ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05.05.2026 Справа № 914/506/22 

Суддя Господарського суду Львівської області Мазовіта А.Б., за участю секретаря Перейми Х.О., розглянувши матеріали справи

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення», м. Львів
до відповідача-1: Дочірнього підприємства ПрАТ «Національна акціонерна компанія «Надра України» «Західукргеологія», м. Львів
до відповідача-2: Приватного акціонерного товариства «Національна акціонерна компанія «Надра України», м. Київ
про: стягнення 4 405 837,12 грн., звільнення від сплати орендної плати та зобов?язання вчинити дії.

та за зустрічним позовом: Дочірнього підприємства ПрАТ «Національна акціонерна компанія «Надра України» «Західукргеологія», м. Львів
до відповідача за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення», м. Львів
про: стягнення 9 753 303,35 грн.

Представники сторін:
від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Миська Т.Г. – представник, в режимі відеоконференції;
від відповідача-1 за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): не з`явився;
від відповідача-2 за первісним позовом: Герасько О.А. – представник, в режимі відеоконференції.

Хід справи.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення», м.Львів звернулося до Господарського суду Львівської області із позовною заявою до Дочірнього підприємства ПрАТ «Національна акціонерна компанія «Надра України» «Західукргеологія», м. Львів та Приватного акціонерного товариства «Національна акціонерна компанія «Надра України», м. Київ про стягнення 4 405 837,12 грн., звільнення від сплати орендної плати та зобов`язання вчинити дії.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 02.03.2022 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» залишено без руху у зв`язку із ненаданням до матеріалів позову належних доказів, які підтверджують сплату судового збору у встановленому порядку і розмірі, або документи, які підтверджують підстави звільнення від сплати судового збору відповідно до закону, а також доказів, які підтверджують відправлення іншим учасникам справи копії позовної заяви і доданих до неї документів.
В свою чергу одночасно з поданням позову Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» подано заяву про вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборони Приватному акціонерному товариству «Національна акціонерна компанія «Надра України» та/або Дочірньому підприємству ПрАТ «Національна акціонерна компанія «Надра України» «Західукргеологія» нараховувати орендну плату та виставляти рахунки з орендної плати, в тому числі відшкодування витрат по сплаті податку на нерухоме майно Товариству з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» згідно з договором оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 за користування нерухомим майном – нежитловими приміщеннями підвалу, загальною площею 1177,5 кв.м., що розташовані в підвалі адміністративної будівлі за адресою м.Львів, площа Міцкевича, 8 та є власністю НАК «Надра України», з моменту подання цієї заяви до набрання чинності судовим рішенням по даній справі. 
Ухвалою від 03.03.2026 суд відмовив Товариству з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» у задоволенні заяви про забезпечення позову від 18.02.2022 (вх.№754/22 від 02.03.2022).
Ухвалою суду від 27.06.2022 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 08.08.2022.
Ухвалою суду від 08.08.2022 прийнято зустрічну позовну заяву до спільного розгляду з первісним позовом, об`єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом, підготовче засідання призначено на 29.08.2022.
Ухвалою від 29.08.2022 суд задовольнив клопотання ПрАТ «НАК «Надра України» про зупинення провадження у справі; зупинив провадження у справі №914/506/22 до набрання законної сили рішенням Господарського суду Львівської області від 04.07.2022 у справі №914/3881/21 за позовом ТзОВ «Листопад Істейт» до ПрАТ «НАК «Надра України» про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно №388801 від 09.02.2013.
Ухвалою суду від 18.06.2025 поновлено провадження у справі, справу призначено до розгляду на 07.07.2025.
Ухвалою від 07.07.2025 суд, зокрема, прийняв до розгляду заяву Приватного акціонерного товариства «Національна акціонерна компанія «Надра України» (вх. № 2823/25 від 30.06.2025) про збільшення розміру позовних вимог та ухвалив здійснювати подальший розгляд справи з урахуванням ціни позову 9 753 303,35 грн., відклав підготовче засідання на 24.07.2025.
Наступні підготовчі засідання були неодноразово відкладені судом, що відображено у відповідних ухвалах та протоколах судового засідання.
Ухвалою від 15.01.2026 судом закрито підготовче провадження та призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 02.02.2026.
