СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА  

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/14355/25
пр. № 2/759/1280/26
30 квітня 2026 року м. Київ
Святошинський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді Твердохліб Ю.О.
за участю секретаря судових засідань Жиглій Є.В.
представника позивача Розмоша В.І.
представника відповідача Гамрецького Є.О., 
відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» про визнання недійсним окремих положень договору купівлі-продажу майнових прав, його розірвання, стягнення вартості майна, пені, моральної шкоди,
в с т а н о в и в:
У червні 2025 року позивач ОСОБА_1 через систему «Електронний суд» звернулася до суду з позовом до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (далі - КП «Житлоінвестбуд-УКБ») та просила суд:
визнати недійсними абз. а) п.п. 2.3 п. 2, п.п. 3.7 п. 3 договору купівлі-продажу від 08 вересня 2020 року, укладеного між ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ», як несправедливі та такі, що суперечать принципу добросовісності через істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача; 
розірвати договір купівлі-продажу від 08 вересня 2020 року, укладений між ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ»; 
стягнути з відповідача на користь позивача 5 481 101,44 грн, у тому числі: 3 742 992,00 грн - вартість майна на час пред`явлення вимоги, 1 638 109,44 грн - пеня, 100 000,00 грн - моральна шкода; 
стягнути з відповідача суму понесених судових витрат у розмірі 55 000,00 грн.
Свої вимоги позивач мотивувала тим, що між нею та КП «Житлоінвестбуд-УКБ» 08 вересня 2020 року було укладено нотаріально посвідчений договір, за умовами якого продавець передав у власність покупця майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві).
На виконання умов договору покупець сплатив на користь продавця 1 638 109,44 грн, що складає 99 % вартості майнових прав (еквівалент 59 030,90 дол. США за курсом НБУ станом на 08 вересня 2020 року), що підтверджується платіжним дорученням Aкціонерного товариства «Скай Банк» від 08 вересня 2020 року № 1.
У свою чергу продавець, відповідно до умов укладеного договору, зобов`язувався збудувати об`єкт нерухомого майна (квартиру) та передати її покупцю за актом приймання-передачі квартири, після введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків між сторонами. Запланований термін введення в експлуатацію об`єкту капітального будівництва IV квартал 2021 року (кінцева дата 31 грудня 2021 року).
Незважаючи на зазначене, на порушення умов укладеного договору, продавець своїх зобов`язань не виконав, визначену квартиру ОСОБА_1 до сьогоднішнього дня не передав.
З метою захисту своїх прав та законних інтересів, ОСОБА_1 звернулася за правовою (правничою) допомогою до Адвокатського бюро «Владислав Розмош та Партнери», яке адвокатським запитом від 19 квітня 2024 року за № 19/04/3, звернулося до відповідача з проханням повідомити його, коли будуть завершені будівельні роботи у житловому будинку Б на АДРЕСА_1 та коли він буде введений в експлуатацію.
За результатами розгляду цього адвокатського запиту, листом від 29 квітня 2024 року № 056/01-584 відповідач повідомив, що запланований термін введення будинку в експлуатацію був IV квартал 2021 року, однак у зв`язку із військовою агресією російської федерації, суб`єкти господарювання, які були залучені до виконання будівельних робіт призупинили свою господарську діяльність. Проте КП «Житлоінвестбуд-УКБ» 15 січня 2024 року було укладено додаткову угоду № 4 і завершення будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 ) заплановано у IV кварталі 2024 року (тобто 31 грудня 2024 року).
У зв`язку із тим, що станом на 24 березня 2025 року будинок Б на АДРЕСА_1 так і не був добудований та введений в експлуатацію, адвокатським запитом від 24 березня 2025 року № 24/03, адвокат Розмош В.І. повторно просив КП «Житлоінвестбуд-УКБ» повідомити його коли будуть завершені будівельні роботи у житловому будинку АДРЕСА_1 та коли він буде введений в експлуатацію, а також просив запропонувати ОСОБА_1 передбачені чинним законодавством України варіанти захисту її прав, через невиконання КП «Житлоінвестбуд-УКБ» укладеного договору, зокрема: розірвання договору та повернення сплаченої за товар грошової суми, із компенсацією інфляційних втрат; заміни товару на такий же товар або на аналогічний, з числа наявних у продавця (виробника), товарів; обмін непродовольчого товару належної якості на аналогічний у продавця, у якого він був придбаний тощо.
За результатами розгляду цього адвокатського запиту, КП «Житлоінвестбуд-УКБ», листом від 08 квітня 2025 року № 056/01-676, вчергове повідомило адвоката В.І. Розмоша, що причиною невиконання договору є збройна агресія російської федерації, а також запропонувало прибути ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_4 для врегулювання подальшого розірвання договору або заміни об`єкту на інший та зарахування в оплату його вартості коштів, що були сплачені ОСОБА_1 за договором.
На виконання пропозиції КП «Житлоінвестбуд-УКБ» щодо врегулювання спірних питань за договором, адвокат В.І. Розмош 24 квітня 2025 року о 10 год. 30 хв., прибув до КП «Житлоінвестбуд-УКБ» (за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 42 кім. 320) та провів зустріч із уповноваженою особою - головним спеціалістом відділу інвестицій КП «Житлоінвестбуд-УКБ» Грицай Ігорем Володимировичем.
Під час зустрічі ОСОБА_2 повідомив, що у КП «Житлоінвестбуд-УКБ» відсутня можливість запропонувати ОСОБА_1 заміну об`єкту на інші об`єкти нерухомості, що введені в експлуатацію, і як наслідок ОСОБА_1 має можливість відмовитися від договору, шляхом розірвання договору, сплативши на користь КП «Житлоінвестбуд-УКБ» неустойку у розмірі 3 % від внесеної суми; замінити об`єкт на інший недобудований об`єкт із доплатою різниці в сумі; відступити право вимоги та свої зобов`язання за договором на користь третьої особи зі сплатою неустойки на користь відповідача у розмірі 1 %.
Не погодившись із такими пропозиціями відповідача, листом від 07 травня 2025 року № 05/05 «Про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав» із посиланням на положення Закону України від 12 травня 1991 року № 1023-ХІІ «Про захист прав споживачів», представник позивача - адвокат В.І. Розмош звернувся до відповідача із вимогами розірвати договір купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901; виплатити ОСОБА_1 протягом 7 днів з моменту отримання цього листа - вимоги, суму у розмірі 3 831 062,40 грн (що складає 99 % вартості товару на час пред`явлення відповідної вимоги) на її рахунок за наступними реквізитами: отримувач - ОСОБА_1 , IBAN НОМЕР_1 , ІПН/ЄДРПОУ НОМЕР_2 , призначення платежу: повернення коштів у зв`язку із розірванням договору купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладеного між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901, ОСОБА_1 , 1822616241.
У разі необхідності укладення угоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладеного між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901, проект такої угоди направити в електронному вигляді за посиланням: ІНФОРМАЦІЯ_1 для її попереднього узгодження.
За результатами розгляду цих вимог, листом від 15 травня 2025 року № 056/01-923 відповідач знову повідомив представника позивача, що причиною невиконання ним договору є начебто військова агресія російської федерації, і у разі якщо ОСОБА_1 має намір розірвати договір, вона має сплати відповідачу неустойку у розмірі 3 % від внесеної суми; замінити об`єкт на інший недобудований об`єкт із доплатою різниці в сумі зі сплатою неустойки на користь відповідача у розмірі 1 % від внесеної суми.
Позивач зазначила, що цим листом відповідач вчергове запропонував їй прибути за адресою: АДРЕСА_4 для врегулювання подальшого розірвання договору або врегулювання питання заміни об`єкту на інший та зарахування в оплату його вартості кошти, що були сплачені ОСОБА_1 за договором.
Тобто, на думку відповідача, він взагалі може не виконувати умови укладеного договору, посилаючись на військову агресію російської федерації (яка не має жодного відношення до його зобов`язань за цим договором, які мали би бути виконані до 31 грудня 2021 року, тобто ще до війни) безкінечно переносити терміни введення будинку в експлуатацію та не нести жодної відповідальності за це.
У свою чергу вона повинна або змиритися із цим і далі втрачати свій час і кошти, які є фактично замороженими і щоденно втрачають свою цінність через інфляцію або у разі, якщо вона хоче розірвати укладений договір через невиконання відповідачем своїх зобов`язань, саме вона повинна нести відповідальність у вигляді сплати неустойки на користь відповідача.
При цьому, на вимогу її представника щодо розірвання договору, відповідач відмовив та вчергове запропонував провести зустріч для врегулювання спірних питань, не зважаючи на те, що така зустріч вже була та не дала жодного результату.
Позивач вважає, що така позиція відповідача не відповідає ні нормам чинного законодавства України, ні правовим висновкам Верховного Суду, ні моральним засадам суспільства.
Процесуальні дії
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30 червня 2025 року визначено головуючого суддю Твердохліб Ю.О. (а. с. 46-47).
Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 07 липня 2025 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження. Розпочато підготовче провадження у справі. Призначено у справі підготовче судове засідання на 05 серпня 2025 року (а.с. 57).
У липні 2025 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому КП «Житлоінвестбуд-УКБ» просить відмовити у позові, мотивуючи це тим, що фінансування завершення будівництва спірного об`єкта здійснюється за рахунок залучених коштів та доплат попередніми інвесторами та продажу вільних квартир. Зазначених доплат та коштів від продажу вільних квартир не достатньо для завершення будівництва житлових будинків та введення їх в експлуатацію.
Укладаючи договір купівлі-продажу від 08 вересня 2020 року, позивач усвідомлювала свої дії та розуміла зміст умов договору, погодила умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору продавець повертає покупцю кошти за вирахуванням неустойки в розмірі 3 % від суми внесеної за цим договором, а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами такого договору.
У разі розірвання договору, позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами договору від 08 вересня 2020 року кошти, але виключно за вирахуванням неустойки в розмірі 3 % від суми внесеної за цим договором. Повернення позивачу коштів в повному обсязі у розмірі 1 638 109,44 грн буде порушенням умов укладеного між сторонами договору.
Однак позивач звернулася до суду з вимогою про розірвання договору та повернення внесених коштів на виконання договору у розмірі 1 638 109,44 грн, що становить 99 % відсотків вартості майнових прав, без урахуванням суми штрафу, що не відповідає умовам договору, а тому відповідач не погоджується вимогами позивача.
Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 08 вересня 2020 року конкретно не визначений, оскільки в п. 1.3. договору зазначена не конкретна, а орієнтовна календарна дата.
Запланований термін є лише орієнтовним, залежним від обставин будівництва, тому цей строк не може бути розтлумачений як кінцевий термін здачі об`єкта будівництва в експлуатацію, отже термін прийняття об`єкта будівництва до експлуатації в договорі конкретною датою не визначений, зазначені умови погоджені сторонами договору.
При цьому зобов`язання щодо введення об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, тобто до відносин, за наявності яких передбачена цивільно-правова відповідальність.
У чинному законодавстві України таке поняття як введення об`єкта будівництва в експлуатацію відсутнє.
Оскільки прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, то відносини щодо прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить не до цивільно-правових, а до публічно-правових відносин.
Враховуючи, що термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, а вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони відповідача відсутній.
Військова агресія російської федерації проти України, постійні ракетні обстріли, у тому числі по об`єктам критичної інфраструктури, призвели до дефіциту електроенергії, паливно летальних матеріалів, вказане негативно вплинуло на припинення, сповільнення будівництва, що є загальновідомим фактом.
Після 24 лютого 2022 року ключові українські сталеплавильні компанії оголосили про припинення виробництва у Маріуполі, Запоріжжі, Кривому Розі, Дніпропетровській області.
Виробництво продукції також зазнало суттєвих змін через логістичні труднощі. Внаслідок чого виробники та постачальники будівельних товарів, які здійснюють виробництво товарів, що призначені, в тому числі для відновлення критичної інфраструктури України, не встигають виконувати в обумовлені строки всі замовлення.
Зазначив, що за інформацією від підрядників, переважна більшість будівельників мобілізована до лав Збройних Сил України, а спецтехніка передана до територіальних центрів комплектування та соціальної підтримки.
Вищевказане перешкоджає проведенню будівництва житлових будинків, а КП «Житлоінвестбуд-УКБ» вживає всі можливі заходи для завершення будівництва вищезгаданого будинку та підтверджує готовність до виконання з їх зобов`язань щодо будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку.
Все вищевикладене вплинуло на терміни завершення будівництва житлових будинків та введення їх в експлуатацію, зазначені обставини не залежали від КП «Житлоінвестбуд-УКБ», є обставинами непереробної сили (форс-мажорними обставинами), які сторони не могли передбачити і які перешкоджають сторонам виконувати свої обов`язки за цим договором. Відсутні підстави для розірвання договору, оскільки відсутнє істотне порушення умов договору.
Між сторонами був укладений договір купівлі-продажу майнових прав, а не договір про виконання робіт (надання послуг), чи продаж товару, отже, відсутні підстави для застосування положень Закону України «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин.
На споживача покладається обов`язок з доведення наявності дефекту продукції. Тягар доказування причин виникнення недоліку товару під час гарантійного строку покладений на продавця, який наділений правом організації проведення відповідної експертизи продукції. Вимоги споживача до продавця не підлягають задоволенню, якщо продавець доведе, що недоліки виникли після передачі продукції споживачеві внаслідок порушення ним встановлених правил використання, зберігання чи транспортування або дій третіх осіб. При цьому доказом вини споживача може бути проведена експертиза продукції. Споживач, продавець (виконавець, виробник) мають право на оскарження висновків експертизи в судовому порядку.
