ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"12" травня 2026 р. Справа№ 910/13414/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Коробенка Г.П. 
Спаських Н.М. 

при секретарі судового засідання: Нагулко А.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 12.05.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Маякоф"
на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 (повний текст складено 11.02.2025)
у справі № 910/13414/24 (суддя Пукас А.Ю.)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Маякоф"
про знесення самочинно побудованого майна,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст і підстави позовних вимог.
До Господарського суду міста Києва звернулась Київська міська рада (далі за текстом - КМР, позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» (далі за текстом - ТОВ «Маякоф», відповідач), в якому Позивач просить суд усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: місто Київ, Деснянський район, АДРЕСА_1, шляхом зобов`язання ТОВ «Маякоф» знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Лозової Ю. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07.06.2023, індексний номер: 67923617, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2719249380000.
В обґрунтування заявлених вимог Позивач зазначає, що зазначена вище державна реєстрація проведена всупереч вимогам чинного на той час законодавства та без належних на те правових підстав.
Позивач звертає увагу суду на те, що ним станом на дату звернення до суду з позовом не ухвалювалися рішення щодо відведення земельної ділянки місце розташування якої: місто Київ, Деснянський район, АДРЕСА_1 будь яким третім особам, зокрема і Відповідачу.
Зазначене свідчить про те, що об`єкт будівництва - громадська нежитлова будівля (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м. за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 є самочинним та порушує права Позивача в частині права розпорядження та користування земельною ділянкою, що є підставою для його знесення.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 позов Київської міської ради задоволено.
Присуджено усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: місто Київ, Деснянський район, АДРЕСА_1, шляхом зобов`язання ТОВ «Маякоф» знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Лозової Ю. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07.06.2023, індексний номер: 67923617, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2719249380000.
Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на користь Київської міської ради судовий збір - 3 028,00 грн.
Рішення суду мотивоване тим, що будівництво спірного об`єкту громадської нежитлової будівля (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м. за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1, відбувалось на земельній ділянці територіальної громади, яка не відводилась для такої мети, Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за вказаною адресою у власність чи користування будь-яким юридичним чи фізичним особам не приймала, суд першої інстанції погодився із твердженнями позивача про те, що зазначений об`єкт набув ознак об`єкта самочинного будівництва, відповідно до приписів ч. 1 ст. 376 ЦК України та дійшов висновку про наявність підстав для його знесення.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Маякоф» 17.03.2025 звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 скасувати; прийняти нове, яким у позові відмовити повністю; судові витрати покласти на позивача.
В обгрунтування вимог апеляційної скарги відповідач зазначає, що ТОВ «Маякоф» на підставі договору купівлі-продажу № 303 від 07.06.2023 (право власності за яким зареєстроване приватним нотаріусом Лозовою Юлією Анатоліївною) придбало у громадянина ОСОБА_1. закінчений будівництвом об`єкт, громадську нежитлову будівлю (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м. за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1. В подальшому, ТОВ «Маякоф» розпочало дії щодо належного оформлення права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:62:004:0069, яка 14.12.2021 зареєстрована в Державному земельному кадастрі, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, розробленої КП «Київський інститут земельних відносин» на підставі замовлення Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), на частині якої знаходився належний на праві приватної власності (відомості наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не скасовані) об`єктом нерухомого майна. 
З огляду на зазначене скаржник зазначає, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення не було враховано, що Відповідач є добросовісним набувачем спірного майна та неналежним відповідачем у даній справі, оскільки матеріалами справи не підтверджено, що саме відповідачем було здійсненне самочинне будівництво, з урахуванням чого наявні підстави для відмови у задоволенні позовних вимог у даній справі.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.03.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Тарасенко К.В., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 залишено без руху. Надано скаржнику десятиденний строк для усунення недоліків апеляційної скарги.
На виконання вимог ухвали скаржником 31.03.2025 надано суду докази (підтвердження) реєстрації Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» в підсистемі Електронний суд ЄСІТС.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2025 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 задоволено, поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Маякоф» строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24, справу призначено до розгляду на 27 травня 2025 року о 14 год 20 хв.
У судових засіданнях 27.05.2025, 03.07.2025, 10.07.2025, 18.09.2025 Північним апеляційним господарським судом оголошувались перерви до 03.07.2025, 10.07.2025, 18.09.2025 та 28.10.2025 відповідно.
Розпорядженням В.о. Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи, у зв`язку з відрядженням судді Тарасенко К.В.
Відповідно до Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.10.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Коробенко Г.П., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.11.2025 вищезазначеною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24, розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 призначено на 04 грудня 2025 року о 10 год 00 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2025 зупинено апеляційне провадження у справі № 910/13414/24 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.
10.03.2026 до Північного апеляційного господарського суду від представника Київської міської ради Буханистого О.В. надійшло клопотання про поновлення провадження у справі.
У зв`язку з участю головуючого судді Кравчука Г.А. у черговому з`їзді суддів України з 10.03.2026 по 11.03.2026, перебуванням судді Коробенка Г.П. у відпустці 16.03.2026, процесуальні дії по справі не здійснювались.
Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2026 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи, у зв`язку з перебуванням судді Сибіги О.М. у відпустці.
Відповідно до Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.03.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Коробенко Г.П., Спаських Н.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2026 вищезазначеною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24, клопотання представника Київської міської ради Буханистого О.В. про поновлення провадження у справі задоволено, поновлено апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Маякоф» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі № 910/13414/24, розгляд справи призначено на 12 травня 2026 року о 14 год 30 хв.
Явка представників сторін.
В судове засідання апеляційної інстанції 12.05.2026 представник відповідача не з`явився, про поважність причин нез`явлення суд не повідомив, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до суду не надходило.
Колегія суддів звертає увагу на те, що учасники у справі належним чином повідомлені про місце, дату і час судового розгляду.
За приписами частини першої ст. 43 Господарського процесуального кодексу України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами.
Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право кожного на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
У рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України" Європейський суд з прав людини зробив, зокрема, висновок про те, що сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Передбачене ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов`язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" (Alimentaria Sanders S. A. v. Spain") від 07.07.1989).
Оскільки явка представника відповідача в судове засідання не була визнана обов`язковою, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими ним процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість здійснення розгляду апеляційної скарги у даній справі за відсутності представника відповідача.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача, проти вимог апеляційної скарги заперечував, просив апеляційний господарський суд вимоги апеляційної скарги залишити без задоволення, рішення місцевого господарського суду у даній справі просив залишити без змін. 
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
Як убачається з матеріалів справи, згідно відомостей з Державного реєстру речових прав (станом на 20.09.2024) приватним нотаріусом Лозовою Юлією Анатоліївною 07.06.2023 зареєстровано право приватної власності ТОВ «Маякоф» на закінчений будівництвом об`єкт, громадська нежитлова будівля (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м. за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1.
Документ, на підставі якого здійснено державну реєстрацію права власності: договір купівлі - продажу № 303 від 07.06.2023, укладений між ОСОБА_1. та ТОВ «Маякоф».
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав № 328845985 від 12.04.2023 (додано до позову) право власності на громадську нежитлову будівлю (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1. 04.04.2023 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 67168127 від 12.04.2023 приватним нотаріусом Петріцькою А.П.
Документ, на підставі якого здійснено зазначену реєстраційну дію: довідка ТОВ «НІК-ЕКСПЕРТ» від 06.03.2023 № Д06/03-01, технічний паспорт громадського будинку від 06.03.2023 реєстраційний номер ТІ01:3063-8971-0477-6194.
Позивачем до позовної заяви надано технічний паспорт громадського будинку на замовлення гр. ОСОБА_1, виготовлений 06.03.2023 ТОВ «НІК-ЕКСПЕРТ»; довідку ТОВ «НІК-ЕКСПЕРТ» від 06.03.2023 № Д06/03-01, що громадська нежитлова будівля (літ. З) побудована 1991 року; договір купівлі-продажу громадської нежитлової будівлі від 07.06.2023.
07.04.2023 Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» (далі за текстом - КП КМР «КМ БТІ») видано інформаційну довідку НЖ-2023 № 304, згідно якої громадська нежитлова будівля (літ. З) загальною площею 41,70 кв. м. за адресою АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстрована. 
Судом встановлено, що спірний об`єкт (згідно листа прокуратури та відомостей із відкритих даних земельного кадастру України) знаходиться на частині земельної ділянки 8000000000:62:004:0069, яка 14.12.2021 зареєстрована в Державному земельному кадастрі, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, розробленої КП «Київський інститут земельних відносин» на підставі замовлення Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).