В подальшому судом також неодноразово оголошувалась перерва в судових засіданнях.
16.04.2026 у судовому засідання суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення – 27.04.2026 о 13:10 год., натомість у призначені дату та час, у зв`язку із надходженням повідомлення про замінування будівлі Господарського суду Львівської області, суд не оголосив рішення та відклав судове засідання на 05.05.2026.
Процесуальні документи суду направлялись учасникам справи в електронному вигляді через підсистему «Електронний суд», що підтверджується наявними в матеріалах справи відповідними довідками про доставку електронного листа. Процесуальні документи суду є врученими всім учасникам справи.

Суть спору та правова позиція сторін.
Свою позицію під час розгляду справи сторони висловлювали у судових засіданнях, а також у заявах по суті. 
В обґрунтування первісних позовних вимог позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) зазначає, що він не може належним чином використовувати приміщення, яке він орендує у відповідача-1 на підставі договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017, за його цільовим використанням без невідкладного проведення ремонту. Також позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) зазначає, що продовжує сплачувати орендну плату, але така сплата, коли він фактично не має можливості використовувати майно за цільовим призначенням, завдає значних фінансових збитків, адже, таким чином, позбавлений можливості здійснювати свою господарську діяльність, що ставить його у доволі скрутне фінансове становище. У зв`язку із зазначеним, позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) просить стягнути з відповідача-1 сплачені кошти в якості орендної плати в розмірі 4 405 837,12 грн., звільнити його від сплати орендної плати та зобов`язати відповідача-2 провести орендоване приміщення в стан придатний для експлуатації.
Відповідач-1 за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) вважає обставини, вимоги і доводи, викладені у первісній позовній заяві, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню з огляду на наступне:
- відсутність письмових претензій орендаря щодо якісних та кількісних характеристик орендованого майна в момент укладення договору (відповідно до актів приймання-передачі) доводять правомірність і можливість користування позивачем майном за договором і це виключає можливість стягнення з відповідача коштів за наслідками неможливості користування позивачем нерухомим майном;
- договір оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 покладає саме на орендаря обов`язок по здійсненню як поточного, так і капітального ремонту орендованого майна. При цьому вартість таких ремонтних робіт орендодавцем та/або повіреним не відшкодовується. Окрім того, договір покладає на орендаря обов`язок із забезпечення збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню, псуванню, здійснення заходів протипожежної безпеки та охорони праці; 
- з моменту укладення договору орендар жодного разу не звертався до відповідача-1 з будь-якими скаргами щодо незадовільного стану орендованого майна. Не звертався орендар до орендодавця/повіреного і з пропозиціями щодо здійснення ним відповідно до умов договору поточного чи капітального ремонту, в тому числі і в рахунок орендних платежів;
- орендар через 8 календарних місяців з дати початку оренди погодився на збільшення орендної площі та орендної плати, що є свідченням того, що орендар користується орендованим майном і у орендаря не виникало зауважень до якісних характеристик орендованого майна;
- поведінка орендаря щодо згоди на збільшення орендованої площі та збільшення орендної плати при неможливості використовувати приміщення за його цільовим призначенням та належна сплата протягом більш ніж 5 років орендної плати є нелогічною та суперечить принципу заборони суперечливої поведінки, яка базується на тому, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці;
- розмір, площа, місце розташування в розумінні чинного законодавства України є технічними показниками нежитлових приміщень, зокрема, орендованого майна за договором найму, а не якісними характеристиками, як намагається бездоказово переконати позивач;
- наймач має право не вносити/не сплачувати орендну плату наймодавцеві за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Тобто, чинне законодавство України та судова практика не передбачає повернення вже сплаченої орендної плати, а лише звільнення від її сплати за відповідних умов. 
