П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 травня 2026 року м. Київ

Справа № 359/12769/24
Провадження: № 22-ц/824/8530/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 

головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т. О., 
суддів Верланова С. М., Нежури В. А., 
секретар Лаврук Ю. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 
на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 січня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Муранової-Лесів І. В.,
у справі за позовом ОСОБА_2 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору та відшкодування завданої шкоди,
в с т а н о в и в:

В листопаді 2024 року ОСОБА_2 звернувся до суду із вказаним позовом, мотивуючи його тим, що між сторонами 30 січня 2024 року було досягнуто домовленості щодо передачі в оренду належного йому нежитлового приміщення площею 40,7 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначав, що, незважаючи на належне виконання ним своїх обов`язків щодо передачі об`єкта оренди, відповідачка належним чином не виконувала взяті на себе зобов`язання, зокрема, не сплачувала орендну плату та комунальні платежі, у зв`язку з чим утворилася заборгованість. Крім того, посилався на те, що в період користування приміщенням відповідачкою було демонтовано металеву конструкцію та кондиціонер, що належали йому, позивачу, чим йому завдано майнову шкоду. Також зазначав, що відповідачка після припинення користування приміщенням не повернула ключі від нього, що перешкоджає реалізації ним права власності. З урахуванням викладеного та поданої заяви про зміну позовних вимог просив суд стягнути з ОСОБА_3 заборгованість з орендної плати та комунальних платежів, відшкодувати завдану майнову та моральну шкоду, а також зобов`язати відповідачку передати всі наявні в неї дублікати ключів від приміщення.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 січня 2026 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.
Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 заборгованість по сплаті комунальних послуг в сумі 435 грн 55 коп.
Зобов`язано ФОП ОСОБА_3 передати ОСОБА_2 комплект ключів від вхідних дверей нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .
В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Не погодившись із таким судовим рішенням в частині незадоволених позовних вимог, ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, рішення просив скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що суд першої інстанції залишив поза увагою ту обставину, що сторонами не заперечувався розмір орендної плати, який становив 3 000 грн, що свідчить про фактичне погодження істотної умови договору.
Крім того, витребуваними судом доказами, зокрема, інформацією з тресту «Бориспільсільбуд», Київської обласної енергопостачальної компанії та Головного управління ДПС у Київській області, підтверджується факт тривалого користування відповідачкою спірним приміщенням, що, на його думку, свідчить про існування між сторонами орендних правовідносин.
Також вказує, що відповідачкою не було підписано акт приймання-передачі приміщення при його поверненні, що, на його переконання, свідчить про невиконання обов`язку щодо повернення майна та виключає застосування положень частини першої статті 785 ЦК України, водночас, є підставою для застосування частини другої цієї статті.
Крім того, зазначає, що посилання суду першої інстанції на положення статті 782 ЦК України фактично підтверджує наявність заборгованості за орендними платежами, що, у свою чергу, є підставою для їх стягнення, однак суд безпідставно не врахував ці обставини при ухваленні рішення.
Ухвалами Київського апеляційного суду від 16 березня 2026 року відкрито апеляційне провадження у справі, справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
Адвокат Спаський А. Ю. в інтересах ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу позивача та просив її задовольнити.
В судовому засіданні адвокат Сергієнко В. К. в інтересах ОСОБА_3 заперечував проти доводів апеляційної скарги та вважав їх необгрунованими.
Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 січня 2026 року оскаржується позивачем в частині незадоволених позовних вимог, а тому в іншій частині колегією суддів не переглядається.
Заслухавши думку представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_2 на праві приватної власності належить нежитлове приміщення № 5 загальною площею 40,7 кв. м, розташоване у будинку АДРЕСА_1 (а. с. 10).
Судом також встановлено, що сторонами було підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди, відповідно до якого позивач передав, а відповідачка прийняла у тимчасове платне користування нежитлове приміщення площею 40,7 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 . У зазначеному акті сторони погодили, що обов`язок зі сплати орендної плати виникає з моменту його підписання, а також визначили обов`язок орендаря компенсувати витрати за комунальні та експлуатаційні послуги (а. с. 17).
Сторонами також підписано опис меблів, майна та інвентаря, переданого разом із приміщенням, що також свідчить про фактичну передачу об`єкта оренди відповідачці та вступ останньої у користування ним (а. с. 18).
Водночас, судом встановлено, що наданий позивачем договір оренди № 1 від 30 січня 2024 року не містить підпису відповідачки. Суд звернув увагу на наявність в примірнику договору виправлення строку дії договору з 01 квітня 2024 року на 01 квітня 2025 року, окремі неузгодженості щодо дати передачі приміщення, а також відсутність належним чином визначеного розміру орендної плати, який зазначений як «000 (три тисячі) гривень» (а. с. 13-16).
Разом з тим, із відповіді Головного управління ДПС у Київській області від 31 жовтня 2025 року № 21670/5/10-36-12-01-03 вбачається, що об`єкт оподаткування, кафетерій за адресою: АДРЕСА_1 , був зареєстрований за ФОП ОСОБА_3 як такий, що використовується нею на праві довгострокового користування (оренди) з 05 лютого 2024 року (а. с. 169-171).
Крім того, згідно з інформацією ТОВ «Київська обласна енергопостачальна компанія» та ТОВ «Трест «Бориспільсільбуд» протягом 2024 року відповідачка або пов`язані з нею особи здійснювали оплату електроенергії та послуг з утримання будинку щодо спірного приміщення, що також підтверджує фактичне користування ним (а. с. 156-157).
Також, судом досліджено матеріали перевірки Бориспільського районного управління поліції щодо звернення позивача про демонтаж металевого навісу та кондиціонера. Із наданої поліцією інформації вбачається, що під час проведення перевірки відповідачка повідомляла про оренду спірного приміщення та зазначала, що обладнання було придбане нею в іншої особи (а. с. 187-188).
Крім письмових доказів, судом було заслухано пояснення сторін та допитано свідків ОСОБА_4 , ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , показання яких були предметом дослідження та оцінки під час розгляду справи. 
Оцінивши наведені докази у їх сукупності, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність між сторонами фактичних орендних правовідносин щодо користування спірним нежитловим приміщенням, після чого надав правову оцінку кожній із заявлених позовних вимог.
Щодо позовних вимог про стягнення з ОСОБА_7 заборгованості з орендної плати.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в зазначеній вищечастині, суд першої інстанції виходив із того, що, незважаючи на встановлення факту існування між сторонами орендних правовідносин, позивачем не доведено належними та допустимими доказами погоджений сторонами розмір орендної плати.
Суд зазначив, що наданий позивачем договір оренди № 1 від 30 січня 2024 року не підписаний відповідачкою, а тому не може підтверджувати досягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору, зокрема щодо розміру орендної плати. Крім того, пункт договору, яким визначено розмір орендної плати, містить формулювання «000 (три тисячі) гривень», що, на думку суду, не дає можливості достовірно встановити погоджену сторонами суму платежу.
За таких обставин, суд дійшов висновку про неможливість визначення розміру заборгованості з орендної плати та, як наслідок, відмовив у задоволенні зазначеної позовної вимоги.
Перевіряючи такі висновки суду в межах вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів виходить з такого.
Особа не може вважатися такою, що наділена цивільними правами чи є зобов`язаною на користь іншої особи, у випадку, коли відсутня сама підстава виникнення відповідних прав та обов`язків, зокрема правочин.
Так, за змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.
Здійснення правочину законодавчо може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів).
У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети.
Отже, будь-який правочин є вольовою дією, а тому перед тим, як здійснювати оцінку на предмет дійсності чи недійсності, необхідно встановити наявність та вираження волі особи (осіб), які його вчинили.
Те, яким чином та у який спосіб здійснюється (оформлюється) вияв учасників правочину на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов`язків, передбачено статтею 205 ЦК України.
Так, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Тобто слід відрізняти правочин як вольову дію суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів, від письмового тексту правочину як форми вчинення правочину та способу зовнішнього прояву та фіксації волевиявлення особи.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України.
Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.
Наявність же сама по собі на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням.
Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі.
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання правочину недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил статей 229-233 ЦК України про правочини, вчинені з дефектом волі - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Тобто як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229-233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. Тож внаслідок правочину учасники набувають права і обов`язки, що натомість не спричиняють для них правових наслідків.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.
Законодавець за загальним правилом, викладеним у статті 218 ЦК України, не передбачає наслідків у вигляді недійсності правочину у разі недотримання вимог щодо письмової форми правочину, встановлюючи водночас коло доказів, якими одна із сторін може заперечувати факт вчинення правочину або окремих його частин (письмові докази, засоби аудіо-, відеозапису, інші докази, крім свідчень свідків).
Відповідне регулювання міститься і в положеннях ЦК України про договір. У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з частиною першою статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Із цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Загальною істотною умовою цього договору є предмет договору. Також істотними умовами договору оренди є плата, яка стягується з наймача за користування майном (орендна плата) та строк дії договору.
Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) зроблено правовий висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.
За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.
Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату.
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Отже, для виникнення орендних правовідносин визначальне значення має не лише наявність письмового договору, а й фактична поведінка сторін, яка свідчить про досягнення ними домовленості щодо передачі майна у користування та прийняття такого майна іншою стороною.
У справі, що переглядається, судом першої інстанції встановлено, що відповідачка прийняла у користування належне позивачеві нежитлове приміщення, що підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі об`єкта оренди та описом майна, переданого разом із приміщенням. Крім того, матеріали справи містять відомості про здійснення відповідачкою платежів за електроенергію та послуги з утримання приміщення, а також дані контролюючих органів щодо використання нею спірного приміщення для здійснення підприємницької діяльності. За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що між сторонами фактично склалися орендні правовідносини.
Разом із тим, колегія суддів відмічає, що сам по собі факт користування майном не є достатньою підставою для задоволення вимоги про стягнення орендної плати у заявленому позивачем розмірі. Для вирішення такої вимоги суд повинен установити не лише факт існування правовідносин найму (оренди), а й погоджений сторонами розмір плати за користування майном або інші обставини, які дають можливість його визначити.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, письмовий договір оренди, на який посилається позивач, відповідачкою не підписаний, а відтак не підтверджує досягнення сторонами згоди щодо його умов. Крім того, пункт договору, яким визначено розмір орендної плати, містить формулювання «000 (три тисячі) гривень», що не дає можливості достеменно встановити погоджений сторонами розмір платежу. Інших належних та допустимих доказів, які б підтверджували узгодження сторонами орендної плати саме у розмірі 3 000 грн на місяць, матеріали справи не містять.
Посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що сторонами фактично було погоджено орендну плату у розмірі 3 000 грн на місяць, колегія суддів відхиляє як необґрунтовані. Адже, сам по собі факт користування відповідачкою спірним приміщенням не свідчить про досягнення сторонами домовленості саме щодо такого розміру орендної плати та не підтверджує його належними доказами.
Сам по собі факт користування відповідачкою спірним приміщенням, а також здійснення нею платежів за електроенергію та послуги з утримання будинку, на що посилається позивач, дійсно свідчить про існування між сторонами фактичних орендних правовідносин. Разом із тим зазначені обставини не можуть бути достатньою підставою для висновку про погодження сторонами конкретного розміру орендної плати та не звільняють позивача від обов`язку доведення розміру заявлених до стягнення грошових вимог відповідно до статей 12, 81 ЦПК України.
Водночас матеріали справи не містять жодного належного та допустимого доказу, який би підтверджував фактичне внесення відповідачкою орендної плати саме у розмірі 3 000 грн на місяць або досягнення сторонами домовленості щодо такого розміру платежу.
Зокрема, позивачем не надано жодної розписки, платіжного документа, банківської виписки чи іншого доказу, який би підтверджував здійснення відповідачкою платежів у зазначеному розмірі протягом строку користування спірним приміщенням.
За таких обставин, доводи позивача про погодження сторонами орендної плати у розмірі 3 000 грн на місяць ґрунтуються виключно на його власних твердженнях та не підтверджені належними доказами.
Враховуючи положення статей 77, 81 ЦПК України, відповідно до яких кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про відсутність підстав для визначення розміру орендної плати виходячи виключно із зазначеної позивачем суми.За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність розміру орендної плати та відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди.
Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги про те, що тривале користування приміщенням підтверджує обґрунтованість вимог про стягнення орендної плати. Наведені обставини дійсно свідчать про існування між сторонами фактичних орендних правовідносин, однак не усувають обов`язку позивача довести розмір заявлених до стягнення грошових вимог відповідно до вимог статей 12, 81 ЦПК України.
Щодо позовних вимог про стягнення неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 ЦК України.
Відмовляючи в задоволенні зазначеної позовної вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачка фактично припинила користування спірним приміщенням та звільнила його, а тому відсутні підстави вважати, що мало місце прострочення повернення майна після припинення орендних правовідносин.
Крім того, суд зазначив, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження погодженого сторонами розміру орендної плати, що виключає можливість визначення розміру неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 ЦК України.
Перевіряючи такі висновки суду , колегія суддів зазначає наступне. 
Відповідно до частини першої статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено договором.
Згідно з частиною другою статті 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за весь час прострочення.
Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що передбачена частиною другою статті 785 ЦК України неустойка є спеціальним видом цивільно-правової відповідальності наймача за порушення обов`язку щодо своєчасного повернення майна після припинення договору найму.
Для застосування зазначеної норми необхідним є встановлення сукупності таких обставин: припинення договірних правовідносин між сторонами, невиконання наймачем обов`язку щодо повернення майна, наявність прострочення такого повернення та можливість визначення розміру плати за користування майном, від якої обчислюється неустойка.
У постанові Верховного Суду від 13 грудня 2019 року у справі № 910/20370/17 зазначено, що неустойка, передбачена частиною другою статті 785 ЦК України, є самостійною мірою відповідальності наймача за невиконання обов`язку щодо повернення речі після припинення договору найму та підлягає стягненню лише за наявності встановленого факту прострочення повернення майна.
Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 904/342/19, від 20 жовтня 2021 року у справі № 910/8396/20 та від 22 лютого 2023 року у справі № 914/201/22, у яких наголошено, що підставою для застосування положень частини другої статті 785 ЦК України є саме неправомірне утримання майна наймачем після припинення договору та ухилення від його повернення наймодавцю.
Як установлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, відповідачка фактично припинила здійснення підприємницької діяльності у спірному приміщенні та звільнила його ще у вересні 2024 року, що не заперечувалося сторонами під час розгляду справи в суді першої інстанції. Сам по собі факт непідписання сторонами акта повернення приміщення за встановлених обставин не свідчить про подальше користування відповідачкою майном або про її ухилення від його повернення.
Крім того, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження погодженого сторонами розміру орендної плати, що унеможливлює визначення бази для нарахування неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 ЦК України.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для стягнення з відповідачки неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди.
Колегія суддів відхиляє посилання позивача на відсутність акта повернення об`єкта оренди як безумовну підставу для застосування частини другої статті 785 ЦК України. Як правильно зазначив суд першої інстанції, для застосування передбаченої цією нормою відповідальності необхідним є встановлення факту прострочення повернення майна та можливість визначення розміру плати за користування ним. Оскільки судом установлено фактичне звільнення відповідачкою спірного приміщення, а погоджений сторонами розмір орендної плати належними доказами не підтверджений, підстав для стягнення неустойки у порядку частини другої статті 785 ЦК України немає.
Отже, підстав для скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови в стягненні неустойки колегія суддів не вбачає.
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду в частині вирішення позовних вимог про стягнення заборгованості за комунальні послуги, колегія суддів виходить із такого.
Відповідно до положень статей 12, 81 ЦПК України саме на позивача покладено обов`язок доведення тих обставин, на які він посилається як на підставу своїх вимог, зокрема факту понесення відповідних витрат, їх розміру та наявності підстав для покладення обов`язку з їх відшкодування на відповідача.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, матеріалами справи підтверджується факт існування між сторонами фактичних орендних правовідносин, у межах яких відповідач як користувач спірного приміщення була зобов`язана компенсувати витрати, пов`язані зі споживанням комунальних послуг та утриманням об`єкта оренди.
Разом із тим, сам по собі факт користування приміщенням не звільняє позивача від обов`язку довести обсяг фактично спожитих відповідачем комунальних послуг та розмір понесених у зв`язку із цим витрат.
З матеріалів справи вбачається, що відповідачка здійснювала оплату комунальних послуг, зокрема, за спожиту електричну енергію та послуги з утримання будинку до жовтня 2024 року, включно (а. с. 156-157). Водночас, належних та допустимих доказів, які б давали можливість встановити фактичний обсяг електричної енергії та води, спожитих відповідачем у період користування приміщенням, позивачем суду не надано.
Зокрема, в акті приймання-передачі об`єкта оренди відсутні відомості про початкові показники лічильників електричної енергії та водопостачання (а. с. 17), що об`єктивно унеможливлює визначення кількості спожитих відповідачем комунальних ресурсів за відповідний період користування приміщенням.
Крім того, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність того, що сплачені позивачем суми за електропостачання у розмірі 1 827 грн 46 коп., 22 грн 82 коп., 205 грн 28 коп. та 3 113 грн 87 коп., а також витрати за водопостачання у сумі 246 грн 60 коп., підтверджені відповідними рахунками та платіжними документами (а. с. 66-72) виникли саме внаслідок користування відповідачкою спірним приміщенням в період існування між сторонами орендних правовідносин.
Також, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження підстав для покладення на відповідачку обов`язку компенсувати витрати на утримання будинку за період після припинення орендних правовідносин у сумі 1 431 грн 11 коп. (а. с. 63-65).
Суд першої інстанції обґрунтовано врахував, що відповідачка, як орендар, була зобов`язана компенсувати витрати на утримання будинку протягом періоду фактичного користування приміщенням. Розмір таких витрат підтверджується довідкою ТОВ «Трест «Бориспільсільбуд», відповідно до якої вартість послуг з утримання будинку становила 311 грн 11 коп. на місяць (а. с. 63).
Оскільки орендні правовідносини між сторонами були припинені 12 листопада 2024 року, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для стягнення з відповідачки вартості послуг з утримання будинку за жовтень 2024 року та за 12 днів листопада 2024 року пропорційно часу фактичного користування приміщенням у загальному розмірі 435 грн 55 коп.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що заявлена позивачем до стягнення заборгованість за комунальні послуги у розмірі 7 551 грн 85 коп. не підтверджена належними та допустимими доказами у повному обсязі, а тому позовні вимоги в цій частині обґрунтовано задоволені лише частково.
Отже, доводи апеляційної скарги в цій частині не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, який на підставі належної оцінки зібраних у справі доказів дійшов обґрунтованого висновку про часткове задоволення позовних вимог щодо відшкодування витрат на комунальні послуги лише в частині підтверджених та доведених витрат.
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про відшкодування майнової шкоди, колегія суддів виходить із такого.
Відмовляючи в задоволенні зазначених позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що для покладення на особу обов`язку з відшкодування майнової шкоди необхідною є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: шкоди, протиправної поведінки заподіювача шкоди, причинно-наслідкового зв`язку між такою поведінкою та заподіяною шкодою, а також вини особи, яка завдала шкоди.
Оцінивши надані сторонами докази, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами ані належність йому майна, щодо якого заявлено вимогу про відшкодування шкоди, ані факт вчинення саме відповідачкою дій, які спричинили його пошкодження чи демонтаж. Також матеріали справи не містять достатніх доказів на підтвердження розміру заявлених до відшкодування збитків.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для покладення на відповідача обов`язку з відшкодування заявленої майнової шкоди.
Відповідно до частин першої та другої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є, зокрема, втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які вона зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права.
Згідно з частиною першою статті 1166 ЦК України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.
За змістом наведених норм права підставою для покладення на особу обов`язку відшкодувати майнову шкоду є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: шкоди, протиправної поведінки заподіювача шкоди, причинного зв`язку між протиправною поведінкою та заподіяною шкодою, а також вини особи, яка завдала шкоди.
Відсутність хоча б одного із зазначених елементів виключає можливість покладення на особу цивільно-правової відповідальності у вигляді відшкодування збитків.
Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що саме на позивача покладається обов`язок доведення факту завдання шкоди, її розміру, протиправності поведінки відповідача та наявності причинного зв`язку між такою поведінкою і заподіяними збитками, тоді як відповідач повинен довести відсутність своєї вини.
Аналогічні правові висновки викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 648/2035/17, від 15 червня 2022 року у справі № 686/13848/19 та від 14 лютого 2024 року у справі № 756/11319/20, у яких зазначено, що для застосування деліктної відповідальності суд повинен встановити сукупність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а недоведеність хоча б одного з них є підставою для відмови у задоволенні позову про відшкодування шкоди.
Оцінюючи доводи апеляційної скарги та досліджені у справі докази, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про відшкодування майнової шкоди.
Як убачається з матеріалів справи, підставою для звернення до суду із зазначеними вимогами позивач визначив демонтаж металевого навісу та відсутність кондиціонера на фасаді спірного нежитлового приміщення, які, на його переконання, були пошкоджені або демонтовані відповідачкою під час користування об`єктом оренди.
Разом з тим, належних та допустимих доказів, які б беззаперечно підтверджували належність зазначеного майна саме позивачу, матеріали справи не містять.
Так, із наявних у справі матеріалів не вбачається, що металевий навіс та кондиціонер були придбані позивачем, встановлені за його кошти або набуті ним на іншій законній підставі. Відсутні будь-які первинні бухгалтерські документи, товарні чеки, накладні, договори купівлі-продажу, акти виконаних робіт чи інші належні докази, які б підтверджували виникнення у позивача права власності на зазначене майно.
Навпаки, із матеріалів перевірки, проведеної працівниками Бориспільського районного управління поліції, убачається, що відповідачка повідомляла про придбання відповідного обладнання в іншої особи, яка раніше здійснювала діяльність у спірному приміщенні, та зазначала про наявність документів, що підтверджують таке придбання (а.с. 188).
Крім того, зі змісту довідки про результати перевірки вбачається, що під час її проведення позивач також не надав працівникам поліції документів, які б підтверджували його право власності на спірний навіс та кондиціонер, у зв`язку із чим не було встановлено об`єктивних даних, які б свідчили про належність цього майна саме позивачу (а.с. 188).
Колегія суддів також відмічає, що в акті приймання-передачі об`єкта оренди відсутні будь-які відомості про те, що відповідачка приймала об`єкт оренди разом із навісом та кондиціонером (а. с. 17).
За таких обставин, сам по собі факт передачі відповідачці об`єкта оренди не свідчить про передачу їй навісу та кондиціонера, а відтак не може бути належним доказом того, що зазначене майно перебувало у її володінні чи користуванні під час дії договору оренди.
Отже, матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження того, що саме відповідачкою було здійснено демонтаж навісу чи кондиціонера або вчинено інші дії, внаслідок яких позивачу могла бути заподіяна майнова шкода.
Фактично, доводи позивача щодо причетності відповідачки до демонтажу зазначеного майна ґрунтуються на припущеннях та його власному суб`єктивному переконанні, тоді як відповідно до вимог цивільного процесуального законодавства судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.
При цьому, сам факт перебування відповідачки у спірному приміщенні як орендаря не є достатньою підставою для висновку про вчинення нею неправомірних дій щодо майна, належність якого позивачу належними доказами не підтверджена.
Також колегія суддів враховує, що позивачем не надано належних доказів на підтвердження дійсного розміру заявлених до відшкодування збитків. Матеріали справи не містять висновку експерта, звіту про оцінку майна, документів про вартість його придбання або інших доказів, які б давали можливість достовірно встановити ринкову чи відновлювальну вартість навісу та кондиціонера на момент заявлення позову.
За таких обставин, позивачем не доведено належними та допустимими доказами ані факт належності йому спірного майна, ані факт вчинення відповідачкою протиправних дій щодо такого майна, ані наявність причинно-наслідкового зв`язку між поведінкою відповідачки та заявленими збитками, ані їх розмір.
Оскільки відсутність хоча б одного з елементів складу цивільного правопорушення виключає можливість покладення на особу обов`язку з відшкодування шкоди, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог у цій частині.
Доводи апеляційної скарги зазначених висновків суду не спростовують, зводяться переважно до переоцінки досліджених судом доказів та незгоди позивача з наданою судом правовою оцінкою встановлених обставин справи, що саме по собі не свідчить про незаконність чи необґрунтованість оскаржуваного рішення.
Щодо позовних вимог про відшкодування моральної шкоди.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про відшкодування моральної шкоди, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами факту заподіяння йому моральної шкоди, її характеру та обсягу, а також причинно-наслідкового зв`язку між заявленими душевними стражданнями та поведінкою відповідачки.
Перевіряючи законність та обґрунтованість таких висновків суду першої інстанції, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частин першої та другої статті 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода може полягати, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів, а також у зв`язку зі знищенням чи пошкодженням її майна.
Згідно з частиною першою статті 1167 ЦК України моральна шкода, завдана фізичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю іншої особи, відшкодовується за наявності вини особи, яка її завдала, крім випадків, встановлених законом.
За змістом наведених норм права підставою для покладення на особу обов`язку відшкодувати моральну шкоду є встановлення сукупності таких обставин: наявності самої моральної шкоди, протиправності поведінки відповідача, причинно-наслідкового зв`язку між такою поведінкою та негативними наслідками для потерпілої особи, а також вини заподіювача шкоди.
Верховний Суд у своїй усталеній практиці неодноразово зазначав, що сам факт порушення права особи не породжує автоматичного обов`язку щодо відшкодування моральної шкоди. Особа, яка заявляє відповідну вимогу, повинна довести не лише сам факт моральних страждань, а й те, що такі страждання стали наслідком протиправної поведінки відповідача, а також обґрунтувати заявлений до відшкодування розмір компенсації. Аналогічні правові висновки викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 464/3789/17, від 25 листопада 2020 року у справі № 760/28302/18 та від 01 березня 2023 року у справі № 496/1695/19.
Оцінюючи доводи апеляційної скарги та наявні у справі докази, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення цієї позовної вимоги.
Як встановлено судом, між сторонами існували фактичні орендні правовідносини щодо користування спірним нежитловим приміщенням, які були припинені в установленому законом порядку внаслідок реалізації позивачем права на відмову від договору найму відповідно до положень статті 782 ЦК України.
При цьому, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що після припинення орендних правовідносин відповідачка перешкоджала позивачу у володінні, користуванні чи розпорядженні належним йому майном, обмежувала доступ до приміщення або вчиняла інші неправомірні дії, які могли б свідчити про порушення його прав.
Навпаки, з установлених судом обставин убачається, що відповідачка фактично припинила здійснення підприємницької діяльності у спірному приміщенні ще у вересні 2024 року, а надалі між сторонами виник спір щодо належного оформлення припинення орендних правовідносин та виконання взаємних майнових зобов`язань.
Разом із тим сама по собі наявність цивільно-правового спору між сторонами, звернення особи до суду за захистом свого права або незгода сторін щодо змісту та обсягу взаємних прав та обов`язків не можуть розглядатися як безумовна підстава для стягнення моральної шкоди.
Крім того, позивачем не надано суду жодних належних доказів, які б підтверджували характер, тривалість та інтенсивність заявлених ним душевних переживань, погіршення психоемоційного стану, необхідність зміни звичного способу життя чи настання інших негативних немайнових наслідків, які перебували б у прямому причинному зв`язку з поведінкою відповідачки.
Так само матеріали справи не містять обґрунтування визначеного позивачем розміру моральної шкоди у сумі 50 000 грн, а наведені у позовній заяві доводи фактично зводяться до суб`єктивної оцінки ним обставин спору та власного сприйняття конфліктної ситуації між сторонами.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність позивачем як самого факту завдання моральної шкоди, так і наявності причинно-наслідкового зв`язку між поведінкою відповідачки та заявленими моральними стражданнями.
Доводи апеляційної скарги зазначених висновків суду не спростовують, не містять посилань на нові докази, які б свідчили про наявність передбачених законом підстав для відшкодування моральної шкоди, та зводяться до незгоди апелянта з наданою судом оцінкою доказів і встановленими обставинами справи.
Отже, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про відшкодування моральної шкоди.
Отже, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції правильно встановлено фактичні обставини справи, надано належну оцінку зібраним доказам та ухвалено рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
При цьому, колегія суддів також зауважує, що окремі мотиви рішення суду першої інстанції не містять детального аналізу правової природи фактичних орендних правовідносин між сторонами, а також правового значення відсутності підписаного сторонами акта повернення об`єкта оренди. Разом з тим, наведені обставини не свідчать про неправильне вирішення спору по суті, оскільки встановлені судом фактичні обставини відповідають наявним у справі доказам, а висновки суду щодо відсутності підстав для задоволення заявлених позовних вимог є правильними та ґрунтуються на належному застосуванні норм матеріального права.
Доводи апеляційної скарги зводяться переважно до переоцінки доказів, досліджених судом першої інстанції, та незгоди позивача з наданою судом оцінкою встановлених обставин справи, однак не містять посилань на такі порушення норм матеріального чи процесуального права, які могли б бути підставою для скасування або зміни оскаржуваного рішення.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом перевірки суду апеляційної інстанції, проте свого підтвердження під час апеляційного перегляду не знайшли та не спростовують правильності висновків суду першої інстанції щодо відсутності підстав для стягнення орендної плати, неустойки, майнової та моральної шкоди, а також щодо часткового задоволення вимог про відшкодування витрат на утримання приміщення та повернення ключів від нього.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, а рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 січня 2026  залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1  залишити без задоволення.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 січня 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.

Повне судове рішення складено 08 червня 2026 року. 

Головуючий Т. О. Невідома

Судді С. М. Верланов

В. А. Нежура