ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 травня 2026 року 
м. Київ

cправа № 910/20114/23 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача-1 - Пономаренка В. С. (у порядку самопредставництва),
позивача-2 - Олексієнко В. М. (у порядку самопредставництва),
відповідача - Антипенка Д. О. (керівник), Беніцької В. І. (адвокат), Бойко Г. Є. (адвокат), 
третьої особи-1 - Савчука Ю. К. (керівник), Севастьянової І. В. (у порядку самопредставництва),
третьої особи-2 - не з`явилися,
прокуратури - Василенко Н. В. (за посвідченням), Грищенко М. А. (за посвідченням),
розглянув касаційну скаргу заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 у справі
за позовом заступника Генерального прокурора в інтересах держави в особі: 
1) Фонду державного майна України, 2) Міністерства культури України,
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Архітектурна майстерня "ІНКА",
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивачів: 1) Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіального комплексу,
2) Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
про розірвання договорів оренди, повернення майна шляхом виселення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1. 27.12.2023 заступник Генерального прокурора (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Фонду державного майна України (далі - ФДМУ, Фонд, позивач-1) і Міністерства культури та інформаційної політики України, перейменованого надалі на Міністерство культури України (далі - Мінкультури України, Міністерство, позивач-2), звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Архітектурна майстерня "ІНКА" (далі - ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА", Товариство, орендар, відповідач), за участю третіх осіб: 1) Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіального комплексу (далі - Музей, балансоутримувач, третя особа-1), Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент, третя особа-2), про: 
1) розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 № 2 (далі - договір оренди від 30.12.2003), та договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2015 № 319 (далі - договір оренди від 08.10.2015, договір № 319), які викладені в редакції договору від 10.09.2019 № 129 про внесення змін до договорів оренди від 08.10.2015 і від 09.09.2019 № 2 (далі - договір від 10.09.2019 № 129), укладеного між ФДМУ та ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА"; 
2) зобов`язання Товариства повернути об`єкт оренди шляхом виселення з будівлі (літ. "А") площею 433,1 м2 та з будівлі (літ. "Б") площею 132 м2 (далі - спірні приміщення, орендоване майно), розташованих за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, посилаючись на положення статей 628, 629, 652, 653, 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 42, 188, 291 Господарського кодексу України, чинного до 27.08.2025 (далі - ГК України), статей 24, 25 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", введеного в дію з 01.02.2020 (далі - Закон України № 157-ІХ), статей 13, 14, 21, 29 Закону України "Про музеї та музейну справу", статті 23 Закону України "Про прокуратуру".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що після укладення договору оренди від 30.12.2003 (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 № 2) і договору оренди від 08.10.2015, які викладено у редакції договору від 10.09.2019 № 129, відбулася істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та які відповідають критеріям, визначеним частиною 2 статті 652 ЦК України, що є підставою для розірвання договору за рішенням суду та повернення майна шляхом виселення ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" з орендованого майна за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, яке (майно) є невід`ємною частиною музейного простору Меморіального комплексу "Національний музей історії України у Другій світовій війні", а саме: 
1) першою умовою для розірвання договору в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору відповідно до пункту 1 частини 2 статті 652 ЦК України, є те, що в момент його укладення сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зокрема, ФДМУ, Мінкультури України та Музей при укладенні договорів оренди виходили з відсутності потреби у використанні будівель літ. "А" та літ. "Б" у пров. Запечерному, 2 у м. Києві для здійснення музейної діяльності, у зв`язку з чим надали їх в оренду для отримання Фондом і Музеєм орендної плати за користування державним майном. Адже, виходячи з суспільно-політичного життя в державі та міжнародних обставин у світі, не було жодних очевидних припущень, що 24.02.2022 розпочнеться збройна агресія російської федерації проти України, а тому з огляду на непередбачуваність настання зазначених обставин на момент укладення договорів оренди, сторони в момент їх укладення виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) наявність другої умови, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 652 ЦК України, Прокурор аргументує тим, що в умовах сьогодення Музей при всій турботливості та обачності позбавлений можливості усунути причини, які призвели до гострої потреби в збільшенні площ, необхідних для використання балансоутримувачем у здійсненні своєї основної діяльності. Такі причини, на думку Прокурора, є невідворотними та мають винятковий характер, зумовлений воєнною агресією, неминучими є їх наслідки, які знаходяться за межами впливу Музею, оскільки обов`язок документувати досвід збройного конфлікту, проводити нові експозиції та розширювати просвітницьку роботу безумовно вимагає розширення експозиційних площ, що регламентоване законодавством та статутом Музею;
3) на обґрунтування третьої умови, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 652 ЦК України, Прокурор зазначає, що передача державою в оренду спірних приміщень була зумовлена відсутністю необхідності в їх використанні, а також відповідними економічними чинниками, а тому предметом оренди стало майно, яке на час укладення договорів тимчасово не було задіяне у здійсненні Музеєм функцій із забезпечення музейної справи, але могло стати потрібним для виконання останнім цієї діяльності у майбутньому. Разом із тим подальше виконання договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін договорів оренди та позбавляє державу в особі Музею, Мінкультури України та ФДМУ можливості користування спірними приміщеннями для здійснення Музеєм музейної діяльності, що є беззаперечною перешкодою в ефективному здійсненні ним основної функції, для виконання якої його було наділено відповідними фондами, - виконання музейної справи із метою збереження української історико-культурної спадщини та формування національної свідомості Українського народу;
4) щодо наявності четвертої умови, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 652 ЦК України, Прокурор указує на те, що Товариство, здійснюючи господарську діяльність, мало приймати як сприятливі, так і несприятливі наслідки такої господарської діяльності, а тому, укладаючи договір оренди, відповідач мав здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків вчинення відповідних дій. Крім того, Прокурор вважає, що, продовжуючи строк дії договору оренди спірних приміщень із 10.09.2019 до 08.10.2030, орендар, проявивши розумну обачність, мав би знати про те, що оскільки орендоване майно є державним, основною функцією якого є використання для здійснення музейної діяльності, то у разі настання істотних змін обставин держава в особі Фонду, Міністерства та Музею в силу норм закону має право запропонувати розірвання такого договору для забезпечення виконання музейних функцій.