Відповідач-2 за первісним позовом також не визнає пред`явлені позовні вимоги, заперечує проти їх задоволення, оскільки:
- доводи позивача, що орендар не міг використовувати орендоване майно з моменту укладення договору найму за його цільовим призначенням у зв`язку із його занедбаним станом за наявності письмових запевнень орендаря про відсутність претензій щодо якісних та кількісних характеристик такого орендованого майна – є сумнівними, недобросовісними, суперечливими попередній поведінці;
- доданий позивачем акт звіряння взаємних розрахунків та платіжне доручення № 32 від 31.01.2022 додатково засвідчують, що позивач належним чином сплатив плату за договором найму і у позивача відсутні будь-які претензії до повіреного;
- ні договір найму, ні чинне законодавство України не передбачає норм за яких орендар прийняв в оренду орендоване майно, не висловив жодних претензій щодо кількісних та якісних характеристик орендованого майна, сплачував орендну плату протягом більше ніж 5 років і з незрозумілих для орендодавця причин просить повернути всі попередньо сплачені ним орендні платежі мотивуючи це тим, що з самого початку оренди не міг використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням так як перебувало в неналежному технічному стані і при цьому роблячи письмові запевнення в акті приймання-передачі майна в оренду, що у позивача відсутні претензії до якісних та кількісних характеристик орендованого майна;
- укладаючи договір найму позивач усвідомлював або мав усвідомлювати всі ті ризики, з якими він може зіткнутися під час виконання договору;
- договір найму не покладає на повіреного та/або орендодавця жодних договірних обов`язків по здійсненню як поточних, капітальних ремонтів, та здійснення технічних переоснащень, поліпшень орендованого майна.
В свою чергу позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) не погоджується із позицією відповідача-2 за первісним позовом, зазначаючи, що:
- згідно підписаного акту приймання-передачі майна від 12.01.2017 та 15.08.2017 сторони не мали взаємних претензій лише відносно якісних характеристик орендованого майна, а до якісних характеристик нерухомого майна зазвичай належать розмір, площа, місце розташування. Крім того, в актах не вказано, що приміщення знаходиться в стані придатному для використання;
- вимога про стягнення сплачених за оренду коштів стосується тільки періоду 2019-2021 років;
- в момент підписання відповідних актів приймання-передачі майна орендар лише оглянув орендовані приміщення, без проведення експертного дослідження стану майна, оскільки йому не було відомо про недоліки, через які пізніше почалось просідання підлоги, тріщини стін, стелі тощо.
В обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом (з урахуванням клопотання про збільшення розміру позовних вимог) відповідач-1 за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) зазначив, що позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) порушено умови договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 в частині проведення останнім розрахунків за оренду приміщення в період 01.01.2022-31.05.2025 в сумі 9 753 303,35 грн.
В свою чергу позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) не погоджується із заявленими зустрічними вимогами та просить відмовити в їх задоволенні, зазначаючи, що відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України орендар звільняється від сплати орендної плати, оскільки орендоване приміщення знаходиться у незадовільному стані.

У процесі розгляду справи суд встановив наступне.
12.01.2017 між Дочірнім підприємством Національної акціонерної компанії «Надра України «Західукреологія» (повірений), яке діє від імені та в інтересах Публічного акціонерного товариства «Національна акціонерна компанія «Надра України» (орендодавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» (орендар) укладено договір оренди (найму) нерухомого майна, за умовами якого повірений зобов`язується передати, а орендар зобов`язується прийняти в строкове платне користування нерухоме майно – нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 793,3 м2, а саме: кімната № І площею 5,40 м2; кімната № ІІ площею 26,80 м2; кімната № V площею 9,00 м2; кімната № ІХ площею 178,10 м2; кімната № ХІ площею 24,00 м2; кімната № ХІV площею 11,90 м2; кімната № XV площею 4,70 м2; кімната № XVI площею 16,60 м2; кімната № XVII площею 2,20 м2; кімната № XVIII площею 25,90 м2; кімната № ХІХ площею 20,40 м2; кімната № ХХІ площею 24,20 м2; кімната № ХХІІ площею 13,00 м2; кімната № ХХІІІ площею 22,00 м2; кімната № ХХІV площею 31,00 м2; кімната № ХХV площею 58,10 м2; кімната № ХХХ площею 54,80 м2; кімната № ХХХІ площею 26,40 м2; кімната № ХХХІV площею 225,20 м2; кімната № ХХХІХ площею 4,40 м2; кімната № ХL площею 5,80 м2; кімната № ХLІ площею 1,70 м2; кімната № ХLІІ площею 1,70 м2, що розташовані в підвалі адміністративної будівлі, яка знаходиться за адресою: Україна, місто Львів, площа Міцкевича, 8, та є власністю Національної акціонерної компанії «Надра України», право користування яким передано до статутного капіталу ДП НАК «Надра України» «Західукрекологія». Будівля, нежитлові приміщення підвалу якої передають в оренду, в цілому належать Національній акціонерній компанії «Надра України» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, серійний номер 388801, виданого 09.02.2013 Живком Михайлом Олександровичем, Державним реєстратором прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Львівського міського управління юстиції Львівської області. Право власності на будівлю, нежитлові приміщення підвалу якої передаються в оренду, зареєстроване 29.01.2013 Живком Михайлом Олксандровичем, Державним реєстратором прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Львівського міського управління юстиції Львівської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 115744, про що 09.02.2013 виданий Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 388990. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 7492546101 (п. 1.1 договору).
