ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року 
м. Київ
cправа № 910/4800/25 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А., 
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В., 
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Жовтень" 
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2026 (Тищенко А. І. - головуючий, судді: Мальченко А. О., Михальська Ю. Б.) і рішення Господарського суду міста Києва від 25.09.2025 (суддя Головіна К. І.) у справі
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Жовтень" 
про стягнення 2 535 485, 13 грн. 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст вимог і підстав позову 
1. У квітні 2025 року Київська міська рада (далі - Позивач, Міська рада, Місто) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Жовтень" (далі - Відповідач, ТОВ "Жовтень", Товариство) про стягнення 2 535 485, 13 грн заборгованості.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Міська рада зазначала, що Товариство є власником об`єктів нерухомості, розташованих на комунальних земельних ділянках з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001, площею 1,2082 га та з кадастровим номером 8000000000:75:741:0006, площею 0,2871 га, що знаходяться по просп. Академіка Палладіна, 31 у Святошинському районі міста Києва. Водночас у період з 12.03.2020 по 27.01.2025 Товариство використовувало згадані земельні ділянки без укладення договору про користування ними і у зв`язку з цим безпідставно зберегло у себе кошти орендної плати, яке мало заплатити Місту. Саме задля стягнення цих недоплачених за спірний період коштів Міська рада і звернулася з позовом у даній справі на підставі положень статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
3. Розглядаючи заявлений позов, господарський суд першої інстанції встановив, а суд апеляційної інстанції перевірив, що 04.07.2024 Міська рада прийняла рішення № 1727/9693, яким передала ТОВ "Жовтень в оренду на 10 років для експлуатації торговельного комплексу комунальні земельні ділянки: площею 1,2082 га (кадастровий номер 8000000000:75:739:0001) та площею 0,2871 га (кадастровий номер 8000000000:75:741:0006), розташовані по просп. Академіка Палладіна, 31 у Святошинському районі міста Києва. 
4. 28.01.2025 Міська рада (як орендодавець) і ТОВ "Жовтень" (як орендар) уклали договір оренди вказаних земельних ділянок, за умовами п. 1.1. якого орендодавець, на підставі свого рішення від 04.07.2024 № 1727/9693 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельні ділянки, визначені цим договором, для експлуатації торговельного комплексу. Земельні ділянки, які є об`єктом оренди, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
5. Умовами вказаного договору оренди сторони передбачили, що: 
- об`єктами оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 04.07.2024 № 1727/9693 та цього договору є земельні ділянки з наступними характеристиками: кадастрові номери - 8000000000:75:739:0001, 8000000000:75:741:0006; місце розташування - проспект Академіка Палладіна, 31 у Святошинському районі м. Києва; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - для експлуатації торговельного комплексу (03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі); розмір (площа) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001 - 1,2082 га; розмір (площа) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:741:0006 - 0,2871 га (пункт 2.1.);
- відповідно до витягів із технічної документації (за формою згідно з додатком 17 до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок (у редакції постанови КМУ від 01.07.2022 № 753)) нормативна грошова оцінка на дату укладення договору: земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001 становить 61 020 155, 31 грн (витяг від 21.01.2025 № НВ-9907587502025); земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:741:0006 становить 20 633 568, 42 грн (витяг від 21.01.2025 № НВ-9907579932025) (пункт 2.2.);
- на земельних ділянках розташований торговельний комплекс загальною площею 9825,1 кв.м., який згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належить орендареві на праві приватної власності (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1021395080000; номер запису про право власності: 16293409 від 05.09.2016) (пункт 2.4.);
- річна орендна плата за земельні ділянки встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (пункт 4.2.).
6. Зазначений договір оренди був посвідчений приватною нотаресою Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В. та зареєстрований 28.01.2025, за № 63.
7. Згідно з витягами з Державного земельного кадастру № НВ-0000080452025 від 21.01.2025 та № НВ-0000080512025 від 21.01.2025, інформаційними довідками № 422808820 від 15.04.2025 та № 422809122 від 15.04.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником земельних ділянок з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001, площею 1,2082 га, та 8000000000:75:741:0006, площею 0,2871 га, місце розташування - м. Київ, Святошинський р-н, просп. Академіка Палладіна, 31, є територіальна громада міста Києва в особі Міської ради. Цільове призначення цих земельних ділянок: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
8. Відповідно до витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.01.2025 № НВ-9907587502025 та від 07.10.2024 № НВ-9950149122024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001 площею 1,2082 га становить 61 020 155, 31 грн; земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:741:0006 площею 0,2871 га - 18 423 402, 83 грн.
9. Також з інформаційної довідки № 422801502 від 15.04.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що на вказаних земельних ділянках розташований торговельний комплекс, загальною площею 9825,1 кв.м., право власності на який зареєстроване за Товариством з 05.09.2016.
10. Водночас за даними Головного управління ДПС у місті Києві № 10131/5/26-15-04-15-03 від 28.03.2025, до моменту укладення відповідного договору оренди з Містом, Товариство сплачувало податкові зобов`язання по платі за землю і за період з 12.03.2020 по 28.01.2025 сплатило грошові кошти у сумі 12 847 946, 50 грн.
11. В той же час за розрахунками Міста, за вказаний період ТОВ "Жовтень" недоплатило за користування комунальними земельними 2 535 485, 13 грн і саме задля стягнення цих коштів Міська рада звернулась до Товариства з позовом у даній справі. 
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
12. Виходячи з наведених обставин, Господарський суд міста Києва рішенням 25.09.2025 позов задовольнив. Ухвалив стягнути з Товариства на користь Міської ради безпідставно збережені кошти орендної плати у розмірі 2 535 485, 13 грн.
13. Обґрунтовуючи ухвалене рішення, суд першої інстанції вказав, що Відповідач, як власник об`єкта нерухомого майна, протягом спірного періоду користувався земельними ділянками комунальної форми власності за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування цими ділянками, у зв`язку з чим місцевий бюджет недоотримав кошти у вигляді орендної плати за використання комунальної землі. За таких обставин, ТОВ "Жовтень" вважається фактичним користувачем спірних земельних ділянок, який без достатньої правової підстави за рахунок Міста - власника земельних ділянок зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування ними, а відтак зобов`язаний повернути ці кошти власникові на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.
14. Перевіривши розрахунок безпідставно збережених коштів, місцевий господарський суд підтвердив його правильність, адже встановив, що такий проведено з урахуванням відповідних рішень органу місцевого самоврядування, чинних ставок орендної плати, коефіцієнтів індексації і тп. 
15. Переглянувши справу в апеляційному порядку, Північний апеляційний господарський суд з висновками господарського суду першої інстанції погодився, а тому своєю постановою від 27.01.2026 рішення місцевого суду залишив без змін.
Касаційна скарга
16. Не погодившись із постановою і рішенням судів попередніх інстанцій, Товариство звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи скаржника
17. Касаційна скарга подана з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
18. В обґрунтування зазначеної підстави вказано про неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій положень статей 3, 13, 16, 1212 ЦК України, статті 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", статей 19, 129, 129-1 Конституції України, статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, статей 2, 7, 13, 73, 74, 80, 86, 236 ГПК України, а також про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо правильного застосування статті 1212 ЦК України у поєднанні з принципом "добросовісності".
19. Скаржник наголошує, що суди попередніх інстанцій проігнорували те, що: (1) у спірних правовідносинах має місце недобросовісна поведінка Міської ради, яка спочатку офіційно відмовилася від фінансових претензій до Товариства за минулий період (шляхом внесення змін до власного рішення), а потім все одно подала позов про стягнення цих коштів; (2) через дію воєнного стану та законодавчі пільги, навіть якби договір оренди був укладений вчасно, Відповідач був би звільнений від сплати орендної плати, а отже, Міська рада не втратила дохід, який вона і так не мала б отримувати за законом; (3) протягом частини спірного періоду на землю було накладено арешт, що блокувало будь-які реєстраційні дії; (4) Відповідач намагався оформити договір, але процес гальмувався з боку саме органу місцевого самоврядування; (5) частина земельних ділянок офіційно передана під комунальні парковки, а тому стягнення заявленої суми призводить до подвійного отримання вигоди Містом. 
20. Скаржник окремо зауважує, що суди попередніх інстанцій механічно застосували практику Верховного Суду минулих років, не врахувавши специфічні обставини воєнного часу та нове податкове законодавство, що кардинально змінює суть "безпідставно збережених коштів".

Узагальнені доводи інших учасників справи
21. Міська рада надіслала відзив на касаційну скаргу, в якому стверджує про безпідставність та необґрунтованість позиції скаржника. Місто зазначає, що Відповідач володіє торговельним комплексом, а отже, є фактичним користувачем земельних ділянок під ним, відтак має вносити плату за землекористування. Оскільки у спірний період договори оренди між сторонами не були укладені, Товариство зберегло у себе частину коштів (орендної плати), які мало сплатити Місту. Адміністративні рішення органу місцевого самоврядування щодо нових договорів не означають відмови від права стягнути кошти за фактичне користування ділянками в минулому, а тому недобросовісна поведінка Позивача у даному випадку відсутня. Оскаржені рішення і постанова ухвалені з урахуванням релевантної практики Верховного Суду, а тому підстав для їх зміни чи скасування немає. У задоволенні касаційної скарги належить відмовити. 
