КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Апеляційне провадження 
№22-ц/824/9596/2026 

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 травня 2026року  місто Київ
справа № 367/3055/26

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді: Борисової О.В.
суддів: Таргоній Д.О., Голуб С.А.

розглянув у порядку письмового провадження цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на ухвалу Ірпінського міського суду Київської області від 16 березня 2026 року про направлення справи за підсудністю, постановлену під головуванням судді Горбачової Ю.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОКЛАНД-СЕРВІС» про розірвання договору, стягнення грошових коштівта визнання недійсним пункту договору,-

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2026року позивач ОСОБА_1  звернулася до Ірпінського міського суду Київської області з позовом до відповідача, в якому просила: 
розірвати договір купівлі-продажу майнових прав №Г.П.2-б.2-п.3-156 від 24 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ОКЛАНД-СЕРВІС»;
стягнути з відповідача на її користь сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав №Г.П.2-б.2-п.3-156 грошові кошти у розмірі 697000,00 грн. та збитки (інфляційні втрати) у розмірі 493907,92 грн.;
визнати недійсним пункт 6.1. договору №Г.П.2-б.2-п.3-156 від 24 березня 2021 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ОКЛАНД СЕРВІС» в частині фрази «з вирахуванням на свою користь неустойки в розмірі десяти відсотків від суми повернення».
Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 16 березня 2026 року справу передано за підсудністю до Шевченківського районного суду міста Києва. 
Не погоджуючись з вказаною ухвалою суду першої інстанції, представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 подавапеляційнускаргу, в якійпосилаючись на неправильне застосування норм матеріального та порушення судом норм процесуального права, просив скасувати ухвалу суду першої інстанції та направити справу для продовження розгляду до Ірпінського міського суду Київської області.
В обґрунтування вимог посилався на те, щооскільки спірні правовідносини випливають із договору, який стосується нерухомого майна, то підсудність цього спору повинна визначатися за правилами, встановленими статтею 30 ЦПК України, якою регулюються правила виключної підсудності.
Вказував, що суд першої інстанції не взяв до уваги, що об`єкт незавершеного будівництва у багатоквартирному будинку є саме нерухомим майном. При цьому зазначений об`єкт нерухомого майна є невід`ємно пов`язаним із земельною ділянкою, на якій здійснюється його будівництво, що підтверджує його нерозривний зв`язок із нерухомим майном.
Відзиву на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надійшло.
Частиною 2 ст.369 ЦПК України визначено, що апеляційна скарга на ухвалу суду про передачу справи на розгляд іншому суду розглядається судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.
Згідно з ч.13 ст.7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Тому, розгляд справи здійснюється без виклику сторін в порядку письмового провадження.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Передаючи дану справу на розгляд до Шевченківського районного суду міста Києва, суд першої інстанції виходив з того, що справи щодо майнових прав на незбудовану нерухомість (об`єкти інвестування) розглядаються за місцем реєстрації відповідача (загальна підсудність), а не за місцем знаходження об`єкта, який ще не зареєстрований як нерухомість.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Згідно Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23 лютого 2006 року №3477-IV, інститут підсудності безпосередньо пов'язаний із забезпеченням права на справедливий судовий розгляд, закріпленого у п.1 ст.6 Конвенції, оскільки за його допомогою визначається «належний суд», тобто суд, уповноважений розглядати конкретну справу.
Прецедентна практика Європейського суду з прав людини дає підстави для висновку, що суд буде вважатися встановленим законом лише за умови, що він утворений безпосередньо на підставі закону, діє в межах своєї предметної, функціональної та територіальної юрисдикції й у законному складі суду.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Статтями 27, 28, 30 ЦПК України врегульовано питання загальної територіальної підсудності за місцем проживання (місцезнаходженням) відповідача, підсудності справ за вибором позивача та виключної підсудності.
За загальним правилом територіальної підсудності, яке закріплене в ч.ч.1,2 ст.27 ЦПК України передбачено, що позови до фізичної особи пред`являються в суд за зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем її проживання або перебування, якщо інше не передбачено законом. 
Позови до юридичних осіб пред`являються в суд за їхнім місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Виняток з вказаного правила становить альтернативна підсудність (стаття 28 ЦПК України) та виключна підсудність (стаття 30 ЦПК України).
Згідно з роз`ясненнями, які викладені у пунктах 41, 42 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 01 березня 2013 року №3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» перелік позовів, для яких визначено виключну підсудність, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає. У разі конкуренції правил підсудності мають застосовуватися правила виключної підсудності.
Виключну підсудність встановлено для позовів, які виникають щодо нерухомого майна (ч.1 ст.30 ЦПК України). Згідно з положеннями ст.181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Наприклад, це позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним (ст.358 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна (ст.ст.364, 367 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна (ст.ст.370, 372 ЦК України); про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини. Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.
Правові висновки щодо застосування положень цивільного та господарського процесуального законодавства України про виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна, викладено також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №911/2390/18.
З аналізу логічної послідовності змін до формулювання положень процесуального законодавства щодо правил розгляду позовів за виключною підсудністю вбачається її спрямованість на визначення виключної підсудності в цілому для всіх спорів, які виникають у межах відповідних правовідносин у зв'язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору.
Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном.
Словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення.
Подібні правові висновки щодо застосування правил виключної підсудності спорів з приводу нерухомого майна викладено у постанові Верховного Суду від 09 вересня 2020 року у справі №910/6644/18, від 26 травня 2021 року у справі №506/33/19.
Верховний Суд у постанові від 20 березня 2024 року у справі №523/14831/21 зазначив, що правила виключної підсудності поширюються також на спори щодо майнових прав на незавершені будівництвом об`єкти нерухомості, об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.
Згідно з ч.1 ст.30 ЦПК України позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
Відповідно доп.1 ч.1 ст.31 ЦПК України суд передає справу на розгляд іншому суду, якщо справа належить до територіальної юрисдикції (підсудності) іншого суду.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом договору купівлі-продажу майнових прав №Г.П.2-б.2-п.3-156 від 24 березня 2021, який просить розірвати позивач є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , що має бути збудований на земельних ділянках з кадастровим номером 3210945900:01:022:0044 по АДРЕСА_2 та кадастровим номером 3210945900:01:022:0040 по АДРЕСА_3 .
Тобто, позовні вимоги мають очевидний правовий зв`язок із нерухомим майном (об`єктом будівництва), яке має сталий територіальний зв`язок із конкретною адміністративно-територіальною одиницею. 
Незважаючи на те, що об`єкт будівництва не збудований та не введений в експлуатацію, спірні правовідносини безпосередньо пов`язані з набуттям у майбутньому речових прав на нерухоме майно, яке має чітку територіальну прив`язку до місця будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 , отже вказаний спір підпадає під дію правил виключної підсудності згідно зі статтею 30 ЦПК України.
А відтак висновок суду першої інстанції щодо непідсудності справи Ірпінському міському суду Київської області є помилковим.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що оскаржувана ухвала постановлена з порушенням норм процесуального права, що відповідно до вимог п.4 ч.1 ст.379 ЦПК України є підставною для скасування ухвали суду, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направлення справи для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 379, 381-384 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, -

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційнускаргупредставника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - задовольнити.

Ухвалу Ірпінського міського суду Київської області від 16 березня 2026 року скасувати, справу направити до Ірпінського міського суду Київської області для продовження розгляду.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Головуючий:
Судді: