ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 541/4431/23  Номер провадження 22-ц/814/776/26	Головуючий у 1-й інстанції Вірченко О. М.  Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді: Одринської Т.В., 
суддів: Панченка О.О., Пікуля В.П.,
за участю секретаря: Сальної Н.О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за позовом Приватного підприємства «Райагропостач» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус Миргородського міського нотаріального округу Пазинич Руслана Вікторович, про визнання недійсними договорів купівлі – продажу
за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Миргородського міськрайонного Полтавської області від 21 серпня 2025 року,
В С Т А Н О В И В :
У грудні 2023 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом, у якому уточнивши позовні вимоги, просив визнати недійсними договори купівлі-продажу, укладені між ним та відповідачами ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , а також на підставі ст. 338 ЦК України визнати за ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ.» право власності на 1/100 частину комплексу будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
В обгрунтування позовних вимог зазначено, що 26 жовтня 2010 року ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» уклало зі ОСОБА_4 договір купівлі-продажу, предметом якого була частина комплексу будівель (частина комплексу), відповідно до запису в державному реєстрі від 21 грудня 2010 року: форма власності – приватна спільна часткова, розмір частки – 1/100. У подальшому власником зазначеної частки став ОСОБА_3 за договором дарування від 22 травня 2013 року. 
06 березня 2018 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу, за яким ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» передало у власність ОСОБА_2 частину будівель загальною площею 528,5 кв.м, що складає 21/100 частину будівель. Згідно запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06 березня 2018 року: форма власності – приватна спільна часткова, розмір частки – 21/100. 
13 червня 2018 року між ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого позивачем передано у власність ОСОБА_1 частину будівель за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 604,9 кв.м, що складає 23/100 частини будівель. Згідно запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 13 червня 2018 року: форма власності – приватна спільна часткова, розмір частки – 23/100. Відповідно до запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 10 листопада 2017 року внесено запис про право власності за ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ», форма власності – спільна часткова, розмір частки – 55/100. 
Позивач вважає вказані договори купівлі-продажу та дарування недійсними, оскільки на момент їх укладення між сторонами не погоджено істотної умови договору – його предмету. Відповідно до свідоцтва про право власності на будівлі Миргородського ВАТ «Райагропостач» від 21 травня 2001 року, ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ», як правонаступнику Миргородського ВАТ «Райагропостач» належало нерухоме майно – в цілому будівлі, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до рішення виконкому Миргородської міської ради № 329 від 15 травня 2001 року. Вказане майно згідно записів, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зареєстрований об`єкт нерухомого майна, що не є об`єктом житлової нерухомості, загальною площею 2564,8 кв.м. 
Позивач зазначив, що майно до відчуження його відповідачам було цілісним майновим комплексом. При цьому, спірними договорами не визначено конкретний предмет продажу, зокрема – зазначено про продаж та передачу у власність частини будівель, що складають певну частку, що не відповідає закону, та відповідний об`єкт цивільних прав та обов`язків не ідентифікований в контексті предмету договору. Частини будівель, що були відчужені відповідачам, є складовими частинами речі, не були поділені та виділені в окрему річ як об`єкт цивільного обороту та не є окремим майном в розумінні норм ЦК України. 
Згідно інформації КП «Миргородське БТІ» Миргородської міської ради, що відображена у листах №№ 50, 51, 52 від 25 вересня 2023 року, висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна не робиться, а відповідна частка була розрахована відповідно до площ приміщень. Позивач вважає, що відповідний розрахунок часток зроблений без достатніх правових підстав, оскільки на момент їх визначення відповідне майно складало одиницю та був відсутній висновок щодо можливості його поділу; відповідні розрахунки зроблені з порушенням чинного законодавства, зокрема – Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Міністерства житлово-комунального господарства України № 55 від 16 червня 2007 року. Чинним законодавством не передбачено визначення (розрахунку) частки, що відчужується з метою продажу такої частки, без її поділу та виділення в натурі єдиним власником. Визначення розміру часток у єдиному майновому комплексі провадиться з урахуванням вартості всіх будинків, будівель і споруд, що розташовані за однією адресою та перебувають у власності всіх співвласників. 
Таким чином, ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» відчужено не частку у праві власності і не виділену шляхом поділу частину майна, що має статус окремої речі, а складову частину речі, що не відповідає вимогам закону. 
