справа № 761/23594/23
провадження № 22-ц/824/5310/2026
головуючий у суді І інстанції Усатова І. А.

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 квітня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Тихої П.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Міністерства юстиції України на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 05 листопада 2025 рокуу цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до Міністерства юстиції України, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Проспект Валерія Лобановського, 4-В», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черток Ірина Володимирівна, про визнання протиправним та скасування наказу,

В С Т А Н О В И В:

У липні 2023 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду міста Києва із зазначеним позовом до Міністерства юстиції України, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ПРОСПЕКТ ВАЛЕРІЯ ЛОБАНОВСЬКОГО, 4-В», в якому просить визнати протиправним та скасувати наказ Міністерства юстиції України № 4087/5 «Про задоволення скарги» від 15.11.2021.
В обґрунтування позову зазначає, що 04 лютого 2021 року між позивачем (Покупець) та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» (Продавець) було укладено договір №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення (далі - Договір).
Згідно з п. 1.1. договору продавець зобов`язується передати покупцю майнове право на отримання у власність 1/500 частки новозбудованого нежитлового приміщення, (далі - майнове право) визначеного у п. 1.2. цього договору у будинку, що знаходиться за будівельною адресою: Червонозоряний проспект, 4А і позначений на схемі генерального плану №3, поштова адреса: АДРЕСА_1 (надалі - об`єкт), що належить продавцю згідно договору №15-5/184 про будівництво чотирьох житлових будинків з вбудованими та прибудинковими нежитловими приміщеннями та паркінгами по АДРЕСА_2 від 08.09.2004, укладеному ЗАТ «Українська будівельна компанія» з Міністерством України з питань надзвичайних ситуацій, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу згідно з п. 3.1. цього договору та прийняти майнове право на умовах цього договору.
Пунктом 1.2. договору встановлено, що під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність 1/500 частки нежитлового приміщення №178 загальною площею 156,6 м2, що знаходиться на - 1 (мінус першому) поверсі (далі - нежитлове приміщення) з метою розміщення мікроскладу. Майнові права передбачають право покупця після прийняття будинку в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплати ціни продажу майнових прав та передачі будинку під заселення набути у власність 1/500 частки нежитлового приміщення.
За змістом п. 1.4. договору, покупець набуває право приватної власності на майнові права на підставі цього договору з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця. Протягом 5-ти днів після повної сплати ціни продажу Майнових прав покупець зобов`язаний отримати в офісі продавця вказану довідку. Право власності на нежитлове приміщення набувається покупцем у порядку, встановленому законом, на підставі цього договору, довідки продавця про сплату ціни продажу майнових прав, акту прийому-передачі нежитлового приміщення.
Як вказує позивач, він виконав свої зобов`язання по сплаті ціни продажу Майнових прав та отримав 22 квітня 2021 року від продавця довідку про 100% оплату вартості майнових прав.
22 квітня 2021 року згідно з актом прийому-передачі майнових прав на виконання договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення продавець передав, а покупець прийняв майнове право на отримання у власність 1/500 частки нежитлового приміщення відповідно до договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення від 04 лютого 2021 року.
Зазначає, що 22 квітня 2021 року на підставі акту прийому-передачі частки нежитлового приміщення згідно договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення від 04 лютого 2021 року відповідно до пункту 1.4. договору продавець передав, а покупець прийняв 1/500 частки нежитлового приміщення визначеного у п. 1.2. договору у новозбудованому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 і позначеній на схемі генерального плану № 3, поштова адреса: АДРЕСА_1 . Характеристика 1/500 частки нежитлового приміщення (враховуючи уточнення за офіційними даними Бюро технічної інвентаризації): нежитлового приміщення №178 загальною площею 156,6 м2 що знаходиться на - 1 (мінус першому) поверсі.
Пунктом 1.3. договору передбачено, що реєстрація права власності на нежитлове приміщення здійснюється покупцем.
Так, позивач посилається на те, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57920997 від 28.04.2021, за позивачем було зареєстровано право спільної часткової власності у розмірі частки 1/500 на нежитлове приміщення на -1 (мінус першому) поверсі, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , підстава виникнення права власності: Договір купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення, серія та номер: 1/178-61, виданий 04.02.2021, видавник: ЗАТ «Українська будівельна компанія»; Акт прийому-передачі частки нежитлового приміщення згідно Договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення від 04 лютого 2021 року, серія та номер: б.н, виданий 22.04.2021, видавник: ЗАТ «Українська будівельна компанія».
08 липня 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-В» звернулося до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення від 27.04.2021 №№57874975, 57890989, від 28.04.2021 №№ 57920997, 57923371, від 12.06.2021 №58715694, від 13.06.2021 №58716253, від 14.06.2021 №58741319, від 15.06.2021 №58753864, від 02.07.2021 №59074048, прийняті Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення №178, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Скарга зареєстрована Міністерством юстиції України 08 липня 2021 року за №СК-136-21.
Позивач вказує на те, що скарга від імені ОСББ «Червонозоряний, 4-В» підписана фізичними особами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_9. , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 із зазначенням посад - як члени правління ОСББ «Червонозоряний, 4-В», але до скарги не надано жодних документів на підтвердження повноважень осіб, які її підписали, представляти інтереси ОСББ «Червонозоряний, 4-В».
Проте, додатком до скарги є протокол від 16.06.2021 № 16/06-21 та додаток №1 до вказаного протоколу, в якому вирішено припинити їх повноваження як членів правління ОСББ «Червонозоряний, 4-В».
14.07.2021 було проведено загальні збори ОСББ «Червонозоряний, 4-В», на яких прийняті рішення, оформлені протоколом загальних зборів №14/07-21 від 14.07.2021, зокрема, змінено найменування ОСББ «Червонозоряний, 4-В» на ОСББ «Проспект Валерія Лобановського, 4-В».
Зазначає, що судовим рішенням у справі №910/21303/21, які в силу вимог статті 75 Господарського процесуального кодексу України є преюдиційними для цієї справи та не потребують повторного доведення, за позовом ОСББ «Проспект Валерія Лобановського, 4-В» до Міністерства юстиції України про визнання протиправним та скасування наказу №4323/5 від 03.12.2021 «Про задоволення скарги», які набрали законної сили, було задоволено позов і встановлено, що 22.06.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. проведено реєстраційну дію щодо ОСББ «Червонозоряний, 4-В» в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань №1000731070007024897, якою змінено керівника на Трача Ю.Р. та зареєстровано статут у новій редакції.
15 листопада 2021 року Міністерством юстиції України винесено Наказ №4087/5 «Про задоволення скарги» (далі - Наказ №4087/5) відповідно до якого вирішено:
1.Скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-В» задовольнити у повному обсязі.
2.Скасувати рішення від 27.04.2021 №№57874975, 57890989, від 28.04.2021 №№ 57920997, 57923371, від 12.06.2021 №58715694, від 13.06.2021 №58716253, від 14.06.2021 №58741319, від 15.06.2021 №58753864, від 02.07.2021 №59074048, прийняті Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною.
3.Тимчасово блокувати доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток Ірині Володимирівні строком на 1 (один) місяць.
4.Виконання пункту 2 наказу покласти на Офіс протидії рейдерству.
5.Виконання пункту 3 наказу покласти на Державне підприємство «Національні інформаційні системи».
Оскаржуваний Наказ винесено на підставі висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції (далі Колегія) від 26.10.2021 за результатами розгляду скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-В», зареєстрованої в Міністерстві юстиції України від 08.07.2021 за №СК-136-21.
Позивач зазначає, що з висновку Колегії, зокрема, вбачається, що:
- законодавство зобов`язує державного реєстратора перевіряти подані документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій;
- законодавством визначено, що державний реєстратор повинен відмовляти у державній реєстрації, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну, припинення прав на нерухоме майно;
- для проведення права власності було подано, зокрема, договори купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення, однак приватним нотаріусом Черток І.В. було зареєстровано право власності на 1/500 частки в праві власності на нежитлове приміщення;
- крім того, відповідно до пункту 1.4. договорів купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення право власності набувається на підставі, зокрема, акту прийому-передачі нежитлового приміщення, проте для проведення державної реєстрації було надано акти прийому-передачі частки нежитлового приміщення;
- рішення є незаконними та підлягають скасуванню.
Враховуючи наведене, позивач вважає Наказ №4087/5 Міністерства юстиції України протиправним та таким, що порушує його права та законні інтереси, як законного власника об`єкта нерухомого майна (1/500 частки нежитлового приміщення №178, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ) та прийнятий з порушенням норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», положень Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1128.
Так, як зазначає позивач, у скарзі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-В» (далі - ОСББ) не зазначено дати її складання; скарга не містить жодних аргументів порушення прав скаржника та копії документу, що підтвердив би факт порушення його прав; до скарги не додано довіреність чи інший документ, що підтверджує повноваження осіб, що її підписали від імені ОСББ; щодо окремих оскаржуваних рішень закінчився встановлений законом строк оскарження; Мін`юст мав залишити скаргу без розгляду, оскільки ОСББ перед її розглядом подало заяву про відкликання скарги; Мін`юстом порушено строки розгляду скарги; Мін`юст двічі безпідставно повертало скаргу на повторний розгляд, здійснюючи тиск на Колегію; позивача не було повідомлено про час і місце засідань комісії; приватним нотаріусом Черток І.В. було дотримано норм законодавства при здійсненні реєстраційних дій.
Враховуючи викладене, позивач звернувся до суду з позовом до Міністерства юстиції України, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ПРОСПЕКТ ВАЛЕРІЯ ЛОБАНОВСЬКОГО, 4-В», за захистом своїх прав та законних інтересів та просить позов задовольнити, визнати протиправним та скасувати Наказ Міністерства юстиції України № 4087/5 «Про задоволення скарги» від 15.11.2021, з наведених підстав.
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 05 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 до Міністерства юстиції України, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ПРОСПЕКТ ВАЛЕРІЯ ЛОБАНОВСЬКОГО, 4-В», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черток Ірина Володимирівна, про визнання протиправним та скасування Наказу Міністерства юстиції України від 15.11.2021 № 4087/5 «Про задоволення скарги», задоволено частково.
Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 15.11.2021 №4087/5 «Про задоволення скарги» в частині пунктів 2 та 4, які стосуються скасування рішення від 28.04.2021 №57920997 прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною.
У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.
Стягнуто на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ) за рахунок бюджетних асигнувань Міністерства юстиції України (ЄДРПОУ 00015622, адреса: 01001, м. Київ, вул. Городецького, 13) суму сплаченого судового збору у розмірі 1 073,60 гривень.
Не погоджуючись із указаним рішенням представник Міністерства юстиції України - Соловей Олександр Васильович звернувся до суду із апеляційною скаргою, в якій просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що рішення суду першої інстанції ухвалене з неповним з`ясуванням обставин справи.
Апелянт вказує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо невідповідності скарги ОСББ «Червонозоряний 4-В» вимогам пункту 6 частини п`ятої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». На думку Міністерства юстиції України, відсутність у скарзі дати її складання є формальним недоліком, який не перешкоджав її розгляду по суті та не міг бути самостійною підставою для відмови у її задоволенні. При цьому апелянт посилається на правові висновки Верховного Суду щодо недопустимості надмірного формалізму під час розгляду скарг у сфері державної реєстрації.
Також апелянт не погоджується з висновком суду щодо відсутності повноважень у осіб, які підписали та подали скаргу. Зазначає, що їхні повноваження були підтверджені документами, які містилися у реєстраційній справі ОСББ та відомостями Єдиного державного реєстру, а тому у Міністерства юстиції України були відсутні підстави для відмови у прийнятті та розгляді скарги.
Крім того, Міністерство юстиції України вважає безпідставним висновок суду щодо необхідності врахування заяви про відкликання скарги. На думку апелянта, така заява була подана особою, інтереси якої не збігалися з інтересами осіб, що звернулися зі скаргою та права яких, на їх переконання, були порушені внаслідок проведення реєстраційних дій.
Апелянт також зазначає, що суд першої інстанції вирішив питання про права та інтереси осіб, які подали скаргу до Міністерства юстиції України, не залучивши їх до участі у справі. На думку скаржника, це є істотним порушенням норм процесуального права та підставою для скасування рішення суду.
Окремо Міністерство юстиції України заперечує висновок суду про неналежне повідомлення заінтересованих осіб щодо розгляду скарги. Зазначає, що повідомлення здійснювалося у спосіб, передбачений пунктами 10, 11 Порядку розгляду скарг № 1128, зокрема шляхом розміщення відповідного оголошення на офіційному вебсайті Міністерства юстиції України.
Також апелянт вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, пославшись на положення Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань», які не регулювали спірні правовідносини. 
Крім того, апелянт наголошує, що суд першої інстанції фактично не перевірив по суті встановлені Міністерством юстиції України порушення законодавства під час проведення державної реєстрації приватним нотаріусом, які стали підставою для прийняття наказу від 15.11.2021 № 4087/5. 
Відзив на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надходив.
Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
У судовому засіданні, призначеному на 07 квітня 2026 року представник апелянта - Соловей О.В. підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.
Інші сторони в судове засідання не з`явилися, будучи належним чином повідомленими про час, день та місце розгляду справи, що підтверджується матеріалами справи.
Керуючись ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе розглядати справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки їх неявка не перешкоджає розгляду справи.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 04 лютого 2021 року між ОСОБА_1 та закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» укладено договір №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення.
Згідно з п. 1.1. договору, продавець зобов`язується передати покупцю майнове право на отримання у власність 1/500 частки новозбудованого нежитлового приміщення, визначеного у п. 1.2. цього договору у будинку, що знаходиться за будівельною адресою: Червонозоряний проспект, 4А і позначений на схемі генерального плану №3, поштова адреса: АДРЕСА_1 , що належить продавцю згідно договору №15-5/184 про будівництво чотирьох житлових будинків з вбудованими та прибудинковими нежитловими приміщеннями та паркінгами по АДРЕСА_2 від 08.09.2004 р., укладеному ЗАТ «Українська будівельна компанія» з Міністерством України з питань надзвичайних ситуацій, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу згідно з п. 3.1. цього договору та прийняти майнове право на умовах цього договору.
Пунктом 1.2. договору встановлено, що під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність 1/500 частки нежитлового приміщення №178 загальною площею 156,6 м2, що знаходиться на - 1 (мінус першому) поверсі з метою розміщення мікроскладу. Майнові права передбачають право покупця після прийняття будинку в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплати ціни продажу майнових прав та передачі будинку під заселення набути у власність 1/500 частки нежитлового приміщення.
За змістом п. 1.4. договору, покупець набуває право приватної власності на майнові права на підставі цього договору з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця. Протягом 5-ти днів після повної сплати ціни продажу майнових прав покупець зобов`язаний отримати в офісі продавця вказану довідку. Право власності на нежитлове приміщення набувається покупцем у порядку, встановленому законом, на підставі цього договору, довідки продавця про сплату ціни продажу майнових прав, акту прийому-передачі нежитлового приміщення.
Також судом першої інстанції встановлено, що позивач виконав свої зобов`язання по сплаті ціни продажу майнових прав та отримав від продавця довідку про 100% оплату вартості майнових прав від 22 квітня 2021 року.
22 квітня 2021 року згідно з актом прийому-передачі майнових прав на виконання договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення продавець передав, а покупець прийняв майнове право на отримання у власність 1/500 частки нежитлового приміщення відповідно до договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення від 04 лютого 2021 року.
Також, 22 квітня 2021 року на підставі акту прийому-передачі частки нежитлового приміщення згідно договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення від 04 лютого 2021 року відповідно до пункту 1.4. договору продавець передав, а покупець прийняв 1/500 частки нежитлового приміщення визначеного у п. 1.2. договору у новозбудованому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 і позначеній на схемі генерального плану № 3, поштова адреса: АДРЕСА_1 . Характеристика 1/500 частки нежитлового приміщення (враховуючи уточнення за офіційними даними бюро технічної інвентаризації): нежитлового приміщення №178 загальною площею 156,6 м2 що знаходиться на - 1 (мінус першому) поверсі.
На момент винесення рішення у даній справі, суд першої інстанції зазначає, що договір купівлі - продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення №1/178-61 від 04.02.2021 не був визнаний у судовому порядку недійсним, тому, в силу положень статті 204 ЦК України, його правомірність презюмується.
Пунктом 1.3. договору передбачено, що реєстрація права власності на нежитлове приміщення здійснюється покупцем.
Так, вбачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57920997 від 28.04.2021, за позивачем зареєстровано право спільної часткової власності у розмірі частки 1/500 на нежитлове приміщення на -1 (мінус першому) поверсі, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення, серія та номер: 1/178-61, виданий 04.02.2021, видавник: ЗАТ «Українська будівельна компанія»; акт прийому-передачі частки нежитлового приміщення згідно договору №1/178-61 купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення від 04.02.2021 року, серія та номер: б.н, виданий 22.04.2021, видавник: ЗАТ «Українська будівельна компанія».
08 липня 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-В» звернулося до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення від 27.04.2021 №№57874975, 57890989, від 28.04.2021 №№ 57920997, 57923371, від 12.06.2021 №58715694, від 13.06.2021 №58716253, від 14.06.2021 №58741319, від 15.06.2021 №58753864, від 02.07.2021 №59074048, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення №178, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (нежитлове приміщення). Скарга зареєстрована Міністерством юстиції України 08 липня 2021 року за №СК-136-21.
Судом першої інстанції також вказано, що як вбачається з матеріалів справи, 22.07.2021 голова правління ОСББ Трач Ю.Р. подав до Міністерства юстиції України заяву від 21.07.2021 за вих. №82 про залишення скарги за вх. №СК-136-21 без розгляду, посилаючись на те, що ОСББ прийняло рішення про припинення усіх довіреностей та розірвання усіх договорів, які пов`язані з представництвом інтересів, та не уповноважувало будь-яких осіб на звернення зі скаргою до центральної Колегії Мін`юсту з розгляду скарг щодо оскарження рішень, прийнятих приватним нотаріусом Черток І.В. щодо нежитлового приміщення №178, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана заява була отримана Міністерством юстиції України 22.07.2021, що підтверджується відповідним штампом на листі.
22.07.2021 Центральною колегією Мін`юсту з розгляду скарг було розглянуло скаргу і за результатами розгляду Колегія рекомендувала відмовити у її задоволенні, посилаючись у висновку на те, що оскаржувані рішення є такими, що їх прийнято відповідно до законодавства, а подані нотаріусу документи відповідали вимогам законодавства у сфері державної реєстрації прав.
26.08.2021 та 15.10.2021 Міністр юстиції видав доручення №425/7/48-21 та №497/1/48-21 в яких просив Директора департаменту (керівника офісу) Офісу протидії рейдерству розглянути скаргу ОСББ за №СК-136-21 повторно.
17.09.2021 Центральною колегією Мін`юсту з розгляду скарг було повторно розглянуто скаргу і за результатами розгляду Колегія рекомендувала відмовити у її задоволенні, посилаючись у висновку на те, що оскаржувані рішення є такими, що прийняті відповідно до законодавства, а подані нотаріусу документи відповідали вимогам законодавства у сфері державної реєстрації прав.
15.10.2021 Міністр юстиції видав доручення №497/1/48-21, в якому просив Директора департаменту (керівника офісу) Офісу протидії рейдерству розглянути скаргу ОСББ за №СК-136-21 повторно.
15 листопада 2021 року Міністерством юстиції України винесено Наказ №4087/5 «Про задоволення скарги» відповідно до якого вирішено:
1. Скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-В» задовольнити у повному обсязі.
2. Скасувати рішення від 27.04.2021 №№57874975, 57890989, від 28.04.2021 №№ 57920997, 57923371, від 12.06.2021 №58715694, від 13.06.2021 №58716253, від 14.06.2021 №58741319, від 15.06.2021 №58753864, від 02.07.2021 №59074048, прийняті Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною.
3. Тимчасово блокувати доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток Ірині Володимирівні строком на 1 (один) місяць.
4. Виконання пункту 2 наказу покласти на Офіс протидії рейдерству.
5. Виконання пункту 3 наказу покласти на Державне підприємство «Національні інформаційні системи».
Як зазначено вище, наказом Міністерства юстиції України №4087/5 «Про задоволення скарги» від 15.11.2021 скаргу ОСББ задоволено. Скасовано рішення від 27.04.2021 №57874975 та №57890989, від 28.04.2021 № 57920997 та № 57923371, від 12.06.2021 № 58715694, від 13.06.2021 № 58716253, від 14.06.2021 № 58741319, від 15.06.2021 № 58753864, від 02.07.2021 № 59074048, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток І.В., тимчасово заблоковано приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток І.В. доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Підставою для прийняття вказаного наказу Міністерства юстиції України слугував висновок Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 26.10.2021 за результатом розгляду скарги ОСББ.
Мотивуючи наведений вище висновок, колегія зазначає, що:
- законодавство зобов`язує державного реєстратора перевіряти подані документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій;
- законодавством визначено, що державний реєстратор повинен відмовляти у державній реєстрації, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну, припинення прав на нерухоме майно;
- для проведення права власності було подано, зокрема, договори купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення, однак приватним нотаріусом Черток І.В. було зареєстровано право власності на 1/500 частки в праві власності на нежитлове приміщення;
- відповідно до п. 1.4. договорів купівлі-продажу майнових прав на частку нежитлового приміщення право власності набувається на підставі, зокрема, акту-прийому передачі нежитлового приміщення, проте для проведення державної реєстрації було подано акти прийому-передачі частки нежитлового приміщення;
- рішення є незаконними та підлягають скасуванню.
