Номер провадження 2/754/257/26
Справа №754/13908/25
РІШЕННЯ 
Іменем України

30 квітня 2026 року Деснянський районний суд міста Києва в складі:
головуючого - судді - Сенюти В. О.,
секретаря судового засідання - Каба А.В.,
за участю:
представника позивача - ОСОБА_1 
представника відповідача - Литвинова О.Р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт - Групп» про визнання права власності, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_2 звернувся до Деснянського районного суду міста Києва із позовом до відповідача ТОВ «Комфорт - Групп» про визнання права власності.
Стислий виклад позицій сторін 
Подану позовну заяву обґрунтовано тим, що між ТОВ «Комфорт - Групп» та позивачем укладено договір купівлі-продажу майнових прав від 27.10.2022 № 3/3-106. Відповідно до умов договору позивач купив у відповідача майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , під`їзд АДРЕСА_2 . 18.11.2024 будинок прийнято в експлуатацію. 18.04.2025 будівельна адреса будинку була змінена на постійну внаслідок чого адреса стала - АДРЕСА_3 . Відповідно до декларації про готовність об`єкта до експлуатації будинок ще 18.11.2024 прийнятий в експлуатацію, проте майнові права позивачу передані не були. На підставі викладеного, позивач просить визнати за ОСОБА_2 право власності на об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру (загальною площею 123, 7 кв.м., житлової площі 47,6 кв.м.) № 103 на шостому поверсі будинку за адресою - АДРЕСА_4 за договором купівлі-продажу майнових прав від 27.10.2022 № 3/3-106 та зобов`язати відповідача передати позивачу технічну документацію на об`єкт нерухомості, здійснити розподіл судових витрат.
Представник відповідача подав відзив на позовну заяву, відповідно до якого просив у задоволенні позову відмовити. Між сторонами дійсно був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , під`їзд АДРЕСА_2 , загальною площею 125,7 кв.м. Будинок 18.11.2024 прийнятий в експлуатацію, а 18.04.2025 змінена будівельна адреса на постійну - АДРЕСА_4 . Відповідач свою чергу заперечує повну оплату вартості об`єкта за договором купівлі-продажу позивачем. Натомість позивач не надав жодних первинних облікових документів, які складаються під час здійснення господарської операції або безпосередньо після її закінчення відповідно до вимог ЗУ «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». Довідка про стовідсоткову оплату майнових прав не є первинним бухгалтерським документом. Крім того, довідки від банківських установ свідчать про те, що грошові кошти від позивача на рахунок відповідача не надходили. 
Представник позивача подав відповідь на відзив та вказує на те, що договір купівлі-продажу майнових прав не є договором надання послуг, відтак до правовідносин не може бути застосовано правовий висновок ВСУ, який міститься у постанові від 15.12.2015 провадження № 21-4266а15. Крім того, положення п. 4.2. договору передбачено, що покупець сплатив продавцю 100 % від суми майнових прав при зазначеній фактичній площі, що становить 6803076,06 грн до підписання даного договору та підтверджує здійснення повного розрахунку між сторонами на момент укладення договору. Таким чином, відповідач, укладаючи такий договір сам підтвердив отримання ним грошових коштів від позивача, а тому не може заперечувати цей факт. Сторона позивача заперечує надані відповідачем банківські довідки щодо надходження грошових коштів на виконання договору купівлі-продажу майнових прав від 27.10.2022 № 3/3-106, оскільки на момент розрахунку позивача з відповідачем цей договір ще не був укладений, а відтак будь- яких оплат на виконання цього договору не могло бути в принципі. Проведена оплата до моменту підписання договору не суперечить вимогам цивільного законодавства України. 
Сторона відповідача подала заперечення на відповідь на відзив та наполягає на тому, що позовні вимоги не підлягають задоволенню. Наголошує на тому, що сам по собі факт укладення договору не є належним, допустимим доказом внесення оплати. При цьому до позовної заяви не було долучено докази внесення оплати, окрім самого договору. Таким чином, відсутність з боку покупця жодної проплати виключає для ТОВ «Комфорт - Групп» обов`язок повідомляти покупця про необхідність з`явитися для підписання акту приймання - передачі об`єкту нерухомості, повідомляти інформацію про об`єкт та видавати будь -які документи щодо нього. 
В судовому засіданні представник позивача подану позовну заяву підтримав, просив задовольнити з викладених підстав.
Представник відповідача проти задоволення позову заперечував, просив у його задоволенні відмовити, з підстав, що викладені у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив.
Процесуальні дії та рішення суду
Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва 28.08.2025 відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання.
Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 02.02.2026, яка занесена до протоколу судового засідання закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.
Вислухавши вступне слово представника позивача, представника відповідача, дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов наступного висновку.
Фактичні обставини справи
Судом встановлено, що 27.10.2022 між продавцем ТОВ «Комфорт - Групп» та покупцем ОСОБА_2 укладено в простій письмовій формі договір купівлі - продажу майнових прав № 3/3-106 (далі договір) .
Відповідно до умов п. 2.1. договору продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю - продаж.
Згідно п. 2.2 договору об`єктом нерухомості за даним договором є трикімнатна квартира № 103, на 6 поверсі, під`їзд № 3 , загальною площею 125,7 кв.м.
Відповідно до п. 2.3. договору загальна площа об`єкта нерухомості вказана в п. 2.2. договору є фактичною та за даними технічної інвентаризації перегляду не підлягає.
Згідно п. 2.5 договору плановий термін закінчення будівництва об`єкта капітального будівництва - ІІІ квартал 2022 року.
Відповідно до п. 2.6 договору плановий термін прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта капітального будівництва - ІV квартал 2022 року. 
Положенням п. 4.2. договору вказано, що покупець сплатив продавцю 100 % від суми вартості майнових прав при зазначений фактичні площі, що становить 6803076 грн, в т. ч ПДВ - 1133846,01 грн, за 125,7 кв.м. фактичної площі об`єкта нерухомості, до підписання даного договору.
27.10.2022 між сторонами укладена додаткова угода № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 3/3-106, якою сторони доповнили розділ 2 договору пунктами 2.7 та 2.8, яким обумовили обов`язок покупця компенсувати продавцю вартість двоконтурного котла і вартість підключення. Також сторони узгодили, що оформлення на покупця права власності на квартиру здійснює продавець за рахунок покупця.
27.10.2022 директор ТОВ «Комфорт Групп» склав довідку, якою підтверджує факт, що відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав № 3/3-106 від 27.10.2022 ОСОБА_2 виконав зобов`язання в повному обсязі відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав 3 3/3-106 від 27.10.2022 , а саме виплатив грошову суму 6803076,06 грн.
Згідно реєстру документів ЄДЕССБ, 18.11.2024 будинок прийнято в експлуатацію, а 18.04.2025 присвоєно адресу - АДРЕСА_4 .
Позивач, звертаючись до суду із вказаним позовом зазначає, що позивач у повному обсязі сплатив вартість об`єкту купівлі-продажу, після завершення будівництва відповідач не виконав свої зобов`язання щодо передачі йому об`єкту купівлі-продажу за актом приймання - передачі.
Мотивувальна частина
У чч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частин першої та другої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частина друга статті 207 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва регулюються законами України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та "Про інвестиційну діяльність".
Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність").
У статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Згідно зі статтею 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.
Концепція "майна" у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05).
Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Визначення майнового права як "права очікування" та повноваження власника таких прав вказано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19.
Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.
Положенням ч. 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26.01.2022 у справі № 521/19092/17).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 зазначено, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 та від 23.06.2020 у справі № 680/214/16 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, однак самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі № 753/6287/19.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Разом з тим, відповдіно до положення ст. 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.
Так, згідно реєстру документа ЄДЕССБ, який долучено позивачем, замовником будівництва за адресою АДРЕСА_4 (кадастровий № 8000000000:62:039:0002, який відповідає інформації про об`єкт, що вказана у п. 1.1. договору купівлі-продажу майнових прав № 3/3-106 від 27.10.2022), а в силу положення ст. 876 ЦК України і власником об`єкта будівництва є ПрАТ «Рембудзв`язок», який позивачем не залучений по вказаній справі.
Крім того, суд звертає увагу на те, що відповідно до реєстру документа ЄДЕССБ в розділі інформація про адресу за адресою - АДРЕСА_3 , яка є предметом договору купівлі-продажу майнових прав № 3/3-106 від 27.10.2022 та предметом спору - відсутня, оскільки останній номер квартири який вказано - № 94.
Сторона відповідача, в свою чергу заперечуючи щодо задоволення заявлених позовних вимог посилається на не надання позивачем доказів оплати на виконання п. 4.2. договору. При цьому довідку від 27.10.2022, яка підписана ТОВ «Комфорт - Групп» заперечує, вказуючи на те, що на рахунки відповідача грошові кошти від позивача не надходили.
Доводи представника позивача про те, що оплата до моменту підписання договору не суперечить вимогам цивільного законодавства України суд приймає критично, враховуючи те, що передача грошових коштів у розмірі 6803076,06 грн в тому числі і ПДВ - 1133846,01 грн, про що вказано у договорі № 3/3-106 від 27.10.2022 значно перевищує допустимий розмір передбачений пп. 5, 6 «Положення про ведення касових операцій у національній валюті України», яке затверджено постановою НБУ від 29.12.2017 № 148.
Крім того, представник позивача не надав жодних пояснень щодо процесу оплати на виконання п. 4.2 договору купівлі-продажу майнових прав № 3/3-106 від 27.10.2022.
Натомість представник відповідача надав відповіді АТ «Банк Український Капітал» та АТ «Райффайзен Банк» (а.с.50, 66), відповідно до яких банківські установи повідомили про те, що грошові кошти від ОСОБА_2 згідно договору купівлі -пролажу майнових прав № 3/3-106 від 27.10.2022 не надходили у період з 01.01.2022 по 08.09.2025.
Доводи представника позивача про те, що вказаний у довідках період починається задовго до укладення договору купівлі-продажу майнових прав № 3/3-106 від 27.10.2025 суд вважає неспроможними, оскільки п. 4.2 містить відомості про оплату коштів до підписання даного договору.
Відтак сторона позивача всупереч ч. 1 ст. 81 ЦПК України не довела належними, достовірними та допустимими доказами оплати ОСОБА_2 грошових коштів в сумі 6803076,06 грн за придбання майнових прав на об`єкт нерухомості, при цьому первинні бухгалтерські документи до позовної заяви долучено не було, відповідно письмові матеріали спарви не містять.
Посилання сторони позивача на правовий висновок ВП ВС у постанові від 08.09.2020 у справі № 916/667/18 є некоректним, оскільки наведені правовідносини а обставини у вказаній постанові не є релевантними справі, що перебуває на розгляді.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що в межах даного спору позивачем не доведено факт порушення прав позивача з боку відповідача, надані докази не підтверджують викладені у позовній заяві обставини, відтак суд приходить до висновку, що позовні вимоги необґрунтовані та такі, що не підлягають задоволенню.
Доводи викладені у письмових заявах по суті стороною позивача не спростовують висновки суду.
Оцінюючи аргументи, викладені в позові та зустрічному позові, суд в тому числі керується прецедентною практикою Європейського суду з прав людини, який зазначав, що хоча п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. (рішення у справі «Руїз Торіха проти Іспанії» (Ruiz Toriya v. Spaine), рішення від 09.12.94 р., Серія A, N 303-A, параграф 29).
Враховуючи положення п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України понесені судові витрати суд покладає на сторону позивача.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 11, 12 13, 78, 79, 89, 141, 203-207, 264, 265, 280-284, 351,352,354, 355 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт - Групп» про визнання права власності - відмовити.

Рішення може бути оскаржено протягом 30 днів з дня його проголошення/складання повного тексту шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.

Позивач: ОСОБА_2 - РНОКПП НОМЕР_1 , адреса - АДРЕСА_7 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Комфорт - Групп» - код ЄДРПОУ 40318972, адреса - м. Київ, вул. Б. Хмельницького, буд. 55.

Повний текст рішення суду складено - 26.06.2026.

Суддя: В.О.Сенюта