Відтак, між сторонами не досягнуто згоди щодо істотних умов договору, зокрема, його предмету. Покупцями, які є відповідачами у справі, ототожнено придбання за договором конкретно визначеної частини будівлі, а не частки у єдиному майні, про що свідчить, зокрема, вчинення дій, що спрямовані на поділ земельної ділянки, оформлення конкретно визначеної земельної ділянки шляхом укладення договору оренди з Миргородською сільською радою. Зазначені факти також підтверджують факт відсутності волевиявлення сторін на придбання саме частки у праві на майно, а не на конкретно визначене майно, що суперечить відомостям у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, де зазначено лише частку у праві спільної часткової власності як об`єкт набуття, а не конкретно визначену частину будівель. 
У п. 2 договору дарування від 22 травня 2013 року, що укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , зазначено, що у власність ОСОБА_3 переходить прибудова Д-1, вбиральня И-1, підкранова колія та залізнично-шляховий тупик, що суперечить відомостям про право власності ОСОБА_4 щодо його права на частку 1/100 у будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджує відсутність згоди між сторонами щодо предмету договору. 
Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи № 108 від 15 грудня 2023 року, частка, що відчужувалась ОСОБА_6 за договором купівлі продажу від 26 жовтня 2010 року складає 20/237, частка будівель, що відчужувалась ОСОБА_2 , складає 11/50, частка у праві спільної часткової власності, що відчужувалась ОСОБА_1 , складає 11/69, тобто частки у праві власності, що були відчужені, та якими фактично користуються співвласники, не відповідають реальним часткам, що відображені та ідентифіковані у спірних договорах. 
Оскільки спірні договори укладені з порушенням чинного законодавства України, вони повинні бути визнані недійсними. Відносно визначеного законом строку давності за вимогами щодо визнання спірних договорів недійсними, позивач вважає, що він не був пропущений, так як про порушення своїх прав, тобто недостовірність відчужених часток у праві власності на будівлю, позивач дізнався після отримання інформації з БТІ та в подальшому у зв`язку із замовленням та отриманням висновку судової експертизи. 
Відповідно до висновку у галузі права щодо застосування аналогії права чи аналогії закону від 11 січня 2024 року, між сторонами правочину, зокрема, ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» та співвласниками – ОСОБА_4 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не узгоджено питання предмету купівлі-продажу, що є істотною умовою договору, зокрема, відчужувалась частина приміщень чи частка у праві власності.
Рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 21 серпня 2025 року позовні вимоги задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини комплексу будівель від 26 жовтня 2010 року, укладений між Відкритим акціонерним товариством «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_4 , що посвідчений приватним нотаріусом Миргородського міського нотаріального округу Пазиничем Русланом Вікторовичем за реєстровим № 1170.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 06 березня 2018 року, укладений між Приватним підприємством «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Миргородського міського нотаріального округу Пазиничем Русланом Вікторовичем за реєстровим № 321.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 13 червня 2018 року, укладений між Приватним підприємством «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Миргородського міського нотаріального округу Пазиничем Русланом Вікторовичем за реєстровим № 915.
Визнано за Приватним підприємством «РАЙАГРОПОСТАЧ» право власності на 1/100 частину комплексу будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та витребувано її з володіння ОСОБА_3 .
Рішення суду мотивовано доведеністю позовних вимог.
Не погодившись із вказаним рішенням, його в апеляційному порядку оскаржив ОСОБА_3 , посилаючись на його незаконність, порушення норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення і ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.
В обгрунтування апеляційної скарги вказував, що укладеними договорами підтверджується, що сторони цих правочинів досягли згоди щодо усіх істотних умов договорів на момент їх укладення, сторонами чітко визначено конкретні об`єкти нерухомого майна, що є предметом указаних договорів, визначено їх вартість та порядок розрахунків і в послідуючому кожною із сторін виконані умови укладених договорів, сплачені кошти, передано майно, що є підтвердженням факту їх виконання та укладення їх з метою настання реальних юридичних наслідків.
Вказував, що матеріали справи не містять доказів порушення прав позивача, якої майнової шкоди, на його думку йому завдано, чиї дії призвели до порушення права і у чому воно полягає, а поданий позов є спробою повернення нерухомого майна.
Зазначав, що позбавлення відповідачів з штучно надуманих причин, права власності на підставі укладених у передбачений законом спосіб правочинів не відповідає законодавству України та Конституції України.
Звертає увагу на те, що висновок суду про те, що будівлі підприємства становлять одну неподільну річ, яка не може бути поділена та бути продана по частинам – це прямо суперечить ч. 4 ст. 191 ЦК України, є хибним та протиправним, оскільки жодних доказів, які б свідчили про той факт, що усі будівлі та споруди ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» пов`язані єдиним виробничим процесом і в разі відчуження будь-якої з будівель виробничий процес буде перерваним, підприємство зупинить свою діяльність, матеріали справи не містять.
Також зазначав, що оскаржуване рішення не містить жодної належної аргументації щодо визнання недійсними укладених правочинів між позивачем та відповідачами.
Посилався на те, що суд прийняв рішення у справі керуючись заявою про зміну предмету та підстав позову і виніс судове рішення відносно позовних вимог відмінних від первісної позовної заяви, що є порушенням норм ЦПК України.
Від ПП «Райагропостач» надійшов відзив, у якому просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення – без змін.
В обгрунтування відзиву зазначено, що рішення суду є законним та обґрунтованим, таким, що ухвалене у повній відповідності до вимог процесуального права і з правильним застосуванням норм матеріального права
Вказано, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції, є необґрунтованими, та такими, що за своєю суттю зводяться до незгоди з рішенням суду.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Судом встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на будівлі Миргородського Відкритого Акціонерного Товариства «Райагропостач» від 21 травня 2001 року, правонаступником якого є ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ», вказаному товариству належало нерухоме майно, розташоване за адресою; АДРЕСА_1 , яке складається з адмінприміщення площею 316,6 кв.м, складу площею 165, 7 кв.м,, магазину площею 105,1 кв.м, котельні площею 13,3 кв.м, складу площею 2040,1 кв.м, гаражу площею 505,2 кв.м, прохідної площею 22,1 кв.м (т. 1 а.с. 9).
У відповідності з договором купівлі-продажу частини комплексу будівель від 26 жовтня 2010 року, укладеним між ВАТ «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_4 , останній придбав 1/100 частину комплексу будівель, що складається з прибудови «Д-1» площею 46,0 кв.м, вбиральні «И-1» площею 2,2 кв.м, підкранової колії, 50 мп, залізнично-шляхового тупику, які розташовані за адресою; АДРЕСА_1 , далі «частини будівель», що в цілому складаються з: адмінприміщення «А-1», складу «Б-1», магазину «В-1», котельні «З», складу запчастин з прибудовою «Г-1», гараж-цеху дозбірки з прибудовою «Є», прохідної «Ж», споруди № 1-4 що розташовані на земельній ділянці розміром 15 311,4 кв.м, яка перебуває у користуванні продавця (т. 1 а.с. 11-12).
Згідно з договором дарування від 22 травня 2013 року ОСОБА_4 подарував ОСОБА_3 1/100 частину комплексу будівель, розташованих за вищевказаною адресою. За вказаним договором ОСОБА_3 було передано прибудову Д-1 площею 46,0 кв.м, вбиральню И-1 площею 2,2 кв.м, підкранову колію, 50 мп, залізнично-шляховий тупик (т. 1 а.с. 13).
06 березня 2018 року між ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу, за яким ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» передало у власність ОСОБА_2 частину будівель загальною площею 528,5 кв.м, що складається з приміщень: склад А-2 загальною площею 205,9 кв.м, цех Б-1 загальною площею 200,1 кв.м, цех В-1 загальною площею 122,5 кв.м, що складає 21/100 частину будівель та розташовані за адресою; АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 14-15).
13 червня 2018 року між ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» передало у власність ОСОБА_1 частину будівель, що складається з гаражу-цеху дозбірки з прибудовою Є-3 загальною площею 604,9 кв.м, шо складає 23/100 частини будівель та розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 16-17).
Постановою Полтавського апеляційного суду від 02 липня 2024 року на ОСОБА_3 було переведено права та обов`язки покупця 23/100 часток комплексу будівель, що знаходяться в АДРЕСА_1 , за договором від 13 червня 2018 року, укладеним між ПП «Райагропостач» та ОСОБА_1 (т. 3 а.с. 82-89).
Згідно інформації КП «Миргородське БТІ» Миргородської міської ради від 25 вересня 2023 року № 50, 51, 52 (з додатками), висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна не робився, частки нерухомого майна, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , була розрахована відповідно до площ приміщень (т. 1 а.с. 19-30).
У відповідності з висновком експерта за результатами експертно-будівельно-технічного та земельно-технічного дослідження від 15 грудня 2023 року № 108, наданий розрахунок часток від 11 жовтня 2010 року не включає будівлю прохідної літ. Ж, яка інвентаризована у технічному паспорті від 14 жовтня 2010 року і указана в складі майна за договором купівлі-продажу від 26 жовтня 2010 року, розрахунки від 28 лютого 2018 року, від 02 квітня 2018 року не враховують вартість будівель, що є порушенням п. 3.9 Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна; частка, що відчужувалась ОСОБА_6 за договором купівлі продажу від 26 жовтня 2010 року, становить 20/237, частка будівель, що відчужувалась ОСОБА_2 , становить 11/50, частка, що відчужувалась ОСОБА_1 , становить 11/69 (т. 1 а.с. 32-51).
Згідно з висновком у галузі права щодо застосування аналогії права чи аналогії закону № 01/2024 від 11 січня 2024 року, за наслідками правового аналізу договорів купівлі-продажу частини будівель, що знаходяться у АДРЕСА_1 , що стали підставою виникнення спільної часткової власності, та інших документів, що були надані для дослідження, між сторонами правочину, зокрема – ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» та співвласниками ОСОБА_4 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не узгоджено питання предмету купівлі-продажу, що є істотною умовою договору, зокрема, відчужувалась частина приміщень чи частка у праві власності. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відчужувана частка ідентифікована сторонами конкретними приміщеннями без їх поділу та виділу в натурі, та які є складовими частинами об`єкта нерухомого майна, а не окремою річчю в розумінні ст.ст. 177, 179 ЦК України, що не може бути об`єктом цивільних прав та обов`язків. Крім того, відповідні частки, що відчужувались підприємством, розраховані з порушенням Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, що затверджена Наказом Міністерства житлово-комунального господарства України від 16 червня 2007 року № 55. Дослідження наданих для аналізу документів також свідчать про відсутність узгодженого порядку користування всіма співвласниками земельною ділянкою для можливості оформлення права оренди для кожного із них. При цьому, одним з співвласників оформлено право оренди землі на всю земельну ділянку, що суперечить його частці у праві спільної часткової власності на майно (т. 1 а.с. 105-117).
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що спірні договори укладені з порушенням чинного законодавства України та прийшов до висновку про визнання їх недійсними.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 191 ЦК України, підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 178 ЦК України, об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи.
Види об`єктів цивільних прав, перебування яких у цивільному обороті не допускається (об`єкти, вилучені з цивільного обороту) або перебування яких у цивільному обороті допускається за спеціальним дозволом (об`єкти, обмежено оборотоздатні), а також види об`єктів цивільних прав, що можуть належати лише певним учасникам обороту, встановлюються законом.
Відповідно до ст. 179 ЦК України, річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до ст. 183 ЦК України, подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення.
Неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.
В той же час, частини будівель, що були відчужені відповідачам за оспорюваними договорами, є складовими частинами речі, не були поділені та виділені в окрему річ як об`єкт цивільного обороту та не є окремим майном в розумінні норм ЦК України.
Відповідно до п.п. 3.8, 3.9 Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Міністерства житлово-комунального господарства України № 55 від 16 червня 2007 року, розрахунок розміру часток у спільній власності на вбудовані приміщення в житлових будинках та приміщення в громадських будинках провадиться пропорційно до загальної площі приміщень.
Визначення розміру часток у єдиному майновому комплексі провадиться з урахуванням вартості всіх будинків, будівель і споруд, що розташовані за однією адресою та перебувають у власності всіх співвласників.
Відповідно до ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності
Як зазначив Касаційний цивільний суд у постанові від 12 грудня 2018 року (справа № 442/7505/14-ц), аналіз ст. 361 ЦК України дозволяє зробити висновок, що об`єктом розпорядження співвласника є частка у праві спільної часткової власності, а не частка у майні. Тобто право самостійного розпорядження часткою у праві власності, не тотожне розпорядження частиною майна. Частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна.
Згідно з правовою позицією Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду, що зазначена в постанові від 10 жовтня 2019 року (справа № 295/4514/16-ц), аналіз глави 26 ЦК України дозволяє зробити висновок, що частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто, право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не є конкретною часткою майна. Тобто, частка в праві спільної часткової власності та жиле чи нежиле приміщення є окремим об`єктом цивільних прав.
В оспорюваних договорах зазначено не про продаж частки в праві спільної часткової власності, а про частину будівель, що є складовою частиною об`єкта (майна), яке не було поділено та виділено в окремий об`єкт, в предметах договорів ідентифіковано конкретні складові частини об`єктів, що відчужуються та складають частину цілісного майнового комплексу, що суперечить усталеним нормам права, які регулюють питання відчуження майна (речі).
Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Відповідно до ст.ст. 215, 216, 236 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави І суспільства, його моральним засадам.
Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.
Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого ст.ст. 215, 216 ЦК України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені ст. 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до ст. 392 ЦК України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.
Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 07 листопада 2012 року № 6-107цс12, від 10 червня 2015 року № 6-348цс15, від 13 травня 2015 року № 6-67цс15.
Реституція як спосіб захисту цивільного права (ч 1 ст. 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину. Норма ч. 10 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов, сплатили кошти та передали майно, колегія суддів відхиляє, оскільки це не спростовує того факту, що відчуження майна відбулось з порушенням норм законодавства.
Щодо відсутності доказів порушення прав позивача та майнової шкоди, колегія суддів зазначає наступне.
Позивач ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ» унаслідок укладення спірних правочинів позбувся свого нерухомого майна, яке забезпечувало його статутну діяльність та приносило дохід. Відновлення порушеного права у цьому випадку здійснюється саме шляхом визнання правочинів недійсними та повернення сторін до первісного стану (реституція), що повністю відповідає статтям 16, 216 ЦК України.
Таким чином, вказані доводи апеляційної скарги є безпідставними.
Також не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що будівлі підприємства є подільними речами і їх відчуження окремими частинами не впливає на діяльність ПП «РАЙАГРОПОСТАЧ».
Судом першої інстанції правильно встановлено, що спірні будівлі та споруди за своїм функціональним призначенням забезпечують безперервну господарську діяльність підприємства. 
Твердження апелянта про відсутність доказів зв`язку будівель єдиним виробничим процесом спростовуються статутними документами підприємства та специфікою його діяльності. 
Отже, висновок суду першої інстанції про неправомірність виділу та відчуження частин комплексу є законним та узгоджується з вищенаведеними нормами права.
Неспроможними є доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції порушив норми ЦПК України, прийнявши до розгляду заяву про одночасну зміну предмету та підстав позову.
З матеріалів справи вбачається, що позивач діяв у межах процесуальних прав, визначених ст. 49 ЦПК України. 
Позивачем було уточнено предмет позову, а саме - конкретизовано вимоги щодо визнання недійсними договорів стосовно окремих об`єктів нерухомості, в той час як підстави позову залишилися незмінними, якими вони й були заявлені у первісній позовній заяві.
Сама лише незгода відповідача з процесуальними діями позивача та суду не свідчить про порушення норм ЦПК України, які б потягли за собою ухвалення незаконного рішення.
Посилання в апеляційній скарзі на відсутність належної мотивації в оскаржуваному рішенні спростовуються його змістом. 
Суд першої інстанції чітко зазначив, які саме норми матеріального права застосовано, надав оцінку поданим доказам та виклав обґрунтовані мотиви, чому він приймає доводи позивача та відхиляє заперечення відповідачів.
Рішення суду відповідає вимогам обґрунтованості та вмотивованості у відповідності до ст. 263 ЦПК України.
Щодо посилання на пропуск строку позовної давності, слід зазначити наступне.
Колегія суддів звертає увагу, що позивачем строк позовної давності не пропущений, оскільки про порушення своїх прав він дізнався після отримання інформації з БТІ, та в подальшому у зв`язку з замовленням та отриманням висновку судової експертизи, оскільки для встановлення факту недостовірності відчужених часток у праві власності на будівлю необхідні спеціальні знання експерта.
Доводи, наведені у апеляційній скарзі, судовою колегією не приймаються, оскільки вони зводяться до незгоди з ухваленим рішенням та до переоцінки встановлених судом першої інстанції обставин.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Враховуючи викладене, судова колегія приходить до висновку, що рішення суду ухвалене з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу - без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи немає.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 3705, 383, апеляційний суд 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 – залишити без задоволення.
Рішення Миргородського міськрайонного Полтавської області від 21 серпня 2025 року – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 02 липня 2026 року.

Головуючий    Т.В. Одринська 

Судді       О.О. Панченко

В.П. Пікуль