П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

8 травня 2026 року місто Київ 
справа № 754/4914/24
провадження № 22-ц/824/1605/2026 

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання - Хасанової А.Р.,

сторони:
позивач - ОСОБА_1 
відповідач - ОСОБА_2 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 

на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28 травня 2025 року, ухвалене у складі судді Саламон О.Б.,-
В С Т А Н О В И В:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просив скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. як державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50135098 від 10.12.2019, яким зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1539089180000, номер запису про право власності : 34566240.
Позов обґрунтовано тим, що 21.12.2012 між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір, за умовами якого кредитор ПАТ «Астра Банк» відкрив позичальнику відновлювальну кредитну лінію та встановив кредитний ліміт в розмірі 249920 грн., а позичальник зобов'язався повернути фактично отримані кошти, сплатити проценти за користування отриманими кредитними коштами та комісії в порядку, розмірі та в строк, що передбачені цим договором. Строк кредитної лінії був визначений сторонами договору з 28.12.2012 по 28.12.2017 включно.
Також 28.12.2012 в забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитним договором, між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договорі, посвідчений приватним нотаріусом КМНО дудко Ю.А., зареєстрований в реєстрі за № 2742, за умовами якого позивач як іпотекодавець, передав в іпотеку банку належну йому на праві власності квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
06.12.2013 ПАТ «Астра Банк» відступило право вимоги за кредитним договором та Іпотечним договором на користь ПАТ «Дельта Банк».
26.02.2018 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Фінтайм капітал» було укладено договір № 290/К купівлі-продажу майнових прав, за яким до товариства перейшли у власність майнові права, які виникли та/або можуть виникнути у майбутньому та включають, зокрема, право вимоги до боржників, майнових поручителів та фінансових поручителів, які виникла за укладеними договорами.
28.02.2018 між ТОВ «ФК «Фінтайма Капітал» та ОСОБА_2 був укладений договір про відступлення права вимоги № 2802-1/18, відповідно до умов якого первісний кредитор відступив на користь нового кредитора - фізичної особи право вимоги за кредитним договором № 150102042294023 від 28.12.2012, укладеного між позивачем та ПАТ «Астра Банк».
02.03.2018 між ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» та ОСОБА_2 був укладений нотаріально посвідчений договір про відступлення прав за договором іпотеки р/н 207, видавник: ПН КМНО Гембарська С.І., відповідно до умов якого первісний кредитор відступив на користь нового кредитора -фізичної особи право вимоги за договором іпотеки від 28.12.2012, укладеного між позивачем та ПАТ «Астра Банк», відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
В подальшому, рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. як державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50135098 від 10.12.2019, зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Вказана реєстрація права власності на іпотечну квартиру позивача за ОСОБА_2 відбулася на підставі ст.37 Закону України «Про іпотеку», у відповідності до якої іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
20.04.2018 ТОВ «Пальчинська і Партнери» за замовленням відповідача складено звіт про оцінку майна, згідно з яким ринкова вартість квартири визначена в розмірі 410000 грн.
Вказаний звіт про оцінку майна в подальшому відповідачем був наданий приватному нотаріусу КМНО Юдіну М.А. як державному реєстратору для державної реєстрації 10.12.2019 за ОСОБА_2 права власності на квартиру.
Оскаржуючи рішення державного реєстратора, позивач не погоджується з ринкою вартістю квартири, визначеною на підставі звіту ТОВ «Пальчинська і Партнери» за замовленням ОСОБА_3 , оскільки така оцінка була проведена не на момент набуття права власності у відповідності до ч.5 ст.37 Закону «Про іпотеку», а також п.5.7 Іпотечного договору, і є відповідно заниженою.
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 28.05.2025 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Не погоджуючись з зазначеним рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в який просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Апелянт вважає, що рішення ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та неповним з'ясуванням обставин справи.
