ЧУГУЇВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________
   	Справа № 636/2655/24  Провадження № 2/636/697/26	

Дата 

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
03 червня 2026 року         м. Чугуїв
Чугуївський міський суд Харківської області у складі: 
головуючого - судді Карімова І.В.,
за участю секретаря судового засідання – Ріпи І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Чугуєві цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського орендного підприємства «Єдність» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб,
ВСТАНОВИВ:
Представник позивача Приватного сільськогосподарського орендного підприємства (ПрСОП) «Єдність» - адвокат Скородєлов С.В. звернувся до суду із позовною заявою до  ОСОБА_1 , ОСОБА_2  про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) площею 6,5167 га за кадастровим № 6321680800:03:001:0076, укладеного 27.12.2019 року між  ОСОБА_1  та  ОСОБА_2 . Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 27.11.2007 р. між Приватним сільськогосподарським орендним підприємством «Єдність» та  ОСОБА_1  укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Волохівської сільської ради Чугуївського району Харківської області, площею 6,5167 га, кадастровий номер 6321680800:03:001:0076, який у порядку визначеному законодавством зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про що свідчить відповідний запис на договорі. Згідно з договором оренди землі та актом приймання передачі, орендодавцем передано, а орендарем (позивачем) прийнято у строкове платне користування вказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Таке право оренди є дійсним (чинним) та триває протягом строку дії договору, зазначеному у п. 8. Договору оренди, тобто 25 років з моменту реєстрації. Разом з тим, незважаючи на діючий договір оренди землі, укладений з Приватним сільськогосподарським орендним підприємством «Єдність»,  ОСОБА_1  та  ОСОБА_2  27.12.2019 року уклали договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) тієї ж земельної ділянки. Приватним нотаріусом Чугуївського районного округу Харківської області Корнєвою І.Ю. проведено державну реєстрацію права користування цієї ж земельної ділянки за  ОСОБА_2 , про що свідчить рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 34907277 від 27.12.2019 року. Внаслідок укладення оскаржуваного договору  ОСОБА_2  отримав право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що є перешкодою для позивача у реалізації права користування тієї ж самої земельної ділянки. Позивач вважає, що договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), укладений 27.12.2019 року між  ОСОБА_1  та  ОСОБА_2 ,  слід визнати недійсним, оскільки такий договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, адже укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, а спірна земельна ділянка на момент укладення договору знаходилась в законному користуванні позивача. Також просить стягнути на користь позивача понесені судові витрати.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи муж суддями, справу № 636/2655/24 розподілено в провадження судді Чугуївського міського суду Харківської області Гуменному З.І., ухвалою якого від 22.04.2024 року позовна заява ПрСОП «Єдність» була залишена без руху з наданням терміну для усунення недоліків. Ухвалою судді Гуменного З.І. від 16.05.2024 року позовну заяву прийнято до провадження, справа призначена до розгляду у підготовчому судовому засіданні. Ухвалою Чугуївського міського суду Харківської області від 04.11.2024 року підгоотовче провадження закрито та справа була призначена до розгляду по суті.
На виконання розпорядження в.о. керівника Чугуївського міського суду Харківської області від 24.03.2025 №01-08/44 проведено повторний автоматизований розподіл вказаної судової справи між суддямиу звязку зі звільненням судді ОСОБА_3 у відставку. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 24.03.2025 справу розподілено судді Чугуївського міського суду Харківської області Карімову І.В.
Ухвалою судді Чугуївського міського суду Харківської області від 26.03.2025 року позовну заяву прийнято до провадження, справа призначена до розгляду у підготовчому судовому засіданні. 
Ухвалою Чугуївського міського суду Харківської області від 04.11.2025 року підготовче провадження закрито, і справу призначено до розгляду по суті.
До суду надійшла заява представника позивача - адвоката Маслій Т.В. про проведення судового засідання без участі сторони позивача, позовні вимоги підтримані за заявленими підставами. 
Відповідачі  ОСОБА_1  та  ОСОБА_2  до суду не з`явилися повторно, про місце та час судового засідання були повідомлені своєчасно та належним чином відповідно до вимог ст.ст. 128-131 ЦПК України, відзиви на позовну заяву не подавали. У зв`язку з чим та відповідно до ч.4 ст. 223 ЦПК України суд ухвалює у справі заочне рішення. 
Третя особа Приватний нотаріус Чугуївського районного округу Харківської області Корнєва І.Ю. надала клопотання про проведення судового засідання без її участі, рішення просила ухвалити згідно чинного законодавства.
Відповідно до вимог ст. 223 ЦПК України суд вважає можливим розглянути справу за відсутністю учасників справи на підставі наданих доказів та без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, що відповідає положенням ч. 2 ст. 247 ЦПК України, ухваливши у справі заочне рішення згідно вимог ст. 280 ЦПК України.
Суд, розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази в їх сукупності, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що 27.11.2007 року між Приватним сільськогосподарським орендним підприємством «Єдність» (орендар) та  ОСОБА_4 (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Волохівської сільської ради Чугуївського району Харківської області, площею 6,5167 га, кадастровий № 6321680800:03:001:0076. Зазначений договір оренди зареєстрований 26.05.2008 року за реєстраційним №040869000018 строком на 25 років.
Згідно з Договором оренди та актом приймання передачі земельної ділянки орендодавцем передано, а орендарем прийнято у строкове платне користування зазначену земельну ділянку сільськогосподарського призначення.
Відповідно до п. 8 договору оренди його сторонами було погоджено, що договір укладено на 25 років, та передбачено, що після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п. 41 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, станом на момент укладення договору оренди землі та дату його реєстрації) - договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ч. 2 ст. 124 ЗК України (в редакції, станом на момент укладення договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з вимогами ч. 2 ст. 125 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону (ч. 2 ст. 126 ЗК України).
Чинна на час ухвалення рішення редакція частини другої статті 126 ЗК України передбачає, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV, з змінами і доповненнями (тут і надалі - в редакції Закону на час прийняття оскаржуваних рішень)) у ст. 2 дає визначення поняттю «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - це єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об`єкти та суб`єктів цих прав.
За приписами ч. 3 ст. 3 Закону №1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, які виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої ним Законом, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
Враховуючи зазначені вище норми законодавства, позивачу належить право оренди земельної ділянки згідно Договору, укладеного Приватним сільськогосподарським орендним підприємством «Єдність» з власником земельної ділянки ОСОБА_4  у 2007 році та зареєстрованого у встановленому на момент його укладення порядку. Таке право оренди є дійсним (чинним) та триває протягом строку дії договору - 25 років з моменту реєстрації (п. 8. Договору оренди).
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом
У пункті 38 Договору оренди його сторонами узгоджено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Судом встановлено, що  ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_4 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 , про що складено відповідний актовий запис № 9.
За життя ОСОБА_4 склала заповіт, яким заповіла належну їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 644590, виданого Вовчанським райдержадміністрацією Харківської області 04.02.2006 на підставі Розпорядження Вовчанської районної державної адміністрації від 21.12.2005 за № 589, земельну ділянку площею 6,5167 га, що знаходиться на території Волохівської сільської ради Чугуївського району Харківської області, - позивачу у справі ОСОБА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 18.07.2013, реєстровий № 970.
Статтею 148-1 Земельного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. (ч. 1 ст. 148-1 ЗК України).
Станом на день ухвалення рішення договір оренди землі укладений із Приватним сільськогосподарським орендним підприємством «Єдність», сторонами у передбачений законом спосіб не розривався.
Позивач в підтвердження використання земельної ділянки за цільовим призначенням (для товарного сільськогосподарського виробництва) та належного виконання взятих на себе договірних зобов`язань надав суду докази сплати орендної плати за 2020, 2020 та 2023 роки.
Разом з тим, незважаючи на діючий договір оренди землі, укладений з Приватним сільськогосподарським орендним підприємством «Єдність», ОСОБА_1 та 27.12.2019 року уклали договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) тієї ж земельної ділянки, про що свідчить інформаційна довідка з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 17.03.2024 року Приватним нотаріусом Чугуївського районного округу Харківської області Корнєвою І.Ю. проведено державну реєстрацію права користування цієї ж земельної ділянки за ОСОБА_2 , про що свідчить рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 34907277 від 27.12.2019 року.
Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» - орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою.
Відповідно до ч. 2 ст. 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб.
Положеннями ст. 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.
Частиною першою ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Судом встановлено, що договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) був укладений 27.12.2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, а спірна земельна ділянка на момент укладення договору знаходилася в законному користуванні позивача.
Відповідно до ч. 1 ст. 102-1 ЗК України, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Згідно з ст. 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державній реєстрації прав підлягає право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (абз. 3 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Відповідно до ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Суд звертає увагу, що як і право оренди землі, так і право емфітевзису, будучи самостійними правовими інститутами, виникають на підставі договору. При цьому, зі змісту ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речовими права на нерухоме майно, похідними від права власності, що підлягають державній реєстрації є як право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), так і право оренди земельної ділянки, що в свою чергу унеможливлює одночасне існування таких речових прав на одну і ту ж земельну ділянку.
Договір про встановлення емфітевзису є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права законодавчо не вимагається передачі земельної ділянки.
Окрім того, у постанові від 24 червня 2020 року у справі № 229/4059/19 Верховний суд прийшов до висновку про те, що за наявності діючого договору оренди, орендодавець не мав права передавати спірну земельну ділянку в користування іншій особі. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав користування (оренди) на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону № 1952-ІV, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до позбавлення позивача як орендаря права самостійно господарювати на землі, що є порушенням положень статті 95 ЗК України та частини першої статті 25 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, оскільки умови Договору емфітевзису про передання у користування відповідачем земельної ділянки, право оренди на яку за позивачем не припинене у встановленому порядку, суперечать вимогам вищенаведених актів законодавства, то висновок судів про те, що оспорюваний правочин підлягає визнанню недійсним з підстав, передбачених частиною першою статті 203, статтею 215 ЦК України, є правильним. Доводи касаційної скарги про те, що суди не зазначили, які саме права позивача як орендаря були порушенні оспорюваним правочином, не заслуговують на увагу, так як судами встановлено, що внаслідок укладення між відповідачами Договору емфітевзису було порушене право позивача на користування спірною земельною ділянкою, яке виникло та існує на підставі раніше вчиненого правочину.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Частиною першою статті 19 ЦПК України установлено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій. якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.
Враховуючи висновки Верховного Суду та положення чинного законодавства, суд доходить висновку, що договір емфітевзису, укладений 27.12.2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є недійсним, у зв`язку з чим заявлені вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню сплачений останнім судовий збір в сумі 1514,00 грн. з кожного.
Керуючись ст.ст. 2-13, 19, 77-80, 141, 258, 259, 263-265, 280-282,354,355 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
Позов Приватного сільськогосподарського орендного підприємства «Єдність» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб - задовольнити.
Визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) щодо земельної ділянки площею 6,5167 га за кадастровим № 6321680800:03:001:0076, розташованої на території Волохівської сільської ради Чугуївського району Харківської області, укладений 27.12.2019 року між  ОСОБА_1  та  ОСОБА_2 .
Стягнути з  ОСОБА_1  на користь Приватного сільськогосподарського орендного підприємства «Єдність» судові витрати в розмірі 1514 (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять) гривень.
Стягнути з  ОСОБА_2 , на користь Приватного сільськогосподарського орендного підприємства «Єдність» судові витрати в розмірі 1514 (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять) гривень.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Харківського апеляційного суду. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Позивач: Приватне сільськогосподарське орендне підприємство «Єдність», ЄДРПОУ 30767549, адреса місця знаходження: вул. Миру, буд. 28, с-ще. Волохівка, Чугуївський район, Харківська область.
Відповідач:  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .
Відповідач:  ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_2 .
Третя особа: Приватний нотаріус Чугуївського районного округу Харківської області Корнєва Ірина Юріївна, адреса для листування: вул. Музейна, буд. 16а, м. Чугуїв, Чугуївський район, Харківська область,63503.

Суддя: І.В. Карімов