ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" грудня 2025 р.  м. Київ Справа № 369/17260/21 

Господарський суд Київської області у складі судді Мальованої Л.Я. за участю секретаря судового засідання Ройляну В.К. розглянувши справу 

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Українська боргова компанія”, м. Київ 
до ОСОБА_1 , м. Київ
за участю третіх осіб:
1) Державного реєстратора Пристоличної сільської ради, Київська обл., Бориспільський р-н., с. Щасливе
2) Дочірнього підприємства “Дніпровський круг”, м. Київ
про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно

Представники сторін:
позивача – Брижатий С.В.;
відповідача – Нурищенко С.Г.;
треті особи – не з`явились.

Обставини справи:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» звернулось до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 , за участю третіх осіб Державного реєстратора Пристоличної сільської ради та Дочірнього підприємства «Дніпровський круг» про скасування рішення державного реєстратора Пристоличної сільської ради Тимошенко Ольги Олександрівни № 58770639 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.06.2021 року та припинити запис № 42522282 від 10.06.2021 про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення № 18 за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта 2386435132224) за ОСОБА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 22.12.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційним банком «Арма» та Дочірнім підприємством «Дніпровський круг» було укладено кредитний договір № 14/01/980-К.L/190.
Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ТОВ КБ «Арма» та ДП «Дніпровський круг» 21.11.2008 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В. та зареєстровано в реєстрі за номером 1978, відповідно до умов якого ДП «Дніпровський круг» передав ТОВ КБ «Арма» майнові права на п`ятдесят три приміщення (житлові та нежитлові), які розташовані в 16-ти поверховому трьох-секційному житловому будинку № 51 по вул. Білогородській у м. Боярка Києво-Святошинського району Київської області. 
08.08.2013 між ТОВ КБ «Арма» та ТОВ “Українська Боргова Компанія” укладено біржову угоду договір купівлі-продажу № 3-167, відповідно до умов якого ТОВ КБ «Арма» передано у власність ТОВ «Українська Боргова компанія» майнові права за кредитним договором від 22.12.2006 р. №14/01/980-KL/190 укладеним із ДП “Дніпровський круг”.
Рішенням Києво-Святошиснького районного суду від 30.05.2023 позовні вимоги задоволено частково: скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.06.2021 (індексний номер) за ОСОБА_1 , прийняте державним реєстратором Пристоличної сільської ради Тимошенко Ольгою Олександрівною щодо реєстрації права власності на нерухоме майно – нежитлове приміщення № 18, яке розташовано за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, м. Боярка, вул. Білогородська, 51, корп. 6.
Постановою Київського апеляційного суду від 08.11.2023 рішення Києво-Святошинського районного суду від 30.05.2023 скасовано та ухвалено нове рішення, яким Товариству з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» відмовлено у задоволенні позовних вимог.
Постановою Верховного суду від 12.02.2025 рішення Києво-Святошинського районного суду від 31.05.2023 та постанову Київського апеляційного суду від 08.11.8023 р. скасовано, провадження у справі закрито та роз`яснено ТОВ “УБК”, що розгляд справи віднесено до юрисдикції Господарського суду.
Ухвалою Верховного суду від 12.03.2025 справу № 369/17260/21 про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно передано для подальшого розгляду до Господарського суду Київської області.
На підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.03.2025 справу передано для розгляду судді Мальованій Л.Я. 
Ухвалою суду від 03.04.2025 р. справу прийнято до провадження та призначено розгляд справи у підготовчому засіданні.
13.05.2025 представником відповідача через систему «Електронний суд» подано відзив на позовну заяву, в якій зазначає, що відповідачка добросовісно набула право власності на приміщення №18, як інвестор, за договором №10/09/08-Б-О від 10.09.2008, згідно п. 2.1. якого сторона 1 продає, а сторона 2 купує майнові права. При отриманні грошових коштів сторона 2 в якості оплати майнових прав на приміщення, у сторони 1 виникає зобов`язання, щодо передачі стороні 2 по закінченню будівництва об`єкта будівництва документів для оформлення права власності на приміщення. При цьому сторона 1 надає знижку 3%, та відповідно вартість квадратного метра складає 5820 грн., на підставі чого вартість нежитлового приміщення №18 складає 247350 грн. 
Відповідно до п. 3.4.2 договору сторона 1 зобов`язана після підписання стороною 2 акту приймання-передачі приміщення, надати необхідний пакет документів для оформлення стороною 2 права власності на приміщення. 
