ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.05.2026 Справа № 914/2838/25 

Господарський суд Львівської області у складі судді Зоряни Горецької, за участю секретаря судового засідання Зоряни Палюх, у справі
за позовом Львівської міської ради,
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Рент-Дом»,
про зобов`язання усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою,
представники сторін:
від позивача: Кулик А.Я.;
від відповідача: Шумелда Р.Р.

ВСТАНОВИВ:
На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява за позовом Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рент-Дом» про зобов`язання усунути перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
Ухвалою від 12.09.2025 відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження. 
Ухвалою суду від 12.09.2025 вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони вчинення сторонами, а також іншими органами та суб`єктами, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав (державним реєстраторам прав на нерухоме майно; виконавчим органам сільських, селищних і міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, акредитованим суб`єктам як суб`єктам державної реєстрації прав; територіальним органам Міністерства юстиції України) будь-яких реєстраційних дій щодо нежитлового площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1601225246101).
Ухвалою суду від 15.12.2025 підготовче провадження у справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті.
16.02.2026 представником позивача через систему «Електронний суд» (вх. № 4204/26) подано відзив на позовну заяву, у якому також заявлено клопотання про повернення на стадію підготовчого провадження та поновлення строку для подання відзиву.
Ухвалою від 23.02.2026 суд ухвалив повернутись на стадію підготовчого провадження; поновити строк на подання відзиву на позовну заяву.
Підготовче провадження у справі закрито ухвалою суду від 23.03.2026.
Хід розгляду справи відображено у відповідних ухвалах суду та протоколах судових засідань.
В судовому засіданні 11.05.2026 проголошено вступну та резолютивну частини рішення по справі.

АРГУМЕНТИ СТОРІН
Позиція позивача
Львівською міською радою подано позов про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 шляхом знесення самовільно збудованого нежитлового приміщення загальною площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1601225246101) з припиненням права власності ТзОВ «РЕНТ-ДОМ» на нежитлове приміщення загальною площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1601225246101)
Даний позов обґрунтовано тим, що приміщення площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 є самочинним будівництвом.
Позовну заяву мотивовано тим, що на думку позивача, приміщення площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 є самочинним будівництвом, оскільки земельна ділянка під будівництво спірного будинку не виділялася, дозвільні документи на проведення будівельних робіт, завершення будівництва та введення будівлі в експлуатацію не зареєстровані в реєстрі містобудівної діяльності.
На підтвердження своїх доводів, позивач покликається на:
- лист Інспекції ДАБК у м. Львові від 17.05.2023 року № 4-006-6586 про те, що в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва наявна інформація про реєстрацію повідомлення про початок виконання підготовчих робіт «Нове будівництво ТзОВ «Центр Проект» закладу громадського харчування на вул.Зеленій, 147 у м. Львові». Жодних інших дозволів Інспекцією ДАБК у м. Львові не видавалось;
- лист управління земельних ресурсів від 15.06.2023 № 4-2403-8060, зі змісту якого вбачається, що Львівською міською радою не приймались рішення щодо передачі земельної ділянки під будівлю під літерою «Б-4», загальною площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1601225246101);
- лист управління архітектури та урбаністики Львівської міської ради від 17.05.2023 № 4-2401-6569 вбачається, що містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на будівництво нежитлової будівлі (павільйону) за адресою м. Львів. вул. Зелена,147 не надавалися;
- акт обстеження земельної ділянки від 29.06.2023 №261, в якому зафіксовано, що земельна ділянка комунальної власності орієнтовною площею 0,0100 га фактично використовується ТзОВ «РЕНТ-ДОМ» для обслуговування нежитлової будівлі; рішень органу місцевого самоврядування про затвердження документацій із землеустрою на земельну ділянку та надання її в оренду для обслуговування нежитлової будівлі, не виявлено; в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно про земельну ділянку інформація щодо зареєстрованих речових прав на обстежувану земельну ділянку за ТзОВ «РЕНТ-ДОМ», відсутня;
- в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявна декларація про готовність об`єкта до експлуатації, оформлена на Бендика Олександра Олеговича, однак неналежної якості, позивач вважає, що оригіналу такого документу взагалі не існує.

Позиція відповідача
Відповідач вважає, що спірна будівля не є об`єктом самочинного будівництва. Позивач не надав суду належних та допустимих доказів самочинного будівництва будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . Декларація про готовність об`єкта до експлуатації є в реєстраційній справі на об`єкт спірного нерухомого майна, що виданий більш, ніж за п`ять років до запровадження Реєстру містобудівної діяльності, що виключає обов`язок внесення інформації про такий документ до згаданого реєстру. Відповідач наголошує на застосуванні до спірних правовідносин норм ч.ч. 1,2 ст. 391 та п. 1 ч.2 ст. 388 ЦК України, вимоги яких унеможливлюють задоволення вимог про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном. Відповідач наполягає на застосуванні критерію пропорційності втручання у його речові права, принципів справедливого балансу та належного врядування. Також, просить застосувати позовну давність 

ОБСТАВИНИ ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ
Управлінням державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради (вулиця Городоцька, 299, Львів, Львівська область, 79000) на виконання вимог ухвал суду від 12.09.2025 та від 10.11.2025 по справі № 914/2838/25 надано суду завірену копію реєстраційної справи щодо об`єкта нерухомого майна, приміщення загальною площею 99,1 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1601225246101).
З представлених матеріалів реєстраційної справи вбачається, що органом державного архітектурно-будівельного контролю 22.01.2014 за номером ЛВ 14118143867 зареєстрована Декларація про готовність об`єкта до експлуатації, подана Бендиком Олександром Олеговичем. У реєстраційній справі міститься також технічний паспорт на нежитлову будівлю літера «Б-4» № 147, що на вул. Зеленій у м. Львові. На підставі Декларації про готовність об`єкта до експлуатації прийнято рішення про державну реєстрацію права власності та проведено державну реєстрацію права власності за Бендиком Олександром Олеговичем, що підтверджується Інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
В реєстраційній справі міститься також Свідоцтво про придбання майна з електронних торгів, видане приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Гусаком Р.Т. 01.03.2019 за реєстровим № 289, зі змісту якого вбачається, що відповідно до ст. 28 ЗУ «Про виконавче провадження» та на підставі акта про проведені електронні торги, затвердженого приватним виконавцем 26.02.2019, нотаріус посвідчив, що Приватному підприємству "ІНВЕСТ-БУД-СЕРВІС"(код ЄДРПОУ 35582684, юридична адреса: Житомирська область, Олевський район, село Замисловичі, вулиця Леніна, 20, код ЄДРПОУ 35582684) на праві власності належить будівля, загальною площею 99,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , придбана Приватним підприємством "ІНВЕСТ-БУД-СЕРВІС" за 1 432 082,00 грн, що раніше належало Бендику Олександру Олеговичу, на підставі Декларації про готовність об`єкта до експлуатації ЛВ № 14118143867, зареєстрованої 13.07.2018.
Право власності Приватного підприємства "ІНВЕСТ-БУД-СЕРВІС", код ЄДРПОУ: 35582684, зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04.03.2019, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
23.12.2021 між ПП «ІНВЕСТ -БУД- СЕРВІС» та ТзОВ "РЕНТ ДОМ" укладено договір купівлі-продажу за № 1301/29431. Позивачем до позовної заяви додано копію договору аналогічного змісту. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 292234452, право власності на спірне майно зареєстровано за ТзОВ "РЕНТ ДОМ".
На запити Львівської міської ради надано: 
- лист Інспекції ДАБК у м. Львові від 17.05.2023 року № 4-006-6586 про те, що в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва наявна інформація про реєстрацію повідомлення про початок виконання підготовчих робіт «Нове будівництво ТзОВ «Центр Проект» закладу громадського харчування на АДРЕСА_1 ». Жодних інших дозволів Інспекцією ДАБК у м. Львові не видавалось;
- лист управління земельних ресурсів від 15.06.2023 № 4-2403-8060, зі змісту якого вбачається, що Львівською міською радою не приймались рішення щодо передачі земельної ділянки під будівлю під літерою «Б-4», загальною площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1601225246101);
- лист управління архітектури та урбаністики Львівської міської ради від 17.05.2023 № 4-2401-6569 вбачається, що містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на будівництво нежитлової будівлі (павільйону) за адресою м. Львів. вул. Зелена,147 не надавалися;
- акт обстеження земельної ділянки від 29.06.2023 №261, в якому зафіксовано, що земельна ділянка комунальної власності орієнтовною площею 0,0100 га фактично використовується ТзОВ «РЕНТ-ДОМ» для обслуговування нежитлової будівлі, рішень органу місцевого самоврядування про затвердження документацій із землеустрою на земельну ділянку та надання її в оренду для обслуговування нежитлової будівлі, не виявлено, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно про земельну ділянку інформація щодо зареєстрованих речових прав на обстежувану земельну ділянку за ТзОВ «РЕНТ-ДОМ», відсутня.

ОЦІНКА СУДУ
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 378 ЦКУ, право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).
При цьому, принцип спільної юридичної долі нерухомого майна та земельної ділянки, на якій це майно розміщене, закріплений наведеними законодавчими нормами, зумовлений невіддільністю нерухомого майна від земельної ділянки, на якій воно розміщене, і яка фактично є його частиною, та має на меті дотримання законних прав та інтересів власника нерухомого майна, а також забезпечення можливості реалізації ним відповідних правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження цим майном.
Враховуючи, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, то можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній власник земельної ділянки порядку припинення прав на земельну ділянку, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення (Суд у цьому висновку враховує висновки, викладені у пункті 8.11 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).
Таким чином, розгляд спору про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, безпосередньо залежить від речових прав на будівлю, підстав та обставин набуття таких прав. 
В силу вимог ч. ч. 1, 2 ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном; якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб`єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, в силу вимог п. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК України, якщо воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень
Реєстрація речових прав на нерухоме майно є дією, спрямованою на відчуження майна, оскільки, в силу вимог ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Статтями 2, 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, - п. 1 ч. 1 ст. 2; загальними засадами державної реєстрації прав є: гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав, - п. 1, п. 2 ч. 1 ст. 3 вказаного закону.
Усі рішення щодо державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літера «Б-4» № 147, що на вул. Зеленій у м. Львові проведено державними реєстраторами. Державні реєстратори під час вчинення реєстраційних дій, в силу вимог ст. ст. 2, 9, 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» здійснюють адміністративні функції держави, забезпечуючи офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття прав на нерухоме майно.
В абзаці 5 частини 1 статті 1 Закону України «Про запобігання корупції» наведено визначення «державний орган - орган державної влади, в тому числі колегіальний державний орган, інший суб`єкт публічного права, незалежно від наявності статусу юридичної особи, якому згідно із законодавством надані повноваження здійснювати від імені держави владні управлінські функції, юрисдикція якого поширюється на всю територію України або на окрему адміністративно-територіальну одиницю». 
Враховуючи наведені норми, суд погоджується із доводами відповідача про застосування до спірних правовідносин вимог ч. 2 ст. 391 та п. 1 ч. 2 ст. 388 Цивільного кодексу України.
Порядок відчуження та умови набуття права власності на підставі договорів, укладених за результатами торгів, має окрему специфіку залежно від предмета торгів і сфери їх проведення, у зв`язку з чим у кожному конкретному випадку необхідно ураховувати правила, установлені спеціальним законодавством.
Станом на момент проведення торгів щодо спірного нерухомого майна, правила проведення електронних торгів визначались Порядком реалізації арештованого майна, затвердженим Наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 № 2831/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 30.09.2016 за № 1301/29431, за яким електронний аукціон - продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних аукціонів, за яким його власником стає учасник, який під час аукціону запропонував за нього найвищу ціну (п. 1 розділу І Порядку).
Порядок оформлення результатів торгів унормовано розділами VIII та Х Порядку, за яким після закінчення електронного аукціону (закінчення строку аукціону з урахуванням його можливого продовження) на Веб-сайті відображаються відомості про завершення електронного аукціону; не пізніше наступного робочого дня Система автоматично формує та розміщує на Веб-сайті протокол електронного аукціону за лотом (п. 1 розділу VIII Порядку); у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом (п. 8 розділу Х Порядку).
Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на електронних торгах, яка полягає у продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, проведення процедури прилюдних торгів є правочином.
Такий висновок узгоджується й з нормами статей 650, 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу купівлю-продаж на біржах, конкурсах, аукціонах, публічних торгах та визначають, що до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Що ж до отримання покупцем свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, то видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є окремою нотаріальною дією, передбаченою п. 5 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про нотаріат», спрямованою на посвідчення відповідного права покупця, тобто, юридичним оформленням факту, що відбувся на підставі правочину.
Як вбачається зі змісту Глава 12. Видача свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), на відміну від дій з нотаріального посвідчення правочинів, нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, не встановлює дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину, а перевіряє тільки факт набуття права власності на нерухоме майно саме цим набувачем та підтвердження цього права внаслідок проведення прилюдних торгів.
За змістом статей 1 та 5 Закону України «Про виконавче провадження» (тут і далі у редакції, чинній на час проведення відповідних електронних торгів (аукціону)) державні (приватні) виконавці здійснюють примусове виконання рішень у межах виконавчого провадження як завершальної стадії судового провадження та примусового виконання рішень інших органів (посадових осіб) на підставах, у спосіб та в межах повноважень, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, виданими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.
Звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні (списанні коштів з рахунків) та примусовій реалізації (абзац 1 частини 1 статті 48 Закону України «Про виконавче провадження»).
Розглядаючи дії виконавця в порядку виконання судового рішення, Велика Палата Верховного Суду в пункті 88 постанови від 6 жовтня 2020 року у справі № 2-24/494-2009 зазначила, що за змістом Закону України «Про виконавче провадження» вбачаються можливими дії виконавця, спрямовані на виконання обов`язку боржника, наявність якого встановлена рішенням суду або іншого уповноваженого органу, перед стягувачем, причому за рахунок боржника. Виконання такого рішення за боржника виконавцем неможливе в разі відсутності майна в боржника, або в разі відсутності в боржника юридичної чи фактичної можливості самостійно вчинити на користь стягувача певні дії. Отже, виконавець виконує за боржника його обов`язок перед стягувачем лише в разі, коли боржник має юридичну і фактичну можливість самостійно виконати свій обов`язок, але через дефект волі не виконує його. У зв`язку із цим здатність боржника своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов`язки обмежується, зокрема, шляхом накладення арешту на кошти і майно боржника. Натомість виконавець своїми діями створює юридичні наслідки для боржника. При цьому виконавець не має власного юридичного інтересу у створенні таких наслідків у правовідносинах зі стягувачем чи іншими особами під час виконання рішення за боржника.
Правова природа дій виконавця на виконання судового рішення за регулюванням, наведеним у Законі України «Про виконавче провадження» не є відмінною, тож такі висновки Великої Палати Верховного Суду щодо створення виконавцем своїми діями юридичних наслідків для боржника є застосовними також у межах цієї справи.
Відповідно у контексті наявності (відсутності) волі продавця майна в процедурах примусового відчуження в межах виконавчого провадження слід враховувати обмеження правосуб`єктності власника майна, яке у даному випадку відбувається на підставі прямих, імперативних законодавчих приписів, що пов`язується з особливими завданнями та цілями правового регулювання виконавчого провадження. Після відкриття виконавчого провадження державний виконавець здійснює покладені на нього функції з реалізації майна, на яке звернено стягнення; натомість у боржника як власника майна у межах виконавчого провадження залишається процесуальне право оскарження рішень, дій, бездіяльності державного виконавця, право оскарження судових актів (рішень, ухвал), а також право на відшкодування шкоди, заподіяної діями державного виконавця.
Саме тому відповідно до частини другої статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Такі висновки наведені у п. 6.34, п. 6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
Щодо втручання в право відповідача на мирне володіння майном.
Згідно зі ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» та ст. 11 Господарського процесуального кодексу України, суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними із втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що ставиться для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому, ЄСПЛ у питаннях оцінки пропорційності, як і в питаннях наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Тож для розкриття критерію пропорційності вагоме значення має встановлення добросовісності/недобросовісності набувача майна.
Щодо критерію пропорційності, у п.п. 6. 43- 6.46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 наведено наступні висновки:
«Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19), пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19)).
Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що має важливе значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна, не можуть вважатися такими, що відповідають нормам справедливого судового розгляду згідно зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України.
Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).»
За встановлених у даній справі обставин, спірне нерухоме майно було предметом продажу на прилюдних торгах. При оцінці добросовісності / недобросовісності набувача майна слід враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та «юридичне очищення» майна, придбаного у такий спосіб.
Суд враховує висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, а саме: «Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.» - п. 6.53.
Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу за виключними обставинами на підставі рішення ЄСПЛ від 09.05.2025 року у справі «Бондар проти України» ((заява № 29184/15 та 44078/16), в якому констатовано порушення Україною статті 1 Першого Протоколу до Конвенції) в постанові від 14.01.2026 у справі № 580/408/14-ц зазначила, що за висновками ЄСПЛ, послідовно викладеними у ряді інших справ, - позбавлення власності без виплати суми, рівноцінної вартості об`єкта власності, є недотриманням необхідного справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи і становить непропорційний тягар для заявника. 
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Велика Палата Верховного Суду зауважила: 
« 41. Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - не встановлює такого порушення, якщо дотримані всі три критерії (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, провадження № 14-317цс19).
42. Тобто лише в разі дотримання всіх зазначених вище критеріїв можна визнати втручання держави у права пропорційним, а відтак правомірним, справедливим та виправданим. Суд повинен відповідно до принципу індивідуального підходу в кожному випадку вирішувати питання пропорційності з урахуванням фактичних обставин конкретної справи, оскільки в одному випадку обмеження буде пропорційним, а в іншому випадку те саме обмеження пропорційним не вважатиметься.
43. Так, критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
44. За усталеною практикою ЄСПЛ, ретроспективне скасування дійсного права власності становить позбавлення майна у розумінні цього положення Конвенції.»
