ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2026 року	м. Одеса	Справа № 916/2864/25	
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді Савицького Я.Ф.,
суддів: Діброви Г.І.,
Принцевської Н.М.,
секретар судового засідання – Полінецька В.С.,

за участю представників учасників судового процесу:
від позивача: Павлюк В.С., у порядку самопредставництва;
від відповідача: не з`явився;
від третьої особи: Буцан С.В., у порядку самопредставництва;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕЛЬМАР”
на рішення Господарського суду Одеської області
від 24 листопада 2025 року (повний текст складено 01.12.2025) 
у справі № 916/2864/25
за позовом: Одеської міської ради 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕЛЬМАР”
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради 
про стягнення 3 591 324,18 грн, -

суддя суду першої інстанції: Д`яченко Т.Г. місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 22.04.2026, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У липні 2025 Одеська міська рада (далі також - позивач, Міська рада, ОМР, Рада) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕЛЬМАР» (далі також – відповідач, ТОВ «ТЕЛЬМАР», Товариство), про стягнення з останнього на користь позивача безпідставно збережених коштів у розмірі 3 591 324,18 грн. за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності у період з 09.11.2023 по 30.10.2024.
Позовні вимоги обґрунтовані фактом використання відповідачем земельної ділянки комунальної власності загальною площею 15,4162 га, яка розташована за адресою: м. Одеса, 21 км. Старокиївської дороги (кадастровий номер 5110137600:02:002:0016) та на якій розміщений належний відповідачу об`єкт нерухомого майна, за відсутності належним чином оформлених документів, які надають право використовувати земельну ділянку. Внаслідок використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, відповідачем в період з 09.11.2023 по 30.10.2024 отримано дохід шляхом нездійснення орендних платежів до бюджету в розмірі 3 591324,18 грн.
В процесі розгляду справи Господарським судом Одеської області було залучено до участі в останню в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача, Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі також – Департамент, третя особа).
Рішенням Господарського суду Одеської області 24.11.2025 у справі №916/2864/25 (суддя Д`яченко Т.Г.) позовні вимоги Одеської міської ради задоволені у повному обсязі.
Задовольняючи позов Одеської міської ради, суд першої інстанції виходив з того, що право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди, але, у матеріалах справи відсутні та відповідачем не надані докази на підтвердження оформлення ТОВ “ТЕЛЬМАР” права власності на земельну ділянку або укладення договору оренди (користування) спірною земельною ділянкою.
Місцевим господарським судом було зазначено, що за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. При цьому, орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Суд першої інстанції встановив, що ТОВ “ТЕЛЬМАР, будучи власником об`єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016, у заявлений позивачем період використовувало відповідну земельну ділянку, не сплачуючи орендну плату за таке користування, за відсутності укладеного договору. Вказане мало наслідком збільшення вартості власного майна (для відповідача), а позивач (потерпілий) втрачав належне йому майно (кошти від орендної плати), таким чином, відбувся факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок позивача.
При цьому, судом було встановлено, що спірна земельна ділянка є власністю саме територіальної громади, тобто Одеської міської ради. Також, с посиланням на правовий висновок, викладений Верховним Судом у постанові від 02.06.2021 у справі №201/2956/1, місцевий господарський суд зазначив, що факт того, що площа земельної ділянки, яка безпосередньо зайнята під будівлями, є меншою ніж площа всієї земельної ділянки, правового значення не має.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок заборгованості, місцевий господарський суд дійшов висновку, що даний розрахунок є правильним, у зв`язку з чим позовні вимоги були задоволені у повному обсязі.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю “ТЕЛЬМАР” звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 24.11.2025 у справі №916/2864/25 та ухвалити нове рішення, яким позов Одеської міської ради задовольнити частково шляхом стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 у розмірі 16 769,8 грн. за період, починаючи з 11.10.2024 року по 30.10.2024 року; в іншій частині позовних вимог - відмовити. Також, апелянт просить вирішити питання розподілу судових витрат.
Відповідач вважає, що рішення суду першої інстанції є необґрунтованим та прийнятим з порушенням норм матеріального і процесуального права; при винесенні оскаржуваного рішення судом не були досліджені усі обставини та докази у даній справі.
Доводи апеляційної скарги полягають, зокрема, у наступному:
- судом першої інстанції було неправильно розтлумачено норми ст. 79-1 Земельного кодексу України та підмінено поняття щодо моменту виникнення земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, оскільки для цього не достатньо формування земельної ділянки та державної реєстрації у Державному земельному кадастрі з огляду на те, що необхідною і виключною умовою є державна реєстрація права власності на неї. У даному випадку право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 Міською радою було зареєстровано 11.10.2024, отже, об`єктом цивільних прав земельна ділянка стала саме з 11.10.2024. Відтак, укладення договору оренди стало можливим лише з 11.10.2024, а тому, заявляти про порушене право щодо цієї ділянки позивач може лише в період з 11.10.2024 по 30.10.2024, що не було враховано судом та призвело до ухвалення незаконного рішення, що є підставою для скасування частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині шляхом стягнення за період з 11.10.2024 по 30.10.2024 коштів у розмірі 16 769,8 грн.;
- позивачем не надано доказів, що відповідач фактично користується усією площею земельної ділянки, а відтак, останнім не обґрунтовано розмір заборгованості, на що суд першої інстанції не звернув уваги. При цьому, посилаючись у цьому питанні на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 02.06.2021 у справі №201/2956/19, місцевий господарський суд не врахував останній висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 08.07.2025 у cправі № 908/1196/24, відповідно до якого для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень ст. ст. 1212- 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати, зокрема, площу земельної ділянки і встановлення цієї обставини входить до предмета доказування у межах вирішення такого спору (постанова Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20). Крім того, апелянт наголошує на тому, що за висновками Великої Палати Верховного Суду (постанова від 22.06.2021 у справі № 200/606/18) власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Враховуючи те, що ТОВ «ТЕЛЬМАР» набуло право власності 09.11.2023 на об`єкт нерухомого майна – нежитлові будівлі загальною площею: 12 753,5 кв м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, 21 км Старокиївської дороги, б.51, то загальна площа земельної ділянки під об`єктом нерухомого майна, що знаходиться у фактичному користуванні ТОВ «ТЕЛЬМАР» складає 12 753,5 кв. м. З огляду на те, що будівлі (споруди) пов`язані із землею, то беззаперечним фактом є те, що саме під нежитловими будівлям земельна ділянка використовується ТОВ «ТЕЛЬМАР», площа якої дорівнює площі розташованих на ній будівель і становить 12 753, 5 кв. м.;
- судом першої інстанції не надано оцінки обставинам відсутності досудового врегулювання спірних правовідносин, оскільки Департаментом земельних ресурсів ОМР направив вимогу від 09.07.2024 року №01-13/1110 на неправильну поштову адресу відповідача, а саме: замість належного індексу « 65005» було зазначено неправильний індекс « 65091», в наслідок чого вказану вимогу було повернуто поштою без вручення, що підтверджується довідкою АТ «Укрпошта» про причини повернення від 05.08.2024. Враховуючи те, що у відповідності до ст. 1 Закону України «Про поштовий зв`язок» поштовий індекс - це код поштової адреси у вигляді умовного цифрового позначення об`єктів поштового зв`язку (поштового відділення, на яке спрямовується поштове відправлення), позивачем не було доведено факту отримання ним послуг поштового зв`язку для належного відправлення вимоги саме за кодом поштової адреси апелянта, що свідчить про недотримання ним досудового порядку врегулювання спору. Як наслідок, ця обставина позбавила ТОВ «ТЕЛЬМАР» можливості врегулювати спір позасудовим шляхом;
- судом першої інстанції не було враховано норми процесуального права на стадії підготовчого провадження, що призвело до неврахування заперечень, поданих відповідачем, на відповідь позивача на відзив ТОВ «ТЕЛЬМАР», внаслідок чого суд неправильно вирішив дану справу.
Детальніше доводи ТОВ «ТЕЛЬМАР» наведені в апеляційній скарзі. 
За результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом від 22.12.2025, для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 поновлено відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕЛЬМАР” на рішення Господарського суду Одеської області від 24.11.2025 у справі №916/2864/25; продовжено розгляд вказаної апеляційної скарги на розумний строк та призначено розгляд справи №916/2864/25 на 01.04.2026 о 12:00 год. Крім того, вказаною ухвалою встановлено позивачу та третій особі строк для подання відзиву на апеляційну скаргу та пояснень відносно останній, роз`яснено учасникам справи про їх право у цій же строк подати до суду заяви чи клопотання процесуального характеру.
