вичерпав свою дію після реалізації, а тому його скасування не є належним та ефективним способом захисту порушених прав.
У запереченнях на відповідь на відзив Немирівська міська рада (відповідач-1) зазначає, що позивач помилково ототожнює поняття "строк" і "термін" та безпідставно стверджує про відповідність закону формулювання "до дня державної реєстрації права власності".
Відповідач-1 наголошує, що строк Договору оренди є істотною умовою договору, яка повинна бути визначена чітко, однозначно та передбачувано. На думку відповідача-1, строк дії Договору не може ставитися у залежність від невизначеної події, яка може настати у невідомий момент або не настати взагалі. У зв`язку з цим формулювання "до моменту державної реєстрації права власності" фактично створює невизначеність щодо тривалості оренди, допускає можливість безстрокового користування земельною ділянкою та порушує принцип правової визначеності.
Крім того, відповідач-1 зазначає, що судова практика неодноразово виходила з того, що строк договору не може бути потенційно безмежним або невизначеним. При цьому положення статті 13 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", на думку відповідача-1, не звільняють сторони від обов`язку визначити конкретний строк дії договору у межах мінімального та максимального строків, установлених законодавством.
Також відповідач-1 звертає увагу, що поля Державного реєстру речових прав на нерухоме майно передбачають внесення інформації саме про строк дії договору. У зв`язку з цим, для здійснення державної реєстрації права оренди за договорами оренди земельних ділянок, які входять до складу спадщини та перебувають в управлінні органу місцевого самоврядування, укладеними до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, до Державного реєстру речових прав має бути внесено строк дії договору оренди, визначений договором або нормами законодавства. Саме такого висновку, як зазначає відповідач, дійшло Міністерство юстиції України у роз`ясненні від 25.11.2025.
Щодо доводів позивача про наявність підстав недійсності Договору на момент його укладення відповідач-1 зазначає, що станом на 05.05.2018 законодавство передбачало можливість передачі невитребуваних земельних ділянок в оренду до моменту оформлення права власності на них, розпорядження голови Немирівська районна державна адміністрація Вінницької області № 117 визначало строк оренди тривалістю 7 років, а сторони добровільно погодили всі істотні умови договору.
У зв`язку з цим відповідач-1 вважає, що відсутні підстави для визнання Договору недійсним, передбачені статтями 203 та 215 Цивільний кодекс України, а позивач фактично оспорює не дійсність правочину, а механізм його припинення.
Крім того, відповідач-1 зазначає, що позивач займає суперечливу позицію, оскільки, з одного боку, не оспорює розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 № 117, а з іншого намагається змінити істотну умову Договору, яка прямо випливає з цього акта. На думку відповідача, визнання недійсним лише частини Договору без оцінки законності акта, на підставі якого він був укладений, призведе до правової невизначеності, розбалансування договірної конструкції та фактичної зміни змісту правочину судом.
При цьому відповідач-1 звертає увагу, що висновки Великої Палати Верховного Суду у справах № 183/1617/16, № 911/3681/17 та № 911/3680/17 щодо можливості не оспорювати акти індивідуальної дії стосуються спорів про витребування майна, а не спорів щодо втручання у договірні умови.
Узагальнюючи викладене, відповідач-1 вважає, що доводи, наведені у відповіді на відзив, не спростовують його правової позиції, не підтверджують наявності підстав для недійсності правочину на момент його укладення та фактично спрямовані на зміну погоджених сторонами умов Договору шляхом вибіркового тлумачення норм законодавства.
Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що розпорядженням голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 20.02.2004 № 42 було затверджено технічну документацію по передачі земельних часток (паїв) у власність громадянам - власникам земельних сертифікатів на території колишньої Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області. 
Додатком 2 до зазначеного розпорядження визначено перелік померлих власників земельних часток (паїв), на земельні ділянки яких державні акти на право власності на землю підлягали видачі після оформлення спадкоємцями відповідних цивільно-правових правовідносин. Зокрема, у вказаному списку під № 22 зазначена громадянка ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 2,713 га, на яку державний акт мав бути виданий спадкоємцю.
У подальшому, розпорядженням голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 № 117 Товариству з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" передано в оренду земельні ділянки із числа невитребуваних земельних часток (паїв) загальною площею 46,5486 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, згідно із доданим переліком.
Серед іншого, відповідно до пункту 11 Додатка до вказаного розпорядження, позивачу передано в оренду невитребувану земельну ділянку площею 2,713 га, сформовану із земельної частки (паю) № 246, яка відповідно до проекту організації території земельних часток (паїв) належала громадянці ОСОБА_1 .
Згідно зі змістом листа Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 26.05.2025 № 316/14-25, відповідно до технічної документації щодо передачі земельних часток (паїв) із виготовленням державних актів на право власності на землю власникам земельних часток (паїв) на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, а також даних Державного земельного кадастру, земельній ділянці № 246 площею 2,713 га присвоєно кадастровий номер 0523080600:01:001:0247.
05.05.2018 між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (Орендар) укладено Договір оренди землі, відповідно до п.1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, на підставі розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 № 117, розташовану на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області.
Згідно із п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7130 га, із числа невитребуваних земельних часток (паїв). Номер земельної ділянки згідно проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) - 246. Кадастровий номер 0523080600:01:001:0247.
Відповідно до пунктів 3-6 Договору на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури.
Земельна ділянка передається в оренду без будівель і споруд та інших об`єктів.
Нормативна грошова оцінка становить 73 584,59 грн.
Земельна ділянка, яка передається в оренду, недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, не має.
Пунктом 8 Договору встановлено, що він укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем. Після закінчення строку цього Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії цього Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно із п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 8 830,15 грн за 1 рік.
Відповідно до пунктів 14-15 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01).
Пунктом 43 Договору визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.
Договір оренди підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено їх печатками. Право оренди позивача щодо вказаної земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.08.2019 строком на 7 років із правом пролонгації, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу № 178908470 від 28.08.2019.
З урахуванням належного виконання умов Договору оренди та маючи намір поновити його на новий строк тривалістю 7 років, Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" звернулося до Немирівської міської ради з клопотанням вих. № 459 від 06.03.2025, до якого було додано проект відповідної додаткової угоди, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру.
Вказане клопотання отримано Немирівською міською радою 10.03.2025 за вхідним № 03-29-1247, що підтверджується відбитком штемпеля вхідної кореспонденції відповідача-1 на відповідному клопотанні.
Звернення позивача саме до Немирівської міської ради зумовлено тим, що на час подання клопотання вказана рада є розпорядником спірної земельної ділянки.
Так, відповідно до Перспективного плану формування територій громад Вінницької області, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України № 512-р від 06.05.2020 Бондурівська сільська рада увійшла до складу Немирівської міської територіальної громади.
Отже, у зв`язку з реформуванням адміністративно-територіального устрою України у 2020 році, спірна земельна ділянка розташована в межах Немирівської міської територіальної громади (за межами с. Бондурівка) Вінницького району Вінницької області.
Рішенням 64 (позачергової) сесії 8 скликання Немирівської міської ради від 09.05.2025 № 3348 Товариству з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" відмовлено у поновленні Договору оренди від 05.05.2018.
Надалі листом від 30.05.2025 № 03-31-1358 Немирівська міська рада, додавши копію відповідного рішення сесії, повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" про заперечення щодо поновлення Договору оренди від 05.05.2018 на новий строк.
Зазначені обставини встановлені рішенням Господарського суду Вінницької області від 04.11.2025 у справі № 902/1031/25, яке набрало законної сили 05.12.2025, про що в Єдиному державному реєстрі судових рішень міститься відповідна відмітка.
Предметом розгляду у справі № 902/1031/25 були позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" до Немирівської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди, поданої разом із клопотанням про поновлення Договору оренди, а також про визнання відсутнім права оренди за Фермерським господарством "АГРОМРІЯ-А". У задоволенні позову відмовлено з підстав обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права.
Згідно із пунктом 7 частини 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, обов`язковість судового рішення є однією із основних засад (принципів) господарського судочинства.
Відповідно до змісту статті 326 Господарсько-процесуального кодексу України, судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами. Невиконання судового рішення є підставою для відповідальності, встановленої законом.
Як визначено статтею 75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.
Преюдиціальність - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Відповідний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 16.12.2021 у справі № 916/495/21.
Суд враховує, що обставини, встановлені рішенням Господарського суду Вінницької області від 04.11.2025 у справі № 902/1031/25, яке набрало законної сили, відповідно до положень процесуального законодавства повторного доказування не потребують.
Крім того, згідно із інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка № 461282781 від 22.01.2026), право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247 площею 2,7130 га зареєстровано 21.05.2025 за Фермерським господарством "АГРОМРІЯ-А".
Вважаючи протиправною передачу Немирівською міською радою в оренду Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А" земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247 площею 2,7130 га, з огляду на наявність у Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" права оренди на зазначену земельну ділянку, позивач звернувся до суду з даним позовом, у якому просить:
визнати частково недійсним пункт 8 Договору оренди землі від 05.05.2018, укладеного між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", об`єктом за яким є земельна ділянка з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, площею 2,713 га в наступній редакції: "Договір укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем";
витребувати земельну ділянку з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, площею 2,713 га, із користування на праві оренди у Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" у користування на праві оренди Товариству з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ".
Надаючи правову кваліфікацію доказам які надані сторонами та викладеним обставинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з такого.
Статтею 3 Цивільного кодексу України визначено загальні засади цивільного законодавства, якими, зокрема, є: свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
Статтями 13 і 14 Цивільного кодексу України встановлено, відповідно, межі здійснення цивільних прав та загальні засади виконання цивільних обов`язків. Зокрема, і цивільні права і цивільні обов`язки здійснюються (виконуються) в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 ст. 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У відповідності до положень ст.ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
З матеріалів справи вбачається, що спірні правовідносини виникли у зв`язку з передачею земельної ділянки, яка перебувала в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", у користування Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А".
За таких обставин, ключовою для вирішення даного спору обставиною, яка безпосередньо свідчить про наявність або відсутність порушеного права позивача, є встановлення факту чинності Договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", на момент передачі цієї земельної ділянки в оренду Фермерському господарству "АГРОМРІЯ-А".
Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами ч. 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Судом установлено, що правовідносини щодо укладення між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" Договору оренди землі від 05.05.2018 виникли в межах процедури паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств, а також розпорядження та використання нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок і незатребуваних земельних часток (паїв).
У зв`язку з наведеним, спірні правовідносини додатково регулюються положеннями Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) ".
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону на час укладення договору оренди землі від 05.05.2018) нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.
З 01.01.2019 набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" № 2498-VIII від 10.07.2018, яким норми Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" викладено у новій редакції.
Так, статтями 1 та 2 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону від 01.01.2019) визначено, що право на земельну частку (пай) мають: колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку; громадяни - спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом; громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай); громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов`язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадяни України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості.
Основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією. Документами, що посвідчують право на земельну частку (пай), також є: свідоцтво про право на спадщину; посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай); рішення суду про визнання права на земельну частку (пай (стаття 2 вказаного Закону).
Відповідно до статті 7 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) визначаються місце розташування земельних ділянок, їх межі та площі сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), їх цільове призначення, дії обмежень (обтяжень) у використанні земельних ділянок, у тому числі земельних сервітутів. Із площі земельних ділянок, що підлягають розподілу, виключаються: деградовані, малопродуктивні, а також техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації; заболочені землі; інші землі, які недоцільно використовувати для сільськогосподарських потреб.
Порядок розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) визначає стаття 9 вказаного Закону.
Статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону від 01.01.2019) передбачено, що нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок нерозподілені земельні ділянки набувають статусу невитребуваних.
Здійснивши аналіз вказаних вище норм матеріального права, серед іншого, статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", Верховний Суд зазначив таке:
- статус невитребуваних нерозподілені земельні ділянки набувають вже після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок (див. постанову Великої Палата Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постанову Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 917/1994/20);
- реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності. Разом з тим, нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (аналогічні висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, Верховним Судом у постановах від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19, від 29.08.2023 у справі № 917/253/20, від 09.07.2025 у справі № 916/2497/23).
Чинне законодавство, зокрема ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
З огляду на наведене, з 01.01.2019 виключне право передачі в оренду невитребуваних часток (паїв) отримали сільські, селищні, міські ради. Водночас, зміна законодавства щодо таких повноважень не має зворотної дії в часі та не припиняє раніше укладені договори оренди. Відтак, зазначені повноваження органів місцевого самоврядування стосуються лише укладання нових договорів оренди щодо невитребуваних паїв, на чинні договори, укладені районними державними адміністраціями до 01.01.2019, така зміна повноважень не впливає.
Зміна орендодавця в силу положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі" відбувається лише після переходу до органу місцевого самоврядування права власності на таку земельну ділянку в порядку, визначеному ч.ч. 4, 5 ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", а не через зміни у законодавстві щодо повноважень органів державної влади чи місцевого самоврядування на укладення договорів оренди таких земельних ділянок.
Перехід до Немирівської міської ради повноважень щодо передачі в оренду невитребуваних земельних часток (паїв), у тому числі й спірних земельних ділянок, не є сам по собі безумовним правозмінюючим юридичним фактом, а свідчить лише про зміну обставин у вже існуючих договірних правовідносинах порівняно з моментом укладення Договору оренди. Сам факт переходу відповідних повноважень не означає порушення, невизнання чи оспорювання суб`єктивних цивільних прав або законних інтересів орендодавця як сторони Договору.
Відтак, після набуття Немирівською міською радою повноважень орендодавця Договір не припинив своєї дії, а міська рада - на підставі приписів закону набула статус орендодавця у триваючих правовідносинах разом із усіма правами та обов`язками, що належали попередньому орендодавцю.
У подальшому Законом України № 3993-IX від 08.10.2024 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" до ч.4 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" внесено зміни шляхом продовження можливості власникам невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям оформити право власності на неї до 01.01.2028.
Підсумовуючи викладене, суд зазначає, що державна реєстрація права оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки здійснюється без попередньої державної реєстрації права власності на такі ділянки. Невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) можуть передаватися в оренду на підставі рішення відповідної місцевої ради, однак дія договору оренди припиняється після державної реєстрації права власності власником або його спадкоємцем.
Разом з тим, у разі якщо власник земельної частки (паю) або його спадкоємці не оформлять право власності до 01.01.2028, такі землі підлягають передачі у комунальну власність.
З огляду на наведене, посилання Немирівської міської ради та Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" у відзивах на позовну заяву на приписи частини 6 статті 19 Закону України "Про оренду землі" не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки у даному випадку Немирівська міська рада не виступає управителем спадщини у розумінні зазначеної норми.
Повноваження ради щодо передачі невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) в оренду здійснюються не в порядку управління спадковим майном, а як реалізація функцій органу місцевого самоврядування щодо розпорядження такими земельними ділянками до моменту оформлення їх власниками або спадкоємцями права власності. Лише у разі неоформлення права власності до 01.01.2028 такі землі набувають статусу комунальної власності.
Натомість правозастосовною у даному випадку є норма частини 3 статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", відповідно до якої як у редакції, чинній на дату укладення Договору, так і в редакції, чинній на час розгляду справи, нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за відповідним рішенням можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
Як убачається з матеріалів справи, у пункті 8 Договору сторони визначили, що він укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем. Після закінчення строку цього Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії цього Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. 
Відповідно до частини 3 статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
Таким чином, законодавець пов`язує припинення права оренди невитребуваних земельних часток (паїв) не із закінченням певного календарного строку, а з настанням визначеної законом юридичної події - державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку її власником або спадкоємцем.
Отже, у даному випадку саме момент державної реєстрації права власності є тією подією, з настанням якої закон пов`язує припинення дії договору оренди, що узгоджується з положеннями частини 2 статті 252 Цивільного кодексу України, відповідно до якої термін може визначатися вказівкою на подію, яка неминуче має настати.
Разом із тим сторони при укладенні Договору не врахували імперативні приписи частини 3 статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", оскільки визначили строк його дії тривалістю 7 років без застереження про припинення Договору у момент державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку.
Водночас саме по собі невідображення у Договорі зазначеної законодавчої умови не свідчить про його недійсність або припинення, оскільки відповідне обмеження строку дії договору прямо встановлене законом та підлягає застосуванню незалежно від змісту укладеного сторонами правочину.
Суд враховує, що станом на момент розгляду справи матеріали справи не містять доказів державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за власником земельної частки (паю) або його спадкоємцем. Відтак передбачена законом подія, з якою пов`язується припинення права оренди, не настала.
За таких обставин суд дійшов висновку, що Договір оренди землі від 05.05.2018, укладений між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" як орендарем, є чинним.
Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності або законного права користування особою відповідним майном та способи захисту порушених прав шляхом віндикації або реституції.
Позивач, якому належить на праві користування земельна ділянка (право користування як вид речових прав на чуже майно, стаття 395 Цивільного кодексу України), має право на захист цього права відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 Цивільного кодексу України), а отже згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України (глава 29) має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування майном, зокрема, шляхом пред`явлення негаторного позову (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02.12.2020 року у справі № 923/713/19).
Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (ст. 396 Цивільного кодексу України).
Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 Цивільного кодексу України).
Віндикаційний позов є речовим позовом, який належить до речових способів захисту права власності. Його зміст полягає у вимозі неволодіючого власника до володіючого невласника про повернення речі в натурі. При цьому відповідно до статті 396 Цивільного кодексу України за допомогою віндикаційного позову може захищатися володіння також і носія іншого речового права (титульного володільця), а не тільки права власності. Безпосередня мета віндикації полягає у відновленні володіння власника (титульного володільця), що, у свою чергу, забезпечує можливість використання ним усього комплексу правомочностей, що складають належне йому речове право (подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19).
Тобто, предметом віндикаційного позову є вимога неволодіючого власника до особи, яка незаконно фактично володіє майном, про його повернення (витребування) із чужого незаконного володіння.
Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами (ч.ч. 1, 2 ст. 27 Закону України "Про оренду землі").
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 зазначила, що на підставі приписів Закону України "Про оренду землі" допускається можливість витребування орендарем орендованої земельної ділянки але лише за певних умов: (1) наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем; (2) первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар; (3) первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки; (4) на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив.
Як установлено судом, Договір оренди землі від 05.05.2018, укладений між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ", є чинним, а право оренди позивача на спірну земельну ділянку зареєстроване у встановленому законом порядку.
Водночас матеріалами справи підтверджується наявність зареєстрованого права оренди на ту саму земельну ділянку також за Фермерським господарством "АГРОМРІЯ-А", що свідчить про існування спору щодо користування спірною земельною ділянкою.
За таких обставин суд дійшов висновку, що Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" обрано належний та ефективний спосіб захисту порушеного права шляхом пред`явлення вимоги про витребування земельної ділянки з користування на праві оренди у Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" у користування позивача, що відповідає правовій природі віндикаційного позову.
Враховуючи встановлені обставини щодо чинності Договору оренди земельної ділянки, наявності у позивача зареєстрованого права оренди, а також фактичного перебування спірної земельної ділянки у користуванні іншого орендаря, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог у частині витребування земельної ділянки та наявність правових підстав для їх задоволення.
Задовольняючи позовну вимогу про витребування земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:02:001:0163 площею 2,9273 га з користування на праві оренди у Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А", суд також враховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 27.11.2024 у справі № 204/8017/17, відповідно до якої позивач має право витребувати належне йому майно від останнього набувача без необхідності оскарження всього ланцюга правочинів, рішень органів влади чи записів державної реєстрації.
Щодо позовної вимоги про визнання частково недійсним пункту 8 Договору оренди землі від 05.05.2018 в частині визначення строку його дії, суд зазначає, що під час розгляду справи вже надано правову оцінку чинності зазначеного Договору та встановлено, що він є чинним.
Водночас суд враховує усталену практику Верховного Суду, відповідно до якої у разі можливості ефективного захисту порушеного права шляхом витребування майна чи відновлення володіння оспорювання окремих положень договору або ланцюга правочинів не є належним та ефективним способом захисту.
З огляду на те, що позовна вимога про витребування земельної ділянки є належним та достатнім способом захисту порушеного права позивача, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання частково недійсним пункту 8 Договору оренди землі від 05.05.2018.
Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст. 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч. 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Отже, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є доказово обґрунтованими та нормативно підставними, а відтак суд вважає за можливе частково їх задовольнити з наведених вище мотивів.
Вирішуючи питання судових витрат суд враховує таке.
Відповідно до пункту 12 частини третьої статті 2 Господарського процесуального кодексу України основними засадами (принципами) господарського судочинства, зокрема є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.
Згідно вимог статті 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З огляду на часткове задоволення позовних вимог суд дійшов висновку, що витрати зі сплати судового збору підлягають розподілу між сторонами пропорційно обсягу задоволених вимог.
Так, судовий збір у розмірі 3 328,00 грн, сплачений позивачем, підлягає покладенню на відповідачів у частині задоволених позовних вимог порівну - по 1 664,00 грн на кожного відповідача.
Водночас у частині відмови у задоволенні позову витрати зі сплати судового збору в сумі 3 328,00 грн залишаються за позивачем.
Щодо заявлених позивачем вимог про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 40 000,00 грн суд зазначає таке.
Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати, на професійну правничу допомогу.
Відповідно до частин 1, 2 статті 126 ГПК України, витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Згідно із ч. 8 ст. 129 ГПК України розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
Відповідно до частини 4 статті 126 ГПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Згідно із ч. 5 ст. 129 ГПК України під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялись.
Із наявних у матеріалах справи документів убачається, що 07.07.2024 між Адвокатом Хитруком Іваном Сергійовичем (Адвокат) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (Клієнт) укладено Договір про надання правової допомоги, предметом якого є зобов`язання Адвоката надати Клієнту юридичні послуги щодо здійснення усіма законними методами та способами представництва (надання правової допомоги) прав та інтересів Клієнта в усіх органах державної влади, в т.ч. судах України.
Додатковою угодою № 3 від 26.01.2026 до вказаного Договору сторони конкретизували предмет правничої допомоги, зокрема у межах розгляду справи за позовом ТОВ "ПК " ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ " до Немирівської міської ради та Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" про визнання частково недійсним договору оренди землі від 05.05.2018, а також про витребування земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247 площею 2,713 га.
Пунктом 3 Додаткової угоди сторони погодили, що оплата послуг Адвоката здійснюється Клієнтом протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту зарахування витрат, стягнених з відповідачів на професійну правову допомогу, на банківський рахунок Клієнта.
Суд враховує, що вартість правничої допомоги у цій справі є фіксованою та становить 40 000,00 грн.
Матеріали справи також містять ордер серії АВ № 1267256 від 29.01.2026, виданий адвокату Хитруку Івану Сергійовичу на представництво інтересів позивача, а також копію свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю.
Таким чином, повноваження представника позивача підтверджені належними та допустимими доказами, а умови договору про надання правничої допомоги визначають обсяг та порядок оплати відповідних послуг.
Адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правової допомоги (ч. 1 ст. 26 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність", договір про надання правової допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.
За приписами частини 3 статті 27 Закону України "Про адвокатуру і адвокатську діяльність", до договору про надання правової допомоги застосовуються загальні вимоги договірного права.
Договір про надання правової допомоги за своєю правовою природою є договором про надання послуг, який в свою чергу, врегульовано главою 63 Цивільного кодексу України. Зокрема, стаття 903 Цивільного кодексу України передбачає, що якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.
Згідно із ст. 30 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність", гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.
Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.
Положеннями п. 3 ч. 1 ст. 3, ст. 6 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору.
Суд зазначає, що для включення всієї суми гонорару у відшкодування за рахунок іншої сторони має бути встановлено, що за цих обставин справи такі витрати позивача були необхідними, а розмір є розумний та виправданий. 
Тобто суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично, але й також - чи була їх сума обґрунтованою.
Також суд звертає увагу на те, що витрати на надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини 2 статті 126 Господарського процесуального кодексу України).
Аналогічна правова позиція міститься в постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 03.10.2019 у справі № 922/445/19.
У разі недотримання вимог частини 4 статті 126 Господарського процесуального кодексу України суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (ч. 5 ст. 126 ГПК України). При цьому обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката. Таку правову позицію щодо права суду зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, лише за клопотанням іншої сторони, викладено в постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.10.2019 у справі № 922/445/19.
Оскільки заперечення щодо розміру витрат на професійну правничу допомогу з боку відповідачів до суду не подано, а клопотання про їх зменшення відсутнє, суд виходить із презумпції обґрунтованості заявленої суми витрат.
У цьому контексті суд враховує правову позицію, викладену у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2020 у справі № 911/4242/15, відповідно до якої за відсутності заперечень іншої сторони щодо розміру витрат на правничу допомогу у суду відсутні підстави для втручання у погоджений сторонами обсяг таких витрат та оцінювання фактично витраченого адвокатом часу на надання правничої допомоги.
Таким чином, суд дійшов висновку про доведеність та обґрунтованість заявлених позивачем витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 40 000,00 грн.
Водночас, відповідно до пункту 3 частини 4 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки позов задоволено частково, витрати на професійну правничу допомогу підлягають розподілу між сторонами пропорційно задоволеним та відхиленим вимогам у співвідношенні 50 % на 50 %.
Відтак, з відповідачів підлягає стягненню 20 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу (по 10 000,00 грн з кожного), а решта 20 000,00 грн залишається на стороні Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ".
Враховуючи вищенаведене та керуючись статтями 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд,
УХВАЛИВ:
Позов задовольнити частково.
Витребувати земельну ділянку з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, площею 2,713 га із користування на праві оренди у Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" (вул. Гагаріна, 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832; код ЄДРПОУ 44450498) у користування на праві оренди Товариству з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (вул. Заводська, 150, м. Гайсин, Гайсинський район, Вінницька область, 23700; код ЄДРПОУ 34009446).
Стягнути з Немирівської міської ради (вул. Соборна, 26, м. Немирів, Вінницький район, Вінницька область, 22800; код ЄДРПОУ 03772619) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (вул. Заводська, 150, м. Гайсин, Гайсинський район, Вінницька область, 23700; код ЄДРПОУ 34009446) 1 664 грн 00 коп - витрат зі сплати судового збору та 10 000 грн 00 коп - витрат на правничу допомогу.
Стягнути з Фермерського господарства "АГРОМРІЯ-А" (вул. Гагаріна, 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832; код ЄДРПОУ 44450498) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОДОВОЛЬЧА КОМПАНІЯ "ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ" (вул. Заводська, 150, м. Гайсин, Гайсинський район, Вінницька область, 23700; код ЄДРПОУ 34009446) 1 664 грн 00 коп - витрат зі сплати судового збору та 10 000 грн 00 коп - витрат на правничу допомогу.
В решті позову відмовити.
Примірник повного судового рішення надіслати сторонам до електронних кабінетів в ЄСІТС.

Рішення суду набирає законної сили у строки передбачені ст. 241 ГПК України.
Рішення може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду, в порядку та строки визначені ст.ст. 256, 257 ГПК України.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. 
Повне рішення складено 18 травня 2026 р.

Суддя Василь МАТВІЙЧУК

віддрук. прим.:
1 - до справи