Судом першої інстанції встановлено, що ОСББ звернулося зі скаргою до Міністерства юстиції України на рішення від 27.04.2021 № 57874975 та № 57890989, від 28.04.2021 № 57920997 та №57923371, від 12.06.2021 № 58715694, від 13.06.2021 № 58716253, від 14.06.2021 № 58741319, від 15.06.2021 №58753864, від 02.07.2021 №59074048, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною щодо державної реєстрації права спільної часткової власності на нежитлове приміщення на -1 (мінус першому) поверсі, за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 156,6 м2.
Вказана скарга була отримана Мін`юстом за вх. №СК-136-21 від 08.07.2021.
Скарга від імені ОСББ була підписана членами правління ОСОБА_2., ОСОБА_3., ОСОБА_9. , ОСОБА_5., ОСОБА_6., ОСОБА_7., ОСОБА_8 . До скарги було додано протокол від 16.06.2021 №16/06-21, додаток №1 до вказаного протоколу, Статут ОСББ та Витяг з Рєестру речових прав на нерухоме майно.
Проте, суд першої інстанції зазначає, що всупереч вимог п. 6 ч. 5 статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у скарзі за вх. №СК-136-21 від 08.07.2021 не було зазначено дати її складання.
Судом першої інстанції встановлено, що 16.06.2021 було проведено загальні збори ОСББ «Червонозоряний, 4-В» (згідно з рішеннями загальних зборів від 14.07.2021 змінено найменування на ОСББ «Проспект Валерія Лобановського, 4-В»), на яких були прийняті рішення, оформлені протоколом загальних зборів №16/06-21 від 16.06.2021, зокрема, про: відкликання та припинення повноважень голови правління об`єднання, діючого складу правління та ревізійної комісії; обрано новий склад правління об`єднання (Тальянського Я.О.,)) та ревізійної комісії; затверджено Мороза О.В., Назарчука Ю.В., Трача Ю.Р.)) статут ОСББ у новій редакції.
Таким чином, суд першої інстанції зазначає, що особи, які підписали та подали 08.07.2021 скаргу від імені ОСББ до Міністерства юстиції України на рішення від 27.04.2021 № 57874975 та № 57890989, від 28.04.2021 № 57920997 та №57923371, від 12.06.2021 № 58715694, від 13.06.2021 № 58716253, від 14.06.2021 № 58741319, від 15.06.2021 № 58753864, від 02.07.2021 № 59074048, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток Іриною Володимирівною, не мали відповідних повноважень діяти від імені ОСББ.
Крім того, відповідно до матеріалів справи, до скарги №СК-136-21 від 08.07.2021 не додано жодних документів на підтвердження повноважень осіб, які її підписали, представляти інтереси ОСББ, що свідчить про наявність порушень абз. 1 п.4 ч.5 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань», де встановлено, що до скарги додаються засвідчені в установленому порядку копії документів, що підтверджують факт порушення прав скаржника (за наявності), а також якщо скарга подається представником скаржника - довіреність чи інший документ, що підтверджує повноваження такого представника, або копія такого документа, засвідчена в установленому порядку.
Враховуючи вищевикладене, у зв`язку з тим, що скарга від імені ОСББ була подана особами, які не мали на це відповідних повноважень, суд вважав, що відповідач повинен був відмовити у її задоволенні.
Судом першої інстанції також було встановлено, що 22.07.2021 голова правління ОСББ Трач Ю.Р. подав до Міністерства юстиції України заяву від 21.07.2021 за вих. №82 про залишення скарги за вх. №СК-136-21 без розгляду, посилаючись на те, що ОСББ прийняло рішення про припинення усіх довіреностей та розірвання усіх договорів, які пов`язані з представництвом інтересів, та не уповноважувало будь-яких осіб на звернення зі скаргою до центральної Колегії Мін`юсту з розгляду скарг щодо оскарження рішень, прийнятих приватним нотаріусом Черток І.В. щодо нежитлового приміщення НОМЕР_3. Вказана заява була отримана Міністерством юстиції України 22.07.2021, що підтверджується відповідним штампом на листі.
Однак, Міністерство юстиції України в порушення наведених положень Порядку №1128, не повернуло скаргу без розгляду, а продовжило розглядати її по суті. 
При цьому, в подальшому вказана скарга ще двічі була розглянута Міністерством юстиції України по суті.
Що стосується повідомлення позивача про час і місце розгляду скарги, суд першої інстанції зазначив наступне.
Як встановлено судом першої інстанції, інформація про розгляд скарги ОСББ була розміщена на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України за посиланням: https://minjust.gov.ua/m/ogoloshennya-pro-zasidannya-tsentralnoi-kolegii-ministerstva-yustitsii-ukraini-26-jovtnya-2021-roku.
Разом з тим, суд першої інстанції зазначає, що з вказаного посилання неможливо встановити коли було розміщено вказане оголошення, оскільки нормами чинного законодавства України передбачено, що про розгляд скарги суб`єкт розгляду скарги своєчасно, але не пізніше ніж за два дні до дня розгляду скарги по суті, повідомляє особам, запрошеним до розгляду скарги по суті, про час і місце розгляду скарги.
У той же час суд першої інстанції зазначає, що розміщення оголошення на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України не є достатнім способом повідомлення позивача про розгляд скарги на його рішення, оскільки Міністерство юстиції України зобов`язане було повідомити позивача про розгляд скарги не лише шляхом розміщення оголошення на офіційному вебсайті Мін`юсту, але й додатково телефонограмою або засобами електронної пошти, у строки встановлені пунктом 11 Порядку.
У матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про повідомлення позивача про розгляд скарги. Крім того, матеріали справи не містять доказів направлення позивачу копії скарги.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов висновку, що Міністерство юстиції України не виконало свого обов`язку з забезпечення участі заінтересованих осіб у розгляді скарги шляхом належного повідомлення їх про розгляд вказаної скарги, внаслідок чого позивач був фактично позбавлений можливості бути присутніми під час розгляду скарги та надавати відповідні пояснення. Таким чином, допущене Міністерством юстиції України порушення Порядку щодо належного повідомлення заінтересованих осіб про розгляд скарги є достатньою підставою для скасування наказу Міністерства юстиції України №4087/5 від 15.11.2021.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов висновку, що наказ Міністерства юстиції України №4087/5 від 15.11.2021 прийнято з порушенням вимог ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань», Порядку розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1128 від 25.12.2015.
Так, за результатами розгляду справи, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання протиправним та скасування наказу Міністерства юстиції України №4087/5 від 15.11.2021 було доведено невідповідність такого наказу нормам чинного законодавства та порушення внаслідок його прийняття прав позивача.
Таким чином, вказаними обставинами підтверджуються доводи позивача про те, що спірний наказ вирішує питання про права (законні сподівання) позивача на вільне володіння нерухомим майном, а тому обраний спосіб захисту шляхом визнання протиправним і скасування спірного наказу відповідає способам захисту, встановленим статтями 16, 393 ЦК України.
При цьому, як встановлено судом апеляційної інстанції, ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 14 серпня 2023 року було відмовлено у відкритті провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Міністерства юстиції України, ОСББ «Проспект Валерія Лобановського, 4-В», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черток І.В., про визнання протиправним та скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 листопада 2021 року № 4087/5 «Про задоволення скарги».
Постановляючи зазначену ухвалу, суд першої інстанції виходив із того, що спір стосується перевірки законності рішення суб`єкта владних повноважень, а тому підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.
Постановою Київського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, ухвалу Солом`янського районного суду м. Києва від 14 серпня 2023 року скасовано, а справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду.
Скасовуючи ухвалу суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що позов пред`явлено не лише до Міністерства юстиції України як суб`єкта владних повноважень, а й до ОСББ «Проспект Валерія Лобановського, 4-В», яке таким суб`єктом не є. Відтак спірні правовідносини не мають виключно публічно-правового характеру.
Крім того, апеляційний суд зазначив, що підставою звернення позивача до суду стала незгода з наказом Міністерства юстиції України від 15 листопада 2021 року № 4087/5, яким було скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. від 28 квітня 2021 року № 57920997 про державну реєстрацію права власності позивача на 1/500 частку нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .
Апеляційний суд дійшов висновку, що оскаржуваний наказ безпосередньо впливає на обсяг та реалізацію майнових прав позивача, а тому заявлені вимоги спрямовані на захист його приватного права та приватноправового інтересу. За таких обставин між сторонами наявний спір про право, який не належить до юрисдикції адміністративних судів.
Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позову та не вбачає підстав для його скасування з огляду на таке.
Як убачається з матеріалів справи, підставою для прийняття наказу Міністерства юстиції України від 15 листопада 2021 року №4087/5 стало те, що, на думку Колегії Міністерства юстиції України, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черток І.В. без достатніх правових підстав здійснила державну реєстрацію за позивачем права власності на 1/500 частку нежитлового приміщення №178, оскільки подані документи нібито не підтверджували виникнення права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна.
Перевіряючи законність зазначеного висновку Міністерства юстиції України, колегія суддів виходить з такого.
Судами встановлено, що між ОСОБА_1 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на 1/500 частку нежитлового приміщення №178, розташованого у будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Позивач повністю виконав свої зобов`язання за договором, сплативши вартість майнових прав, що підтверджується відповідною довідкою забудовника. Крім того, сторонами підписано акт приймання-передачі майнових прав та акт приймання-передачі 1/500 частки нежитлового приміщення.

При цьому матеріалами справи підтверджується, що на момент проведення державної реєстрації об`єкт будівництва був введений в експлуатацію, а тому спірні правовідносини не стосувалися прав на об`єкт незавершеного будівництва чи виключно майнових прав інвестора.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що майнові права на об`єкт інвестування є обмеженим речовим правом, яке існує до завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. Після завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію особа, яка належним чином виконала свої зобов`язання за інвестиційним договором або договором купівлі-продажу майнових прав, набуває право вимагати оформлення та державної реєстрації права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна.
Таким чином, після введення будинку в експлуатацію правова природа прав позивача змінилася, якщо до завершення будівництва він був носієм майнового права на об`єкт інвестування, то після введення об`єкта в експлуатацію та виконання умов договору він набув право на оформлення права власності на відповідну частку нерухомого майна.
Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.
У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості.
Отже, після введення будинку в експлуатацію та передачі об`єкта інвестування інвестору останній набуває не лише майнові права вимоги щодо майбутнього об`єкта нерухомості, а права на конкретний об`єкт нерухомого майна, які відповідно до вимог статей 182, 331, 334 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підлягають обов`язковій державній реєстрації.
Установлено, що на державну реєстрацію були подані договір купівлі-продажу майнових прав, довідка про повну оплату вартості майнових прав, а також акти приймання-передачі, які підтверджували передачу позивачу відповідної частки нежитлового приміщення.
Доводи Міністерства юстиції України про те, що нотаріусу було подано акт приймання-передачі частки нежитлового приміщення, а не акт приймання-передачі нежитлового приміщення, колегія суддів вважає формальними та такими, що не спростовують факту передачі позивачу саме того об`єкта інвестування, який був визначений договором.
Зміст поданих документів давав можливість однозначно встановити об`єкт нерухомого майна, розмір частки, підставу її набуття та факт передачі цього майна інвестору після завершення будівництва.
У матеріалах справи відсутні докази щодо наявності прав на заявлене позивачем до державної реєстрації майно у інших осіб.
Отже, на момент прийняття рішення від 28 квітня 2021 року №57920997 приватний нотаріус мав у своєму розпорядженні документи, які відповідали вимогам законодавства та підтверджували виникнення у позивача права власності на 1/500 частку нежитлового приміщення.
За таких обставин висновок Міністерства юстиції України про незаконність дій нотаріуса та відсутність підстав для проведення державної реєстрації не ґрунтується на вимогах закону та фактичних обставинах справи.
Колегія суддів також враховує, що предметом доказування у даній справі є насамперед правомірність висновків Міністерства юстиції України щодо наявності чи відсутності підстав для проведення державної реєстрації права власності позивача.
Натомість інші обставини, пов`язані із внутрішньою діяльністю ОСББ, порядком формування органів управління об`єднання та можливими наслідками набуття права власності окремими співвласниками для діяльності ОСББ, не впливають на вирішення питання про законність проведеної державної реєстрації та не входять до предмета доказування у цій справі.
Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що наказ Міністерства юстиції України від 15 листопада 2021 року №4087/5 у частині скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. від 28 квітня 2021 року №57920997 прийнято без достатніх правових підстав, а тому він підлягає скасуванню в цій частині.
Доводи апеляційної скарги наведених висновків не спростовують, зводяться до переоцінки доказів та іншого тлумачення встановлених судом обставин, підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права не містять.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Міністерства юстиції України залишити без задоволення.
Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 05 листопада 2025 рокузалишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий Т.О. Писана

Судді К.П. Приходько

С.О. Журба