На виконання умов договору №10/09/08-Б-О відповідачка сплатила 11.09.2008 кошти в сумі 247350 грн. за приміщення №18 на поточний рахунок ДП «Дніпровський круг», про що свідчить копія квитанції №РN 169 від 11.09.2008, додана до відзиву під час розгляду справи в суді першої інстанції (в Києво-Святошинському районному суді Київської області), а також копія довідки з банку від 29.01.2020, яка додатково підтверджує, що 11.09.2008 відповідачкою були сплачені кошти в сумі 247350 грн. на поточний рахунок ДП «Дніпровський круг» на виконання умов договору №10/09/08-Б-О від 10.09.2008. 
Договір №10/09/08-Б-О купівлі майнових прав на нежитлове приміщення відповідачка уклала 11.09.2008 та оплатила його в той же день, а решта документів (додаткова угода, акт приймання-передачі, довідки про відсутність заборгованості, витяг з переліку інвесторів, технічний паспорт тощо) носять похідний характер від договору та їх складання було обумовлено фактом введення будинку в експлуатацію.
Договір №10/09/08-Б-О від 10.09.2008, на підставі якого відповідачка набула право власності є дійсним та позивачем не оспорюється. 
Відповідачка не є стороною будь-яких кредитних договорів та іпотечного договору, також не є боржником, поручителем, майна, належного йому, в іпотеку банкові приміщення або згоди на передачу в іпотеку не надавала. 
Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26.10.2022 у справі № 569/2823/18).
Представник відповідача звертає увагу суду на те, що судом апеляційної інстанції (при первісному розгляді справи) встановлено, що проінвестоване відповідачкою нерухоме майно мало незмінний характер щодо його номеру - 18 та площі - 42,5 кв.м., в той же час приміщення, які є предметом іпотеки не є тотожними нежитловому приміщенню, яке є власністю відповідачки.
Представник відповідача вважає, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення судових рішень в таких категоріях справ обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). 
Задоволення заявленого позову про скасування рішення державного реєстратора, без вирішення по суті спору про право власності між сторонами, не тільки не матиме наслідком поновлення прав позивача, а й призведе до стану правової невизначеності щодо спірного нерухомого майна. 
Сама по собі реєстраційна дія є лише наслідком юридичного факту, який породжує набуття, зміну чи припинення права. Такий підхід спирається на сутність державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідач вважає, що іпотекодержатель за іпотечним договором банк ТОВ «КБ «Арма» мав би до укладення іпотечного договору з ДП «Дніпровський круг» переконатись в тому, що майно, запропоноване іпотекодавцем, як предмет іпотеки, належало не йому, а підряднику - ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд», предмет іпотек не містить опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна та прив`язку до проектної, технічної та дозвільної документації на будівництво, або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна, перевірити зокрема і належність на час укладення Іпотечного договору об`єкта будівництва іншій особі, відмінній від особи іпотекодавця, адже це є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог, а посилання у Іпотечному договорі на будівельну адресу цього об`єкта не є характеристикою майнового права, як того вимагає Закон, та достатньою ідентифікуючою ознакою спірного об`єкта нерухомого майна. 
Разом із тим, маючи у своєму розпорядженні необхідну інформацію про склад майна, запропонованого іпотекодавцем як предмет іпотеки та, незважаючи на об`єктивні характеристики, погодившись прийняти його в якості забезпечення за кредитним договором, іпотекодержатель мав зважати на ризики подальшої долі такого майна.
Відповідач вважає, що позовні вимоги є безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. 
Ухвалою суду від 11.06.2025 закрито підготовче провадження у справі, справа призначена до розгляду по суті. 
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд позов задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача проти позову заперечував, просив суд в позові відмовити.
Представники третіх осіб в засідання суду не з`явились, про час та місце судового розгляду були повідомлені судом належним чином. 
В судовому засіданні оголошувалась перерва з 03.09.2025 по 08.10.2025, з 08.10.2025 по 05.11.2025, з 05.11.2025 по 10.12.2025.
10.12.2025 представникам сторін оголошена вступна та резолютивна частина рішення, а також право оскарження даного рішення відповідно до ст.ст. 240-241 ГПК України. 
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд 

УСТАНОВИВ:

22.12.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю комерційний банк «АРМА» та Дочірнім підприємством «Дніпровський круг» був укладений договір № 14/01/980-К.L/190, відповідно до умов якого ТОВ КБ «Арма» надало третій особі кредитні кошти з максимальним лімітом заборгованості у сумі 9 000 000,00 грн. на строк до 22.01.2007 зі сплатою 25 % річних за користування кредитними коштами.
Відповідно до п. 2.2. кредитного договору забезпеченням повернення кредитних коштів, сплати відсотків за користування та можливої неустойки (штраф, пеня) є договір застави основних засобів третьої особи, договір застави цінних паперів (безпроцентні цільові облігації) емітента третьої особи та договір резервування об`єкта нерухомості, укладений з третьою особою. 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 21.11.2008 року між ТОВ КБ «АРМА» та ДП «Дніпровський круг» укладено іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В. В. та зареєстрований в реєстрі за номером 1978, відповідно до умов якого ДП «Дніпровський круг» передав ТОВ КБ «АРМА» майнові права на п`ятдесят три приміщення (житлові та нежитлові), які розташовані в 16-ти поверховому трьох-секційному житловому будинку, який знаходиться за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, м. Боярка, вул. Білогородська, 51.
08.08.2013 року між ТОВ КБ «АРМА» та ТОВ «Українською борговою компанією» укладено біржову угоду договір купівлі-продажу № 3-167, відповідно до умов якого ТОВ КБ «АРМА» передало у власність ТОВ «Українська боргова компанія» майнові права за вказаним кредитним договором, укладеним із ДП «Дніпровський круг».
06.09.2013 року між ТОВ КБ «АРМА» та ТОВ «Українська боргова компанія» укладено договір відступлення права за іпотечним договором, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрований в реєстрі за номером 8079.
Таким чином, ТОВ «Українська боргова компанія» стало новим кредитором та новим іпотекодержателем за вказаними кредитним та іпотечним договорами.
Рішенням Боярської міської ради №32/1075 від 27.07.2017 затверджено проект землеустрою щодо відведення Комунальному підприємству “Боярське головне виробниче управління житлово-комунального господарства Боярської міської ради Києво-Святошинського району Київської області” в оренду терміном на 1 (один) рік земельної ділянки площею 0,5 га кадастровий номер 3222410300:01:054:5008 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в м. Боярка по вул. Білогородська, 51, корпус (6), передано комунальному підприємству “Боярське головне виробниче управління житлово-комунального господарства Боярської міської ради Києво-Святошинського району Київської області” в оренду терміном на 1 (один) рік вказану земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку в м. Боярка по вул. Білогородська, 51, корпус (6), з правом передачі земельної ділянки без зміни цільового призначення в суборенду ДП «Дніпровський круг».
Відповідно до п.4 акта готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018 у (т.1 а.с. 237-239), введено в експлуатацію житловий будинок житлового комплексу розташованого по вулиці Білогородська, 51 в місті Боярка, Києва-Святошинського району, Київської області, будівництво якого здійснювалось у період з квітня 2009 по травень 2013 року на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, виданому Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 22.12.2008 за № 1132/04-03/08.
05.06.2018 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області видано сертифікат КС №162181561339, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта – “Житлового будинку №2 житлового комплексу” нове будівництво, Київська область, Києво-Святошинський район, місто Боярка, вулиця Білогороська, будинок 51, кількість поверхів - 16, замовником якого є ДП «Дніпровський круг».
Відповідно до долученого до справи висновку щодо відповідності поштових та проектних адрес від 19.09.2019, наданого генеральним проектувальником ФОП Зотовою Т.М, будівельний номер нежитлового приміщення № 3а за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, місто Боярка, вулиця Білогороська, будинок 51, корп. 6, поверх 0, площею 48,10 кв.м. відповідає фактично присвоєній поштовій адресі: Київська область, Києво-Святошинський район, місто Боярка, вулиця Білогороська, будинок 51, корп. 6 пов 0 приміщення № СХL VI, пл. 42,50.
У зв`язку з невиконанням КП "Дніпровський круг" своїх зобов`язань за кредитним договором № 14/01/980-КL/190, ТОВ "УБК" 06.09.2013 направило ДП "Дніпровський круг" вимогу про погашення заборгованості за кредитним договором № 14/01/980-К.L/190 та повідомило, що у випадку невиконання цієї вимоги, новий кредитор реалізує процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки в поряду, визначеному статтями 37 та 38 Закону "Про іпотеку". 
04.03.2020 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис № 35780364 щодо реєстрації права власності на спірне нежитлове приміщення № CXLVI, загальною площею 42,50 кв. м. за ТОВ "УБК".
Окрім того, встановлено, що 10.09.2008 між ДП "Дніпровський круг" та ОСОБА_1 укладено договір 10/09/08-Б-О, відповідно до умов якого ДП "Дніпровський круг" продав, а ОСОБА_1 купила майнові права на нежиле приміщення № 18 загальною площею 42,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
Після зміни в проекті та технічній документації об`єкту, присвоєння адреси будинку та уточнення площі і нумерації приміщень, між ОСОБА_1 та ДП "Дніпровський круг" було укладено додаткову угоду від 29.07.2020 № 01/20 до договору від 10.09.2008 № 10/09/08-5-0, відповідно до якої проінвестоване відповідачкою нежитлове приміщення має наступну характеристику: нежитлове приміщення № 18, під`їзд 2, підвальний (цокольний) поверх, № CXLVI (42,50), загальна площа 42,50 кв.м, адреса будинку, в якому знаходиться нежитлове приміщення: АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.11.2021 № 286962615, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.06.2021 індексний номер 58770639, прийняте державним реєстратором Тимошенко О.О., до Державного реєстру внесено запис № 42522282 про право власності ОСОБА_2 на нерухоме майно: об`єкт нерухомого майна: група нежитлових приміщень № CXLVI, загальна площа 42,5 кв.м., опис: літера А-група нежитлових приміщень, адреса: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта 2386435132224).
Підставою державної реєстрації зазначено: довідка від 30.07.2020 № 010/20, видана ТОВ "М Будтехексперт"; акт приймання-передачі приміщення від 29.07.2020, укладений між ДП "Дніпровський Круг" та ОСОБА_1 ; рішення Виконавчого комітету Боярської міської ради Києво-Святошинського району Київської області від 14.06.2018 № 37/14; Витяг з Переліку осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна від 29.07.2020 № 0/18-НП/2020, виданий ДП "Дніпровський Круг"; договір 10.09.2008 № 10/09/08-Б-0, укладений між ДП "Дніпровський Круг" та ОСОБА_1 ; сертифікат ДАБІ серія та номер КС162181561339, виданий Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції України у Київській області 05.06.2018; довідка від 29.07.2020 № 29-07-1/2020, видана ДП "Дніпровський Круг"; додаткова угода № 01/20 до договору від 29.07.2020 року № 10/09/08-Б-0, укладена між ДП "Дніпровський Круг" та ОСОБА_1 ; технічний паспорт № 018/21, виданий "М Будтехексперт" 23.06.2021.
Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки, він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням його прав.
Відповідно до ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Матеріали справи свідчать про те, що відповідачка добросовісно набула право власності на приміщення № 18, як інвестор, за договором №10/09/08-Б-О від 10.09.2008, згідно якого (п. 2.1) сторона 1 продає, а сторона 2 купує майнові права. При отриманні грошових коштів сторона 2 в якості оплати майнових прав на приміщення, у сторони 1 виникає зобов`язання, щодо передачі стороні 2 по закінченню будівництва Об`єкта будівництва документів для оформлення права власності на приміщення. При цьому сторона 1 надає знижку 3%, та відповідно вартість квадратного метра складає 5820 грн., на підставі чого вартість нежитлового приміщення №18 складає 247 350 грн.
Відповідно до п. 3.4.2 договору №10/09/08-Б-О від 10.09.2008, сторона 1 зобов`язана після підписання стороною 2 акту приймання-передачі приміщення, надати необхідний пакет документів для оформлення стороною 2 права власності на приміщення.
На виконання умов договору №10/09/08-Б-О відповідачка сплатила 11.09.2008 кошти в сумі 247 350 грн. за приміщення №18 на поточний рахунок ДП «Дніпровський круг», що підтверджується квитанцією №PN 169 від 11.09.2008, яка додана до відзиву під час розгляду справи в суді першої інстанції (в Києво-Святошинському районному суді Київської області), а також копія довідки з банку від 29.01.2020, яка додатково підтверджує, що 11.09.2008 відповідачкою були сплачені кошти в сумі 247 350 грн. на поточний рахунок ДП "Дніпровський круг" на виконання умов договору № 10/09/08-Б-О від 10.09.2008. 
Договір № 10/09/08-Б-О купівлі майнових прав на нежитлове приміщення відповідачка уклала 11.09.2008 та оплатила його в той же день, а решта документів (додаткова угода, акт приймання-передачі, довідки про відсутність заборгованості, витяг з переліку інвесторів, технічний паспорт тощо) носять похідний характер від договору та їх складання було обумовлено фактом введення будинку в експлуатацію.
Ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Майном, як особливим об`єктом вважається річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (ст. 190 ЦК України).
Майновими визнаються будь-які права, пов·язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 року № 76l/5l56/13-ц суд зазначив, що під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - не обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма правами щодо майна. Майновим правом на об`єкт незавершеного будівництва є обумовлене договором набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно, яке виникло тоді, коли настали певні, але не всі, юридичні передумови, необхідні та достатні для набуття речового права.