09.02.2026 від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Департамент не погоджується з її доводами, вважає їх безпідставними, у зв`язку з чим просить у задоволенні останньої відмовити повністю, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Так, третя особа зазначає, що 13.12.2021 було сформовано та проведено державну реєстрацію спірної земельної ділянки, присвоєно їй кадастровий номер, а відтак, саме з цього часу земельна ділянка стала об`єктом цивільних прав.
У свою чергу, ТОВ «ТЕЛЬМАР» є власником нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, але право користування землею і досі не оформлено. Таким чином, відповідач використовує земельну ділянку без достатньої правової підстави.
Департамент наполягає на тому, що саме у відповідача з моменту утворення земельної ділянки як об`єкта цивільних прав виникли обов`язки щодо оформлення прав на неї, проте останні виконані не були. Разом з цим, обов`язок ТОВ «ТЕЛЬМАР» сплатити суму безпідставно збережених коштів виникає в силу самого факту користування спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави, і не залежить від того, чи сталося це внаслідок поведінки набувача, потерпілого чи інших осіб, або сталось поза їх волею.
На переконання третьої особи, твердження апелянта про користування меншою площею земельної ділянки, а саме лише тією, на якій розташована нежитлова будівля суперечить сталій судовій практиці, оскільки, по-перше, спір стосується користування вже сформованою земельною ділянкою, по-друге, ТОВ «ТЕЛЬМАР» не надало доказів на підтвердження формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Отже, розмір земельної ділянки, якою користується апелянт, доведений, обґрунтований і підтверджений достатніми доказами, про що правомірно зазначено в рішенні Господарського суду Одеської області від 24.11.2025.
Також, Департамент вказує, що позивачем належним чином обґрунтовано розмір безпідставно збережених коштів, надані належні та допустимі докази, зокрема, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, рішення Ради від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі», з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 №5275-VI та від 08.02.2017 №1742-VП.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 01.04.2026 у судовому засіданні оголошено перерву до 22.04.2026 об 11:30 год.
21.04.2026 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату. В обґрунтування цього клопотання, представник апелянта зазначає, що він не має можливості взяти участь 22.04.2026 в судовому засіданні, у зв`язку із різким погіршенням стану здоров`я та направленням адвоката Залевської І.В. на лікування, на підтвердження чого апелянтом надано суду лікарняний, відповідно до якого період непрацездатності Залевської І.В. складає 20.04.2026 – 27.04.2026, що підтверджується електронним медичним висновком №111-58М9-ТЕ69-2КМВ (копію апелянт долучив до клопотання про відкладення).
При цьому, апелянт зазначає, що через обмеженість в часі та великий об`єм інформації по даній справі, ТОВ «ТЕЛЬМАР» не має можливості залучити до представництва інтересів в суді іншого представника, оскільки новому представнику необхідний час для ознайомлення із матеріалами справи та підготовки для участі у судовому засіданні. 
Розглянувши вказане клопотання, судова колегія відмовляє у задоволенні останнього, виходячи з наступного.
Матеріали справи свідчать, що судове засідання у даній справі проводиться не вперше. Так, як зазначалось вище в судовому засіданні 01.04.2026 вже оголошувалась перерва і переніс розгляду справи був обумовлений саме нез`явленням представника відповідача до суду, що підтверджується інформацією, яка наявна у протоколі судового засідання від 01.04.2026.
Водночас, відповідно до ч.ч. 11, 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
При цьому, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Тобто, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є безумовною підставою для відкладення розгляду справи.
Крім цього, апеляційний суд констатує, що відповідач був завчасно (01.04.2026) повідомлений про дату, час і місце розгляду справи і, відповідно, мав забезпечити явку в судове засідання іншого представника (при цьому, не тільки адвоката, враховуючи можливість брати участь у судових засіданнях особисто - в порядку самопредставництва), оскільки діюче законодавство не обмежує представництво інтересів в суді певним колом осіб. Отже, представляти інтереси відповідача у даному випадку мав можливість і керівник ТОВ «ТЕЛЬМАР» особисто.
Судова колегія відзначає, що відповідачем у клопотанні про відкладення розгляду справи не наведено жодних об`єктивних причин, які унеможливлюють розгляд справи за відсутності його представника: суду не заявлено про необхідність надання додаткових доказів, клопотань або інших заяв, які апелянт не мав можливості своєчасно подати суду, та які могли б вплинути на встановлені судом першої інстанції обставини.
При цьому, суд враховує, що свою позицію у даній справі відповідачем викладено як у відзиві на позовну заяву, який був поданий ТОВ «ТЕЛЬМАР» в суді першої інстанції, так і в апеляційній скарзі останнього.
З огляду на вищезазначені обставини, ураховуючи необхідність дотримання розумних процесуальних строків розгляду апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що в даному випадку неможливість явки представника відповідача не позбавляє суд права вирішити спір, з урахуванням того, що відповідно до ухвал Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 та 01.04.2026 присутність сторони в судовому засіданні не визнавалась обов`язковою.
Таким чином, клопотання представника апелянта про відкладення розгляду справи задоволенню не підлягає, оскільки повідомлені ним причини неявки судом поважними не визнаються.
В судовому засіданні 22.04.2026 представники позивача та третьої особи заперечували проти доводів апеляційної скарги та просили залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.
У судовому засіданні 22.04.2026 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
З огляду на матеріали справи вбачається, що ТОВ «ТЕЛЬМАР» з 09.11.2023 належить на праві власності нерухоме майно, а саме: нежитлові будівлі (літери А-К та номери ІV, V, VІ) загальною площею 12 753,5 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, 21 км. Старокиївської дороги, буд. 51 (т. 1 а.с. 24-26, 108-109).
Підставою набуття ТОВ «ТЕЛЬМАР» права власності на відповідну нерухомість є договори купівлі-продажу від 09.11.2023, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О.Ю., реєстр. №№3101, 3103.
Вказане підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (РНОНМ: 246071751101).
Зазначене майно розташовано на земельній ділянці територіальної громади м. Одеса. Кадастровий номер даної земельної ділянки - 5110137600:02:002:0016, площа – 15,4162 га, цільове призначення земельної ділянки – землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання – 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Місцезнаходження земельної ділянки: м. Одеса, 21 км. Старокиївської дороги (територія промислового вузла “Куліндорово”). 
Вказане підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, а також Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.07.2023 №НВ-5100633862023 (т. 1 а.с. 27-32).
При цьому, відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.07.2023 №НВ-5100633862023 вказану земельну ділянку сформовано та зареєстровано 13.12.2021; державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 здійснено на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 03.11.2021 ТОВ «Земельне кадастрове бюро»; орган, який реєстрував земельну ділянку - Відділ №4 управління у Дубенському районі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області; нормативна грошова оцінка станом на 28.06.2023 складає 117 330 573,13 грн. 
Водночас, згідно вказаного Витягу, інформація щодо зареєстрованого права власності на спірну земельну ділянку у Державному земельному кадастрі відсутня.
Разом з тим, з Відповіді від 20.04.2026 №2626968 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що власником земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 загальною площею 15,4162 га є Одеська міська рада, право власності зареєстровано 11.10.2024. 
Також, у матеріалах справи міститься Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданий 15.02.2024, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 складає 123 315 666,13 грн. (т. 1 а.с. 43).
Згідно з інформацією від 24.10.2024 за вих. №01-13/2016, наданою Департаментом земельних ресурсів ОМР, стосовно земельної ділянки за адресою: м. Одеса, 21 км. Старокиївської дороги, буд. 51, за кадастровим номером 5110137600:02:002:0016, остання використовується для експлуатації та обслуговування виробничих будівель, що належать ТОВ «ТЕЛЬМАР» на праві власності, відповідно до договорів купівлі-продажу від 09.11.2023 №3103, №3101 (т. 1 а.с. 47-58).
Відповідно до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 №1267-VI “Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі” з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 №5275-VI та від 08.02.2017 №1742-VII, фіксований відсоток при визначені орендної плати за використання земельної ділянки за цільовим призначенням “Промисловість” розраховується у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т. 1 а.с. 34-38).
Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що право користування (оренди) чи інші речові права за ТОВ “ТЕЛЬМАР” на земельну ділянку по 21 км. Старокиївської дороги (територія промислового вузла “Куліндорово”) площею 15,4162 га, кадастровий номер: 5110137600:02:002:0016, на якій розташований належний відповідачу об`єкт нерухомого майна, - не зареєстровано. 
Договір оренди земельної ділянки по 21 км. Старокиївської дороги (територія промислового вузла “Куліндорово”), площею 15,4162 га, кадастровий номер: 5110137600:02:002:0016 між відповідачем та позивачем не укладався.
Таким чином, за твердженням позивача, відповідач, набувши право власності на об`єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці територіальної громади, по теперішній час належним чином не оформив правовідносин щодо користування земельною ділянкою.
Позивачем надано розрахунок суми орендної плати за користування ТОВ «ТЕЛЬМАР» спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 у період з 09.11.2023 по 31.10.2024, з якого вбачається що:
з 09.11.2023 по 30.11.2023 орендна плата становила 215 106,05 грн.;
з 01.12.2023 по 31.12.2023 орендна плата становила 293 326,43 грн.;
з 01.01.2024 по 31.10.2024 орендна плата становила 3 082 891,70 грн (по 308 289,17 грн щомісячно).
Таким чином, загальна сума збереженої (заощадженої) у себе відповідачем орендної плати у вказаний період становить 3 591 324,18 грн.
Розрахунок розміру доходу, одержаного відповідачем за користування земельною ділянкою територіальної громади м. Одеса здійснювався на підставі нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, визначеної:
- за 2023 - згідно інформації, що наявна у Державному земельному кадастрі станом на 07.07.2023 (НГО становить 117 330 573,13 грн;
- за 2024 – згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.02.2024 №НВ-5100357342024 (НГО становить 123 315 666,13 грн).
Для врегулювання спору в досудовому порядку Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради на адресу відповідача направлялась вимога від 09.07.2024 №01-13/1110 щодо сплати у місячний термін коштів за користування земельною ділянкою, але зазначену вимогу ТОВ “ТЕЛЬМАР” не отримано та повернуто до Департаменту «за закінченням терміну зберігання».
Використання відповідачем земельної ділянки територіальної громади м. Одеса без укладання договору оренди землі з ОМР або іншого правовстановлюючого документу, відсутність звільнення ТОВ «ТЕЛЬМАР» від сплати орендної плати та несплата останньої протягом періоду з 09.11.2023 по 31.10.2024 стали підставою для звернення Одеської міської ради до Господарського суду Одеської області з відповідним позовом.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
Щодо позиції апелянта про те, що об`єктом цивільних прав спірна ділянка стала з 11.10.2024, оскільки саме цією датою зареєстровано право власності на останню за Одеською міською радою.
Судова колегія звертає увагу на те, що за змістом ч. 2 ст. 60 Закону України від 21.05.1997 «Про місцеве самоврядування в Україні», підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.
У п. 10 прикінцевих та перехідних положень вказаного Закону передбачено, зокрема, що з набранням чинності цим Законом майно, яке до прийняття Конституції України у встановленому законодавством порядку передане державою до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць та набуте ними на інших законних підставах, крім майна, що відчужене у встановленому законом порядку, є комунальною власністю відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст. Майно, передане до комунальної власності областей і районів, а також набуте на інших законних підставах, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст, управління яким відповідно до Конституції України здійснюють районні і обласні ради або уповноважені ними органи. 
Із уведенням у дію 01.01.2002 нового Земельного кодексу України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності, про що зазначено у ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України.
Отже, принцип розмежування земель державної і комунальної власності відображено у положеннях Земельного кодексу України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді.
Тобто, всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що із 01.01.2002 перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксована у Земельному кодексі України.
З 01.01.2013 набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», за змістом п. 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» якого з дня набрання чинності цим Законом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:
а) земельні ділянки на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах «а» і «б» пункту 4 цього розділу.
Таким чином, у комунальній власності територіальної громади м. Одеси перебувають усі землі в межах м. Одеси, крім земельних ділянок приватної та державної власності, незалежно від стану формування земельної ділянки (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 19.09.2023 у справі №902/639/22).
Розташування земельної ділянки на території відповідного міста свідчить про те, що така земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста в силу закону через її територіальне розташування в межах населеного пункту, а тому право власності на таку земельну ділянку та право розпорядження нею шляхом прийняття відповідного рішення належить органу місцевого самоврядування, який діє у відповідних правовідносинах від імені територіальної громади міста, - міській раді. 
Отже, право власності територіальної громади виникає на відповідні землі комунальної власності в силу їх територіального розташування в межах населеного пункту (постанова Верховного Суду від 05.03.2019 у справі № 910/6317/18).
Відтак, даному випадку право комунальної власності на земельну ділянку площею 15,4162 га за адресою: м. Одеса, 21 км Старокиївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»), кадастровий номер: 5110137600:02:002:0016, станом на 09.11.2023 випливало та підтверджувалось розташуванням цієї земельної ділянки у межах м. Одеси.
Разом з тим, відповідачем не спростовано за допомогою належних, допустимих та вірогідних доказів той факт, що саме Одеська міська рада була власником земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 станом на 09.11.2023.
При цьому, судова колегія зауважує, що відсутність до 11.10.2024 державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на цю землю.
Так, положення п. 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» передбачає, що «державна реєстрація речових прав на земельні ділянки … здійснюється в порядку, встановленому законом», що з урахуванням змісту п. 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону лише визначає порядок державної реєстрації права, однак не змінює моменту, з якого земля вважається комунальною власністю відповідних територіальних громад в силу закону.
Державна реєстрація є не підставою набуття права власності, а лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, і ототожнювати факт набуття права власності із фактом його державної реєстрації не можна (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20.02.2018 у справі №917/553/17).
З урахуванням наведеного, судова колегія відхиляє доводи апелянта стосовно того, що укладення договору оренди мало відбутись лише з 11.10.2024 і саме з цієї дати слід розрахувати заборгованість з орендної плати.
Щодо формування спірної земельної ділянки.
Згідно із частинами 1 - 4, 9 ст. 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. 
Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. 
Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). 
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. 
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. 
Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 зазначено, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі. 
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі №922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі №922/3463/19.
Як вбачається матеріалів цієї справи, спірній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер та реєстровано її у Державному земельному кадастрі 13.12.2021, про що свідчить витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.07.2023 №НВ-5100633862023 та не оспорюється відповідачем 
Отже саме з 13.12.2021 земельна ділянка площею 15,4162 га за адресою: м. Одеса, 21 км Старокиївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»), кадастровий номер 5110137600:02:002:0016, є сформованою як об`єкт цивільних прав.
Відтак, посилання апелянта на те, що суд першої інстанції неправильно трактує положення ст. 79-1 Земельного кодексу України є хибними.
Щодо суті спору.
Відповідно до ст.13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону.
У відповідності до вимог ст. 12 Земельного кодекс України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, у тому числі, розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Згідно зі ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні. 
За змістом ст.ст. 122, 123, 124 Земельного кодексу України селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено ч. 1 ст. 21 Закону України “Про оренду землі”.
Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Згідно пп. 14.1.147., 14.1.136., 14.1.72. п. 14.1. статті 14 Податкового кодексу України, плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Орендна плата - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди. Земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
За змістом приписів глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Предметом позову в даному випадку у справі є стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій цій об`єкт розміщений.
Перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується Земельним кодексом України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України). Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт “е” ч. 1 ст. 141 цього Кодексу).
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
За змістом глави 15 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.
Частина 1 ст.і 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт “в” частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).
Отже, за змістом наведених приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. 
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Подібний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №320/5877/17, а також у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від 04.02.2019 у справі №922/3409/17, від 12.03.2019 у справі №916/2948/17, від 09.04.2019 у справі №922/652/18, від 21.05.2019 у справі №924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України. 
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі №925/230/17.
Тобто, апеляційна колегія звертає увагу, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний сплатити ці кошти власнику земельної ділянки.
Узагальнюючи наведене, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Як зазначалося раніше, станом на 09.11.2023 ТОВ «ТЕЛЬМАР» оформлено право власності на нерухоме майно, а саме: нежитлові будівлі (літери А-К та номери ІV, V, VІ) загальною площею 12 753,5 кв.м., які розташовані на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Одеса.
Разом з тим, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою відповідачем, з огляду на що судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає, що ТОВ «ТЕЛЬМАР» користується цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає, що в даному випадку відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними.
З огляду на зазначене, у зв`язку з використанням відповідачем земельної ділянки без достатніх правових підстав, а також безпідставного збереження відповідачем коштів у розмірі орендної плати за її використання, суд апеляційної інстанції доходить висновку про необхідність застосування до спірних правовідносин саме приписів ст.ст. 1212 - 1214 Цивільного кодексу України, оскільки для кондикційних зобов`язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. 
Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, а також у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 11.11.2019 у справі №923/626/18, від 04.08.2021 у справі № 922/3507/20.
Щодо визначеного позивачем розміру заборгованості.
З огляду на матеріали справи вбачається, що розрахунок грошових коштів, отриманих відповідачем за використання земельної ділянки позивача без належної правової підстави протягом заявленого позивачем періоду (з 09.11.2023 по 30.10.2024) здійснюється Міською радою шляхом використання відомостей про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, процентної ставки, кількість днів користування відповідачем земельною ділянкою та площі земельної ділянки.
Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ст. 288 Податкового кодексу України (постанова Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).
Згідно з ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №320/5877/17 (п. 71).
Одеська міська рада здійснювала розрахунок заборгованості ТОВ «ТЕЛЬМАР», з урахуванням вище перелічених у даній постанові документів, а саме:
- рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 №1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 №5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, відповідно до якого фіксований відсоток при визначені орендної плати за використання земельної ділянки з цільовим призначенням «Промисловість» становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданий 15.02.2024 за №НВ-5100357342024, відповідно до якого у 2024 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 складає 123 315 666,13 грн;
- Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 07.07.2023 №НВ-5100633862023, відповідно до якого у 2023 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 складає 117 330 573,13 грн.
- інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо площі спірної земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:02:002:0016 - 15,4162 га.
Позивачем заявлено до стягнення грошові кошти, які отримані відповідачем за користування земельною ділянкою без належної правової підстави, в наступні періоди:
з 09.11.2023 по 30.11.2023 орендна плата становила 215 106,05 грн.;
з 01.12.2023 по 31.12.2023 орендна плата становила 293 326,43 грн.;
з 01.01.2024 по 31.10.2024 орендна плата становила 3 082 891,70 грн (по 308 289,17 грн за кожен місяць з січна по жовтень включно).
Перевіривши наданий позивачем розрахунок колегія суддів вважає його обґрунтованим та правильним.
За таких обстави, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що внаслідок використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів та не здійснюючи плату за землю за період з 09.11.2023 по 30.10.2024, ТОВ «ТЕЛЬМАР» за рахунок Одеської міської ради отримало дохід (безпідставно набуте майно) у вигляді збереженої (заощадженої) у себе орендної плати у загальному розмірі 3 591 324,18 грн.
Щодо доводів скаржника про те, що ним використовується менша площа земельної ділянки, ніж зазначена позивачем, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст. 13 Закону України «про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частинами 1. 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.
Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України).
Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об`єктів нерухомості, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. 
Отже, власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.
У постанові від 16.06.2020 у справі №689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 ЗК України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці.
При цьому, зазначено, що це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований.
Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.
Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Тому власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.
Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Подібні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 15.12.2021 у справі №924/856/20, від 15.12.2021 у справі №906/109/21, від 23.12.2020 у справі №914/2057/18, яка розглядається.
Колегія суддів зазначає, що оскільки в матеріалах цієї справи відсутні докази на підтвердження набуття попереднім власником нерухомого майна земельної ділянки у власність або користування, відповідач, придбавши нерухоме майно мав оформити право на землю.
Розташування на спірній земельній ділянці належного відповідачу на праві власності нерухомого майна зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки.
При цьому, відповідач має право на формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Так, за змістом ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. 
Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).
Частиною 2 ст. 123 Земельного кодексу України визначено, що особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. 
У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). 
Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.
Згідно з абзацом 1 ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Відповідно до абзацу 3 ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України у разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, і якій належить право власності на об`єкт нерухомості (жилий будинок, іншу будівлю, споруду), розташований на такій земельній ділянці, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду Автономної Республіки Крим, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду Автономної Республіки Крим, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Згідно з ч. 6 ст. 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов`язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду (ч. 16 ст. 123 Земельного кодексу України).
Отже, вказаними правовими нормами передбачено обов`язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення про надання земельних ділянок комунальної власності у користування.
Водночас, прийняттю цього рішення передує процедура надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, за якою уповноважений орган місцевого самоврядування у місячний строк приймає відповідне рішення.
Якщо ж рішення про надання дозволу не прийнято, особа має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє уповноважений орган.
У постановах від 26.03.2020 у справі №823/175/17, від 21.07.2020 у справі №823/176/17, від 13.10.2020 у справі №2340/4242/18, від 09.11.2021 у справі №823/2592/18 Верховний Суд зазначав, що неприйняття жодного з рішень за заявою протягом зазначеного строку, як це передбачено в абз. 3 ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України, слід визнати мовчазною згодою на надання дозволу на розроблення проекту землеустрою.
В такому випадку (неприйняття жодного рішення у місячний строк), Земельний кодекс України, пов`язує виникнення у особи права на замовлення розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу з такими умовами: 1) замовлення розроблення документації у місячний строк з дня закінчення строку, встановленого для прийняття рішення щодо заяви про надання дозволу на розроблення технічної документації; 2) письмове повідомлення органу, який мав прийняти рішення щодо його заяви; 3) укладення та надання до письмового повідомлення договору на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Разом з тим, відповідачем, як особою, зацікавленою в одержанні у користування земельної ділянки комунальної власності саме тієї площі, необхідної для експлуатації та обслуговування належних йому об`єктів нерухомості, не було вчинено жодних конкретних дій, передбачених ст. 123 Земельного кодексу України, щодо реалізації свого права на отримання земельної ділянки відповідної площі у користування.
Станом на момент подання Одеською міською радою позову у даній справі, відповідач не звертався до останньої з відповідним клопотанням про розробку проекту землеустрою, не укладав договору із спеціалізованою організацією про розроблення технічної документації із землеустрою, відповідно, не повідомлено про це Міську раду та не направляв їй виготовлений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (з визначенням бажаної площі ділянки та її меж) для того, щоб Одеська міська рада прийняла відповідне рішення.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що апелянтом не спростовані висновки суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з ТОВ «ТЕЛЬМАР» заборгованості за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності саме площею 15,4162 га.
В частині доводів апеляційної скарги про недотримання позивачем порядку досудового врегулювання спору, враховуючи те, що вимогу від 09.07.2024 №01-13/1110 щодо сплати коштів за користування земельною ділянкою було направлено Департаментом земельних ресурсів на поштову адресу відповідача із зазначенням неправильного індексу, у зв`язку з чим ця вимога була повернута до Департаменту земельних ресурсів «за закінченням терміну зберігання», судова колегія зазначає, що відповідно до рішення Конституційного Суду України №15-рп/2002 від 09.07.2002 можливість судового захисту не може бути поставлена законом, іншими нормативно-правовими актами у залежність від використання суб`єктом правовідносин інших засобів правового захисту, у тому числі досудового врегулювання спору, при цьому, обов`язкове досудове врегулювання спорів, яке виключає можливість прийняття позовної заяви до розгляду і здійснення за нею правосуддя, порушує право особи на судовий захист. Отже, обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.
Крім того, стосовно правовідносин, які склалися між сторонами у даній справі та є спірними, чинним законодавством України не встановлений обов`язковий порядок досудового врегулювання спору, і позивач має право на звернення до суду з позовом незалежно від вжиття або невжиття ним заходів досудового врегулювання спору.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів апелянта та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), згідно з якими обов`язок суду давати обґрунтування свого рішення не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994, пункт 29).
Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Тому, колегія суддів вважає за необхідне відзначити, що інші доводи та міркування заявника апеляційної скарги судом розглянуті та досліджені, але не наводяться у даному судовому рішенні, оскільки фактично свідчать про незгоду апелянта з висновками суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, проте по суті їх не спростовують, та, з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.
Апеляційний суд дійшов вважає, що апелянта надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
З огляду на встановлені обставини судова колегія зазначає, що наведені апелянтом у апеляційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення і ухвалення нового рішення, оскільки вони спростовуються встановленими у справі обставинами, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.
Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін, а апеляційної скарги – без задоволення.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, –

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “ТЕЛЬМАР” залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 24.11.2025 у справі №916/2864/25 залишити без змін.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний тест постанови складений та підписаний 27.04.2026.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Діброва Г.І.

Суддя Принцевська Н.М.