СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2026 року м. Харків Справа № 922/496/22 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Гетьман Р.А., суддя Стойка О.В.
секретар судового засідання Гаркуша О.Л.
за участю представників сторін:
прокурора - Горгуль Н.В. (в залі суду) - посвідчення 072883 від 01.03.23
позивача - не з`явився 
відповідача - Головко А.І. (в залі суду) - ордер серія ВІ №1150219 від 16.06.2023, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю №2477 від 10.01.2019
третьої особи - не з`явився 

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги Харківської обласної прокуратури (вх.988Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023
у справі №922/496/22 (суддя Рильова В.В., повний текст рішення підписано 28.04.2023)

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова, м.Харків
в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, м.Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелті Некст", м.Харків
за участю третьої особи особа , яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Державний реєстратор Дергачівської міської ради Зоткін Сергій Володимирович, м.Дергачі Харківської області
про скасування рішень державного реєстратора, зобов`язання повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради подано до Господарського суду Харківської області позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелті Некст". Предметом позову прокурора є наступні матеріально-правові вимоги:
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Дергачівської міської ради Зоткіна С.В. індексний номер рішення: 59516716 від 28.07.2021 з відкриттям розділу, яким внесено запис щодо реєстрації права власності товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелті Некст" на об`єкт нерухомого майна 2419369063101 з одночасним припиненням права власності;
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Дергачівської міської ради Зоткіна С.В. індексний номер рішення: 59514651 від 28.07.2021 з відкриттям розділу, яким внесено запис щодо реєстрації права власності товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелті Некст" на об`єкт нерухомого майна 2419294763101 з одночасним припиненням права власності;
- ухвалити рішення про усунення перешкод у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелті Некст" повернути Харківській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку, загальною площею 1.8662 га, з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, розташовану за адресою: місто Харків, просп. Московський, 118, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, а саме звільнивши земельну ділянку від будівельного майданчику К1 в межах кадастрового номеру 6310136900:01:022:0026 площею S=0.6663 га, який включає в себе контури №7, №8, №20, у вигляді координат поворотних точок земельної ділянки (огорожі), наведених у відповідній таблиці "Система координат СК-63" та від будівельного майданчику К2 площею 8=0.7931 га, який включає в себе контури №9, №10, №11, №23, у вигляді координат поворотних точок земельної ділянки (огорожі) наведених у відповідній таблиці "Система координат СК-63", включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху, об`єктів незавершеного будівництва), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).
Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 в задоволенні позовних вимог відмовлено.
Харківська обласна прокуратура з вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодилася, звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати зазначене рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, прокурор посилається на те, що рішення місцевого господарського суду прийнято при невідповідності висновків викладених в ньому обставинам справи.
Доводи апеляційної скарги прокурора зводяться до наступного:
- суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для скасування рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В. щодо державної реєстрації права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ. «АЧ» та літ. «АЮ», розташовані за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова, 118;
- господарський суд необґрунтовано не врахував доводи прокурора про те, що підставою для прийняття державним реєстратором Зоткіним С.В. рішень про державну реєстрацію права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ."АЧ" та літ."АЮ" слугували довідка б/н та технічний паспорт від 25.06.2021, видані ТОВ "Пріма-КР", які, за твердженням прокурора, не є належними правовстановлюючими документами у розумінні Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку №1127, а відтак не могли бути достатньою правовою підставою для проведення державної реєстрації права власності на спірні об`єкти нерухомого майна;
- судом першої інстанції не надано належної оцінки листу ТОВ "Пріма-КР" від 16.02.2022, в якому Товариство заперечило видачу довідки б/н та технічного паспорта від 25.06.2021 щодо об`єктів, розташованих по просп.Московському, 118 у м.Харкові, які були використані як підстави для державної реєстрації спірних об`єктів нерухомого майна;
- прокурор також зазначає, що технічний паспорт ТОВ "Пріма-КР" від 25.06.2021 складений щодо об`єкта нерухомого майна по просп.Московському, 118, корп.8, тоді як довідка ТОВ «Пріма-КР» від 25.06.2021 містить відомості щодо корпусу №9, що на думку скаржника свідчить про невідповідність документів, використаних для державної реєстрації права власності на об`єкт літ. «АЮ» площею 2655,4 м2;
- місцевий господарський суд безпідставно виходив із наявності у ТОВ "Ріелті Некст" права користування земельною ділянкою кадастровий номер 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га виключно у зв`язку із державною реєстрацією права власності на об`єкти нерухомого майна;
- прокурор зазначає, що матеріалами справи підтверджується відсутність у відповідача належних прав на вказану земельну ділянку комунальної власності, а також дозвільної документації на виконання будівельних робіт щодо житлового комплексу «Urban City»;
- в апеляційній скарзі наведено доводи про те, що на земельній ділянці по просп. Героїв Харкова, 118 (колишня назва просп. Московський) у м.Харкові фактично здійснюється нове будівництво багатоквартирного житлового комплексу, тоді як зареєстровані об`єкти нерухомого майна використовуються відповідачем як підстава для забудови земельної ділянки;
- суд першої інстанції не надав належної оцінки доводам щодо невідповідності технічної документації, зокрема щодо літерації корпусів та ідентифікації об`єктів нерухомого майна, які були зареєстровані за ТОВ "Ріелті Некст";
- за твердженням прокурора, висновки місцевого господарського суду не відповідають фактичним обставинам справи та зроблені з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушенням норм процесуального права.
Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.05.2023 сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Істоміна О.А., судді Стойка О.В., Попков Д.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.05.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури. Встановлено строк для учасників справи для подання відзиву на апеляційну скаргу до канцелярії суду разом з доказами його (доданих до нього документів) надсилання іншим учасникам справи в порядку ч.2 ст.263 Господарського процесуального кодексу України. Запропоновано учасникам справи надати до суду заяви, клопотання та заперечення (у разі наявності), з доказами надсилання їх копії та доданих до них документів інших учасникам справи в порядку ч.4 ст.262 Господарського процесуального кодексу України.
На виконання вимог ухвали суду з Господарського суду Харківської області надійшли матеріали справи №922/496/22.
16.06.2023 в межах встановленого судом строку від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелті Некст" надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№6953), в якому відповідач просить апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 у справі №922/496/22 без змін.
Аргументуючи свою позицію у справі відповідач посилається на таке:
- ТОВ "Ріелті Некст" є власником багатоквартирних житлових будинків (гуртожитків) корп.8 літ."АЮ" та корп. літ."АЧ", розташованих за адресою: м.Харків, просп.Московський, 118, право власності на які зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.07.2021 та станом на момент розгляду справи не скасовано;
- у зв`язку із набуттям права власності на вказані об`єкти нерухомого майна до ТОВ "Ріелті Некст", відповідно до положень ст.120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України, перейшло право користування земельною ділянкою кадастровий номер 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га, на якій розташовані спірні об`єкти нерухомості;
- твердження прокурора про самовільне зайняття земельної ділянки та здійснення самочинного будівництва є на думку відповідача необґрунтованими та не підтвердженими належними доказами, тоді як органами державного архітектурно-будівельного контролю не встановлювалися порушення у сфері містобудівної діяльності щодо будівництва по просп.Московському, 118 у м.Харкові, приписи про усунення порушень не виносилися, а протоколи про правопорушення не складалися;
- відповідач зазначає, що відповідно до ст.38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зверненню до суду з вимогою про знесення самочинного будівництва мають передувати встановлення факту самочинного будівництва уповноваженим органом державного архітектурно-будівельного контролю, винесення припису про усунення порушень та встановлення факту його невиконання, однак такі обставини у даній справі відсутні;
- ТОВ "Рієлті Некст" також посилається на те, що знесення об`єктів нерухомого майна є крайнім заходом реагування, який може застосовуватись лише після використання інших передбачених законом способів реагування у сфері містобудівної діяльності;
- щодо вимог про скасування рішень державного реєстратора відповідач зазначає, що прокурор фактично оспорює правомірність владних управлінських рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області, прийнятих при здійсненні державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна по просп. Московському, 118 у м.Харкові, у зв`язку із чим, на думку відповідача, спір у цій частині має ознаки публічно-правового та підлягає розгляду за правилами адміністративного судочинства;
- крім того, відповідач вказує на відсутність, на його думку, належних підстав для представництва прокурором інтересів держави у даній справі, посилаючись на те, що Харківська міська рада не була позбавлена можливості самостійно звернутися до суду з відповідним позовом, а прокуратурою не доведено бездіяльності компетентного органу чи наявності виключного випадку для представництва інтересів держави прокурором.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 розгляд справи №922/496/22 призначено на 24.07.2023.
26.06.2023 на адресу Східного апеляційного господарського суду через систему "Електронний суд" Харківською міською радою подано пояснення по справі (вх.№7365), в яких позивач підтримує апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури та вважає рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 у справі №922/496/22 таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права і підлягає скасуванню. У поданих поясненнях Харківська міська рада зазначає, що матеріали справи на її думку підтверджують відсутність належних правових підстав для державної реєстрації за ТОВ "Ріелті Некст" права власності на об`єкти нерухомого майна по просп.Героїв Харкова (колишня назва просп.Московський), 118 у м.Харкові, оскільки така реєстрація була здійснена на підставі неналежних документів. Крім того, позивач посилається на те, що на земельній ділянці кадастровий номер 6310136900:01:022:0026 фактично здійснюється самочинне будівництво житлового комплексу за відсутності належних прав на земельну ділянку та дозвільної документації на виконання будівельних робіт, а використання вказаної земельної ділянки здійснюється з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства.
24.07.2023 в судовому засіданні оголошувалась перерва до 23.08.2023, що відображено у відповідній ухвалі Східного апеляційного господарського суду. Причиною оголошення перерви стало заявлення в ході судового засідання представником відповідача ТОВ «Ріелті Некст» - Головко А.І. усного клопотання про призначення будівельно-технічної судової експертизи відповідності розробленої проектної документації з будівництва житлового комплексу "Urban City", здійснення якої доручити Національному науковому центру «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса» Міністерства юстиції України.
31.07.2023 на адресу апеляційного суду через систему "Електронний суд" було подано письмовий екземпляр клопотання про призначення експертизи (вх.№8898), в якому відповідач просить:
- призначити проведення будівельно-технічної експертизи відповідності розробленої проектної документації з будівництва житлового комплексу «Urban City» на земельній ділянці загальною площею 1.8662 га, з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, розташованій за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118;
- проведення інженерно-технічної експертизи-будівельно-технічної експертизи доручити фахівцям ННЦ «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса»;
- поставити перед експертами наступне питання: - Чи відповідає розроблена проектна документація з будівництва житлового комплексу «Urban City» на земельній ділянці загальною площею 1.8662 га, кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, розташованій за адресою: м.Харків, просп. Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?
- зупинити провадження у справі № 922/496/22 на час проведення експертизи.
Обгрунтовуючи своє клопотання відповідач зазначив, що з метою врегулювання зазначеного судового спору, він веде перемовини з позивачем стосовно мирного врегулювання спору шляхом укладання мирової угоди у даній справі. Проте під час узгодження сторонами умов мирової угоди постало питання щодо відповідності проектної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, яке має значення для правильного вирішення даного судового спору. Вказане питання постає через те, що за умовами майбутньої мирової угоди частина квартир майбутнього житлового комплексу буде передана відповідному Департаменту Харківської міської ради для поповнення житлового фонду Харківської територіальної громади. Проведення такої експертизи потребує спеціальних знань в дослідженні об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій, відповідних документів та визначенні оціночної вартості будівельних об`єктів і споруд. Тож, зазначені обставини викликають необхідність в призначення судом інженерно-технічної експертизи, а саме будівельно-технічної експертизи.
31.07.2023 Харківська обласна прокуратура направила апеляційному суду письмові пояснення щодо заявленого відповідачем клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи (вх.№8849), в яких зазначила про відсутність заперечень проти задоволення клопотання представника ТОВ "Ріелті Некст" про призначення інженерно-технічної експертизи - будівельно-технічної експертизи житлового комплексу "Urban City" на земельній ділянці площею 1,8662 га, кадастровий номер 6310136900:01:022:0026, розташованій за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова (колишня назва просп.Московський), 118, щодо відповідності збудованого об`єкта нерухомості вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва за запропонованим переліком питань. При цьому прокурор зазначив, що підґрунтям для з`ясування поставлених на вирішення експерта питань за наведеним вище переліком є необхідність задоволення потреб територіальної громади міста Харкова у придатному до експлуатації житловому фонді, який знаходиться у належному технічному та безпечному стані. Крім того, прокурор фактично вказував на необхідність застосування спеціальних знань для дослідження технічних характеристик спірного об`єкта нерухомості та відповідності проектної документації вимогам будівельного законодавства.
18.08.2023 на адресу апеляційного суду через систему "Електронний суд" від Харківської міської ради також надійшли пояснення стосовно заявленого відповідачем клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи (вх.№9794), в яких позивач не заперечує проти призначення такої експертизи, додатково просить поставити на вирішення експерта наступні питання: 1) Чи відповідає розроблена проектно-кошторисна документація щодо об`єктів літ. «АЧ» та літ. «АЮ» по просп. Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118 у м. Харкові вимогам нормативно правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягає невідповідність? 2) До якого виду робіт (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) належать фактично виконані будівельні роботи об`єктів літ. «АЧ» та літ. «АЮ» по просп. Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118 у м.Харкові?
23.07.2023 ухвалою Східного апеляційного господарського суду у справі №922/496/22 клопотання ТОВ "Ріелті Некст" про призначення судової будівельно-технічної експертизи задоволено. Призначено у справі №922/496/22 судову інженерно-технічну (будівельно-технічну) експертизу, проведення якої доручено експертам Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса", в зв`язку з чим провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.
На вирішення судових експертів поставлено наступні питання:
- чи відповідає розроблена проектна документація з будівництва житлового комплексу «Urban City» на земельній ділянці загальною площею 1.8662 га, кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, розташованій за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?
- чи відповідає розроблена проектно-кошторисна документація щодо об`єктів літ. «АЧ» та літ. «АЮ» по просп. Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118 у м.Харкові вимогам нормативно правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягає невідповідність?
- до якого виду робіт (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) належать фактично виконані будівельні роботи об`єктів літ. «АЧ» та літ. «АЮ» по просп. Героїв Харкова (колишня назва просп. Московський), 118 у м. Харкові?
25.09.2023 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса" надійшло клопотання про надання додаткових матеріалів та призначення обстеження, необхідних для проведення експертизи № 23075 у якому експерт просить:
1. Розглянути питання щодо уточнення призначеної експертизи, а саме можливості призначення комісійної експертизи у відповідності до ст. 105 ГПК України та п 1.2.14. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, у зв`язку із великою площею об`єкту дослідження (більше 2500 кв.м).
2. Надати технічний паспорт на об"єкти нерухомого майна: літ. "АЧ" та літ. "АЮ" по пр.Героїв Харкова (раніше пр. Московському), 118 в м.Харкові.
3. Надати договір на розробку проекту на будівництво (реконструкцію) об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" по пр. Героїв Харкова (раніше пр. Московському), 118 в м.Харкові.
4. Надати завдання на проектування об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою.
5. Надати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для будівництва (реконструкцію) по об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою.
6. Надати проектну документацію на будівництво (реконструкцію) по об"єкту нерухомого майна (ЖК "Urban City") (стадія П) за вищевказаною адресою (в повному обсязі).
7. Надати проектну документацію на будівництво (реконструкцію) по об"єкту нерухомого майна (ЖК "Urban City") (стадія Р) за вищевказаною адресою (в повному обсязі).
8. Надати експертний звіт щодо розгляду проекту по об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою (в повному обсязі).
9. Надати договір на виконання будівельних робіт на об`єкті нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою.
10. Надати виконавчу документацію (акти виконаних робіт, акти на приховані роботи, журнал ведення робіт, журнали авторського та технічного нагляду) по об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою.
11. Надати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:00256.
12. Забезпечити прибуття, належні умови праці, а також безперешкодне обстеження об`єкту дослідження по прт Героїв Харкова (раніше пр. Московському) в, 118 в м.Харкові. Обстеження буде проводитись після надання додаткових матеріалів та оплати. Дату обстеження узгодити з експертом за тел. (057) 780 10 81.
04.09.2023 від ТОВ "Реелті Некст" надійшли додаткові пояснення у справі (вх.10500), в яких зазначив, що 09.11.2021 на підставі ухвали слідчого судді Дзержинського районного суду м.Харкова від 05.11.2021 у справі №638/16925/21 було проведено обшук нежитлових приміщень за адресою: м.Харків, вул. Клочківська, 190-А, в ході якого було вилучено документи та матеріали, що знаходились у вказаному приміщенні. Ухвалою слідчого судді Дзержинського районного суду м.Харкова від 10.12.2021 у справі №638/16925/21 клопотання прокурора Шевченківської окружної прокуратури В.І. Кравцова задоволено частково та накладено арешт та вилучено в ході обшуку майно та документи згідно переліку, визначеному в ухвалі. Ухвалою Харківського апеляційного суду від 14.02.2022 у справі №638/16925/21 ухвалу слідчого судді Дзержинського районного суду м.Харкова від 10.12.2021 щодо накладення арешту на майно по кримінальному провадженню №42021222060000192 скасовано в частині накладення арешту на оригінали документів. Постановлено нову, якою визначено, що після виготовлення копій оригіналів документів, повернути їх на відповідальне зберігання власнику, попереджено про кримінальну відповідальність за ст.388 КК України, окрім документів, які є предметом експертного дослідження за вимогою експерта та перебувають в експертній установі.
