ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" квітня 2026 р.  Справа № 911/3525/25 

Господарський суд Київської області у складі судді Щоткіна О.В., за участю секретаря судового засідання Литовки А.С., розглянувши матеріали справи
за позовом  ОСОБА_1 
до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Джерело 52»
про визнання недійсними рішень,
за участю представників
позивача: Халупний А.В. – адвокат, ордер серії ВХ № 1110107 від 18.11.2025;
відповідача: Конюк Я.Ю. – адвокат, ордер серії АІ № 2000689 від 02.12.2025,

ВСТАНОВИВ:
І. Зміст позовних вимог та узагальнені аргументи сторін
Стислий виклад позиції позивача
ОСОБА_1 (далі – позивачка, ОСОБА_1 ) звернулася до Господарського суду Київської області із позовною заявою № 18/11/1 від 18.11.2025 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Джерело 52» (далі – відповідач, ОСББ «Джерело 52»), у якій просить суд визнати недійсними рішення загальних зборів ОСББ «Джерело 52» від 10.07.2025, що оформлені протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, у частині:
1) питання порядку денного № 2: затвердити розмір внесків для власників житлових приміщень у розмірі 25,28 грн за кв. м та нараховувати з 01.07.2025;
2) питання порядку денного № 6: затвердити розмір одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо) у розмірі 10000,00 грн з квартири. Нарахувати з 01.07.2025 та встановити строк сплати до 01.09.2025. Для співвласників, в яких є переплата по внесках в ОСББ, станом на 01.07.25 зарахувати цю переплату в рахунок цього внеску;
3) питання порядку денного № 10: скасувати нарахування одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо) у розмірі 10000,00 грн, зазначеного в шостому питанні згідно поданого звернення для квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 .
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначає, що рішення загальних зборів ОСББ «Джерело 52», оформлені протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, прийняті з порушенням вимог законодавства та Статуту ОСББ, у зв`язку з чим підлягають визнанню недійсними.
Позивачка вказує, що не була належним чином повідомлена про скликання та проведення загальних зборів ОСББ 10.07.2025, що позбавило її можливості особисто взяти участь у зборах, висловити свою позицію щодо питань порядку денного та реалізувати право на участь в управлінні багатоквартирним будинком.
Крім того, на думку позивачки, рішення, оформлені протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, були прийняті без необхідної кількості голосів співвласників, передбаченої законом для вирішення питань, пов`язаних із встановленням фінансових зобов`язань співвласників.
Позивачка також зазначає, що під час підготовки та проведення загальних зборів ініціатором їх скликання – Правлінням ОСББ «Джерело 52» – не було надано співвласникам для ознайомлення кошторисів витрат і надходжень, а також належного економічного обґрунтування розміру внесків та одноразових платежів, які стали предметом голосування. На переконання позивачки, це унеможливило належну оцінку співвласниками доцільності та обґрунтованості запропонованих рішень.
Окремо позивачка звертає увагу на невідповідність вимогам законодавства рішення з питання № 10 порядку денного, яким від сплати одноразового внеску були звільнені власники квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 . На її думку, таке звільнення окремих співвласників від виконання фінансових зобов`язань без належного правового та фактичного обґрунтування порушує принцип рівності співвласників, ставить їх у нерівне становище та має ознаки дискримінаційного підходу.
З огляду на викладене, позивачка вважає, що оскаржувані рішення загальних зборів ОСББ «Джерело 52» порушують її права та законні інтереси як співвласника багатоквартирного будинку, а тому підлягають визнанню недійсними в судовому порядку.

Стислий виклад заперечень відповідача
У поданому відзиві на позовну заяву відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує в повному обсязі.
Відповідач зазначає, що позивачка особисто взяла участь у письмовому опитуванні співвласників та проголосувала щодо кожного питання порядку денного загальних зборів ОСББ. За таких обставин, на думку відповідача, навіть у разі наявності недоліків у процедурі повідомлення про проведення загальних зборів, жодного порушення прав позивачки не відбулося, оскільки вона реалізувала своє право на участь в управлінні об`єднанням та висловила свою позицію з усіх питань, винесених на голосування.
Також відповідач звертає увагу на те, що позивачка не довела, яким саме чином рішення загальних зборів з питання № 10 порядку денного порушує її права чи законні інтереси. Відповідач зазначає, що зазначене рішення стосується виключно власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , а тому безпосередньо прав та обов`язків позивачки не зачіпає. Крім того, сама позивачка не заперечила проти скасування одноразового внеску для вказаних співвласників.
Щодо доводів позивачки про відсутність необхідної кількості голосів для прийняття оскаржуваних рішень відповідач зазначає, що під час проведення загальних зборів та письмового опитування була забезпечена необхідна кількість голосів співвласників, у зв`язку з чим загальні збори були правомочними приймати відповідні рішення.
Відповідач також вважає безпідставними посилання позивачки на відсутність кошторису. За твердженням відповідача, кошторис був підготовлений та наданий співвласникам для ознайомлення, а позивачка особисто проголосувала за його затвердження. Крім того, під час проведення загальних зборів 14.06.2025 голова правління ОСББ безпосередньо ознайомлював співвласників із відповідним кошторисом.
Заперечуючи доводи позивачки щодо дискримінаційного характеру рішення з питання № 10 порядку денного, відповідач зазначає, що під час загальних зборів було обговорено підстави для звільнення власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 від сплати одноразового внеску. Після обговорення відповідне рішення було підтримано більшістю співвласників, які взяли участь у голосуванні. На думку відповідача, саме загальні збори як вищий орган управління ОСББ уповноважені вирішувати такі питання.
Відповідач посилається на положення статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно з якими до виключної компетенції загальних зборів належить визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
З огляду на викладене відповідач вважає, що загальні збори були наділені повноваженнями приймати рішення щодо встановлення або звільнення окремих співвласників від сплати відповідних внесків. При цьому, як зазначає відповідач, позивачка не була позбавлена можливості звернутися до загальних зборів із заявою про звільнення її від сплати такого внеску, зокрема під час проведення зборів, у яких вона брала участь.
У зв`язку з наведеним відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

ІІ. Рух справи.
Процесуальні дії у справі, заяви та клопотання учасників справи
Господарський суд Київської області ухвалою від 24.11.2025 прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження із проведенням підготовчого засідання. Цією ж ухвалою суд частково задовольнив клопотання  ОСОБА_1 про витребування доказів та витребував від ОСББ «Джерело 52» належним чином засвідчені копії таких документів: 1) листків голосування і письмового опитування до протоколу № 14/06/2025 Загальних Зборів ОСББ «Джерело 52», проведених 14.06.2025; 2) повідомлення про проведення Загальних Зборів ОСББ «Джерело 52», що відбулися 14.06.2025, з доказами направлення або вручення його всім співвласникам ОСББ «Джерело 52» у встановленому Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» порядку; 3) списку співвласників, що був актуальним на момент проведення Загальних Зборів ОСББ «Джерело 52», проведених 14.06.2025; 4) документів, що підтверджують формування списку співвласників на момент проведення Загальних Зборів ОСББ «Джерело 52», проведених 14.06.2025; 5) всіх документів, у тому числі кошторису, що були затверджені рішенням Загальних Зборів ОСББ «Джерело 52», оформленого протоколом № 14/06/2025; 6) Статуту ОСББ «Джерело 52» у редакції, що була чинна станом на момент проведення Загальних Зборів ОСББ «Джерело 52», які відбулися 14.06.2025.
Через підсистему «Електронний суд» 03.12.2025 від ОСББ «Джерело 52» надійшов відзив на позовну заяву.
З метою вирішення питань, визначених статтею 182 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України), суд неодноразово оголошував перерву в підготовчому засіданні, строк підготовчого провадження продовжено на тридцять днів ухвалою від 19.01.2026.
Ухвалою від 02.02.2026 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 23.02.2026.
У судовому засіданні 23.02.2026 суд розпочав розгляд справи по суті та заслухав вступні слова представників сторін щодо вимог заявленого позову, а також стосовно змісту та підстав заперечень проти позову, після чого оголосив перерву в судовому засіданні до 16.03.2026.
У зв`язку із оголошенням 16.03.2026 у місті Києві сигналу «повітряна тривога» ухвалою від 16.03.2026 судове засідання призначено на 20.03.2026.
У судовому засіданні 20.03.2026 суд перейшов до стадії з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами, після чого оголосив перерву в судовому засіданні до 30.03.2026.
У зв`язку із оголошенням 30.03.2026 у місті Києві сигналу «повітряна тривога» ухвалою від 30.03.2026 судове засідання призначено на 03.04.2026.
У зв`язку із оголошенням 03.04.2026 у місті Києві сигналу «повітряна тривога» ухвалою від 03.04.2026 судове засідання призначено на 10.04.2026.
У судовому засіданні 10.04.2026, після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами, представники сторін виступили із заключними словами, посилаючись на обставини і докази, досліджені в судовому засіданні.
Після судових дебатів суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення, оголосив перерву в судовому засіданні та час проголошення рішення в судовому засіданні 10.04.2026.
Після перерви, 10.04.2026 суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення.

ІІІ. Факти та обставини встановлені судом
За інформацією Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ОСББ «Джерело 52» зареєстровано 15.01.2021 за адресою: 08205, Київська обл., місто Ірпінь, вул. Толстого, будинок 52.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 449491971 від 27.10.2025) ОСОБА_1 є власницею квартири загальною площею 55,9 кв. м за адресою: АДРЕСА_5 .
10.06.2022 комісія у складі заступника начальника управління – начальника ВЗ НС Бучанського РУ ГУ ДСНС України у Київській області полковник служби цивільного захисту Гордієнка Т.В., провідного інспектора ВОПР Обухівського РУ ГУ ДСНС України в Київській області лейтенанта служби цивільного захисту Поліщука В.В., провідного інспектора ВЗНС Обухівського РУ ГУ ДСНС України у Київській області старшого лейтенанта служби цивільного захисту ОСОБА_2 склала Акт про пожежу, що виникла ймовірно 21.03.2022 у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_5 .
Комісія встановила, зокрема, таке: пожежею знищено квартиру АДРЕСА_6 , власник ОСОБА_1 , покрівля та перекриття веранди, підлога, вікна та двері, внутрішнє оздоблення стін та стелі кімнат, домашні речі та майно, побутова та кухонна техніка, меблі, комунікації; пожежею пошкоджено цілісність несучих та внутрішніх стін, міжповерхове перекриття. Ймовірна причина пожежі – потрапляння боєприпасів, їх уламків, внаслідок бойових дій.
01.11.2024 комісією з обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії Російської Федерації склала акт № 7016, де зафіксовано таке: будинок АДРЕСА_7 непридатний для використання за цільовим призначенням. Технічний стан об`єкту в цілому віднесено до 3 категорії відповідно до ДСТУ-Н Б В1.2-18:2016, відповідно до «Методики обстеження будівель та споруд, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, бойових дій та терористичних актів», затвердженої наказом Міністерства регіонального розвитку громад та територій України від 28.04.2022 № 65, будинок віднесено до ІІ категорії аварійності, має наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій. Та відповідно до Методики проведення обстеження та оформлення його результатів затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 06.08.2022 № 144, будинок підлягає відновленню шляхом проведення капітального ремонту. Квартира АДРЕСА_8 пошкоджена (до стану, непридатного для проживання).
14.06.2025 відбулись загальні збори ОСББ «Джерело 52», оформлені протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025.
Відповідно до змісту протоколу № 14/06/2025 від 10.07.2025 загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «Джерело 52»: 37 осіб. Загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: 1649,70 м2. Зазначені відомості узгоджуються з інформацією, що міститься в Інформаційній довідці № 427904640 від 21.05.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку), який розташований за адресою: АДРЕСА_7 .
У голосуванні на загальних зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 16 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 912,8 м2, що становить 55,33% голосів усіх співвласників. Голосування на загальних зборах відбувалось шляхом письмового заповнення листів письмового опитування. У письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 6 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 255,1 м2, що становить 15,46% голосів усіх співвласників. Письмове опитування відбувалось шляхом заповнення листів письмового опитування та шляхом підписання електронного листа письмового опитування за допомогою електронного цифрового підпису. Разом у голосуванні на загальних зборах та в письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласників в кількості 22 особи, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 1167,9 м2, що становить 70,79% голосів усіх співвласників.
До порядку денного зборів включено такі питання, зокрема:
- питання № 2: затвердження розміру внесків для власників житлових приміщень;
- питання № 6: затвердження одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо);
- питання № 10: інші питання.
По другому питанню порядку денного голосували: «за» – 21 співвласник квартир та нежитлових приміщень загальною площею 1112 м2, що становить 67,4% голосів усіх співвласників; «проти» – 1 співвласник квартир та нежитлових приміщень загальною площею 55,9 м2, що становить 3,39% голосів усіх співвласників. Вирішили: затвердити розмір внесків для власників житлових приміщень у розмірі 25,28 грн за м2 та нараховувати з 01.07.2025.
По шостому питанню порядку денного голосували: «за» – 20 співвласників квартир та нежитлових приміщень загальною площею 1067,1 м2, що становить 64,68% голосів усіх співвласників; «проти» – 2 співвласники квартир та нежитлових приміщень загальною площею 100,8 м2, що становить 6,11% голосів усіх співвласників. Вирішили: затвердити розмір одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо) у розмірі 10000,00 грн з квартири. Нарахувати з 01.07.2025 та встановити строк сплати до 01.09.2025. Для співвласників, в яких є переплата по внесках в ОСББ, станом на 01.07.2025 зарахувати цю переплату в рахунок цього внеску.
По десятому питанню порядку денного голосували: «за» – 17 співвласників квартир та нежитлових приміщень загальною площею 978,6 м2, що становить 59,31% голосів усіх співвласників; «проти» – 3 співвласників квартир та нежитлових приміщень загальною площею 91,6 м2, що становить 5,55% голосів усіх співвласників; «утримались» – 2 співвласники квартир та нежитлових приміщень загальною площею 97,7м2, що становить 5,92% голосів усіх співвласників. Вирішили: скасувати нарахування одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо) у розмірі 10000,00 грн, зазначеного в шостому питанні згідно поданого звернення для квартир 6,9,13,26.
Кількість голосів співвласників, які проголосували «за», зазначена у протоколі № 14/06/2025 від 10.07.2025, повністю відповідає кількості голосів «за», відображеній у листках письмового опитування співвласників, які долучені до відзиву.
Зміст листків письмового опитування свідчить, що письмове опитування співвласників проводилося протягом періоду з 14.06.2025 по 30.06.2025. Зокрема, ОСОБА_1 взяла участь у письмовому опитуванні 14.06.2025. Згідно з листком письмового опитування співвласника ОСОБА_1 , з питань порядку денного № 2 та № 6 позивачка проголосувала «проти», а з питання порядку денного № 10 – «утрималась».
До відзиву долучено копії документів «Кошторис ОСББ «Джерело 52» план на ІІ півріччя 2025р. вводиться з 01.07.2025р.» та «Розмір внесків ОСББ «Джерело 52» на ІІ півріччя 2025р. вводиться з 01.07.2025р.», затверджених Протоколом загальних Зборів № 14/06/2025 від 01.07.2025.
Відповідно до вказаного кошторису ОСББ сукупний розмір витрат на утримання житлових приміщень визначено на рівні 22,285 грн на місяць за 1 кв. м площі. Зі змісту документа «Розмір внесків ОСББ «Джерело 52» на ІІ півріччя 2025 р. вводиться з 01.07.2025» вбачається, що для житлових приміщень встановлено розмір внеску у розмірі 25,28 грн на місяць за 1 кв. м площі.

ІV. Норми права, які застосував суд; оцінка та висновки суду
Відповідно до частини першої статті 385 Цивільного кодексу України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України № 2866-III від 29.11.2001 «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон № 2866-III).
Згідно з визначенням, наведеним у статті 1 Закону № 2866-III, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – об`єднання) – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Положеннями статті 4 Закону № 2866-III передбачено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Статтею 3 Закону № 2866-III, зокрема, визначено, що діяльність об`єднань регулюється цим Законом, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом.
За приписами статті 7 Закону № 2866-III, статут об`єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено таке, зокрема: назва і місцезнаходження об`єднання; мета створення, завдання та предмет діяльності об`єднання; статутні органи об`єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання та проведення загальних зборів; періодичність проведення зборів; порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об`єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об`єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; права і обов`язки співвласників. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об`єднання та не суперечать вимогам законодавства.
Рішенням установчих зборів ОСББ «Джерело 52», яке оформлено протоколом від № 1 від 25.11.2020, затверджено статут ОСББ (далі – Статут), відповідно до пункту 1.1 якого Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Джерело 52» створено власниками квартир та/або приміщень багатоквартирного будинку № 52, вулиця Толстого в місті Ірпені Київської області 08205 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Згідно з пунктом 2.1 Статуту метою створення Об`єднання є забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність Об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю Об`єднання.
Згідно з абзацом другим статті 14 Закону № 2866-III співвласник має право брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання.
Частинами першою, другою статті 10 Закону № 2866-III визначено, що органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори.
Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об`єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень (частина третя статті 10 Закону № 2866-III).
Порядок скликання та проведення установчих зборів об`єднання встановлений у статті 6 Закону № 2866-III.
Суд зазначає про те, що норма, закріплена у частині третій статті 10 Закону № 2866-III, за своїм змістом є відсильною та передбачає, що загальні збори співвласників скликаються і проводяться у порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, тобто, у порядку, передбаченому статтею 6 цього Закону. Отже порядок скликання та проведення загальних зборів регулюється нормами статті 6 Закону № 2866-III, що стосуються порядку скликання та проведення установчих зборів.
Відповідно до частин шостої - восьмої статті 6 Закону № 2866-III повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора установчих зборів, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.
У повідомленні про проведення установчих зборів повинна міститися інформація про: 1) ініціатора установчих зборів; 2) дату, час та місце проведення установчих зборів; 3) порядок денний установчих зборів; 4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї.
До повідомлення про проведення установчих зборів можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що розглядатимуться на зборах.
Також пунктами 4.1 - 4.3 Статуту встановлено, що органами управління Об`єднання є загальні збори, правління та ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління Об`єднання є Загальні збори. Загальні збори скликаються правлінням Об`єднання або ініціативною групою з не менше як трьох співвласників, і проводяться в порядку, передбаченому Законом України «Про Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до пункту 4.4 Статуту загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік. У форс мажорному випадку, можуть бути проведені шляхом письмового опитування, індивідуальними листами опитування, паралельно в онлайн доступі членів правління, будь яким доступним соціальним зв`язком. Рішення є тоточним фізичному зібранню Загальних зборів.
Пунктом 5.2 Статуту визначено, що правління (ініціативна група) за 14 днів до дати проведення загальних зборів оприлюднює повідомлення про проведення загальних зборів та порядок денний на облаштованих дошках оголошень, розміщених у місцях загального користування.
Оцінюючи доводи сторін та надані у справі докази щодо дотримання відповідачем порядку скликання загальних зборів ОСББ, рішення яких оформлені протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, суд виходить із того, що частина третя статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» є відсильною нормою та передбачає застосування до загальних зборів порядку їх скликання і проведення, які встановлені статтею 6 цього Закону для установчих зборів.
З аналізу положень частин шостої - восьмої статті 6 Закону № 2866-III вбачається, що законодавцем визначено обов`язковий порядок повідомлення співвласників про проведення зборів, який полягає у персональному повідомленні кожного співвласника шляхом вручення письмового повідомлення під власноручний підпис або надсилання його рекомендованим листом, а у випадках, передбачених законом, – шляхом використання електронних засобів комунікації за заявою співвласника.
Водночас пунктом 5.2 Статуту ОСББ «Джерело 52» передбачено, що правління (ініціативна група) за 14 днів до дати проведення загальних зборів оприлюднює повідомлення про проведення загальних зборів та порядок денний на облаштованих дошках оголошень, розміщених у місцях загального користування.
Суд зазначає, що наведене положення Статуту саме по собі не встановлює порядку персонального повідомлення кожного співвласника про проведення загальних зборів та не відтворює вимог статей 6, 10 Закону № 2866-III щодо способів такого повідомлення. Разом із тим відповідно до статті 7 Закону № 2866-III статут об`єднання може містити лише такі положення, які не суперечать вимогам законодавства.
З огляду на наведене, пункт 5.2 Статуту підлягає застосуванню лише як додатковий спосіб інформування співвласників про проведення загальних зборів і не може тлумачитися як такий, що замінює або виключає обов`язок ініціатора зборів здійснити персональне повідомлення кожного співвласника у спосіб, визначений статтями 6 та 10 Закону № 2866-III.
Інше тлумачення зазначеного положення Статуту фактично призводило б до зміни встановленого законом порядку скликання загальних зборів, що суперечило б частині третій статті 10 та статті 7 Закону № 2866-III, оскільки статут не може встановлювати процедуру, відмінну від передбаченої законом, у частині реалізації права співвласників на участь в управлінні об`єднанням.
Отже розміщення повідомлення на дошках оголошень у місцях загального користування не звільняє ініціатора загальних зборів від обов`язку дотримання порядку повідомлення співвласників, визначеного Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а тому саме по собі не може вважатися належним та достатнім підтвердженням виконання такого обов`язку.
У матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази повідомлення співвласників про проведення загальних зборів ОСББ 14.06.2025 із зазначенням порядку денного. Зокрема, відсутні докази вручення такого повідомлення під власноручний підпис або його надсилання рекомендованим листом співвласникам, у тому числі ОСОБА_1 , як це передбачено порядком, встановленим статтею 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідач у відзиві стверджує, що позивачка та всі інші свіввласники були повідомлені про загальні збори, зокрема в групі месендженра «Viber» та шляхом розміщення оголошення на дошці оголошень багатоквартирного будинку. Окремі свіввласники, з якими відсутній телефонний зв`язок та інші шляхи комунікації, повідомлені письмово через направлення рекомендованих листів Укрпоштою.
На підтвердження цих доводів відповідач надав до матеріалів справи скріншоти із месенджера «Viber», список відправлень та копії адресних ярликів Укрпошти із штрихкодовими ідентифікаторами відправлення, що містять відомості про відправника та одержувачів.
Варто зауважити, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.10.2019 № 923/876/16 зазначила, що своєчасне і належне повідомлення учасника товариства про скликання загальних зборів є важливим для формування волі при прийнятті рішень загальними зборами, аби кожен з учасників міг належним чином підготуватися і сформувати своє бачення щодо питань, які розглядаються на зборах, та повноцінно взяти участь у їх обговоренні. Для визнання недійсним рішення загальних зборів товариства необхідно встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів учасника товариства та з`ясувати дотримання порядку скликання загальних зборів, зокрема щодо належного повідомлення позивача про такі збори, а також щодо відповідності питань порядку денного зборів питанням порядку денного, які перелічені в отриманому учасником запрошенні на загальні збори учасників товариства. Якщо учасник (або його представник) узяв участь у загальних зборах і голосував на них, то ця обставина сама собою не обов`язково свідчить про те, що учасник був належним чином повідомлений про збори і мав змогу підготуватися до розгляду питань порядку денного, зокрема вирішити, чи може він довірити участь у таких зборах своєму представнику з огляду на конкретні питання, які виносяться на розгляд зборів, чи визнати доцільним узяти участь у зборах особисто.
Так, надані відповідачем скріншоти листування у месенджері «Viber» не підтверджують дотримання встановленого законом порядку повідомлення співвласників про проведення загальних зборів. Крім того, зі змісту вказаних скріншотів неможливо встановити, що співвласникам було повідомлено саме про проведення загальних зборів 14.06.2025, оскільки вони не містять відомостей про дату, час та місце проведення таких зборів. Також у них відсутній конкретно визначений порядок денний зборів із переліком питань, які планувалося винести на розгляд співвласників.
Водночас саме завчасне повідомлення співвласника про дату проведення зборів та конкретні питання порядку денного має істотне значення для забезпечення його права на участь в управлінні об`єднанням, оскільки надає можливість підготуватися до розгляду відповідних питань, сформувати власну позицію щодо них та взяти участь у їх обговоренні.
Надані відповідачем список поштових відправлень та копії адресних ярликів Укрпошти також не можуть бути визнані належними доказами повідомлення позивачки про проведення загальних зборів. Зазначені документи свідчать лише про факт оформлення окремих поштових відправлень, однак не містять відомостей про направлення відповідного повідомлення саме ОСОБА_1 , а також не дають можливості встановити зміст документів, які були вкладені до таких поштових відправлень.
За таких обставин суд доходить висновку, що відповідач не довів належними та допустимими доказами факт повідомлення співвласників і, зокрема, позивачки про проведення загальних зборів ОСББ 14.06.2025 у порядку, встановленому законом.
Водночас суд враховує, що ОСОБА_1 взяла участь у письмовому опитуванні співвласників та висловила свою позицію щодо спірних питань порядку денного. Однак сама по собі участь позивачки у письмовому опитуванні не свідчить про належне повідомлення її про проведення загальних зборів та не усуває допущеного порушення процедури їх скликання, оскільки можливість проголосувати з окремих питань не є тотожною праву співвласника бути завчасно і належним чином повідомленим про проведення зборів та взяти участь у їх обговоренні.
Разом з тим, неповідомлення співвласника про загальні збори не є беззаперечною підставою для визнання рішень, ухвалених на таких зборах, недійсними. Подібні за змістом висновки викладено у постановах Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 916/2506/20, від 15.06.2022 у справі № 910/6685/21, від 27.03.2023 у справі № 906/908/21, від 28.03.2023 у справі № 916/213/22, від 30.05.2023 у справі № 916/212/22, від 07.06.2023 у справі № 916/211/22 (пункти 84-87).
У кожній справі суд оцінює сукупність всіх встановлених обставин, зокрема зміст ухвалених на зборах рішень (наскільки вони порушують права або законні інтереси учасника), наявність кворуму, баланс інтересів позивача та інших учасників, які голосували за прийняття оскаржуваних рішень тощо.
Як вже зазначалось, частиною третьою статті 10 Закону «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів (стаття 6 Закону) з урахуванням положень цієї статті.
Так, відповідно до положень статті 6 Закону рішення приймається шляхом поіменного голосування.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п`ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої частиною тринадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Письмове опитування під час установчих зборів об`єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення установчих зборів або письмового опитування, заповнює листок опитування та підписує його власноруч або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).
Пунктом 4.5 Статуту передбачено, що кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту об`єднання, є обов`язковим для всіх співвласників (пункт 4.6 Статуту).
Також, відповідно до пунктів 5.3, 5.4 Статуту, кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Рішення вважається прийнятим загальними зборами, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.
Згідно з пунктом 5.7 Статуту рішення співвласників може бути прийнято шляхом їх письмового опитування, яке проводиться в порядку, передбаченому Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Рішення, прийняті загальними зборами, є обов`язковими для всіх співвласників (пункт 5.9 Статуту).
Згідно з абзацом сьомим частини першої статті 16 Закону № 2866-III об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів.
До виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься, зокрема: затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників (частина дев`ята статті 10 Закону № 2866-III).
Схожі положення закріплено також у пункті 4.9 Статуту.
У постанові від 12.02.2020 у справі № 916/1253/19 Верховний Суд зазначив, що під час розгляду спорів про визнання недійсними рішень загальних зборів юридичної особи господарські суди мають враховувати, що не всі порушення законодавства, допущені під час скликання та проведення загальних зборів, є підставами для визнання недійсними прийнятих ними рішень.
Підставами для визнання недійсними рішень загальних зборів можуть бути: порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів; позбавлення акціонера (учасника) можливості взяти участь у загальних зборах; порушення прав чи законних інтересів акціонера (учасника) рішенням загальних зборів.
Безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів у зв`язку з прямою вказівкою закону є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів товариства; прийняття загальними зборами рішення про зміну статутного капіталу товариства, якщо не дотримано процедури надання акціонерам (учасникам) відповідної інформації. При вирішенні питання про недійсність рішень загальних зборів у зв`язку з іншими порушеннями, допущеними під час скликання та проведення загальних зборів, господарський суд повинен оцінити, наскільки ці порушення могли вплинути на прийняття загальними зборами відповідного рішення.
Для визнання недійсним рішення загальних зборів товариства необхідно встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів учасника (акціонера) товариства. Якщо за результатами розгляду справи факт такого порушення не встановлено, господарський суд не має підстав для задоволення позову.
Оцінюючи доводи позивачки щодо відсутності необхідної кількості голосів для прийняття оскаржуваних рішень, суд виходить із такого.
Позивачка стверджує, що рішення з питань порядку денного № 2, № 6 та № 10 були прийняті без кількості голосів, необхідної відповідно до вимог законодавства та Статуту ОСББ.
Відповідно до частини тринадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
Аналогічне правило закріплено у пункті 4.5 Статуту ОСББ «Джерело 52», відповідно до якого рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників.
Разом із тим пункти 5.3 та 5.4 Статуту містять положення про те, що рішення вважається прийнятим загальними зборами, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.
Суд зазначає, що наведені положення Статуту не є тотожними за своїм змістом.
Пункт 4.5 Статуту узгоджується із положеннями статті 6 Закону № 2866-III та передбачає визначення результатів голосування залежно від кількості голосів співвласників, яка обчислюється пропорційно до площі належних їм квартир та нежитлових приміщень.
Натомість буквальне застосування пунктів 5.3 та 5.4 Статуту означало б необхідність визначення результатів голосування виходячи із кількості осіб-співвласників незалежно від належної їм площі приміщень, що суперечить статті 6 Закону № 2866-III, якою встановлено інший порядок обчислення голосів.
Згідно зі статтею 7 Закону № 2866-III положення статуту не можуть суперечити вимогам законодавства. Тому у випадку наявності неоднозначності чи суперечності між окремими положеннями Статуту застосуванню підлягають положення Статуту в тій частині, у якій вони відповідають закону.
За таких обставин суд дійшов висновку, що при визначенні результатів голосування у даному випадку підлягають застосуванню положення статті 6 Закону № 2866-III та пункту 4.5 Статуту, які передбачають обчислення голосів пропорційно площі належних співвласникам приміщень.
Як вбачається з протоколу № 14/06/2025 від 10.07.2025, за рішення з питання № 2 проголосували співвласники, яким належать приміщення загальною площею 1112 м2, що становить 67,4% голосів усіх співвласників будинку; за рішення з питання № 6 – співвласники, яким належать приміщення загальною площею 1067,1 м2, що становить 64,68% голосів; за рішення з питання № 10 – співвласники, яким належать приміщення загальною площею 978,6 м2, що становить 59,31% голосів.
Отже, оскаржувані рішення були підтримані більш як половиною голосів усіх співвласників у розумінні статті 6 Закону № 2866-III, а тому доводи позивачки про відсутність необхідної кількості голосів для їх прийняття не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.