При цьому, стверджуючи про наявність істотної зміни обставин у відносинах сторін за договорами оренди державного майна, що є підставою для їх розірвання відповідно до частини 2 статті 652 ЦК України, Прокурор зауважує, що розірванням договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015 баланс інтересів сторін, принцип стабільності та виконуваності договору не порушується.
Водночас, посилаючись на пункти 5.11, 10.9, 10.10 договору від 10.09.2019 № 129, яким зазначені договори викладено у новій редакції, та положення статті 785 ЦК України, частини 1 статті 25 Закону України № 157-ІХ, Прокурор зазначає, що у зв`язку з розірванням договору у відповідача виникає обов`язок повернути об`єкт оренди.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Господарський суд міста Києва рішенням від 04.09.2025 (головуючий - Турчин С. О., судді Сівакова В. В., Удалова О. Г.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 (головуючий - Михальська Ю. Б., судді Мальченко А. О., Тищенко А. І.), у задоволенні позову відмовив повністю. 
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на норми статей 3, 628, 629, 631, 652, 653, 759, 763 ЦК України, статті 284 ГК України, статей 2, 10, 17 Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (чинного до 31.01.2020, тобто станом на час укладення договорів оренди та викладення їх у новій редакції від 10.09.2019), пункту 3 Прикінцевих положень Закону України № 157-ІХ, статті 1 Закону України "Про музеї та музейну справу", статей 7, 13, 86, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на недоведеність Прокурором і позивачами належними та допустимими доказами наявності одночасного існування усіх чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 ЦК України, як підстави для розірвання договору за рішенням суду у зв`язку з істотною зміною обставин, оскільки: 
1) ураховуючи вільне волевиявлення позивачів у вересні 2019 року щодо надання в оренду спірних приміщень на тривалий час (до 08.10.2030) та обставини здійснення Товариством істотних поліпшень орендованого майна, позивачі, пред`являючи вимогу розірвати договори оренди, не запропонували орендарю альтернативних площ, а подальше виконання цих договорів не порушує співвідношення майнових інтересів сторін і не позбавляє орендодавця та балансоутримувача того, на що вони розраховували під час їх укладення;
2) вимога про розірвання договорів оренди із метою отримання додаткових площ для забезпечення діяльності Музею може призвести до порушення (у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод) права відповідача як добросовісного орендаря, який належним чином виконує умови договорів оренди та здійснив поліпшення орендованого майна без компенсації їх вартості у рахунок орендних платежів, на мирне володіння майном, а саме користуватися спірними приміщеннями на строк, погоджений сторонами.
У свою чергу відсутність підстав для задоволення позову Прокурора у частині розірвання договорів оренди зумовлює відмову в задоволенні похідної позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути державі орендоване майно. 
Разом із тим, відхиляючи доводи Прокурора, позивачів і третьої особи-1 про передчасне надання судом першої інстанції обставин оцінки листуванню Товариства щодо проведення ремонтних робіт на об`єктах оренди та з`ясування судом обставин проведення робіт і вартості невід`ємних поліпшень, апеляційний суд зауважив, що такі обставини підлягали дослідженню у контексті питання щодо співвідношення майнових інтересів сторін при виконанні договорів оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що:
1) суди не врахували висновків щодо застосування положень частин 1, 2 статті 652 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті того, що істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання), викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20;
2) суди не врахували висновку щодо застосування норми статті 652 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті того, що для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18, від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18, від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19, від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21;
3) суди не врахували висновків щодо застосування стандарту доказування "вірогідності доказів" та принципу змагальності, викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 16.02.2021 у справі № 927/645/19, від 28.10.2021 у справі № 910/20229/20;
4) на теперішній час відсутній висновок щодо питання застосування положень частин 1, 2 статті 652 ЦК України у подібних правовідносинах, а саме щодо наявності підстав для розірвання договору оренди у зв`язку з викликаною повномасштабним вторгненням 24.02.2022 військ російської федерації на територію України істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору оренди державного майна, потреба Музею в якому виникла після 24.02.2022 з огляду на необхідність використання державного майна для здійснення музейної діяльності через збільшення фондів музейних зібрань і обсягу системної фіксації подій надзвичайно руйнівного для країни збройного конфлікту та їх музейної інтерпретації, а також із метою забезпечення діяльності нових структурних підрозділів Музею і зберігання музейних зібрань музейних установ із регіонів України, які перебувають у зоні активних бойових дій.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
Департамент не скористався правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
8. Мінкультури України, ФДМУ та Музей у відзивах на касаційну скаргу просять цю касаційну скаргу задовольнити з мотивів, у ній наведених. 
Розгляд справи Верховним Судом 
9. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 30.03.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 у справі № 910/20114/23 та призначив розгляд цієї справи у судовому засіданні на 28.04.2026.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалами від 28.04.2026 і від 12.05.2026 оголошував перерву в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 у справі № 910/20114/23 до 12.05.2026 і до 26.05.2026 відповідно.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
10. Згідно з Державним актом на право постійного користування земельною ділянкою серії ЯЯ № 380307, виданим Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 05.03.2010, Музею на праві постійного користування належить земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:82:072:0009.
11. Зі свідоцтва про право власності від 09.08.2012 САЕ № 539976 убачається, що будинок установи площею 464,60 м2 за адресою: пров. Запечерний, № 2 (літ. "А"), м. Київ, належить державі Україна в особі Мінкультури України та перебуває в оперативному управлінні Меморіального комплексу "Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років".
Відповідно до свідоцтва про право власності від 18.11.2014 СТА № 331894 громадський будинок площею 138 м2 за адресою: пров. Запечерний, № 2 (літ. "Б"), м. Київ, належить державі Україна в особі Міністерства.
Право державної власності в особі Мінкультури України на нерухоме майно - будинок установи (літ. "А"), розташований за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.10.2015, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.10.2015 № 45317691.
Право державної власності в особі Міністерства на нерухоме майно - громадський будинок (літ. "Б"), розташований за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.10.2014, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22.10.2014 № 29668385.
12. Як убачається з інвентарних карток № 1195 і № 1215, будинок установи (літ. "А") та громадський будинок (літ. "Б"), розташовані за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, як основні засоби юридичної особи - Музею взяті на облік у 1981 році. 
Згідно з наказом Міністерства культури і туризму України від 24.09.2008 № 1001/0/16-08 "Особняк командувача військ Київського військового округу" занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України як пам`ятка архітектури та містобудування, історії місцевого значення (охоронний № 509-Кв).
31.03.2015 між Управлінням охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Меморіальним комплексом "Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941- 1945 років" укладено охоронний договір № 3137, за умовами якого Меморіальний комплекс "Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941- 1945 років" (користувач) взяв на себе зобов`язання щодо охорони пам`ятки архітектури та містобудування, історії "Особняк командувача військ Київського військового округу" (наказ Міністерства культури і туризму України від 24.09.2008 № 1001/0/16-08, охоронний № 509-Кв) за адресою: вул. Мазепи, 44 (поштова адреса: пров. Запечерний, 2, м. Київ).
13. Із паспорта об`єкта культурної спадщини Меморіального комплексу "Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941- 1945 років" від 2023 року вбачається, що майновий комплекс "Особняк командувача військ ІНФОРМАЦІЯ_1 " зазначено у паспорті як садиба (будівля літ. "А") та флігель (будівля літ. "Б"), які є складовою цього Меморіального комплексу.
При цьому Міністерство у своїх поясненнях від 03.10.2024 щодо розбіжності назв об`єктів (будівель літ. "А" та літ. "Б"), зазначених у паспорті Меморіального комплексу, з назвами цих об`єктів як складових майнового комплексу " ІНФОРМАЦІЯ_2 ", зазначило, що "Особняк командувача військ ІНФОРМАЦІЯ_1 " є оригінальним зразком житлової архітектури типу державних дач і особняків повоєнного періоду. На момент внесення до Державного реєстру нерухомих пам`яток України історичне значення Особняка вбачалося в тому, що в ньому проживали відомі військові діячі радянського періоду: маршали СРСР ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 . Із набранням чинності Закону України "Про засудження комуністичного та націонал-соціалістичного (нацистського) тоталітарних режимів в Україні та заборону пропаганди їхньої символіки" та Закону України "Про засудження та заборону пропаганди російської імперської політики в Україні і деколонізацію топонімії" вилученню з Реєстрів пам`яток місцевого і національного значення підлягають нерухомі пам`ятки історії, пов`язані з життям та діяльністю осіб, які обіймали керівні посади в комуністичній партії, вищих органах влади та управління СРСР, УРСР, інших союзних або автономних радянських республік. Також під декомунізацію потрапляють ті, хто встановлював радянську владу в Україні, переслідував учасників боротьби за незалежність України у XX ст. Ураховуючи зазначене, назви складових майнового об`єкта "Особняк командувача військ Київського військового округу" в паспорті об`єкта культурної спадщини "Національний музей історії України у Другій світовій війні". Меморіальний комплекс (2023) було адаптовано з урахуванням указаних факторів і зазначено у ньому у переліку складових як дві історичні будівлі за адресою: пров. Запечерний, 2-А (садиба) та 2-Б (флігель). На сьогодні Музеєм розглядається питання щодо внесення змін до Реєстру пам`яток місцевого значення у частині назви "Особняк командувача військ Київського військового округу" з метою приведення її у відповідність до облікової документації.
14. 30.12.2003 між Меморіальним комплексом "Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941- 1945 років" (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Астрон-Україна" (орендар), правонаступником якого є ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА", укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, за умовами пунктів 1.1, 10.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме приміщення другого поверху та мансарди площею 195,1 м2 у будівлі загального корпусу виставки, розміщене за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, що перебуває на балансі орендодавця. Цей договір укладено строком на 11 років, що діє з 31.12.2003 до 31.12.2014 включно.
На виконання вказаного договору оренди від 30.12.2003 Товариству у строкове платне користування за актом прийому-передачі від 30.12.2003 передане майно, зазначене у пункті 1.1 цього договору. У цьому акті зазначено, що об`єкт оренди передано у придатному для користування стані.
Додатковою угодою від 09.09.2019 № 2, укладеною між Музеєм, ФДМУ та ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА", замінено у договорі оренди від 30.12.2003 орендодавця із Музею на Фонд.