Відповідачка виконала свої зобов`язання за договором № 10/09/08-Б-O на приміщення у повному обсязі, сплативши на користь замовника будівництва ДП «Дніпровський круг» повну суму вартості майнових прав у встановлений в договорах строк.
Виконання грошових зобов`язань за договором, а саме: повна сплата вартості майнових прав об`єкта нерухомості, підтверджує вчинення відповідачем дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для переходу майнових прав на цей об`єкт нерухомості, та після нього набуття можливості державної реєстрації свого права власності.
Майнові права на спірні приміщення набуто відповідачем 10.09.2008, в той же час іпотечний договір укладено 21.11.2008.
Статею 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону. 
Договір № 10/09/08-Б-О від 10.09.2008, на підставі якого відповідачка набула право власності є дійсним та позивачем не оспорюється.
Відповідачка не є стороною будь-яких кредитних договорів та Іпотечного договору, також не є боржником, поручителем майна, належного йому, в іпотеку банкові приміщення або згоди на передачу в іпотеку не надавала.
Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатаuії трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої і ншої особи (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26.10.2022 у справі № 569/2823/18).
Передача майна в іпотеку є різновидом розпорядження власником своїм майном. 
Розпорядження (включаючи передачу в іпотеку) майновими правами на об`єкт інвестування будь-ким, крім особи інвестора, без його згоди та відома, прямо суперечить вимогам ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку".
Як вірно встановлено судом апеляційної інстаннії (при первісному розгляді справи), проінвестоване відповідачкою нерухоме майно мало незмінний характер щодо його номеру - 18 та площі - 42,5 кв.м., в той же час приміщення, які є предметом іпотеки не є тотожними нежитловому приміщенню, яке є власністю відповідачки.
Станом на дату проведення інвентаризації багатоквартирного будинку 02.05.2018 була відсутня Єдина державна електронна система у сфері будівництва, або як її називає позивач - «електронна база даних».
Створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва було передбачено Законом України "Про внесення змін дo деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» від 17.10.2019 № 199-ІХ, запровадження якого визначено законодавцем протягом року з дня набрання чинності Законом.
На дату інвентаризації багатоквартирного будинку 02.05.2018 технічна інвентаризація проводилась відповідно до Інструкції про порядок проведення техінчної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політки України № 127 від 24.05.2001 (в редакції від 08.01.2013), яка не передбачала ведення якогось єдиного державного електронного реєстру чи бази даних, в якій вносяться результати технічної інвентаризаці їб`єктів нерухомого майна.
Інвентарна справа не містить даних про присвоєння «фактичного» номеру. Реєстраційні дані відповідача містять як порядковий номер приміщення, присвоєний замовником будівництва при продажу майнових прав на нього у 2008 році, так і складову приміщення (адже їх могло бути декілька), номер, вказаний в технічному паспорті (інвентарній справі).
Технічний паспорт від 02.05.2018 на багатоквартирний будинок був виготовлений на підставі проведення технічної інвентаризанії та проектної і дозвільної документації на багатоквартирний будинок, а не на підставі висновку ФОП Зотової Т.М. від 19.09.2019, який складено більше року після виготовлення техпаспорту.
В пункті 1.3. іпотечного договору сторони домовились, що нотаріус після реєстрації іпотекодавцем права власності на приміщення, як на нерухоме майно за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону відчуження на приміщення.
Згідно п. 1.4. іпотечного договору у разі зміни характеристик приміщень (зміни площі, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на приміщення, зобов`язаний зробити відмітку на примірнику цього договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавuя.
Відповідно до п. 1.12 іпотечного договору, обтяження нерухомого майна іпотекою, передбаченою цим договором, підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. Державна реєстрація здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця. 
Пунктом 1.13 іпотечного договору визначено, що оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки передаються іпотекодавцем протягом 5-ти банківських днів після набуття права власності за актом приймання-передачі на зберігання іпотекодержателю, до повного виконання своїх зобов"язань за кредитним договором. 
Пунктом 2.3.11 іпотечного договору передбачена умова що протягом 15 робочих днів з моменту закінчення будівництва, введення в експлуатацію у встановленому законом порядку необхідно отримати документи, які відповідно до чинного законодавства України підтверджують право власності на приміщення як на нерухоме майно (в подальшому - правовстановлюючі документи). 
Згідно п. 2.3.15 іпотечного договору, у разі втрати іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки, іпотекодержателю передається в заставу/іпотеку аналогічне за ринковою вартістю майно чи незалежно від настання терміну виконання зобов`язання, забезпеченого цим договором, іпотекодавець має виконати таке зобов`язання у повному обсязі або у відповідній частині.
Однак, як вбачається із матеріалів справи, сторони не виконали наведених умов договору, не зерєстрували право власності на приміщення, не зробили відповідні доповнення, відмітки в договорі, пов`язані зі змінами технічних характеристик, не отримали оригінали правовстановлюючих документів та після втрати прав іпотекодавця на предмет іпотеки не оформили іпотеку на аналогічне за ринковою вартістю майно.
За таких обставин, безумовної трансформації майнових прав за вказаним договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна не відбулося, що є наслідком недотримання вимог спеціального Закону стосовно порядку передачі в іпотеку об' єктів, будівництво яких не завершено, та невиконання сторонами умов іпотечного договору майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо внесення змін до іпотечного договору після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.
Предметом іпотечного договору є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, та за встановлених у цій справі обставин перетворення цих майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості не відбулось.
На підставі даного іпотечного договору був внесений запис про обтяження саме майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - групу житлових приміщень, а не збудованого нежитлового приміщення, належного відповідачці, яке є самостійним об`єктом цивільного обороту.
Перетворення майнових прав, як предмета іпотеки у право власності на нововстворений багатоквартирний будинок мало відбуватись внесенням змін до цього договору, шляхом підписання іпотекодержателем нового договору іпотеки новоствреного нерухомого майна, чого сторонами договору іпотеки виконано не було та на час розгляду справи відповідні зміни щодо предмета іпотеки до іпотечного договору не внесено. 
За таких обставин, ризики та несприятливі наслідки, обумовлені недоліками і неповнотою змісту договору іпотеки, покладається саме на сторін правочину, поки не доведено іншого, оскільки сторони іпотечного договору ухилилися від укладення договору щодо новоствореного майна після вводу спірного будинку у експлуатацію, а іпотекодержатель не довів, що вживав своєчасних заходів для спонукання для виконання цих умов або запобігання переходу права власності на спірне майно до третіх осіб на підставі платних договорів (постанова Верховного Суду від 17.07.2020 у справі № 500-10/1363-2012).
Доводи позивача про те, що після завершення будівництва приміщення залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору майнових прав та внесення змін до іпотечного договору щодо предмету іпотеки законом не вимагається, є необгрунтованими, оскільки передбачені ч. 4 ст. 16 Закону України "Про іпотеку" гарантії стосуються саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, та за встановлених обставин не вбачається підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за іпотечним договором. Аргументи щодо передачі в іпотеку за цим договором саме права на отримання права власності на нерухоме майно в майбутньому спростовується змістом спірних правовідносин, які у цій справі грунтуються саме на договорі іпотеки майнових прав.
За іпотечним договором перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (приміщення) мало вібуватися внаслідок реалізації умов договору іпотеки, а саме внесення змін до цього договору, зокрема змін до опису предмета іпотеки, чого сторонами виконано не було, відповідні зміни щодо предмета іпотеки не внесено (постанова Верховного Суду від 07.12.2020 у справі № 640/5896/15-ц). 
06.09.2013 між ТОВ "Українська боргова компанія" та ТОВ КБ "Арма" укладено договір про відступлення права за іпотечним договором, в п. 1.4. зазначено, що майнові права іпотекодавця (ДП «Дніпровський круг») на предмет іпотеки підтверджується виключно договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві від 18.05.2007, укладеним між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд».
Згідно п. 1.3. договору право власності на об`єкт будівництва (приміщення, які є предметом іпотеки) до моменту введення його в експлуатацію належить підряднику (ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд»).
При цьому, на момент укладення договору про відступлення права за іпотечним договором №8079 від 06.09.2013, рішенням Господарського суду міста Києва від 17.12.2009, яке набрало законної сили, визнано недійсним договір підряду у капітальному будівництві № 2/06 від 18.05.2007, укладений між ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» та ДП «Дніпровський круг», об`єктом будівництва якого був житловий будинок у м. Боярка по вул. Білгородській, 51. 
Отже, нерухоме майно, законність набуття у власність якого ОСОБА_1 позивач оспорює, на момент укладення іпотечного договору 21 листопада 2008 року між ТОВ «КБ «АРМА» та ДП «Дніпровський круг» не перебувало у власності останнього, остільки 10 вересня 2008 року відповідачка придбала на нього майнові права, оплативши вартість будівництва.
Відповідно до справи, з урахуванням змін в проекті та технічній документації об`єкту, присвоєння адреси будинку та уточнення площі і нумерації приміщень, між ОСОБА_1 та ДП «Дніпровський круг» було укладено Додаткову угоду № 01/20 від 29 липня 2020 року до Договору №10/09/08-6-0 від 10 вересня 2008 року, відповідно до якої об`єкт інвестування остаточно набув наступну характеристику: нежитлове приміщення №18, під`їзд 2, підвальний (цокольний) поверх № CXLVI, загальною площею 42,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно довідки № 29-07-1/2020 від 29.07.2020, виданої ДП «Дніпровський круг», саме за вказаний об`єкт інвестування ОСОБА_1 сплатила всі платежі та на підставі акту приймання-передачі від 29.07.2020 отримала його після закінчення будівництвом від ДП «Дніпровський круг».
Київським апеляційним судом при винесенні постанови від 08.11.2023 встановлено, що до справи також долучено витяг № 0/18 -НП/2020 від 29.07.2020, виданий ДП «Дніпровський круг», у якому зазначено: ДП «Дніпровський круг» підтверджує, що ОСОБА_1 є власником майнових прав на проінвестований об`єкт інвестування - нежитлове приміщення № 18, що складається із приміщення № СХL VI, площею 42,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 згідно договору № 10/09/08-Б-0 від 10 вересня 2008 року, укладеного з ДП «Дніпровський круг». Майнові права на об`єкт інвестування - нежитлове приміщення №18 іншим особам не відчужені та не передані.
Отже, відповідачкою у 2008 році було про інвестовано будівництво нежитлового приміщення № 18, що розташоване у під`їзді № 8 будинку АДРЕСА_2 , цокольне приміщення загальною площею 42,5 кв. м., адреса якого у 2020 році була уточнена як нежитлове приміщення №18, під`їзд 2, підвальний (цокольний) поверх, № CXLVI, загальною площею 42,5 кв.м.
Разом з тим, відповідно до інформації, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 04.03.2020 державним реєстратором Остапчук В.П. внесено запис про реєстрацію за ТОВ «Українська боргова компанія» права власності № 35780364 щодо об`єкта нерухомого майна - приміщення 3а, № СХLVІ, загальною площею 42,50 кв. м. Також не внесено в реєстр в якості підстави для реєстрації права власності документу, яким засвідчено прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, а також технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна.
Окрім цього, проінвестоване відповідачкою нерухоме майно мало незмінний характер щодо його номеру - 18 та площі- 42,5 кв.м.
За змістом положень статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Аналогічна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду від 16 квітня 2019 року у справі № 916/1171/18, від 14 листопада 2018 року у справі № 910/8682/18, від 30 серпня 2018 року у справі № 904/8978/17, від 04 березня 2019 року у справі № 5015/6070/11, від 10 вересня 2019 року у справі № 9017/317/19, від 09 липня 2019 року у справі № 903/849/17.
Матеріалами справи доведено чинність укладеного 10 вересня 2008 року між ДП «Дніпровський круг» та ОСОБА_1 договору №10/09/08-Б-О, відповідно до якого відповідачка придбала майнові права на об`єкт нерухомого майна: під`їзд 8, нежитлове приміщення № 18, загальна площа 42,5 кв.м.
Отже, рішення Державного реєстратора Пристоличної сільської ради Тимошенко О.О. №58770639 про державну реєстрацію права власності від 16.06.2021 за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею: 42,5 кв.м, адреса: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2386435132224) жодним чином не порушує права власності позивача.
Сукупність встановлдених судом обставин свідчить про те, що поведінку іпотекодержателя ТОВ "КБ "Арма" та позивача при укладенні іпотечного договору та договору про відступлення права за іпотечним договором не можна визнати розумною та добросовісною, як власне і дії іншої строни цього іпотечного договору.
Враховуючи вищезазначене, позивачем не доведено тих обставин, на які він посилається, як на підставу своїх вимог, у зв`язку з чим позовні вимоги є недоведеними та безпідставними, а відтак суд відмовляє в їх задоволенні.
Відшкодування витрат по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладається судом на позивача.
03.09.2025 представником відповідача через систему "Електронний суд" подано клопотання про долучення до матеріалів справи доказів на підтвердження витрат на правову допомогу, в якому просить суд при винесенні рішення стягнути з позивача витрати на надання професійної правової допомоги в сумі 37 500 грн.
Розглянувши подане клопотання, судом встановлено наступне:
11.05.2025 між ОСОБА_1 (клієнт) та Адвокатським бюро «Дія Закону» було укладено договір про надання правової допомоги № 02/10/2023, відповідно до п. 1.1. умов якого акдвокат приймає на себе зобов`язання в період дії цього представляти інтереси клієнта у Господарському суді Київської області, Північному апеляційному господарському суді, Верховному Суді, в тому числі Касаційному господарському суді у складі Верховного Суду, Об`єднаній палаті, Великій Палаті Верховного Суду, а також (в разі необхідності за усною згодою сторін) в органах державної влади, органах місцевого самоврядування та підприємствах, установах, організаціях, незалежно від форми власності, у підрозділах Державної виконавчої служби, перед приватними виконавцями, перед фізичними особами, як представник клієнта, що стосуються предмету судової справи № 369/17260/21. 
Як вбачається із акту приймання-передачі наданих послуг, надання професійної правничої допомоги, що виконувались в період з 11.05.2025 по 03.09.2025 складається із наступних послуг:
- вивчення актуальної судової практики на предмет спору, складання та подання до суду, позивачу і третім особам відзиву на позовну заяву (5 годин) - 12 500 грн.;
- складання та подання заяви про залишення позовної заяви без руху (1 година) - 2 500 грн.;
- підготовка до підготовчого судового засідання на 21.05.2025, прибуття, очікування участі, участь у ньому (2 години) - 5 000 грн.;
- підготовка до підготовчого судового засідання на 11.06.2025, прибуття, очікування участі, участь у ньому (2 години) - 5 000 грн.;
- складання (на пропозицію суду, висловлену в судовому засіданні 11.06.2025) та подання до суду сторонами додаткових пояснень, разом з судовою практикою по аналогічному спору та судовою пратикою Верховного суду (3 години) - 7 500 грн.;
- підготовка до судового засідання по суті на 03.09.2025, прибуття, очікування участі, участь у ньому, оголошення вступного слова (2 години) - 5 000 грн.
Всього надано послуги на суму 37 500 грн. 00 коп.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 244 ГПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо судом не вирішено питання про судові витрати.
Статтею 123 Господарського процесуального кодексу України визначено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, зокрема належать витрати на професійну правничу допомогу.
Відповідно до ст. 126 Господарського процесуального кодексу України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співрозмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Згідно ст. 26 Закону України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність” адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правової допомоги.
Документами, що посвідчують повноваження адвоката на надання правової допомоги, можуть бути: 1) договір про надання правової допомоги; 2) довіреність; 3) ордер; 4) доручення органу (установи), уповноваженого законом на надання безоплатної правової допомоги.
За змістом ст. 126 ГПК України можливе покладення на сторони у справі як судових витрат тільки тих сум, які були сплачені стороною за отримання послуг саме адвоката (у розумінні п. 1 ст. 1 та ч. 1 ст. 6 Закону України “Про адвокатуру та адвокатську діяльність”), а не будь-якої особи, яка надавала правову допомогу стороні у справі.
Витрати сторін, пов`язані з оплатою ними послуг адвокатів, адвокатських бюро, колегій, фірм, контор та інших адвокатських об`єднань з надання правової допомоги щодо ведення справи в господарському суді, розподіляються між сторонами на загальних підставах, визначених ст. 129 ГПК України.
Відшкодування цих витрат здійснюється господарським судом шляхом зазначення про це у рішенні, ухвалі, постанові за наявності документального підтвердження витрат, як-от: угоди про надання послуг щодо ведення справи у суді та/або належно оформленої довіреності, виданої стороною представникові її інтересів у суді, платіжного доручення або іншого документа, який підтверджує сплату відповідних послуг, а також копії свідоцтва адвоката, який представляв інтереси відповідної сторони, або оригіналу ордера адвоката, виданого відповідним адвокатським об`єднанням, з доданням до нього витягу з договору, в якому зазначаються повноваження адвоката як представника або обмеження його прав на вчинення окремих процесуальних дій.
З огляду на вищевикладені обставини, суд вважає заявлену суму витрат на послуги адвоката в розмірі 37 500 грн. 00 коп. обґрунтованою та правомірною.
Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 73-92, 129, 238-240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволені позовних вимог відмовити у повному обсязі.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» (04050, м. Київ, вул. Мельникова, буд. 12, код 37535394) на користь Адвокатського обєднання "Дія Закону" (08105, Київська область, Бучанський район, с. Горенка, вул. Садова, буд. 23 Б, код 42830131) 37 500 (тридцять сім тисяч п`ятсот) грн. 00 коп. судових витрат на надання професійної правової допомоги.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення підписано 19.05.2026 року.

Суддя Л.Я. Мальована