Справа №705/1443/26
2/705/2221/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 травня 2026 року м. Умань

Суддя Уманського міськрайонного суду Черкаської області Гудзенко Валентина Леонідівна, розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог – ОСОБА_3 про стягнення понесених витрат на ремонт орендованого житлового будинку, 
ВСТАНОВИВ:
Позивач ОСОБА_1 звернувся до Уманського міськрайонного суду Черкаської області з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог – ОСОБА_3 про стягнення понесених витрат на ремонт орендованого житлового будинку. В позові посилається на те, що 19 травня 2023 року він та ОСОБА_3 (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог/орендодавець) уклали Договір оренди житлового будинку та доданий до нього акт приймання-передачі житлового будинку від 19.05.2023 року. Відповідно до умов вище вказаного Договору оренди Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду житловий будинок загальною площею 198,0 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 35 місяців з 19.05.2023р. до 18.04.2026р. з правом пролонгації договору. П. 2.5 Договору оренди визначено, що протягом терміну користування, Орендар має право використовувати місця загального користування (мансарда підвал, сарай, жомова яма, вхід в підвал, водопровід). За користування будинком Орендар сплачує орендну плату в розмірі 1000,00 грн. за кожен поточний місяць. Вказаним Договором оренди передбачені права та обов`язки сторін, відповідальність сторін, порядок його припинення. Починаючи з моменту оренди, Орендар здійснив заміну врізних замків у будинку за згодою орендодавця, не порушуючи Договір та правила використання майна, для безпеки будинку за власні кошти придбав і встановив металеві решітки на вікна, також, з часом, від надмірної вологості, з`явились тріщини на стінах, тому Орендар встановив металеві стяжі, витративши при цьому - 50 погонних метрів металу кругляку для зміцнення конструкції несучих стін. За умовами п. 3.1. Договору оренди, Орендар вправі здійснювати поточний ремонт Будинку, що має відношення до зовнішніх та внутрішніх елементів приміщень (зовнішні стіни, в т.ч. стяжі, решітки на вікнах, двері й ін.) та має право на відшкодування витрат пов`язаних із проведенням поточного ремонту будинку відповідно до цього Договору. За час оренди, позивач витратив кошти у сумі - 65 070,00 грн. Вказана сума підтверджується видатковою накладною №27 від 15.08.2023р. та квитанцією до прибуткового касового ордера №17 від 15.08.2023р. Також, окремо, було сплачено за установлення врізних замків, решіток та стяжів, що підтверджує АКТ №15 прийому-передачі виконаних робіт від 21.08.2023р. та квитанція до прибуткового касового ордера №7 від 21.08.2023р. 20.02.2026р. позивач, звернувся до третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, з проханням відшкодувати йому вартість поліпшення житлових умов, так як до закінчення Договору оренди залишилось декілька місяців, нащо останній, повідомив, що повертати витрати пов`язані з ремонтом будинку не буде, так як власником?нерухомого майна згідно Постанови Черкаського апеляційного суду № 705/279/21 від 23.11.2023 є відповідач. Таким чином, змінилася сторона правочину, а саме орендодавцем в договорі оренди від 19.05.2023 року тепер є відповідач по справі. В зв`язку з вищевикладеним, просить стягнути на його користь з ОСОБА_2 65070,00 грн. в рахунок компенсації витрат пов`язаних з ремонтом житлового будинку та понесені судові витрати. 
Ухвалою судді від 05.03.2026 у справі відкрите спрощене позовне провадження, а також роз`яснено відповідачу право подати відзив на позовну заяву або пред`явити зустрічний позов до позивача у строк 15 днів з дня отримання копії ухвали судді про відкриття провадження у справі. Розгляд справи по суті вирішено проводити за правилами спрощеного позовного провадження, відповідно до ч. 5 ст. 279 ЦПК України без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами. Позивачу та відповідачу направлено копію ухвали про відкриття провадження рекомендованими повідомленнями.
Копію ухвали про відкриття провадження, направлено відповідачу за місцем його реєстрації та проживання, рекомендоване повідомлення повернулося на адресу суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».
Верховний Суд у постанові від 18 березня 2021 року у справі № 911/3142/19 сформував правовий висновок про те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, в даному випадку, суду (близька за змістом правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі № 800/547/17 (П/9901/87/18)).
Відповідач не скористався процесуальним правом подачі відзиву на позовну заяву, а також доказів на підтвердження своїх заперечень, та за відсутності доказів поважності причин неподання учасниками розгляду заяв по суті справи, суд вирішує справу за наявними письмовими матеріалами, що відповідає положенню частини восьмої статті 178 Цивільного процесуального кодексу України.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог - ОСОБА_3 копію ухвали про відкриття провадження та позовну заяву з додатками отримав 17.04.2026, пояснення щодо позову до суду не надходили.
У відповідності до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справу в межах заявлених вимог на підставі представлених доказів.
Суд, розглянувши подані документи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, доходить до наступного висновку.
Частиною першою ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Судом встановлено, що 19 травня 2023 року ОСОБА_3 (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно із ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).
Згідно копії свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 18.08.2020 року, видане державним нотаріусом Уманської районної державної нотаріальної контори Черкаської області, ОСОБА_3 належить на праві власності майно, що складається з житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на який підтверджується Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, видане Виконавчим комітетом Дмитрушківської сільської ради 19.07.2006 р., що раніше належало ОСОБА_4 .
Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.
Розділом 5 Договору встановлена плата за оренду і порядок розрахунків між сторонами.
Згідно із ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до пункту 2.1 Розділу 1 договору, термін користування будинком становить 35 місяців та починається з моменту підписання Акту приймання – передачі будинку, але в будь-якому випадку не пізніше 19 травня 2023 до 18 квітня 2026 року, з правом пролонгації договору.
У ч. 1 ст. 795 ЦК України визначено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Згідно акту приймання-передачі житлового будинку від 19.05.2023 року, який є додатком № 1 до Договору оренди житлового будинку від 19.05.2023, орендар прийняв, а орендодавець передав будинок загальною площею 198,0 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Відповідно до ч. 3 ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
За змістом ч. 3 ст. 776 ЦК України, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту.
Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач тільки за згодою наймодавця може поліпшити орендоване приміщення, відокремити від нього поліпшення без пошкодження приміщення, вилучити їх та в результаті інших поліпшень створити нову річ і стати її співвласником.
Статтею 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1)відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначено у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 12 серпня 2020 року у справі № 906/674/17, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким істотно збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі. Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Водночас право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить орендарю, якщо інше не встановлене договором.
Зі змісту вказаних норм права слідує, що погоджені з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у власності орендодавця та повинні бути компенсовані орендарю в порядку, визначеному договором оренди або законом. При цьому розмір компенсації має бути встановлений у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законом порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.
Як вбачається з тексту позовної заяви та підтверджено матеріалами справи, ОСОБА_1 за період оренди житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за згодою орендодавця, для безпеки будинку, здійснено покращення об`єкта оренди, а саме встановлено врізні замки, металеві решітки на вікна та металеві стяжі.
Так, позивач ОСОБА_1 придбав замок врізний в кількості 2 штуки вартістю 1680 гривень, металеві решітки в кількості 4 штуки вартістю 19200 гривень, металеві стяжі в кількості 50 метрів погонних вартістю 22500 гривень, що підтверджується видатковою накладною № 27 від 15.08.2023 року та квитанцією до прибуткового касового ордера № 17 від 15.08.2023р.
Крім того, ОСОБА_1 було сплачено за встановлення врізних замків – 840 грн., металевих решіток – 9600 грн. та металевих стяжів - 11250 грн., що в загальному розмірі становить 21690 грн., що підтверджується Актом № 15 прийому-передачі виконаних робіт від 21.08.2023 року укладеним між виконавцем: ТОВ «УКРГЕОПРОЕКТ» та замовником: ОСОБА_1 .
Пунктом 3.1 Розділ 3 договору оренди житлового приміщення від 19.05.2023 передбачено, що орендар вправі здійснювати поточний ремонт будинку, що має відношення до зовнішніх та внутрішніх елементів приміщень (зовнішніх стін, в т.ч. стяжів, решіток на вікнах, заміни дверей й ін.) та має право на відшкодування витрат пов`язаних із проведенням поточного ремонту будинку відповідно до цього договору. Зазначені роботи не повинні призводити до погіршення стану або зовнішнього вигляду будинку, створювати перешкоди орендодавцю.(п.3.2 договору).
Із вказаного слідує, що умовами договору передбачено здійснення орендарем поточного ремонту будинку,що має відношення до зовнішніх та внутрішніх елементів приміщень (зовнішніх стін, в т.ч. стяжів, решіток на вікнах, заміни дверей й ін.)  та має право на відшкодування витрат пов`язаних із проведенням такого ремонту та вказані умови були узгоджені сторонами шляхом підписання договору. Якщо умови про поточний ремонт прописані безпосередньо в тексті договору, сам договір слугує достатньою письмовою згодою.
Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Договір найму (оренди) є підставою виникнення в орендаря права користуватися орендованим майном упродовж строку дії договорів зі сплатою орендодавцю орендної плати, погодженої умовами договору. У свою чергу припинення договору є підставою виникнення в орендаря обов`язку повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Зі змісту вищенаведених норм убачається, що із закінченням строку договору найму (оренди), на який його було укладено, за відсутності повідомлень орендаря про наміри продовження дії договору та наявності заперечень орендодавця щодо подальшого користування наймачем майном, договір є припиненими.
Зі змісту договору встановлено, що строк дії договору встановлено до 18 квітня 2026 року та термін користування будинком припиняється у дату його закінчення.
Тобто, на момент звернення з позовом до суду, договір оренди житлового будинку від 18.06.2026 є припиненим.
На момент укладення договору оренди житлового будинку від 19.05.2023 року власником будинку був ОСОБА_3 , що підтверджується матеріалами справи. 
При цьому судом встановлено, що відповідно до постанови Черкаського апеляційного суду від 23.11.2023 року, яка набрала законної сили, було витребувано від ОСОБА_3 на користь титульного власника ОСОБА_2 нерухоме майно, а саме: житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Зі змісту постанови встановлено, ОСОБА_2 є власником вищевказаного житлового будинку за договором купівлі-продажу від 24 липня 2006 року, який було посвідчено приватним нотаріусом та 24 липня 2006 року та було зареєстровано у Державному реєстрі правочинів за реєстраційним номером 2668643, що на момент набуття такого права відповідало вимогам законодавства щодо державної реєстрації правочинів.
Із вказаного слідує, що власником житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 23.11.2023 року став ОСОБА_2 , який є відповідачем по справі.
Надаючи оцінку вказаному рішенню суду, суд зазначає, що ч. 3 ст.6 Закону України «Про доступ до судових рішень» від 22.12.2005 №3262-IV передбачено, що суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру. Частиною 2 ст. 3 означеного Закону встановлено, що Єдиний державний реєстр судових рішень (далі - Реєстр) - автоматизована система збирання, зберігання, захисту, обліку, пошуку та надання електронних копій судових рішень.
За наслідком чого, судом було перевірено та встановлено наявність оприлюдненого у Єдиному державному реєстрі судових рішень, тексту постанови Черкаського апеляційного суду від 23.11.2023 по справі №705/279/21, яка відповідає наданій до суду копії цього рішення суду.
Відповідно ч. 8 ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором.
Частиною 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. У разі переходу права власності на об`єкт оренди до нового власника такий договір оренди зберігає чинність для нового власника, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
Тобто, законом передбачено, що зміна власника майна не впливає на відносини оренди. Винятки можливі лише в тому випадку, коли це прямо передбачено договором.
Цивільний кодекс прямо вказує, що у разі зміни власника орендованого майна до нового власника переходять усі права та обов`язки орендодавця. Це означає, що договір оренди діє в тій редакції, яка була підписана попереднім власником. Спосіб і причини зміни власника ролі не грають.
Так, за загальним правилом новий власник майна зобов`язаний відшкодувати збитки за ремонт, оскільки до нього автоматично переходять усі права та обов`язки попереднього орендодавця (згідно зі ст. 770 Цивільного кодексу України).
Таким чином, суд дійшов висновку, що позивач надав суду достатньо доказів на підтвердження своїх вимог про відшкодування витрат, пов`язаних з ремонтом житлового будинку, і на думку суду, дані докази є належними, допустимими, достовірними та достатніми. 
Враховуючи викладене, суд задовольняє вимогу позивача щодо стягнення з відповідача ОСОБА_2 суми понесених витрат на ремонт орендованого житлового будинку в розмірі 65070,00 грн. 
В силу ст. 141 ЦПК України судові витрати, суд покладає на відповідача.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 759-763,770,776,778,785,795 ЦК України, керуючись ст.ст.4,12,81,263-268,274-279 ЦПК України, суд,-
в и р і ш и в :
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог – ОСОБА_3 про стягнення понесених витрат на ремонт орендованого житлового будинку - задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІПН НОМЕР_1 (адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 понесені витрати на ремонт орендованого житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 в розмірі 65070 ( шістдесят п`ять тисяч сімдесят) гривень 00 копійок та понесені судові витрати за сплату судового збору в розмірі 1331,00 гривень. 
Копію рішення направити сторонам. 
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя В.Л. Гудзенко