Орендар вступає у строкове платне користування майном з дати підписання повіреним та орендарем акту приймання-передачі майна (додаток № 1 до договору) (п. 2.1 договору).
Відповідно п. 3.1 договору орендна плата визначається за домовленістю сторін та становить за базовий місяць оренди 25 000,00 грн. без урахування ПДВ.
Нарахування орендної плати починається з дати підписання повіреним та орендарем акту приймання-передачі майна (п. 3.2 договору).
Орендна плата перераховується орендарем на рахунок повіреного не пізніше 15 числа місяця, наступного за місяцем оренди (п. 3.3 договору).
Крім сплати орендної плати орендар щомісячно, до 15 числа кожного місяця, відшкодовує повіреному та/або орендодавцю витрати на утримання та обслуговування орендованого майна, витрати на комунальні послуги (водопостачання та водовідведення, електроенергія, опалення тощо), пропорційно до площі орендованого майна та згідно переліку робіт та послуг, що надаються повіреним та/або орендодавцем, витрати орендодавця та/або повіреного по сплаті податку на землю, а також витрати орендодавця та/або повіреного по сплаті податку на нерухомість, витрати орендодавця/повіреного на охорону майна пропорційно до площі орендованого майна, в сумах, вказаних в рахунках на оплату, що виставляються повіреним та/або орендодавцем додатково (п. 3.5 договору).
Розділом 4 договору сторони узгодили обов`язки орендаря, зокрема такі прийняти майно від повіреного, своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату (п. 4.5).
Орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця та/або повіреного, за рахунок власних коштів здійснювати технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна, без відшкодування витрат на переоснащення та або поліпшення майна з боку орендодавця та/або повіреного (п. 5.2 договору).
Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендодавець (п. 8.1 договору).
Цей договір є укладеним та набуває чинності з дати підписання та нотаріального посвідчення та діє протягом 15 років (п. 11.1 договору).
Строк оренди розпочинається з дати підписання повіреним та орендарем акту приймання-передачі майна (п. 11.2 договору).
Договір підписаний сторонами, скріплений печатками підприємств та посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу Дячуком О.А.
Разом із договором оренди сторонами складено та підписано акт приймання-передачі, згідно якому Дочірнє підприємство Національної акціонерної компанії «Надра України «Західукреологія» передало, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» прийняло в строкове користування нерухоме майно – нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 793,3 м2 (наводиться перелік, який співпадає із п. 1.1 договору), що розташовані в підвалі адміністративної будівлі, яка знаходиться за адресою: України, м. Львів, площа Міцкевича, 8. 
Крім того, в акті сторони погодили, що вони не мають взаємних претензій одна до одної відносно якісних характеристик орендованого майна. 
15.08.2017 між відповідачем-1 за первісним позовом (позивачем за зустрічним позовом) та позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) укладено додаткову угоду № 1 до вищезазначеного договору оренди, якою внесено зміни до п. 1.1 договору (збільшено загальну площу орендованого приміщення до 1 177,56 м2) та 3.1 договору (встановлено новий розмір орендної плати – 37 860,00 грн.).
Також разом із додатковою угодою № 1 сторони склали та підписали новий акт приймання-передачі згідно якому Дочірнє підприємство Національної акціонерної компанії «Надра України «Західукреологія» передало, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» прийняло в строкове користування нерухоме майно – нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 1 177,56 м2 (наводиться перелік приміщень), що розташовані в підвалі адміністративної будівлі, яка знаходиться за адресою: України, м. Львів, площа Міцкевича, 8.
У зазначеному акті сторони також узгодили, що вони не мають взаємних претензій одна до одної відносно якісних характеристик орендованого майна.
З матеріалів справи судом встановлено, що позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) виконував покладений на нього обов`язок зі сплати орендної плати до січня 2022 року включно. Після останньої оплати, яка була здійснена 31.01.2022, платежів за оренду від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) на користь відповідача-1 за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) не надходило. Дані обставини сторонами не заперечувались.
01.04.2019 експертом по технічному обстеженню будівель та споруд, інженером-проектувальником Лобзіною Ольгою Максимівною проведено попереднє обстеження нежитлового будинку на площі А. Міцкевича, 8 у місті Львові, за результатом якого складено акт.
Позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) разом із іншими законними володільцями (власниками), орендарями приміщень, квартир, що знаходяться у будинку за адресою м. Львів, пл. Міцкевича, б. 8 звернулись до Голови обласної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій із зверненням від 09.04.2019, яким просили у межах компетенції скликати комісію, на засіданні якої розглянути подане звернення та встановити факти, що міститься в долучених матеріалах (акт експертного огляду будинку), а саме руйнацію стін у підвальних приміщеннях, руйнування дерев`яних перекриттів, погіршення загального стану даху, невідповідність електромереж протипожежним приписам, перебування окремої котельні будинку в критичному стані.
Обласна комісія з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Львівської обласної державної адміністрації на позачерговому засіданні обласної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій, оформленому протоколом № 4 від 16.04.2019, розглянула питання «Про ситуацію, яка склалася з технічним станом нежитлового будинку в м. Львові, за адресою: пл. А. Міцкевича, 8» та вирішила зокрема: 
1. Взяти до відома звернення заявників Височанського Р.В. та інших щодо стану будинку, який розташований за вказаною адресою; акт попереднього обстеження нежитлового будинку на площі А .Міцкевича, 8 у м. Львові, проведеного експертом по технічному обстеженню будівель та споруд, інженером-проектувальником Лобзіною О.М.
2. Національній акціонерній компанії «Надра України» як балансоутримувачу зазначеного будинку невідкладно виготовити проектно-кошторисну документацію на виконання ремонтно-реставраційних робіт з врахуванням того, що будинок є пам`яткою архітектури, а також передбачити облаштування дахової паливної окремим проектом.
В свою чергу 31.12.2020 між ДП «Західукргеологія» та ТОВ «Українська майстерня телебачення» було укладено Договір про внесення змін до Договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 посвідченого 12.01.2017 Дячуком О.А. приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, за реєстровим № 253, відповідно до якого:
- змінено найменування Орендодавця та Повіреного;
- п. 3.1. Договору оренди викладено в новій редакції: « 3.1. Орендна плата визначається за домовленістю Сторін та становить за базовий місяць оренди 129 525, 00 (сто двадцять дев`ять тисяч п`ятсот двадцять п`ять) гривень 00 коп., без урахування ПДВ.
- Базовий місяць — грудень 2020 р.
- Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства.
- Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць».
Таким чином, у відповідності до Договору про внесення змін від 31.12.2020 між сторонами досягнуто згоди щодо розміру орендної плати за користування Майном, тобто Орендар погодився на збільшення орендної плати.
В подальшому позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) звернувся до відповідача-2 за первісним позовом з листом № 15-03 від 15.03.2021, в якому зазначив про те, що у 2019 році було проведено експертне обстеження орендованого приміщення, ухвалено рішення Обласною комісією з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій від 16.04.2019 про зобов`язання відповідача-2 вчинити дії. Крім того в даному листі позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) зазначив, що він не може належним чином використовувати орендоване майно за його цільовим використанням без невідкладного проведення ремонту та посилаючись на п. 9.1 та розділ 8 договору просив розглянути питання відновлення технічного стану майна за рахунок амортизаційних відрахувань з метою забезпечення експлуатації майна орендарем.
Відповідач-2 за первісним позовом надав відповідь (від 05.04.2021 № 269/2/02/08) на вищезазначений лист, в якій зазначив, що відновлення технічного стану нерухомого майна - нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 1 177,5 кв.м., яке розташоване за адресою м. Львів, пл. Міцкевича, 8, за рахунок амортизаційних відрахувань не вбачається за можливе, оскільки всі кошти компанія спрямовує на відновлення платоспроможності ДП «Західукрекологія». Водночас, відповідач-2 за первісним позовом повідомив, що в разі втрати зацікавленості в продовженні договірних відносин за договором оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017, компанія готова розглянути питання щодо дострокового припинення вказаних орендних відносин.
Позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) не надав своєї відповіді на вищезазначений лист відповідача-2 за первісним позовом та продовжував сплачувати орендну плату. Розірвання договору оренди не було ініційовано жодною із сторін.
30.11.2021 на замовлення позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) судовим експертом Зайцем Ігорем Григоровичем було проведено будівельно-технічну експертизу, за результатами проведення якої останнім було складено висновок експерта № 16/11-21/1.
На підставі викладеного вище, за твердженням позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) останній з моменту підписання договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 не міг використовувати приміщення підвалу для господарської діяльності, оскільки воно є в непридатному стані не з вини орендаря, потребує капітального ремонту, що стало підставою для звернення до господарського суду за захистом свого порушеного права із даним позовом.
В свою чергу відповідач-1 за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) звернувся до господарського суду із зустрічним позовом про стягнення з позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) заборгованості в сумі 9 753 303,35 грн. у зв`язку із неналежним виконанням останнім свого обов`язку зі сплати орендної плати. 

Розглянувши первісний позов, суд вважає його таким, що не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Положеннями частини першої статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі, оплатним, двостороннім та строковим.
Згідно зі статтею 767 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справжність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Як вбачається з матеріалів справи, після підписання договору оренди позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) приступив до використання нежитлових приміщень з 12.01.2017. Жодних зауважень, у тому числі щодо незадовільного технічного стану приміщень, на дату прийняття позивачем за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) об`єкта в оренду, останнім не зазначалося. При цьому докази про зворотне в матеріалах справи відсутні.
Крім того, як вже було встановлено судом раніше, через 7 місяців після укладення договору оренди позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) прийняв додатково в оренду ще приміщення (акт приймання-передачі від 15.08.2017) в межах первісно укладеного договору оренди від 12.01.2017, а ще через 3 роки після укладення договору оренди – погодився на зміну ціни договору.
В свою чергу у 2019 році власниками та орендарями нежитлових приміщень за адресою м. Львів, пл. Міцкевича, б. 8, разом із позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом), було ініційовано звернення до обласної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій про вжиття заходів реагування щодо стану будинку і лише у 2021 році позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) звернувся до відповідача-2 за первісним позовом із листом з проханням про розгляд питання відновлення технічного стану майна за рахунок амортизаційних відрахувань з метою забезпечення безпечної експлуатації майна орендарем. Також суд зауважує, що позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) продовжував сплачувати відповідачу-1 за первісним позовом (позивачу за зустрічним позовом) орендну плату до січня 2022 року включно, тобто до моменту звернення до суду із цим позовом, питання щодо звільнення від сплати орендної плати через незадовільний стан орендованого приміщення позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) жодного разу не було ініційовано, як і не було звернень (повідомлень) від останнього щодо незадовільного стану приміщення взагалі. 
Велика Палата Верховного Суду в п. 91 Постанови від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц дала тлумачення доктрині забороні суперечливої поведінки: Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок про те, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Доктрина venire contra factum proprium (забороні суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - «non concedit vei contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці, основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісно Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».
Здійснивши аналіз доводів позивача за первісним позовом, викладених у заявах по суті та враховуючи наявні у матеріалах справи докази, суд вбачає наявність у діях позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) ознаки суперечливої поведінки, оскільки останній, будучи повністю дієздатним та оцінивши майно, яке планувалось отримати в оренду, прийняв рішення орендувати приміщення, без заперечень прийняв майно, в подальшому прийняв рішення про збільшення площі орендованого приміщення, прийнявши в оренду інші підвальні приміщення, вчасно проводив розрахунки за орендну плату, погодився зі зміною розміру орендної плати, але тільки через 5 років після укладення договору найму звернувся до суду із цим позовом про звільнення його від сплати орендної плати та повернення вже сплаченої орендної плати. 
В свою чергу, суд ще раз зазначає, що позивачем за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) до моменту звернення до суду із цим позовом, питання щодо звільнення від сплати орендної плати через незадовільний стан орендованого приміщення жодного разу ним не було ініційовано, як і не було звернень (повідомлень) щодо незадовільного стану приміщення взагалі, не було ініційовано питання щодо проведення ремонту орендованого приміщення у відповідності до умов договору, не було повідомлено орендодавця, що його щось не влаштовує у поточному стані орендованого приміщення, що унеможливлює його фактичне використання. За весь час оренди позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) звернувся із одним єдиним листом до відповідача-2 за первісним позовом (через 4 роки після початку оренди), в якому просив ініціювати ремонт приміщення за рахунок амортизаційних відрахувань.
Відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок викладений в постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20.
Також, Верховний Суд у постановах від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18, від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17 виклав правовий висновок про те, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Верховний Суд звертає увагу на те, що правова позиція стосовно застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України є сталою і послідовною та викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/8040/20, № 616/41/20, № 910/14244/20, № 911/1064/21, № 910/13158/20, № 910/10657/19, № 914/2857/20, № 915/1046/19, № 914/2264/17.
Крім того суд звертає увагу, якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.
Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема, від 11.07.2018 року у справі № 905/1510/17 та від 05.07.2018 року у справі № 910/16005/17.
Слід зауважити, що у контексті спірних правовідносин позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) на підставі належних та допустимих доказів не доведено того, що він був не допущений, позбавлений можливості доступу до орендованих нежитлових приміщень, не мав можливості знаходитись у них, зберігати свої речі тощо, а відтак, не доведено об`єктивної безпосередньої неможливості використання орендованого майна ані відповідно до мети договору, ані взагалі, зокрема і з метою, що не суперечить положенням договору та/або закону. Доказів протилежного матеріали справи не містять.
Доводи позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) щодо необхідності здійснення капітального ремонту самі по собі також не свідчать про принципову неможливість використання ним орендованого майна у розумінні частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України. Матеріали справи не містять доказів повного припинення позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) своєї діяльності, у тому числі внаслідок відсутності доступу до майна.
Суд зазначає, що дійсно, хоч орендоване приміщення і потребує проведення відповідних ремонтних робіт, але згідно висновку експерта від 30.11.2021, приміщення знаходиться не в аварійному стані, а в незадовільному, яке потребує проведення капітального ремонту. Тобто даний висновок не є підтвердженням факту неможливості використання орендованого приміщення.
Отже, враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що відсутні підстави для застосування приписів ч. 6 ст.762 Цивільного кодексу України та звільнення позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) від сплати орендної плати, як і відсутні підстави для повернення сплачених в якості орендної плати коштів.
Крім того позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) було заявлено вимогу про зобов`язання відповідача-2 за первісним позовом провести приміщення підвалу, загальною площею 1 177,5 м2, що розташовані у будинку за адресою м. Львів, пл. Міцкевича, б. 8, в стан придатний для експлуатації шляхом, у зв`язку з чим суд зазначає про таке.
Згідно з приписами ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно умов укладеного між позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) та відповідачем-2 за первісним позовом договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017, зокрема п. 4.4 передбачено, що протягом трьох місяців з дати надходження відповідної вимоги від повіреного здійснити за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Капітальний ремонт здійснювати за попередньою письмовою згодою орендодавця. Вартість цих ремонтів орендодавцем та повіреним не відшкодовується.
Також п. 5.2 договору встановлено, що орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця та/або повіреного, за рахунок власних коштів здійснювати технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна, без відшкодування витрат на переоснащення та або поліпшення майна з боку орендодавця та/або повіреного. 
Тобто сторони дійшли згоди, що ремонт орендованого приміщення здійснюється виключно за попереднім повідомленням орендаря та за згодою орендодавця за рахунок орендаря.
Як вже було встановлено раніше, наявні в матеріалах справи докази свідчать про те, що позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) не звертався до відповідачів із вимогою для отримання згоди орендодавця та/або повіреного для проведення ремонту. Єдиним листом, з яким позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) звернувся до відповідача-2 за первісним позовом, було прохання провести ремонт за рахунок амортизаційних відрахувань. Інших звернень з приводу ремонту, в якому потребував позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом), здійснено не було. Даних обставин не спростовано.
Отже, ані чинним законодавством, ані умовами укладеного та чинного договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 не передбачено проведення ремонту (капітального ремонту) орендованого приміщення орендодавцем, а тому на підставі вищевикладеного така вимога не підлягає задоволенню.
Щодо позовної вимоги суд зазначає наступне.
Зустрічний позов (з урахуванням заяви про збільшення розміру зустрічних вимог) обґрунтований наявністю заборгованості у позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) за договором оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 за період 01.01.2022-31.05.2025 в розмірі 9 753 303,35 грн., з яких: 9 363 721,46 грн. – заборгованість за оренду приміщень (за період січень 2022 року – травень 2025 року), 389 581,89 грн. – заборгованість по відшкодуванню комунальних послуг (за період січень 2022 року – січень 2023 року).
Відповідно до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Разом з тим відповідно до положень ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Як вже було встановлено судом, матеріали справи не містять доказів, що позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) не міг використовувати та не використовував орендоване ним майно (приміщення), навпаки він продовжував виконувати свій обов`язок зі сплати орендних платежів до січня 2022 року включно, а за відсутності належних доказів не використання приміщень дана обставина підтверджує використання орендованих приміщень. Остання здійснена оплата була за оренду приміщень у грудні 2021 року, напередодні звернення позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) до господарського суду з первісним позовом. 
Так, п. 3.1 договору (з урахуванням внесених змін договором від 31.12.2020 про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017) передбачено, що орендна плата визначається за домовленістю сторін становить за базовий місяць оренди 129 525,00 грн., без урахування ПДВ.
Крім сплати орендної плати, Орендар щомісячно, до 15 числа кожного місяця, відшкодовує Повіреному та/або Орендодавцю витрати на утримання та обслуговування орендованого Майна; витрати на комунальні послуги (водопостачання та водовідведення, електроенергія, опалення, тощо), пропорційно до площі орендованого Майна та згідно переліку робіт та послуг, що надаються Повіреним та/або Орендодавцем; витрати Орендодавця та/або Повіреного по сплаті податку на землю, а також витрати Орендодавця та/або Повіреного по сплаті податку на нерухомість та витрати Орендодавця Повіреного на охорону Майна пропорційно до площі орендованого Майна, в сумах, вказаних в рахунках на оплату, що виставляються Повіреним та/або Орендодавцем додатково (п. 3.5 договору оренди).
Позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) в свою чергу заперечує щодо заявленої вимоги, посилаючись на той факт, що орендоване приміщення знаходиться у непридатному до використання стані, але не заперечує щодо розміру заявленої зустрічної вимоги.
Судом вже було досліджено в даному рішенні питання щодо звільнення позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) від сплати орендної плати, а тому враховуючи, що суд дійшов висновку, що відсутні підстави для такого звільнення позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом), то і зустрічна вимога про стягнення з останнього 9 753 303,35 грн. за період 01.01.2022-31.05.2025, яка є похідною від первісних вимог, є такою що підлягає задоволенню.
Предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Всебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Частиною 2 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку, що в задоволенні первісного позову слід відмовити, а зустрічний позов – задовольнити в повному обсязі.
Судові витрати по розгляду справи відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України за первісним позовом та зустрічним позовом покладаються на позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом).
З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 4, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 233, 236, 237, 241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні первісного позову – відмовити.
2. Зустрічну позовну заяву – задовольнити.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська майстерня телебачення» (79026, м. Львів, вул. Академіка Сахарова, б. 43, оф. 302; код ЄДРПОУ 40010627) на користь Дочірнього підприємства ПрАТ «Національна акціонерна компанія «Надра України» «Західукргеологія» (79000, м. Львів, пл. Міцкевича, б. 8; код ЄДРПОУ 01432606) 9 753 303,35 грн. заборгованості за договором оренди (найму) нерухомого майна від 12.01.2017 (зі змінами і доповненнями), з яких 9 363 721,46 грн. – заборгованість за оренду приміщення, 389 581,89 грн. – заборгованість по відшкодуванню комунальних послуг, а також 120 315,95 грн. судового збору.
4. Наказ видати згідно ст. 327 ГПК України.
Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено та підписано 15.05.2026.

Суддя Мазовіта А.Б.