В матеріалах справи відсутній висновок експерта, який би підтверджував наявність дефекту товару.
Оскільки між сторонами укладений договір купівлі-продажу майнових прав, а не договір про виконання робіт (надання послуг), тому відсутні підстави для застосування положень частини 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин, та відсутні підстави для стягнення пені, тобто у цій частині позов задоволенню не підлягає.
Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин допущення відповідачем протиправних дій чи бездіяльності, якими начебто завдано моральну шкоду, наявності причинно-наслідкового зв`язку між, як вважає позивач, завданою йому моральною шкодою та допущеною з боку відповідача діями чи бездіяльністю, яка це спричинила. Крім того, позивачем не зазначено у чому саме полягає моральна шкода, а також не доведено завдання їй цієї шкоди та не обґрунтовано її розмір, виходячи із засад розумності, виваженості та справедливості. По суті позивач обмежилася наведенням лише загальних фраз, без їх конкретизації, без зазначення в чому саме і мало порушення життєвого ритму, зазначення дій. Саме тому слід відмовити у задоволенні вимог в частині відшкодування моральної шкоди (а. с. 60-79).
28 липня 2025 року у системі «Електронний суд» представник позивача Розмош В.І. сформував відповідь на відзив, у якому просить позов задовольнити, оскільки твердження відповідача не відповідають дійсному змісту як укладеного договору, так і нормам чинного законодавства України.
Враховуючи правові висновки Верховного Суду, дійсний зміст положень укладеного між сторонами договору, норми чинного законодавства, а також тлумачення слів «запланований» та «орієнтовний» в українській мові, твердження відповідача про те, що у п. 1.3 договору вказана не конкретна, а орієнтована дата введення житлового будинку в експлуатацію та про те, що відповідач не брав на себе зобов`язання перед позивачем на введення об`єкту будівництва в експлуатацію у IV кварталі 2021 року, є помилковими.
Сума коштів у розмірі 1 638 109,44 грн у розумінні статті 22 ЦК України та правових позицій Верховного Суду, Великої Палати Верховного Суду, є реальними збитками позивача через невиконання відповідачем свого обов`язку з введення об`єкта будівництва в експлуатацію у запланований термін IV квартал 2021 року.
Понесення цього збитку підтверджується платіжним дорученням AT «Скай Банк» від 08 вересня 2020 року № 1, згідно з яким на користь відповідача сплачено 1 638 109,44 грн, що складає 99 % вартості майнових прав, фактом недобудови та не введенням об`єкту будівництва в експлуатацію у запланований термін IV квартал 2021 року.
Позивач, укладаючи договір, розраховувала, що відповідно до п. п. 1.3, 1.5 договору, вона отримає від відповідача квартиру після введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію, що мало відбутися у IV кварталі 2021 року (гранична дата - 31 грудня 2021 року).
Насправді ж позивач отримала від відповідача за свої гроші лише проблеми, головний біль, страждання та переживання через неможливість протягом 4-х років ані отримати квартиру, ані повернути гроші.
Таким чином, у матеріалах справи є належні та допустимі докази які свідчать про понесення позивачем реальних збитків та неотримання нею квартири, на яку вона мала право розраховувати укладаючи договір із відповідачем.
У діях (бездіяльності) відповідача наявний склад цивільно-правового правопорушення, що складається із шкоди заподіяної позивачу у вигляді завданих збитків у розмірі 1 654 656,00 грн, протиправної поведінки відповідача - заподіювача шкоди, у вигляді невиконання умов договору у запланований термін - IV квартал 2021 року та непередання позивачу обумовленої квартири, причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою відповідача, що полягає у завданні позивачу збитків у зв`язку з невиконанням відповідачем умов договору та непереданням їй квартири, вина відповідача у свідомому порушенні умов договору та невиконанні його у запланований термін. Наявність обґрунтованих причин, що заважали відповідачу виконати взяті на себе зобов`язання до 31 грудня 2021 року, матеріали справи не містять.
Військова агресія російської федерації проти України не має жодного відношення до взаємовідносин позивача та відповідача згідно з укладеним договором, оскільки п. 1.3 договору передбачена гранична дата виконання відповідачем своїх зобов`язань перед позивачем була визначена 31 грудня 2021 року. При цьому війна (форс-мажор), нажаль, розпочалася 24 лютого 2022 року. Тобто майже через 2 місяці після того як відповідач зобов`язаний був виконати договір та ввести об`єкт будівництва в експлуатацію.
Не має жодного доказу того, що війна є форс-мажором для відповідача та якимось чином перешкодила йому у виконанні договору у строк до 31 грудня 2021 року.
Відсутні будь які правові підстави для звільнення відповідача від відповідальності, оскільки його відносини із органами державного архітектурно-будівельного контролю не мають жодного відношення до його зобов`язань перед позивачем, форс-мажорні обставини виникли після граничної дати введення об`єкту в експлуатацію, а усі інші проблеми відповідача, згідно з договором, не є підставою для не виконання ним його зобов`язань.
У діях позивача відсутні обов`язкові елементи складу цивільно-правового правопорушення (протиправна поведінка, шкода, причинний зв`язок між ними та вина), відсутні правові підстави для притягнення позивача до відповідальності за не виконання умов договору відповідачем у вигляді стягнення із неї штрафу у розмірі 3 %.
На спірні правовідносини, що виникли між позивачем та відповідачем поширюються вимоги Закону України «Про захист прав споживачів», та як наслідок із відповідача при розірванні договору підлягає стягненню сума визначена відповідно до ст. 8 цього Закону у розмірі 3 742 992,00 грн.
Що стосується наявності самої моральної шкоди, то факт втрати коштів через неможливість отримати як квартиру за договором, так і повернути за неї сплачені кошти протягом 4-х років, погрози з боку відповідача застосувати штрафні санкції до позивача, пошук адвокатів, збирання документів для суду тощо, є беззаперечним доказом страждань, переживань та незручностей для позивача.
Для того щоб зрозуміти моральний стан позивача, її переживання та страждання, достатньо просто уявити втрату такої суми грошей, неможливість її повернути протягом 4-х років та й ще й отримання погроз від відповідача щодо застосування штрафних санкцій за спроби повернути власні кошти.
Матеріали справи та відповідні докази, чітко свідчать, що відповідач протиправно не виконав умови укладеного договору, безпідставно ввів в оману позивача та ще й заперечує свою вину та відмовляється повертати гроші.
У зв`язку із чим, право позивача на розірвання договору, повернення коштів у розмірі зазначеному законом, стягнення пені та моральної шкоди із відповідача, є підтвердженим (а. с. 130-151).
04 серпня 2025 року до суду надійшли заперечення, у яких КП «Житлоінвестбуд-УКБ» просив відмовити у позові, мотивуючи це тим, що термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, а вказана орієнтовна дата, а прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, тому склад цивільно-правового порушення зі сторони КП «Житлоінвестбуд-УКБ» відсутній.
Позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт понесення збитків та наявності істотного порушення договору, як підставу його розірвання, оскільки КП «Житлоінвестбуд-УКБ» вживає всі можливі заходи для завершення будівництва будинку та підтверджує готовність до виконання своїх зобов`язань щодо будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку.
Цей позов направлений не на захист прав ОСОБА_1 , а на отримання того, що їй не належить, та є способом незаконного збагачення за рахунок коштів комунального підприємства.
У справі, що розглядається позивачем нараховано збитки та пеню за неналежне виконання відповідачем зобов`язань зі здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію та передачі позивачу документів для реєстрації права власності на квартиру в загальному розмірі 5 381 101,44 грн, що перевищує сплачену позивачем суму за договором у розмірі 1 638 109,44 грн у більше ніж в 3,2 рази, що суперечить загальним засадам цивільного судочинства.
Із урахуванням зазначеного, у разі встановленням судом, за наслідками розгляду справи, підстав для задоволення позову в частині стягнення збитків та пені, відповідач вважає, що наявні підстави для зменшення неустойки, до адекватної, співмірної суми, яка відповідатиме принципам добросовісності, справедливості й пропорційності (а. с. 158-164).
Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 05 серпня 2025 року закрито підготовче провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до КП «Житлоінвестбуд-УКБ» про визнання недійсним окремих положень договору купівлі-продажу майнових прав, його розірвання, стягнення вартості майна, пені, моральної шкоди.
Призначено справу до судового розгляду по суті на 24 вересня 2025 року (а. с. 175-176).
В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити з підстав, викладених у позові, у відповіді на відзив.
Представник відповідача просив у задоволенні позову відмовити з підстав, викладених у відзиві та запереченнях.
Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази в справі у їх сукупності, дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог з наступних підстав.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Фактичні обставини справи
Судом встановлено, що 08 вересня 2020 року між ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ» укладено нотаріально посвідчений договір, за яким продавець передав у власність покупця майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві (а. с. 21-22, 110-113).
У заяві від 02 вересня 2020 року до директора КП «Житлоінвестбуд-УКБ» Горінецька Н.М. просила укласти з нею договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 114).
Пунктом 1.1 договору визначено, що за цим договором продавець передає у власність, а покупець приймає у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 на умовах та порядку, що визначені цим договором.
Під майновими правами, згідно з п. 1.2 договору, сторони розуміють право продавця збудувати та набути у власність об`єкт нерухомого майна, який буде створено у майбутньому (далі - квартиру, об`єкт нерухомого майна).
Відповідно до п. 1.3 договору, під об`єктом капітального будівництва продавець матиме на увазі житловий будинок: будівництво багатоповерхових житлових будинків коригування) на АДРЕСА_1 , кількість поверхів - 25, запланований термін введення в експлуатацію IV квартал 2021 року.
При цьому, згідно з п. 1.5 договору, продавець зобов`язаний передати покупцю квартиру, а покупець прийняти її. Передача та приймання здійснюється сторонами за актом приймання-передачі квартири після введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічних паспортів, виготовлених відповідним органом. Покупець набуває права на квартиру після оформлення акту приймання передачі квартири.
Відповідно до п. 2.3. договору покупець має право: відмовитись від остаточної сплати вартості предмету цього договору шляхом розірвання цього договору та отримати кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми, або шляхом заміни об`єкту на новий та зарахувати в оплату його вартості кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1 % від внесеної суми; відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим договором за згодою продавця на користь третьої особи. За оформлення документів з відступлення права вимоги за цим договором на користь третьої особи, яка є родичем покупця (першого та другого ступеня споріднення), на підставі відповідних документів, що підтверджують родинні зв`язки, покупець сплачує продавцю винагороду у розмірі 1 %, у тому числі ПДВ, від внесеної суми. За оформлення документів з відступлення права вимоги за цим договором на користь третіх осіб, покупець сплачує продавцю винагороду у розмірі 2,5 %, в тому числі ПДВ, від внесеної суми. Відступлення можливе лише до введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію.
Згідно з п. 2.4 договору, покупець зобов`язаний повністю сплатити вартість майнових прав на квартиру або дотримуватися графіку оплати вартості предмету договору, викладеного у розділі 3 цього договору.
Відповідно до п. 3.1 договору, на дату підписання цього договору вартість майнових прав на квартиру складає 1 654 656 (один мільйон шістсот п`ятдесят чотири тисячі шістсот п`ятдесят шість) грн 00 коп. (в т.ч. ПДВ 275 776 грн 00 коп.), виходячи з вартості майнових прав у перерахунку на 1 кв. м - 15 500 грн 00 коп., крім того ПДВ 3 100 грн 00 коп., разом - 18 600 (вісімнадцять тисяч шістсот) грн 00 коп., яка встановлена згідно з протоколом засідання комісії з визначення вартості об`єктів нерухомості на день внесення покупцем оплати.
Покупець, згідно з п. 3.2 договору, здійснює оплату 99 % (дев`яносто дев`яти) процентів вартості майнових прав за наступним графіком: до «11» вересня 2020 року - 1 638 109 грн 44 коп.
Решту вартості майнових прав на квартиру, що залишились неоплаченими, покупець, відповідно до п. 3.3 договору, оплачує після обмірів відповідного органу та отримання технічного паспорту на квартиру за ціною майнових прав у перерахунку за 1 кв. м, яка діяла на момент здійснення покупцем останнього поточного платежу за цим договором.
На виконання умов підпунктів 3.1, 3.2 пункту 3 договору, позивачка повністю виконала свої зобов`язання за договором та згідно з платіжним дорученням AT «Скай Банк» від 08 вересня 2020 року № 1 сплатила на користь відповідача 1 638 109,44 грн 00 коп. (еквівалент 59 030,90 дол. США, за курсом Національного банку України, станом на 08 вересня 2020 року), що складає 99 % вартості майнових прав (а. с. 23).
Відповідно п. 3.7. договору порушення покупцем порядку розрахунків за предмет договору, визначеного п. 3.2. цього договору, є підставою для ініціювання продавцем процедури розірвання цього договору. Після дотримання сторонами процедури розірвання цього договору вони укладають угоду про розірвання договору. Сторони домовляються, що після закінчення процедури розірвання договору продавець вважатиметься вільним від зобов`язань щодо передачі майнових прав на квартиру покупцю. У випадку, якщо договір розривається при частковій оплаті за об`єкт, кошти покупцю повертаються після реалізації даного об`єкту іншому покупцю, за винятком неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми.
