ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2026 року м.Дніпро Справа № 908/2924/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Соп`яненко О.Ю. (доповідач),
суддів Джепи Ю.А., Мартинюка С.В.,

секретар судового засідання: Федорчук В.С.

за участю представників:
від позивача: Гайдук С.П., адвокат 
від відповідача (скаржника): Корсік Я.І., адвокат

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 (повний текст складений та підписаний 27.01.2026, (суддя Педорич С.І.) у справі № 908/2924/25

за позовом: Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432; ідентифікаційний код юридичної особи 05383342)
до відповідача Селянського (фермерського) господарства «АГРО ТРЕЙД» (вулиця Автозаводська, буд. 60, кв. 144, м. Запоріжжя, Запорізька область, ідентифікаційний код юридичної особи 31525878)
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача – Товариство з обмеженою відповідальністю «ІНТЕР» (вул. Садова, 11, с. Лежине, Запорізький район, Запорізька область, 70431, ідентифікаційний код юридичної особи 00849043)
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача – Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області (вул. Центральна, 192, с. Кушугум, Запорізький район, Запорізька область, 70450, ЄДРПОУ 20488417),
про стягнення орендної плати, розірвання договору та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст справи
19.09.2025 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області до Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» про:
- стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322186800:01:003:1792 площею 22 га за період з 01.01.2019 по 01.09.2025 в розмірі 44 814,96 грн;
- розірвання договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 2322186800:01:003:1792 площею 22 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - сіножаті) від 23.11.2018, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018);
- зобов`язання Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» повернута земельну ділянку кадастровий номер 2322186800:01:003:1792 площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області.
Степненська сільська рада обґрунтовує позовні вимоги систематичним порушенням відповідачем (СФГ “Агро Трейд”) умов договору оренди землі в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 позов задоволено повністю.
Стягнуто з Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області суму 44 814,96 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 23.11.2018, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га. 
Розірвано договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті), від 23.11.2018, укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018);
Зобов`язано Селянське (фермерське) господарство «Агро Трейд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області.
Стягнуто з Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області суму 9084,00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Селянське (фермерське) господарства «Агро Трейд» 16.02.2026 звернулося через підсистему «Електронний суд» до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить: рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області в частині розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) сіножаті), від 23.11.2018, укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018) та зобов`язання Селянське (фермерське) господарство «Агро Трейд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області – залишити без задоволення; судові витрати покласти на позивача.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга обґрунтована неправильним застосуванням норм матеріального права судом першої інстанції:
Відповідач не може погодитись із рішенням суду першої інстанції від 22.01.2026 в частині розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку у зв`язку з неправильністю, неповнотою дослідження доказів і встановлення обставин у справі та неправильним застосуванням норм права.
Скаржник вважає хибним висновок суду про його недобросовісність, оскільки він не ухилявся від зобов`язань, а здійснював платежі на підставі наявних у нього відомостей.
Скаржник вказує, що нова нормативна грошова оцінка земельної ділянки Степненською сільською радою не розроблялась та не затверджувалась, отже у платника плати за землю – Відповідача відповідно до вимог пункту 286.2 статті 286 ПК України був відсутній обов`язок у 2019- 2025 роках отримувати новий Витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та, відповідно, враховувати його під час обчислення розміру орендної плати та подання податкової декларації.
Нова нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі земельної ділянки площею 22,0000 га з кадастровим № 2322186800:01:003:1792, яка перебуває в оренді Відповідача, розроблена / затверджена на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України», проте не у спосіб та порядок, передбачений положеннями Закону України «Про оренду землі», Податкового кодексу України, що, на думку скаржника, узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 по справі № 914/2848/22.
Відповідно до сталої судової практики до 05.06.2024 у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності, належним та ефективним способом захисту була позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі в частині нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 05 червня 2024 року Велика Палата Верховного Суду (постанова у справі № 914/2848/22) відступила від своїх попередніх правових висновків, зазначивши, що у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, належним та ефективним способом захисту є стягнення несплаченої орендної плати, а не визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі.
У той же час, за обставин розробки та затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 22,0000 га з кадастровим № 2322186800:01:003:1792, необізнаності Відповідача про введення в дію нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, невжиття Степненською сільською радою заходів до інформування Відповідача про затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вина Відповідача у сплаті орендної плати за 2019-2025 роки не в повному обсязі відсутня. 
Відповідач стверджує, що суд першої інстанції всупереч ч. 4 ст. 236 ГПК України не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду (справа № 925/457/23) щодо застосування ст. 651 ЦК України. Згідно з цими висновками, розірвання договору є крайнім заходом, а ефективним способом захисту у разі спору щодо розміру плати є саме стягнення боргу, а не позбавлення орендаря права користування землею.
З урахуванням викладеного, суд першої інстанції дійшов хибного та неправомірного висновку про істотність порушення, яке виявилось у сплаті Відповідачем орендної плати не в повному обсязі, та відповідно, про наявність підстав для розірвання Договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України та зобов`язання Відповідача повернути земельну ділянку.

Узагальнення доводів та заперечень інших учасників справи

Позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що:
- заперечуючи законність загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель відповідач не враховує редакцію статті 15 Закону України «Про оцінку земель» станом на дату ухвалення урядової постанови від 07.02.2018 № 105, відповідно до якої підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. При цьому Кабінет Міністрів України є вищим органом у системі органів виконавчої влади згідно статті 113 Конституції України;
- твердження СФГ «Агро Трейд» про необізнаність щодо проведення у 2018 році загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, про що зазначає апелянт, не заслуговує на увагу, оскільки факт проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є достеменним, а нормативно-правові акти, на підставі яких така оцінка проводилась та затверджувалась – постанова Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 та Наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552 є нормативно-правовими актами держави та частиною українського законодавства.
- відповідач умисно, з метою ухилення від сплати податків, зазначав занижені значення нормативної грошової оцінки на одиницю площі земельної ділянки, не отримав витяг про НГО через електронні сервіси Держгеокадастру.
- позивач заперечує доводи про те, що борг є незначним, зазначаючи, що для бюджету сільської громади сума 44 814,96 грн. грн є значною. Сплата лише 56,98% від належної суми протягом понад шести років (2019– 2025 роки) є безумовним свідченням істотного порушення умов договору.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.02.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Соп`яненко О.Ю. (доповідач), суддів Мартинюка С.В., Джепи Ю.А.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.02.2026 апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2924/25 залишено без руху. 
05.03.2026 на адресу суду від скаржника, на виконання вимог ухвали від 23.02.2026 надійшла заява про усунення недоліків скарги із відповідними доказами.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 06.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою. Призначено судове засідання на 30.04.2026. Витребувано у Господарського суду Запорізької області матеріали справи №908/2924/25, необхідні для розгляду апеляційної скарги.
13.03.2026 матеріали справи №908/2924/25 надійшли до суду апеляційної інстанції.
23.03.2026 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.
В судовому засіданні 30.04.2026 оголошено перерву до 27.05.2026.
В судовому засіданні 27.05.2026 Центральним апеляційним господарським судом оголошено скорочену (вступну та резолютивну частини) постанову у справі.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, які підтверджуються матеріалами справи та мотиви судового рішення

23.11.2018 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» був укладений договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га, із земель колишнього КСП «Колос» (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті), розташованої на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, строком на 28 років.
Право оренди зареєстровано за СФГ «Агро Трейд» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 29196332), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 443397451 від 12.09.2025).
23.11.2018 між Запорізькою РДА та СФГ «Агро Трейд» був підписаний акт прийому-передачі об`єкту (земельної ділянки), к.н. 2322186800:01:003:1792.
14.12.2018 між Запорізькою РДА та СФГ «Агро Трейд» була укладена додаткова угода до Договору від 23.11.2018, якою строк дії договору було збільшено до 49 років.
До 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок виступали сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації – Наталівська сільська рада та Запорізька РДА для земельної ділянки.
Після 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок є виключно сільські, селищні, міські ради.
З 11.11.2020 Степненська сільська рада є правонаступником Наталівської сільської ради та орендодавцем земельної ділянки з к.н. 2322186800:01:003:1792.
Відповідно до пункту 1.1. договору від 23.11.2018 Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 22,0000 га (кадастровий номер 2322186800:01:003:1792) із земель колишнього КСП Колос (не витребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті, що розташована на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно пунктів 4.1 – 4.4. Договору від 23.11.2018 за користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю оренду плату у грошовій безготівковій формі. 
Річний розмір орендної плати становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 22 га за кадастровим номером 2322186800:01:003:1792 складає 10 052,30 грн. (десять тисяч п`ятдесят дві гривні 30 копійок). 
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. 
Виплата орендної плати проводиться за перший рік – у п`ятиденний строк після підписання договору оренди, його державної реєстрації та подачі до податкового органу; починаючи з наступного року – відповідно до Податкового кодексу України на рахунок Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця в рівних частинах від загальної суми на рахунок: 33213812008135, одержувач: УК у Запоріз.р-ні/Наталівська/18010600, банк Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, ЄДРПОУ 38025393 код платежу 18010600».
Згідно Витягу №НВ-9941852732024 від 19.06.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1792, у 2024 році становить: 185 424,93 грн.
Відповідно до Витягу №НВ-9977854262025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.09.2025 НГО земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1792 складає 207 654,75 грн.
Відповідно до листа ГУ ДПС у Запорізькій області від 06.08.2025 №7509/5/08-01-04-07-07 у спірному періоді відповідач нараховував в податкових деклараціях та сплачував орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2322186800:01:003:1792 в наступних розмірах:
У 2025 році - 18 832,77 грн; у 2024 році – 10 564,97 грн; у 2023 році – 10 052,31 грн; у 2022 році – 1675,39 грн; у 2021 році - 10052,31 грн; у 2020 році - 10052,31 грн; у 2019 році - 10052,31 грн.
Степненською сільською радою складено розрахунок несплаченої суми орендної плати за нормативною грошовою оцінкою, визначеною відповідно до витягу №НВ-9977854262025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.09.2025, за договором оренди землі 23.11.2018 СФГ «Агро Трейд» за земельну ділянку з кадастровим номером 2322186800:01:003:1792, площею 22 га, відповідно до якого несплачена орендна плата становить: 
У 2025 році (станом на 01.09.2025) - 5 210,75 грн; у 2024 році – 7 977,52 грн; у 2023 році – 7 590,41 грн; у 2022 році – 1 265,06 грн; у 2021 році – 7 590,41 грн; у 2020 році - 7 590,41 грн; у 2019 році - 7 590,41 грн (всього на суму 44 814, 96 грн).
Позивач вважає, що несплата орендної плати у повному обсязі є істотним порушення умов договору оренди землі, а тому наявні підстави, передбачені частиною другою статті 651 ЦК України, для розірвання договору від 23.11.2018 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 14.12.2018, та повернення земельної ділянки Степненській сільській раді.
Вказані обставини справи встановлені також апеляційним судом.
Мотиви рішення щодо задоволення позову ґрунтуються на таких аргументах:
Суд встановив, що відповідач (СФГ “Агро Трейд”) протягом 2019– 2025 р.р. сплачував орендну плату не повністю. Оскільки під систематичністю розуміється два і більше випадків порушення, така поведінка орендаря є достатньою правовою підставою для розірвання договору.
Відповідно до складеного Степненською сільською радою розрахунку несплаченої суми орендної плати за договором оренди землі від 23.11.2018 за період з 01.01.2029 по 01.09.2025 заборгованість з орендної сплати становить 44 814,96 грн, проти чого відповідач не заперечив, належних та допустимих доказів на підтвердження сплати орендної плати за спірний період та контррозрахунку боргу не надав.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про стягнення несплаченої орендної плати у розмірі 44 814,96 грн є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Також суд дійшов висновку, що оскільки в договорі розмір плати визначено у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки (НГО) — 10%, то запровадження нової загальнонаціональної НГО з 01.01.2019 автоматично змінило права та обов`язки сторін. При цьому обов`язок сторін вносити зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди був відсутній, оскільки обов`язок сплачувати за новою оцінкою виникає в орендаря з моменту її застосування.
Суд кваліфікував дії орендаря як істотне порушення умов договору. Орендар фактично сплачував орендну плату у розмірі на 43,02 % меншому, ніж встановлено договором. 
У зв`язку з наведеним, суд визнав вимогу позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки 23.11.2018 документально доведеною та обґрунтованою, відповідачем належними й допустимими доказами не спростованою, позов у частині розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки задовольнив.

Оцінка аргументів учасників справи і висновки суду апеляційної інстанції

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо підстав для задоволення позову та уважає, що позов слід було задовольнити частково з таких мотивів.
Суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для розірвання Договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 141 Земельного кодексу України зазначивши, що порушення орендарем умов договору оренди землі є істотним, враховуючи сплату СФГ “Агро Трейд” орендної плати у розмірі лише 56,98% від належного (дійсного) розміру орендної плати, а також систематичність порушень орендарем обов`язків за договором оренди землі протягом тривалого строку. 
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 141 Земельного кодексу України визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою, однією з яких є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч. 1 ст. 21 Закону України “Про оренду землі”). 
Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України “Про оренду землі” розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). 
Відповідно до ст. 14.1.147 Податкового кодексу України плата за землю – обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. 
Відповідно до пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. 
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства – пункт 289.1 статті 289 ПК України. 
Пунктом 289.2 статті 289 ПК України передбачено, що центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. 
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок. 
Відповідно до пункту 2.3 Договору від 23.11.2018 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 22,0000 га з кадастровим № 2322186800:01:003:1792 на дату укладення договору згідно з листом Міжрайонного управління у Запорізькому районі та м. Запоріжжі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 08.09.2017 № 0-8-0.181-939/117-17 становила – 100 522,98 грн. 
Протягом строку дії договору орендна плата нараховувалась та сплачувалась орендарем – відповідачем виходячи із розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 22,0000 га з кадастровим № 2322186800:01:003:1792 59417,67 грн., зазначеної у п. 2.3 Договору, та з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2019-2025 роки. 
Згідно листа Головного Управління ДПС у Запорізькій області від 06.08.2025 № 7509/5/08-01-04-07-07 податковий борг з плати за землю по СФГ “АГРО ТРЕЙД” відсутній. 
З 01 січня 2019 року почала діяти загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, проведена на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 “Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України” та затвердженої наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552 “Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення”. 
Пунктом 4.6. договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається сторонами, зокрема у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати. 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, розглядаючи питання належного способу захисту прав органу місцевого самоврядування у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, дійшла висновку про те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Відтак, за останньою актуальною позицією Великої Палати Верховного Суду у сторін відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Тому, апеляційний суд вказує про те, що зі зміною НГО, автоматично змінився й розмір орендної плати попри те, що сторони не уклали додаткову угоду до договору.
Водночас у цій справі, суд має оцінити наявність істотності та систематичності порушення відповідачем умов договору щодо сплати оренди плати, що може бути підставою для розірвання такого договору. 
Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що є підстави для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі на підставі статті 141 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України. 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду ч. 4 ст. 236 ГПК України. 
Відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону України “Про судоустрій і статус суддів” висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. 
Разом з цим, всупереч вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України судом першої інстанції не враховано правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, щодо застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 141 Земельного кодексу України: 
“Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - “значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору”. 
Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. 
Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. 
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. 
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). 
Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. 
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. 
Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. 
Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення. 
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди. 
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. 
Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19). 
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору. 
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. 
Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. 
Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. 
У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту “д” частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. 
У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. 
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. 
Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін. У справі, яка переглядається, Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання. 
За таких обставин стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору”. 
Щодо сплати відповідачем протягом 2019-2025 років орендної плати у меншому розмірі, апеляційний суд вказує про те, що ця обставина не заперечувалась відповідачем під час розгляду спору. Рішення суду першої інстанції в частині стягнення з Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області 44 814,96 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 23.11.2018, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га відповідачем не оскаржується, отже апеляційним судом у вказаній частині не переглядається. 
В той же час, позивачем не доведено, що відповідач не сплачував орендну плату повністю протягом декількох періодів (систематичність несплати).
З огляду на те, що у цій справі відповідач не допускав повної несплати орендних платежів, а лише вносив орендну плату не у повному розмірі, враховуючи правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, апеляційний суд доходить висновку про те, що до правовідносин сторін не підлягає застосуванню норма пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
Надаючи оцінку істотності порушень договору, апеляційний суд звертає увагу на такі обставини.
Пунктом 4.6. договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається сторонами, зокрема у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати. 
Отже, умовами договору передбачено, що зміна нормативно грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та регламентовано дії сторін у такому випадку, а саме – звернення зацікавленої сторони із відповідним повідомленням та укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати у разі досягнення згоди між сторонами.
Апеляційний суд зазначає, що матеріали справи не містять доказів того, що позивач, як зацікавлена сторона, звертався до відповідача з повідомленням про зміну орендної плати, як це передбачено пунктом 4.6 договору. Також сторони зазначили про те, що додаткова угода між ними не укладалась. З відповідними пропозиціями жодна зі сторін до іншої не зверталась.
Суд зауважує про те, що відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тому він, крім спеціального законодавства, є основним регулятором у відносинах сторін.
Тому відповідач, керуючись умовами договору, міг цілком розраховувати на те, що позивач повідомить його про зміну нормативно грошової оцінки та запропонує укладення додаткової угоди, оскільки укладення такої угоди хоча й не є обов?язковою умовою для зміни розміру орендної плати внаслідок зміни НГО (за правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду), але й не заборонене, й до того ж передбачене умовами договору, який є діючим та недійсним не визнавався. 
З матеріалів справи вбачається, що до 19 вересня 2025 року спір між позивачем та відповідачем щодо розміру орендної плати був відсутній. Позивач не звертався до відповідача з повідомленням про наявність у нього заборгованості та з вимогою її погасити.
Крім того, суд звертає увагу на те, що Витяг про нормативно грошову оцінку хоча і міг бути отриманий відповідачем, але такого обов`язку договір оренди землі не містить. 
Також, суд критично ставиться до твердження позивача про те, що для нього несплата орендної плати у повному розмірі сприймається як істотне порушення договору, з огляду на те, що протягом багатьох років позивач жодного разу не звертався до відповідача з відповідними вимогами.
Позивачем не доведене твердження про те, що відповідач свідомо припускався порушення договору оренди землі. 
Апеляційний суд зауважує, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання. Неістотні порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. 
Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності (ст. 3 ЦК України), які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. 
Тому, апеляційний суд погоджується з доводами відповідача про те, що суд першої інстанції зробив висновок про істотність порушення умов договору формально, спираючись лише на відсоток сплати орендної плати по відношенню до орендної плати з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки – 56,98%, відсоток несплаченої орендної плати – 43,02 %.
Водночас, колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції, що часткова несплата орендної плати сама по собі свідчить про істотність порушення договору, зважаючи на викладене вище.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 по справі № 925/457/23 вказує про те, що у цій справі ефективним способом захисту є стягнення заборгованості, а не розірвання договору оренди землі. Апеляційний суд дійшов висновку про те, що враховуючи обставини справи, поведінку сторін та умови договору, порушення відповідачем умов договору не є істотним. 
Повернення орендованої земельної ділянки позивачу є наслідком припинення або розірвання договору оренди землі, визначеним ч. 1 ст. 785 Цивільного Кодексу України, ст. 34 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 7.1. договору оренди земельної ділянки від 23.11.2018.
Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є нез`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За викладених обставин, колегія суддів вважає, що висновки суду не відповідають фактичним обставинам та матеріалам справи, також судом неправильно застосовані норми матеріального права.
Враховуючи вищевикладене колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі №908/2924/25 в частині розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті), від 23.11.2018, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018), та зобов`язання Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області – підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині позовних вимог.
Зважаючи на задоволення апеляційної скарги Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд”, судові витрати, понесені у зв`язку із подачею позову та апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України слід покласти на Степненську сільську раду Запорізького району Запорізької області.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 277, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, 

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2924/25- задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2924/25 в частині розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті), від 23.11.2018, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018), та зобов`язання Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області - скасувати.
3. Прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті), від 23.11.2018, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018), та зобов`язання Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області.
4. Стягнути з Селянського (фермерського) господарства «АГРО ТРЕЙД» (вулиця Автозаводська, буд. 60, кв. 144, м. Запоріжжя, Запорізька область, ідентифікаційний код юридичної особи 31525878) на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432; ідентифікаційний код юридичної особи 05383342) 3028,00 грн судового збору за подання позовної заяви.
5. Судові витрати позивача в частині позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки від 23.11.2018, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством «Агро Трейд» (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018), та зобов`язання Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1792, площею 22 га Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області, покладаються на останнього.
6. В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2924/25 залишити без змін.
7. Стягнути з Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432; ідентифікаційний код юридичної особи 05383342) на користь Селянського (фермерського) господарства «АГРО ТРЕЙД» (вулиця Автозаводська, буд. 60, кв. 144, м. Запоріжжя, Запорізька область, ідентифікаційний код юридичної особи 31525878) 7267,20 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
8. Доручити місцевому господарському суду видати відповідні накази.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок, строк касаційного оскарження передбачений статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 19.06.2026 у зв`язку з відпусткою судді – члена колегії Мартинюка С.В. з 02.06. по 17.06.2026.

Головуючий суддя О.Ю. Соп`яненко

Суддя Ю.А. Джепа 

Суддя С.В. Мартинюк