15. 08.10.2015 між ФДМУ (орендодавець) і ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" (орендар) укладено договір № 319, за умовами пунктів 1.1- 1.3 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, що належить до державної власності, загальною площею 370 м2, а саме: нежитлове підвальне приміщення та частину приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "А") площею 238 м2 і нежитлове приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "Б") площею 132 м2 за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, що обліковується на балансі Музею та належить до сфери управління Мінкультури України. Вартість майна визначено згідно з висновком про вартість станом на 30.04.2015 і становить за незалежною оцінкою 8 405 269 грн без ПДВ. Майно передається в оренду з метою розміщення офісу. Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача та орендаря.
16. На виконання договору оренди від 08.10.2015 за актом приймання-передавання державного нерухомого майна від 08.10.2015 Товариству передано у строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення та частину приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "А") площею 238 м2 і нежитлове приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "Б") площею 132 м2 за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, що обліковується на балансі Музею та належить до сфери управління Міністерства.
08.10.2015 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено запис про реєстрацію за відповідачем іншого речового права - права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: нежитловим підвальним приміщенням та частиною приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "А") площею 238 м2 і нежитлове приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "Б") площею 132 м2 за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ.
17. 10.09.2019 між ФДМУ (орендодавець) і ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" (орендар) укладено договір № 129 про внесення змін до договорів оренди від 30.12.2003 (у редакції додаткової угоди від 09.09.2019 № 2) і від 08.10.2015, якими було викладено зазначені договори оренди у новій редакції. 
Згідно з пунктами 1.1, 1.2 договорів оренди від 30.12.2003, від 08.10.2015 (у новій редакції від 10.09.2019) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 565,1 м2, а саме: будівлю (літ. "А") площею 433,1 м2 і будівлю (літ. "Б") площею 132 м2, що розташовані за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ. Майно віднесено до сфери управління Мінкультури України та перебуває на балансі Музею. Вартість майна визначено згідно з висновками про вартість та становить: 8 405 269 грн без ПДВ станом на 30.04.2015 (нежитлове підвальне приміщення та частина приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "А") площею 238 м2 та нежитлове приміщення площею 132 м2 (літ. "Б"); 702 100 грн без ПДВ станом на 30.09.2005 (приміщення другого поверху та мансарди будівлі (літ. "А") площею 195,1 м2). Майно передається в оренду з метою розміщення офісу.
Пунктом 5.11 договорів оренди від 30.12.2003, від 08.10.2015 (у новій редакції від 10.09.2019) передбачено, що орендар зобов`язується у разі припинення або розірвання договору повернути балансоутримувачу або підприємству/товариству, указаному орендодавцем, орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві/балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.
У пунктах 10.1, 10.6, 10.9, 10.10 зазначених договорів Фонд і Товариство погодили, що цей договір діє з 10.09.2019 до 08.10.2030 включно. Чинність цього договору припиняється, зокрема, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду. У разі припинення або розірвання договору майно протягом трьох робочих днів орендар повертає балансоутримувачу. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.
18. На виконання умов договору від 10.09.2019 № 129 Товариству за актом приймання-передавання державного нерухомого майна передано у строкове платне користування спірні приміщення, що розташовані за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ. 
Із витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.09.2019 № 180410955 і № 180418129 убачається, що 08.10.2015 за ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" зареєстровані речові права - "право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами" площею 433,1 м2 у будинку установи (літ. "А") загальною площею 464,60 м2 за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, та площею 132 м2 у громадському будинку (літ. "Б") загальною площею 138 м2 за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ. Підстава виникнення іншого речового права: договір № 319, серія та номер: 1227, виданий 08.10.2015, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Парусова Г. М.; договір про внесення змін до договорів оренди від 08.10.2015 та від 09.09.2019 № 2, серія та номер: 5981, виданий 10.09.2019, видавник: Петріцька А. П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу. Строк дії: 08.10.2030, з правом пролонгації. Пролонгація договору здійснюється після погодження органом управління майном не пізніше ніж за чотири місяці до закінчення терміну дії договору.
19. Музей звернувся до Мінкультури України із листом від 22.06.2023 № 606, в якому, посилаючись на нові потреби, зумовлені повномасштабною війною російської федерації проти України та нагальною потребою у поверненні будівель літ. "А" та літ. "Б", розташованих за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, просив посприяти розірванню договорів оренди приміщень, укладених із ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА".
Листом від 03.07.2023 № 05/17/4251-23 Міністерство звернулося до ФДМУ із проханням ініціювати процес розірвання договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015, укладених із Товариством.
20. Листом від 02.08.2023 № 10-46-19231 Фонд, враховуючи позицію Мінкультури України щодо нагальної необхідності розірвання договору оренди та повернення державного майна Музею, викладену у листі від 03.07.2023 № 05/17/4251-23, звернувся до ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" з ініціативою щодо розірвання договору оренди в порядку, передбаченому статтею 652 ЦК України, та повернення орендованих приміщень балансоутримувачу за актом приймання-передачі.
Листом від 18.08.2023 № 134 відповідач заперечив проти розірвання договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015 (у новій редакції від 10.09.2019).
21. ФДМУ листом від 20.11.2023 № 10-46-30331 повторно звернувся до ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" щодо розірвання договору оренди у порядку, передбаченому статтею 652 ЦК України, та повернення орендованих приміщень за актом приймання-передачі.
Проте листом від 08.12.2023 № 145 Товариство повідомило Фонд про відсутність підстав для розірвання договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015 (у новій редакції від 10.09.2019).
22. Листами від 10.10.2023 № 15/2/2-42718-23, від 18.12.2023 №15/2/2-42718вих-23 Офіс Генерального прокурора повідомив ФДМУ про існування порушення інтересів держави, а також витребував відомості про вжиті та заплановані заходи щодо розірвання вказаних договорів і додаткових угод до них, у тому числі в судовому порядку.
