ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
21 травня 2026 року

м. Київ
справа № 554/12929/24
провадження № 61-3737св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Черняк Ю. В. (суддя - доповідач), Коломієць Г. В., Луспеника Д. Д.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд»,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» на постанову Полтавського апеляційного суду від 19 лютого 2026 року, ухвалену в складі колегії суддів: Панченка О. О., Бутенко С. Б., Обідіної О. І.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2024 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» (далі - ТОВ «Оптіма Буд») про зобов`язання виконати умови договору, визнання права власності на майнові права.
Позов обґрунтовано тим, що 01 жовтня 2021 року між ним та ТОВ «Оптіма Буд» було укладено договір № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість.
За цим договором ТОВ «Оптіма Буд» резервує за ним майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у пункті 1.2. договору. Товариство зобов`язується передати йому у власність зарезервовані майнові права на об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав.
Зазначав, що він в повному обсязі виконав свої зобов`язання за вказаним договором, сплативши товариству вартість об`єкта нерухомості, зазначену у пункті 2.4 договору (327 000 грн).
Натомість, ТОВ «Оптіма Буд» не виконало умови договору, а саме вимоги пункту 3.1.3 щодо укладення з ним (позивачем) договору купівлі-продажу на майнові права на об`єкт нерухомості, визначений пунктом 1.2. цього договору.
Крім того, об`єкт нерухомості не введено в експлуатацію, чим порушено строк, вказаний в договорі № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість.
На підставі викладеного та керуючись положеннями статей 15, 16, 527, 655, 656 ЦК України, ОСОБА_1 просив суд:
- зобов`язати ТОВ «Оптіма Буд» виконати умови договору № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року шляхом укладення з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року, протягом семи днів з моменту набрання рішенням законної сили;
- визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування в формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року, укладеного ОСОБА_1 з ТОВ «Оптіма Буд»;
- стягнути з ТОВ «Оптіма Буд» судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 40 000 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанцій
Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року, ухваленим у складі судді Самсонової О. А., позов ОСОБА_1 задоволено частково. 
Зобов`язано ТОВ «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором № П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року між ТОВ «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .
У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач зобов`язання за договором № П.60-61 виконав у повному обсязі, гарантійну вартість об`єкта нерухомості сплатив 02 листопада 2021 року. У свою чергу, відповідач не уклав з ним договір купівлі-продажу майнових прав на умовах, передбачених цим договором. Також відповідач не надав докази на підтердження виконання ним вимог пункту 6.3 № П.60-61 щодо повідомлення протягом двох днів іншої сторони про виникнення обставин непереборної сили, що унеможливлюють укладення договору купівля-продажу майнових прав за ціною, узгодженою сторонами удоговорі № П.60-61.
Оскільки відповідач не виконав свої зобов`язання щодо укладення з позивачем договору купівлі-продажу майнових прав на погоджених сторонами умовах, враховуючи, що збільшення відповідачем в одностронньому порядку вартості одного квадратного метра об`єкта нерухомості на 144 % не відповідає засадам справедливості, добросовісності та розумності (стаття 3 ЦК України), то з метою захисту прав позивача суд вважав за необхідне зобов`язати ТОВ «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором про резервування нерухомості для передачі у власність від 01 жовтня 2021 року.
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Оскільки на час розгляду справи договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості сторонами ще не було укладено, то підстави для визнання за позивачем права власності на такі майнові права відсутні.
Короткий зміст постанови суду а апеляційної інстанцій
Постановою Полтавського апеляційного суду від 19 лютого 2026 року апеляційну скаргу ТОВ «Оптіма Буд» задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року у частині задоволених позовних вимог скасовано. Ухвалено у цій частині нове судове рішення. Відмовлено у зобов`язанні ТОВ «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором № П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року ТОВ «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Борзовця О. В., задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року у частині відмовлених позовних вимог скасовано. Ухвалено у цій частині нове судове рішення. Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року, укладеного ОСОБА_1 з ТОВ «Оптіма Буд».