Пунктом 4.1 договору визначено, що за невиконання або не належне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність, згідно з чинним законодавством України.
Листом від 29 квітня 2024 року № 056/01-584 КП «Житлоінвестбуд-УКБ» за результатами розгляду адвокатського запиту від 19 квітня 2024 року № 19/04/3 повідомило, що запланований термін введення будинку в експлуатацію був IV квартал 2021 року, однак у зв`язку із військовою агресією російської федерації, суб`єкти господарювання які були залучені до виконання будівельних робіт призупинили свою господарську діяльність. Проте КП «Житлоінвестбуд-УКБ» 15 січня 2024 року уклало додаткову угоду № 4 до підрядного договору від 03 грудня 2018 року № 4/1283 про завершення робіт з будівництва житлового будинку «Б» на АДРЕСА_1 ), які заплановано у IV кварталі 2024 року (а. с. 25-26, 117-118).
Листом від 08 квітня 2025 року № 056/01-676 КП «Житлоінвестбуд-УКБ» вчергове повідомило адвоката В.І. Розмоша, що причиною не виконання договору є збройна агресія російської федерації, а також запропонувало ОСОБА_1 прибути за адресою: АДРЕСА_4 для врегулювання подальшого розірвання договору або заміни об`єкту на інший та зарахування в оплату його вартості коштів, що були сплачені ОСОБА_1 за договором (а. с. 29-30, 119-121).
Листом від 07 травня 2025 року № 05/05 адвокат Розмош В.І. звернувся до КП «Житлоінвестбуд-УКБ» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав із посиланням на положення Закону України від 12 травня 1991 року № 1023-ХІІ «Про захист прав споживачів» із вимогами: 
розірвати договір купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901); 
виплатити ОСОБА_1 протягом 7 днів з моменту отримання даного листа-вимоги, суму у розмірі 3 831 062,40 грн (що складає 99 % вартості товару на час пред`явлення відповідної вимоги) на її рахунок; 
у разі необхідності укладення угоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладеного між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901), проект такої угоди направити в електронному вигляді за посиланням: ІНФОРМАЦІЯ_1 для її попереднього узгодження (а. с. 31-33).
У листі від 15 травня 2025 року № 056/01-923 на лист адвоката Розмош В.І. від 07 травня 2025 року № 05/05 КП «Житлоінвестбуд-УКБ» повідомило, що причиною невиконання ним договору є начебто військова агресія російської федерації, і у разі якщо ОСОБА_1 має намір розірвати договір, вона має сплати відповідачу неустойку у розмірі 3 % від внесеної суми; замінити об`єкт на інший недобудований об`єкт із доплатою різниці в сумі зі сплатою неустойки на користь відповідача у розмірі 1 % від внесеної суми. Відповідач вчергове запропонував ОСОБА_1 прибути за адресою: АДРЕСА_4 для врегулювання подальшого розірвання договору або врегулювання питання заміни об`єкту на інший та зарахування в оплату його вартості кошти, що були сплачені ОСОБА_1 за договором (а. с. 34-35, 123-125).
Відповідно до консультаційного висновку спеціаліста Медичного центру «Плюсмед» від 16 червня 2025 року ОСОБА_1 діагностовано ІХС, кардіосклероз атеросклеротичний ГХ, ІІ ст., 3 ст., ризик високий, ЦД 2 типу, субкомпенсований. Діабетична нейропатія стегнового нерву. Остеохондроз хребта. Коксартроз (а. с. 36).
Згідно з листом КП «Житлоінвестбуд-УКБ» від 24 червня 2025 року № 056/01-1184 вартість одного квадратного метра метра двокімнатної квартири за будівельною адресою: житловий будинок «Б» на АДРЕСА_1 , станом на 24 червня 2025 року, складає 42 500,00 грн (а. с. 38).
Рішенням Київської міської ради від 26 квітня 2012 року № 542/7879 про передачу КП «Житлоінвестбуд-УКБ» земельної ділянки для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 вирішено передати у короткострокову оренду земельну ділянку площею 1,74 га та для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 (а. с. 5-6).
Розпорядженням Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12 вересня 2012 року № 1604 про завершення будівництва багатоповерхових будинків на АДРЕСА_1 , Головному управлінню житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та КП «Житлоінвестбуд-УКБ» доручено вжити заходів для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_1 та інженерних мереж до цих будинків (а. с. 4-5).
Пояснювальною запискою до проекту розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12 вересня 2012 року № 1604 обґрунтовано необхідність прийняття цього розпорядження, а саме своєчасне проведення робіт з будівництва багатоповерхових житлових будинків (коригування) на АДРЕСА_1 , затвердження проектної документації по зазначеному об`єкту.
У 2004 році на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю «Київвисотбуд» розроблено проект будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 (зведений комплексний висновок Центральної служби Укрінвестекспертиза від 26 червня 2004 року № 168). Будівництво вказаного об`єкту було призупинено у 2006 році.
З метою завершення будівництва, зменшення соціальної напруги та врегулювання майнових питань Київська міська рада прийняла рішення від 26 квітня 2012 року № 542/7879 «Про передачу комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельної ділянки для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 ».
Видано розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12 вересня 2012 № 1604 «Про завершення будівництва багатоповерхових будинків на АДРЕСА_1 та передано КП «Житлоінвестбуд-УКБ» вказану земельну ділянку та функції замовника по будівництву багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 .
Вказаним коригуванням проекту передбачено: зміну поверховості житлових будинків та кількості квартир; будівництво механізованих підземних паркінгів 2 та № 3, завершення будівництва підземного паркінгу № 1; заміну існуючого утеплення житлового будинку «А» на утеплення мінераловатними плитами; приведення рішень по інженерному забезпеченню об`єкта будівництва відповідно до чинних будівельних норм; виділення черг будівництва та пускових комплексів; визначення кошторисної вартості залишків робіт в поточному рівні цін.
На даний час підприємство сплачує власні кошти за оренду земельної ділянки, за проектно-вишукувальні роботи, за експертну оцінку та інші обов`язкові платежі з підготовки до будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 .
Відповідно до Програми економічного і соціального розвитку м. Києва на 2018-2020 роки, затвердженої розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05 січня 2018 року № 8, будівництво багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_1 включено до переліку об`єктів капітального будівництва, що здійснюється за замовленням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за рахунок власних коштів підприємств, установ та організацій, кредитів, лізингів та інших джерел фінансування.
Цей проект розпорядження розроблено з метою затвердження проекту будівництва багатоповерхових житлових будинків (коригування) на АДРЕСА_1 .
Загальна кошторисна вартість будівництва багатоповерхових житлових будинків (коригування) на АДРЕСА_1 у поточних цінах станом на 01 червня 2018 року складає 873 989,671 тис. грн.
Будівництво об'єкта буде здійснюватися за кошти підприємства, залучені від фізичних та юридичних осіб, шляхом продажу майнових прав у порядку, передбаченому чинним законодавством України (а. с. 93-94).
Розпорядженням від 23 жовтня 2018 року № 1907 виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) затверджено проект «Будівництво багатоповерхових житлових будинків (коригування) на АДРЕСА_1, враховуючи зведений комплексний висновок № 168 Центральної служби Укрінвестекспертиза від 26 червня 2004 року та експертний звіт щодо розгляду проектної документації Державного підприємства «Спеціалізована державна експертна організація - центральна служба української державності будівельної експертизи» від 26 червня 2018 року № 00-2600-17/ЦБ, з техніко-економічними показниками згідно з додатком (а. с. 95-97).
Протоколом наради щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_1 від 09 квітня 2014 року, вирішено, що КП «Житлоінвестбуд-УКБ» при прийманні незавершеного будівництва об`єкту на АДРЕСА_1 повинно переукласти договори з громадянами, які вклали кошти у будівництво цих житлових будинків (інвестори), (а. с. 98-100).
01 жовтня 2014 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» проведено спільну нараду з інвесторами щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_1 за результатами якої було досягнуто згоди щодо порядку та способів завершення будівництва будинків та інженерних мереж будинків АДРЕСА_1 .
За результатами проведених загальних зборів щодо визначення джерел фінансування та початку відновлення будівельних робіт, було прийнято рішення щодо розміру доплати і завершення будівництва (протокол загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою: АДРЕСА_1 від 16 жовтня 2014 року, а. с. 101-102).
Листом від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою для введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2024 року відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». 
ТПП підтвердило, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податком та/чи іншим зобов`язанням /обов`язком, виконання яких настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих та інших нормативних актів і виконання відповідно яких стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс мажорних обставин (обставин непереборної сили, а. с. 127).
Мотиви, з яких виходить суд при розгляді цієї справи та застосовані ним норми права
Вирішуючи справу суд має визначити вид спірних правовідносин між сторонами, обрати норму права, що їх регулює та правильно застосувати її.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).
Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Згідно із частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналіз зазначених норм матеріального свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.
У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
Як встановлено судом, умовами договору купівлі-продажу майнових прав між сторонами від 08 вересня 2020 року, зокрема, пп. 2.3. п. 3 договору, передбачено, що покупець має право відмовитись від остаточної сплати вартості предмету цього договору шляхом розірвання цього договору та отримати кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми, або шляхом заміни об`єкту на новий та зарахувати в оплату його вартості кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1 % від внесеної суми.
Аналіз пп. 2.3 п. 2 договору свідчить про те, що покупець наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання.
ОСОБА_1 реалізувала своє право, передбачене пунктом 2.3 договору на розірвання договору та листом від 07 травня 2025 року № 05/05 її адвокат Розмош В.І. звернувся до КП «Житлоінвестбуд-УКБ» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав із посиланням на положення Закону України від 12 травня 1991 року № 1023-ХІІ «Про захист прав споживачів» із вимогами: розірвати договір купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901; виплатити ОСОБА_1 протягом 7 днів з моменту отримання даного листа-вимоги, суму у розмірі 3 831 062,40 грн (що складає 99 % вартості товару на час пред`явлення відповідної вимоги) на її рахунок.
КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у відповідь на цей лист повідомило про те, що у разі якщо ОСОБА_1 має намір розірвати договір, вона має сплати відповідачу неустойку у розмірі 3 % від внесеної суми, а також вчергове запропоновано ОСОБА_1 прибути за адресою: АДРЕСА_4 для врегулювання подальшого розірвання договору або врегулювання питання заміни об`єкту на інший та зарахування в оплату його вартості кошти, що були сплачені ОСОБА_1 .
Станом на день розгляду справи, матеріали справи не містять доказів дострокового одностороннього розірвання договору та про повернення внесених позивачем на придбання квартири грошових коштів.
Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Встановлені в судовому засіданні обставини вказують на те, що відповідач КП «Житлоінвестбуд-УКБ» порушив свої зобов`язання, визначені договором купівлі-продажу майнових прав, який було укладено 08 вересня 2020 року між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 .
Суд враховує, що відповідач мав збудувати об`єкт нерухомого майна (квартиру) та передати її покупцю за актом приймання-передачі квартири після введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків між сторонами у запланований термін введення в експлуатацію об`єкту капітального будівництва IV квартал 2021 року (кінцева дата 31 грудня 2021 року).
Не зважаючи на вказане, на порушення умов укладеного договору, продавець своїх зобов`язань не виконав, визначену в договорі квартиру ОСОБА_1 не передав, заміну об`єкту на новий із зарахуванням в оплату його вартості коштів, що були сплачені за цим договором, не провів.
Посилання відповідача на військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою для введення воєнного стану є неприйнятними, оскільки введення воєнного стану відбулося у лютому 2022 року, а кінцева дата введення в експлуатацію об`єкту капітального будівництва 31 грудня 2021 року.
Поважних причин порушення зобов`язання та прийняті заходи для виконання умов договору у строки, передбачені умовами договору, відповідач не навів.
Доказів на спростування бездіяльності КП «Житлоінвестбуд-УКБ» щодо будівництва об`єкта та передачі його покупцю відповідачем не надано.
Отже, суд дійшов висновку про наявність істотного порушення умов договору з боку відповідача.
Оскільки продавець квартиру АДРЕСА_1 не збудував та покупцю не передав, ОСОБА_1 прийняла рішення про розірвання договору.
Задля реалізації права, передбаченого пп. 2.3 п. 2 договору, листом від 07 травня 2025 року № 05/05 направила на адресу КП «Житлоінвестбуд-УКБ» повідомлення про дострокове розірвання договору та вимогу повернути сплачені нею кошти.
Однак КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у добровільному порядку питання розірвання договору не вирішив, чим порушив права ОСОБА_1 .
Отже, оскільки відповідачем КП «Житлоінвестбуд-УКБ» допущено істотні порушення договору, та внаслідок завданої цим шкоди ОСОБА_1 значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, суд визнає, що позовна вимога про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , на квартиру АДРЕСА_1 (характеристика квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 88,96 кв. м, житлова площа 45,01 кв. м, кількість кімнат дві, зареєстрованого у реєстрі № 901, є доведеною та обґрунтованою, а тому підлягає задоволенню.
Також суд зазначає, що стаття 653 ЦК України передбачає правові наслідки розірвання договору. 
Так, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Судом установлено, що на виконання умов договору позивач сплатила на рахунок КП «Житлоінвестбуд-УКБ» 1 638 109,44 грн, що складає 99 % вартості майнових прав (еквівалент 59 030,90 дол. США за курсом НБУ, станом на 08 вересня 2020 року).
Підпунктом 2.3 пункту 2 договору передбачено, що покупець має право відмовитись від остаточної сплати вартості предмету цього договору шляхом розірвання цього договору та отримати кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми, або шляхом заміни об`єкту на новий та зарахувати в оплату його вартості кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1 % від внесеної суми.
Законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. 
Причому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, зокрема в разі, якщо зі змісту акта цивільного законодавства випливає обов`язковість його положень, яка може мати вигляд вказівки в акті цивільного законодавства на нікчемний характер відступу від його положень або виражатися за допомогою інших правових засобів.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
До спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
Аналіз статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених у статті 4 ЦК України. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних нормах.
У статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
Тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. Останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. 
Згідно з статтею 546 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина 2 статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною.
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
Як встановлено судом, в оспорюваному пункті 2.3 договору купівлі-продажу майнових прав передбачено неустойку за односторонню відмову від договору покупцем (фраза «зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1 % від внесеної суми»).
Також позивач просить суд визнати недійсним п.п. 3.7 п. 3 договору купівлі-продажу від 08 вересня 2020 року, укладеного між ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ», як несправедливий та такий, що суперечать принципу добросовісності через істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Пунктом 3.7 договору купівлі-продажу від 08 вересня 2020 року передбачено, що порушення покупцем порядку розрахунків за предмет договору, визначеного п. 3.2. цього договору, є підставою для ініціювання продавцем процедури розірвання цього договору. Після дотримання сторонами процедури розірвання цього договору вони укладають угоду про розірвання договору. Сторони домовляються, що після закінчення процедури розірвання договору продавець вважатиметься вільним від зобов`язань щодо передачі майнових прав на квартиру покупцю. У випадку, якщо договір розривається при частковій оплаті за об`єкт, кошти покупцю повертаються після реалізації даного об`єкту іншому покупцю, за винятком неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми.
Оспорювані пункти 2.3 та 3.7 договору купівлі-продажу майнових прав від 08 вересня 2020 року в частині встановлення неустойки суперечить самій сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту.
Зазначене відповідає висновкам, що викладені у постановах Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 591/3176/17 (провадження № 61-47158св18), від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19 (провадження № 61-1280св21), від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19 (провадження № 61-8074св21), від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19 (провадження № 61-5146св21).
З урахуванням наявності підстав для часткової недійсності пунктів 2.3 та 3.7 договору купівлі-продажу майнових прав в частині встановлення неустойки та правил, закріплених в статті 217 ЦК України, це не має наслідком недійсності інших частин правочину.
За таких обставин, суд першої інстанції вважає, що позовні вимоги в цій частині слід задовольнити частково і визнати недійсним пункт 2.3 договору в частині встановлення неустойки, а саме фрази: «зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1 % від внесеної суми» та пункт 3.7 в частині встановлення неустойки, а саме фрази: «за винятком неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми». 
Як наслідок підлягає задоволенню вимога позивачки про стягнення з відповідача на її користь грошових коштів в розмірі 3 742 992,00 грн (еквівалент 59 030,90 дол. США за курсом НБУ, станом на час пред`явлення вимоги).
Щодо стягнення пені
Згідно з преамбулою Закону України «Про захист прав споживачів» цей Закон регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.
Пунктами 18, 22 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що продавець - це суб`єкт господарювання, який згідно з договором реалізує споживачеві товари або пропонує їх до реалізації; споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника.
Статтею 1-1 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що цей Закон регулює відносини між споживачами товарів (крім харчових продуктів, якщо інше прямо не встановлено цим Законом), робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг.
У Законі України «Про захист прав споживачів» не визначено певних меж його дії, але з урахуванням характеру правовідносин, які ним регулюються, та виходячи з демократичних принципів цивільного судочинства і наявності в цивільних споживчих правовідносинах такої слабшої сторони, як фізична особа - споживач, можна зробити висновок, що цим законом регулюються відносини, які виникають з договорів купівлі-продажу, майнового найму (оренди), виконання робіт, надання послуг, прокату, перевезення, зберігання, доручення, комісії, фінансово-кредитних послуг тощо. Такі відносини можуть виникати з актів законодавства або з інших угод, які не суперечать закону.
Суд встановив, що 08 вересня 2020 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» укладено з позивачкою договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру з метою набуття у кінцевому результаті права власності на квартиру у багатоквартирному житловому будинку для власних потреб, а тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів».
Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18.
Однією із засад цивільного судочинства є свобода договору (стаття 3 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (стаття 628 ЦК України).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом (частина перша статті 548 ЦК України).
Статтею 549 ЦК України встановлено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (частини перша, друга статті 551 ЦК України).
Частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлено, уразі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.
Слід зауважити, що приписи статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлюють права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг).
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги. Поряд з цим, продавець - це суб`єкт господарювання, який згідно з договором реалізує споживачеві товари або пропонує їх до реалізації (пункт 18 частини першої статті 1 зазначеного закону).
Згідно з пунктом 17 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб.
Робота - це діяльність виконавця, результатом якої є виготовлення товару або зміна його властивостей за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 21 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів»).
У зобов`язаннях по виконанню робіт на одного з контрагентів покладається обов`язок виконати роботу, яка б завершувалась досягненням певного матеріального результату, а у зобов`язаннях про надання послуг діяльність контрагента спрямована на вчинення юридичних і фактичних дій, які безпосередньо не породжують матеріальних наслідків або зовсім не повинні завершуватися матеріальними наслідками, тобто споживання послуги має місце в процесі її надання, на відміну від роботи, споживання результатів якої зазвичай не збігається з часом її виконання.
Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 837 ЦК України, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.
Згідно з частиною першою статті 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності.
Водночас, відсутні підстави для поширення на правовідносини сторін дії Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Як передбачено пунктом 1.1 договору від 08 вересня 2020 року, за цим договором продавець передає у власність, а покупець приймає у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 на умовах та порядку, що визначені цим договором.
Зазначене цілком відповідає характерним ознакам договору купівлі-продажу. Отже спірний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 08 вересня 2020 року не є договором підряду чи договором про надання послуг.
Під майновими правами, згідно з п. 1.2 договору, сторони розуміють право продавця збудувати та набути у власність об`єкт нерухомого майна, який буде створено у майбутньому (далі - квартиру, об`єкт нерухомого майна).
Відповідно до п. 1.3 договору, під об`єктом капітального будівництва продавець матиме на увазі житловий будинок: будівництво багатоповерхових житлових будинків коригування) на АДРЕСА_1 , кількість поверхів - 25, запланований термін введення в експлуатацію IV квартал 2021 року.
Сторони погодилися з такими умовами договору, заперечень щодо їх формулювань не висловлювали.
Таким чином, зміст договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 08 вересня 2020 року дозволяє дійти висновку про те, що між сторонами у тому числі виникли правовідносини з надання послуг або виконання робіт, а відповідач здійснював будівельні роботи з будівництва житла для позивача та виступав замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку.
Враховуючи те, що за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 08 вересня 2020 року відповідач не брав на себе зобов`язань виконати певні будівельні роботи та надати певні послуги позивачу, наявні підстави для притягнення відповідача до відповідальності, передбаченої частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» за порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг).
Таким чином, з КП «Житлоінвестбуд-УКБ» на користь позивача слід стягнути пеню у розмірі 1 638 109,44 грн, з урахуванням значного проміжку часу невиконання умов договору та того, що розмір пені не може значно перевищувати суму договору (розмір збитків), що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України).
Щодо стягнення моральної шкоди
Відповідно до частини першої та пункту 9 частини другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу з застосуванням, зокрема, такого способу захисту, як відшкодування моральної (немайнової) шкоди.
За загальним правилом зобов`язання з відшкодування шкоди (майнової та немайнової) є прямим наслідком правопорушення, тобто порушення охоронюваних законом суб`єктивних особистих немайнових і майнових прав та інтересів учасників цивільних відносин. При цьому одне і те ж правопорушення може призводити до негативних наслідків як у майновій, так і немайновій сферах, тобто виступати підставою для відшкодування майнової та моральної шкоди одночасно.
Заподіяння моральної шкоди та компенсація відповідних немайнових втрат може мати місце як в договірних, так і в деліктних правовідносинах (поза межами існуючих між потерпілим і завдавачем шкоди договірних чи інших правомірних зобов`язальних відносин).
Згідно з частинами першою та другою статті 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає: 1) у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; 2) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; 3) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку зі знищенням чи пошкодженням її майна; 4) у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.
Відповідно до частин третьої, четвертої статті 23 ЦК України моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб. Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості. Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана з розміром цього відшкодування.
Право на відшкодування моральної шкоди є важливою гарантією захисту прав і свобод громадян та законних інтересів юридичних осіб, встановлене Конституцією та законами України.
Стаття 1167 ЦК України передбачає загальні підстави відповідальності за спричинену моральну шкоду в позадовоговірних відносинах, зокрема, встановлено, що моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини, крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо), яких зазнав позивач, характеру немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення тощо) та з урахуванням інших обставин.
Зокрема, враховуються стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану.
При цьому суд має виходити із засад розумності, виваженості та справедливості.
Для вирішення питання про відшкодування моральної шкоди необхідно встановити: наявність шкоди, протиправність дій відповідача, наявність причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням відповідача.
Кожна із цих складових є обов`язковою умовою для відшкодування завданої шкоди.
Заявляючи вимоги про відшкодування моральної шкоди та стягнення її з відповідача в розмірі 100 000,00 грн, позивач посилалася на те, що факт втрати коштів через неможливість отримати як квартиру за договором, так і повернути за неї сплачені кошти протягом 4-х років, погрози з боку відповідача застосувати штрафні санкції до неї, пошук адвокатів, збирання документів для суду тощо, є беззаперечним доказом страждань, переживань та незручностей для позивача. 
Втрата коштів та неотримання у власність бажаного майна завдало позивачу моральну шкоду, право на відшкодування якої передбачено положеннями статей 23, 1167 ЦК України.
В той же час, суд вважає, що заявлений позивачем розмір моральної шкоди 100 000,00 грн необґрунтований належними та допустимими доказами та не відповідає вимогам розумності та справедливості.
Враховуючи конкретні обставини справи, характер та довготривалість душевних страждань позивача, пов`язаних із невизначеністю щодо спірного питання, істотність вимушених змін у його життєвих стосунках, пов`язаних із необхідністю звертатися до відповідних органів за захистом порушеного права, проходити тривалі судові процедури, суд дійшов висновку про часткове задоволення вимог позивача в частині відшкодування моральної шкоди, визначивши її розмір в сумі 10 000,00 грн та вважає, що такий розмір є відповідною і достатньою грошовою компенсацією, а також належною сатисфакцією за завдану відповідачем позивачу моральну шкоду.
Ключовими принципами статті 6 Конвенції про захист прав та основоположних свобод є верховенство права та належне здійснення правосуддя. Ці принципи також є основоположними елементами права на справедливий суд. Так, у рішенні від 17 січня 1970 року у справі Delcourt v. Belgium (заява № 2689/65) Європейський суд з прав людини зазначив, що «у демократичному суспільстві у світлі розуміння Конвенції право на справедливий суд посідає настільки значне місце, що обмежувальне тлумачення статті 6 не відповідало б меті та призначенню цього положення». У рішенні від 04 грудня 1995 року у справі Bellet v. France (заява № 23805/94,) Суд зазначив, що «стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права».
Щодо судових витрат
Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог статей 133, 141 ЦПК України.
Згідно з ч. 1, 3 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір, сплачений позивачем при зверненні до суду з позовом.
Що стосується витрат на правничу допомогу, то позивач має право подати відповідні докази протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, оскільки у позовній заяві було заявлено орієнтовний розмір судових витрат.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 13, 14, 82, 223, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд,-
УХВАЛИВ:
Позов ОСОБА_1 до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» про визнання недійсним окремих положень договору купівлі-продажу майнових прав, його розірвання, стягнення вартості майна, пені, моральної шкоди - задовольнити частково.
Визнати недійсним пункт 2.3 договору в частині встановлення неустойки, а саме фрази: «зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1 % від внесеної суми» та пункт 3.7 в частині встановлення неустойки, а саме фрази: «за винятком неустойки на користь продавця у розмірі 3 % від внесеної суми».
Розірвати договір купівлі-продажу від 08 вересня 2020 року, укладений між ОСОБА_1 та Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ».
Стягнути з Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 3 742 992 (три мільйони сімсот сорок дві тисячі дев`ятсот дев`яносто дві) гривні 00 копійок.
Стягнути з Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» на користь ОСОБА_1 пеню у розмірі 1 638 109 (один мільйон шістсот тридцять вісім тисяч сто дев`ять) гривень 44 копійки та у відшкодування моральної шкоди 10 000 (десять тисяч) гривень 00 копійок.
У решті позовних вимог відмовити.
Стягнути з Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» на користь ОСОБА_1 15 140,00 грн судового збору.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 354 ЦПК України).
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду (ч. 2 ст.354 ЦПК України).
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України (ч. 3 ст. 354 ЦПК України).
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано (ч. 1 ст. 273 ЦПК України).
У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 2 ст. 273 ЦПК України).
Інформація про учасників:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_8 .
Відповідач: Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ», код ЄДРПОУ 31958324, адреса місцезнаходження: 01601, м. Київ, вул. Володимирська, 42.
Повний текст рішення складено та підписано 11.05.2026.

Суддя Ю.О. Твердохліб