Зокрема, зазначає про те, що суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, невірно визначився з підставою позовних вимог, позивач посилався на відсутність звіту про оцінку майна під час прийняття квартири у власність, а не занижену оцінку цієї квартири. На момент реєстрації права власності на іпотечну квартиру (10.12.2019) строк дії звіту про оцінку майна від 20.04.2018 закінчився, а тому державна реєстрація фактично проведена без оцінки спірного майна, що є порушенням процедури прийняття у власність майна на підставі ст.37 Закону України «Про іпотеку» та порушенням умов договору іпотеки.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 адвокат Теличко А.О. просить в задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовити.
В судове засідання не з`явились сторони та їх представники, будучи повідомленими про дату, час і місце розгляду справи шляхом направлення судових повісток - повідомлень до електронних кабінетів учасників, через підсистему "Електронний суд", що підтверджується звітами про доставку вихідної кореспонденції Київського апеляційного суду (а.с.81-82). Третій особі приватному нотаріусу КМНО Юдіну М.А. судове повідомлення направлено на поштову адресу, яке повернуто до суду з відміткою поштового відділення «адресат відсутній за вказаною адресою». За таких обставин колегія суддів вважала за можливе розглянути справу у відсутність учасників справи, які не з`явилися, відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України.
Оскільки рішення ухвалене за відсутності учасників справи, датою ухвалення рішення є дата складення повного судового рішення (ч. 5 ст. 268 ЦПК України).
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла до наступних висновків.
Судом установлено, що 28.12.2012 між ПАТ "АСТРА БАНК" та позивачем був укладений кредитний договір №150102042294023, за умовами якого ПАТ "АСТРА БАНК" відкрив позивачу відновлювальну кредитну лінію та встановив кредитний ліміт у розмірі 249 920 грн.
Відповідно до п. 1.1 позичальник зобов`язується повернути фактично отримані кошти, сплатити проценти за користування отриманими кредитними коштами та комісії в порядку, розмірі та в строк, передбачений договором. Строк кредитної лінії з 28.12.2012 по 28.12.2017 включно.
Відповідно до п.1.3 Кредитного договору в день укладання цього Договору укладається, зокрема: п 1.3.1. у якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати нарахованих процентів, комісії, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат: договір іпотеки, за яким Іпотекодавець передає в іпотеку об`єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 28.12.2012 укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дудко Ю.А., зареєстрований в реєстрі за №2742.
Відповідно до п.1.1 Іпотечного договору цей договір забезпечує виконання Іпотекодавцем/позичальником зобов`язань за Кредитним договором №150102042294023 від 28.12.2012 з будь-якими змінами та доповненнями до нього, що укладені та можуть бути укладені в подальшому, що був укладений між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем, тощо.
06.12.2013 ПАТ «АСТРА БАНК» та ПАТ «Дельта Банк» було направлено на адресу ОСОБА_1 повідомлення про відступлення права вимоги за № 13329/АВ-К/06122013-02992/1, у відповідності до якого ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк», цим повідомляють ОСОБА_1 про те, що первісним кредитором на користь нового кредитора було здійснено відступлення своїх прав вимоги за кредитним (и) договором (ами), договором (ами) іпотеки, договором (ами) застави та/або договором (ами) поруки. Відступлення не призведе до будь-яких змін обсягу прав та обов`язків за Кредитними документами. Зокрема суми, що підлягають сплаті та строки їх сплати залишаються такими ж. У результаті відступлення новий кредитор є єдиним власником всіх прав вимоги за кредитними документами (включаючи, без обмеження права на всі платежі за кредитним (и) договором (ами), всі права іпотекодержателя за договором (ами) іпотеки, всі права заставодержателя за договором (ами) застави та всі права кредитора за договором (ами) поруки) з 02.12.2013.
Також разом з відступленням прав вимоги первісний кредитор передає новому кредитору персональні дані, що пов`язані із правами вимоги за кредитними документами, у обсязі необхідному для здійснення цих прав новим кредитором.
Згідно з Протоколом електронного аукціону №UA-EA-2017-12-01-000091-а, номер лоту: F11GL5455, власник активів: «Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк», дата та час початку електронного аукціону: 29.01.2018 09:39:59; дата та час завершення електронного аукціону: 29.01.2018 16:41:10; найменування активів (майна) лоту (склад лоту): право вимоги за кредитним договором 150102042294023 від 28.12.2012, укладеним між фізичною особою. Забезпечення: однокімнатна квартира, загальною площею 32,00 кв.м., житловою площею 11,80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Переможець: Учасник ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм капітал», ціна продажу лоту: 161 500,00 грн.
Отже, 29.01.2018 ПАТ «Дельта Банк» через електронний аукціон продало право вимоги за кредитним договором №150102042294023 від 28.12.2012 ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал».
28.02.2018 між ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» та ОСОБА_2 укладено договір про відступлення прав вимоги № 2802-1/18, за умовами якого первісний кредитор відступив на користь нового кредитора фізичної особи право вимоги за кредитним договором № 150102042294023 від 28.12.2012.
У відповідності до п. 1.2 договору станом на дату укладення сторонами договору загальний розмір заборгованості боржника перед первісним кредитором складає 598 747,79 грн., з яких: 249 744,76 грн. - заборгованість за сумою кредиту, 233 861,46 грн. - заборгованість за відсотками, 115 141,57 грн. - пеня.
02.03.2018 між ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» та ОСОБА_2 було укладено нотаріально засвідчений договір про відступлення прав за договором іпотеки № 207, відповідно до умов якого, у зв`язку з укладенням між первісним іпотекодержателем та новим іпотекодержателем договору відступлення права вимоги № 2802-1/18 від 28.02.2018, згідно з яким первісний іпотекодержатель відступив новому іпотекодержателю всі права вимоги за кредитним договором №150102042294023 від 28.12.2012 разом з усіма додатками до нього та додатковими договорами (угодами), договорами про внесення змін, змінами і доповненнями та викладеними в новій редакції, що є невід`ємною частиною, укладеним між ПАТ «АСТРА БАНК» та ОСОБА_1 . Первісний кредитор відступив на користь нового кредитора фізичної особи право вимоги за договором іпотеки від 28.12.2012, укладеним між ОСОБА_1 та ПАТ «АСТРА БАНК», право вимоги за яким перейшло до АТ «Дельта Банк» на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги за кредитами, укладеним 02.12.2013 між ПАТ «АСТРА БАНК» та АТ «Дельта Банк», посвідченого приватним нотаріусом КМНО Літвіновою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за №1533.
20.04.2018 ТОВ «Пальчинська і Пертнери» за замовленням ОСОБА_2 складено Звіт про оцінку майна № FS01-180420-014, за яким ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 , визначена у розмірі 410 000 грн., у тому числі вартість 1 м. кв. становить 12 812,50 грн.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вбачається, що 09.12.2019 приватним нотаріусом КМНО Юдіним М.А. внесено запис на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50135098 від 10.12.2019 17:18:20 про належність ОСОБА_2 права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Підстава виникнення права власності: договір іпотеки, серія та номер: 2741, виданий 28.12.2012, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Дудко Ю.А.
Крім того, судом установлено, що рішенням Деснянського районного суду м.Києва від 25.04.2023 у справі № 754/3555/20 позовну заяву ОСОБА_1 до ТОВ «Фінтайм Капітал», ОСОБА_2 , державного реєстратора приватного нотаріуса Легкобит С.О., Державного реєстратора приватного нотаріуса Юдіна М.А., треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С.І., Служба у справах дітей та сім'ї Десняської районної в м.Києві державної адміністрації, про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги, визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки, скасування державної реєстрації, залишено без задоволення.
Постановою Київського апеляційного суду від 30.11.2023 рішення Деснянського районного суду м. Києва від 25.04.2023 залишено без змін.
Предметом розгляду вказаної справи, зокрема були визнання недійсним договору про відступлення права вимоги № 2802-1/18 від 28.02.2018 між ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» та ОСОБА_2 про відступлення права вимоги за кредитним договором № 150102042294023 від 28.12.2012, укладеним між ОСОБА_1 та ПАТ «АСТРА БАНК» та договором забезпечення - іпотечним договором р/н 2741 від 28.12.2012, укладеним між ОСОБА_1 , та ПАТ «АСТРА БАНК», визнання недійсним договору від 02.03.2018 про відступлення прав за договором іпотеки від 28.12.2012, укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» та фізичною особою ОСОБА_4 , нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І. 02.03.2018, зареєстрованому в реєстрі за № 207, визнання протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобита С.О. як державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.04.2018, яким зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1539089180000 на підставі договору про відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер: 2741, виданого 28.12.2012, видавник: ПН КМНО Дудко Ю.А., згідно з яким 24.04.2018 внесено запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію.
Київським апеляційним судом у постанові від 30.11.2023 зроблено висновок, що оспорюючи зазначений договір, позивач у позовній заяві не зазначив, які саме його права порушені цим договором. Позовна заява містить тільки доводи щодо неправомірності переходу права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи, які є помилковими з огляду на наведені у цій постанові мотиви. При цьому, заміна кредитора у зобов'язанні не змінює саме зобов'язання і позивач має ті ж самі права і обов'язки, визначені кредитним та іпотечним договорами, як перед первісним кредитором, так і, у разі переходу права вимоги, перед іншим кредитором, а тому сама по собі заміна кредитора не свідчить про порушення прав позивача. Позивач також не посилався на належне виконання ним своїх зобов'язань за кредитним договором та повернення кредитору коштів у порядку та на умовах, визначених кредитним договором. Інших підстав недійсності оспорюваних договорів позивач не зазначив. А подальші дії вчинені новим кредитором не дають підстав для визнання недійсним правочину щодо переходу прав кредитора. 
Враховуючи, що вимоги про скасування державної реєстрації права власності на спірне майно за ОСОБА_2 у цьому випадку є похідними від вимог про визнання договору про відступлення права вимоги недійсним, у задоволенні яких відмовлено, відповідно, наявні підстави для відмови у задоволенні зазначених вимог. Всупереч наведеним нормам процесуального законодавства стороною позивача не надано належних та допустимих доказів на підтвердження наявності порушеного права, що давало б підстави для здійснення його захисту в судовому порядку, а також доказів на підтвердження заявлених позовних вимог.
Ухвалюючи оскаржуване рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем в процесі розгляду справи не доведено, що державним реєстратором було вчинені реєстраційні дії без дотримання норм законодавства, внаслідок чого його дії є неправомірними. При цьому, суд першої інстанції в рішенні суду зазначив, що позивачем не надано доказів та не наведено даних на підтвердження наявних порушень при складанні звіту про оцінку майна від 20 квітня 2018 року, виготовленого ТОВ «Пальчинська і Партнери» за замовленням ОСОБА_5 .. При цьому, позивач не погоджуючись з оцінкою майна, не вчинив дій щодо оскарження зазначеного звіту в судовому порядку.
Колегія суддів розглянувши апеляційну скаргу та матеріали справи, вважає, що рішення суду першої інстанції є правильним і обґрунтованим.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
Відповідно до ч.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (неподільним об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з ч.ч.1 та 4 ст.33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
За змістом ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час звернення стягнення на іпотечне майно, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідкам та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, в редакції, чинній на час звернення стягнення на іпотечне майно, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її вимогу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
У постанові від 23.01.2-19 у справі № 306/1224/16-ц та від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно під час позасудового врегулювання.
Крім того, у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26.02.2020 Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, й зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель іпотекодержатель зобов'язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки (висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 24.12.2025 у справі № 646/857/18, від 28.01.2026 у справі № 932/3641/22).
Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що оцінка предмета іпотеки була проведена не відповідно до вимог Закону.
Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».(далі по тексту - Закон).
Згідно з ч. 4 ст. 3 цього Закону процедура оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.
Підставою проведення оцінки майна є, зокрема договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (за змістом ч. 1 ст. 10 і ч. 1 ст. 11 Закону)
Відповідно до ст. 33 Закону спори, пов`язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.
Статтею 32 Закону передбачена відповідальність оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, частиною другою якої визначено, що оцінювачі та суб`єкти оціночної діяльності - суб`єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.
Відтак, чинним законодавством України передбачені підстави відповідальності суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання в разі неналежного виконання (зокрема, недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна) ним своїх обов`язків.
Згідно ч. 1 ст. 12 Закону звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.
Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт по оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором.
Судом першої інстанції установлено, що іпотекодержателем при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку були дотримані вимоги ст.37 Закону України «Про іпотеку» та п.5.7 Іпотечного договору, та отриманий звіт про оцінку майна № FS01-180420-014, виконаний оцінювачем ТОВ «Пальчинська і Партнери», за яким ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 , визначена у розмірі 410000 грн.
Встановивши, що позивачем не надано доказів та не наведено даних на підтвердження наявних порушень при складанні Звіту про оцінку майна № FS01-180420-014 від 20.04.2018, виготовленого ТОВ «Пальчинська і Партнери» за замовленням ОСОБА_2 , та врахувавши, що позивач не вчинив дій щодо оскарження зазначеного звіту в судовому порядку, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведеність позивачем неправомірності дій державного реєстратора. Крім того, позивачем не доведено недотримання державним реєстратором вимог законодавства при вчиненні оскаржуваної реєстраційної дії.
Колегія суддів вважає такі висновки суду правильними, доводи апеляційної скарги таких висновків суду першої інстанції не спростовують.
При цьому, колегія суддів враховує, що ОСОБА_1 в 2019 році звертався до суду з позовом до державного реєстратора - приватного нотаріуса Легкобит С.О. про визнання та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 40803913 від 25.04.2018, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1539089180000 на підставі договору про відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер: 207, виданий 02.03.2018, видавник: ПН КМНО Гембарська С.І.; Іпотечного договору серія та номер: 2741, виданого 28.12.2012, видавник: ПН КМНО Дудко Ю.А., згідно з яким 24.04.2018 внесено запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію.
Заочним рішенням Деснянського районного суду м.Києва від 27.08.2019 у справі № 754/2339/19 позовну заяву ОСОБА_1 задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса КМНО Легкобита С.А., як державного реєстратора про державну реєстрацію 25.04.2018, індексний номер 40803913 права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 .
Постановою Київського апеляційного суду від 23.09.2020 заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 27.08.2019 скасоване та ухвалене нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
Ухвалюючи судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , апеляційний суд виходив із того, що державним реєстратором Легкобит С.О. при прийнятті 25.04.2018, рішення про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 на підставі іпотечного договору від 28.12.2012, виконані вимоги Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки та на законних підставах зареєстровано право власності ОСОБА_2 на квартиру.
Рішення державного реєстратора Юдіна М.А. від 10.12.2019, яким зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яке у цій справі оскаржує ОСОБА_1 , прийнято вдруге після скасування першого рішення іншого державного реєстратора від 25.04.2018 на підставі заочного рішення суду першої інстанції, яке було в подальшому скасоване.
Враховуючи також і зазначені обставини, та зважаючи на те, що суд першої інстанції ухвалив законне і обгрунтоване рішення, висновки якого доводами апеляційної скарги не спростовані, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення Деснянського районного суду м.Києва від 28.05.2025.
За змістом ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна 

Судді: Л.Д. Поливач

А.М. Стрижеус