У частині розподілу судових витрат рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що ОСОБА_1 в повному обсязі сплатив обумовлений договором резервування гарантійний внесок, що відповідає вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого суду щодо безпідставності збільшення ТОВ «Оптіма Буд» вартості одного кв. м спірного об`єкта нерухомості, оскільки це суперечить пункту 2.2 договору № П.60-61 і свідчить про вільне тлумачення забудовником його змісту. Відповідно до пункту 2.11 договору № П.60-61 відповідачем не подано доказів збільшення вартості будівництва.
Також апеляційний суд погодився з висновком місцевого суду щодо невиконання відповідачем умов, передбачених пунктом 6.3 договору № П.60-61 щодо повідомлення протягом двох днів іншої сторони про виникнення обставин непереборної сили.
За таких обставин суд першої інстанції правомірно виходив з обставин порушення прав позивача.
Водночас місцевий суд не врахував, що ефективним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на об`єкт інвестування, та помилково відмовив у позові у цій частині.
Разом із цим, у задоволенні вимог позову про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу майнових прав слід відмовити у зв`язку з обранням позивачкою неналежного способу захисту своїх прав.
Враховуючи вказане, апеляційний суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 щодо визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
21 березня 2026 року до Верховного Суду через підсистему «Електронний суд» ТОВ «Оптіма Буд» подало касаційну скаргу на постанову Полтавського апеляційного суду від 19 лютого 2026 року.
Ухвалою Верховного Суду від 02 квітня 2026 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано з Київського районного суду м. Полтави цивільну справу № 554/12929/24, відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «Оптіма Буд» про зупинення виконання постанови Полтавського апеляційного суду від 19 лютого 2026 року до закінчення її перегляду у касаційному порядку.
09 квітня 2026 року матеріали цивільної справи № 554/12929/24 надійшли до Верховного Суду.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ «Оптіма Буд» просить постанову Полтавського апеляційного суду від 19 лютого 2026 року у частині визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року, укладеного ОСОБА_1 з ТОВ «Оптіма Буд», скасувати; рішення Київського районного суду м. Полтави від 01 серпня 2025 року у частині відмови у визнанні за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування у формі вказаної квартири залишити в силі; здійснити перерозподіл судових витрат та стягнути з позивача на користь відповідача понесені відповідачем судові витрати, а понесені позивачем судові витрати покласти на позивача. 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від: 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19, 16 грудня 2021 року у справі № 11-164сап21; постановах Верховного Суду від: 22 липня 2020 року у справі № 369/6303/19, 02 листопада 2022 року у справі № 146/1094/21, 23 жовтня 2024 року у справі № 757/25889/21, 10 грудня 2024 року у справі № 638/18016/21, 17 квітня 2025 року у справі № 420/17661/23, 02 червня 2025 року у справі № 400/5306/24 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Крім того, заявник зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме договірних умов та правової природи укладеного договору резервування (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також, заявник вказує на порушення судом норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суд не дослідив зібрані у справі докази та не надав їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції застосував правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 13 травня 2019 у справі № 760/17864/16-ц та постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 у справі № 359/5719/17, фактичні обставини яких є відмінними від обставин справи, що переглядається, що призвело до неправильного вирішення спору та ухвалення апеляційним судом незаконного та необґрунтованого судового рішення в частині задоволення апеляційної скарги представника ОСОБА_1 .
За обставинами справи №554/12929/24 з позивачем було укладено лише договір резервування, який за своєю правовою природою є договором про наміри укласти в майбутньому з ТОВ «Оптіма Буд» договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, а сплачені ним грошові кошти мали виключно забезпечувальний характер, не були залучені як інвестиції у будівництво через механізми, визначені Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність», - отже, позивач не є і не може бути визнаний інвестором об`єкта будівництва.
Договір резервування не є попереднім договором в розумінні положень статті 635 ЦК України, відповідно до якого сторони зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Жодних умов про те, що ціна майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав має бути тотожною розміру сумі сплачених грошових коштів на підтвердження намірів набути у власність майнові права на об`єкт нерухомості, згідно з пунктом 2.4 договору резервування, сторони не передбачили, а навпаки закріпили право відповідача на перегляд в односторонньому порядку вартості об`єкта нерухомості в порядку, визначеному пунктом 2.11 згаданого договору. З огляду на це, ціна майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав має визначатися в загальному порядку, відповідно до положень ЦК України, а саме згідно з нормами частини першої статті 632 ЦК України.
Зазначене спростовує висновки суду апеляційної інстанції про вільне тлумачення договору, а також про невиконання ТОВ «Оптіма Буд» зобов`язання щодо укладення з Позивачем договору купівлі-продажу майнових прав на погоджених сторонами умовах.
Те, що суд апеляційної інстанції не здійснив об`єктивного та всебічного розмежування фактичних обставин справи з наявною практикою Верховного Суду у спорах, що пов`язані з будівництвом об`єктів нерухомого майна та механізмів набуття майнових прав у власність, призвело до визнання за позивачем майнових прав на об`єкт нерухомості без жодних на те правових підстав та у позадоговірний спосіб.
Відзив на касаційну скаргу від позивача до суду не надходив
Фактичні обставини справи, встановлені судами
01 жовтня 2021 року між ТОВ «Оптіма Буд», з одного боку (Сторона 1), та ОСОБА_1 з іншого боку (Сторона 2), укладено договір № П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність (т. 1, а. с. 13-15).
Згідно з пунктом 1.1. договору № П.60-61 Сторона 1 резервує за Стороною 2 об`єкт нерухомості з характеристиками, вказаними у пункті 1.2. договору (надалі - об`єкт нерухомості). Сторона 1 зобов`язується передати Стороні 2 у власність зарезервований об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав (далі - договір купівлі-продажу) на умовах, визначених цим договором.
Відповідно до пункту 1.2. договору № П.60-61 об`єктом нерухомості, що резервується за Стороною 2, є квартира АДРЕСА_2 .
Згідно з пунктами 1.3. та 1.4. договору № П.60-61 на момент укладення цього договору об`єкт нерухомості знаходиться на стадії проектування та оформлення дозвільних документів.
Сторона 1 гарантує наявність усіх необхідних прав для набуття у власність об`єкта нерухомості стороною 2 після його введення в експлуатацію.
Після введення в експлуатацію об`єкта нерухомості її фактична площа визначається за результатами обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, і зазначається у договорі купівлі-продажу, який укладається на умовах, визначених цим договором (пункт 1.6. договору № П.60-61).
Відповідно до пункту 2.1. договору № П.60-61 ціна одного квадратного метра об`єкта нерухомості на момент укладання договору складає 10 000 грн без ПДВ, що еквівалентно 375,94 дол. США згідно з котируванням українського міжбанківського ринку для USD/UАН.
Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату підписання цього договору, складає 26,6 грн за 1 дол. США. Застосовується розмір курсу, що був опублікований на сайті www.minfin.com.ua (загальний доступ) в розділі «Валюта» підрозділі «Міжбанк» («Продаж») на дату підписання цього договору.
Ціна одного квадратного метра об`єкта нерухомості є динамічною та підлягає обов`язковому уточненню при зміні курсу української гривні відносно долара США на момент оплати Стороною 2. Сторони при укладенні договору погодилися, що незважаючи на зміну курсу гривні до долара США (зокрема ревальвацію гривні), ціна одного квадратного метру об`єкту, яку Сторона 2 має оплатити Стороні 1, становитиме не менше ціни одного квадратного метра об`єкта, яка передбачена пунктом 2.1. договору (пункт 2.2. договору № П.60-61).
За змістом пункту 2.3. договору № П.60-61 кінцева (остаточна) вартість об`єкта нерухомості, за якою Сторона 1 зобов`язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на об`єкт нерухомості, що резервуються за цим договором, визначається за результатами обмірів, проведеними органами, що мають відповідні повноваження, та фіксується у договорі купівлі-продажу. У разі, якщо фактична площа об`єкта нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в пункті 1.2 цього договору, Сторона 2 доплачує різницю Стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа об`єкта нерухомості виявиться меншою від проектної, вказаної в пункті 1.2 цього договору, Сторона 1 повертає різницю Стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу.
Згідно з пунктом 2.4. договору Сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, сплачує Стороні 1 грошові кошти в сумі 327 000,00 грн без ПДВ, враховуючи, що ціна квадратного метра складає 10 000 грн без ПДВ, що еквівалентно 12 293,23 дол. США згідно з котируванням українського міжбанківського ринку для USD/UАН.
Графіком платежів, який є додатком № 2 до договору № П.60-61, передбачено сплату коштів в сумі 327 000,00 грн (12 293,23 дол. США) за договором до 03 листопада 2021 року (т. 1, а. с. 13-15, 17).
Згідно з копією платіжного доручення від 02 листопада 2021 року № TR.19545107.37989.14170 ОСОБА_1 перерахував на рахунок ТОВ «Оптіма буд» 327 000,00 грн (т. 1, а. с. 19).
Листом від 30 грудня 2022 за вих. №42 та повторно листом від 10 липня 2023 року за вих. № 64-01 ТОВ «Оптіма буд» повідомило ОСОБА_1 про відтермінування виконання зобов`язань за договором № П.60-61, а саме про продовження в односторонньому порядку орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та визначення такого строку у два роки після припинення чи скасування воєнного стану або стану війни (а. с. 79-81, 83-85).
При цьому вказаними листами зазначено, що усі інші умови та зобов`язання за договором залишаються в силі.
Листом від 03 вересня 2024 року за вих. №37 ТОВ «Оптіма Буд» звернулося до ОСОБА_1 з пропозицією укласти договір купівлі-продажу майнових прав (т. 1, а. с. 107-108).
Одночасно вказаним листом ТОВ «Оптіма Буд» повідомило ОСОБА_1 про те, що попередня вартість одного квадратного метра об`єкту нерухомості змінилася у порівнянні з умовами договору, зокрема збільшилась на 14 447,68 грн.
Згідно з проєктом договору № КПМП.60-61 купівлі-продажу майнових прав, наданого ТОВ «Оптіма Буд» ОСОБА_1 , ціна майнових прав за один квадратний метр квартири становить 24 447,68 грн з ПДВ, а загальна ціна майнових прав на квартиру за договором - 799 439,14 грн.
ТОВ «Оптіма Буд» зазначило, що ОСОБА_1 має сплатити до 03 вересня 2024 року 472 439,14 грн, що еквівалентно 11 397,81 дол. США (т. 1, а. с. 109-113).
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваний прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом (частина перша статті 611 ЦК України).
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Отже, ЦК України визначення майнового права не містить, оскільки у статті 190 ЦК України є вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин (див. постанову Верховного Суду від 23 жовтня 2024 року у справі № 751/110/24 (провадження № 61-8664св24)).
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Відповідно до частини четвертої статті 10 ЦПК України і статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на яких надано Верховною Радою, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» («Broniowski v. Poland»), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України».
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Case of Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland)).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в рішенні від 24 червня 2003 року в справі «Стреч проти Сполучного Королівства» («Case of Stretch v. The United Kingdom»).
В іншій справі - справі «Н.К.М. проти Угорщини» («Case of NKM v. Hungary»), у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту, як власне майно і майнові права.
Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
З огляду на вказане громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
У постанові Верховного Суду від 12 березня 2025 року у справі № 761/28387/23, (провадження № 61-1063св25) Верховний Суд, проаналізувавши положення статей 4, 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність», взявши до уваги висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), зазначив наступне:
«47. Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
48. 13 травня 2019 року Верховний Суд при розгляді справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
49. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
50. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється».
Зазначений висновок щодо визнання майнових прав на об`єкт інвестування як ефективного способу захисту порушених прав у випадку невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, є сталим у судовій практиці та підтверджується також змістом постанов Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19), від 22 червня 2022 року справа № 522/20122/19-ц (провадження № 61-12360св21), від 26 червня 2024 року у справі № 278/1898/23 (провадження № 61-18399св23), від 19 лютого 2025 року у справі № 755/8571/19 (провадження № 61-15398св23).
Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16 (пункт 155)).
Встановивши, що ОСОБА_1 у повному обсязі та у встановлений сторонами строк сплатив обумовлений договором резервування гарантійний внесок, що відповідає вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, що підтверджується долученою до справи копією платіжного доручення, прийнявши до уваги відсутність доказів введення об`єкту будівництва в експлуатацію станом на час розгляду справи, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що, з урахуванням встановлених у цій справі обставин, ефективним способом захисту порушених прав позивача у даному випадку є саме визнання за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог у цій частині (визнання майнових прав на об`єкт інвестування) з підстав передчасності позовних вимог, суд першої інстанції на вказане уваги не звернув, не вирішив спір по суті.
Апеляційний суд обґрунтовано скасував рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про визнання майнових прав на об`єкт інвестування та ухвалив законне і обгрунтоване рішення про задоволення позову у вказаній частині.
Верховний Суд погоджується з таким висновком апеляційного суду та вважає, що доводи касаційної скарги його не спростовують.
Посилання сторони відповідача на те, що сплачені позивачем грошові кошти мали виключно забезпечувальний характер, не були залучені як інвестиції у будівництво через механізми, визначені Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність», а отже, позивач не є і не може бути визнаний інвестором об`єкта будівництва, - необґрунтовані.
Так, відповідно до пункту 2.10 договору № П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість грошові кошти, що сплачуються Стороною 2 Стороні 1 відповідно до пункту 2.4 цього договору на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, зараховуються в рахунок платежів за договором купівлі-продажу, передбаченим пунктом 1.1. цього договору, за яким Сторона 1 зобов`язується передати Стороні 2 право власності на зарезервований об`єкт нерухомості.
Доводи касаційної скарги про те, що ціна майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав не може бути тотожною розміру сумі сплачених грошових коштів на підтвердження намірів набути у власність майнові права на об`єкт нерухомості, спростовуються тим, що відповідно до пункту 2.11 договору № П.60-61 відповідач не надав суду докази на обґрунтування необхідності збільшення вартості будівництва.
Суди обох інстанцій встановили безпідставність збільшення ТОВ «Оптіма Буд» вартості одного кв. м спірного об`єкта нерухомості.
Повідомляючи позивача про відтермінування виконання зобов`язань за договором № П.60-61, а саме про продовження в односторонньому порядку орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію (листи ТОВ «Оптіма буд» від 30 грудня 2022 за вих. №42 та від 10 липня 2023 року за вих. № 64-01), відповідач водночас зазначив, що усі інші умови та зобов`язання за договором залишаються в силі.
На час розгляду справи договір № П.60-61 сторонами не розірвано, не визнано недійсним та не змінено. На виконання умов цього договору відповідач не уклав з позивачем договір купівлі-продажу майнових прав.
Враховуючи викладене, суди правомірно виходили з наявності у позивача прав інвестора об`єкта будівництва.
Оцінивши правову природу, зміст та мету укладеного між сторонами договору, звернувши увагу на необхідність дотримання принципу добросовісності, справедливості і розумності, взявши до уваги відсутність факту введення будинку в експлуатацію при повній і вчасній оплаті грошових коштів на підтвердження намірів набути у власність майнові права, що за фактичних обставин справи є вартістю будівництва квартири, апеляційний суд дійшов цілком законного та обґрунтованого висновку про наявність достатніх підстав для захисту прав фізичної особи - позивача, шляхом визнання за ним майнових прав на квартири АДРЕСА_1 .
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, апеляційний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Наведені в касаційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанцій стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки цим судом, який їх обґрунтовано спростував. 
Доводи касаційної скарги не спростовують встановлені судом обставини по суті спору та переважно зводяться до необхідності встановлювати нові обставини та переоцінювати докази, які були предметом дослідження судів попередніх інстанцій.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) вказано, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58, 59, 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Апеляційний суд правильно застосував норми матеріального права в частині вирішення спору по суті та не допустив порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскарженого судового рішення. 
Посилання заявника на неврахування судом висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, що зазначені у касаційній скарзі, колегія суддів відхиляє, оскільки висновки, зроблені апеляційним судом за наслідками розгляду справи по суті, узгоджуються з нормативно-правовим обґрунтуванням та правовими висновками, викладеними у наведених у касаційній скарзі постановах.
Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Оскільки колегія суддів встановила, що оскаржувану постанову апеляційного суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому її, відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України, необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Враховуючи, що касаційна скарга залишається без задоволення, тому відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України розподіл судових витрат не проводиться.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» залишити без задоволення.
Постанову Полтавського апеляційного суду від 19 лютого 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: Ю. В. Черняк 

Г. В. Коломієць

Д. Д. Луспеник