Водночас встановлення факту наявності необхідної кількості голосів для прийняття спірних рішень саме по собі не виключає можливості визнання таких рішень недійсними у разі встановлення інших істотних порушень закону під час скликання та проведення загальних зборів або порушення ними прав та законних інтересів співвласника.
Суд уже встановив, що відповідач не довів належного повідомлення позивачки про проведення загальних зборів у порядку, визначеному статтями 6 та 10 Закону № 2866-III.
Матеріали справи не містять належних доказів того, що до моменту проведення загальних зборів співвласникам разом із повідомленням про їх скликання були надані кошторис, розрахунки та інші документи, необхідні для належної оцінки економічної обґрунтованості запропонованих розмірів внесків та платежів (питання № 2 та № 6 порядку денного).
Надані відповідачем під час розгляду справи документи «Кошторис ОСББ «Джерело 52» план на ІІ півріччя 2025 р.» та «Розмір внесків ОСББ «Джерело 52» на ІІ півріччя 2025 р.» самі по собі не підтверджують факту ознайомлення з ними співвласників до проведення голосування.
За відсутності належного повідомлення про проведення загальних зборів та належного інформування співвласників щодо фінансового обґрунтування рішень, які передбачають встановлення нових обов`язкових платежів, позивачка була позбавлена можливості повною мірою реалізувати своє право на участь в управлінні об`єднанням, підготуватися до розгляду відповідних питань, поставити питання щодо підстав і розрахунків запропонованих внесків та взяти участь в обговоренні таких питань.
Отже, допущені відповідачем порушення процедури скликання загальних зборів у даному випадку не можуть вважатися формальними, оскільки вони безпосередньо стосувалися реалізації позивачкою її корпоративних прав як члена ОСББ та вплинули на порядок прийняття рішень, що породжують для неї майнові обов`язки.
Оцінюючи правомірність рішення з питання № 2 порядку денного, суд враховує встановлені під час розгляду справи розбіжності між змістом оскаржуваного рішення та документами, на які посилається відповідач як на його фінансове обґрунтування.
Так, рішенням загальних зборів з питання № 2 затверджено розмір внесків для власників житлових приміщень у сумі 25,28 грн за 1 кв. м площі.
Водночас із долученого відповідачем документа «Кошторис ОСББ «Джерело 52» план на ІІ півріччя 2025 р.» убачається, що сукупний розмір витрат на утримання житлових приміщень визначений на рівні 22,285 грн за 1 кв. м площі на місяць.
Таким чином, розмір внеску, затверджений рішенням загальних зборів, перевищує розрахунковий показник, зазначений у кошторисі, на 2,995 грн за 1 кв. м площі.
Відповідач не надав суду жодних пояснень щодо причин такої розбіжності та не подав документів, які б підтверджували економічне обґрунтування саме розміру внеску 25,28 грн за 1 кв. м площі.
За відсутності відповідного обґрунтування суд позбавлений можливості встановити, які саме витрати покладені в основу розрахунку внеску, чи відповідає його розмір фактичним потребам ОСББ та чи була така інформація доведена до відома співвласників до проведення голосування.
Окремо суд надає оцінку рішенню загальних зборів з питання порядку денного № 6, яким затверджено одноразовий внесок для проведення необхідних заходів з відновлення функціонування будинку після капітального ремонту у розмірі 10000,00 грн з квартири.
Відповідно до частини дев`ятої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів належить визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Разом із тим реалізація загальними зборами такого повноваження повинна здійснюватися з дотриманням принципів добросовісності, розумності та належного інформування співвласників про підстави запровадження відповідних фінансових зобов`язань.
Як убачається зі змісту протоколу № 14/06/2025 від 10.07.2025, підставою для встановлення одноразового внеску визначено необхідність проведення заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту, зокрема підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладення договорів на сервісні послуги тощо.
Разом із тим матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б підтверджували необхідність встановлення саме такого розміру одноразового внеску.
Зокрема, відповідачем не надано суду кошторису витрат щодо заходів, які планувалося профінансувати за рахунок зазначеного платежу, розрахунку вартості відповідних робіт чи послуг, комерційних пропозицій виконавців, проєктів договорів, рахунків, актів виконаних робіт або будь-яких інших документів, які б дозволяли встановити перелік необхідних заходів та їх орієнтовну вартість.
Також матеріали справи не містять доказів того, що на момент проведення загальних зборів були визначені конкретні роботи чи послуги, для фінансування яких передбачалося використання коштів від сплати такого одноразового внеску.
Фактично рішення з питання № 6 містить лише загальне посилання на можливі заходи щодо відновлення функціонування будинку після капітального ремонту без конкретизації обсягу таких заходів, строків їх виконання, виконавців, очікуваної вартості та розрахунку необхідного фінансування.
Суд враховує, що встановлений рішенням загальних зборів одноразовий внесок має значний розмір та покладає на кожного співвласника додатковий майновий обов`язок у сумі 10000,00 грн незалежно від площі належного йому приміщення.
За таких обставин співвласники повинні були мати можливість отримати достатню інформацію щодо економічного обґрунтування такого платежу та необхідності його встановлення саме у визначеному розмірі.
Проте відповідач не надав доказів того, що до проведення голосування співвласникам, у тому числі позивачці, були представлені відповідні розрахунки чи інші документи, які б підтверджували об`єктивну потребу у залученні коштів саме у сумі 10000,00 грн з кожної квартири.
Наведене в сукупності свідчить про те, що рішення з питання порядку денного № 6 було прийняте за відсутності належного обґрунтування розміру встановленого внеску, що істотно вплинуло на можливість співвласників усвідомлено сформувати свою позицію під час голосування та свідчить про порушення прав позивачки як співвласника багатоквартирного будинку.
Щодо законності рішення з питання № 10 порядку денного, згідно з яким від сплати одноразового внеску у сумі 10000,00 грн були звільнені власники квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , суд зазначає таке.
Із протоколу загальних зборів № 14/06/2025 від 10.07.2025 убачається, що питання № 10 було визначене як «Інші питання».
Проте, безпосередньо за результатами голосування в межах цього питання було прийнято рішення про скасування нарахування одноразового внеску у розмірі 10000,00 грн для власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 .
Слід зазначити, що формулювання пункту порядку денного «Інші питання» не дозволяє співвласникам заздалегідь зрозуміти зміст питання, яке планується розглядати, та не забезпечує можливості підготуватися до його обговорення.
Як вже зазначалось вище, прийняття загальними зборами рішень із питань, які не були включені до порядку денного, є самостійною підставою для визнання таких рішень недійсними.
Водночас відповідач стверджує, що питання щодо звільнення власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 від сплати одноразового внеску виникло безпосередньо під час проведення загальних зборів та було включене до розгляду за результатами обговорення співвласників.
Дійсно, Верховний Суд у своїх постановах зазначав, що остаточний перелік питань, які планувалося внести на голосування на загальні збори, може змінюватися, зокрема, з пропозиції співвласників багатоквартирного будинку (постанови від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22, від 02.03.2023 у справі № 916/3209/21).
Однак така правова позиція не може тлумачитися як надання загальним зборам права приймати будь-які рішення з питань, про які співвласники не були повідомлені заздалегідь та щодо яких частина співвласників була позбавлена можливості сформувати свою позицію.
Як встановлено судом, загальні збори проводилися 14.06.2025, а частина співвласників брали участь у процедурі письмового опитування після проведення зборів.
Отже, навіть якщо питання про звільнення власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 від сплати одноразового внеску виникло під час безпосереднього обговорення на зборах, співвласники, які не були присутні на таких зборах, не могли знати про обставини його виникнення, зміст поданих звернень, мотиви ініціаторів такого рішення та аргументи, висловлені під час його обговорення.
Відповідач не надав доказів того, що під час проведення письмового опитування співвласникам було надано копії відповідних звернень власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , викладено підстави для їх звільнення від сплати внеску або іншим чином забезпечено можливість ознайомитися з фактичними обставинами, які стали підставою для винесення цього питання на голосування.
Натомість відповідач наполягає на правомірності такого рішення, оскільки відповідне питання було розглянуте загальними зборами та підтримане більшістю голосів учасників голосування.
Суд погоджується з тим, що відповідно до статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів належить визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Разом із тим наділення загальних зборів відповідними повноваженнями не означає можливості їх реалізації довільно та без урахування основоположних засад діяльності об`єднання співвласників.
Згідно зі статтею 4 Закону № 2866-III діяльність об`єднання спрямована на забезпечення і захист прав співвласників та належне утримання спільного майна.
Відповідно до правової природи ОСББ усі співвласники багатоквартирного будинку є учасниками єдиного майнового комплексу та зобов`язані брати участь у витратах, пов`язаних з утриманням, управлінням, відновленням та забезпеченням функціонування спільного майна.
Отже, встановлення внесків і платежів співвласників повинно здійснюватися на засадах рівності, справедливості та об`єктивності, а будь-яке відступлення від загальних правил щодо участі співвласників у спільних витратах має бути належним чином мотивованим та підтвердженим відповідними доказами.
Однак матеріали справи не містять доказів існування об`єктивних підстав для звільнення власників квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 від сплати одноразового внеску.
Зокрема, відповідач не надав суду звернень зазначених співвласників, на які міститься посилання у протоколі зборів, а також не надав жодних документів, які б підтверджували наявність виняткових обставин, що обґрунтовували б прийняття такого рішення.
Протокол загальних зборів також не містить відомостей про конкретні підстави звільнення зазначених співвласників від сплати внеску, не містить мотивів прийняття такого рішення та не дає можливості встановити, чому саме власники квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 були поставлені у відмінне становище порівняно з іншими співвласниками будинку.
Суд звертає увагу, що одноразовий внесок, затверджений рішенням з питання № 6, був визначений як платіж для фінансування заходів, необхідних для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту. Такі заходи стосуються спільного майна багатоквартирного будинку та здійснюються в інтересах усіх співвласників.
За відсутності належного обґрунтування звільнення окремих співвласників від участі у фінансуванні таких заходів фактичний тягар відповідних витрат покладається на інших співвласників будинку, у тому числі на позивачку.
Суд також враховує, що рішенням з питання № 6 було встановлено одноразовий внесок у фіксованому розмірі 10000,00 грн з кожної квартири. Водночас рішенням з питання № 10 від сплати такого внеску були звільнені власники чотирьох квартир, що фактично призводить до зменшення надходжень до бюджету об`єднання на суму 40000,00 грн.
За відсутності будь-яких доказів перегляду обсягу запланованих робіт, зменшення потреби у фінансуванні або визначення інших джерел покриття відповідних витрат таке рішення неминуче впливає на майнові інтереси інших співвласників. Адже або об`єднання не отримає частину коштів, які визнавало необхідними для реалізації запланованих заходів, або потреба у фінансуванні цих заходів у подальшому буде компенсуватися за рахунок інших співвласників.
У зв`язку з цим, суд відхиляє доводи відповідача про те, що рішення з питання № 10 не стосується прав та інтересів позивачки. Навпаки, звільнення окремих співвласників від участі у фінансуванні витрат, які за своєю природою є спільними для всіх співвласників багатоквартирного будинку, безпосередньо впливає на майнові права та обов`язки інших співвласників, у тому числі ОСОБА_1 , яка залишається зобов`язаною сплачувати відповідний внесок у повному обсязі.
Отже рішення з питання № 10 не ґрунтується на встановлених та підтверджених обставинах, які б об`єктивно виправдовували різний підхід до співвласників при виконанні ними обов`язків щодо фінансування діяльності об`єднання.
Посилання відповідача на виключну компетенцію загальних зборів щодо визначення розміру та порядку сплати внесків суд відхиляє, оскільки наявність відповідних повноважень не звільняє ОСББ від обов`язку діяти відповідно до вимог закону, принципів добросовісності, розумності та рівності співвласників.
Компетенція загальних зборів не є необмеженою та не надає права без належного обґрунтування покладати різний обсяг фінансових обов`язків на співвласників, які перебувають в однаковому правовому становищі.
До того ж суд взяв до уваги особливі обставини цієї справи.
Матеріалами справи підтверджується, що квартира позивачки № 28 була фактично знищена внаслідок пожежі, спричиненої бойовими діями, а сам багатоквартирний будинок визнаний таким, що зазнав значних пошкоджень та підлягає капітальному ремонту.
За таких умов рішення про покладення на позивачку додаткового одноразового фінансового зобов`язання у розмірі 10000,00 грн одночасно зі звільненням інших співвласників від його сплати повинно було бути особливо ретельно обґрунтованим, чого відповідачем зроблено не було.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що рішення загальних зборів ОСББ «Джерело 52», оформлене протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, в частині питання порядку денного № 10 прийняте без належного фактичного та правового обґрунтування, порушує майнові інтереси інших співвласників, у тому числі позивачки, а тому підлягає визнанню недійсним.
Під час вирішення цього спору суд також врахував правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 08.02.2022 у справі № 918/964/20, відповідно до яких під час розгляду спорів щодо оскарження рішень органів управління ОСББ необхідно забезпечувати справедливу рівновагу (баланс) між інтересами співвласників багатоквартирного будинку та особи, яка звернулася до суду за захистом своїх прав.
Інтереси окремого співвласника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку, а тому під час вирішення спорів щодо рішень загальних зборів суди повинні враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого ОСББ і уникати невиправданого втручання у питання діяльності об`єднання, віднесені законом до компетенції загальних зборів (постанова Верховного Суду від 20.04.2023 у справі № 914/2547/21).
Разом із тим наведені правові висновки не означають, що рішення загальних зборів не підлягають судовому контролю або можуть залишатися чинними незалежно від дотримання вимог закону та прав окремих співвласників.
У межах розгляду цієї справи суд не надає оцінку доцільності встановлення внесків, необхідності проведення відновлювальних робіт чи ефективності управлінських рішень ОСББ, оскільки такі питання належать до виключної компетенції загальних зборів співвласників.
Натомість предметом судового дослідження є дотримання відповідачем вимог законодавства під час скликання та проведення загальних зборів, а також наявність належного обґрунтування рішень, які безпосередньо впливають на майнові права та обов`язки співвласників.
Суд установив, що позивачка не була належним чином повідомлена про проведення загальних зборів у порядку, визначеному Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»; рішення про встановлення одноразового внеску у розмірі 10000,00 грн з квартири прийнято за відсутності належного документального обґрунтування його розміру та потреби у такому фінансуванні; рішення про звільнення окремих співвласників від сплати зазначеного внеску прийнято без наведення об`єктивних і підтверджених підстав, що призвело до нерівномірного розподілу фінансового навантаження між співвласниками.
Сукупність зазначених порушень свідчить про невідповідність оскаржуваних рішень вимогам законодавства та Статуту ОСББ і є достатньою підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ «Джерело 52», оформлених протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, у частині питань порядку денного № 2, № 6 та № 10.
Таким чином, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню повністю.

Розподіл судових витрат
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Водночас пунктом 9 частини першої статті 5 Закону України «Про судовий збір» передбачено, що від сплати судового збору під час розгляду справи в усіх судових інстанціях звільняються особи з інвалідністю I та II груп, законні представники дітей з інвалідністю і недієздатних осіб з інвалідністю.
Позивачка звільнена від сплати судового збору на підставі пункту 9 частини першої статті 5 Закону України «Про судовий збір», що підтверджується копією довідки до акта огляду МСЕК серія 12 ААБ, № 440542.
Згідно із частиною другою статті 129 ГПК України судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в дохід бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору.
Приписами статті 4 Закону України «Про судовий збір» встановлено, що судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, – у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі. За подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру ставка судового збору становить 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Відповідно до статті 7 Закону України «Про Державний бюджет України на 2025 рік» прожитковий мінімум для працездатних осіб з 01.01.2024 становить 3028,00 грн.
Відповідно до частини третьої статті 4 Закону України «Про судовий збір» при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі – застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.
Предметом спору в цій справі є перевірка законності рішень загальних зборів ОСББ «Джерело 52», оформлених одним протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025. Незважаючи на те, що позивачка просить визнати недійсними рішення з окремих питань порядку денного, такі вимоги не є самостійними та відокремленими одна від одної, а випливають з одного комплексу правовідносин, пов`язаних із проведенням одних загальних зборів та оформленням їх результатів єдиним протоколом.
Підстави позову щодо всіх оскаржуваних рішень є спільними та ґрунтуються на однакових обставинах, а саме на порушенні порядку скликання та проведення загальних зборів, недотриманні вимог законодавства під час прийняття рішень, а також порушенні прав позивачки як співвласника багатоквартирного будинку. Вирішення питання щодо правомірності кожного з оскаржуваних пунктів порядку денного потребує дослідження одного й того самого кола доказів та встановлення одних і тих самих юридично значимих обставин.
За таких обставин суд вважає, що заявлені позовні вимоги мають єдиний предмет судового захисту та становлять одну вимогу немайнового характеру для цілей визначення розміру судового збору.
Отже, розмір судового збору, що підлягав би сплаті при поданні позову, становить 2422,40 грн.
Оскільки позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, судовий збір у розмірі 2422,40 грн підлягає стягненню з ОСББ «Джерело 52» в дохід Державного бюджету України.
Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 86, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:
1. Задовольнити позов повністю.
2. Визнати недійсними рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Джерело 52» (08205, Київська обл., м. Ірпінь, вул. Толстого, буд. 52; код ЄДРПОУ 44143511), що оформлені протоколом № 14/06/2025 від 10.07.2025, у частині:
- питання порядку денного № 2: про затвердження розміру внесків для власників житлових приміщень у розмірі 25,28 грн за кв. м та нараховування з 01.07.2025;
- питання порядку денного № 6: про затвердження розміру одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо) у розмірі 10 000,00 грн з квартири. Нарахування з 01.07.2025 та встановлення строку сплати до 01.09.2025. Для співвласників, в яких є переплата по внесках в ОСББ, станом на 01.07.25 зарахування цієї переплати в рахунок цього внеску;
- питання порядку денного № 10: про скасування нарахування одноразового внеску для проведення необхідних заходів для відновлення функціонування будинку після капітального ремонту (підключення газопостачання, обслуговування інженерних мереж, укладання договорів на сервісні послуги тощо) у розмірі 10 000,00 грн, зазначеного в шостому питанні згідно поданого звернення для квартир 6, 9, 13, 26.
3. Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Джерело 52» (08205, Київська обл., м. Ірпінь, вул. Толстого, буд. 52; код ЄДРПОУ 44143511) в дохід бюджету 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп. судового збору.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до статей 256-257 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 22.06.2026.

Суддя О.В. Щоткін