ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua	

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
04.05.2026	Справа № 910/12806/25	

Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г, за участю секретаря судового засідання Літовки М.В., розглянув у відкритому судовому засіданні 
справу № 910/12806/25
за позовом  ОСОБА_1 
до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк"
про визнання недійсними та скасування рішень загальних зборів співвласників

За участю представників учасників справи:
від позивача Мневець О.М.
від відповідача Жменяк Ю.Ю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" (далі - відповідач), в якому просить:
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" (код 43771250) від 29.10.2020, оформлене протоколом № 2 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" від 29.10.2020;
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" (код 43771250) від 01.07.2021, оформлене протоколом № 3 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" від 01.07.2021;
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" (код 43771250) від 12.07.2023, оформлене протоколом № 4 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" від 12.07.2023.
В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначає, що вищевказані рішення загальних зборів прийняті з порушенням норм законодавства, а тому підлягають визнанню недійсними, зокрема:
- щодо рішення, оформленого протоколом № 2 від 29.10.2020, позивач вказав, що: прийняте рішення створює невизначеність у частині форми управління багатоквартирним будинком, існування якої, на переконання сторони позивача, є неприпустимим; питання змін у складі ревізійної комісії та затвердження щомісячного внеску на організацію охорони будинку не були включені до порядку денного загальних зборів, тому існують безумовні підстави для визнання недійсним рішення;
- щодо рішення, оформленого протоколом № 3 від 01.07.2021, позивач зазначив, що до протоколу № 3 не долучено затверджені на таких зборах звіти; для прийняття рішення був відсутній необхідний для прийняття рішення з певних питань кворум;
- щодо рішення, оформленого протоколом № 4 від 12.07.2023, позивач стверджує, що питання про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачі у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд прийняті за відсутності необхідного кворуму.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.10.2025 повернуто позовну заяву на підставі порушення позивачем правил об`єднання позовних вимог.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.11.2025 вищевказану ухвалу від 23.10.2025 скасовано, справу № 910/12806/25 направлено до Господарського суду міста Києва для продовження розгляду. 
Ухвалою суду від 09.12.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено проведення підготовчого засідання на 08.01.2026, встановлено строки для вчинення учасниками справи процесуальних дій.
25.12.2025 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" до суду надійшов відзив на позов. 
07.01.2026 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" до суду надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи. 
08.01.2026 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" до суду надійшло клопотання про залишення позовної заяви без руху.
Протокольною ухвалою від 08.01.2026 відкладено розгляд клопотань відповідача про долучення доказів та залишення позову без руху, а також відкладено підготовче засідання на 19.01.2026.
08.01.2026 суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 19.01.2026.
19.01.2026 від позивача надійшло клопотання про витребування у відповідача доказів.
Протокольною ухвалою від 19.01.2026 відкладено підготовче засідання на 09.02.2026, відкладено вирішення клопотання позивача про витребування доказів.
09.02.2026 від відповідача надійшли заперечення на клопотання про витребування доказів.
Ухвалою суду 09.02.2026 відкладено підготовче засідання на 02.03.2026, клопотання позивача про витребування доказів задоволено частково.
23.02.2026 від відповідача надійшло клопотання про продовження строку для подання документів, яке мотивовано тим, що у встановлений строк ОСББ "Герцен Парк" не має можливості подати запитувані копії документів з поважних причин. Так, ухвалу суду про їх витребування ОСББ "Герцен Парк" отримано 18.02.2026. При цьому обсяг запитуваних копій документів є значним - понад 700 сторінок, у зв`язку з чим підготовка потребує значного часу.
Ухвалою суду від 24.02.2026 клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" про продовження строку для подання документів та інформації задоволено та продовжено Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" строк для подання документів та інформації до 27.02.2026 включно.
02.03.2026 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" надійшло клопотання на виконання вимог ухвали суду про долучення витребуваних доказів до матеріалів справи.
02.03.2026 суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 06.04.2026.
27.03.2026 від представника ОСОБА_1 надійшли пояснення. 
06.04.2026 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" надійшли пояснення. 
06.04.2026 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" надійшло клопотання про долучення доказів з клопотанням про поновлення строку.
У підготовчому засіданні 06.04.2026 суд протокольною ухвалою поновив строк, прийняв та долучив докази та пояснення до матеріалів справи. 
У підготовчому засіданні 06.04.2026 представники учасників судового процесу зазначили, що вважають виконаними завдання підготовчого провадження, у зв`язку з чим ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.04.2026 у даній справі закрито підготовче провадження та призначено справу д осудного розгляду по суті на 27.04.2026.
27.04.2026 від позивача надійшла заява про розподіл та стягнення судових витрат, в якій остання просить покласти на відповідача 40 000,00 грн витрат на правничу допомогу.
Протокольною ухвалою від 27.04.2026 оголошено перерву в судовому засіданні до 04.05.2026.
У судовому засіданні 04.05.2026 представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі, представник відповідача проти задоволення позову заперечував.
У судовому засіданні 04.05.2026 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовні вимоги, а також заперечення на них, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
За адресою: АДРЕСА_1 створене та функціонує Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк», що підтверджується Інформацією з державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань, а також статутом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк».
29.10.2020 відбулись загальні збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
За наслідками зборів було складено протокол № 2 загальних зборів співвласників об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен Парк» (далі - Протокол № 2).
З порядку денного загальних зборів, зазначеного в Протоколі від 29.10.2020, вбачається, що на загальних зборах розглядались наступні питання:
1. Обрання голови та секретаря зборів, голови та членів лічильної комісії. 
2. Затвердження форми управління будинком (самостійне управління/договір з керуючою компанією/договір з управителем). 
3. Визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління. 
4. Затвердження розмірів внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів. 
5. Затвердження порядку сплати внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів. 
6. Надання повноважень правлінню щодо перерозподілу коштів між статтями витрат в межах затвердженого розміру внесків (в разі необхідності). 
7. Надання повноважень правлінню провести конкурс серед управляючих компаній (управителів) та заключити відповідні договори щодо обслуговування будинку. Затвердження тарифу - вартості послуг з управління багатоквартирним будинком. 
8. Інше.
Крім того, 01.07.2021 відбулись загальні збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Герцена, 35А.
За наслідками зборів було складено протокол № 3 загальних зборів співвласників об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» (далі - Протокол № 3).
З порядку денного загальних зборів, зазначеного в Протоколі № 3, вбачається, що на загальних зборах розглядались наступні питання:
1. Обрання голови та секретаря зборів. 
2. Звіт голови правління ОСББ «Герцен парк». 
3. Звіт голови ревізійної комісії. 
4. Вибори правління об`єднання у зв`язку із закінченням строку повноважень. 
5. Вибори ревізійної комісії об`єднання у зв`язку із закінченням строку повноважень. 
6. Затвердження розміру грошової винагороди голови правління ОСББ. 
7. Затвердження нового кошторису на 2021/2022 рік в рамках поточних розмірів внесків. 
8. Створення (заснування) асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку у складі ОСББ «Герцен парк» та «ОСББ Герцен парк 2» з назвою «Асоціація об`єднань співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Герцен парк». 
9. Надання повноважень на затвердження та підписання установчих та всіх інших необхідних документів голові правління ОСББ «Герцен парк». 
10. Закриття території житлового комплексу «Герцен парк». 
11. Встановлення режиму охорони території житлового комплексу «Герцен парк». 
12. Встановлення правил паркування на прибудинковій території ОСББ «Герцен парк». 
13. Проведення перерахунку внесків за зламаний ліфт. 
14. Перенесення/закриття сміттєвого майданчика на систему контролю доступу на існуючому місці. 
15. Надання доступу третім особам до внутрішньобудинкових та прибудинкових комунікацій, рекламних площ тощо на території ОСББ «Герцен парк». Надання повноважень правлінню щодо формування вартості вказаного доступу. 
16. Надання згоди на будівництво та передачу в оренду співвласникам комор на -1 та -2 поверсі на умовах проведення відкритого аукціону. 
17. Проведення аудиту протипожежної системи будинку та конкурсу на відновлення та введення системи в експлуатацію. 
18. Надання повноважень правлінню ОСББ брати участь у державних та інших програмах щодо поліпшення умов проживання в ЖК. 
19. Розмір внесків для нежитлових приміщень. 
20. Заміна вхідної групи, заміна (демонтаж) дверей ліфтового холу. 
21. Впровадити можливість голосування співвласників через електронну пошту gercenpark@ukr.net шляхом надіслання відповідного бюлетеня/листа з використанням ЕЦП».
