КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 червня 2026 року м. Київ

Унікальний номер справи № 754/3513/25
Апеляційне провадження № 22-ц/824/11080/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів: Євграфової Є.П., Саліхова В.В.,
за участю секретаря судового засідання - Марченка М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 03 квітня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Бабко В.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Кредитної спілки «ЗаРаз», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна про визнання договору купівлі-продажу недійсним, -

в с т а н о в и в :

У березні 2025 року позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 24 липня 2018 року, укладений між ОСОБА_5 та КС «ЗаРаз», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Харковою О.В. та зареєстрований за № 2134 (т. 1 а.с. 1-10).
Позовні вимоги обґрунтовувала тим, що рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 07.11.2022 рокуу справі № 754/2046/19 позовні вимоги ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомого майна та бізнесу» Прошкіна О.В., індексний номер: 44660407 від 17.12.2018 року про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 21.12.2018 року № 3646, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбуновою Л. В. Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 про скасування права власності на об`єкт нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, визнання договорів купівлі-продажу недійними та витребування майна, залишено без задоволення. 
Постановою Київського апеляційного суду від 13.07.2023 року у справі № 754/2046/19 рішення Деснянського районного суду м. Києва в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення. Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 . Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 . 
У подальшому, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулись до Деснянського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні житловим приміщенням шляхом вселення до житлового приміщення, а саме квартири АДРЕСА_1 .
Позивачка зазначала, що між ОСОБА_5 та КС «Зараз» було укладено договір купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_1 . 
ОСОБА_2 не попереджено про наслідки невиконання - звернення стягнення на майно шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем, а вказане, на думку позивача, було перешкодою у вчиненні державним реєстратором реєстраційних дій та проведенні державної реєстрації права власності на спірну квартиру за КС «ЗаРаз». Крім того, КС «ЗаРаз» подала приватному нотаріусу КМНО Гамаль І.М. не у повному обсязі документи визначені Законом та порядком, які необхідні для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Вважала, що порядок та законність реєстрації права власності на спірну квартиру за КС «ЗаРаз» були порушені, а тому кредитна спілка не мала права на відчуження квартири (т. 1 а.с. 1-10).
31.03.2025 року до суду від ОСОБА_3 , ОСОБА_4 надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що 14.06.2017 року відбулась первинна реєстрація права власності на квартиру за ОСОБА_2 , як на спадкове майно, на підставі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28.04.2016 рокуу справі № 754/2567/16-ц про визнання права власності в порядку спадкування. 04.07.2017 між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено договір про надання фінансового кредиту та застави, предметом якого є вказана квартира. 24.11.2017 відбулось укладання Договору іпотеки між власником квартири ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз». 18.06.2018 було зареєстровано право власності на квартири, як на предмет іпотеки, що підлягає стягненню за КС «ЗаРаз». 24.07.2018 між ОСОБА_5 та КС «ЗаРаз» було укладено договір купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_1 , та право власності на квартиру зареєстровано за ОСОБА_5 17.12.2018 року відбулась незаконна повторна реєстрація права власності на квартиру за ОСОБА_2 на підставі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28.04.2016 року у справі № 754/2567/16-ц. 21.12.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір купівлі-продажу квартири. 10.01.2019 року ОСОБА_1 реєструється в квартирі з неповнолітньою донькою. 13.07.2023 року постановою Київського апеляційного суду по справі № 754/2046/19 витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 . Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 . Постанова Київського апеляційного суду до Верховного суду не оскаржувалась та набрала законної сили. 26.01.2024 року ОСОБА_1 разом із своєю неповнолітньою донькою на виконання рішення суду, було знято з реєстрації. Станом на сьогодні, у відповідності до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власниками квартири є  ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Зазначали, що вищевказані обставини позивачкою спростовані не були, та жодних доказів про те, що реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_1 за відповідачами порушує права позивачки у позовній заяві не доведено. Також вказували, що позивачкою пропущений строк звернення до суду з позовом. На підставі викладеного, просили відмовити в задоволенні позову в повному обсязі та застосувати наслідки пропущення позивачкою строків позовної давності (т. 1 а.с. 63-69).
Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 03 квітня 2026 року, з урахуванням ухвали цього ж суду від 03 квітня 2026 року про виправлення описки, у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Кредитної спілки «ЗаРаз», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. про визнання договору купівлі-продажу недійсним - відмовлено(т. 1 а.с. 293-306,307-308).
Не погодившись з рішенням районного суду, 27 квітня 2026 року ОСОБА_1 подала безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просила оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги (т. 2 а.с. 1-6).
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначала, що суд першої інстанції не з`ясував належним чином обставини справи, не перевірив усіх доводів сторін, не надав належної правової оцінки поданим доказам, не сприяв всебічному й повному з`ясуванню обставин, що мають юридичне значення для вирішення справи.
04.08.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено кредитний договір про надання фінансового кредиту № КВ-0073/08-17/0310. Згідно істотних умов договору, сума кредиту становить 350 000,00 грн., строком на 9 місяців. Плата за користування кредитом 36 % річних.
24.11.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю, в якості забезпечення виконання всіх зобов`язань за кредитним договором про надання фінансового кредиту № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017 року квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .
15.03.2018 року КС «ЗаРаз» направила ОСОБА_2 повідомлення про наявність заборгованості за кредитним договором № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017 року.
18.06.2018 року приватним нотаріусом Гамаль І.М. було видано свідоцтво, відповідно до змісту якого нотаріусом було посвідчено заяву КС «ЗаРаз». Заява містила відомості щодо невиконання ОСОБА_2 зобов`язань за кредитним договором № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017 року, за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Литвин А.С. 24.11.2017 року за реєстровим № 4643, та не сплатою грошових коштів згідно із встановленим графіком платежів. Сума заборгованості станом на 27.04.2018 року становила 731 227,88 грн. У разі, якщо в термін 30 днів з дня отримання ОСОБА_2 заяви, ним не було усунуто порушення умов кредитного договору та договору іпотеки, то у відповідності до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та на підставі договору іпотеки буде здійснено передачу іпотеко держателю КС «ЗаРаз» права власності на предмет іпотеки - квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .
25.06.2018 року КС «ЗаРаз» направила ОСОБА_6 повідомлення про те, що 18.06.2018 року на підставі Закону України «Про іпотеку» зареєстровано право власності КС «ЗаРаз» на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .
25.06.2018 року КС «ЗаРаз» направила ОСОБА_2 вимогу про виселення з жилого приміщення, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_2 .
Доказів того, що письмова вимога КС «ЗаРаз» направлялась та була отримана ОСОБА_2 матеріали справи та матеріали кредитної справи не містять.
Враховуючи те, що при звернення до приватного нотаріуса для вчинення дії з реєстрації права власності на іпотечне майно, відповідач КС «ЗаРаз» не надав всі необхідні документи, передбачені п. 61 постанови КМУ № 1127 від 25.12.2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» у приватного нотаріуса були всі підстави для відмови в державній реєстрації.
Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Крім того, 04.08.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено договір про надання фінансового кредиту № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017 року на підставі якого КС «ЗаРаз» зобов`язується надати фінансовий кредит у формі кредитної лінії з лімітом в сумі 350 000 грн., а ОСОБА_2 зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом та інші нараховані суми на умовах та в строком встановлені договором. Згідно п. 1.4.1. договору кредит надається на 0 місяців від дати отримання кредиту, тобто 04.08.2017 по 04.05.2018 року.
04.08.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено додаткову угоду до договору № КВ-0073/08-17/0310, вяку внесли зміни в п. 1.4.1 щодо строку повернення кредитних коштів та виклали у наступній редакції «кредит надається строком на 12 місяців, тобто з 04.08.2017 по 04.08.2018 року».
Зміни до кредитного договору нотаріально не посвідчені та інформацію про це в реєстрі відсутня.
Відтак, КС «ЗаРаз» подала приватному нотаріусу КМНО Гамаль І.М. не в повному обсязі визначені Законом та порядком документи, які необхідні для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки всі доказам по справі та не врахував висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постанова Верховного Суду.
Крім того, судом першої інстанції не повідомлено всі сторони про час і місце розгляду справи (т. 2 а.с. 1-6).
16 червня 2026 року до суду апеляційної інстанції від приватного нотаріуса Київського МНО Гамаль І.М. надійшли письмові пояснення в яких зазначені фактичні заперечення проти апеляційної скарги із посиланням на те, що усі нотаріальні і реєстраційні дії проведені у відповідності до вимог чинного законодавства. Просила розглянути справу за відсутності третьої особи (т. 2 а.с. 28-29).

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Федосєєва Т.Ю. підтримала скаргу і просила її задовольнити. 
Інші особи, які беруть участь у справі до суду не прибули, про час та місце розгляду справи були сповіщені повідомленнями на зазначені ними адреси, тобто належним чином, про що у справі є докази. Повідомлення ОСОБА_1 повернулось із відмітками працівників пошти про відсутність адресата за зазначеною нею адресою, заяви про зміну адреси місця проживання (перебування) від вказаної особи до суду не надходили. Поряд з цим, про розгляд справи апеляційним судом 18 червня 2026 року апелянт ОСОБА_1 була сповіщена 26 травня 2026 року повідомленням її представника - адвоката Федосєєвої Т.Ю. до Електронного кабінету в ЄСІТС із забезпеченням технічної фіксації такого повідомлення про що у справі є докази і факт належного сповіщення позивачки її представник адвокат Федосєєва Т.Ю. підтвердила в суді апеляційної інстанції про що свідчить протокол та звукозапис судового засідання. Повідомлення відповідача ОСОБА_2 повернулось із відмітками працівників пошти про відсутність адресата за зазначеною нею адресою, заяви про зміну адреси місця проживання (перебування) від вказаної особи до суду не надходили. Відповідачі - ОСОБА_3 , КС «ЗаРаз» про розгляд справи апеляційним судом 18 червня 2026 року були сповіщені 26 травня 2026 року повідомлення до Електронного кабінету в ЄСІТС із забезпеченням технічної фіксації такого повідомлення про що у справі є докази. Відповідач ОСОБА_4 про розгляд справи судом повідомлялась направленням повістки на зазначену нею адресу, повідомлення повернулось без вручення, при цьому судом вжиті усі належні заходи щодо сповіщення (т. 2 а.с. 19-29, 31).
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою. 
Відповідно до частини 1 ст. 131 ЦПК України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться. 
Попри те, що конституційне право на суд є правом, його реалізація покладає на учасників справи певні обов`язки. Практика Європейського суду з прав людини визначає, що сторона, яка задіяна у ході судового розгляду справи, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки. Як зазначено у рішенні цього суду у справі «Пономарьов проти України» від 03 квітня 2008 року, сторони мають вживати заходи, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон АліментаріяСандерс С. А. проти Іспанії» від 07 липня 1989 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 759/14068/19 (провадження № 61-8505св22).
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). При цьому запобігати неналежній і такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі - завдання саме державних органів (див. рішення ЄСПЛ від 20.01.2011 у справі «Мусієнко проти України», № 26976/06).
Зважаючи на вимоги п. 2 ч. 8 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ст. 131, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, колегія суддів дійшла висновку, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 04.08.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено кредитний Договір про надання фінансового кредиту № КВ-0073/08-17/0310, відповідно до якого сума кредиту становить 350000,00грн. Плата за користування кредитом 36% річних. Згідно з п 1.4.1 вказаного договору кредит надається строком на 9 (дев`ять) фактичних місяців від дати отримання позичальником кредиту, тобто з 04 серпня 2017 року по 04 травня 2018 року (т. 1 а.с. 183-185).
04.08.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено додатковий договір до кредитного договору № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017 року, яким внесено зміни в п 1.4.1 та викладено в новій редакції «1.4.1. кредит надається строком на 12 (дванадцять) фактичних місяців від дати отримання позичальником кредиту, тобто з 04 серпня 2017 року по 04 серпня 2018 року (т. 1 а.с. 186).
24.11.2017 року між ОСОБА_2 та КС «ЗаРаз» було укладено Договір іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю, в якості забезпечення виконання всіх своїх зобов`язань за кредитним Договором про надання фінансового кредиту № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017, наступне майном, яким є квартира: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 202-204).
15.03.2018 рокуКС «ЗаРаз» направила ОСОБА_2 повідомлення про наявність заборгованості за кредитним Договором № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017 (т. 1 а.с. 209).
18.06.2018 Приватним нотаріусом Гамаль І.М. було видано Свідоцтво, відповідно до змісту якого нотаріусом було посвідчено заяву КС «ЗаРаз». Заява містила відомості щодо невиконання ОСОБА_2 зобов`язань за кредитним договором про надання фінансового кредиту № КВ-0073/08-17/0310 від 04.08.2017, за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Литвин А. С. 24.11.2017 за реєстровим № 4643, та не сплатою грошових коштів згідно із встановленим графіком платежів. Сума заборгованості станом на 27.04.2018 становила 731227,88грн. У разі якщо в термін 30 днів з дня отримання ОСОБА_2 заяви, ним не буде усунуто порушення умов кредитного договору та договору іпотеки, то у відповідності зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та на підставі Договору іпотеки, буде здійснено передачу іпотекодержателю Кредитній спілці «ЗаРаз» права власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 210).
25.06.2018 Кредитна спілка «ЗаРаз» направила ОСОБА_2 повідомлення про те, що 18.06.2018, на підставі Закону України «Про іпотеку» зареєстровано право власності Кредитної спілки «ЗаРаз» на квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 212-213).
25.06.2018 Кредитна спілка «ЗаРаз» направила ОСОБА_2 вимогу про виселення з житлового приміщення, а саме з квартири АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 214).
Рішенням Деснянського районного суду м. Києвау справі № 754/2046/19, позовні вимоги ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомого майна та бізнесу» м. Київ Прошкін О.В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Горбунова Л.В. про визнання договору недійсним та витребування майна - задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомого майна та бізнесу» Прошкіна О.В., індексний номер: 44660407 від 17.12.2018 про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 21.12.2018 № 3646, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбуновою Л.В. В іншій частині позовних вимог позивачам відмовлено. 
Зустрічний позов  ОСОБА_2 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М., Кредитної спілки «ЗаРаз», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , треті особи: державний реєстратор КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомого майна та бізнесу» м.Київ Прошкін О.В, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Горбунова Л.В. про скасування права власності на об`єкт нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, визнання договору купівлі-продажу недійсними та витребування майна, залишено без задоволення (т. 1 а.с. 11-17).
13.07.2023 року постановою Київського апеляційного суду у справі № 754/2046/19 рішення Деснянського районного суду м. Києва від 07.11.2020 в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення. 
Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 .
Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 1/2 частину квартири  АДРЕСА_1 .
В іншій частині рішення залишено без змін (т. 1 а.с. 18-26).
У постанові Київського апеляційного суду від 13.07.2023 року судом було встановлено, що 24.07.2018 року між ОСОБА_5 КС «ЗаРаз» укладено та нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , згідно якого КС «ЗаРаз» продала, а ОСОБА_5 купила вищевказану квартиру за визначеною у договорі ціною. Відчужувана квартира належала КС «ЗаРаз» на підставі договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С., та зареєстровано в реєстрі за № 4643. Право власності на квартиру за КС «ЗаРаз» зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.06.2018, на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Після купівля квартири АДРЕСА_1 право власності позивача на квартиру зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Право власності на квартиру АДРЕСА_1 , яка належала ОСОБА_5 , було перереєстровано Державним реєстратором КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомого майна та бізнесу» м. Київ Прошкіна О.В. на колишнього власника квартири та іпотекодавця за договором іпотеки ОСОБА_2 на підставі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28.04.2016 у справі № 754/2567/26-ц за позовом ОСОБА_2 до територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради про визнання права у порядку спадкування. 21.12.2018 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Згідно відомостей з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.01.2019, право власності на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28.04.2016, по справі №754/2567/16-ц, було зареєстровано за ОСОБА_2 .
Ухвалою Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 754/2046/19 (провадження № 61-4085ск24), касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 07 листопада 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 13 липня 2023 року визнано неподаною та повернути заявнику.
У відповідності з ч. 4 та ч. 6 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Постанова суду у справі про адміністративне правопорушення, яка набрала законної сили, є обов`язковою для суду, що розглядає справу про правові наслідки дій чи бездіяльності особи, стосовно якої ухвалена постанова суду, в питанні, чи мали місце ці дії (бездіяльність) та чи вчинені вони цією особою.
Таким чином, набравшими законної сили судовими рішеннями у справі № 754/2046/19встановлено, що спочатку право власності на квартиру  АДРЕСА_1 реєструється за  ОСОБА_2 на підставі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 28.04.2016 року у справі №754/2567/16-ц в червні 2017 року.У подальшому,  ОСОБА_2 передає вказану квартиру в іпотеку КС «ЗаРаз», яка в свою чергу в рахунок виконання кредитних зобов`язань ОСОБА_2 реєструє право власності на спірну квартиру за КС «ЗаРаз» та продає її за договором купівлі-продажу від 24.07.2018 ОСОБА_5 .Згодом, ОСОБА_2 повторно у Державного реєстратора реєструє за собою право власності на квартиру на підставі того ж самого рішення Деснянського районного суду м.Києва від 28.04.2016 у справі №754/2567/16-ц, та в подальшому відчужує цю квартиру за договором купівлі-продажу від 21.12.2018 ОСОБА_1 .
Як убачається з Витягу з державного реєстру речових прав від 14.12.2023, квартира за адресою: АДРЕСА_2 , на праві приватної власності належить ОСОБА_3 , ОСОБА_4 . Розмір частки кожного (т. 1 а.с. 72-73 зворот).

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина 1 статті 328 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
За положеннями частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За змістом частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2 статті 215 ЦК України).
Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною першою статті 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
За змістом статей 655, 656 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладання договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, а покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Стаття 629 ЦК України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Відповідно до частини першої статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
За правилами ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено,що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.
Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч.1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Статтею 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2)нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.
Відповідно п.п. 1,2 ч.3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Статтею 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (абзац перший частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Так, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до частини 1 статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Аналіз наведених норм процесуального та матеріального права дає підставу вважати, що кожна сторона сама визначає зміст своїх вимог і заперечень, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.
За правилами статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Звертаючись до суду з позовом, позивач посилалась на те, що порядок та законність реєстрації права власності на спірну квартиру за КС «Зараз» були порушені, а тому КС «Зараз» не мала права на відчуження квартири, що є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 24 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_5 та КС «Зараз», посвідченого приватним нотаріусом КМНО Харковою О.В. та зареєстрованого за № 2134.
Суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні позовних вимог, вірно виходив з того, що ОСОБА_2 та КС «Зараз»було погоджено передачу права власності за іпотекодержателем у випадку невиконання зобов`язань за кредитним договором як добровільний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. У цій справі та в справі № 754/2046/19 не було встановлено будь-яких порушень під час реєстрації та посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу від 24.07.2018 між ОСОБА_5 та КС «ЗаРаз», тобто договір укладений у відповідності до вимог діючого законодавства України. ОСОБА_2 КС «ЗаРаз» повідомила про необхідність усунути порушення щодо основного зобов`язання та про наслідки не виконання заборгованості за кредитним договором, що також встановлено та зазначено в постанові Київського апеляційного суду від 13.07.2023 по справі № 745/2046/19.Тобто, КС «ЗаРаз» повністю виконала всі умови як укладеного кредитного договору з ОСОБА_2 так і вимоги договору Іпотеки, не порушуючи Закон України «Про іпотеку».Стороною позивача суду не надано, а матеріали справи не містять належних та допустимих доказів які б спростували зазначене вище. Позовні вимоги позивачки необґрунтовані, позивачкою не надано суду доказів, які б суд міг покласти в основу судового рішення про задоволення її вимог, як це передбачено статтями 76-79 та 81 ЦПК України.
Колегія суддів погоджуєтьсяз висновками суду першої інстанції.
В апеляційній скарзі апелянт посилалась на те, що судом першої інстанції не було звернуто увагу, що матеріали справ не містять доказів того, що письмова вимога КС «ЗаРаз» про наявність заборгованості за кредитним договором № КВ-0073/08-17/031 від 04.08.2017 року та необхідність усунути порушення щодо основного зобов`язання направлялась та була отримана ОСОБА_2 , тому, при зверненні до приватного нотаріуса для вчинення дії з реєстрації права власності на іпотечне майно, відповідач КС «Зараз» не надав всі необхідні документи, передбачені п. 61 постанови КМУ № 1127 від 25.12.2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», а відтак, у приватного нотаріуса були всі підстави для відмови в державній реєстрації 
Проте, колегія суддів відхиляє вказані доводи, оскільки в постанові Київського апеляційного суду від 13.07.2023 року у справі 754/2046/19 встановлено, що вказані твердження спростовуються свідоцтвом від 18 червня 2018 року про передачу ОСОБА_2 заяви КС «ЗАРАЗ» (т. 1 а.с. 18-26).
Так, у вказаному свідоцтві приватним нотаріусом КМНО Гамаль І.М. засвідчено, що заява про наявність заборгованості за кредитним договором № КВ-0073/08-17/031 від 04.08.2017 року та необхідність усунути порушення була передана засобами поштового зв`язку у вигляді рекомендованого листа з повідомленням про вручення поштового відправлення та отримана представником за довіреністю ОСОБА_7 15 травня 2018 року (т. 1 а.с. 210).
Також, апелянт посилалась на неналежне сповіщення сторін про час і місце розгляду справи.
Однак, відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України, порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо: справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Відповідно до ч. 5 ст. 130 ЦПК України, вручення судової повістки представникові учасника справи вважається врученням повістки і цій особі.
В матеріалах справи міститься розписка про повідомлення про день та час розгляду справи на 25.03.2026 року о 12-15 год. представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Федосєєвої Т.Ю. (т. 1 а.с. 273).
Крім того, представник позивача - адвокат Федосєєва Т.Ю. у письмових пояснення від 17.03.2025 року просила розгляд справи, призначений на 25 березня 2026 року на 12-15 хв. проводити без її участі та участі позивача (т. 1 а.с. 285).
Відтак, сторона позивача була належним чином сповіщена про розгляд справи судом першої інстанції, а підстав для перевірки факту належного сповіщення інших учасників справи відсутні, оскільки апеляційну скаргу подано лише позивачем.
За протоколом судового засідання від 25 березня 2026 року учасники справи в судове засідання не з`явились (т. 1 а.с. 292).
Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (ч. 5 ст. 268 ЦПК України).
За змістом оскаржуваного рішення районного суду, повний текст якого складено та підписано судом 03.04.2026 року у відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України (т. 1 а.с. 306).
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного рішення, відтак апеляційну скаргу позивача слід залишити без задоволення.
Інші доводи скарги цих висновків не спростовують, тому судом апеляційної інстанції визнані неспроможними та відхилені.
Пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує національні суди обґрунтовувати свої рішення. Це зобов`язання не можна розуміти як таке, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, і питання дотримання цього зобов`язання має вирішуватись виключно з огляду на обставини справи (див. рішення у справах «РуізТорія проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain), від 09 грудня 1994 року, пункт 29, Серія A, № 303-A, та «Гарсія Руіз проти Іспанії» [ВП] (GarciaRuiz v. Spain) [GC], заява № 30544/96, пункт 26, ЄСПЛ 1999-I). Ці принципи застосовувалися у низці справ проти України (див., наприклад, рішення у справах «Бендерський проти України» (Benderskiy v. Ukraine), заява № 22750/02, пункти 42-47, від 15 листопада 2007 року, «Проніна проти України» (Pronina v. Ukraine), заява № 63566/00, пункт 25, від 18 липня 2006 року, та «Богатова проти України» (Bogatova v. Ukraine), заява № 5231/04, пункти 18 і 19, від 07 жовтня 2010 року).

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст.ст. 381-384 ЦПК України,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 03 квітня 2026 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення - 18 червня 2026 року.

Судді Київського апеляційного суду: Б.Б. Левенець

Є.П. Євграфова

В.В. Саліхов