Позивач звертає увагу, що технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомого майна, що засвідчує право власності, а є документом, який містить відомості про технічні характеристики та якості об`єкту нерухомого майна, тобто описує об`єкт. Для проведення технічної інвентаризації об`єкту замовник ( ОСОБА_1 ) мав забезпечити надання, зокрема, документів (в електронній формі), якщо їх немає у Реєстрі будівельної діяльності, які характеризують об`єкт нерухомого майна та земельну ділянку (у разі їх наявності у замовника), а саме: документи про присвоєння адреси; документи про зміну функціонального призначення об`єкта; документи про прийняття об`єкта в експлуатацію; інформація про рік будівництва; результати експертиз, висновки; наявна проектна документація, будівельний паспорт, містобудівні умови та обмеження тощо (згідно пункту 14 Порядку проведення технічної інвентаризації).
З огляду на відсутність у гр. ОСОБА_1.: 1) правовстановлюючих документів на об`єкт нерухомого майна на будівлю (літ. З) по АДРЕСА_1 ; 2) відсутність відомостей про закріплений особовий рахунок по господарській книзі для проведення державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року; 3) наявність невідповідностей у довідці № Д06/03-01 від 06.03.2023 виданій ТОВ «НІК-ЕКСПЕРТ» (здійснення обміру об`єкта літера «Г»); 4) інформації КП КМР «КМ БТІ» про відсутність реєстрації права власності на будівлю (літ. З) по АДРЕСА_1 Позивач зазначає про відсутність у приватного нотаріуса Петріцької Альони Павлівни правових підстав для реєстрації права власності на майно за гр. ОСОБА_1 .
Крім того, Позивач стверджує, що об`єкт: громадська нежитлова будівля (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом, а тому в силу положень статті 376 ЦК України право власності на нього виникати не може із врахуванням відсутності доказів відведення земельної ділянки за вказаною адресою третім особам.
Позивач зазначає, що 12.09.2024 до Київської міської ради надійшов лист Деснянської окружної прокуратури міста Києва від 11.09.2024 № 57-7829ВИХ24, яким повідомлено про факт порушення інтересів територіальної громади міста Києва.
Зазначене стало підставою для звернення до суду з позовом оскільки Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресом: АДРЕСА_1 у власність чи користування будь-яким юридичним чи фізичним особам не приймала.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Статтею 319 Цивільного кодексу України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 391 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частин 1-3 статті 373 Цивільного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об`єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
Відповідно до частин 1, 4 статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.
Відповідно до частин 1- 4 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині 1 статті 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним (Постанова КГС ВС від 10 лютого 2026 року у cправі №910/7133/25).
Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом.
Тому при вирішенні спору, що виникає у зв`язку із будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинні досліджуватися питання щодо наявності документів про виділення земельної ділянки, дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів та щодо відповідності побудованого об`єкта будівельним нормам і правилам (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 915/1268/23).
Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва (Постанова Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 904/4338/21).
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами 4-6 статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (Постанова КГС ВС від 18 лютого 2026 року у cправі № 904/4854/24).
Як правильно встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, об`єкт самочинного будівництва набуто відповідачем в результаті його відчуження ОСОБА_1 , який в свою чергу його зареєстрував на підставі довідки ТОВ «НІК-ЕКСПЕРТ» від 06.03.2023 № Д06/03-01, технічного паспорту громадського будинку від 06.03.2023 реєстраційний номер ТІ01:3063-8971-0477-6194.
Із врахуванням зауважень позивача, суд зазначає, що довідка ТОВ «НІК-ЕКСПЕРТ» від 06.03.2023 № Д06/03-01 містить невідповідність щодо майна, технічна інвентаризація якого проводилась. Зокрема, довідка видана щодо громадської нежитлової будівлі (літ. З) по АДРЕСА_1 , однак відомості щодо обміру об`єкту та визначення дати побудови вказані щодо іншої будівлі (літ. Г), що свідчить про суперечність літерації об`єктів.
При цьому судом враховано, що в даній довідці зазначено рік побудови спірного об`єкта - 1991, однак згідно довідки КП КМР «КМ БТІ» від 07.04.2023 НЖ-2023 №304 право власності на останній згідно даних реєстрових книг Бюро не зареєстровано.
Відповідно до частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 23.03.2023) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що посилання позивача на Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023 є недоцільним, оскільки станом на дату проведення реєстраційної дії (04.04.2023) він не був чинним.
Натомість механізм проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, що здійснюють суб`єкти господарювання, і діє на всій території України станом на дату проведення реєстраційної дії права власності за ОСОБА_1. регулювалося Інструкцією про порядок проведення технічного інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 № 127, яка втратила чинність 11.12.2023 (далі за текстом - Інструкція).
Пунктом 2 Інструкції закріплено:
технічна інвентаризація - комплекс робіт з обмірювання об`єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об`єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов`язковим внесенням відомостей про об`єкт нерухомого майна до Реєстру об`єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру);
технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, відомості щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб`єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна.
Пунктом 6 Інструкції закріплено, що технічну інвентаризацію проводять у таких випадках, зокрема, 1) перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об`єктів, у тому числі після проведення реконструкції, капітального ремонту, технічного переоснащення, реставрації, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт; 2) перед проведенням державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт.
Згідно пункту 3 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 23.03.2023) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1.01.2013, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1.01.2013, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.
Відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії (частина 2 статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Крім того, статті 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» закріплено особливості державної реєстрації прав на об`єкти нерухомого майна, що були закінчені будівництвом до 5.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку.
Так, для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються: виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою; документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.
Відтак, судом правильно встановлено, що докази реєстрації громадської нежитлової будівлі (літ. З) загальною площею 41,70 кв. м. за адресом АДРЕСА_1 на праві власності за ОСОБА_1 до 05.08.1992 та до 01.01.2013 відсутні, що унеможливлювало внесення такої інформації до реєстру.
Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 23.03.2023) визначено порядок державної реєстрації, зокрема: перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень (пункт 4).
Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 23.03.2023) закріплено підстави для державної реєстрації прав.
Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації права ОСОБА_1 ) у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав заявником є, зокрема:
власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право (у тому числі замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва), або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав;
особа, за якою закріплений особовий рахунок в погосподарській книзі відповідної сільської, селищної, міської ради, або уповноважена нею особа - у разі проведення державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку.
Згідно пункту 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 (в редакції від 17.08.2022) (далі за текстом - Порядок) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.
Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об`єкту адреси (крім випадку проведення реконструкції об`єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об`єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених пунктами 78, 79 та 80 цього Порядку (пункт 78 Порядку).
Пунктом 79 зазначеного порядку закріплено, що документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5.08.1992.
Таким чином, враховуючи, що матеріали справи не містять доказів правовстановлюючих документів на об`єкт нерухомого майна у ОСОБА_1. на будівлю (літ. З) про АДРЕСА_1 , відсутні відомості закінчення об`єкту будівництва до 05.08.1992, відсутня виписка з погосподарської книги, наявність невідповідностей у довідці № Д06/03-1 від 06.03.2023, відсутність інформації у КП КМР «КМ БТІ» про реєстрацію права власності на будівлю літ. З на АДРЕСА_1 , відсутність доказів присвоєння адреси спірному об`єкту, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що у приватного нотаріуса не було правових підстав для проведення реєстрації права власності на майно за ОСОБА_1., а надані останнім документи для реєстрації не є за своєю суттю правовстановлюючими.
Тому, спірний об`єкт відповідає ознакам самочинного будівництва, визначеним ч. 1 ст. 376 ЦК України.
Щодо доводів скаржника про пред`явлення позову у даній справі до неналежного відповідача, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. Тому обов`язок із приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
У справі, що розглядається, позивач звернувся з позовною вимогою про усунення перешкод власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ТОВ «Маякоф» знести об`єкт самочинного будівництва. Водночас, за встановленими судами обставинами справи, згідно з договором купівлі - продажу № 303 від 07.06.2023,  ОСОБА_1  продав ТОВ "Маякоф" майно, а саме об`єкт громадська нежитлова будівля (літ. З), загальною площею 41,7 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 та знаходиться на земельній ділянці, що належить позивачу.
Отже, позовну вимогу про зобов`язання усунути перешкоди власнику у володінні та розпорядженні майном шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва пред`явлено до ТОВ "Маякоф" як останнього набувача об`єкта нерухомого майна, який чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду та є належним відповідачем у даній справі.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши наявні у справі матеріали, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі №910/13414/24, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга відповідача задоволенню не підлягає.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Нормою статті 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного рішення місцевого господарського суду у даній справі. Скаржником не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції. 
Судові витрати.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
УХВАЛИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Маякоф" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі №910/13414/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.02.2025 у справі №910/13414/24 залишити без змін.
3. Матеріали справи №910/13414/24 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 20.05.2026.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук 

Судді Г.П. Коробенко

Н.М. Спаських