ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 642/4396/25
Номер провадження 22-ц/818/1838/26

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 червня 2026 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
представників позивача ОСОБА_1 , адвоката Хана А.О.,
представника відповідача адвоката Субочева С.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18» на рішення Холодногірського районного суду м. Харкова від 17 листопада 2025 року в складі судді Грінчук О.П. та додаткове рішення Холодногірського районного суду м. Харкова від 09 грудня 2025 року в складі судді Грінчук О.П. по справі № 642/4396/25 за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18» до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні спільним майном, -

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2025 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні спільним майном.
Позовна заява мотивована тим, що у жовтні 2022 року співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 прийнято рішення про створення юридичної особи - ОСББ «Холодногірська 18», яке в листопаді 2022 року було зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб.
У квітні 2025 року правління ОСББ почало отримувати скарги від співвласників будинку про незаконне облаштування власником квартири АДРЕСА_2 тамбуру в спільному коридорі на третьому поверсі. Для перевірки даних обставин комісією у складі голови правління ОСББ та двох співвласників було тричі здійснено огляд житлового будинку АДРЕСА_1 та на третьому поверсі виявлено конструкцію з цегли та встановленими дверима біля кв. АДРЕСА_2 , які відсутні в проектно-технічній документації, а саме в технічному паспорті на будинок, про що складено відповідні акти. На письмові запити про надання підтвердження законності облаштування тамбуру від власника квартири АДРЕСА_2 жодної відповіді не отримано.
Таким чином, власник квартири АДРЕСА_2 самовільно, без достатніх на те законних підстав побудував та облаштував на третьому поверсі багатоквартирного будинку за вказаною адресою тамбур загальною площею 5.39 кв м за рахунок спільного коридору. Вказана побудова перешкоджає в здійсненні технічного обслуговування інженерних мереж будинку та не відповідає вимогам пожежної безпеки. 
Позивач просив зобов`язати ОСОБА_2 , власника квартири АДРЕСА_3 , за власні кошти усунути перешкоди в користуванні спільним майном побудованого тамбуру в спільному коридорі на третьому поверсі багатоквартирного будинку за вказаною адресою шляхом демонтажу незаконно встановленого тамбуру та приведення місця загального користування у попередній стан, судові витрати покласти на відповідача.
15 серпня 2025 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позов, згідно з яким він проти позовних вимог заперечував. Зазначив, що 11 червня 2021 року право власності на кв. АДРЕСА_3 зареєстровано за відповідачем. Оформленню права власності передував Договір асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР між ОСОБА_2 , та Споживчим кооперативом «Престиж». 12 травня 2021 року між СК «Престиж» та ОСОБА_2 підписано акт приймання-передачі квартири до Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15 січня 2021 року. Пункт 3 акту визначає, що станом на 12 травня 2021 року характеристики квартири повністю відповідають умовам Договору, проектній документації на будинок, а також всім нормативно-правовим актам, нормам та стандартам будівництва житлових умов. Пункт 5 акту визначає, що у випадку необхідності у пайщика в здійсненні переобладнання/перепланування тамбуру, який примикає до квартири, пайщик зобов`язаний письмово узгодити такі зміни з товариством. Тобто з 11 червня 2021 року відповідач набув право власності і користування квартирою, в тому числі тамбуром, який примикає до квартири. Жодних претензій від СК «Престиж» або інших співвласників будинку відповідачу жодного разу не висувалось. Між відповідачем та головою правління ОСББ виникли особисті неприязні відносини. Позивачем не надано жодного документу на підтвердження надходження скарг від співвласників будинку щодо наявності тамбуру. Крім того, тамбур облаштований до квартири відповідача, а не до коридору, ліфту, сходів, чи інших приміщень загального користування, а тому не обмежує доступу до систем забезпечення будинку та не звужує будь-яких евакуаційних виходів для інших квартир. Технічний паспорт, наданий позивачем до позову, виконаний станом на 26 жовтня 2020 року, тобто до введення будинку в експлуатацію (29 січня 2021 року) та до проведення його поточної технічної інвентаризації на вказаний час. Окрім цього, проектна площа квартири відповідача, за яку він сплатив забудовнику в повному обсязі, складала 90.6 кв м із розрахуванням облаштування неопалювальних приміщень, таких як лоджія, балкон та тамбур. Акти огляду приміщення складені від імені комісій, які не мають належних повноважень, до яких не входять власники квартир третього поверху. У будинку АДРЕСА_1 розташовано ще 11 аналогічних тамбурів, однак, ніяких звернень ОСББ чи створеної головою ОСББ комісії стосовно них не надходило. Згідно зі статутом ОСББ до повноважень голови ОСББ не входить повноваження на обрання чи скликання комісій, крім тих, які визначені статутом. 
