18.05.2026 Справа № 367/6072/25
УКРАЇНА

ОБОЛОНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА
______________________________________________________________________
Унікальний №367/6072/25
Провадження №2/756/784/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 травня 2026 року Оболонський районний суд м. Києва, в складі:
головуючого судді Диби О.В., 
за участю секретаря Загороднюк В.В.,
представника позивача адвоката Майко М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гончар Ганна Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним,
УСТАНОВИВ:
Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому вказував, що 15.02.2024 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончар Г.В. та зареєстрований за реєстровим №592.
На підставі укладеного договору позивач виконав усі умови договору та отримав технічну документацію на квартиру, ключі від замків, а наступного дня перевіз до квартири свої речі.
Однак, в подальшому, позивачу стало відомо, що право власності позивача за відплатним договором на вище вказану квартиру було скасовано у зв`язку із скаргою приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Ягужинської К.Т. від 07.02.2024, яка надійшла до Міністерства юстиції України, у якій приватний нотаріус вказував, що на підставі рішення від 05.02.2024, прийнятого від її імені, було припинено запис про іпотеку №33392667 від 25.09.2019 та запис про обтяження №33393036 від 25.09.2019 на квартиру АДРЕСА_1 , та повідомила, що вказаних реєстраційних дій вона не проводила.
Так, 22.02.2024 на виконання наказу Міністерства юстиції України в Державному реєстрі речових прав було анульовано реєстрацію переходу права власності на квартиру від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , а також державну реєстрацію припинення іпотеки №33392667 та обтяження №33393036 та внаслідок анулювання вказаних реєстраційних дій в Державному реєстрі речових прав було поновлено право власності ОСОБА_2 , іпотеку №33392667 та обтяження №33393036 на нежитлову квартиру.
Таким чином, на підставі вище викладеного, враховуючи, що між позивачем та відповідачем фактично було укладено договір купівлі-продажу квартири, позивач вчинив дію, а відповідач підтвердила її вчинення, позивач просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , який укладений 05.02.2024 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 30.05.2025 вказану справу передано за підсудністю до Оболонського районного суду міста Києва. 
Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 22.07.2025 у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою суду, яка занесена до протоколу судового засідання від 19.01.2026, закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив задовольнити. Вказував на те, що позивач вчинив усі передбачені нормами чинного законодавства дії, направлені на набуття ним права власності на зазначену вище квартиру. Також відмітив, що не звертався із заявою про скасування рішення Міністерства юстиції України та не бачить можливості звертатися до відповідача із позовною заявою про стягнення грошових коштів, які були передані в межах договору - купівлі продажу, оскільки відповідач немає доходів та майна, за рахунок якого, можливо буде виконати відповідне рішення суду тому, ним було обрано саме такий спосіб захисту, про задоволення якого і просить позивач. 
Відповідач у судове засідання не з`явився, про дату час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, явку представника не забезпечив, відзиву на позовну заяву не надав.
Третя особа у судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином.
Заслухавши пояснення представника позивача, повно та всебічно дослідивши наявні в матеріалах справи докази у їх сукупності, суд вважає встановленими наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
Як убачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 на підставі договору дарування квартири від 29.09.2009, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л.К., зареєстрованим в реєстрі за №471, отримала у власність квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м, житловою площею 27,5 кв.м.
15.02.2024 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 47,5 кв.м, житлова площа 27,5 кв.м за ціною у розмірі 2 044 710 грн.
Відповідно до технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , виготовленого 12.01.2024 ПП «Геоінвест+» на замовлення ОСОБА_2 , який був наданий відповідачем під час укладення договору купівлі-продажу квартири, убачається, що квартира АДРЕСА_2 складається з 47,5 кв.м загальної площі з яких: 27,5 кв.м житлова площа, 16 кв.м. допоміжної площі та 4 кв.м літніх, неопалювальних приміщень.
Так, під час укладення договору купівлі-продажу квартири приватним нотаріусом було здійснено витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 15.02.2024, відповідно до якого житлова квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м, житловою площею 27,5 кв.м. належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 29.09.2009, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л.К. за №471 та 20.09.2019 у Державному реєстрі речових прав приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Данчук К.М. зроблено відповідний реєстраційний запис.
Разом з тим, відомості щодо реєстрації іншого речового права, про державу реєстрацію іпотеки, обтяжень, заборони відчуження об`єктів нерухомого майна відсутні.
Окрім того, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна, Єдиного реєстру боржників, Державного реєстру санкцій від 15.02.2024 відносно ОСОБА_2 відомості відсутні.
Таким чином, 15.02.2024 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончар Г.В. було внесено відомості до Державного реєстру речових прав про право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 47,5 кв.м, житловою площею 27,5 кв.м., на підставі договору купівлі-продажу від 15.02.2024 за №592, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Гончар Г.В.
Однак, відповідно до листа Міністерства юстиції України від 17.02.2025 представника позивача у відповідь на адвокатський запит повідомлено, що до Міністерства юстиції України надійшла скарга приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Ягужинської К.Т. від 07.02.2024, у якій приватний нотаріус зазначила, що на підставі рішення від 05.02.2024 №71436608, прийнятого від її імені, було припинено запис про іпотеку від 25.09.2019 №33392667 та запис про обтяження від 25.09.2019 №33393036 на квартиру АДРЕСА_1 . Також приватний нотаріус Ягужинська К.Т. повідомила, що вона не проводила вищевказану реєстраційну дію.
Так, під час розгляду скарги, було встановлено, що згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на дату припинення іпотеки №33392667 та обтяження №33393036 власником квартири була ОСОБА_2 . Однак, внаслідок припинення іпотеки №33392667 та обтяження №33393036 на підставі рішення від 15.02.2024 №71614314 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гончар Г.В. було внесено зміни до розділу №1921393580000, відкритого на квартиру, а саме: змінено загальну площу квартири з 45,5 кв.м на 47,5 кв.м та зареєстровано перехід права власності на квартиру від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 .
За результатами розгляду вказану скаргу було задоволено та прийнято наказ №495/5 від 21.02.2024, яким визнано прийнятим з порушенням закону та анульовано рішення в частині припинення запису про іпотеку від 25.09.2019 №33392667, запису про обтяження від 25.09.2019 №33393036, а також анульовано та визнано прийнятим з порушенням закону, як похідне від прийнятого з порушенням оскаржуваного рішення запис №71614314 приватного нотаріуса КМНО Гончар Г.В. про зміну загальної площі квартири та перехід права власності на квартиру від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 .
Таким чином, після виконання наказу відомості Державного реєстру речових прав повернулись у стан, що існував до прийняття оскаржуваного рішення, а саме, внаслідок анулювання вищезазначених реєстраційних дій в Державному реєстрі речових прав було поновлено право власності ОСОБА_2 , іпотеку №33392667 та обтяження №33393036 на квартиру.
Так, станом на 26.05.2025, відповідно до інформації з Реєстру нерухомості квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м, житловою площею 27,5 кв.м належить на праві приватної власності ОСОБА_2 , зареєстровано іпотеку, на підставі договору іпотеки №2175 від 25.09.2019, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Данчук К.М., де іпотекодержателем є ОСОБА_3 , а іпотекодавцем ОСОБА_2 та на підставі якого накладено обяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а також накладено арешт на нерухоме майно на підставі ухвали Оболонського районного суду міста Києва від 13.12.2019 ун. №756/15999/19 в інтересах Оболонського управління поліції ГУНП в м. Києві.
Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.1 ст. 203 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 657 договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Частиною 2 ст. 218 ЦК України встановлено, що якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.
Відповідно до положень ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 роз`яснено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК ( 435-15 ) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК ( 435-15 ). Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
У відповідності до положень ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку встановленому цим Кодексом звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частин першої, другої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З наведених норм права убачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав, свобод та інтересів фізичних осіб. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Отже, розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом (аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19). 
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Так, відповідно до ч. 1, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.
Відповідно до п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок, визначений статтею 228 ЦК ( 435-15 ): 1) правочини, спрямовані на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина; 2) правочини, спрямовані на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України ( 254к/96-ВР )); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.
Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок.
При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК ( 435-15 ) має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.
Наслідки вчинення правочину, що порушує публічний порядок, визначаються загальними правилами (стаття 216 ЦК ( 435-15 )).
Судом встановлено, що на момент укладення договору купівлі - продажу, відповідач був обмежений у праві його укладення, оскільки вказана вище квартира перебувала під обтяженням іпотекою.
Матеріали справи свідчать про те, що відомості про таке обтяження були неправомірно виключені із державних реєстрів, що і дозволило укласти відповідний договір в супереч відсутності дозволу іпотекодержателя.
Окрім того суд звертає увагу на те, що іпотекодержатель до участі у справі стороною позивача залучений не був, клопотань про його залучення до участі у справі в якості третьої особи до суду не надходило, а суд був обмежений в можливості ініціювати питання про його залучення у зв`язку із відсутністю ідентифікуючих даних.
Таким чином, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту його порушених прав, шляхом визнання укладеного 15.02.2024 договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончар Г.В. та зареєстрований за реєстровим №592 не є ефективним та належним з огляду на правовідносини, що склались між сторонами.
Враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту своїх порушених прав, а тому у задоволенні позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу квартири слід відмовити.
Керуючись ст. 12, 81, 82, 141, 263-265, 354 ЦПК України, суд -
УХВАЛИВ:
Позовні вимоги ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 ) до ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_4 ) третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гончар Ганна Володимирівна (м. Київ, вул. Вербицького, буд. 16, прим. 6, кім. 1) про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним - залишити без задоволення.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання його повного тексту.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його апеляційне оскарження.
Повний текст рішення буде складено 18.05.2026.

Суддя Олексій ДИБА