Ризик будь-якої помилки, допущеної державним органом, має нести сама держава, і ці помилки не повинні виправлятися за рахунок інших третіх осіб. У контексті позбавлення права власності на майно, передане помилково, принцип належного урядування може не лише накладати на органи влади обов`язок оперативно виправити свою помилку, але й вимагати виплати адекватної компенсації або іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власнику.
Отже, відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ особа не може відповідати за помилки державних органів при виконанні ними своїх повноважень, а державні органи не можуть вимагати повернення майна в попередній стан, посилаючись на те, що вони при виконанні своїх повноважень припустилися помилки.
Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту.
Якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб`єкт права приватної власності, відповідно до вимог ч. 2 ст. 391 ЦК України, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу.
Тобто, законодавець визначив, що у випадках передбачених ч. 2 ст. 391 ЦК України, захист речових прав належить здійснювати на підставі віндикаційного позову.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 11.11.2025 у справі № 918/265/25 навів такі висновки:
« 4.18. Колегія суддів зазначає, що позовом про витребування майна (віндикаційним позовом) є вимога власника, який не є володільцем належного йому на праві власності індивідуально визначеного майна, до особи, яка ним заволоділа, про витребування (повернення) цього майна з чужого незаконного володіння.
4.19. Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною 1 статті 388 Цивільного кодексу України. Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду України від 17.02.2016 у справі № 6-2407цс15.
4.20. Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17.
4.21. Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду.
Віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними.
… 4.22. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 Цивільного кодексу України в редакції, чинній на момент звернення Прокурора з позовом - 27.03.2025).
За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані із позбавленням володіння (подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).
4.23. Відповідно до частини 2 статті 391 Цивільного кодексу України (в редакції Закону України "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача") якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб`єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу.
4.24. Відтак за змістом частини 2 статті 391 Цивільного кодексу України (в редакції Закону України "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача") негаторний позов не застосовується до випадків, якщо органом державної влади або місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії щодо відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна стала фізична особа та/або юридична особа приватної власності.
Отже, захист права власності на нерухоме майно, яке було відчужене органом державної влади або місцевого самоврядування на користь суб`єкта права приватної власності, здійснюється шляхом витребування такого майна.»
Верховний суд також звернув увагу, що неефективний спосіб захисту може бути підставою для відмови в позові за результатом розгляду справи по суті.
Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 у справі № 638/17112/21 в частині «Позиція Верховного Суду» зазначив: «У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.»
Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).
Стверджуючи, що спірна будівля є об`єктом самочинного будівництва, Львівська міська рада покликається на дані реєстру містобудівної діяльності та листи її структурних підрозділів.
Разом з тим, позивачем не обґрунтовано та не надано доказів незаконності реєстрації Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, як і реєстрації права власності на будівлю.
За матеріалами справи Декларація про готовність об`єкта до експлуатації зареєстрована 22.01.2014, а Реєстр містобудівної діяльності вперше запроваджено лише 01.12.2019 – з введенням в дію ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» № 199-IX від 17.10.2019.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в Україні визначені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Відповідно до ч.ч. 1, 5, 6 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції, що була чинною станом на дату реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що належать до I-III категорій складності, та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації; датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката; інспекції державного архітектурно-будівельного контролю повертають декларацію про готовність об`єкта до експлуатації замовникові, якщо декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, з обґрунтуванням причини у строк, передбачений для її реєстрації.
За таких обставин, інформаційні листи про відсутність даних в містобудівному реєстрі щодо об`єкта, введеного в експлуатацію за 5 років до запровадження такого реєстру, - не можуть слугувати доказом.
Щодо застосування строків позовної давності.
Згідно з приписами частини 1 статті 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушеного права особи. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропуску.
За встановлених судом обставин, з урахування наведених вимог нормативно-правових актів та висновків Верховного Суду, господарський суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Судові витрати відповідно до ст. 129 ГПК України залишаються за позивачем.
Керуючись статтями 2, 13, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 145, 236-241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд –

УХВАЛИВ:
В задоволенні позовних вимог Львівської міської ради до ТзОВ «РЕНТ-ДОМ» про зобов`язання усунути перешкоди у розпорядженні земельною ділянкою, шляхом знесення самовільно збудованого нежитлового приміщення загальною площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1601225246101) з припиненням права власності ТзОВ «РЕНТ-ДОМ» на нежитлове приміщення загальною площею 99,1 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Зелена, 147 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1601225246101) - відмовити.
Рішення набирає законної сили в порядку та строки, визначені статтею 241 ГПК України, та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені статтями 256, 257 ГПК України.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.

Суддя Горецька З.В.