У подальшому сторони надали відповідь на відзив та заперечення на відповідь на відзив, в яких підтримали свої доводи.
Рішенням Холодногірського районного суду м. Харкова від 17 листопада 2025 року в задоволенні позову ОСББ «Холодногірська 18» відмовлено. Судові витрати позивача залишено за ним.
Рішення суду мотивовано тим, що позивачем не доведено того, що відповідачем незаконно зведено тамбур, який порушує права інших співвласників, з огляду на те, що тамбур було передбачено забудовником ще на момент здачі будинку в експлуатацію, а наявності будь-яких ознак перепланування не встановлено.
21 листопада 2025 року від представника ОСОБА_2 адвоката Субочева С.Ю. надійшла заява про ухвалення додаткового рішення, в якій він просив стягнути з позивача судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 35 000,00 грн.
Заява мотивована тим, що у відзиві на позовну заяву відповідач зазначав про витрати на правничу допомогу у розмірі орієнтовно 35 000,00 грн. 20 листопада 2025 року за фактом наданих послуг адвоката Субочева С.Ю. відповідно до умов договору про надання правової (правничої) допомоги № б/н від 29 липня 2025 року та додаткової угоди №1 до договору від 29 липня 2025 року між відповідачем та адвокатом Субочевим С.Ю. було складено акт приймання-передачі наданих послуг, про те, що адвокатом Субочевим С.Ю. було надано, а відповідачем прийнято юридичні послуги та правничу допомогу за період з 29 липня 2025 року по 20 листопада 2025 року на суму 25 000,00 грн, а також погоджено додаткову винагороду (гонорар) адвоката у розмірі 10 000, 00 грн. Загальна сума, що підлягає оплаті, складає 35 000, 00 грн. Детальний перелік (опис) наданих послуг, їх кількість та вартість визначена між відповідачем та його представником відповідно до укладеної додаткової угоди та акту приймання-передачі, які зокрема складаються з фіксованого розміру: консультація з вивченням документів та аналізом судової практики для подальшого формування правової позиції - 2000, 00 грн, складання та подання заяви по суті - відзиву на позовну заяву - 7000, 00 грн, складання та подання заяви по суті - заперечень на відповідь на відзив 5000, 00 грн, складання та подання клопотання про продовження процесуального строку 2000, 00 грн, представництво інтересів замовника у суді під час розгляду справи №642/4396/25 - 9 000, 00 грн, додаткова винагорода (гонорар) адвоката - 10 000, 00 грн.
25 листопада 2025 року позивач через систему «Електронний суд» подав заяву, в якій просив відмовити відповідачу в ухваленні додаткового рішення. Вказав, що розмір судових витрат є не співмірним з обсягом виконаної роботи і ринковими цінами, про «гонорар успіху» у відзиві на позов відповідач не зазначав, доказів оплати послуг адвоката не надав.
Додатковим рішенням Холодногірського районного суду м. Харкова від 09 грудня 2025 року заяву представника відповідача Торяника А.О. задоволено частково, стягнуто з ОСББ «Холодногірська 18» на користь ОСОБА_2 витрати на правову допомогу у розмірі 25 000,00 грн, в іншій частині вимог відмовлено.
Додаткове рішення суду мотивовано тим, що з урахуванням складності справи та обсягу виконаної адвокатом роботи, принципів співмірності та розумності судових витрат, критерію реальності таких витрат, виходячи з конкретних обставин справи та враховуючи заперечення позивача, справедливим і співмірним буде стягнення витрат на правничу допомогу у розмірі 25 000,00 грн за виключенням «гонорару адвоката» у розмірі 10 000,00 грн.
На вказані судові рішення 11 грудня 2025 року ОСББ «Холодногірська 18» подало апеляційну скаргу, в якій просило рішення та додаткове рішення суду - скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі, вирішити питання щодо судових витрат.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд не надав належної оцінки доказам у справі, зокрема, інформації, що відображена у технічному паспорті на будинок, де відсутні будь-які конструкції та приміщення біля входу в квартиру АДРЕСА_2 . Стіна спільного коридору ліворуч від входу до квартири відповідача має бути довжиною 4,19 м, натомість фактично вона становить 1,29 м, отже власник квартири самовільно, без згоди інших співвласників, зайняв частину приміщення спільного коридору та облаштував собі тамбур площею 5,39 м, доступу до якого інші співвласники не мають. План квартири, що є додатком до договору асоційованого членства в споживчому товаристві, а також технічний паспорт на квартиру відповідачем не надано. Внаслідок дій відповідача з самовільного зведення тамбуру інші співвласники обмежені у праві розпорядження та користування спільним майном - коридором на третьому поверсі та інженерними мережами, які там розміщені. ОСББ має право захищати права всіх співвласників, тому звернулось з цим позовом. Розгляд справи судом першої інстанції був упередженим, без з`ясування всіх обставин справи та без застосування норм Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про ОСББ». Заявлено орієнтовний розмір витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 45 000, 00 грн.
Разом з апеляційною скаргою позивачем надано нові докази - робочу документацію на будинок та колективне звернення від мешканців від 20 листопада 2025 року, які колегія суддів не приймає в силу вимог ч. 3 ст. 367 ЦПК України, оскільки до суду першої інстанції такі докази подані не були, поважних причин їх неподання не вказано, до того ж, звернення датовано вже після ухвалення оскаржуваного рішення суду, тобто такий доказ не існував на час розгляду справи судом першої інстанції, тому апеляційний суд не може прийняти його як доказ.
19 січня 2026 року через систему «Електронний суд» від представника ОСОБА_2 адвоката Субочева С.Ю. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив залишити її без задоволення, а судові рішення без змін, судові витрати покласти на позивача. Відзив мотивовано тим, що подання разом із апеляційною скаргою нових доказів є процесуальним порушенням. 11 червня 2021 року ОСОБА_2 набув зареєстроване право власності на квартиру у багатоквартирному будинку, а також право користування тамбуром, який примикає до квартири. Відомості акту приймання-передачі квартири презюмують фактичне знаходження та наявність зовнішнього тамбуру, що примикає до квартири відповідача. Жодних вимог чи претензій від СК «ПРЕСТИЖ» чи інших співвласників квартир у багатоквартирному будинку з приводу порушення правил користування квартирою, правил добросусідства, чи обмеження прав інших співвласників на використання приміщень загального користування відповідачу не надходило. У будинку фактично на кожному поверсі облаштовані відповідні зовнішні тамбури. Зовнішній тамбур до квартири відповідача не обмежує жодного доступу до інженерних мереж, не звужує евакуаційних виходів і не обмежує жодним чином соціально-побутові права співмешканців на користування місцями загального користування, як-то коридором третього поверху чи іншими приміщеннями. Жодних висновків експертів чи спеціалістів позивачем не надано, а також в ході судового розгляду не заявлено відповідних клопотань, він посилався лише на власні розрахунки. Зовнішній тамбур квартири не враховується у площу квартири. Позивач просить знести приміщення, тобто несучі стіни та інші конструктивні елементи будинку, а не перегородку із дверима. Позивачем не наведено, які саме норми права були порушені відповідачем, не вказано, які його права будуть захищені (відновлені). У матеріалах справи відсутнє будь-яке рішення загальних зборів чи правління, що відноситься до виключної чи делегованої компетенції останніх щодо розгляду питання облаштування чи використання тамбуру, облаштованого до квартири відповідача. Позивач звернувся до суду із негаторним позовом до співвласника із вимогами майнового характеру щодо обмеження у праві користування спільним майном, не маючи на це повноважень, без жодних скарг співвласників чи інших компетентних органів. Заявлений розмір судових витрат є необґрунтованим. Апеляційна скарга не містить жодних доводів щодо незаконності та необґрунтованості додаткового рішення. Орієнтовний розрахунок судових витрат відповідача на правничу допомогу у суді апеляційної інстанції складає 15 000, 00 грн.
Заслухавши суддю-доповідача, представників позивача ОСОБА_1 та адвоката Хана А.О., які підтримали апеляційну скаргу, представника відповідача адвоката Субочева С.Ю., який проти скарги заперечував, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ОСББ «Холодногірська 18» слід задовольнити частково, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_3 на підставі довідки про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі 10-14/К від 12 травня 2021 року, виданих СК «Престиж», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 липня 2025 року. Загальна площа квартири 88.5 кв м, житлова - 50.8 кв м (а.с. 12).
За приписами Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15 січня 2021 року між СК «Престиж» та ОСОБА_2 останній зобов`язується здійснити внесення вкладу (паю) у розмірі, визначеному Договором, а СК «Престиж», в свою чергу, зобов`язується здійснити усі необхідні дії із отримання дозволів та погоджень будівництва будинку, здійснити будівництво будинку за попередньою адресою АДРЕСА_4 , здати будинок в експлуатацію у строк 1 кварталу 2021 року (а.с. 46-51). 
Відповідно до довідки СК «Престиж» №10-14/К від 12 травня 2021 року пай за квартиру АДРЕСА_5 , виплачений пайщиком ОСОБА_2 в повному обсязі. Житловий будинок літ. А-9 по АДРЕСА_1 , (попередня адреса АДРЕСА_4 введено в експлуатацію 29 січня 2021 року, що підтверджується сертифікатом ХК №122210128393 (а.с. 53).
12 травня 2021 року між СК «Престиж» та ОСОБА_2 підписано Акт прийому-передання квартири по Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15 січня 2021 року, згідно з яким для виконання умов Договору товариство передало у власність пайщика, а пайщик прийняв квартиру АДРЕСА_3 (попередня адреса АДРЕСА_4 ). Загальна площа 88.5 кв м, (проектна 90.6 кв м) (а.с. 53 зворот).
Пункт 3 Акту визначає, що станом на 12 травня 2021 року стан і характеристики квартири повністю відповідають умовам Договору, проектній документації на будинок, а також вимогам всіх нормативно-правових актів, державним стандартам, нормам та правилам будівництва житлових умов.
Пункт 5 Акту визначає, що у випадку виникнення необхідності у Пайщика в здійснені таких змін Квартири як: заміна вхідних дверей в Квартирі, переобладнання/ перепланування тамбуру, який примикає до Квартири, встановлення кондиціонерів, супутникових антен тощо, Пайщик зобов`язаний письмово погодити такі зміни з Товариством.
08 листопада 2022 року в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про створення юридичної особи - ОСББ «Холодногірська 18», голова правління - Городнійчук А.А (а.с. 5).
Відповідно до Статуту ОСББ «Холодногірська 18» (а.с. 6-11), метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення надходження коштів для сплати платежів, передбачених цим Статутом. (п. 1 розділ ІІ). Вищим органом управління об`єднання є загальні збори (п.1 розділ ІІІ). Виконавчим органом є правління, яке обирається загальними зборами (п. 12 розділ ІІІ). Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад, строки обрання встановлюються загальними зборами (п. 13 розділ ІІІ). Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об`єднання на загальних зборах обирається ревізійна комісія (п. 17 розділ ІІІ). Співвласник зобов`язаний, в тому числі, використовувати приміщення за призначенням, дотримуватись правил користування приміщенням, не допускати порушення прав та інтересів інших співвласників тощо (п. 2 розділ V). Повноваження голови правління передбачені пунктом 16 розділу ІІІ. 
Відповідно до актів загального огляду житлового будинку АДРЕСА_1 від 10 квітня 2025 року та 11 травня 2025 року комісією в складі голови правління ОСББ Городнійчука А.А. та власниці кв. АДРЕСА_6 ОСОБА_3 , власника кв. АДРЕСА_7 ОСОБА_4 , та мешканця кв. АДРЕСА_8 - ОСОБА_5 , власника кв. АДРЕСА_6 - ОСОБА_6 було виявлено зведену конструкцію з цегли на третьому поверсі біля кв. АДРЕСА_2 з додатково встановленими дверима, що не відповідає технічному паспорту будинку та проектній документації забудови (а.с. 13, 14).
Згідно акту загального огляду жилого будинку за адресою АДРЕСА_1 , від 01 липня 2025 року комісією в складі голови правління ОСББ Городнійчука А.А., співвласника кв. АДРЕСА_6 ОСОБА_3 , співвласника кв. АДРЕСА_4 ОСОБА_7 , виявлено, що частина приміщення спільного коридору на третьому поверсі біля кв. АДРЕСА_2 не відповідає схемі технічного паспорту на будинок, а саме побудована конструкція - перегородка (стіна) з цегли та дверима. Двері закриті на замок. Доступ до приміщення спільного коридору відсутній, тобто власником кв. АДРЕСА_2 реконструйовано спільний коридор та облаштовано тамбур. Облаштований тамбур не відповідає вимогам пожежної безпеки, зокрема, двері та перегородка створюють перешкоди під час евакуації у разі пожежі, відсутні системи пожежогасіння тощо (а.с. 15).
На адресу відповідача направлялись запити від імені правління ОСББ про надання пояснень щодо облаштування тамбуру, а також відповідних проектних рішень в частині змін до технічного паспорту будинку та документів, які підтверджують державну реєстрацію права власності на створене приміщення. Відповіді на запит не надано (а.с. 16-17).
З технічних документів кв. АДРЕСА_2 вбачається, що загальна площа квартири 88.5 кв.м., з яких 16.9 кв.м. коридор, 2.5 кв.м. санвузол, 3.8 кв.м. санвузол, 16.7 кв.м. житлова, 16.3 кв.м. житлова, 17.8 кв.м. житлова, 10.2 кв.м. кухня, 2.6 кв.м. балкон, 1.7 кв.м. лоджія (а.с. 18).
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Статтею 41 Конституції України визначено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Згідно зі статтею 13 Конституції України власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.
За змістом статей 316, 317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з частинами першою, другою, п`ятою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
Відповідно до частини першої-другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Частиною першою статті 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку, регулюють закони України: «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», «;Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Відповідно до пункту 6 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Згідно частин першої-другої статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до статті 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що об`єднання зобов`язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов та порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, а також припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласників.
Згідно з частиною другою статті 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Відповідно до статті 152 ЖК України виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об`єкта до експлуатації не потребується.
Згідно з положеннями частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина сьома статті 376 ЦК України).
Статтею 386 ЦК України передбачено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Право власності особи може бути захищено лише у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.
Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Власник, за правилами цієї статті, може вимагати усунення всяких порушень його права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння. Таке право забезпечується йому за допомогою негаторного позову.
Підставою для подання такого позову є вчинення третьою особою перешкод власнику, посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідачів у створенні позивачу перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей.
Право власності має захищатися лише при доведеності самого факту його порушення.
Зазначена норма матеріального права визначає право власника вимагати усунення будь-яких порушення свого права від будь-яких осіб будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми права є наявність у позивача права власності та встановлення судом факту існування перешкод у користуванні власником своєю власністю.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 300/690/16-ц (провадження № 61-2382св18).
Як встановлено судом, ОСОБА_2 набуто право власності на квартиру АДРЕСА_3 , до якої забудовником вже був влаштований тамбур, що примикає до квартири, що підтверджується змістом акту прийому-передання квартири по Договору асоційованого членства в споживчому товаристві №14/КР від 15 січня 2021 року.
Доказів того, що тамбур самовільно побудовано ОСОБА_2 без отримання дозволу на виконання таких робіт, і самої необхідності отримання такого дозволу, позивачем не надано. Зі скаргами щодо захоплення відповідачем місць загального користування, порушення ДБН та інших вимог чинного законодавства позивач до відповідних уповноважених органів, зокрема, Департаменту архітектурно-будівельного контролю ХМР, не звертався, висновків чи приписів таких органів щодо неправомірних дій відповідача суду не надано.
З клопотаннями щодо проведення відповідної будівельної експертизи позивач до суду також не звертався, самостійно висновків експертизи не надав
Так само матеріали справи не містять й доказів того, що права інших співвласників багатоквартирного будинку будь-яким чином порушуються улаштуванням спірного тамбура, а також їх звернень чи скарг з цього приводу.
Установивши вказані обставини, враховуючи, що ОСББ «Холодногірська 18» не надало суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що відповідачем чиняться будь-які перешкоди в користуванні місцем загального користування (коридором на сходовій клітині під`їзду), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Схожого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 16 лютого 2021 року у справі № 127/33179/19.
Посилання ОСББ «Холодногірська 18» на дані технічного паспорту будинку колегія суддів відхиляє, оскільки технічний паспорт, наданий позивачем до позову, виконаний станом на 26 жовтня 2020 року (а.с. 19), тобто до введення будинку в експлуатацію (29 січня 2021 року).
Твердження апелянта про те, що розгляд справи судом першої інстанції був упередженим, також не можуть бути взяті до уваги, оскільки своїм правом заявити відвід суду ОСББ «Холодногірська 18» не скористався.
Виходячи з вищевикладеного, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи по суті спору.
Разом з тим, щодо стягнення з позивача витрат на правничу допомогу колегія суддів виходить з наступного.
Інтереси ОСОБА_2 представляв адвокат Субочев С.Ю. на підставі договору про надання правової (правничої) допомоги №б/н від 29 липня 2025 року та додаткової угоди №1 до договору від 29 липня 2025 року (а.с. 141).
У відзиві на позовну заяву відповідач зазначав про витрати на правничу допомогу у розмірі орієнтовно 35 000,00 грн. 
20 листопада 2025 року між відповідачем та адвокатом Субочевим С.Ю. було складено акт приймання-передачі наданих послуг, згідно якого адвокатом Субочевим С.Ю. було надано, а відповідачем прийнято юридичні послуги та правничу допомогу за період з 29 липня 2025 року по 20 листопада 2025 року на суму 25 000,00 грн, а також погоджено додаткову винагороду (гонорар) адвоката у розмірі 10 000, 00 грн. Загальна сума, що підлягає оплаті, складає 35 000, 00 грн. Детальний перелік (опис) наданих послуг, їх кількість та вартість визначена між відповідачем та його представником відповідно до укладеної додаткової угоди та акту приймання-передачі, які зокрема складаються з фіксованого розміру: консультація з вивченням документів та аналізом судової практики для подальшого формування правової позиції - 2000, 00 грн, складання та подання заяви по суті - відзиву на позовну заяву - 7000, 00 грн, складання та подання заяви по суті - заперечень на відповідь на відзив 5000, 00 грн, складання та подання клопотання про продовження процесуального строку 2000, 00 грн, представництво інтересів замовника у суді під час розгляду справи №642/4396/25 - 9 000, 00 грн, додаткова винагорода (гонорар) адвоката - 10 000, 00 грн (а.с. 142).
08 грудня 2025 року від представника ОСОБА_2 адвоката Субочева С.Ю. надійшла квитанція про оплату послуг адвоката на суму 35 000,00 грн (а.с. 160).
Згідно вимог статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі, гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі, впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.
Обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 02 липня 2020 року в справі № 362/3912/18 (провадження № 61-15005св19).
Склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмету доказування в справі, що свідчить про те, що витрати на правову допомогу повинні бути обґрунтовані належними та допустимими доказами.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц та в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19 міститься правовий висновок про те, що розмір витрат на оплату професійної правничої допомоги адвоката встановлюється і розподіляється судом згідно з умовами договору про надання правничої допомоги у разі надання відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, як уже сплаченої, так і тієї, що лише підлягає сплаті (буде сплачена) відповідною стороною або третьою особою.
Аналогічні висновки наведено також в постановах Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 648/1102/19 та від 11 листопада 2020 року у справі № 673/1123/15-ц.
Разом з тим, суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі її витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи, зокрема, на складність справи, витрачений адвокатом час.
Наявні в матеріалах справи докази не є безумовною підставою для відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в зазначеному розмірі з іншої сторони, адже цей розмір має бути доведений, документально обґрунтований та відповідати критерію розумної необхідності таких витрат.
Схожі висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 362/3912/18 (провадження № 61-15005св19), від 31 липня 2020 року у справі № 301/2534/16-ц (провадження № 61-7446св19), від 30 вересня 2020 року у справі № 201/14495/16-ц (провадження № 61-22962св19), від 23 травня 2022 року у справі № 724/318/21 (провадження № 61-19599св21).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що не є обов`язковими для суду зобов`язання, які склалися між адвокатом та клієнтом у контексті вирішення питання про розподіл судових витрат. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність (постанови Великої Палати Верховного Суду: від 12 травня 2020 року у справі № 904/4507/18 (провадження № 12-171гс19), від 16 листопада 2022 року у справі № 922/1964/21 (провадження № 12-14гс22)).
Процесуальний закон визначає критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи.
Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).
Вирішуючи питання про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, суд має пересвідчитись що заявлені витрати є співмірними зі складністю справи, а наданий адвокатом обсяг послуг і витрачений час на надання таких послуг відповідають критерію реальності таких витрат. Також суд має врахувати розумність розміру витрат на професійну правничу допомогу, та чи не буде їх стягнення становити надмірний тягар для іншої сторони.
Враховуючи, що позов ОСББ «Холодногірська 18» залишено без задоволення, з урахуванням обсягу та складності наданих відповідачу послуг з правничої допомоги протягом розгляду справи, категорії справи, обсягу доказів, принципів співмірності та розумності судових витрат, критерію реальності адвокатських витрат, заперечень позивача проти розміру судових витрат, висловлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що додаткове рішення суду щодо стягнення судових витрат слід змінити, зменшивши суму судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають стягненню з ОСББ «Холодногірська 18» на користь ОСОБА_2 , з 25 000,00 грн до 10 000,00 грн.
Оскільки рішення суду по суті спору залишено без змін, підстав для перерозподілу судового збору судом апеляційної інстанції немає.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногір-ська 18» задовольнити частково.
Рішення Холодногірського районного суду м. Харкова від 17 листопада 2025 року залишити без змін.
Додаткове рішення Холодногірського районного суду м. Харкова від 09 грудня 2025 року змінити, зменшивши суму судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають стягненню з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Холодногірська 18» на користь ОСОБА_2 , з 25 000,00 до 10 000 (десять тисяч) грн 00 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 08 червня 2026 року.

Головуючий Ю.М. Мальований 

Судді О.В. Маміна

В.Б. Яцина