ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2026 року
м. Київ

справа № 947/19802/22
провадження № 61-10160св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Воробйової І. А, Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., 

учасники справи:
позивач - керівник Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, 
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання договору недійсним та звільнення земельної ділянки

за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Попроцького Дмитра Михайловича на рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 квітня 2023 року у складі судді Петренка В. С., ухвалу Одеського апеляційного суду від 01 липня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 01 липня 2025 року у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Таварткіладзе О. М., Сєвєрової Є. С.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2022 року керівник Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду з позовом, у якому просив скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 14 вересня 2020 року № ОД 101200914270, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; 
визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О. С. від 22 вересня 2020 року за індексним номером 54196859 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу 2174742351101) на квартиру АДРЕСА_1 ; 
визнати недійсним договір від 28 жовтня 2020 року купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. та зареєстрований за № 2603; 
зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , які відповідно до технічного паспорта від 15 вересня 2020 року, виконаного Приватним підприємством «Проект» (далі - ПП «Проект»), складаються із: 1-й об`єкт нерухомості загальною площею 42,6 кв. м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв. м (1 - передпокій (5,2 кв. м), 2 - санвузол (3,1 кв. м), 3 - кухня (9,9 кв. м), другий поверх - 24,4 кв. м (4 - коридор (2,2 кв. м), 5 - житлова (19,3 кв. м), 6 - санвузол (2,1 кв. м) та балкон (0,8 кв. м)); 2-й об`єкт нерухомості загальною площею 28,6 кв. м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв. м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв. м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв. м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв. м), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв. м)); 3-й об`єкт нерухомості загальною площею 8,4 кв. м (16 - санвузол (1,1 кв. м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв. м), 18 - коридор (1,7 кв. м)).

Обґрунтовуючи позовні вимоги, керівник Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради посилався на те, що в ході здійснення нагляду за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні від 09 жовтня 2020 року № 42020162010000102 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 197-1 КК України, та за результатами розгляду звернення ОСОБА_3 від 19 липня 2021 року прокуратура виявила факт самовільного будівництва із самовільним захопленням земельної ділянки на території АДРЕСА_1 .

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомо, що 22 вересня 2020 року державний реєстратор Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецький О. С. прийняв рішення за індексним номером 54196859 про державну реєстрацію за ОСОБА_1 прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на кв. АДРЕСА_1 , загальною площею 125,0 кв. м, житловою площею 51,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2174742351101).

Вказане рішення державний реєстратор про реєстрацію прав та їх обтяжень прийняв із порушенням норм законодавства, а саме на підставі документів, які не давали змоги встановити факт набуття права на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 125,0 кв. м, у зв`язку з чим вказане рішення є незаконним та підлягає скасуванню.

Крім того, з відповіді Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради (далі - КП «БТІ» ОМР) від 08 грудня 2021 року № 4762-04/180 відомо, що станом на 31 грудня 2012 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на частку об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , у розмірі 129/1000, 

Згідно з технічним паспортом на кв. АДРЕСА_1 , виготовленим Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації 10 жовтня 1993 року, інвентарний номер 172, житлові та підсобні приміщення квартири розміщені на 1-му поверсі одноповерхового будинку і є окремою квартирою, що складається з 1 житлової кімнати площею 12,8 кв. м, кухні - 10,9 кв. м, коридору - 2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м.

З технічного паспорта, виготовленого ПП «Проект» 15 вересня 2020 року на кв. АДРЕСА_1 відомо, що на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125,0 кв. м. Рік спорудження не зазначено.

Порівнянням конфігурацій об`єктів нерухомості, що зазначені в технічних паспортах 1993 року та 2020 року, встановлено, що ОСОБА_1 здійснив надбудову другого поверху над частиною домоволодіння, що належала забудовнику, загальною площею 26,0 кв. м, та згідно з технічним паспортом 2020 року об`єкт нерухомості має загальну площу 45,4 кв. м.

Згідно з декларацію про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 101200914270, зареєстрованою Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, замовник будівництва ОСОБА_1 провів реконструкцію частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані.

Забудовник під виглядом реконструкції фактично провів роботи з нового будівництва двох двоповерхових об`єктів нерухомості та одного одноповерхового приміщення за рахунок земельних ділянок комунальної власності, що не відводились для цієї мети.

Вказане, на думку прокурора, свідчить про внесення недостовірних відомостей до декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 101200914270 в частині зазначення відомостей про земельну ділянку.

Згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 24 вересня 2021 року № 01-19/496, рішення про надання у власність, оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , Одеська міська рада не приймала.

На підставі викладеного позивач вважав, що ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності, що порушує інтереси територіальної громади м. Одеси.

У подальшому ОСОБА_1 , не маючи на те правових підстав, здійснив відчуження 34/100 часток у праві власності на квартиру загальною площею 125,0 кв. м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_2 шляхом укладення договору купівлі-продажу від 28 жовтня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. та зареєстрованого за № 2603.

На підставі вказаного договору купівлі-продажу приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Т. А. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 54820128 та внесла до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності на 34/100 частки об`єкта за ОСОБА_2 , внаслідок чого у власності ОСОБА_1 залишилось 66/100 вказаного майна.

У зв`язку з цим прокурор просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Київський районний суд м. Одеси рішенням від 06 квітня 2023 року позов задовольнив. Скасував реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 14 вересня 2020 року № ОД 101200914270, зареєстровану Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.
Визнав незаконним та скасував рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецького О. С. від 22 вересня 2020 року за індексним номером 54196859 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу 2174742351101) на квартиру АДРЕСА_1 .
Визнав недійсним договір від 28 жовтня 2020 року купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. та зареєстрований за № 2603.
Зобов`язав ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , які відповідно до технічного паспорта від 15 вересня 2020 року, виконаного ПП «Проект», складаються із: 1-й об`єкт нерухомості загальною площею 42,6 кв. м, з яких перший поверх, площею 18,2 кв. м (1 - передпокій (5,2 кв. м), 2 - санвузол (3,1 кв. м), 3 - кухня (9,9 кв. м), другий поверх - 24,4 кв. м (4 - коридор (2,2 кв. м), 5 - житлова (19,3 кв. м), 6 - санвузол (2,1 кв. м) та балкон (0,8 кв. м)); 2-й об`єкт нерухомості загальною площею 28,6 кв. м, з яких перший поверх площею 13,6 кв. м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв. м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв. м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв. м)), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв. м); 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв. м (16 - санвузол (1,1 кв. м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв. м), 18 - коридор (1,7 кв. м)).
Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними. При цьому суд дійшов висновку, що замовник будівництва - ОСОБА_1 до декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 14 вересня 2020 року № ОД 101200914270 вніс недостовірну інформацію про документ, що посвідчує право власності та користування земельною ділянкою, а саме зазначено, що такий документ не вказується у зв`язку з проведенням реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, що не відповідає дійсності, оскільки будівництво фактично проведено на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети.

Проведення самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , та подальша реєстрація права власності на цей об`єкт нерухомості, який фактично складається з трьох двоповерхових та одного одноповерхового об`єкта нерухомого майна, порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку під ним, яку незаконно забудовано ОСОБА_1 , є підставою для скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 14 вересня 2020 року № ОД 101200914270, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Турецького О. С. від 22 вересня 2020 року за індексним номером 54196859 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу 2174742351101) на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 жовтня 2020 року 34/100 частки у праві власності на квартиру, укладеного між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , та зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва.

Короткий зміст ухвали і постанови суду апеляційної інстанції

Одеський апеляційний суд ухвалою від 01 липня 2025 року в задоволенні клопотання представника ОСОБА_2 про призначення судової будівельно-технічної експертизи у справі відмовив.

Одеський апеляційний суд постановою від 01 липня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишив без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 квітня 2023 року залишив без змін.

Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У серпні 2025 року представник  ОСОБА_2 - адвокат Попроцький Д. М. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 квітня 2023 року, ухвалу Одеського апеляційного суду від 01 липня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 01 липня 2025 року і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження вказував те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 та постановах Верховного Суду від 29 червня 2021 року у справі № 916/2040/20, 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18, від 16 жовтня 2019 року у справі № 127/14457/15-ц, від 27 січня 2020 року у справі № 488/6479/14-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 22 лютого 2023 року у справі № 202/8669/19, від 23 жовтня 2019 року у справі № 314/5246/16-ц, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц, від 18 грудня 2019 року у справі № 127/23136/17, від 23 травня 2018 року у справі № 328/34901/14-ц;
апеляційний суд розглянув справу за відсутності обох відповідачів, один з яких був належним чином не повідомлений про розгляд справи, а інший ( ОСОБА_2 ) разом із її представником подали клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги з поважних причин із наданням доказів (лікарняними), на що суд не відреагував, а справу розглянув за їх відсутності (пункт 5 частини першої статті 411 ЦПК України);
суд не дослідив зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставини, які мають значення для правильного вирішення справи (пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України);
суд необґрунтовано відхилив клопотання про призначення експертизи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункт 3 частини третьої статті 411 ЦПК України);
суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт у частини третьої статті 411 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами того, що за договором дарування від 18 серпня 1995 рокудо ОСОБА_1 перейшли у користування господарські будівлі та, відповідно, земельна ділянка під цими господарськими будівлями. ОСОБА_1 реконструював господарські будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, надані йому ще у 1995 році у користування, жодним чином не забудовуючи саму земельну ділянку. Відповідачі не порушували прав Одеської міської ради, не забудовували спірної земельної ділянки.

Суди також не врахували, що господарські будівлі передані ОСОБА_1 ще у 1993 році, тобто були збудовані не ним. З огляду на це позов пред`явлений до неналежних відповідачів, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Висновки судів обох інстанцій зроблені на підставі порівняння конфігурацій об`єктів нерухомості, що зазначені в технічних паспортах 1993 року та 2020 року, однак порівняльний аналіз вказаних технічних паспортів (за відсутності проведеної експертизи з цього питання) є неналежним та недопустимим доказом забудови земельної ділянки позивача. Разом з цим суди необґрунтовано відхилили клопотання про проведення судової експертизи з цього питання та встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів, що є порушенням норм процесуального права та унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Також суди не врахували, що належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є витребування майна на користь власника, а не зобов`язання повернути це майно власникові (зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку).

У серпні 2025 року Київська окружна прокуратура міста Одесиподала відзив на касаційну скаргу, у якому просила залишити її без задоволення.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 11 серпня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

22 серпня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 28 травня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Суди попередніх інстанцій встановили, що Київська окружна прокуратура міста Одеси в ході здійснення нагляду за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні від 09 жовтня 2020 року № 42020162010000102 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті197-1 КК України, та за результатами розгляду звернення  ОСОБА_3 , зареєстрованого 19липня 2021 рокуза № 4576-21 вих, виявила факт самочинного будівництва із самовільним захопленням земельної ділянки на території Київського району міста Одеси за адресою:    АДРЕСА_1.

Прокурор двічі звертався до Одеської міської ради з проханням повідомитийого про вжиття міською радою заходів позовного характеру, що підтверджується листами від 03серпня 2021 року та від 22квітня 2022 року.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомо, що 22 вересня 2020 року державний реєстратор Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецький О. С. прийняв рішення за індексним номером 54196859 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на кв.       АДРЕСА_1 , загальною площею 125 кв. м, житловою площею 51,4 кв.м, за    ОСОБА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2174742351101). Підставою для реєстрації права власності на квартиру зазначено такі документи: 1) декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер ОДЮ1200914270, видавник - Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; 2) технічний паспорт, виданий ПП «Проект,» від 15 вересня 2020 року № б/н; 3) договір даруваннявід 18серпня 1995 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Федорченко Т. М. та зареєстрований за № 4416; 4) лист КП «БТІ» ОМР від 03 вересня 2020 року № 4046-10/295-73.

На підставі договору дарування від 18 серпня 1995 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Федорченко Т.М. та зареєстрованого за № 4416,    ОСОБА_5 ,  ОСОБА_6 подарували, а   ОСОБА_1 прийняв у дар 129/1000 часток домоволодіння, розташованого за адресою:    АДРЕСА_1, що складається в цілому з трьох житлових будинків з надвірними спорудами, загальною площею 352,6 кв. м, розташованих на земельній ділянці 2 169,00 кв. м. Зазначені 129/1000 домоволодіння складаються із загальної площі 26 кв.м, з яких 12,8 кв.м - житлова площа.

Згідно з листом КП «БТІ» ОМР від 03 вересня 2020 року № 4046-10/295-73, виданого на замовлення ОСОБА_1 та доданим до реєстраційної справи, відомо, за ним станом на 31 грудня 2012 року було зареєстровано 129/1000 частини домоволодіння, розташованого за адресою:   АДРЕСА_1.

Крім того, листом КП «БТІ» ОМР від 08 грудня 2021 року № 4762-04/180 підтверджено, що станом на 31 грудня 2012 року за  ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на частку об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, у розмірі 129/1000.

Згідно з технічним паспортом від 10 жовтня 1993 року на кв.   АДРЕСА_1 , виготовленим Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації, інвентарний номер 172, житлові та підсобні приміщення квартири розміщені на 1-му поверсі одноповерхового будинку і являють собою окрему квартиру, що складається з однієї житлової кімнати площею 12,8 кв.м, кухні - 10,9 кв. м, коридору -2,3 кв. м, загальною площею 26 кв. м.

Однак з технічного паспорта від 15 вересня 2020 року, виготовленого ПП «Проект» за № б/н на кв.   АДРЕСА_1 , відомо, що на земельній ділянці за вказаною адресою розташовані чотири об`єкти нерухомості, загальною площею 125,00 кв. м. Рік спорудження не зазначено.

Порівнянням конфігурацій об`єктів нерухомості, що зазначені в технічних паспортах 1993 року і 2020 року, встановлено, що ОСОБА_1 провів надбудову другого поверху над частиною домоволодіння, що належала забудовнику, загальною площею 26 кв. м, і на час ухвалення оскаржуваного судового рішення згідно з технічним паспортом 2020 року, об`єкт нерухомості має загальну площу 45,4 кв. м, з яких перший поверх площею 25,8 кв. м (7 - кухня (8,7 кв. м), 8 - санвузол (2,4 кв. м), 9 - житлова (12,5 кв. м), 10 - передпокій (2,2 кв. м), другий поверх (11 - житлова (19,6 кв. м), та самовільно збудував три окремо розташовані об`єкти нерухомості: 1-й об`єкт нерухомості загальною площею 42,6 кв. м, з яких перший поверх площею 18,2 кв. м (1 - передпокій (5,2 кв. м), 2 - санвузол (3,1 кв. м), 3 - кухня (9,9 кв. м), другий поверх - 24,4 кв. м (4 - коридор (2,2 кв. м), 5 - житлова (19,3 кв. м), 6 - санвузол (2,1) та балкон (0,8)); 2-й об`єкт нерухомості загальною площею 28,6 кв. м, з яких перший поверх, площею 13,6 кв. м (12 - підсобне приміщення (1,4 кв. м), 13 - підсобне приміщення (1,7 кв. м), 14 - підсобне приміщення (10,5 кв. м)), другий поверх (15 - підсобне приміщення (15 кв. м)), 3-й об`єкт нерухомості, загальною площею 8,4 кв. м (16 - санвузол (1,1 кв. м), 17 - підсобне приміщення (5,6 кв. м), 18 - коридор (1,7 кв. м)).

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають не повною мірою. 

Відповідно до частини першої статі 83 ЗК України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

У частині другій статті 391 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час звернення до суду з цим позовом, передбачено, що у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Таким чином Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема у статті 391, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

При цьому такі недостовірні дані повинні відповідати одній із таких умов, що дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом: об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт збудований або будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; об`єкт збудований або будується без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 20 липня 2023 року у справі № 523/3113/20.

Відповідно до частини четвертої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції, чинній на час реєстрації декларації, реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Тобто документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, у разі здійснення реставрації або капітального ремонту об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкції або капітальному ремонті автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації, не надається лише якщо вказані будівельні роботи здійснюються на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування.

Встановивши, що замовник будівництва ОСОБА_1 вніс недостовірні відомості до декларації про готовність до експлуатації об`єкта в частині здійснення реконструкції об`єкта без змін геометричних розмірів та не надав інформації про документ, що посвідчує право власності та користування земельною ділянкою, що є підставою вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом, суд першої інстанції, з яким в цій частині погодився і апеляційний суд, дійшов висновку про наявність правових підстав для скасування реєстрації декларації від 14 вересня 2020 року № ОД 101200914270.

Водночас, задовольняючи позов у повному обсязі, суди попередніх інстанцій не звернули уваги на таке.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК.

У частині другій статті 212 ЗК передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:
- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);
- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);
- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);
- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:
1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону № 1952-IV закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа); 
2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону № 1952-IV (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди не врахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21).

Задовольняючи позов про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 жовтня 2020 року місцевий суд на зазначене достатньої уваги не звернув та не засовував вказані висновки Верховного Суду.

Також Велика Палата Верховного Суду у зазначеній вище постанові виснувала, що вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. Відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

У цій справі місцевий суд не звернув уваги, що на підставі договору від 28 жовтня 2020 року купівлі-продажу 34/100 частки у праві власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 125,0 кв. м, ОСОБА_2 є власником спірного майна, а тому саме вона має бути належним відповідачем за вимогою про знесення об`єкта самочинного будівництва. Як відомо зі змісту позову, позивач просив зобов`язати саме ОСОБА_1 звільнити всю самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок окремо розташованих об`єктів самочинного будівництва, у тому числі майна, яке належить ОСОБА_2 . 

Апеляційний суд не звернув достатньої уваги на вказані порушення, допущені судом першої інстанції, та дійшов передчасного висновку про залишення без змін рішення місцевого суду в частині вирішення вказаних вимог позову.

Крім того, апеляційний суд, залишаючи в силі рішення місцевого суду, не спростував доводів відповідача стосовного того, що частина приміщень, які просить знести позивач, були набуті в дар ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 18 серпня 1995 року, а в подальшому реконструйовані. 

Разом з цим, суд не встановив, які саме набуті в дар приміщення, в подальшому були самочинно реконструйовані, та не звернув уваги на те, що у такому разі, з урахуванням принципу пропорційності, можливо задовольнити позов в інший спосіб, ніж повне знесення об`єкта.

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які суди не дослідили, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Водночас не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд безпідставно відмовив у призначенні експертизи, оскільки суд правильно зазначив, що питання, зазначені представником відповідача у клопотанні про призначення експертизи, жодним чином не пов`язані з предметом позову, а тому призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи не має правового значення для правильного вирішення цього спору.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 

Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до апеляційного суду для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і норм закону.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Попроцького Дмитра Михайловича задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного суду від 01 липня 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська 	
Судді:	І. А. Воробйова 	
	А. Ю. Зайцев  Є. В. Коротенко  	
	В. М. Коротун