У відповідях від 30.10.2023 № 10-46-27931, від 21.12.2023 № 10-46-33365 Фонд повідомив Офіс Генерального прокурора про те, що за інформацією Міністерства наразі існує нагальна необхідність у розірванні вказаних правочинів та поверненні спірних об`єктів Музею у зв`язку з істотною зміною обставин, оскільки повномасштабне вторгнення військ рф на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії, внаслідок чого вектори діяльності Музею кардинально змінилися та потребують на сьогодні реалізації освітньої, комунікаційної роботи із національно-патріотичного виховання, що вимагає додаткових площ, у тому числі спірних приміщень, які надані третій особі-1 в оперативне управління. До того ж ФДМУ звертався до Товариства із пропозицією про розірвання договорів оренди, однак згоди на їх розірвання між сторонами не досягнуто.
23. Листами від 10.10.2023 № 15/2/2-42718-23, від 18.12.2023 № 15/2/2-42718-23 Офіс Генерального прокурора повідомив Мінкультури України про існування порушення інтересів держави.
Мінкультури України листами від 20.11.2023 № 05/17/7294-23, від 21.12.2023 № 05/17/11070-23 у відповідь повідомило Офіс Генерального прокурора про те, що наразі існує нагальна необхідність у розірванні вказаних правочинів та поверненні спірних об`єктів Музею у зв`язку з істотною зміною обставин, оскільки повномасштабне вторгнення військ рф на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії, внаслідок чого вектори діяльності Музею кардинально змінилися та потребують на сьогодні реалізації освітньої, комунікаційної роботи із національно-патріотичного виховання, вимагає додаткових площ, у тому числі спірних приміщень. У зв`язку з цим Міністерство зверталося до ФДМУ як орендодавця спірних приміщень про ініціювання процесу розірвання вказаних договорів оренди, водночас питання щодо їх розірвання не вирішено; заходи щодо розірвання договорів оренди Міністерством не вживалися.
Листом від 25.12.2023 № 15/2/2-42718-23 Офіс Генерального прокурора повідомив позивачів про те, що прокуратурою прийнято рішення про звернення з цим позовом до суду в порядку представництва інтересів держави.
Позиція Верховного Суду
24. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
25. Відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій виснували про недоведеність позивачем одночасної наявності всіх визначених частиною 2 статті 652 ЦК України чотирьох умов, достатніх для розірвання договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015 (у їх редакції від 10.09.2019) у зв`язку з істотною зміною обставин, оскільки:
1) у кінцевому результаті договір оренди від 30.12.2003 (із урахуванням додаткової угоди від 09.09.2019 № 2 до нього) та договір оренди від 08.10.2015 зазнали змін, внесених договором від 10.09.2019 № 129, і зазначені правочини підлягали виконанню у новому узгодженому виді, то у межах цього спору не можна досліджувати лише обставини, з яких виходили сторони при укладенні договорів оренди у 2003 і 2015 роках, на чому наполягає Прокурор. Адже у вересні 2019 року ФДМУ як орендодавець укладенням договору про внесення змін до договорів оренди та за наявності згоди Мінкультури України на передачу в оренду державного нерухомого майна підтвердив актуальність продовження до 08.10.2030 правовідносин із оренди спірних приміщень загальною площею 565,1 м2 за існуючих на той момент суспільно-політичних обставин у країні (триваюча збройна агресія російської федерації проти суверенітету й територіальної цілісності України, яка була розпочата ще з 20.02.2014 з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств рф). При цьому на момент надання відповідачу в користування спірних приміщень на тривалий термін (станом на 10.09.2019) Фонд, Міністерство та Музей могли оцінити потреби у використанні будівель літ. "А" та літ. "Б" у пров. Запечерному, 2 у м. Києві для здійснення музейної діяльності;
2) на момент викладення договору оренди від 30.12.2003 та договору № 319 у новій редакції ФДМУ міг взяти до уваги обставини існування військового конфлікту, як наслідок, обставини щодо початку у 2022 році повномасштабного вторгнення не можна вважати непередбачуваними у спірних правовідносинах, у зв`язку з чим Прокурором не доведено того, що за інших умов позивачі ані у 2015 році, ані у 2019 році взагалі не надали згоду на укладення договору № 319 та відмовилися від підписання договорів оренди у новій редакції. Тобто Прокурором не доведено того, що істотна зміна умов не настане, отже, відсутня перша умова, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 652 ЦК України; 
3) матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що можливості Музею щодо обладнання нових приміщень вичерпані та потреби Музею можуть бути задоволені виключно за рахунок площ (565,1 м2), переданих в оренду відповідачу під розміщення офісу, тоді як у користуванні суб`єктів господарювання загалом перебувають приміщення площею 2459,9 м2. Таким чином, Прокурором і позивачами не доведено належними доказами як того, чи вплинула військова агресія рф на зміну обставин (необхідність у використанні всіх об`єктів нерухомого майна, закріплених за Музеєм для розміщення нових експозицій), які заінтересована сторона не могла передбачити на момент укладення договорів оренди, так і того, що такі обставини не можуть бути усунуті після їх виникнення при всій турботливості та обачності орендодавця без залучення спірних приміщень, зокрема за рахунок інших приміщень, які перебувають в оренді інших користувачів. Отже, Прокурором не доведено існування другої умови, визначеної пунктом 2 частини 2 статті 652 ЦК України;
4) у спірних правовідносинах майнові інтереси сторін полягали в тому, що ФДМУ та Музей мали на меті отримання прибутку у виді орендної плати, а відповідач виходив із наявності потреби у використанні спірних приміщень для розміщення офісу. Крім того, умовою передачі в оренду майна було зобов`язання ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" виконати комплекс заходів із поточного та капітального ремонту майна без компенсації вартості ремонтних робіт у рахунок орендних платежів, що підтверджується листом Мінкультури України від 11.06.2015 № 1942/15/13-15. При цьому листом Міністерства від 28.12.2019 № 7423/10-2/13-19, листом Музею від 21.10.2019 № 926, листом ФДМУ від 31.01.2020 № 10-16-2070 і листом Департаменту від 20.12.2019 № 066-4332 надавалася згода на проведення робіт із капітального ремонту (реставрації) будівель літ. "А" та літ. "Б" у пров. Запечерному, 2 у м. Києві, внаслідок проведення яких у співвідношенні з оціночною вартістю орендованого майна (9 107 369 грн згідно з пунктом 1.1 договорів оренди в редакції договору від 10.09.2019 № 129) ринкова вартість невід`ємних поліпшень, здійснених відповідачем у результаті проведення ремонту, згідно зі звітом Приватного підприємства "МНТЦ "Транссервіс-1" про незалежну оцінку вартості невід`ємних поліпшень від 16.08.2021 становить 43 277 416,67 грн без ПДВ. Таким чином, Товариством було задоволено інтереси держави та Музею щодо проведення поліпшень орендованого майна, у тому числі його реставрації з метою збереження пам`ятки архітектури місцевого значення - "Особняк командувача Київського військового округу";
5) отже, обидві сторони договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015 отримують те, на що вони розраховували при їх укладенні, зокрема Фонд і Музей щомісяця отримують дохід у виді орендної плати, компенсацію за утримання майна, а також здійснені відповідачем поліпшення орендованого майна без компенсації їх вартості, тоді як Товариство отримало в оренду майно. Натомість розірвання вказаних договорів може мати негативні наслідки для держави, зокрема у виді втрати щомісячного доходу до державного бюджету та доходу балансоутримувача, чим спростовується наявність третьої умови, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 652 ЦК України;
6) ані ФДМУ як орендодавець державного майна, ані Міністерство як уповноважений орган управління спірними приміщеннями, ані балансоутримувач, ураховуючи існування з 2014 року військової агресії російської федерації проти України, не визначали можливості залучення орендованих площ для діяльності Музею на строк дії договорів оренди від 30.12.2003, від 08.10.2015. Таким чином, на момент укладення зазначених договорів позивачі та третя особа-1 усвідомлювали можливість настання надзвичайних обставин, але погодили всі істотні умови договорів, підписавши їх у вересні 2019 року у новій редакції (на строк до 08.10.2030), як наслідок, прийняли на себе ризик настання таких обставин;
7) передбачаючи у договорах оренди підстави їх припинення, не визначаючи можливості їх безумовного дострокового розірвання на вимогу орендодавця із підстав необхідності використання орендованих площ для діяльності Музею, сторони шляхом вільного волевиявлення прийняли на себе ризик настання обставин, що унеможливлять виконання ними взятих на себе зобов`язань. За таких обставин ані з умов зазначених договорів, ані з норм чинного законодавства України не випливає, що ризик зміни обставин покладений тільки на відповідача, чим спростовуються доводи Прокурора щодо наявності четвертої умови, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 652 ЦК України.
26. Проте колегія суддів вважає передчасним висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність визначених частиною 2 статті 652 ЦК України обов`язкових чотирьох передумов для розірвання договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015 (у їх редакції від 10.09.2019) у зв`язку з істотною зміною обставин, зважаючи на таке.
27. Згідно з частиною 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Частиною 2 статті 652 ЦК України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
28. Зі змісту статті 652 ЦК України вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте під час виконання договору можуть виявлятися обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали би договір або уклали би його на інших умовах (аналогічний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/13557/21, від 16.08.2023 у справі № 910/17639/21, від 26.03.2024 у cправі № 920/475/23).
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
29. Колегія суддів погоджується з доводами скаржника в частині неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування положень частин 1, 2 статті 652 ЦК України в подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, з огляду на таке.
30. Застосування статті 652 ЦК України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору. Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.
Аналогічні висновки, на які обґрунтовано посилається скаржник, викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17 (пункти 6.25, 6.26) та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20 (пункт 64).
31. Крім того, Велика Палата Верховного Суду у пунктах 87, 89 і 90 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 сформулювала такі висновки щодо застосування положень частин 1, 2 статті 652 ЦК України: 
1) на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України;
2) припис абзацу 2 частини 1 статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то узагалі не уклали би договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду; 
3) істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини 1 статті 3, частина 1 статті 627 ЦК України), є винятковим заходом;
4) для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина 4 цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18 (пункти 41, 42), від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41- 44), від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8- 8.12), від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21(пункт 8)).
32. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу. 
Частиною 4 статті 236 ГПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
33. Перевіряючи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд звертає увагу на те, що, не врахувавши висновків щодо застосування положень частин 1, 2 статті 652 ЦК України у подібних правовідносинах (див. пункт 30 цієї постанови), викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20, суди першої та апеляційної інстанцій у порушення вимог статей 86, 236, 269, 282 ГПК України належним чином не відхилили та не спростували такі доводи Прокурора, які вочевидь мають суттєве значення для правильного вирішення цього спору:
1) на момент викладення договорів оренди від 30.12.2003, від 08.10.2015 у новій редакції (у вересні 2019 року) ані ФДМУ як орендодавець державного майна, ані Міністерство як уповноважений орган управління спірними приміщеннями, ані балансоутримувач ніяк не могли передбачити настання таких неочікуваних виняткових обставин, як військова агресія російської федерації проти України у виді повномасштабного вторгнення, яке відбулося значне пізніше (із 24.02.2022), ніж розпочаті з 20.02.2014 неоголошені і приховані обмежені вторгнення на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств рф (наслідком чого було запровадження антитерористичної операції та операції Об`єднаних сил), введення у зв`язку з цим воєнного стану та, як наслідок, виникнення у Музею нагальної (гострої) суспільно-політичної потреби у додаткових площах, що було зумовлено зміною концепції діяльності Музею, суттєвим збільшенням кількості музейних експонатів, відкриттям нових виставок та здійсненням музейної діяльності, пов`язаної із документуванням подій війни, шляхом реалізації Музеєм освітньої, комунікативної, комеморативної роботи, заходів з національно-патріотичного виховання молоді тощо. Тобто наведена зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності;
2) інші не задіяні у забезпеченні музейної справи приміщення загальною площею 18 531,70 м2, які закріплено на праві оперативного управління за Музеєм (крім тих, що перебувають в оренді інших користувачів), про ненадання доказів неможливості використання яких Музеєм зазначили суди, становлять виключно допоміжні та технічні приміщення (трансформаторні, електрощитові, бойлерні та вентиляційні, коридори, холи, сантехнічні вузли, кладові, сходові клітини, ліфти, ліфтові холи, кінолекційний зал, тамбури, каси, бібліотека, архів), не можуть бути використані в цілях профільної діяльності Музею (для розміщення та зберігання нових експозицій і артефактів) у силу положень статті 21 Закону України "Про музеї та музейну справу", згідно з якою власники музеїв або уповноважені ними органи зобов`язуються із метою збереження музейних предметів, музейних колекцій, музейних зібрань та предметів музейного значення створити належні умови, у тому числі спеціальний науково обґрунтований режим їх зберігання, та здійснювати консервацію і реставрацію;
3) договори оренди від 30.12.2003, від 08.10.2015 у новій редакції не містять вимог щодо здійснення Товариством невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, так само як і лист Мінкультури України від 11.06.2015 № 1942/15/13-15 не містить умов щодо передачі в оренду майна із зобов`язанням ТОВ "Архітектурна майстерня "ІНКА" виконати комплекс заходів із поточного та капітального ремонту об`єкта оренди без компенсації вартості ремонтних робіт у рахунок орендних платежів, позаяк у зазначеному листі Міністерство не заперечує лише щодо передання в оренду державного нерухомого майна за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, загальною площею 370 м2, а саме нежитлового підвального приміщення та частини приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "А") площею 238 м2 і нежитлового приміщення на першому поверсі будівлі (літ. "Б") площею 132 м2, що перебувають на балансі Музею. При цьому в силу положень частини 3 статті 767 ЦК України презюмується належний справний стан орендованого майна, оскільки акти приймання-передавання орендованого майна підписано сторонами договорів без зауважень і претензій щодо задовільного технічного стану цього майна. 
34. Отже, суди попередніх інстанцій, обмежившись посиланням на загальновідомий характер обставин щодо триваючої ще з 20.02.2014 збройної агресії російської федерації проти України (шляхом неоголошених і прихованих обмежених вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств рф), не врахували всіх доводів сторін і наявних у справі доказів у їх сукупності. 
35. Наведене вище в сукупності вказує на неповне з`ясування судами фактичних обставин справи та передчасність висновку судів попередніх інстанцій про відсутність передбачених законом підстав для розірвання договорів оренди від 30.12.2003 і від 08.10.2015, що в свою чергу свідчить про необхідність скасування оскаржуваних судових рішень про відмову в задоволенні позову та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
36. У зв`язку з цим колегія суддів бере до уваги аргументи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування стандарту доказування "вірогідності доказів" та принципу змагальності, викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 16.02.2021 у справі № 927/645/19, від 28.10.2021 у справі № 910/20229/20, однак зауважує, що згідно з імперативними положеннями частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
37. Разом із тим колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновку щодо застосування норми статті 652 ЦК України у подібних правовідносинах (у контексті того, що для застосування судом відповідного повноваження потрібні як сукупність чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору), викладеного у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18, від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18, від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19, від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21, з огляду на таке.
38. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено в пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
39. Колегія суддів зауважує, що за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями спірні правовідносини в цій справі та в зазначених скаржником справах №№ 910/17469/18, 910/9859/18, 922/2279/19, 910/14155/21 не є подібними з огляду на істотні відмінності у фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних із правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаних правових позицій під час вирішення цього господарського спору.
40. Так, на відміну від цієї справи, під час розгляду якої істотну зміни обставин Прокурор обґрунтовує військовою агресією російської федерації проти України у виді повномасштабного вторгнення, яке відбулося вже після укладення договорів оренди у новій редакції, ухвалюючи постанову від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18 (предмет позову - розірвання договору поставки товарів для державних потреб), Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду виходив із протилежних встановлених судами попередніх інстанцій обставин, а саме обставини, на які посилається позивач як на підставу звернення з позовом у справі, вже існували на момент укладення договору поставки.
41. У свою чергу, ухвалюючи постанову від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18 (предмет позову - розірвання договорів про надання послуг зі зберігання майна), Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду погодився із висновком судів попередніх інстанцій про те, що зазначені у позовній заяві доводи про істотну зміну обставин, якими сторони керувалися при укладенні договорів, а саме настання надзвичайних подій (вибухів боєприпасів) на території зберігача майна, не є достатніми підставами для розірвання спірних договорів як такі, що не мали характеру непередбачуваності для позивача.
42. Водночас, ухвалюючи постанову від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19 (предмет позову - розірвання договору на право тимчасового користування земельною ділянкою, укладеного з платником єдиного податку на спрощеній системі оподаткування 3 групи), Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду виснував про відсутність підстав для розірвання договору, оскільки сторони не вчиняли дій, спрямованих на його приведення у відповідність з обставинами, які істотно змінились, шляхом внесення до нього змін, а розірвання договору з тими його умовами, які встановили суди, у судовому порядку з підстав, передбачених приписами частини 2 статті 652 ЦК України, можливе лише у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами (перехід землекористувача на спрощену систему оподаткування, що в силу внесених змін до законодавства звільняє відповідача від внесення плати за землю), які істотно змінилися.
43. Крім того, ухвалюючи постанову від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21 (предмет позову - внесення змін до договору поставки у частині строку поставки), якою скасовано судові рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову та передано справу на новий розгляд, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, застосовуючи положення частини 4 статті 652 ЦК України, якою врегульовано відносини зміни договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду у виняткових випадках, дійшов таких висновків:
1) саме по собі запровадження карантинних заходів (в Україні та інших країнах) не є безумовною підставою для внесення змін до договору, оскільки наявність причинно-наслідкового зв`язку між такими заходами та неможливістю виконання договірних зобов`язань у встановлений строк підлягає з`ясуванню і доведенню в загальному порядку;
2) Закон України "Про торгово-промислові палати в Україні" не містить положень щодо наявності у торгово-промислової палати повноважень з видачі висновків на підтвердження істотної зміни обставин, якими сторони керувалися під час укладення договорів.
44. Таким чином, у цій справі та в справах №№ 910/17469/18, 910/9859/18, 922/2279/19, 910/14155/21, на постанови Верховного Суду в яких посилається позивач у поданій касаційній скарзі, суди виходили з різних фактичних обставин, встановлених у кожній справі окремо на підставі доказів, наданих учасниками справи на підтвердження їх вимог і заперечень, та яким була надана оцінка згідно з вимогами процесуального закону.
Викладене вище переконливо свідчить про різні фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин і зумовлене цим їх неоднакове правове регулювання у справі № 910/20114/23 та в справах №№ 910/17469/18, 910/9859/18, 922/2279/19, 910/14155/21.
У контексті наведеного відсутні підстави для висновку про подібність правовідносин у справі, що наразі розглядається, та в справах №№ 910/17469/18, 910/9859/18, 922/2279/19, 910/14155/21, на постанови Верховного Суду в яких посилається скаржник на обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження ухвалених судових рішень.
45. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
46. Отже, підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала часткове підтвердження під час касаційного провадження з огляду на те, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду не відповідно, а всупереч висновкам щодо застосування положень частин 1, 2 статті 652 ЦК України у подібних правовідносинах, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20, як наслідок, оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
47. Із наведених раніше мотивів колегія суддів відхиляє передчасні доводи Товариства, викладені у відзиві на касаційну скаргу, та водночас частково погоджується з обґрунтованими доводами Мінкультури України, ФДМУ та Музею, викладеними у їхніх відзивах на касаційну скаргу.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України 
48. Відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зміст зазначеної процесуальної норми свідчить про те, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
49. У пункті 133 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц викладено такий висновок щодо застосування норми пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України:
"У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися".
Схожий за змістом правовий висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19 та від 13.04.2021 у справі № 910/17693/19 (пункт 25).
50. Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен обґрунтувати, в чому саме полягає неправильне застосування норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, щодо якої відсутній висновок Верховного Суду (у чому саме полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідних норм права та як саме ці норми права судами були застосовано неправильно). При цьому формування правового висновку не може ставитися в пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
51. Зважаючи на підтвердження підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, що зумовлює необхідність достовірного встановлення наявності/відсутності передумов, визначених частинами 1, 2 статті 652 ЦК України, під час нового розгляду справи, колегія суддів відхиляє передчасні аргументи скаржника щодо необхідності формування Верховним Судом висновку щодо застосування зазначених норм цивільного законодавства, які (аргументи) ґрунтуються на доведеності виникнення вказаних передумов після повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України, а тому не вбачає наразі підстав для формування Верховним Судом у спірних правовідносинах правового висновку щодо наявності підстав для розірвання договору оренди у зв`язку з викликаною повномасштабним вторгненням 24.02.2022 військ рф на територію України істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору оренди державного майна, потреба Музею в якому виникла після 24.02.2022 з огляду на необхідність використання державного майна для здійснення музейної діяльності через збільшення фондів музейних зібрань і обсягу системної фіксації подій надзвичайно руйнівного для країни збройного конфлікту та їх музейної інтерпретації, а також із метою забезпечення діяльності нових структурних підрозділів Музею і зберігання музейних зібрань музейних установ із регіонів України, які перебувають у зоні активних бойових дій.
52. При цьому колегія суддів зауважує, що на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, та до яких (форс-мажорних обставин) у розумінні частини 2 статті 141 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" належить повномасштабне вторгнення 24.02.2022 військ російської федерації на територію України, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання такого зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання (схожий висновок викладено у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20).
53. Таким чином, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень саме із цієї підстави.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
54. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
55. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позову не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України, оскільки, надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про необґрунтованість позову.
56. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, під час касаційного провадження отримала часткове підтвердження, що в розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень про відмову в задоволенні позову і направлення справи на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
57. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
58. Зважаючи на те, що неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права допустили суди першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
59. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
60. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, колегія суддів зазначає, що з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, в тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу заступника Генерального прокурора задовольнити частково.
Рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 у справі № 910/20114/23 скасувати.
Справу № 910/20114/23 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай