УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №292/948/25 Головуючий у 1-й інст. Рябенька Т. С. 
Категорія 23 Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М., 
суддів: Борисюка Р.М., Павицької Т.М.,
за участі секретаря судового засідання Ковальчук М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №292/948/25 за позовом  ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Навозаводські аграрні інвестиції» про розірвання договору оренди землі 
за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» 
на рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 18 вересня 2025 року, яке ухвалене під головуванням судді Рябенької Т.С. у с-щі Пулини,

в с т а н о в и в:

У серпні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» (далі - ПП «Новозаводські аграрні інвестиції»). Просила розірвати договір оренди землі від 24 квітня 2008 року, укладений між нею ( ОСОБА_1 ) та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» щодо земельних ділянок: площею 3,4359 га з кадастровим номером 1825483600:11:000:0149 та площею 2,58 га з кадастровим номером 1825483600:10:000:0249, а також додаткові угоди до нього від 10 листопада 2016 року щодо вказаних земельних ділянок.
Свій позов обґрунтовувала тим, що є власником земельних ділянок площею 3,4359 га з кадастровим номером 1825483600:11:000:0149 та площею 2,58 га з кадастровим номером 1825483600:10:000:0249. Вона ( ОСОБА_1 ) 24 квітня 2008 року уклала з ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» договір оренди землі, за умовами якого передала в оренду вказані земельні ділянки. Договір оренди зареєстрований у Червоноармійському районному відділі Житомирської філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель зроблений запис №040822200023. У подальшому сторонами укладені додаткові угоди до договору оренди землі. Строк оренди землі, з урахуванням додаткових угод, становить 17 років. ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» у 2022-2024 роках не виконало належним чином взяті на себе зобов`язання за договором оренди землі та не сплатило їй оренду плату за користування належними їй ( ОСОБА_1 ) земельними ділянками, що підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків, а тому вважає, що договір оренди землі та додаткові угоди до нього мають бути розірваними. 

Рішенням Пулинського районного суду Житомирської області від 18 вересня 2025 року позов задоволений. Розірваний договір оренди від 24 квітня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» щодо земельних ділянок площею 3,4359 га з кадастровим номером 1825483600:11:000:0149 та площею 2,58 га з кадастровим номером 1825483600:10:000:0249. Розірвана додаткова угода від 10 листопада 2016 року до договору оренди землі від 24 квітня 2008 року, укладена між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» щодо земельної ділянки площею 3,4359 га з кадастровим номером 1825483600:11:000:0149. Розірвана додаткова угоду від 10 листопада 2016 року до договору оренди землі від 24 квітня 2008 року, укладена між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» щодо земельної ділянки площею 2,58 га з кадастровим номером 1825483600:10:000:0249.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, відповідач ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі. Також у апеляційній скарзі заявлено клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів.
Доводи апеляційної скарги аргументовані тим, що висновки суду першої інстанції про порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки щодо виплати позивачу орендної плати є помилковими. ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» вживалися заходи щодо отримання позивачем орендної плати. У матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про навмисне ухилення відповідача від виконання зобов`язань за договором. Жодних претензій чи вимог щодо розрахунків за договором від позивача не надходило, що в свою чергу свідчить про небажання саме позивача отримати належне виконання зобов`язань за договором. Наведене вище свідчить про відмову позивача прийняти виконання з боку відповідача, оскільки позивач має можливість отримати виконання за договором у робочий час за місцезнаходженням ПП «Новозаводські аграрні інвестиції». Судом не враховано положення пунктів 6 і 8 договору оренди землі, які дозволяють сплату орендної плати в натуральній формі шляхом передачі сільськогосподарської продукції, що оформлюється актами приймання-передачі. Погодження цієї форми орендної плати (переліку товарів чи продукції, кількості, якості, ціни, місця, порядку, строків поставки тощо) здійснюється за усною домовленістю сторін й оформляється підписанням сторонами актів прийняття-передачі та/або товарних, або товаротранспортних накладних, підписанням яких і є такою домовленістю. Орендар вносить орендну плату один раз на рік. За перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, а в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року. Виплата орендної плати впродовж усього строку дії договору здійснювалася у готівковій формі в офісі відповідача, жодних заяв про зміну способу виплати орендної плати позивачем не подавалося. Відповідач неодноразово в телефонному режимі і шляхом надсилання листів запрошував позивача отримати належні йому суми орендної плати. Позивачем не надано доказів, які б виключали виконання зобов`язань у натуральній формі, а суд не витребував відповідних документів. Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, з січня 2019 року відповідач нараховував позивачу орендну плату, але остання протягом 2022-2024 років не зверталася до відповідача за отриманням орендної плати, виключно з метою створення штучних умов щодо дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, що в першу чергу свідчить про неправомірну поведінку позивача. Позивач протягом усього періоду дії договору отримувала орендну плату в готівковій формі в офісі орендаря, жодних письмових заперечень чи вимог про зміну форми виплати нею не подавалося. Відповідач неодноразово протягом 2022-2024 року повідомляв позивача про готовність здійснити виплату, однак з боку позивача були відсутні дії щодо її отримання. Водночас позивач протягом усього періоду дії договору отримувала орендну плату в готівковій чи в натуральній формі в офісі орендаря, жодних письмових заперечень чи вимог про зміну форми виплати нею не подавалося. Доказом на підтвердження вказаної обставини є відомості про виплату та видачу пайових внесків. Відповідач неодноразово протягом 2022-2024 року повідомляв позивача про готовність здійснити виплату (докази квитанції про поштові направлення), але з боку позивача були відсутні дії щодо її отримання. Отже, за встановлених обставин позивач мав можливість отримати орендну плату в готівковій чи натуральній формі за 2022-2024 роки за місцезнаходженням відповідача. Натомість позивач доказів того, що вона особисто або через уповноваженого представника звертався до ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» з метою отримання орендної плати за 2022-2024 роки, зокрема у офісі підприємства, не надала. Також позивач не надала жодних доказів того, що натуральна форма виконання зобов`язання не мала місця або була неможливою. Водночас суд не здійснив витребування доказів щодо альтернативної форми оплати, чим порушив вимоги ст.13 ЦПК України та усталену судову практику (позиція Великої Палати Верховного Суду в постанові від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17). Протягом усього строку дії договору орендна плата виплачувалася позивачеві у готівковій формі за місцем знаходження орендаря. Проте у період із 2022 по 2024 роки позивач фактично ухилялася від отримання орендної плати та не висувала жодних вимог щодо її сплати в готівковій чи у безготівковій формі. ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» неодноразово зверталося до позивача з пропозицією погасити заборгованість протягом 2022-2024 років. Зазначені листи поверталися відправнику з поштовою відміткою «Адресат відсутній за вказаною адресою», що свідчить про неможливість належного вручення повідомлень та вкотре підтверджує прострочення кредитора відповідно до частини першої ст.613 ЦК України. Вказані документи мають істотне значення для справи, оскільки свідчать про добросовісну поведінку відповідача та його готовність виконати зобов`язання, а також спростовують твердження позивача щодо бездіяльності відповідача. Проте з об`єктивних причин ці документи не були подані до суду першої інстанції, а саме через введення воєнного стану підприємство опинилося у надзвичайно складних умовах, значна частина працівників підприємства була мобілізована до лав Збройних Сил України, у зв`язку з чим виник дефіцит кадрів та ускладнення в організації роботи. Підприємство одночасно бере участь у великій кількості судових проваджень, що об`єктивно унеможливило своєчасне виявлення та підготовку відповідних доказів саме у цій справі. Зазначені обставини не залежали від волі ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та не були спрямовані на затягування процесу.

Представник позивача ОСОБА_1 адвокат Ващук Ю.С. у відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
При цьому покликається на те, що орендар зобов`язаний платити за користування орендованим майном. Згідно зі ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт. Відповідно до ст.25 Закону України «Про оренду землі», орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт. Пунктом «в» частини першої ст.96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. Відповідно до умов договору, орендар вносить орендну плату, орендна плата сплачується до 31 грудня поточного року. Норми законодавства та умови договорів, укладених із відповідачем, не містять обов`язку для орендодавця з`являтися за отриманням орендної плати до орендаря. Орендар не те що не виплачував, а навіть не нараховував орендної плати позивачеві, що підтверджується наявними в матеріалах справи відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків. Більш того, жодного разу власник земельних ділянок не отримував орендну плату в касі підприємства. Всі попередні роки виплата орендної плати здійснювалася за місцем проживання орендодавця. Відсутність у матеріалах справи доказів, які б свідчили про вчинення відповідачем дій щодо нарахування та виплати орендної плати, підтверджує неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі. Така ж позиція викладена в постанові Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року в справі №573/1831/20. Верховний Суд вже неодноразово висловлював позицію з приводу того, що систематична, тобто два та більше рази, несплата орендної плати є істотним порушенням умов договору та підставою для розірвання договору оренди землі. Крім того, за нормами ст.141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати, тобто, норма вказаної статті взагалі не вимагає оцінки порушення на предмет істотності, а є прямою підставою для розірвання договору в разі систематичної несплати орендної плати. Підстави для розірвання договорів, як на підставі ст.651 ЦК України, так і на підставі ст.141 ЗК України, наявні. Як убачається з наданих позивачем доказів (довідки податкового органу) інформація про доходи позивача, одержані або хоча б нараховані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за 2022-2024 роки, відсутня. Надані відповідачем докази також не містять доказів сплати орендної плати позивачу за 2022-2024 роки. Щодо поданих конвертів та повідомлень про вручення, то вони не підтверджують факт виконання умов договору за 2022-2024 роки, не містять даних про вчинення дій з боку орендаря для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати за період 2022-2024 років, зокрема, шляхом надіслання орендної плати за місцем проживання орендодавця або шляхом внесення належних орендодавцю грошей на депозит нотаріуса. Договором оренди не передбачено обов`язку орендодавця надавати реквізити банківського рахунку для перерахування орендної плати чи прибувати до орендаря за отриманням орендної плати. Натомість, договір містить персональні дані орендодавця, його адресу, що не виключає виконання орендарем свого обов`язку шляхом здійснення виплати орендної плати поштовим переказом або іншим способом. Самі лише наміри сплатити орендну плату не свідчить про виконання зобов`язання. Така позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 20 листопада 2023 року в справі №499/793/21. Відповідно до умов договорів орендна плата вноситься по 25 грудня кожного року. При цьому, у матеріалах справи відсутні докази сплати орендної плати за 2022-2024 роки, а направлення орендарем заяв чи повідомлень в 2023 році, в яких він пропонував отримати орендну плату за 2022 рік, здійснені поза межами строку, передбаченого договором. Отже, вказане безумовно свідчить про те, що наявні порушення орендарем умов договору та систематична несплата орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі. Така ж позиція викладена в постанові Верховного Суду від 08 травня 2024 року в справі №629/2698/23. Окрім того, орендодавець неодноразово зверталася до керівництва орендаря з проханням сплатити орендну плату. Разом з іншими орендодавцями ОСОБА_1 зверталася до представників місцевої влади з проханням вплинути на недобросовісного орендаря, але орендна плата так і не була виплачена.

Сторони в судове засідання не з`явилися. Про розгляд справи повідомлені належним чином (а.с.14-15 т.2). Представник позивача Ващук Ю.С. у відзиві на апеляційну скаргу просила розглядати апеляційну скаргу без участі позивача та її представника. Відповідно до частини другої ст.372 ЦПК України неявка сторін та інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволеною з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:10:000:0249 (площа 2,58 га) та 1825483600:11:000:0149 (площа 3,44 га) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Новозаводської сільської ради Червоноармійського району Житомирської області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №222892 від 28 березня 2005 року (а.с.6 т.1).

Відповідно до договору оренди землі від 24 квітня 2008 року, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ОСОБА_1 , остання передала ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» в оренду строком на 10 років земельну ділянку загальною площею 6,02 га, у тому числі рілля 3,44 га, сіножать 2,58 га, які знаходяться на території Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області (а.с.7 т.1).

Згідно з пунктом 9 договору орендна плата становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і на дату укладення договору складає 886,16 грн. Орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій або натуральній формі (продукцією вирощеною орендарем) у випадку, якщо орендна плата вноситься в натуральній формі ціна продукції встановлюється на рівні ціни, за якою орендар передає аналогічну продукцію третім особам. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року.

Відповідно до пунктів 35-36 договору оренди землі, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 39 договору оренди землі передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» 10 листопада 2016 року укладені додаткові угоди про внесення змін до договору оренди землі, згідно з якими договір оренди укладений строком на 17 років (а.с.9,11 т.1). Орендна плата за кожен рік користування земельною ділянкою складає 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №№425977775,425976432 від 08 травня 2025 року, вбачається, що земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:11:000:0149 (площа 3,4359 га), 1825483600:10:000:0249 (площа 2,58 га), цільове призначення яких ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належать ОСОБА_1 , відповідно 08 лютого 2017 року та 26 січня 2017 року проведена державна реєстрація права оренди земельних ділянок, номер записів про інше речове право: 19002006, 18820976, рішення про державну реєстрацію №№33846602,33675547, та передані в оренду ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» строком на 17 років із правом пролонгації (а.с.8,10 т.1).

Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, за період із січня 2021 року по грудень 2024 року, ОСОБА_1 у грудні 2021 року ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» нарахувало 6 708,07 грн. Інформація про доходи ОСОБА_1 , одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», за 2022-2024 роки відсутня (а.с.12).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша ст.15, частина перша ст.16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17).

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.

Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року в справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі №209/3085/20).

Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Відповідно до ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст.11 ЦК України).

Згідно з ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

За приписами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (частина третя ст.509 ЦК України).

Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі №180/1735/16-ц.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою ст.15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ст.409 ЦК України, власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої ст.96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

За правилами частин першої та другої ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша ст.32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої ст.141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України. При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню підлягають положення частини другої ст.651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду в постанові від 10 жовтня 2019 року в справі №293/1011/16-ц дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої ст.141 ЗК України, частини другої ст.651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно з ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду в постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17, Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року в справі №499/793/21.

Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, окрім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За приписами частини першої ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша ст.77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша ст.80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Обов`язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач - для відхилення його заперечень проти позову.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року в справі №129/1033/13-ц).

Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року в справі №522/16724/16 зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Отже, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі».

Тягар доказування обставин, необхідних для спростування невиплати орендної плати покладається на орендаря.

У апеляційній скарзі ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» покликається на те, що впродовж усього терміну правочинів, орендна плата виплачувалася позивачеві в готівковій формі в офісі відповідача, але впродовж 2022-2024 років позивач фактично ухилялася від отримання орендної плати та не виставляла жодних вимог про її сплату, як у готівковій так і у безготівковій формі.

Тобто, відповідач фактично не заперечує того факту, що впродовж 2022-2024 років позивач не отримувала орендної плати.

Відповідачем до апеляційної скарги додані копії документів на підтвердження видачі орендодавцям грошових коштів та вжиття ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» заходів щодо повідомлення орендодавців про необхідність одержання орендної плати.

Разом із тим, колегія суддів наголошує на тому, що відповідачем не надано апеляційному суду доказів неможливості подання копій документів, що додані до апеляційної скарги, до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» (частина третя ст.367 ЦПК України). За таких обставин, додані до апеляційної скарги докази є неприйнятними та не підлягають долученню до матеріалів справи під час апеляційного перегляду справи.

Отже, ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не довело, що сплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2022-2024 роки, які є спірним періодом. 

Також матеріали справи не містять актів приймання-передачі сільськогосподарської продукції в рахунок оплати орендної плати та доказів того, що ОСОБА_1 відмовлялася від отримання нарахованої їй орендної плати. Сплата орендної плати є обов`язком відповідача відповідно до умов договору. У даному випадку, всі ризики неналежного виконання умов договору покладаються на орендаря.

За правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року в справі №363/1834/17, у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

Колегією суддів встановлено, що ОСОБА_1 розраховувала отримувати орендну плату щорічно у строк, встановлений у догові оренди землі, але відповідач не сплатив орендної плати, у зв`язку з чим, позивач не може та не бажає очікувати, що в подальшому відповідач належно виконуватиме обов`язки за умовами договору оренди землі та додаткових угод до нього.

Викладене вище безумовно свідчить про те, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не виконані умови правочинів із оренди землі, а тому наявні підстави для розірвання договору та додаткових угод до нього з підстав пункту «д» частини першої ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати).

Підсумовуючи викладене, суд першої інстанції ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.

Згідно з положеннями ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів доходить висновку, що судове рішення суду першої інстанції належить залишити без змін.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» залишити без задоволення.
Рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 18 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення – 11 червня 2026 року.

Головуюча Судді: