КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Унікальний номер справи № 760/6961/21 Головуючий у суді першої інстанції - Коробенко С.В.
Апеляційне провадження № 22-ц/824/5580/2026 Доповідач у суді апеляційної інстанції - Нежура В.А.

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 травня 2026 року Київський апеляційний суд у складі:
суддя-доповідач Нежура В.А.,
судді Верланов С.М., Невідома Т.О., 
секретар Романович Ю.М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на заочне рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 вересня 2024 року по цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перемоги, 55-А» до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити дії, 
В С Т А Н О В И В:

У березні 2021 року ОСББ «Перемоги, 55-А» звернулось до Солом`янського районного суду міста Києва з позовними вимогами до ОСОБА_2 про зобов`язання вчинити дії.
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що в лютому 2021 року ОСББ »Перемоги, 55-А» було виявлено вчинення ОСОБА_3 , власником квартири АДРЕСА_1 ), самочинних дій зі зміни фасаду будинку - шляхом улаштування двох плит за зовнішніми межами квартири в продовження підлоги квартири.
Позивач зазначав, що відповідач своїми діями порушив Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76, п. 3.2.8. Правил благоустрою міста Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 25 грудня 2008 р. N 1051/1051 та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки дозвіл на перепланування від співвласників будинку у встановленому порядку не надавався, перепланування було здійснено без відповідних дозволів органів місцевого самоврядування та архітектора проекту, а втручання в несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку створило небезпеку для людей, які мешкають в будинку, та їх майна.
Посилаючись на викладене, позивач просив зобов`язати відповідача привести фасад будинку у відповідність до проекту, знести (демонтувати) самочинно влаштовані плити з правого боку та з лівого боку еркеру квартири АДРЕСА_1 на АДРЕСА_1 , в ніші фасаду.
Заочним рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 10 вересня 2024 року позов задоволено.
Зобов`язано  ОСОБА_2  привести фасад будинку у відповідність до проекту, знести (демонтувати) самочинно влаштовані плити з правого боку та з лівого боку еркеру квартири АДРЕСА_1 на АДРЕСА_1 , в ніші фасаду.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСББ «Перемоги, 55-А» судовий збір в розмірі 2270 гривень.
Не погодившись з таким рішенням суду, відповідач ОСОБА_4   подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом матеріальних норм права, просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволені позову. 
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що відповідач не був належно повідомлений про розгляд справи у суді першої інстанції, що порушило його право на справедливий судовий розгляд.
Апелянт вказує, що акт від 25 лютого 2021 року, складений комісією у складі генерального підрядника будівництва - Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Міськбудінвест», генерального проектувальника - Приватного підприємства «Архітектурна майстерня «Хорхот», Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перемоги, 55-А», не є належним та достатнім доказом вчинення ОСОБА_3 самочинного долаштування бетонних плит з правого та лівого боку еркеру квартири.
Зазначає, що вказаний акт складався без його участі та без участі власника квартири, яка знаходиться під квартирою відповідача. Комісія не оглядала його квартиру та квартиру поверхом нижче зсередини.
Стверджує, що самочинної добудови не здійснював.
Відзив на апеляційну скаргу від позивача не надходив.
Учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Суд апеляційної інстанції визнав за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явилися, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи (ч. 2 ст. 372 ЦПК України).
Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість постановленого рішення, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав. 
Встановлено, що власниками квартир та нежилих приміщень житлового будинку в АДРЕСА_1 11.10.2019 згідно з витягом з ЄДР було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перемоги, 55-А».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Стаття 4 Закону «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» в частині першій передбачає, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Отже, ОСББ «Перемоги, 55-А» є уповноваженим органом з управління будинком за адресою: АДРЕСА_1 , з утримання і використання його майна в належному стані.
Також встановлено, що в лютому 2021 року ОСББ «Перемоги, 55-А» було виявлено зміну фасаду будинку, а саме улаштування двох плит перекриття за зовнішніми межами квартири АДРЕСА_1 на фасадній частині НОМЕР_1 поверху будинку в м. Києві на АДРЕСА_1 .
25.02.2021 комісією у складі генерального підрядника будівництва - Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Міськбудінвест», генерального проектувальника - Приватного підприємства «Архітектурна майстерня «Хорхот», Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перемоги, 55-А», було проведено обстеження фасаду будинку, під час якого було виявлено плити самочинно влаштовані з правого та з лівого боку еркеру квартири АДРЕСА_1 на АДРЕСА_1 в ніші фасаду.
За результатами обстеження комісією був складений Акт, яким встановлено, що роботи по улаштуванню плит здійснено в січні - лютому 2021 році. При цьому, вище наведені самочинні перепланування не були передбачені проектом будівництва, генеральним підрядником роботи по влаштуванню зазначених вище плит не виконувались, а автор проекту будівництва згоди на зміни фасаду та влаштування плит не давав.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_5 .
З матеріалів справи вбачається, що проектна документація на житловий комплекс, що розташований в АДРЕСА_1 , розроблена Приватним підприємством «Архітектурна майстерня «Хорхот».
Відповідно до витягу з проектної документації щодо 15 поверху будинку проект не передбачав улаштування будь-яких додаткових плит, перекриттів, виступів чи конструкцій на фасаді будинку. На плані поверху XV літ. «А» будинку квартирного типу АДРЕСА_1 , вказані будівельні конструкції відсутні.
Задовольняючи позов ОСББ «Перемоги, 55-А», суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що відповідач порушив вимоги житлового та містобудівного законодавства, а також інтереси інших учасників відносин у сфері реалізації права власності у багатоквартирному будинку, а тому вимога позивача, як представника усіх співвласників житлового будинку, про зобов`язання відповідача демонтувати самочинно влаштовані плити та повернути фасад до первинного стану згідно з проектно-технічною документацією будинку підлягає задоволенню.
Колегія суддів не погоджується із цим висновком суду з таких підстав.
Стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вказує, що до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Наведене також кореспондує частині другій статті 382 Цивільного кодексу України, у якій визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники зобов`язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням; додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин. Кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до ч.2 ст.383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76 в п. 1.4.1. установлюють, що переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства.
Згідно з п. 3.2.8. Правил благоустрою міста Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 25 грудня 2008 р. N 1051/1051, передбачено, що змінювати зовнішній вигляд фасадів будівель та споруд тільки на підставі затверджених у встановленому порядку проектів та за умови одержання контрольної картки на тимчасове порушення благоустрою території у зв`язку з виконанням відповідних робіт у Департаменті міського благоустрою та збереження природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Пунктом 1.4.6. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій передбачено, що власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення, що припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов`язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.
За змістом частин четвертої та сьомої статті 376 ЦК України залежно від ознак самочинного будівництва особи, зазначені у цих пунктах, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво: знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення об`єкту в попередній стан або відшкодування витрат.
При вирішенні питання про те, чи є відхилення від проекту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, суди повинні в кожному випадку з`ясовувати, зокрема, наскільки збудований об`єкт відповідає умовам, передбаченим проектом; як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок, обмеження прав інших осіб тощо.
Знесення самочинного об`єкта нерухомості є крайнім заходом впливу і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
У необхідних випадках для з`ясування питань, що виникають при розгляді таких справ і потребують спеціальних знань, суд за заявою осіб, які беруть участь у справі, може призначити відповідну експертизу.
Відсутність відповідної експертизи у разі необхідності її проведення може бути підставою для відмови в позові, при цьому факт відхилення від проєкту та порушення будівельних норм і правил має довести особа, яка пред`явила позов про знесення самочинного будівництва.
Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 10 лютого 2021 року по справі № 463/2181/17.
Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач посилався на те, що відповідач самовільно вчинив дії зі зміни фасаду будинку шляхом улаштування двох плит за зовнішніми межами квартири в продовження підлоги квартири.
На підтвердження цієї обставини позивач надав суду акт від 25.02.2021, складений комісією у складі генерального підрядника будівництва - ТОВ «Будівельна компанія «Міськбудінвест», генерального проектувальника - ПП «Архітектурна майстерня «Хорхот», ОСББ «Перемоги, 55-А», складений за результатами обстеження фасаду будинку, та фотографії фасаду будинку.
В свою чергу, відповідач заперечує проведення ним самочинної добудови.
За змістом ч.2 ст.77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. (ч.1 ст.81 ЦПК України).
Відповідно до ст.76 ЦПК України доказами у цивільній справі є будь-які дані на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів та показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч.1 ст.77 ЦПК України). Згідно ч.2 ст.78 ЦІК обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Із наданих позивачем акту та фотографій неможливо встановити як саме було вчинено спірну добудову та хто здійснив вказані роботи. Акт було складено винятково на підставі зовнішнього огляду фасаду будинку, комісія не оглядала квартиру відповідача та сусідні квартири. Відповідач узагалі не був залучений до огляду будинку та фіксації факту вчинення добудови.
При цьому, належних та допустимих доказів на підтвердження факту здійснення відповідачем спірної добудови та її належність до квартири відповідача, зокрема, висновку будівельно-технічної експертизи, позивач суду не надав, клопотання про призначення такої експертизи судом не заявляв.
За таких обставин колегія суддів доходить висновку про недоведеність факту здійснення самочинної добудови відповідачем внаслідок реконструкції належної йому квартири.
Згідно з положеннями статей 12,13 ЦПК України, учасники справи, мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим, ухваленим відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, має відповідати завданню цивільного судочинства.
Отже, перевіривши матеріали справи у межах доводів апеляційної скарги, дослідивши всебічно, повно та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, апеляційний суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСББ «Перемоги, 55-А» у зв`язку із недоведеністю його вимог. 
Відповідно до положень ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За таких обставин із ОСББ «Перемоги, 55-А» на користь ОСОБА_2 слід стягнути 3405 грн на відшкодування судового збору за подачу апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 365, 367, 369, 374, 375, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1  задовольнити.
Заочне рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 вересня 2024 року скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перемоги, 55-А» (код ЄДРПОУ 43288307) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 3405 гривень.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України. 
Повний текст складено 29 травня 2026 року.

Суддя-доповідач В.А. Нежура

Судді С.М. Верланов

Т.О. Невідома