Разом із тим, станом на 01.09.2023 оригіналів вказаних документів власнику приміщень - ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» на відповідальне зберігання передано не було, оскільки за повідомленням слідчого, вони були направлені до центрального офісу ДБР у м.Києві. Серед вилучених документів перебувала, зокрема, проектна документація з будівництва житлових комплексів за адресами: м. Харків, вул. Серпова, 4; м. Харків, вул. Юлія Чигирина, 13; м.Харків, пр-т Героїв Харкова, 118; м.Харків, пров.Шевченківський, 50; м.Харків, вул.Сумська, 130-Б; м.Харків, вул.Клочківська, 148-Б; по пров.Лопатинському, ріг вул. Кузнечної, та ін. Відповідно до клопотань від 18.07.2023 у справі №922/436/22, від 11.07.2023 у справі №922/4409/21, від 18.07.2023 у справі №922/4410/21, від 07.07.2023 у справі №922/4414/21 судовий експерт НАЦ "ІСЕ ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса2 Л.І. Кирилова запитала документи, які були вилучені в ході проведення обшуку 09.11.2021 за адресою: м.Харків, вул.Клочківська, 190-А, для проведення експертиз, призначених судом у вказаних вище справах. 25.07.2023 представником ТОВ "Ріелті Некст" було скеровано запит до Шевченківської окружної прокуратури м.Харкова про повернення оригіналів вилучених документів. У відповідь на запит 27.07.2023 було повідомлено про те, що досудове розслідування у вказаному кримінальному провадженні доручено Центральному апарату Державного бюро розслідувань. У зв`язку із чим 06.08.2023 ТОВ "Ріелті Некст" було направлено відповідний запит про повернення вилучених в ході обшуку документів до Центрального апарату Державного бюро розслідувань. Однак відповіді на вказаний запит не надійшло. Встановити зв`язок із ДБР з метою врегулювання процесу передання документації, з огляду на її кількість (більше 1000 томів), наразі також не виявилось за можливе. З огляду на викладене ТОВ "Ріелті Некст" не має можливості надати запитувані експертом документи в повному об`ємі. Водночас, щодо задоволення клопотання про проведення експертизи відповідач не заперечує та зобов`язується невідкладно надати запитувані док
29.09.2023 ухвалою Східного апеляційного господарського суду поновлено провадження у справі №922/496/22 для розгляду клопотання судового експерта; клопотання судового експерта призначено до розгляду у приміщенні Східного апеляційного господарського суду на 05.10.2023; запропоновано учасникам справи надати письмові пояснення стосовно клопотання судового експерта щодо уточнення призначеної експертизи, а саме можливості призначення комісійної експертизи у відповідності до ст. 105 ГПК України та п 1.2.14. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, у зв`язку із великою площею об`єкту дослідження (більше 2500 кв.м).
У зв`язку з перебуванням у відпустці членів колегії судді Попкова Д.О. та судді Стойки О.В., згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.10.2023 визначено наступний склад суду: головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Гетьман Р.А., суддя Медуниця О.Є.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 частково було задоволено клопотання судового експерта НАЦ „ІСЕ ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса" Л.І. Кирилової про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи №23071, а саме: в частині надання відповідачем документів, вказаних у клопотанні експерта від 19.09.2023. Зобов`язано ТОВ "Ріелті Некст" повідомити Східний апеляційний господарський суд про отримання від Центрального апарату Державного бюро розслідувань документів наступних документів: технічний паспорт на об`єкти нерухомого майна: літ. "АЧ" та літ. "АЮ" по пр. Героїв Харкова (раніше пр. Московському), 118 в м.Харкові; договір на розробку проекту на будівництво (реконструкцію) об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" по пр. Героїв Харкова (раніше пр. Московському), 118 в м.Харкові.; завдання на проектування об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою; містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для будівництва (реконструкцію) по об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою; проектну документацію на будівництво (реконструкцію) по об"єкту нерухомого майна (ЖК "Urban City") (стадія П) за вищевказаною адресою (в повному обсязі); проектну документацію на будівництво (реконструкцію) по об"єкту нерухомого майна (ЖК "Urban City") (стадія Р) за вищевказаною адресою (в повному обсязі); експертний звіт щодо розгляду проекту по об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою (в повному обсязі); договір на виконання будівельних робіт на об`єкті нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою; виконавчу документацію (акти виконаних робіт, акти на приховані роботи, журнал ведення робіт, журнали авторського та технічного нагляду) по об`єкту нерухомого майна - житловий комплекс "Urban City" за вищевказаною адресою; договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:00256 та після отримання зобов`язати ТОВ "Ріелті Некст" надати їх суду. Зобов`язано ТОВ "Ріелті Некст" кожні 30 днів інформувати Східний апеляційний господарський суд про дії, які спрямовані на отримання витребуваних документів з Центрального апарату Державного бюро розслідувань. Погоджено проведення експертизи у строк понад 90 календарних днів. Провадження у справі №922/496/22 зупинено до проведення інженерно-технічної (будівельно-технічної) експертизи.
?Roman Greek Italic?Roman?IRoman Greek Italic? Roman27 .09.2024 через систему"Електронний Суд" до Східного апеляційного господарського суду надійшло клопотання від ТОВ "Ріелті Некст" про приєднання додаткових доказів по справі (вх№12497), що були витребувані ухвалою апеляційного суду від 05.10.2023, а саме - проєктної документації житлового комплексу "Urban City" в двох томах.
04.10.2024 ухвалою Східного апеляційного господарського суду апеляційне провадження у справі №922/496/22 знову поновлено та призначено судове засідання для розгляду клопотання заявленого ТОВ "Ріелті Некст" про долучення до матеріалів справи додаткових доказів, необхідних для проведення експертизи у справі №922/496/22 на 15.10.2024.
15.10.2024 ухвалою Східного апеляційного господарського суду клопотання судового експерта Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. засл. Проф. М.С. Бокаріуса" про надання додаткових матеріалів, необхідних для складання висновку судової інженерно-технічну (будівельно-технічної) експертизи, задоволено. Направлено Національному науковому центру "Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса" (61177, м.Харків, вул.Золочівська, 8-А) для проведення експертизи матеріали справи №922/496/22 та надані ТОВ "Ріелті Некст" визначені експертом у клопотанні додаткові матеріали, необхідні для проведення судової експертизи. Зобов`язано експертну установу повідомити суд про закінчення експертизи, а експертний висновок направити на адресу Східного апеляційного господарського суду разом із матеріалами справи. Провадження по справі зупинено на час проведення експертизи.
10.04.2026 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса" надійшли матеріали справи №922/496/22 разом із повідомленням про неможливість надання висновку експерта №23075 від 06.04.2026 та актом здачі-приймання повідомлення про неможливість надання висновку експерта. У вказаному повідомленні експертна установа зазначила, що надати висновок за результатами проведення призначеної судом будівельно-технічної експертизи не виявилось можливим у зв`язку з ненаданням у повному обсязі документів, необхідних для проведення дослідження. При цьому експерт вказав, що для вирішення поставлених судом питань необхідним є дослідження проектної, виконавчої та технічної документації щодо будівництва житлового комплексу "Urban City" за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова, 118, зокрема документації щодо характеру виконаних будівельних робіт, відповідності проектних рішень вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, а також встановлення співвідношення між реконструкцією існуючих об`єктів та новим будівництвом. Разом із тим, як зазначено у повідомленні експертної установи, запитувані документи, необхідні для проведення повного та об`єктивного експертного дослідження, до ННЦ "ІСЕ ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса" надані не були, що унеможливило проведення призначеної судом експертизи та надання висновку по суті поставлених питань.
Відповідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.04.2026 сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Гетьман Р.А., суддя Стойка О.В., в зв`язку зі звільненням з посади судді Медуниці О.Є. 
16.04.2026 ухвалою Східного апеляційного господарського суду апеляційне провадження у справі №922/496/22 знову поновлено та призначено судове засідання 07.05.2026.
07.05.2026 у судове засідання з`явилась прокурор Харківської обласної прокуратури Горгуль О.В., яка підтримала подану апеляційну скаргу з підстав, викладених у ній та раніше заявлених поясненнях, просила скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 у справі №922/496/22 та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі. Також у судове засідання з`явилась представниця відповідача ТОВ "Ріелті Некст" - Головко А.І., яка заперечувала проти доводів апеляційної скарги, підтримала раніше поданий відзив на апеляційну скаргу та додаткові письмові пояснення у справі, просила апеляційну скаргу прокуратури залишити без задоволення, а рішення господарського суду - без змін.
Інші представники сторін не скористалися правом участі у судовому засіданні, попри вжиті судом заходи з належного повідомлення. 
Судова колегія зауважує, що в матеріалах справи наявні процесуальні документи сторін, в яких останні висловили свою правову позицію, а також інші документи, необхідні для прийняття обґрунтованого рішення зі спору. Явка учасників справи у призначене засідання обов`язковою судом не визнавалася, а наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи.
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч.1 ст.273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.
Заслухавши в судовому засіданні доповідь судді-доповідача, розглянувши матеріали справи, доводи в обґрунтування апеляційної скарги, в межах вимог, передбачених ст.269 ГПК України, заслухавши в судовому засіданні представників присутніх сторін, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Шевченківською окружною прокуратурою м.Харкова за результатами аналізу інформації з відкритих джерел, зокрема Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, Публічної кадастрової карти України та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га, розташованій за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, здійснюється будівництво житлового комплексу "Urban City".
Згідно з відомостями, розміщеними на офіційному сайті забудовника, за вказаною адресою фактично здійснюється будівництво житлового комплексу "Urban City", який складається з чотирьох восьмиповерхових будинків, адресою розташування яких зазначено: просп.Московський,118 у м.Харкові.
Наведені обставини, за твердженням прокурора, також підтверджуються протоколом огляду від 21.12.2021 публікації, розміщеної на офіційній інтернет-сторінці забудовника.
Разом із тим, як зазначає прокурор, вказана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м.Харкова в особі Харківської міської ради, при цьому будь-які речові права на неї, зокрема право оренди, суперфіцію чи сервітуту, юридичним або фізичним особам не передавались, що за твердженням прокурора підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру.
Також прокурором в ході вивчення відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та скан-копій реєстраційних справ, наявних у вказаному реєстрі щодо об`єктів нерухомого майна за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, встановлено, що ТОВ "Ріелті Некст" на праві приватної власності належать:
- багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ."АЮ" загальною площею 2655,4м2, розташований за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, корп.8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2419369063101;
- багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ."АЧ" загальною площею 2492,4 кв.м., розташований за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, корп.9, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2419294763101.
Водночас, за твердженням прокурора, державна реєстрація права власності ТОВ "Ріелті Некст" на вказані об`єкти нерухомого майна проведена з порушенням вимог ст.ст. 3, 10, 24, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а також Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, що є підставою для скасування відповідної державної реєстрації права власності на спірні будівлі.
Так, 28.07.2021 державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С.В. прийнято рішення індексний номер 59516716 про державну реєстрацію права власності ТОВ "Ріелті Некст" з відкриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстрацією об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 2419369063101. Вказаною реєстраційною дією за ТОВ "Ріелті Некст" зареєстровано право власності на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток), який складався з:
- нежитлових приміщень цокольного поверху №1-:-16 площею 688,7 2 м2;
- квартир 1-го поверху №1-:-20 загальною площею 541,6 м2, житловою площею 367,2 м2;
- нежитлових приміщень 1-го поверху №1-:-5 площею 111,7 м2;
- квартир 2-го поверху №21-:-40 загальною площею 553,8м2 , житловою площею 379,1м2 ;
- нежитлових приміщень 2-го поверху №1,2 площею 96,9 м2;
- квартир 3-го поверху №41-:-60 загальною площею 565,8м2 , житловою площею 379,1м2 ;
- нежитлових приміщень 3-го поверху №1,2 площею 96,9 м2,
що знаходяться в літ."АШ-3".
Як зазначає прокурор, підставою для внесення вказаних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слугували довідка та технічний паспорт від 25.06.2021, видані ТОВ "Пріма-КР".
Надалі, державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С.В. двічі внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо вказаного об`єкта нерухомого майна, а саме:
- 03.08.2021 державним реєстратором внесено зміни до відомостей про об`єкт нерухомого майна, а саме змінено опис об`єкта з багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ."АШ-3" на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) в літ."АЮ", що складається з квартир №1-:-30,31-32,33-:-50,51-52,53-:-60 та нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів, а також внесено відомості щодо загальної площі об`єкта - 2655,4м2 .
- 04.08.2021 державним реєстратором Зоткіним С.В. повторно внесено зміни до опису об`єкта нерухомого майна, а саме уточнено, що до складу багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ."АЮ" входять також нежитлові приміщення 3-го поверху №1,2 площею 96,9м2.
При цьому такі зміни за твердженням прокурора здійснювались на підставі тих самих документів, а саме довідки та технічного паспорта від 25.06.2021, виданих ТОВ "Пріма-КР".
Водночас прокурор зазначає, що технічний паспорт від 25.06.2021 виданий ТОВ "Пріма-КР", складений щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, корп.8, тоді як довідка від 25.06.2021, видана тим самим товариством, містить відомості про "не інвентаризований корпус №9, який по факту є багатоквартирним житловим будинком (гуртожитком) по просп.Московському,118, корп.9 загальною площею 2492,4 м2".
У зв`язку із цим прокурор вказує, що багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ."АЮ" загальною площею 2655,4 м2, розташований за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, корп.8, зареєстровано на підставі довідки ТОВ "Пріма-КР" від 25.06.2021, яка фактично містить відомості щодо іншого об`єкта нерухомого майна, а саме корпусу №9 площею 2492,4 м2.
За твердженням прокурора, вказані документи не лише не є правовстановлюючими документами, на підставі яких може проводитися державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна, але й не стосуються об`єкта нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2.
Аналогічні обставини, на думку прокурора, мали місце і під час державної реєстрації права власності ТОВ "Ріелті Некст" на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ."АЧ" за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, корп.9.
Так, 28.07.2021 державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С.В. прийнято рішення індексний номер 59514651 про державну реєстрацію права власності ТОВ "Ріелті Некст" з відкриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстрацією об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 2419294763101.
Вказаною реєстраційною дією за ТОВ "Ріелті Некст" зареєстровано право власності на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток), який складався з:
- нежитлових приміщень цокольного поверху №1-:-16 площею 656,6 м2;
- квартир 1-го поверху №1-:-13 загальною площею 483,4 м2, житловою площею 252,7 м2;
- нежитлових приміщень 1-го поверху №1-:-4 площею 104,3 м2;
- квартир 2-го поверху №14-:-26 загальною площею 483,4 м2, житловою площею 252,7 м2;
- нежитлових приміщень 2-го поверху №1,2,1 площею 96,4 м2;
- квартир 3-го поверху №27-:-39 загальною площею 483,4 м2, житловою площею 252,7 м2;
- нежитлових приміщень 3-го поверху №1,2,1 площею 96,4 м2,
що знаходяться в літ."АШ-3".
Як зазначає прокурор, підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слугували довідка від 25.06.2021 та технічний паспорт, видані ТОВ "Пріма-КР".
Одночасно 28.07.2021 державним реєстратором Зоткіним С.В. внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо вказаного об`єкта нерухомого майна, при цьому, як зазначає прокурор, опис об`єкта нерухомості фактично залишився незмінним та стосувався багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ."АШ-3", що складався з нежитлових приміщень цокольного поверху, квартир та нежитлових приміщень 1-го, 2-го та 3-го поверхів.
У подальшому, 03.08.2021 державним реєстратором Зоткіним С.В. внесено зміни до об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 2419294763101, а саме змінено опис об`єкта з багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ."АШ-3" на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) в літ."АЧ", що складається з квартир №1-:-39, нежитлових приміщень цокольного поверху №1-:-16 площею 656,6 м2, нежитлових приміщень 1-го поверху №1-:-4 площею 104,3 м2, нежитлових приміщень 2-го поверху №1,2,1 площею 96,4 м2 та нежитлових приміщень 3-го поверху №1,2,1 площею 96,4 м2, а також додано відомості про загальну площу об`єкта - 2492,4 м2.
За твердженням прокурора, як державна реєстрація права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, так і подальше внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснювались державним реєстратором на підставі одних і тих самих документів - довідки від 25.06.2021 та технічного паспорта, виданих ТОВ "Пріма-КР".
Крім того, за результатами вивчення інформації, розміщеної на офіційному веб-порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, встановлено відсутність документів, які надають ТОВ "Ріелті Некст" право на виконання будівельних робіт, у тому числі робіт з реконструкції, за адресою: м.Харків, просп.Московський,118.
За твердженням прокурора, вказані обставини також підтверджуються листом Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради №24511/0/226-21 від 28.12.2021, відповідно до якого за інформацією Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту в реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутні відомості щодо документів, які надають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва стосовно ТОВ "Ріелті Некст" за адресою: м.Харків, просп.Московський,118.
Прокурор вказує, що головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. в межах повноважень, передбачених ст.189 Земельного кодексу України, здійснено обстеження земельної ділянки за адресою: м.Харків, просп.Московський,118 з урахуванням кадастрової зйомки території будівельного майданчика, розробленої ТОВ "Армадабудпроект", за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021.
Вказаний Акт обстеження листом Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради №22843/0/226-21 від 22.11.2021 було направлено до Шевченківської окружної прокуратури м.Харкова. Під час проведення обстеження встановлено, що будівельний майданчик за адресою: м.Харків, просп.Московський,118 є огородженим, а в межах земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 з урахуванням кадастрової зйомки, розробленої ТОВ "Армадабудпроект", розташовані дві земельні ділянки площею 0,7926 га та 0,6686 га, які огороджені металевим парканом, при цьому доступ до них обмежений. Також прокурор зазначає, що на земельній ділянці площею 0,6686 га, яка є частиною земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, здійснюється будівництво декількох будівель.
Крім того, під час обстеження встановлено, що відповідно до відомостей Публічної кадастрової карти України земельна ділянка за адресою: м.Харків, просп.Московський,118 сформована з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, має площу 1,8662 га та цільове призначення: "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості", форма власності - комунальна.
Згідно наявних інформаційних масивів та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право власності або користування земельною ділянкою (кадастровий номер:6310136900:01:022:0026) площею 1,8662 га по просп. Московському, 118 у м. Харкові за будь-якими фізичними або юридичними особами відсутнє.
Згідно з генеральним планом м.Харкова, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 за №89/04, зі змінами, затвердженими рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 за №1902/19, земельна ділянка з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 по просп.Московському, 118 в м.Харкові розташована в зоні промислових підприємств.
Прокурор також зазначає, що в межах досудового розслідування кримінального провадження №42021222060000192 від 01.11.2021 слідчим СВ ХРУП № 3 ГУ НП України в Харківській області 17.12.2021 проведено огляд місця події із залученням відповідних спеціалістів, в тому числі інженерів-геодезистів ТОВ "Армадабудпроект".
Так, під час огляду місця події встановлено, що за адресою м.Харків, просп. Московський, 118 огляд розпочато з земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026. На зазначеній земельній ділянці виявлено територію з об`єктами незавершеного будівництва, яка по периметру огороджена металевим парканом. Вхід на територію здійснюється через металеві двері, при вході на територію виявлено об`єкт незавершеного будівництва, а саме 10-ти поверхова будівля, побудована з цегли. У зазначеній будівлі на першому поверсі частково встановлені металопластикові вікна. У будівлі частково зведені перегородки, споруджені вентиляційні канали, між сходами встановлені сходові марші.
Також на вищевказаній території виявлено ще один об`єкт незавершеного будівництва, а саме 3-ох поверхову будівлю на етапі будівництва, вказана будівля без вікон та дверних перегородок, частково встановлені вентиляційні канали, також наявні сходинкові марші до третього поверху. На території незавершеного будівництва виявлено спеціальну техніку, за допомогою якої проводяться землерийні роботи, розташовані два баштових крани. Також, візуальним оглядом встановлено, що на території проводяться активні будівельні роботи відповідними працівниками. На всій території незавершеного будівництва розташовані металеві конструкції, дерев`яні балки, віконні рами, цегла, будівельне сміття, будівельний інвентар.
При огляді земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 виявлено ще одну територію огороджену металевим парканом, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва на етапі зведення фундаменту, навколо якого вирито котлован. На момент огляду на вищевказаній території виявлено спеціальну техніку, а саме автокран, вхід на територію здійснюється через металеві двері.
Інженерами-геодезистами ТОВ "Армадабудпроект" під час огляду місця події по просп.Московському, 118 в м.Харкові на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 здійснено кадастрову зйомку огороджених будівельних майданчиків та надано систему координат поворотних точок.
Підсумовуючи наведені обставини, прокурор дійшов висновку про те, що ТОВ "Ріелті Некст" зареєструвало право власності на спірні об`єкти нерухомого майна на підставі неналежних документів, а на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 по просп.Московському,118 у м.Харкові фактично здійснюється самочинне будівництво за відсутності належних прав на земельну ділянку та з використанням її не за цільовим призначенням, визначеним документацією із землеустрою та містобудівною документацією. За твердженням прокурора, вказані обставини свідчать про порушення вимог земельного, містобудівного законодавства та законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що, на його думку, порушує права та інтереси територіальної громади м.Харкова в особі Харківської міської ради як власника спірної земельної ділянки.
Саме наведені обставини стали підставою для звернення до суду з даним позовом про скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності на об`єкти нерухомого майна, повернення земельної ділянки та знесення об`єктів будівництва.
При цьому, як на підставу представництва, прокурор посилається на статтю 23 Закону України "Про прокуратуру", якою визначено виключні випадки представництва прокурором інтересів держави в суді, а також на статтю 53 ГПК України. За твердженнями прокурора, Харківською міською радою, як органом уповноваженим на здійснення відповідних функцій держави у спірних правовідносинах, не було вжито належних заходів для усунення виявлених порушень, в тому числі шляхом звернення до суду, що призводить до порушення економічних інтересів держави, необхідність захисту яких, відповідно до положень статті 131-1 Конституції України, покладено на органи прокуратури.
Господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, яким відмовив в задоволенні позовних вимог, мотивував своє рішення тим, що прокурором не доведено належними та допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для скасування рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В. щодо державної реєстрації за ТОВ "Ріелті Некст" права власності на об`єкти нерухомого майна літ. "АЮ" та літ. "АЧ", припинення відповідних речових прав, повернення земельної ділянки кадастровий номер 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га територіальній громаді м.Харкова та знесення об`єктів нерухомого майна. При цьому місцевий господарський суд зазначив, що на момент розгляду справи право власності відповідача на спірні об`єкти нерухомості є зареєстрованим у встановленому законом порядку та не скасованим, а прокурором не надано належних доказів на підтвердження незаконності набуття відповідачем права власності на відповідні об`єкти нерухомого майна. Також суд першої інстанції виходив із того, що прокурором не доведено належними доказами факту самочинного будівництва саме тих об`єктів, щодо яких заявлено вимоги про знесення, а також не підтверджено належними та допустимими доказами самовільного зайняття відповідачем спірної земельної ділянки. Крім того, матеріали справи не містять доказів звернення уповноважених органів державного архітектурно-будівельного контролю із приписами про усунення порушень містобудівного законодавства, а також доказів неможливості проведення перебудови спірних об`єктів нерухомого майна.
Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.
Щодо наявності підстав представництва прокурором інтересів держави, суд виходить з наступного.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Зазначене конституційне положення встановлює обов`язок органам державної влади, органам місцевого самоврядування та їх посадовим особам дотримуватись принципу законності при здійсненні своїх повноважень.
Як підкреслив Конституційний Суд України у своєму рішенні від 01.04.2008 №4-рп/2008, неухильне додержання органами законодавчої, виконавчої та судової влади Конституції та законів України забезпечує реалізацію принципу поділу влади і є запорукою їх єдності, важливою передумовою стабільності, підтримання громадського миру і злагоди в державі.
Відповідно до пункту 3 статті 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема представництво інтересів держави в суді у випадках, визначених законом.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про прокуратуру", прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту, зокрема, загальних інтересів суспільства та держави.
На прокуратуру покладаються такі функції: зокрема, у випадках, визначених Законом, представництво інтересів громадянина або держави в суді у випадках, визначених цим Законом, та главою 12 розділу III Цивільного процесуального кодексу України (пункт 2 частини першої статті 2 Закону).
Статтею 53 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Відповідно до частини 4 цієї статті, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци перший і другий частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (абзаци перший - третій частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Конституційний Суд України у рішенні від 08.04.1999 №3-рп/99, з`ясовуючи поняття "інтереси держави" дійшов висновку, що державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорони землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.
Із врахуванням того, що інтереси держави є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах (частина 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України).
Самочинне будівництво є порушенням установлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки (постанова Верховного Суду України від 25.05.2017 у справі №1512/3707/12).
Тобто сам факт проведення самочинного будівництва порушує права територіальної громади міста Харкова, представником якої відповідно до ст. 2 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є Харківська міська рада.
Відповідно до ст. 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" одним з основних принципів місцевого самоврядування є судовий захист прав місцевого самоврядування.
З доданих до позову доказів вбачається, що Шевченківською окружною прокуратурою м.Харкова відповідно до вимог частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" до звернення до суду було повідомлено Харківську міську раду про виявлені порушення та намір звернення до суду в інтересах держави. Зокрема, прокуратурою направлено Харківській міській раді лист-повідомлення №55-5758вих-21 від 14.12.2021, у відповідь на який Харківська міська рада листом №24511/0/226-21 від 28.12.2021 повідомила, що заходи щодо звернення до суду із позовом до ТОВ "Ріелті Некст" із наведених прокуратурою підстав не вживались. Надалі прокуратурою також направлено лист №55-249вих-21 від 17.01.2022 щодо наміру звернення до господарського суду з відповідним позовом.
Водночас станом на момент звернення прокурора до суду із позовом у даній справі Харківською міською радою самостійно відповідний позов подано не було.
З урахуванням обставин цієї справи, прокуратурою визначено відповідачем Харківську міську раду, яка розпорядилася спірною земельною ділянкою в порушення, як вказує прокурор, вимог земельного законодавства, а отже прокурор мав право звернутися до суду для захисту відповідних інтересів територіальної громади.
Щодо розгляду позовних вимог по суті суд апеляційної інстанції виходить з такого.
В даному випадку предметом спору у даній справі є вимоги прокурора, заявлені в інтересах держави в особі Харківської міської ради, про скасування рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області щодо державної реєстрації за ТОВ "Ріелті Некст" права власності на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" та літ."АЧ" по просп.Московському,118 у м.Харкові, припинення права власності відповідача на вказані об`єкти нерухомого майна, зобов`язання ТОВ "Ріелті Некст" повернути Харківській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га та привести її у придатний для використання стан шляхом знесення об`єктів будівництва.
При цьому суд апеляційної інстанції враховує, що спір у даній справі стосується як правомірності державної реєстрації за ТОВ "Ріелті Некст" права власності на визначенні об`єкти нерухомого майна (1), так і похідних від цього вимог щодо повернення земельної ділянки та знесення об`єктів будівництва (2).
Отже, переглядаючи оскаржуване рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів має надати оцінку, зокрема, доводам прокурора щодо правомірності державної реєстрації за ТОВ "Ріелті Некст" права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, належності документів, які стали підставою для вчинення відповідних реєстраційних дій, характеру будівельних робіт, що здійснюються на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, наявності чи відсутності у відповідача належних правових підстав для використання вказаної земельної ділянки, а також встановити, чи містять матеріали справи достатні та належні докази для застосування такого способу захисту, як припинення права власності на об`єкти нерухомого майна, повернення земельної ділянки та знесення об`єктів будівництва.
Переглядаючи рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 у справі №922/496/22 в межах доводів та вимог апеляційної скарги Харківської обласної прокуратури, колегія суддів виходить із загальних правил доказування, визначених Господарським процесуальним кодексом України.
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, а також інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Такі дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів та показаннями свідків.
За змістом статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Отже, саме на прокурора як особу, яка звернулась із позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради, покладається обов`язок доведення обставин, з якими він пов`язує наявність підстав для скасування рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В., припинення права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2 по просп.Героїв Харкова (колишня назва просп.Московський),118 у м.Харкові, повернення земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га та знесення об`єктів будівництва.
Згідно зі статтею 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, що входять до предмета доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Відповідно до статті 77 цього Кодексу обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Статтею 79 ГПК України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Водночас відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Отже, вирішення даного спору не може ґрунтуватися на припущеннях щодо незаконності державної реєстрації права власності, самочинного характеру будівництва чи самовільного зайняття земельної ділянки. Такі обставини мають бути підтверджені належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами у їх сукупності, з урахуванням характеру заявлених прокурором вимог та наслідків їх можливого задоволення.
У контексті заявлених прокурором вимог про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В. індексний номер 59516716 від 28.07.2021 щодо об`єкта нерухомого майна 2419369063101 та індексний номер 59514651 від 28.07.2021 щодо об`єкта нерухомого майна 2419294763101 колегія суддів враховує таке.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій встановлює відповідність заявлених прав і поданих або отриманих документів вимогам законодавства, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав або відмови в державній реєстрації прав.
Відповідно до частини 4 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим або отриманим документам.
Стаття 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначає підстави для відмови у державній реєстрації прав, зокрема у випадках, коли заявлене речове право не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону або подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно.
Згідно зі статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі визначених законом документів, зокрема договорів, свідоцтв, рішень суду, що набрали законної сили, рішень уповноважених законом органів, а також інших документів, які відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Особливості процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно деталізовані Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127. Вказаним Порядком визначено процедуру подання та розгляду документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, а також перевірки таких документів державним реєстратором.
Отже, при вирішенні вимог про скасування рішень державного реєстратора суд має встановити не лише сам факт наявності сумнівів щодо окремих документів, використаних під час державної реєстрації, а й те які саме документи були подані заявником або отримані державним реєстратором на момент вчинення реєстраційних дій, чи відповідали вони вимогам законодавства, чи існували визначені законом підстави для відмови у державній реєстрації, а також чи є встановлені порушення такими, що впливають на законність конкретних реєстраційних дій.
З огляду на загальні правила доказування саме прокурор мав довести наявність правових і фактичних підстав для скасування рішень державного реєстратора Зоткіна С.В. індексний номер 59516716 від 28.07.2021 та індексний номер 59514651 від 28.07.2021, якими за ТОВ "Ріелті Некст" зареєстровано право власності на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2 по просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118 у м.Харкові.
Колегія суддів враховує, що доводи апеляційної скарги прокурора у частині скасування рішень державного реєстратора ґрунтуються, зокрема, на твердженнях про неналежність документів, які стали підставою для державної реєстрації права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2 по просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118 у м.Харкові.
Так, прокурор посилається на те, що державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна 2419369063101 за рішенням державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В. індексний номер 59516716 від 28.07.2021, а також подальші зміни щодо цього об`єкта, внесені 03.08.2021 та 04.08.2021, здійснювались на підставі довідки та технічного паспорта від 25.06.2021, виданих ТОВ "Пріма-КР".
За твердженням прокурора, вказаний технічний паспорт від 25.06.2021 складений щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: м.Харків, просп.Московський,118, корп.8, тоді як довідка ТОВ "Пріма-КР" від 25.06.2021 містить відомості про "не інвентаризований корпус №9, який по факту є багатоквартирним житловим будинком (гуртожитком) по просп.Московському,118, корп.9 загальною площею 2492,4 м2". З огляду на це прокурор вважає, що об`єкт нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 зареєстровано на підставі документа, який містить відомості щодо іншого об`єкта.
Аналогічні доводи прокурор наводить і щодо державної реєстрації права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкт нерухомого майна 2419294763101 за рішенням державного реєстратора Зоткіна С.В. індексний номер 59514651 від 28.07.2021, вказуючи, що як первісна реєстрація права власності, так і подальші зміни щодо об`єкта літ."АЧ" здійснювались на підставі тих самих документів: довідки від 25.06.2021 та технічного паспорта, виданих ТОВ "Пріма-КР".
Крім того, прокурор посилається на лист ТОВ "Пріма-КР" від 16.02.2022, у якому товариство заперечило видачу довідки та технічного паспорта від 25.06.2021 щодо об`єктів, розташованих по просп.Московському,118 у м.Харкові.
Колегія суддів зазначає, що наведені прокурором доводи щодо змісту довідки ТОВ "Пріма-КР" від 25.06.2021, технічного паспорта від 25.06.2021, багаторазового внесення змін до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо літ."АШ-3", літ."АЮ" та літ."АЧ", а також листа ТОВ "Пріма-КР" від 16.02.2022, дійсно свідчать про наявність спірних питань щодо документального оформлення та ідентифікації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованих за ТОВ "Ріелті Некст".
Разом із тим, сам факт наявності таких суперечностей не звільняє прокурора від обов`язку довести належними, допустимими та достатніми доказами саме незаконність конкретних реєстраційних дій державного реєстратора Зоткіна С.В., а також наявність передбачених законом підстав для скасування рішень індексний номер 59516716 від 28.07.2021 та індексний номер 59514651 від 28.07.2021.
Колегія суддів звертає увагу, що матеріали справи не містять повної реєстраційної справи у такому обсязі, який би дозволив достеменно встановити повний перелік документів, поданих заявником або отриманих державним реєстратором на момент проведення спірних реєстраційних дій. Відповідно, наявний у справі доказовий масив не дає можливості беззаперечно встановити, що державний реєстратор під час прийняття рішень індексний номер 59516716 від 28.07.2021 та індексний номер 59514651 від 28.07.2021 не мав у своєму розпорядженні інших документів або відомостей, окрім тих, на які посилається прокурор.
Лист ТОВ "Пріма-КР" від 16.02.2022 підлягає оцінці у сукупності з іншими доказами у справі та не має для суду заздалегідь встановленої сили. Сам по собі вказаний лист не є безумовним доказом підроблення довідки та технічного паспорта від 25.06.2021, не встановлює обставин вчинення державним реєстратором протиправних дій та не замінює собою дослідження повного обсягу документів, на підставі яких були прийняті спірні рішення про державну реєстрацію права власності.
За таких обставин колегія суддів доходить висновку, що наведені прокурором доводи щодо документів ТОВ "Пріма-КР", літерації об`єктів та внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є такими, що потребують оцінки, однак не є достатніми для висновку про доведеність незаконності спірних реєстраційних дій у тому обсязі, який необхідний для скасування державної реєстрації права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" та літ."АЧ".
Щодо вимог прокурора про повернення земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га та приведення її у придатний для використання стан шляхом знесення об`єктів будівництва, колегія суддів виходить з такого.
Відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
За змістом частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України, якщо власник або користувач земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок. Водночас частина 7 цієї статті передбачає можливість знесення самочинно збудованого нерухомого майна у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, якщо проведення перебудови є неможливим або особа відмовляється від її проведення.
Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо такі порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, а захист прав на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, та запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
За змістом статті 212 Земельного кодексу України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування витрат, понесених за час незаконного користування ними, а приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Разом із тим, правове регулювання у сфері містобудівної діяльності передбачає спеціальний порядок реагування на виявлення самочинного будівництва. Відповідно до статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила або здійснює таке будівництво, припис про усунення порушень. У разі якщо особа у встановлений строк добровільно не виконала вимоги припису, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних із таким знесенням.
Отже, знесення нерухомого майна або об`єктів будівництва є крайнім способом захисту, застосування якого потребує встановлення судом не лише факту порушення земельного чи містобудівного законодавства, а й конкретного об`єкта, щодо якого заявлено вимогу про знесення, його самочинного характеру, меж відповідного порушення, а також неможливості усунення такого порушення іншим способом.
У даній справі прокурор просить зобов`язати ТОВ "Ріелті Некст" повернути Харківській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га, розташовану за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова (колишня назва просп.Московський),118, шляхом звільнення її від будівельних майданчиків К1 та К2, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна, у тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху, об`єктів незавершеного будівництва, а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт, у тому числі закопування котловану.
Враховуючи такий предмета позову саме прокурор мав довести не лише факт відсутності у ТОВ "Ріелті Некст" оформленого речового права на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, а й самочинний характер конкретних об`єктів будівництва, їх місцезнаходження, технічні характеристики, співвідношення із зареєстрованими об`єктами літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2, а також те, що усунення порушення можливе саме шляхом знесення визначених об`єктів, а не іншим способом.
Оцінюючи доводи апеляційної скарги у частині вимог про повернення земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га та знесення об`єктів будівництва, колегія суддів враховує, що спір у даній справі не зводиться до встановлення лише факту наявності або відсутності у ТОВ "Ріелті Некст" оформленого речового права на вказану земельну ділянку.
Матеріали справи свідчать, що спірні правовідносини охоплюють одночасно питання державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2 по просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118 у м.Харкові, питання використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, а також питання фактичного характеру будівельних робіт, які здійснювались або здійснюються на цій території.
З наданих учасниками справи пояснень та матеріалів справи вбачається, що щодо об`єктів по просп.Героїв Харкова (колишня назва просп.Московський),118 у м.Харкові сторони посилаються не лише на нове будівництво, але й на обставини реконструкції, зміну технічних характеристик об`єктів, літерації, площі та опису об`єктів нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Так, у матеріалах справи наявні доводи щодо первісного зазначення об`єктів як літ."АШ-3", подальшого внесення змін щодо літ."АЮ" та літ."АЧ", а також щодо співвідношення корпусу №8 і корпусу №9 по просп.Московському,118 у м.Харкові. Саме з цими обставинами прокурор пов`язує доводи про невідповідність документів ТОВ "Пріма-КР" від 25.06.2021 об`єктам, право власності на які було зареєстровано за ТОВ "Ріелті Некст".
Крім того, у справі наявні посилання на проектну документацію щодо будівництва житлового комплексу "Urban City" на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, а також на те, що частина такої документації була вилучена в межах кримінального провадження №42021222060000192 від 01.11.2021 під час обшуку нежитлових приміщень за адресою: м.Харків, вул.Клочківська,190-А, проведеного 09.11.2021 на підставі ухвали слідчого судді Дзержинського районного суду м.Харкова від 05.11.2021 у справі №638/16925/21.
За поясненнями ТОВ "Ріелті Некст", серед вилучених документів перебувала, зокрема, проєктна документація з будівництва житлових комплексів за адресами: м.Харків, вул.Серпова,4; м.Харків, вул.Юлія Чигирина,13; м.Харків, просп.Героїв Харкова,118; м.Харків, пров.Шевченківський,50; м.Харків, вул.Сумська,130-Б; м.Харків, вул.Клочківська,148-Б; пров.Лопатинський, ріг вул.Кузнечної та ін.
Зазначені обставини свідчать про те, що для встановлення характеру фактично виконаних будівельних робіт, співвідношення між існуючими, реконструйованими та новозбудованими об`єктами, а також для визначення технічних характеристик об`єктів, які прокурор просить знести, необхідними є спеціальні знання у сфері будівництва.
Саме з огляду на складність фактичних обставин спору, необхідність з`ясування характеру будівельних робіт та відповідності проектної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, апеляційним господарським судом у справі №922/496/22 було призначено судову інженерно-технічну, будівельно-технічну експертизу.
З метою повного та всебічного встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.08.2023 у справі №922/496/22 задоволено клопотання ТОВ "Ріелті Некст" та призначено судову інженерно-технічну, будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім.Заслуженого професора М.С.Бокаріуса".
На вирішення судової експертизи поставлено питання щодо відповідності розробленої проектної документації з будівництва житлового комплексу "Urban City" на земельній ділянці площею 1,8662 га, кадастровий номер 6310136900:01:022:0026, розташованій за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; відповідності розробленої проектно-кошторисної документації щодо об`єктів літ."АЧ" та літ."АЮ" по просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118 у м.Харкові вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва; а також щодо визначення виду фактично виконаних будівельних робіт щодо об`єктів літ."АЧ" та літ."АЮ" - нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо.
Як свідчать матеріали справи, 25.09.2023 на адресу Східного апеляційного господарського суду від ННЦ "ІСЕ ім.Засл.проф.М.С.Бокаріуса" надійшло клопотання судового експерта про надання додаткових матеріалів та призначення обстеження, необхідних для проведення експертизи №23075. У вказаному клопотанні експерт, зокрема, просив розглянути питання щодо можливості призначення комісійної експертизи у зв`язку з великою площею об`єкта дослідження, понад 2500 м2, а також надати технічні паспорти на об`єкти нерухомого майна літ."АЧ" та літ."АЮ", договір на розробку проекту, завдання на проектування, містобудівні умови та обмеження, проектну документацію стадій "П" та "Р", експертний звіт щодо розгляду проекту, договір на виконання будівельних робіт, виконавчу документацію, зокрема акти виконаних робіт, акти на приховані роботи, журнали ведення робіт, журнали авторського та технічного нагляду, а також договір оренди земельної ділянки.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 клопотання судового експерта ННЦ "ІСЕ ім.Засл.проф.М.С.Бокаріуса" Л.І.Кирилової про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи №23075, задоволено частково, а саме в частині надання відповідачем документів, зазначених у клопотанні експерта від 19.09.2023. Цією ж ухвалою зобов`язано ТОВ "Ріелті Некст" повідомити суд про отримання від Центрального апарату Державного бюро розслідувань відповідних документів та після отримання надати їх суду, а також зобов`язано відповідача кожні 30 днів інформувати апеляційний суд про дії, спрямовані на отримання витребуваних документів з Центрального апарату Державного бюро розслідувань.
При цьому з поданих ТОВ "Ріелті Некст" додаткових пояснень вбачається, що 09.11.2021 на підставі ухвали слідчого судді Дзержинського районного суду м.Харкова від 05.11.2021 у справі №638/16925/21 було проведено обшук нежитлових приміщень за адресою: м.Харків, вул.Клочківська,190-А, під час якого вилучено документи та матеріали. За поясненнями відповідача, серед вилучених документів перебувала, зокрема, проектна документація з будівництва житлових комплексів за низкою адрес у м.Харкові, у тому числі за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова,118. Відповідач також зазначав, що ухвалою Харківського апеляційного суду від 14.02.2022 у справі №638/16925/21 ухвалу слідчого судді Дзержинського районного суду м.Харкова від 10.12.2021 скасовано в частині накладення арешту на оригінали документів, однак станом на 01.09.2023 оригінали вилучених документів власнику приміщень - ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" - повернуті не були, оскільки, за повідомленням слідчого, були направлені до Центрального апарату Державного бюро розслідувань у м.Києві.
27.09.2024 через систему "Електронний суд" до Східного апеляційного господарського суду від ТОВ "Ріелті Некст" надійшло клопотання про приєднання додаткових доказів, витребуваних ухвалою апеляційного суду від 05.10.2023, а саме проектної документації житлового комплексу "Urban City" у двох томах. Разом із тим, надання вказаних матеріалів не усунуло необхідності у повному обсязі документів, запитуваних судовим експертом для проведення експертного дослідження.
10.04.2026 на адресу Східного апеляційного господарського суду від ННЦ "ІСЕ ім.Засл.проф.М.С.Бокаріуса" надійшли матеріали справи №922/496/22 разом із повідомленням про неможливість надання висновку експерта №23075 від 06.04.2026 та актом здачі-приймання повідомлення про неможливість надання висновку експерта.
У вказаному повідомленні експертна установа зазначила про неможливість надання висновку за результатами призначеної судом будівельно-технічної експертизи у зв`язку з ненаданням у повному обсязі матеріалів, необхідних для проведення дослідження та вирішення поставлених судом питань.
Таким чином, попри вжиття апеляційним судом процесуальних заходів для з`ясування технічних характеристик спірних об`єктів, характеру виконаних будівельних робіт, співвідношення між реконструкцією та новим будівництвом, а також відповідності проектної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, належне технічне встановлення цих обставин у межах справи №922/496/22 фактично не відбулося.
У зв`язку з наведеним колегія суддів звертає увагу, що заявлена прокурором вимога про повернення земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га шляхом звільнення її від будівельних майданчиків К1 та К2, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна, фундаментної плити, частково цокольного поверху, об`єктів незавершеного будівництва, паркану та закопування котловану, за своїм змістом передбачає фактичне втручання у стан об`єктів, розміщених на земельній ділянці за адресою: м.Харків, просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118.
Однак для застосування такого способу захисту суд має встановити не лише факт використання земельної ділянки без оформленого речового права, а й конкретний склад майна, яке підлягає демонтажу, його місце розташування, технічні характеристики, правовий статус, а також співвідношення такого майна із зареєстрованими за ТОВ "Ріелті Некст" об`єктами нерухомості літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2.
Матеріали справи містять відомості про будівельні майданчики К1 та К2, контури, координати поворотних точок, огорожу, фундаментну плиту, частково цокольний поверх, котлован та об`єкти незавершеного будівництва. Разом із тим такі відомості самі по собі не дозволяють достеменно індивідуалізувати кожний об`єкт, який прокурор просить знести, та встановити, які саме з цих об`єктів є новозбудованими, які є результатом реконструкції, а які пов`язані із вже зареєстрованими об`єктами нерухомого майна літ."АЮ" та літ."АЧ".
Колегія суддів враховує, що у справі наявні одночасно доводи щодо державної реєстрації за ТОВ "Ріелті Некст" права власності на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" та літ."АЧ", доводи щодо первісного зазначення об`єктів як літ."АШ-3", зміни літерації, зміни опису та площ об`єктів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також доводи щодо здійснення будівництва житлового комплексу "Urban City" на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026.
За таких обставин для задоволення вимоги про знесення необхідним було встановлення тотожності або відмінності між об`єктами нерухомого майна, зареєстрованими за ТОВ "Ріелті Некст", та об`єктами фактичного будівництва, які прокурор вважає самочинними. Зокрема, суд мав би встановити, чи стосується заявлена вимога про знесення зареєстрованих об`єктів літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2, об`єктів незавершеного будівництва, елементів будівельного майданчика, результатів реконструкції попередніх об`єктів, чи інших споруд на земельній ділянці.
Наявні у матеріалах справи Акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021, протокол огляду місця події від 17.12.2021 у кримінальному провадженні №42021222060000192 від 01.11.2021, відомості з відкритих джерел та дані реєстрів підтверджують наявність спору щодо фактичного стану забудови земельної ділянки, однак не усувають необхідності точного визначення конкретних об`єктів, які можуть бути предметом знесення, та їх технічного співвідношення із зареєстрованими об`єктами нерухомості.
Саме з метою з`ясування характеру фактично виконаних будівельних робіт щодо об`єктів літ."АЧ" та літ."АЮ", а також встановлення, чи належать такі роботи до нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту тощо, апеляційним судом і була призначена судова інженерно-технічна, будівельно-технічна експертиза. Однак, як зазначено вище, висновок експерта у справі №922/496/22 наданий не був у зв`язку з недостатністю матеріалів, необхідних для проведення дослідження.
Отже, належне технічне встановлення меж можливого самочинного будівництва, складу об`єктів, які підлягають демонтажу, а також співвідношення між існуючими, реконструйованими, новозбудованими та зареєстрованими об`єктами у межах даної справи фактично не відбулося.
За відсутності такого встановлення задоволення вимоги про знесення "будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна" на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 створило б невизначеність щодо предмета виконання судового рішення та фактично покладало б питання визначення конкретного майна, яке підлягає знесенню, на стадію виконання рішення.
З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку, що наявний у справі доказовий масив не дозволяє індивідуалізувати об`єкти, щодо яких може бути застосований такий крайній спосіб захисту, як знесення, а тому не дає підстав для задоволення позовних вимог у цій частині.
Оцінюючи заявлені прокурором вимоги у їх сукупності, колегія суддів також враховує, що обраний у даній справі спосіб захисту передбачав необхідність встановлення значного обсягу фактичних обставин, пов`язаних як із правовим статусом спірних об`єктів нерухомого майна, так і з їх технічними характеристиками, місцем розташування, межами забудови та співвідношенням між зареєстрованими об`єктами нерухомості і фактичними результатами будівельних робіт.
Так, прокурором заявлено одночасно вимоги про скасування рішень державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В., припинення права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2, повернення земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га та знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна на території будівельних майданчиків К1 та К2.
За таких обставин для задоволення заявлених вимог суд мав би достеменно встановити:
характеристики об`єктів, щодо яких заявлено вимоги про знесення;
межі можливого самочинного будівництва;
співвідношення між об`єктами літ."АЮ", літ."АЧ", літ."АШ-3" та об`єктами фактичного будівництва;
обсяг будівельних робіт;
правовий статус конкретних споруд, елементів будівельного майданчика та об`єктів незавершеного будівництва;
а також те, які саме об`єкти фактично підлягають демонтажу у разі задоволення позову.
Разом із тим, як встановлено судом апеляційної інстанції, наявні у справі докази не дозволяють встановити вказані обставини з необхідним ступенем повноти та визначеності.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що досліджений судом доказовий матеріал є недостатнім для застосування заявленого прокурором способу захисту у тому обсязі, в якому його сформульовано у позовних вимогах.
Підсумовуючи наведене, колегія суддів зазначає, що доводи апеляційної скарги Харківської обласної прокуратури, а також пояснення Харківської міської ради дійсно свідчать про наявність спірних питань щодо підстав та порядку державної реєстрації права власності ТОВ "Ріелті Некст" на об`єкти нерухомого майна літ."АЮ" площею 2655,4 м2 та літ."АЧ" площею 2492,4 м2 по просп.Героїв Харкова (колишня назва - просп.Московський),118 у м.Харкові, а також щодо характеру будівельних робіт, які здійснювались на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га.
Разом із тим, самі по собі наведені прокурором обставини та надані на їх підтвердження докази не є достатніми для висновку про доведеність усіх юридично значимих обставин, необхідних для задоволення заявленого комплексу позовних вимог.
Колегія суддів враховує, що матеріали справи не містять достатньої та належної сукупності зібраних у справі доказів, яка би дозволила: беззаперечно встановити незаконність конкретних реєстраційних дій державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В.; достеменно визначити співвідношення між об`єктами нерухомого майна літ."АЮ", літ."АЧ", літ."АШ-3" та об`єктами фактичного будівництва; встановити межі можливого самочинного будівництва; індивідуалізувати конкретні об`єкти, які можуть бути предметом знесення; а також встановити технічні характеристики та правовий статус майна, щодо якого прокурором заявлено вимоги про демонтаж.
При цьому суд апеляційної інстанції враховує, що саме з метою усунення вказаних суперечностей та з`ясування технічних характеристик спірних об`єктів у справі №922/496/22 призначалася судова інженерно-технічна, будівельно-технічна експертиза, однак відповідний висновок експерта отриманий не був у зв`язку з ненаданням у повному обсязі матеріалів, необхідних для проведення дослідження.
Колегія суддів також виходить з того, що знесення об`єктів нерухомого майна та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан є крайнім способом захисту, застосування якого можливе лише за умови належного, повного та беззаперечного встановлення конкретних об`єктів, щодо яких заявлено відповідні вимоги, їх самочинного характеру та меж порушення. При цьому матеріали справи свідчать, що під час апеляційного перегляду справи учасниками спору обговорювалась можливість мирного врегулювання спірних правовідносин, у тому числі шляхом укладення мирової угоди. Саме у зв`язку з цим представником ТОВ "Ріелті Некст" заявлялось клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи для встановлення відповідності проектної документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, а Харківська обласна прокуратура у поданих поясненнях не заперечувала проти проведення такої експертизи, посилаючись, зокрема, на необхідність забезпечення потреб територіальної громади м.Харкова у придатному до експлуатації житловому фонді.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що наявна у справі доказова база не дає підстав для задоволення позовних вимог у заявленому прокурором обсязі, а тому погоджується з висновком Господарського суду Харківської області про відмову у задоволенні позову у справі №922/496/22, вважаючи такий висновок правильним по суті.
Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а висновки суду першої інстанції законними та такими, що відповідають фактичним обставинам справи і вимогам законодавства, в зв`язку з чим рішення підлягає залишенню без змін.
Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до ст.276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 240, 269, п.1 ч.1 ст. 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 у справі №922/496/22 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, встановлені статтями 286-289 ГПК України

Повна постанова складена 18.05.2026.

Головуючий суддя О.А. Істоміна

Суддя Р.А. Гетьман 

Суддя О.В. Стойка