ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року	 	Справа № 914/2509/25	
місто Львів
Західний апеляційний господарський суд у складі 
головуючий суддя:	Рим Т. Я.,	
судді:	Манюк П. Т., Прядко О. В.,	
за участю секретаря судового засідання Кушти А. М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні 
апеляційну скаргу:	Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнайтед Баскетбол Інвестментс",	
на рішення:	Господарського суду Львівської області від 17.12.2025 (повний текст рішення складено та підписано 05.01.2026), ухвалене під головуванням судді Щигельської О. І.,	
у справі
за позовом:	Керівника Франківської окружної прокуратури міста Львова (надалі – Прокурор) в інтересах держави в особі Львівської міської ради (надалі – Львівська МР або Позивач),	
до відповідача:	Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнайтед баскетбол інвестментс" (надалі – ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс", Апелянт або Відповідач),	
третя особа:	Комунальне підприємство ЛКП "Спортресурс" (надалі – ЛКП "Спортресурс" або Третя особа),	
про:	розірвання договору, зобов`язання повернути земельні ділянки, скасування державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно.	
В судовому засіданні взяли участь представники:	
прокурора:	Винницька Л. М. 	
позивача:	Коржевич У. Ф.,	
відповідача (апелянта):	Лєшков Г. Ю.,	
третьої особи:	не з`явився.	
I. ПРОЦЕДУРИ
Історія розгляду справи
1. Прокурор в інтересах держави в особі Позивача звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Відповідача про розірвання договору, зобов`язання повернути земельні ділянки, скасування державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідно до Ухвали Львівської МР № 2305 від 30.05.2013 (надалі – Ухвала № 2305) та укладеного на її виконання Договору інвестування від 20.05.2013 будівництва багатофункціонального спортивного комплексу на вул. Кульпарківській, 226-г (на проєктованій вул. Ряшівській), затвердженого ухвалою Львівської МР № 2305 (надалі – Договір інвестування від 20.05.2013), єдиною метою правочину було спорудження багатофункціонального спортивного комплексу для підготовки до фінальної частини чемпіонату Європи 2015 року з баскетболу у місті Львові із забезпеченням права територіальної громади безоплатно користуватися об`єктом не менше шести разів на рік. Об`єкт включено до державної цільової програми, а пунктом 2.2 договору визначено строк його введення в експлуатацію – лютий 2015 року.
3. Будівництво не завершено навіть через дванадцять років після визначеного договором строку, а Відповідач при цьому зареєстрував право власності на об`єкт незавершеного будівництва всупереч умовам договору. Такі обставини, на думку Прокурора, свідчать про істотне порушення ним договірних зобов`язань, що є підставою для розірвання договору.
4. Прокурор вважає, що оскільки таке порушення є триваючим, звернення з позовом можливе протягом усього строку його дії.
5. Крім того, Прокурор зазначає, що на підставі ухвали Львівської МР № 3062 від 20.03.2014 "Про надання згоди на укладення договору суперфіцію на земельні ділянки на вул. Кульпарківській, 226-а (на проектованій вул. Ряшівській)" між Львівською МР та ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" було укладено Договір суперфіцію від 27.03.2014 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 4610136300:04:017:0146 та 4610136300:04:017:0147 (надалі – Договір суперфіцію від 28.03.2014) без проведення земельних торгів. На його думку, передача права користування землею без конкурентної процедури суперечить вимогам статей 127, 134-139 Земельного кодексу України, у зв`язку з чим правочин є нікчемним відповідно до статті 228 Цивільного кодексу України, а земельні ділянки підлягають поверненню територіальній громаді міста Львова.
6. Оскільки записи у Державному реєстрі речових прав про право забудови земельних ділянок та право власності на об`єкт незавершеного будівництва, на думку Прокурора, обмежують Львівську МР у здійсненні правомочностей власника, Прокурор просить скасувати державну реєстрацію цих речових прав як спосіб усунення перешкод у користуванні майном. Такі вимоги кваліфікує як негаторні та зазначає, що позовна давність на них не поширюється.
7. Предметом позову є:
7.1. Розірвання Договору інвестування від 20.05.2013.
7.2. Зобов`язання ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" повернути Львівській територіальній громаді в особі Львівської МР земельну ділянку кадастровий номер 4610136300:04:017:0146 площею 3,9771 га, яка знаходиться в м. Львові по вул. Кульпарківській, 226 г.
7.3. Зобов`язання ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" повернути Львівській територіальній громаді в особі Львівської МР земельну ділянку кадастровий номер 4610136300:04:017:0147 площею 2,15 га, яка знаходиться в м. Львові по вул. Кульпарківській, 226г.
7.4. Усунення перешкод власнику Львівській територіальній громаді в особі Львівської МР у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою кадастровий номер 4610136300:04:017:0146 площею 3,9771 га, шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права забудови земельної ділянки (суперфіцій) кадастровий номер 4610136300:04:017:0146 площею 3,9771 га (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 42933346101, номер запису про інше речове право 5137019) за ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс".
7.5. Усунення перешкод власнику Львівській територіальній громаді в особі Львівської МР у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою кадастровий номер 4610136300:04:017:0147 площею 2,15 га, шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права забудови земельної ділянки (суперфіцій) кадастровий номер 4610136300:04:017:0147 площею 2,15 га (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 43056746101, номер запису про інше речове право 5138219) за ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс".
7.6. Усунення перешкод власнику територіальній громаді в особі Львівської МР у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою кадастровий номер 4610136300:04:017:0147 площею 2,15 га та земельною ділянкою кадастровий номер 4610136300:04:017:0146 площею 3,9771 га шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності на незавершене будівництво багатофункціонального спортивного комплексу загальною площею 8815,8 га відсоток готовності 7% (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1241075746101, номер відомостей про речове право 20280961) за ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс".
8. Підставою позову є істотне порушення Відповідачем умов договору інвестування, безпідставна реєстрація прав на об`єкт незавершеного будівництва, нікчемність договору суперфіцію та реєстрація на підставі нікчемного правочину прав на земельні ділянки.
9. Рішенням від 17.12.2025 місцевий суд позовні вимоги задовольнив у повному обсязі.
10. Своє рішення місцевий суд обґрунтував тим, що Відповідач істотно порушив умови Договору інвестування від 20.05.2013 оскільки об`єкт мав бути збудований та введений в експлуатацію до лютого 2015 року. Проте до цього часу досі не завершений і фактично не будується.
11. Суд дійшов висновку, що територіальна громада значною мірою позбавлена результату, на який розраховувала, а посилання Відповідача на скасування чемпіонату, карантин і воєнний стан не доводять неможливість виконання зобов`язання у встановлений строк.
12. З огляду на це суд визнав вимогу про розірвання договору обґрунтованою. Оскільки невиконання умов Договору інвестування від 20.05.2013 мало триваючий характер, суд визнав відсутніми підстави для застосування позовної давності. 
13. Щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 4610136300:04:017:0146 та 4610136300:04:017:0147 суд установив, що право користування ними набуте ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" на підставі Договору суперфіцію від 27.03.2014, укладеного на виконання Ухвали № 3062, без проведення земельних торгів та за відсутності передбачених законом винятків. Оскільки передача права суперфіцію щодо комунальних земель мала здійснюватися на конкурентних засадах, укладений договір суперфіцію суперечить вимогам земельного законодавства, є нікчемним відповідно до статті 228 Цивільного кодексу України та не створює правових наслідків. З огляду на це суд установив наявність підстав для повернення земельних ділянок територіальній громаді.
14. Оскільки право забудови (суперфіцій) і право власності на об`єкт незавершеного будівництва були зареєстровані на підставі нікчемного правочину та всупереч статті 331 Цивільного кодексу України (об`єкт не введений в експлуатацію), ці реєстраційні записи створюють перешкоди власнику. Тому суд визнав належним способом захисту негаторні вимоги про повернення ділянок і скасування державної реєстрації відповідних речових прав, до яких позовна давність не застосовується.
Рух справи в суді апеляційної інстанції
15. Не погодившись із указаним рішенням, Відповідач подав апеляційну скаргу до Західного апеляційного господарського суду.
16. Ухвалою від 29.01.2026 Західний апеляційний господарський суд у складі головуючого судді Рима Т. Я., суддів Матущака О. І. та Прядко О. В. відкрив апеляційне провадження у справі, призначив розгляд справи на 04.03.2026.
17. Сторони отримали ухвалу про відкриття апеляційного провадження у справі 30.01.2026, що підтверджується довідками про доставку електронного листа (том 2, а. с. 135-138).
18. У зв`язку з перебуванням Матущака О. І. на навчанні проведено повторний автоматизований розподіл справи, за результатами якого суддю Матущака О. І. замінено на суддю Манюка П. Т.
19. За результатами розгляду апеляційної скарги апеляційний суд прийняв цю постанову, проголосивши 29.04.2026 її вступну та резолютивну частини.
II. АРГУМЕНТИ СТОРІН
Позиція Апелянта
20. Договір інвестування від 20.05.2013 укладено з конкретною метою – збудувати спортивний комплекс у межах підготовки до чемпіонату Європи 2015 року з баскетболу (надалі – Євробаскет). Саме під реалізацію цієї програми Відповідач розпочав виконання зобов`язань (договору): розробив проєктну документацію, отримав дозвіл на виконання будівельних робіт від 27.05.2014, здійснив підготовчі заходи та розпочав будівництво.
21. Проте в подальшому Євробаскет було скасовано на підставі рішень відповідних органів, що свідчить як про відсутність вини Відповідача у невиконанні зобов`язань, так і про істотну зміну обставин у розумінні статті 652 Цивільного кодексу України. Суд першої інстанції цю обставину не дослідив належним чином і не оцінив її вплив на можливість подальшої реалізації проєкту, обмежившись твердженням про недоведеність такого впливу.
22. Суд не надав належної оцінки доводам Відповідача про те, що після укладення договору та початку реалізації проєкту відбулися обставини, які об`єктивно вплинули на можливість його подальшого виконання: запровадження довготривалого карантину у зв`язку з поширенням COVID-19, повномасштабна військова агресія Російської Федерації проти України з 2022 року, а також припинення державою Держаної соціальної цільової програми.
23. Зазначені обставини у своїй сукупності свідчать про відсутність вини Відповідача у порушенні строків виконання зобов`язання, що унеможливлює застосування заходів відповідальності у вигляді розірвання інвестиційного договору, що передбачено статтею 614 Цивільного кодексу України. 
24. Водночас, враховуючи, що Договір суперфіцію від 27.03.2014 укладено строком на 50 років, сторони мали можливість у межах цього строку самостійно вирішити питання подальшої забудови земельної ділянки, у тому числі шляхом будівництва іншого об`єкта.
25. Договір інвестування від 20.05.2013 передбачає конкретні підстави його одностороннього розірвання (пункт 5.4), жодна з яких не настала: Відповідач приступив до виконання зобов`язань, затримка робіт не спричинила втрату містом права на проведення чемпіонату з його вини, провадження у справі про банкрутство не відкрито. 
26. Суд першої інстанції безпідставно відмовив у застосуванні позовної давності до вимог про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013, помилково вважаючи невведення об`єкта в експлуатацію триваючим порушенням. Однак строк виконання зобов`язання був чітко визначений договором – лютий 2015 року, і саме з цього моменту стало відомо про його невиконання. Відповідно до статей 256, 257 та 261 Цивільного кодексу України трирічна позовна давність спливла у лютому 2018 року. Тому звернення до суду після цієї дати свідчить про пропуск позовної давності та є самостійною підставою для відмови в позові.
27. Суд першої інстанції, пославшись на статтю 331 ЦК України та положення Договору інвестування від 20.05.2013 щодо виникнення права власності після введення об`єкта в експлуатацію, дійшов помилкового висновку про неправомірність державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Водночас ні умови договору, ні норми чинного законодавства не встановлюють заборони на реєстрацію такого об`єкта. Навпаки, можливість державної реєстрації права власності на незавершене будівництво прямо передбачена частиною 2 статті 331 Цивільного кодексу України, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та пунктом 68 Постанови КМУ від 25.12.2015 № 1127 "Про порядок державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Реєстрація у 2017 році лише фіксувала обсяг фактично збудованого майна та не є порушенням. Крім того, висновок суду про нібито спеціальну мету реєстрації для подальшого продажу ґрунтується на припущеннях і не підтверджений доказами.
28. Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що Договір суперфіцію від 27.03.2014 повинен був укладатись за результатами аукціону. У межах державної соціальної програми було чітко визначено об`єкт будівництва, його місце розташування та суб`єкта, відповідального за реалізацію проєкту. За таких обставин проведення земельних торгів щодо ділянки, призначеної для цього будівництва, виглядає нелогічним. Аукціон за своєю правовою природою передбачає конкуренцію та можливість набуття права будь-яким іншим учасником. Отже, у разі якщо інвестор не став би переможцем торгів, реалізація передбаченого програмою будівництва фактично стала б неможливою. 
29. Суд помилково визнав Договір суперфіцію від 27.03.2014 нікчемним, оскільки неправильно оцінив характер спірних правовідносин. На момент його укладення земельні ділянки вже перебували у законному постійному користуванні ЛКП "Спортресурс" саме для будівництва багатофункціонального спортивного комплексу, і таке користування було оформлене з урахуванням передбачених винятків із проведення земельних торгів. Укладення договору суперфіцію не означало повторної передачі земельної ділянки чи зміни її цільового призначення. Цим договором лише визначено, що забудову в межах вже наданої для конкретного проєкту ділянки здійснюватиме інший суб`єкт (інвестор). За таких обставин вимога щодо обов`язкового проведення земельних торгів не підлягала застосуванню, а висновок суду про нікчемність договору є помилковим.
30. Визнавши договір нікчемним та пославшись на статті 216 і 228 Цивільного кодексу України, суд фактично застосував реституцію як спосіб захисту, однак у її односторонньому вигляді, без урахування наслідків для іншої сторони, зокрема без вирішення питання щодо компенсації витрат, понесених у зв`язку з виконанням договору.
31. Для вимог про застосування наслідків нікчемного правочину перебіг позовної давності відповідно до частини 3 статті 261 Цивільного кодексу України починається з моменту його виконання. Передання земельної ділянки відбулося 27.03.2014, а тому трирічний строк сплив 27.03.2017. За наявності заяви Відповідача про застосування позовної давності суд був зобов`язаний застосувати наслідки її спливу відповідно до статті 267 Цивільного кодексу України. Проте суд заявлені вимоги перекваліфікував як негаторні без зміни предмета чи підстав позову та без посилання на статтю 391 Цивільного кодексу України. Відповідно безпідставно відмовив у застосуванні позовної давності.
32. Отже, аналіз змісту оскаржуваного рішення та допущених судом першої інстанції порушень свідчить про його невідповідність принципам законності та обґрунтованості.
33. У зв`язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, Відповідач зазнав 60'000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Відзив Прокурора
34. Договір інвестування від 20.05.2013 укладено з метою будівництва і введення в експлуатацію багатофункціонального спортивного комплексу, а на ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" покладено обов`язок здійснити будівництво та здати об`єкт у встановленому порядку. Договір є обов`язковим для виконання, а невиконання зобов`язань у визначений строк є порушенням у розумінні статей 526, 610, 629 Цивільного кодексу України.
35. Об`єкт не було введено в експлуатацію ні станом на лютий 2015 року, ні на теперішній час. Відповідач не надав доказів того, що вжив усіх залежних від нього заходів для належного виконання зобов`язань, а також не підтвердив, що скасування чемпіонату об`єктивно унеможливлювало виконання договору чи припинило його дію. ЛКП "Спортресурс" підтвердило, що жодних звернень щодо неможливості або перешкод у виконанні договору від Відповідача не надходило.
36. Натомість у 2017 році Відповідач зареєстрував право власності на об`єкт незавершеного будівництва (7 % готовності), попри те, що договором передбачено набуття права власності лише після введення об`єкта в експлуатацію та його передачі за актом.
37. У результаті територіальна громада не отримала жодного результату реалізації проєкту, зокрема можливості безоплатного використання комплексу для проведення заходів та розвитку інфраструктури. Таким чином, громада істотно позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору. Це свідчить про наявність підстав для його розірвання відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
38. Посилання Відповідача на сплив позовної давності щодо вимоги про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013 є безпідставними, оскільки такий договір укладений до повного виконання сторонами своїх зобов`язань (пункт 6.1) і на момент звернення до суду залишався чинним. Оскільки зобов`язання не виконані, а договір не припинений, підстав вважати вимогу про його розірвання такою, що подана з пропуском позовної давності, немає.
39. На момент укладення Договору суперфіцію від 27.03.2014 стаття 134 Земельного кодексу України вимагала передачі права користування комунальною землею, зокрема суперфіцію, на земельних торгах, крім вичерпних винятків. ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" не належить до суб`єктів, яким земля може надаватися без торгів. Інших підстав для позаконкурентної передачі земельної ділянки закон не передбачав. Тому договір укладено з порушенням вимог щодо обов`язковості проведення земельних торгів.
40. Оскільки право користування земельними ділянками набуте Відповідачем саме на підставі нікчемного договору, такі ділянки підлягають поверненню Львівській територіальній громаді.
41. Посилання на те, що земля вибула з володіння власника, є безпідставним. Земельні ділянки залишалися у комунальній власності, а передання їх у постійне користування та встановлення суперфіцію означало лише розподіл окремих правомочностей між різними суб`єктами. Львівська МР зберігала право розпорядження як власник, тому вимога про повернення земель є належним та ефективним способом захисту і відповідає правовій природі реституції.
42. Висновки Відповідача про те, що реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не є порушенням, є помилковими, оскільки відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно виникає лише після завершення будівництва та, якщо це передбачено законом чи договором, після прийняття об`єкта в експлуатацію. У спірних правовідносинах інвестиційний договір прямо передбачав набуття права власності виключно після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення відповідного акта.
43. Можливість державної реєстрації права на об`єкт незавершеного будівництва, передбачена частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України, має виключний характер і пов`язується з наявністю правової необхідності, зокрема для укладення договорів щодо такого об`єкта. Відповідач не довів існування такої необхідності, а отже сама по собі реєстрація не створює правових наслідків, які б узаконювали набуття права власності всупереч умовам договору.
Пояснення Позивача
44. Позивач підтримує позицію Прокурора та наводить аналогічні аргументи. Додатково зазначає, що до Львівської МР не надходило жодних звернень щодо неможливості виконання Договору інвестування від 20.05.2013, у тому числі з посиланням на скасування Євробаскету, а також пропозицій про внесення змін до договору чи ініціювання переговорів щодо продовження строків його виконання.
III. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
45. Відповідно до приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
46. Рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2025 оскаржується Відповідачем у повному обсязі з підстав, визначених пунктами 1-4 частини статті 277 Господарського процесуального кодексу України.
Передумови виникнення спору
47. Передумовою виникнення спірних правовідносин стало прийняття на державному рівні рішення про підготовку України до проведення фінального турніру Євробаскету та необхідність створення відповідної спортивної інфраструктури.
48. Указом Президента України від 09.12.2012 року "Про заходи щодо підготовки та проведення в Україні фінального турніру чемпіонату Європи 2015 року з баскетболу" зобов`язано Кабінет Міністрів України, серед іншого, забезпечити розроблення та затвердження у двомісячний строк організаційним комітетом плану заходів на 2012-2015 роки щодо підготовки та проведення в Україні фінального турніру Євробаскету, передбачивши, зокрема, будівництво, реконструкцію спортивних арен, інших об`єктів фізкультурно-спортивної інфраструктури у містах Києві, Дніпропетровську, Донецьку, Львові, Одесі та Харкові з метою приведення таких об`єктів у відповідність із вимогами ФІБА – Європа та введення їх в експлуатацію не пізніше грудня 2014 року.
49. Ухвалою Львівської МР № 2264 від 11.04.2013 затверджено ЛКП "Спортресурс" проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надано земельні ділянки (на вулиці Кульпарківській, 226-г (на проєктованій вул. Ряшівській) у постійне користування для будівництва та обслуговування інфраструктури багатофункціонального спортивного комплексу, перевівши із земель житлової та громадської забудови до земель рекреаційного призначення, зокрема:
49.1. Ділянку 1 площею 3,9771 га (кадастровий номер 4610136300:04:017:0146).
49.2. Ділянку 2 площею 2,15 га (кадастровий номер 4610136300:04:017:0147).
50. Власником обох земельних ділянок є Львівська МР, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1, а. с. 86-89). Відповідно до зазначених витягів 22.04.2013 за ЛКП "Спортресурс" зареєстровано право постійного користування цими земельними ділянками, про що внесено записи № 744436 та № 743039.
51. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 24.04.2013 № 444 було схвалено Державну цільову соціальну програму підготовки та проведення в Україні фінального турніру Євробаскету. Її метою було забезпечення розвитку спортивної, транспортної інфраструктури та інфраструктури розміщення для забезпечення проведення в Україні фінального турніру Євробаскету та розвитку баскетболу (надалі – Державна цільова соціальна програма). Програма затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 02.10.2013 № 793.
52. Виконання програми планувалося здійснити шляхом створення у м. Львові та на території області сучасних багатофункціональних спортивних арен для проведення чемпіонату із забезпеченням розвитку спортивної, транспортної інфраструктури та інфраструктури розміщення.
53. Пунктом 1 Додатку № 2 Державної цільової соціальної програми передбачалося проєктування та будівництво у місті Львові багатофункціональної арени на вул. Кульпарківській, 226-г (на проектованій вул. Ряшівській) для проведення фінального турніру чемпіонату Європи 2015 року з баскетболу, інвестором якої визначено ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс", із реалізацією заходів у 2013-2015 роках.
54. Відповідно до статті 10 Закону України "Про державні цільові програми" Загальнодержавні програми економічного, науково-технічного, соціального, національно-культурного розвитку, охорони довкілля за поданням Кабінету Міністрів України затверджуються законом. Інші державні цільові програми за поданням державних замовників затверджуються Кабінетом Міністрів України.
55. Згідно зі статтею 11 Закону України "Про державні цільові програми" державна цільова програма виконується шляхом здійснення її заходів і завдань органами державної влади, а також виконавцями, передбаченими цією програмою. Державний замовник самостійно здійснює заходи і завдання, передбачені державною цільовою програмою, або за необхідності укладає договір (контракт) в порядку, встановленому законодавством. Виконавцями державної цільової програми можуть бути підприємства, установи та організації незалежно від форм власності, що визначаються державним замовником для виконання заходів і завдань програми на конкурсних засадах.
56. В межах виконання цієї програми між учасниками справи виникли правовідносини, для врегулювання яких між ЛКП "Спортресурс" та ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" укладено Договір інвестування від 20.05.2013, а згодом між Львівською МР та ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" – Договір суперфіцію від 27.03.2014, яким інвестору надано право забудови земельних ділянок, зазначених у пунктах 49.1 та 49.2. цієї постанови.
57. Прокурор, здійснюючи представництво інтересів держави, поставив під сумнів правомірність укладення договору суперфіцію, посилаючись на те, що право забудови було надано з порушенням вимог земельного законодавства та без дотримання передбаченої законом процедури. Крім того, ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс" істотно порушило умови договору інвестування, після спливу граничного для будівництва об`єкта строку (бл. 12 років) не виконав зобов`язань, не завершив будівництво та не ввів об`єкт в експлуатацію, безпідставно зареєстрував право власності на незавершене будівництво.
Договір інвестування від 20.05.2013
Укладення та виконання Договору інвестування від 20.05.2013
58. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери (крім векселів); рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності); майнові права інтелектуальної власності; сукупність технічних, технологічних, комерційних та інших знань, оформлених у вигляді технічної документації, навиків та виробничого досвіду, необхідних для організації того чи іншого виду виробництва, але не запатентованих ("ноу-хау"); права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права; інші цінності.
59. Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) (статті 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність").
60. Ухвалою № 2305 від 30.05.2013 (том 1, а. с. 80) Львівська МР затвердила Договір інвестування від 20.05.2013 (том 1, а. с. 81-85), укладений між ЛКП "Спортресурс" та ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс".
61. Преамбулою договору визначено, що він укладений з метою будівництва багатофункціонального спортивного комплексу на вул. Кульпарківській, 226-г (на проектованій вул. Ряшівській) та належної підготовки до проведення фінальної частини Євробаскету.
62. Об`єктом будівництва є багатофункціональний спортивний комплекс, будівництво якого здійснюватиметься на земельних ділянках площею 3,9771 га (кадастровий номер 4610136300:04:017:0146) та площею 2,15 га (кадастровий номер 4610136300:04:017:0147), що розташовані за адресою: м. Львів, вул. Кульпарківська, будинок 226-г (на проєктованій вул. Ряшівській).
63. Відповідно до пункту 1.1 Договору інвестування від 20.05.2013 предметом договору є передача стороною 1 стороні 2 передбачених цим договором функцій замовника щодо проєктування, будівництва, введення в експлуатацію об`єкта будівництва багатофункціонального спортивного комплексу на вулиці Кульпарківській, 226-г (на проєктованій вул. Ряшівській)… з переходом права власності на цей об`єкт до ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс" та визначення порядку взаємодії сторін. Вартість об`єкта (право власності сторони 2 на об`єкт) вважатиметься оплаченою стороною 2 у повному обсязі через інвестування стороною 2 у будівництво об`єкта у порядку, передбаченому цим договором і відповідними державними програмами, та за рахунок інвестицій сторони 2 і виконання стороною 2 функцій замовника з моменту завершення виконання нею цих зобов`язань за цим договором.
64. Згідно з пунктом 1.5 Договору інвестування від 20.05.2013 ЛКП "Спортресурс" передає, а ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" бере на себе зобов`язання здійснювати функції замовника щодо проєктування, будівництва, введення в експлуатацію та оформлення права власності на об`єкт будівництва, визначені виключно цим договором, зокрема, але не обмежуючись:
64.1. Підготовка виконавчої та іншої документації для прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію (підпункт 1.5.7).
64.2. Забезпечення введення об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання документів, що засвідчують відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам законодавства України (підпункт 1.5.8).
64.3. Отримання сертифіката відповідності, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта (підпункт 1.5.9).
65. Відповідно до пункту 1.6 Договору інвестування від 20.05.2013 ЛКП "Спортресурс" виступає замовником будівництва, про що вказується у повідомленні про початок підготовчих робіт.
66. Пунктом 2.2 Договору інвестування від 20.05.2013 передбачено, що плановий термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію – лютий 2015 року.
67. У пункті 3.3 Договору інвестування від 20.05.2013 сторони передбачили, що підтвердженням введення об`єкта будівництва в експлуатацію є видача відповідною Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтверджує його готовність до експлуатації у встановленому законодавством України порядку. Підтвердженням приймання передачі об`єкта є підписаний сторонами Акт приймання-передачі.
68. Отже, Договором інвестування від 20.05.2013 визначено об`єкт будівництва (об`єкт інвестування, результат), а також встановлено плановий термін його введення в експлуатацію.
69. Комісією в складі головного спеціаліста відділу державного контролю за використанням та охороною земель міської агломерації управління державного контролю за використанням на охороною земель Львівської МР, головного спеціаліста відділу Залізничної РДА Львівської МР, адміністратора ЛКП "Спортресурс", управління спорту та молодіжної політики департаменту розвитку Львівської МР проведено обстеження земельних ділянок з кадастровими номерами 4610136300:04:017:0146 та 4610136300:04:017:0147. За результатами обстеження складено акти від 11.10.2024 № 259 та № 260 (том 1, а. с. 145-163), якими встановлено, що на земельних ділянках знаходяться будівельна техніка, тимчасові споруди, будівельні матеріали та будівельне обладнання, зелені насадження та площадки, господарська діяльність з будівництва об`єктів не здійснюється.
70. Отже, об`єкт будівництва не збудовано, та, відповідно, не введено в експлуатацію ні у лютому 2015 року, як це передбачено договором, ні станом на сьогодні. При цьому фактичний відсоток будівельної готовності об`єкта становить 7 %.
71. Пунктом 3.4 Договору інвестування від 20.05.2013 передбачено, що право власності на об`єкт будівництва ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" набуває лише після завершення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію та підписання сторонами акта приймання-передачі.
72. Однак, не завершивши будівництво та не ввівши об`єкт в експлуатацію, Відповідач 02.05.2017 здійснив державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва з відсотком готовності 7 %, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (том 1, а. с. 122-127).
Щодо вимоги про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013
73. Задовольняючи позовні вимоги в цій частині, місцевий суд виходив з того, що ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс" порушило умови укладеного Договору інвестування від 20.05.2013, не побудувало та не ввело в експлуатацію об`єкт будівництва. Зазначене порушення є істотним, що є підставою для розірвання цього договору на підставі статті 651 Цивільного кодексу України.
74. Не погоджуючись із судовим рішенням в цій частині, Апелянт указує на такі підстави його скасування:
74.1. Нез`ясування обставин, що мають значення для справи, зокрема, скасування Євробаскету (пункт 1 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України).
74.2. Недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими (пункт 2 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України).
74.3. Невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи (пункт 3 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України).
75. Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції в цій частині, враховуючи такі доводи.
76. Частиною 1 статті 20 Закону України "Про інвестиційну діяльність" встановлено, що при недодержанні договірних зобов`язань суб`єкти інвестиційної діяльності несуть майнову та іншу відповідальність, передбачену законодавством України і укладеними договорами.
77. Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
78. Аналізуючи статтю 651 Цивільного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 зазначила, що: 
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення (пункт 149). 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку (пункт 151).
Ця ідея опирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору (пункт 152). 
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19) (пункт 155).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (пункт 156). 
… Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин (пункт 157)".
79. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та Верховним Судом у постановах від 13.01.2026 у справі № 906/1246/24, від 03.02.2026 у справі № 902/1337/24 та інших.
80. У контексті невведення об`єкта будівництва в експлуатацію у встановлений договором строк як істотного порушення умов договору Верховний Суд у постанові від 13.01.2026 у справі № 906/1246/24 зазначив:
"… відповідач не виконав своїх зобов`язань за договором щодо завершення будівництва об`єкта і введення його в експлуатацiю в термін, встановлений договором, що також вбачається із акта поточної перевірки виконання умов договору. Встановивши вказане, керуючись нормами матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, врахувавши висновки Верховного Суду щодо застосування ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", ст. 651 ЦК України, господарські суди попередніх інстанцій дійшли підставного висновку, що відповідач порушив умови договору і що такі порушення є істотними в розумінні ст. 651 ЦК України та є достатньою підставою для розірвання цього договору. При цьому колегія суддів зазначає, що введення об`єкта в експлуатацію не є суто формальним етапом, а є юридичною кінцевою точкою реалізації зобов`язання, без якої мета договору приватизації фактично не досягнута і що невиконання цього етапу також може свідчити про істотність порушення особою свого зобов`язання".
81. Оцінюючи істотність невиконання Відповідачем Договору інвестування від 20.05.2013 у цій справі, колегія суддів враховує зміст його умов, цілі державної програми, у межах якої реалізовувався проєкт, а також очікуваний результат, на досягнення якого розраховували як територіальна громада, так і інвестор.
82. Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.
83. Проєкт було ініційовано у зв`язку з підготовкою до проведення Євробаскету, однак його призначення не обмежувалося лише цією подією. Умовами Договору інвестування від 20.05.2013 передбачено використання спортивного комплексу для проведення культурно-спортивних заходів на регулярній основі, що свідчить про його довгострокове функціональне призначення. Державна програма була спрямована не лише на організацію турніру, а й на розвиток спортивної інфраструктури та баскетболу, в тому числі у місті Львові. Вказане відображає мету участі держави та територіальної громади у реалізації цього проєкту.
84. Для інвестора метою участі у проєкті було набуття права власності на об`єкт після завершення будівництва та введення його в експлуатацію відповідно до умов Договору інвестування від 20.05.2013 (пункт 3.2).
85. Таким чином, об`єкт інвестування розглядався як елемент інфраструктури, призначений для тривалого використання.
86. Однак упродовж більш як 11 років об`єкт не збудовано і в експлуатацію не введено. У результаті територіальна громада не отримала ані доступу до діючого спортивного комплексу для регулярного проведення заходів, ані очікуваного інфраструктурного та спортивного розвитку. Невиконання Відповідачем зобов`язань з будівництва та введення об`єкта в експлуатацію призвело до того, що земельні ділянки комунальної власності, відведені під цей проєкт, упродовж багатьох років не використовуються. У результаті територіальна громада не отримала реального результату від цієї території.
87. Інвестор також не досяг запланованого результату, оскільки не набув права власності на об`єкт інвестування. Таким чином, жодна зі сторін не досягла цілей, заради яких укладався договір.
88. За таких обставин невиконання Відповідачем обов`язку щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію у встановлений договором строк призвело до недосягнення мети договору, а також до фактичного тривалого невикористання земельної ділянки. В сукупності це свідчить про істотне порушення договору у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
89. Апелянт стверджує, що у цій справі Договір інвестування від 20.05.2013 не підлягає розірванню як захід відповідальності, оскільки відсутня вина Відповідача у порушенні строків його виконання. На його думку, невиконання зобов`язань спричинене скасуванням Євробаскету, скасуванням державної цільової програми, введенням карантину та воєнного стану. Тобто обставинами, які не залежать від нього (див. пункти 20-22 цієї постанови).
90. Колегія суддів не погоджується з такими аргументами Апелянта.
91. По-перше, можна погодитися з тезою, що розірвання договору в судовому порядку є санкцією, проте не є заходом цивільно-правової відповідальності, для якої характерною ознакою є покладення на боржника додаткового, порівняно з основним, обов`язку (наприклад, стягнення пені чи штрафу, відшкодування збитків). Розірвання договору виступає способом припинення договірних правовідносин у разі їх істотного порушення. Відтак приписи статті 614 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, а причини невиконання договору не мають значення. Протилежне тлумачення фактично призводило б до безперечно хибного висновку, що у разі невиконання договору з причин форс-мажору договір зберігає чинність і не може бути розірваний в судовому порядку. 
92. По-друге, саме по собі скасування Євробаскету не є достатньою підставою для висновку про неможливість виконання Договору інвестування від 20.05.2013.
93. Безумовно, така обставина могла вплинути на фінансування пов`язаних із чемпіонатом проєктів, а також на економічну доцільність чи строки їх реалізації. Однак це не означає, що виконання договору стало об`єктивно неможливим взагалі. Рівно ж, це не означає, що договір повинен зберігати свою чинність за таких умов.
94. По-третє, Державна цільова соціальна програма була скасована постановою Кабінету Міністрів України від 26 червня 2015 року, тоді як строк введення об`єкта в експлуатацію визначено договором – лютий 2015 року. Отже, припинення програми після спливу строку виконання зобов`язання виключає можливість її впливу на невиконання договору у встановлений строк.
95. По-четверте, доводи Відповідача про вплив карантину чи воєнного стану не мають вирішального значення для цієї справи, оскільки такі обставини виникли значно пізніше встановленого строку виконання зобов`язань, який сплив ще у 2015 році. Відтак вони не можуть пояснювати або виправдовувати невиконання договору протягом такого тривалого періоду.
96. Верховний Суд у постановах від 15.06.2023 у справі № 910/8580/22 та від 27.02.2025 у справі № 520/2941/24 наголошує, що сама по собі збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не можуть автоматично означати звільнення від виконання будь-ким будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан як обставина непереборної сили звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не змогла виконати ті чи інші зобов`язання.
97. Аналогічний підхід застосовується і до карантинних обмежень. Верховний Суд у постановах від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20, від 03.08.2022 у справі № 914/374/21 зазначив, що одне лише передбачене законом віднесення введеного карантину до форс-мажорних обставин не свідчить про існування форс-мажору у конкретних правовідносинах сторін, де така обставина може стати форс-мажорною лише у випадку, якщо особа доведе, що конкретний обмежувальний захід, запроваджений в рамках карантину (надзвичайного стану, надзвичайної ситуації тощо), унеможливлює виконання конкретного договору.
98. Колегія суддів звертає увагу на внутрішню суперечливість позиції Відповідача. З однієї сторони, він посилається на обставини, що унеможливили реалізацію проєкту, а з іншого – заперечує проти розірвання договору. Така позиція фактично зводиться до збереження договірних зобов`язань за відсутності реальної перспективи їх виконання, що суперечить меті, задля якої сторони уклали Договір інвестування від 20.05.2013. 
99. Колегія суддів відхиляє аргументи Відповідача, зазначені у пункті 24 цієї постанови. Метою укладення Договору інвестування від 20.05.2013 було будівництво конкретно визначеного об`єкта – багатофункціонального спортивного комплексу на вул. Кульпарківській, 226-г. Тому твердження про можливість зведення іншого, більш актуального об`єкта, суперечать умовам договору. До того ж зміна предмету договору можлива лише за погодженням обох сторін, чого в цій ситуації не відбулося.
100. Апеляційний суд не погоджується з доводами Відповідача, вказаними у пункті 26 цієї постанови. Пункт 5.4 Договору інвестування від 20.05.2013 визначає умови одностороннього його припинення, однак у цьому випадку спір стосується розірвання договору за рішенням суду. Тому ключовим є встановлення істотного порушення та його наслідків, а не відповідність виявлених порушень переліку підстав, передбачених договором.
101. В апеляційній скарзі Апелянт також зазначає, що скасування Євробаскету потрібно розцінювати як зміну істотних обставин у розумінні статті 652 Цивільного кодексу України (див. пункт 21 цієї постанови). Апелянт наполягає, що місцевий суд повинен був самостійно перекваліфікувати правові підстави позову зі статті 651 та статтю Цивільного кодексу України.
102. Відповідно до частин 1 та 2 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони…
103. Отже, зміна істотних обставин застосовується у випадках, коли сторона звертається з вимогою про приведення договору у відповідність до нових умов або про його розірвання у зв`язку з такими обставинами. Водночас у цій справі жодна зі сторін Договору інвестування від 20.05.2013 (і насамперед ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс", яке апелює до необхідності застосування саме цієї статті Цивільного кодексу України) не заявляла вимог про зміну чи розірвання договору з підстав істотної зміни обставин, не ініціювала переговорів щодо приведення умов договору у відповідність до нових умов. Врешті, питання зміни істотних обставин не є предметом розгляду у цій справі, а також не є підставою заявлених позовних вимог. У зв`язку з цим суд першої інстанції не повинен був самостійно застосовувати приписи статті 652 Цивільного кодексу України.
Щодо позовної давності до вимог про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013
104. Суд першої інстанції, розцінивши невведення об`єкта будівництва в експлуатацію як триваюче порушення, дійшов висновку про відсутність підстав для застосування позовної давності до вимоги про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013.
105. Відповідач не погоджується з таким висновком та вважає, що суд, не з`ясувавши обставин, які мають значення для справи (пункт 1 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України), безпідставно відмовив у застосуванні позовної давності до вимог про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013. На його думку, з огляду на те, що договором встановлено строк введення об`єкта в експлуатацію до лютого 2015 року, саме після закінчення цього строку виникло порушення, про яке Позивач міг та повинен був дізнатися. Відтак з цього часу і має обчислюватися позовна давність.
106. Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позовна давність до вимог про розірвання Договору інвестування від 20.05.2013 не спливла.
107. Відповідно до статей 256 та 257 Цивільного кодексу України позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
108. Згідно з частиною 1 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
109. Пунктом 6.1 Договору інвестування від 20.05.2013 передбачено, що договір діє до повного виконання сторонами своїх обов`язків. Це означає, що навіть після спливу строку Відповідач зберігає обов`язок завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію. 
110. Отже, невиконання зобов`язання щодо завершення будівництва свідчить про його триваючий характер. Тому підстави для застосування позовної давності відсутні.
111. Доводи Відповідача про початок перебігу позовної давності одразу після лютого 2015 року є помилковими. Сам по собі пропуск встановленого договором строку не припиняє зобов`язання, а лише свідчить про його порушення.
112. За таких обставин колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції в частині розірвання Договору інвестування від 20.05.2013.
Договір суперфіцію від 27.03.2014
Укладення договору
113. Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
114. Одним з речових прав на чуже майно є право забудови земельної ділянки (суперфіцій) є (пункт 4 частини 1 статті 395 Цивільного кодексу України).
115. Відповідно до частини 1 статті 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору…
116. Аналогічне правове регулювання міститься у статті 102№ Земельного кодексу України, відповідно до якої право користування чужою земельною ділянкою для забудови виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила намір використовувати її для таких потреб, відповідно до положень Цивільного кодексу України.
117. Ухвалою № 3062 (том 1, а. с. 136) надано згоду на укладення договору суперфіцію між Львівською МР та ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс". Такий договір укладено 27.03.2014 (том 1, а. с. 137-144).
118. Відповідно до пункту 1.1 Договору суперфіцію від 27.03.2014 Львівська МР надає, а ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" приймає в строкове користування земельні ділянки, які знаходяться на території м. Львова за адресою: м. Львів, вул. Кульпарківська, 226 г (на проєктованій вул. Ряшівській) для здійснення робіт з будівництва та обслуговування багатофункціонального спортивного комплексу з відповідною інфраструктурою та знаходиться в постійному користуванні ЛКП "Спортресурс"... На укладення цього договору від користувача ЛКП "Спортресурс" отримана згода, яка є нотаріально посвідченою та зберігається в справах нотаріуса.
119. Пунктом 1.2 Договору суперфіцію від 27.03.2014 передбачено, що метою надання в користування земельних ділянок на вул. Кульпарківська, 226 г є здійснення робіт з будівництва та обслуговування багатофункціонального спортивного комплексу з відповідною інфраструктурою відповідно до Державної цільової соціальної програми підготовки та проведення в Україні фінального турніру Євробаскету, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 793 від 02.10.2013.
120. Відповідно до пункту 2.3. Договору суперфіцію 27.03.2014 земельні ділянки не вилучаються з постійного користування ЛКП "Спортресурс", а ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" отримує лише право на користування ними для будівництва багатофункціонального спортивного комплексу з відповідною інфраструктурою. Площі та межі земельних ділянок залишаються без змін.
121. Договір укладено на період до здачі об`єкта будівництва в експлуатацію у відповідності до вимог чинного законодавства, однак не може перевищувати 50 років (пункт 3.1 Договору суперфіцію від 27.03.2014).
122. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том 1, а. с. 122-127) 27.03.2014 зареєстровано за ТОВ "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" право забудови земельних ділянок (суперфіцій) кадастровий номер 4610136300:04:017:0146 (номер запису про інше речове право: 5137019) та кадастровий номер 4610136300:04:017:0147 (номер запису про інше речове право: 5138219).
Щодо нікчемності Договору суперфіцію від 27.03.2014
123. Згідно зі статтею 102-1 Земельного кодексу України… право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
124. Статтею 127 Земельного кодексу України (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору) передбачено, що органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.
125. Відповідно до частин 1 та 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу... Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
126. Згідно з частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
127. Як правильно встановив місцевий суд, на момент укладення Договору суперфіцію від 27.03.2014 земельні ділянки з кадастровими номерами 4610136300:04:017:0146 та 4610136300:04:017:0147 були сформованими об`єктами цивільних прав та перебували у комунальній власності. Підстави для передачі права користування цими ділянками на позаконкурентних засадах, передбачені частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України, були відсутні.
128. Колегія суддів не погоджується з доводами Відповідача про те, що визначення його інвестором у межах Державної соціальної цільової програми звільняло від обов`язку набувати право користування земельною ділянкою на конкурентних засадах (див. пункт 27 цієї постанови).
129. Відповідно до статті 1 Закону України "Про державні цільові програми" державна цільова програма – це комплекс взаємопов`язаних завдань і заходів, які спрямовані на розв`язання найважливіших проблем розвитку держави, окремих галузей економіки або адміністративно-територіальних одиниць, здійснюються з використанням коштів Державного бюджету України та узгоджені за строками виконання, складом виконавців, ресурсним забезпеченням.
130. Державна цільова програма за своєю правовою природою є актом планування та організації виконання відповідних заходів. Вона визначає мету, завдання, механізми реалізації, виконавців, очікувані результати та обсяги фінансування заходів. Включення Відповідача до програми як інвестора означає його визначення виконавцем відповідного заходу, однак не означає автоматичного набуття ним прав на земельні ділянки, на яких планувалися реалізація державної цільової програми та будівництво спортивної арени. Надання земельної ділянки комунальної власності належить до виключної компетенції органу місцевого самоврядування та здійснюється у порядку, встановленому Земельним кодексом України і Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні". Тому, взявши участь у реалізації програмного заходу без належно оформленого права користування земельною ділянкою, Відповідач повинен був усвідомлювати необхідність набуття такого права у визначений законом спосіб.
131. Відповідач стверджує, що оскільки спірні земельні ділянки були надані ЛКП "Спортресурс" саме для будівництва та обслуговування багатофункціонального спортивного комплексу, а він як інвестор фактично реалізує той самий проєкт та здійснює забудову в межах визначеного цільового призначення, встановлення суперфіцію на його користь не є самостійним (первинним) наданням права на земельну ділянку (див. пункт 29 цієї постанови).
132. Надання спірних земельних ділянок у постійне користування ЛКП "Спортресурс" дійсно відповідало вимогам частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, яка передбачала можливість передачі земельних ділянок без проведення торгів державним і комунальним підприємствам, бюджетним установам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка перевищує 60 відсотків.
133. Натомість спірні правовідносини виникли не з приводу надання земельної ділянки комунальному підприємству у постійне користування, а з приводу встановлення окремого речового права (суперфіцію) на користь саме Відповідача. Суперфіцій виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та набувачем такого права. Він не є похідним від права постійного користування.
134. Таким чином, надання земельної ділянки у постійне користування комунальному підприємству та встановлення суперфіцію на користь третьої особи є різними та окремими юридичними актами. Кожен з них повинен відповідати вимогам закону окремо, а один не може підміняти інший.
135. Інше тлумачення фактично б легалізувало можливість, за якої земельні ділянки комунальної власності формально передаються комунальним підприємствам без проведення торгів, а фактично – надаються у користування приватним особам без дотримання обов`язкової конкурентної процедури. Такий підхід є неприйнятним, адже він не лише б суперечив імперативним приписам статті 134 Земельного кодексу України, а й повністю нівелював би її зміст і мету як механізму забезпечення конкурентного розпорядження землями комунальної власності.
136. Отже, встановлення суперфіцію на користь Відповідача є самостійним наданням іншій особі обмеженого речового права на земельну ділянку. За таких обставин набуття Відповідачем права забудови (суперфіцію) підлягало здійсненню з дотриманням загальних вимог земельного законодавства, зокрема положень статті 134 Земельного кодексу України щодо конкурентних засад.
137. Щодо посилань Відповідача на наявність волі власника земельної ділянки, колегія суддів зазначає, що сам по собі намір або погодження органу місцевого самоврядування не може правомірно обґрунтовувати набуття речового права з порушенням імперативних вимог земельного законодавства.
138. Безпідставним є посилання Відповідача на єдність мети використання земельних ділянок (для будівництва спортивного комплексу), оскільки така обставина не змінює правової природи спірних відносин. Цільове призначення земельних ділянок визначає лише допустимий спосіб їх використання, однак не встановлює коло суб`єктів, які можуть здійснювати таке використання без належного набуття відповідного речового права.
139. Відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
140. Нікчемним є правочин, який порушує публічний порядок (частина 2 статті 228 Цивільного кодексу України).
141. Частиною 1 статті 228 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. 
142. Верховний Суд України в постанові від 13.04.2016 у справі № 6-1528цс15 сформулював висновок щодо застосування статті 228 ЦК України (в контексті визначення терміну "публічний порядок"):
"Статтею 228 Цивільного кодексу України визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, вважаються серйозними порушеннями законодавства, мають антисоціальний характер і посягають на істотні громадські та державні (публічні) інтереси, та встановлено перелік правочинів, які є нікчемними та порушують публічний порядок. Відповідно до цієї статті, по-перше, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним; по-друге, правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину. При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.
Отже, положеннями статті 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок.
Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо".
143. Оскільки Договір суперфіцію від 27.03.2014 укладено з порушенням імперативних вимог статей 124, 134 Земельного кодексу України щодо обов`язковості передачі права користування земельною ділянкою комунальної власності на конкурентних засадах, за відсутності передбачених законом підстав для позаконкурентної передачі, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду, що такий правочин суперечить публічному порядку у розумінні статті 228 Цивільного кодексу України і відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України є нікчемним з моменту його укладення Такий висновок відповідає висновку, викладеному у постановах Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 911/1838/20, від 23.01.2025 у справі № 922/1121/21. Близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку набуття земельної ділянки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц та від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.
Щодо повернення земельних ділянок
144. Метою подання позову Прокурора в інтересах держави в особі Львівської МР до суду є захист прав на земельні ділянки, які були виділені для будівництва спортивної арени. Як відомо, право власності можна захищати за допомогою як зобов`язально-правових, так речово-правових способів захисту.
145. Прокурор просить повернути земельні ділянки у комунальну власність, посилаючись на різні правові підстави: статтю 216 Цивільного кодексу України (застосування наслідків недійсності правочину), статтю 391 Цивільного кодексу України (негаторний позов), а також на статтю 1212 Цивільного кодексу України (збереження майна без достатньої правової підстави). Отже, Прокурор поєднав способи захисту, які одночасно застосовуватися не можуть. Тому суду належить перевірити правильність застосування усіх із зазначених підстав позову.
146. Відповідно до статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
147. Частиною 3 статті 261 Цивільного кодексу України встановлено, що перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.
148. Отже, положення статті 216 Цивільного кодексу України не можуть бути застосовані у цьому випадку, оскільки позовна давність за такими вимогами спливла.
149. Статтею 1212 Цивільного кодексу України встановлено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.
150. У постанові Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 607/5422/16-ц зазначено: "… застосування у кожному конкретному випадку положень статей 1212 або 216 ЦК України залежить від обставин, за яких грошові кошти передавалися відповідачу. Наявність між сторонами договору, який є нікчемним або який визнано недійсним, виключає можливість стягнення переданих на його виконання коштів на підставі статті 1212 ЦК України. У тому разі, якщо договір між сторонами не був укладений, тобто правова підстава передачі коштів у момент їх передачі відсутня, до правовідносин застосовується стаття 1212 ЦК України".
151. При цьому Верховний Суд у постанові від 27.11.2019 у справі № 396/29/17 зазначив, що для повернення виконаного положення глави 83 ЦК України підлягають застосуванню лише коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання. 
152. Отже, враховуючи, що обидві сторони вчинили дії для виконання Договору суперфіцію від 27.03.2014, положення статті 1212 Цивільного кодексу України застосуванню не підлягають. 
153. Крім того, позовна давність за вимогами, що ґрунтуються на приписах статті 1212 Цивільного кодексу України, також спливла. 
154. Колегія суддів зазначає, що вимоги Прокурора спрямовані на повернення земельних ділянок, які перебувають у користуванні Відповідача на підставі нікчемного правочину. За таких обставин не може бути визнано правомірним подальше користування земельними ділянками з огляду на сплив позовної давності, оскільки це фактично призвело б до збереження порушення прав власника.
155. У постанові Верховного Суду від 17.04.2025 у справі № 910/9652/23, предметом розгляду якої були вимоги орендаря про стягнення коштів, сплачених за користування майном на підставі нікчемного договору оренди, суд, аналізуючи належний спосіб захисту порушеного права, звернув увагу на помилковість застосування судами попередніх інстанцій наслідків недійсності правочину (стаття 216 Цивільного кодексу України). У цьому контексті Верховний Суд зазначив, що повернення власником нерухомого майна здійснюється не шляхом застосування реституції за статтею 216 ЦК України, а через заявлення негаторного позову впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця, оскільки позовна давність на такі вимоги не поширюється. Такий підхід у судовій практиці є усталеним (постанови Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16-ц).
156. У пунктах 84 та 85 постанови від 05.02.2025 у справі № 917/1476/23 про визнання недійсними договорів оренди землі та повернення земельних ділянок Верховний Суд зазначив:
"… відсутність у орендаря та в свою чергу у суборендаря правових підстав для користування земельною ділянкою (користування землею на підставі нікчемного договору) свідчить про те, що останні використовують її незаконно, і власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні та розпорядженні таким майном.
Тому позов Прокурора про повернення земельних ділянок у даному випадку є таким, що спрямований на усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, тобто негаторним. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 10.01.2024 у справі № 922/1130/23".
157. Зайняття земельної ділянки фактичним користувачем треба розглядати як таке, що не є пов`язаним з позбавленням власника його володіння цим об`єктом. Тобто зайняття останнього не є заволодінням ним (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17). Такий власник, зберігаючи володіння його майном, може заявити негаторний позов, тобто просити суд усунути перешкоди в користуванні та розпорядженні відповідним об`єктом, зокрема шляхом повернення останнього (стаття 391 Цивільного кодексу України, частина друга статті 152 Земельного кодексу України).
158. Колегія суддів звертає увагу, що Велика Палата Верховного Суду вже зауважувала, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі № 9901/172/20, від 01.07.2021 у справі № 9901/381/20, від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18, від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14, від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц, від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18).
159. З огляду на зміст позовних вимог та їх обґрунтування, колегія суддів дійшла висновку, що позивач фактично прагне усунути перешкоди у здійсненні повноважень власника щодо спірних земельних ділянок, які виникли внаслідок їх використання Відповідачем на підставі нікчемного Договору суперфіцію від 27.03.2014.
160. Отже, заявлені вимоги за своєю правовою природою є негаторними. При цьому місцевий суд, попри посилання на положення статей 216 та 1212 Цивільного кодексу України, у рішенні також виходив із їх негаторного характеру. Допущена при цьому неточність у правовій кваліфікації не призвела до зміни предмета чи підстав позову та не вплинула на правильність висновків суду.
161. З огляду на це колегія суддів відхиляє доводи Відповідача, зазначені у пунктах 29 та 30 цієї постанови.
Щодо скасування державної реєстрації прав на земельні ділянки
162. Суперфіцій є абсолютним правом у цілому, незалежно від того, хто саме протистоїть його носію – якась третя особа чи власник земельної ділянки. Будучи обмеженим речовим правом, суперфіцій одночасно характеризується як обтяження права власності на відповідну земельну ділянку. Це випливає з приписів пункту 5 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
163. В системі речових прав суперфіцій постає як найбільш повне обмежене речове право, поступаючись лише праву власності. Суперфіцій іноді ще називають "квазівласність", надаючи своєму носію статус, набагато ближчий до статусу власника, а не орендаря чи іншого користувача чужого майна.
164. У зв`язку з наведеним вище колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду, що наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право забудови земельної ділянки (суперфіцій), здійсненого на підставі нікчемного правочину, створює перешкоди для Львівської МР у здійсненні її прав як власника цих земельних ділянок.
165. Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі … визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
166. Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову в цій частині.
Позовна давність до вимог про повернення земельних ділянок та усунення перешкод шляхом скасування речових прав на них
167. Надаючи оцінку доводам Апелянта про пропуск позовної давності до вимог про повернення земельних ділянок та скасування речових прав на них, суд апеляційної інстанції, зазначає, що у постанові від 06.03.2018 у справі № 607/15489/15-ц Верховний Суд вказав, що позовна давність до вимог за негаторним позовом не застосовується, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі, а тому цей позов може бути пред`явлений власником майна протягом всього часу, поки триває порушення. Допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж усього часу тривання відповідного правопорушення.
168. Оскільки позовні вимоги про повернення земельних ділянок та усунення перешкод шляхом скасування речових прав на них за своїм змістом є негаторними, позовна давність до них не застосовується. З огляду на це посилання Відповідача на правила частини 3 статті 261 Цивільного кодексу України щодо початку перебігу позовної давності для вимог про застосування наслідків нікчемного правочину (див. пункт 31 цієї постанови) є безпідставними.
Щодо скасування державної реєстрації права власності на незавершене будівництво
169. Суд першої інстанції, задовольняючи цю вимогу, виходив з того, що право власності на об`єкт могло виникнути лише після завершення будівництва та введення його в експлуатацію, тоді як у цьому випадку такі умови не виконані, а державна реєстрація здійснена без належної правової підстави. Оскільки така реєстрація створює перешкоди у здійсненні прав власника земельної ділянки, місцевий суд дійшов висновку про необхідність її скасування.
170. Відповідач вважає, що суд неправильно застосував норми матеріального права та поклав в основу рішення недоведені обставини, що, на його думку, є підставою для скасування рішення в цій частині відповідно до пунктів 2 та 4 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України.
171. Відповідач стверджує, що суд першої інстанції, посилаючись на положення статті 331 Цивільного кодексу України та умови договору інвестування, безпідставно поставив під сумнів право на державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Така реєстрація є не порушенням, а способом фіксації об`єму збудованого нерухомого майна.
172. Колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду з огляду на таке.
173. Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
174. Верховний Суд у постанові від 10.12.2025 у справі № 904/4632/24 (пункти 5.9, 5.10 постанови) зробив правові висновки застосування частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України, зазначивши:
"Положення частини другої статті 331 Цивільного кодексу України слід розуміти у системному зв`язку з положеннями статті 182 цього ж кодексу щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.
Тобто для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття в експлуатацію; 3) державна реєстрація.
Без виконання цих умов особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна), що прямо передбачено вимогами частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України та узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 у справі № 369/13415/17, від 22.04.2019 у справі № 369/3043/17, від 15.06.2021 у справі № 916/585/18 (916/1051/20), від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19)".
175. Отже, за загальним правилом державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
176. Відповідно до частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
177. Наведена норма допускає можливість державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Така можливість передбачена і Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Зокрема, відповідно до статті 1 цього Закону державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва та обтяжень такого права проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта. При цьому речові права на об`єкт незавершеного будівництва виникають, змінюються та припиняються з моменту їх державної реєстрації (частина 2 статті 3 зазначеного Закону).
178. У цьому контексті Верховний Суд у пункті 79 постанови від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19 зазначив:
"… з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів".
179. Тобто державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва допускається законом як виняток до завершення будівництва, однак вона має здійснюватися за наявності відповідних правових підстав і з метою вчинення цивільно-правових правочинів щодо такого об`єкта. 
180. Крім того, єдиною договірною підставою, за якої Відповідач міг зареєструвати право власності на незавершене будівництво відповідно до умов Договору інвестування від 20.05.2013, є випадок, передбачений пунктом 5.3. Згідно з цим пунктом у разі розірвання договору з ініціативи сторони 2 з підстав невиконання стороною 1 взятих на себе зобов`язань, передбачених договором, з дати розірвання договору сторона 2 набуває власності на об`єкт будівництва (у тому числі як на об`єкт незавершеного будівництва). Сторона 1, у такому випадку, зобов`язана у 10-денний строк після розірвання договору передати об`єкт (в тому числі об`єкт незавершеного будівництва) стороні 2 за актом приймання-передачі. Проте така обставина не настала.
181. Оскільки у цьому випадку Відповідач не довів наявності наміру чи необхідності укладення будь-яких договорів щодо об`єкта незавершеного будівництва, Договір інвестування від 20.05.2013 не розірвано відповідно до пункту 5.3, правові підстави для здійснення державної реєстрації були відсутні. Тому доводи Відповідача, зазначені у пункті 27 цієї постанови, є безпідставними.
182. Відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
183. Згідно з частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
184. Відповідно до правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду від 22.09.2021 у справі № 922/3403/20, підтриманим Верховним Судом у постановах від 24.05.2022 у справі № 918/264/21 та від 17.03.2026 у справі № 926/1013/25, правом вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування земельною ділянкою наділені лише власники, землекористувачі та особи, які мають інші речові права на земельну ділянку, в межах якої розміщено об`єкт незавершеного будівництва іншої особи, права осіб, що мають право на таку земельну ділянку, у такій ситуації порушуються, до таких правовідносин слід застосовувати положення статті 391 ЦК України.
185. Спірними у цій справі були правовідносини щодо захисту прав власника земельної ділянки внаслідок реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований на земельній ділянці, що відповідає критерію подібності правовідносин, визначеному в пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).
186. У наведеній постанові Верховного Суду у справі № 922/3403/20 міститься висновок про те, що позивач (міська рада) для поновлення своїх порушених прав має право після скасування державної реєстрації права власності відповідача на незавершене будівництво пред`явити позов про звільнення земельної ділянки особою, яка перешкоджає в користуванні або (та) розпорядженні нею. Зазначене свідчить про ефективність та достатність такого способу захисту як скасування державної реєстрації права власності у такій категорії спорів.
187. Отже, оскільки земельні ділянки підлягають поверненню територіальній громаді, наявність зареєстрованого за Відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва, здійсненого всупереч вимогам цивільного та земельного законодавства, створює перешкоди у здійсненні Львівською МР повноважень власника щодо цих земельних ділянок.
188. За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про необхідність скасування відповідної державної реєстрації як належного способу захисту порушених прав власника земельної відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 152 Земельного кодексу України.
Щодо позовної давності до вимог про скасування державної реєстрації права власності на незавершене будівництво
189. Оскільки вимога про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва є негаторною, позовна давність до неї не застосовується.
190. Отже, Прокурор на момент звернення з позовом до суду визначений статтею 257 Цивільного кодексу України строк позовної давності не пропустив.
IV. ВИСНОВКИ 
191. Апелянт зазначає, що в цьому випадку відбувається покладання державою усіх негативних майнових наслідків на приватну особу за дії (скасування Євробаскету в Україні), на які вона не мала жодного впливу. Таке рішення суду є явно несправедливим. 
192. Колегія суддів відзначає, що скасування Євробаскету в Україні фактично відбулося 13.06.2014 за рішенням ФІБА (див., наприклад, https://www.pravda.com.ua/news/2014/06/13/7028927/ ), тобто менш ніж через три місяці після укладення Договору суперфіцію. Якщо у зв`язку з цими подіями ТОВ "Юнайтед баскетбол інвестментс" втратило інтерес в реалізації проєкту з огляду на істотну зміну обставин, воно цілком могло ініціювати процедуру або розірвання договору інвестування, або внесення змін до нього. Проте таких дій Апелянт не вчинив. У зв`язку з цим апеляційний суд не погоджується з тим, що ухвалене судом першої інстанції рішення є несправедливим стосовно приватної особи.
193. Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
194. Враховуючи наведені в мотивувальній частині цієї постанови аргументи, Апелянт не спростував висновки суду першої інстанції, не довів неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права, а тому апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення Господарського суду Львівської області від 17.12.2025 – без змін.
V. СУДОВІ ВИТРАТИ
Розподіл витрат на оплату судового збору
195. Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
196. Оскільки апеляційний суд залишає рішення місцевого суду без змін, витрати на оплату судового збору в суді апеляційної інстанції залишаються за Апелянтом на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнайтед Баскетбол Інвестментс" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Львівської області від 17.12.2025 у справі № 914/2509/25 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції в порядку та строки, визначені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України. Касаційну скаргу подають безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено та підписано 04.05.2026.

Головуючий суддя Т. Я. Рим

Судді П. Т. Манюк 

О. В. Прядко