Також 12.07.2023 відбулись загальні збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Герцена, 35А.
За наслідками зборів було складено протокол № 4 загальних зборів співвласників об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен Парк» (далі - Протокол № 4).
З порядку денного загальних зборів, зазначеного в Протоколі № 4, вбачається, що на загальних зборах розглядались наступні питання:
1. Обрання голови зборів ОСББ «Герцен парк». 
2. Звіт голови правління ОСББ «Герцен парк». 
3. Вибори правління ОСББ «Герцен парк» у зв`язку із закінченням строку повноважень. 
4. Вибори ревізійної комісії ОСББ «Герцен парк» у зв`язку із закінченням строку повноважень. 
5. Затвердження розміру внеску в ОСББ «Герцен парк». 
6. Затвердження розміру внеску на організацію охорони та консьєрж послуги. 
7. Затвердження кошторису ОСББ «Герцен парк» на 2023/2024 роки. 
8. Затвердження розміру грошової винагороди голови правління ОСББ «Герцен парк». 
9. Внесення змін у Статут ОСББ «Герцен парк».
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач вказує, що рішення загальних зборів, оформлені протоколами № 2, № 3, № 4, прийняті з численними порушеннями, які є підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів, у тому числі у зв`язку з прийняттям рішення за відсутності кворуму, зокрема:
1) щодо порушень, допущених при прийнятті рішення загальних зборів співвласників, оформленого Протоколом № 2, позивач вказав наступне.
29.10.2020 на загальних зборах співвласників ОСББ «Герцен парк» прийнято рішення одночасно: - «Затвердити форму управління будинком за формулою: «ОСББ та укладення договору з управителем (керуючою компанією)» (друге питання порядку денного), тобто, як вказує позивач, фактично загальними зборами співвласників ОСББ «Герцен парк» було затверджено «змішану» форму управління багатоквартирним будинком - шляхом самозабезпечення та укладення договору з управителем.
Разом з тим, з Протоколу № 2 вбачається, що рішення щодо обрання форми управління будинком містить суперечності та неузгодження, які унеможливлюють виконання зазначеного рішення, а саме: фактично до складу тарифу для управителя входять внески на утримання та управління. При цьому не видається зрозумілим, з огляду на що і витрати на утримання, і витрати на управління входять до складу як внесків співвласників, так і до тарифу на послуги з управління багатоквартирним будинком. Рішенням не конкретизовано, які платежі, у разі подальшого управління багатоквартирним будинком у «змішаній» формі будуть направлятись безпосередньо управителю (керуючій компанії), а які залишатимуться на потреби ОСББ «Герцен парк».
Крім того, за доводами позивача, в порядку денному, закріпленому в Протоколі № 2, пуктом 8 є «Інше». При цьому надалі в Протоколі № 2 по п. 8 прийнято рішення, якими вирішено: « 8.1. Затвердити щомісячний внесок на організацію охорони будинку (консьєрж послуги) на рівні 125 грн з квартири (нежитлового приміщення). 8.2. Вивести зі складу ревізійної комісії ОСББ «Герцен парк» власника квартири АДРЕСА_3 , ОСОБА_2 . Включити до складу ревізійної комісії ОСББ «Герцен парк» власника квартири АДРЕСА_4 ОСОБА_3 ».
Поряд з цим, питання змін у складі ревізійної комісії та затвердження щомісячного внеску на організацію охорони будинку не були включені до порядку денного загальних зборів, тобто існують безумовні підстави для визнання недійсним Протоколу № 2.
Відповідно до п. 5 Порядку денного загальними зборами співвласників затверджено Порядок сплати внесків і платежів співвласників, разом з тим, до Протоколу № 2 даний Порядок сплати внесків не долучено. У переліку додатків до Протоколу № 2 наявні тільки листки письмового опитування та бюлетені для голосування.
Таким чином, як вказує позивач, наявні підстави для визнання недійсним та скасування рішення загальних зборів співвласників, оформленого Протоколом № 2.
2) Стосовно порушень, допущених при прийнятті рішення загальних зборів співвласників, оформленого Протоколом № 3, позивач вказує таке.
Відповідно до п. 2, п. 3 Порядку денного затверджено Звіт голови правління ОСББ «Герцен парк» та Звіт голови ревізійної комісії, разом з тим, до Протоколу № 3 звіти не долучено. В переліку додатків до Протоколу № 2 наявні виключно листки письмового опитування та бюлетені для голосування. Аналогічно не долучено до Протоколу № 3 кошторису, затвердженого відповідно до п. 7 Порядку денного.
Шосте питання порядку денного - «Затвердження розміру грошової винагороди голови правління ОСББ»; сьоме питання порядку денного - «Затвердження нового кошторису на 2021/2022 рік в рамках поточних внесків»; дванадцяте питання порядку денного - «Встановлення правил паркування на прибудинковій території ОСББ «Герцен парк» обговорювалось, за твердженнями позивача, за відсутності кворуму.
3) Стосовно порушень, допущених при прийнятті рішення загальних зборів співвласників, оформленого Протоколом № 4, позивач вказує про таке.
З пунктом 5 Порядку денного вбачається, що загальними зборами 12.07.2023 було затверджено розмір внесків у ОСББ «Герцен парк» на рівні 13,12 грн/кв. м.
Як вже зазначалось, рішенням загальних зборів співвласників, оформленим Протоколом № 2, визначено форму управління будинком: «ОСББ та укладення договору з управителем (керуючою компанією)». Проте, Протокол № 4 не розмежовує розмір внесків співвласників з межах самозабезпечення та розмір плати управителю (керуючій компанії), не відокремлює отримувачів відповідних сум. Протокол № 4 не містить інформації, хто (яка юридична особа) одержить плату і в якому співвідношенні.
По дев`ятому питанню порядку денного прийнято рішення: «Відповідно до абз. 6 п. 8 розділу ІІІ Статуту ОСББ «Герцен парк» викласти абзац 3 пункту 8 розділу ІІІ Статуту ОСББ «Герцен парк» у наступному вигляді: «Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як 50% + 1 голос від загальної кількості усіх співвласників» - затвердити статут ОСББ «Герцен парк» в новій редакції з врахуванням зазначеної зміни та вповноважити голову правління ОСББ «Герцен парк» здійснити всі необхідні дії та провести відповідну державну реєстрацію вказаної нової редакції статуту з врахуванням зазначеної зміни.
Стосовно наявності порушеного права позивач посилається на те, що спірні рішення безпосередньо впливають на обсяг майнових зобов`язань Позивача та порядок користування спільним майном.
Враховуючи вищевикладене, позивач просить:
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» від 29.10.2020, оформлене протоколом № 2 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» від 29.10.2020;
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» від 01.07.2021, оформлене протоколом № 3 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» від 01.07.2021;
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» від 12.07.2023, оформлене протоколом № 4 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герцен парк» від 12.07.2023.
Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач посилається на те, що:
- безпідставними є посилання позивача на незаконність Протоколу 2 в частині прийняття змішаної форми управління будинком, а саме управління самим ОСББ та одночасно укладення договору з управителем, оскільки прийняття рішення, згідно з яким управління будинком здійснюється і ОСББ, і управителем не суперечить Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»;
- позивач безпідставно вказує на те, що встановлення внеску з управління багатоквартирним будинком та окремо внеску на утримання будинку суперечить Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки, як вказує відповідач, спеціальним законом, який регулює діяльність ОСББ, є Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а не Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», на який посилається позивач. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» регулює питання особливостей здійснення права власності у багатоквартирних будинках, у той час як Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає правові та організаційні засади створення та діяльності саме ОСББ, захисту прав та виконання обов`язків співвласників щодо спільного утримання багатоквартирного будинку;
- позивач безпідставно вважає, що рішення по пункту 5 Протоколу 2 щодо затвердження Порядку сплати внесків є незаконним з тих підстав, що Порядок не вказано в Протоколі 2 як додаток до нього. Як зазначено вище, Закон, а також Статут ОСББ відносять до виключної компетенції загальних зборів встановлювлення порядку сплати внесків, як і їх переліку та розміру. На виконання цієї компетенції загальними зборами й було прийнято рішення про затвердження Порядку сплати внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного фонду. При цьому Закон не встановлює форму рішення загальних зборів, його обов`язкових реквізитів та зміст, у тому числі не містить вимог щодо зазначення в протоколі інформації про додатки до нього;
- безпідставними є твердження позивача про незаконність пункту 8 Протоколу 2 щодо затвердження щомісячного внеску на організацію охорони будинку (консьєрж послуги) на рівні 125 гривень з квартири (нежитлового приміщення), оскільки це питання не було включено до порядку денного, а під питання 8 було включено «Інше». При цьому рішення з цього питання прийнято загальними зборами, водночас, не включення такого питання окремо до порядку денного не вказує на недійсність прийнятого загальними зборами рішення;
- безпідставними є доводи позивача щодо незаконності рішень з питання 6 Протоколу 3 про затвердження розміру грошової винагороди голови правління ОСББ, з питання 7 цього Протоколу про затвердження кошторису на 2021/2022 рік та з питання 12 цього Протоколу щодо встановлення правил паркування на прибудинковій території з тих підстав, що за відповідні питання проголосувала проста більшість співвласників, у той час, як на думку позивача, по цих питаннях голосування повинно здійснюватися кваліфікованою більшістю в 2/3 співвласників, оскільки жодне з питань, які наведені вище не віднесено до переліку, який потребує голосування 2/3 загальної кількості усіх співвласників згідно з частиною 14 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»;
- безпідставними є твердження позивача про незаконність рішень Протоколу 3 з питань 2 та 3 щодо затвердження звіту голови правління та звіту голови ревізійної комісії з тих підстав, що відповідні звіти не вказані як додатки до вказаного протоколу, оскільки відповідно до Закону не встановлена форма рішення загальних зборів, його обов`язкові реквізити та зміст, у тому числі відсутні вимоги щодо зазначення в протоколі інформації про додатки до нього. Сам кошторис та звіти містять вказівку на рішення, якими їх було затверджено та підпис голови ОСББ; 
- за твердженням відповідача, позивач безпідставно вважає, що рішення з питання 9 протоколу 4 суперечить закону, оскільки передбачає можливість прийняття рішень загальними зборами ОСББ з ряду питань за умови наявності голосів співвласників у кількості 50%+1 голос від загальної кількості усіх співвласників, у той час, як закон вимагає наявність 2/3 голосів співвласників для прийняття рішень з відповідних питань. Закон передбачає необхідність кваліфікованої більшості у 2/3 співвласників багатоквартирного будинку при голосуванні за ряд питань, якщо про це зазначено у статуті ОСББ. Якщо ж у статуті не вказано про необхідність кваліфікованої більшості по цих питаннях, то сам Закон передбачає голосування по них простою більшістю;
- позивач безпідставно вважає незаконним пункт 5 Протоколу 4 з тих підстав, що ним вирішено питання щодо затвердження розміру внесків в ОСББ на рівні 13,12 грн за м. кв, однак не вирішено питання, яка юридична особа одержить плату і в якому співвідношенні, оскільки саме до компетенції загальних зборів віднесено вирішення питання про затвердження розміру внесків в ОСББ та управління багатоквартирним будинком.
Крім того, відповідачем надано з клопотанням від 06.01.2026 копію звіту голови правління ОСББ "Герцен Парк", затвердженого протоколом загальних зборів № 3 від 01.07.2021, копію кошторису ОСББ "Герцен Парк", затвердженого протоколом загальних зборів № 3 від 01.07.2021, копію звіту голови правління ОСББ "Герцен Парк", затвердженого протоколом загальних зборів № 4 від 12.07.2023.
Також з клопотанням від 02.03.2026 відповідач надав суду докази повідомлення співвласників про призначення та проведення оскаржуваних у даній справі загальних зборах, у т.ч. позивача у даній справі, а також листки письмового опитування, заповнені співвласниками при проведенні оскаржуваних у даній справі загальних зборів.
Розглянувши надані документи та заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши надані докази, суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 1 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема, інші юридичні факти.
Як визначено ч. 1 ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.
Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом.
Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства (ст. 13 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема: визнання правочину недійсним; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Крім того, спеціальним законом, яким врегульовані правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку є Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Також Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначені особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Згідно з ч. 8 ст. 6 ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора установчих зборів, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.
До повідомлення про проведення установчих зборів можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що розглядатимуться на зборах.
Водночас, вказана норма не містить імперативної норми про обов`язкове надання додаткових матеріалів, зокрема, звіту голови правління та звіту голови ревізійної комісії, кошторису на 2021/2022 роки, Порядку сплати внесків. Також судом враховано, що за поясненнями відповідача, вказані документи були розміщенні у місцях загального користування інформаційних дошках та у консьєржів, що є звичайною практикою в більшості ОСББ.
Крім того, під час розгляду даної справи позивачем не надано доказів того, що ним запитувались у відповідача відповідні документи, проте останні не були надані йому для ознайомлення на вимогу.
Також судом враховано, що відповідні документи (звіт голови правління та звіт голови ревізійної комісії, кошторис на 2021/2022 роки, Порядок сплати внесків) затверджені оскаржуваними рішеннями загальних зборів співвласників як вищим органом управлення об`єднанням, визначеним Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
При цьому Закон не встановлює форму рішення загальних зборів, його обов`язкових реквізитів та зміст, у тому числі не містить вимог щодо зазначення в протоколі інформації про додатки до нього.
Також суд відхиляє доводи позивача про наявність підстав для визнання недійсним рішення пункту 8 Протоколу 2 про затвердження щомісячного внеску на організацію охорони будинку (консьєрж послуги) на рівні 125 гривень з квартири (нежитлового приміщення), з посиланням на те, що таке питання не було включено до порядку денного, а під питання 8 було включено «Інше», оскільки відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання.
Вищим органом управління об`єднання є загальні збори.
Тобто таке рішення прийнято вищим органом управління об`єднання.
Відповідно до частини 1 статті 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління.
Частина 2 статті 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає, що за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.
Згідно з пунктом 1 Розділу ІІ Статуту ОСББ «Герцен Парк» метою створення Об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.
Пункт 3 Розділу ІІ Статуту передбачає, що завданням та предметом діяльності Об`єднання є, зокрема, забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Тобто Закон також передбачає можливість передання як частини функцій з управління багатоквартирним будинком, так і всіх управителю.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання.
Вищим органом управління об`єднання є загальні збори.
Таким чином, прийняття рішення, згідно з яким управління будинком здійснюється і ОСББ, і управителем не суперечить закону.
Судом відхиляються доводи позивача про те, що встановлення внеску з управління багатоквартирним будинком та окремо внеску на утримання будинку суперечить Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» з огляду на наступне.
Відповідно до частини 1 статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, серед іншого, встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів.
Також згідно з абзацом 7 частини 9 статті 10 вказаного Закону до виключної компетенції загальних зборів належить визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Крім того, аналогічне закріплено в пункті 3 Розділу ІІІ Статуту ОСББ «Герцен Парк».
Таким чином, загальні збори ОСББ власним рішенням мають право визначати перелік тих внесків, які повинні сплачувати співвласники багатоквартирного будинку. Відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.
Крім того, суд врахував правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 10.07.2024 у справі № 924/1225/21, відповідно до якого встановлення окремих порушень під час скликання та проведення загальних зборів учасників юридичних осіб не призводить до обов`язкового визнання недійсним рішення таких зборів.
Також у постанові від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22 Верховний Суд звертав увагу на специфіку відносин між співвласниками у ОСББ і, зокрема, зазначав наступне:
« 96. Верховний Суд звертає увагу на те, що ОСББ є неприбутковою організацією, яка на відміну від господарських товариств при проведенні зборів, в тому числі і шляхом письмового опитування, як правило не користується кваліфікованою правовою допомогою, через що можливими є незначні процедурні помилки в організації та проведенні зборів, які не повинні слугувати підставою для скасування рішень ОСББ з питань спільного управління майном. Крім того, на відміну від господарських товариств з невеликою кількістю учасників в ОСББ є певна, і часто доволі значна частина співвласників, які не прагнуть брати активну участь у вирішенні питань управління об`єднанням, вони не приходять на збори, не беруть участь у письмових опитуваннях. Тому проведення кожних зборів вимагає значних зусиль від органів управління або ініціативної групи по скликанню зборів, інформуванню співвласників, вручення та отримання заповнених бюлетенів.
97. Визнання рішень щодо обрання органів управління, затвердження кошторису та розміру внесків, інших важливих для діяльності ОСББ рішень недійсними в судовому порядку, як правило, відбувається через значний проміжок часу після їх прийняття має негативні наслідки на діяльність ОСББ, адже створює ситуацію правової невизначеності для всіх співвласників і самого ОСББ. За таких умов суд повинен приділяти ще більше уваги дослідженню питань балансу інтересів співвласників ОСББ, з`ясуванню того, яке саме право співвласника було порушено оскаржуваним рішенням і можливості його відновлення саме через скасування рішень, а не іншим шляхом.
98. Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку.»
Аналогічні позиції викладені Верховним Судом також у постановах від 18.10.2023 у цій справі, від 02.05.2024 у справі № 910/10400/22.
Відхиляються судом також доводи позивача про незаконності рішень з питання 6 Протоколу 3 щодо затвердження розміру грошової винагороди голови правління ОСББ, з питання 7 цього Протоколу про затвердження кошторису на 2021/2022 роки та з питання 12 цього Протоколу щодо встановлення правил паркування на прибудинковій території з тих підстав, що за відповідні питання проголосувала проста більшість співвласників, у той час, як на думку позивача, по цих питаннях голосування повинно здійснюватися кваліфікованою більшістю в 2/3 співвласників, з огляду на таке.
Згідно з частиною 14 статті 10 Закону в редакції на момент прийняття оскаржуваного рішення визначено виключний перелік питань, які потребують, щоб за їх прийняття проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а саме: рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим.
У той же час, жодне з питань, які наведені вище, не віднесено до переліку, який потребує голосування 2/3 загальної кількості усіх співвласників.
Крім того, судом відхиляються доводи позивача про наявність підстав для визнання недійсним пункту 9 рішення, оформленого протоколом № 4 від 12.07.2023, яке передбачає можливість прийняття рішень загальними зборами ОСББ з ряду питань за умови наявності голосів співвласників у кількості 50%+1 голос від загальної кількості усіх співвласників, у той час, як закон вимагає наявність 2/3 голосів співвласників для прийняття рішень по відповідних питаннях.
Так, відповідно до частини 14 статі 10 Закону у редакції на момент прийняття оскаржуваного рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачі у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів.
Таким чином, чинна на момент проведення загальних зборів редакція Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачала необхідність кваліфікованої більшості у 2/3 співвласників багатоквартирного будинку при голосуванні за ряд питань, якщо про це зазначено у статуті ОСББ. Якщо ж у статуті не вказано про необхідність кваліфікованої більшості по цих питаннях, то сам Закон передбачає голосування по них простою більшістю. 
Відповідно до абзацу 6 статті 8 розділу ІІІ статуту відповідача загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
Відтак, відповідне рішення загальних зборів не суперечить вимогам Закону та статуту відповідача.
Щодо зауважень позивача стосовно листків письмового опитування, які, за твердженнями позивача, мають виправлення, знаки запитання тощо, відповідачем вказано, що у випадку, якщо лист опитування не містив однозначної інформації щодо волевиявлення співвласника, такий голос не враховувався при прийнятті рішення.
Крім того, як вказав відповідач, у будинку є ряд співвласників, які мають у власності декілька квартир чи нежитлових приміщень. При цьому щодо кожної належної їм квартири чи нежитлового приміщення такі співвласники підписали окремий лист опитування, у зв`язку з чим самих листів опитування більше, ніж вказано в протоколі співвласників.
Також позивач посилався на те, що у листках опитування щодо голосування співвласника нежитлових приміщень 193-195 ТОВ «Герцен Ріал Істейт» та 196-198 ТОВ «Тофол», 199 ТОВ «Депай Ріал Істейт» відсутня вказівка про особу, яка поставила підписи від цих юридичних осіб.
Проте, відповідачем у клопотанні про долучення доказів вказано, що на запит ОСББ 06.04.2026 вказані власники нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: місто Київ, вулиця Герцена, будинок 35а, надали підтвердження здійснення ними голосування на вказаних загальних зборах шляхом подання листів опитування директорами цих підприємств.
Враховуючи вищевикладене, позивачем під час розгляду даної справи не доведено наявність підстав для визнання недійсними рішення загальних зборів, оформлених протоколами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герцен парк" № 2 від 29.10.2020, № 3 від 01.07.2021, № 4 від 12.07.2023, у зв`язку з наявністю порушенням вимог законодавства, тому суд відмовляє в задоволенні позовних вимог у даній справі.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по оплаті позову судовим збором, а також інші судові витрати позивача, враховуючи відмову в задоволенні позову, підлягають покладенню на позивача.
Керуючись статтями 129, 233, 236, 237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 19.05.2026.

Суддя О.Г. Удалова