22. З приводу поданої Товариством відповіді на відзив колегія суддів зазначає, що відповідно до частини першої статті 161 ГПК України при розгляді справи судом в порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом.
Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Підстави, час та черговість подання заяв по суті справи визначаються цим Кодексом або судом у передбачених цим Кодексом випадках. Подання заяв по суті справи є правом учасників справи. Суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це необхідним. (частини п`ятої статті 161 ГПК України).
За змістом положень статті 166 ГПК України позивач має право подати відповідь на відзив, з викладенням своїх пояснень, міркувань, заперечень та мотиви їхнього визнання або відхилення; відповідь на відзив подається в строк, встановлений судом.
В свою чергу відповідно до статей 290 - 295, 298 ГПК України заявами по суті справи на стадії касаційного провадженні є саме касаційна скарга та відзив на касаційну скаргу.
Таким чином, враховуючи, що у касаційному провадженні заявами по суті справи є касаційна скарга і відзив на касаційну скаргу, а подання відповіді на відзив при перегляді справи у касаційному провадженні не передбачено, і суд касаційної інстанції у порядку, передбаченому частиною п`ятою статті 161, частиною четвертою статті 166 ГПК України не вважав за необхідне та не надавав ТОВ "Жовтень" дозволу на подання додаткових пояснень щодо окремих питань, які б виникли при розгляді справи в суді касаційної інстанції, у тому числі і необхідності подання відповіді на відзив, подану Відповідачем відповідь на відзив Верховний Суд залишає без розгляду.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
23. Відповідно до частин першої, другої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
24. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
25. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників Позивача (Перепеліцин К. М.) і Відповідача (Салій М. В.), дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права і вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з таких міркувань.
26. Предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога про стягнення безпідставно збережених коштів на підставі статті 1212 ЦК України за використання земельних ділянок без оформлення правовстановлюючих документів.
27. Виходячи з цього, колегія суддів зауважує, що Верховний Суд вже сформував усталену практику щодо застосування статті 1212 ЦК України у земельних правовідносинах, яка полягає в такому.
28. Відповідно до приписів частин першої, другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
29. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
30. Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) реалізуються через право постійного користування або право оренди.
31. Частиною першою статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
32. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 ЗК України).
33. Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
34. Водночас згідно зі статтями 122 - 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
35. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".
36. Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
37. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
38. Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
39. В такий спосіб положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 2.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
40. Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 .
41. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
42. Також Верховний Суд наголосив, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати:
1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача;
2) площу земельної ділянки;
3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки);
4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
43. Як вже зазначалося, розглядаючи заявлений у цій справі позов, суди попередніх інстанцій встановили, що ТОВ "Жовтень" набуло право власності на об`єкт нерухомості, площею 9825,1 кв.м., починаючи з 05.09.2016, проте, договір оренди земельних ділянок, на яких розташований вказаний об`єкт нерухомого майна, був укладений лише 28.01.2025.
44. Тобто, Відповідач у період з 05.09.2016 (реєстрація права власності на об`єкт нерухомості) та до 28.01.2025 (реєстрація права оренди) користувався комунальними земельними ділянками з кадастровими номерами: 8000000000:75:739:0001, 8000000000:75:741:0006 по просп. Академіка Палладіна, 31 у Святошинському районі міста Києва без належного оформлення правовстановлюючих документів на ці земельні ділянки.
45. Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
46. Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).
47. Згідно з пунктом 284.1 статті 282 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
48. Відповідно до статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
49. Відповідно до додатків 11 до рішень Міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" № 456/8029 від 12.12.2019, "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" № 24/24 від 24.12.2020, "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" № 3704/3745 від 09.12.2021, "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" № 5828/5869 від 08.12.2022, "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" № 7531/7572 від 14.12.2023, "Про бюджет міста Києва на 2025 рік" № 426/10234 від 05.12.2024 розмір орендної плати від НГО до земель з видом цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі встановлений у 5% від нормативної грошової оцінки.
50. Згідно з дослідженими судами витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.01.2025 № НВ-9907587502025 та від 07.10.2024 № НВ-9950149122024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001 площею 1,2082 га становить 61 020 155, 31 грн; земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:741:0006 площею 0,2871 га - 18 423 402, 83 грн.
51. В свою чергу відповідно до інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, розміщеної у відкритому доступі на офіційному сайті (https://land.gov.ua/), коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за 2020 рік становить 1,0; за 2021 рік - 1,1; за 2022 рік - 1,15; за 2023 рік - 1,051; за 2024 рік - 1,12.
52. Виходячи з наведених норм та даних, місцевий суд розрахував, а суд апеляційної інстанції перевірив, що сума грошових коштів, які мав сплатити Відповідач за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:75:739:0001 площею 1,2082 га за період з 12.03.2020 по 27.01.2025 становить 11 496 011, 46 грн, а земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:75:741:0006 площею 0,2871 га - 3 887 420, 17 грн, що разом складає 15 383 431,63 грн.
53. Водночас з листа Головного управління ДПС у місті Києві № 10131/5/26-15-04-15-03 від 28.03.2025 вбачається, що ТОВ "Жовтень" сплатило податкові зобов`язання по платі за землю за період з 12.03.2020 по 28.01.2025 у сумі 12 847 946, 50 грн. 
54. Отже, сума недоплачених, безпідставно збережених Відповідачем коштів склала 2 535 485, 13 грн. 
55. З наведеного слідує, що здійснюючи провадження у цій справі, суди попередніх інстанцій достеменно встановили користувача спірних земельних ділянок, площу таких ділянок, період користування земельними ділянками за відсутності правих підстав, а також суму безпідставно збережених кошів, що мала бути сплачена до місцевого бюджету. 
56. Звідси їх висновок про задоволення позовних вимог Міста у цій справі колегія суддів Касаційного господарського суду визнає таким, що зроблений з правильним застосовуванням норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, а також з урахуванням релевантних правових позицій Верховного Суду щодо правильного застосування означених правових норм.
57. Обставин недобросовісної чи суперечливої поведінки Міської ради у спірних правовідносинах суди попередніх інстанцій не встановили, жодних рішень, що свідчили б про прощення Містом Товариству боргу чи про врегулювання такої заборгованості в інший спосіб матеріали цієї справи не містять, а відтак аргументи касаційної скарги про необхідність формування у даній справі висновку щодо застосування приписів статті 1212 ЦК України у поєднанні з принципом "добросовісності" Верховний Суд визнає необґрунтованими і за цим відхиляє. 
58.  У цій частині колегія суддів також зауважує, що у висновку про те, що особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не має права на пільги щодо звільнення її від нарахування та сплати орендної плати за землю, передбачені відповідними положеннями Податкового кодексу України, суди попередніх інстанцій спиралися на правові позиції Верховного Суду, висловлені у постановах від 08.10.2024 у справі № 916/2498/22 та від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20, в той час як скаржник у касаційній скарзі не наводив аргументів для відступу від вказаних позицій, а суд касаційної інстанції касаційне провадження у цій справі з підстави, визначеної у пункті 2 частини другої статті 287 ГПК України не відкривав. 
59. Щодо ж доводів Відповідача про вжиття ним усіх необхідних заходів для швидкого укладення договору оренди, то вони судом першої інстанції були враховані, однак з посиланням на правову позицію, яку викладено у постановах Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18, від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, від 21.03.2023 у справі № 922/2095/21 обґрунтовано відхилені, з поясненням того, що при розгляді даної категорії справ причини, з яких відповідач не оформив право користування земельною ділянкою, у тому числі, якщо це сталося в результаті поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, не мають значення для правильного вирішення спору. 
60. З приводу аргументів скаржника про те, що за адресою спірних земельних ділянок Міська рада закріпила паркувальні майданчики за КП "Київтранспарксервіс", яке також користується цими земельними ділянками, варто вказати, що суди попередніх інстанцій їх розглянули та вказали, що в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази, які б вказували на зазначені Відповідачем обставини. В свою чергу про обставини накладення арешту на спірні ділянки Відповідач у відзиві на позов взагалі не зазначав.
61. Колегія суддів нагадує, що відповідно до приписів частини другої статті 300 ГПК України, суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
62. Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16 суд касаційної інстанції не вправі здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди при вирішенні справи, а повноваження суду касаційної інстанції обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги.
63. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (див. постанови Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19).
64. Колегія суддів наголошує, що переглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд виконує функцію "суду права", розглядає спори, які мають найважливіше (принципове) значення для суспільства та держави, та не є "судом фактів". Незгода скаржника з рішеннями судів попередніх інстанцій або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішеннях, не свідчить про їх незаконність, а відтак і підставою для їх зміни чи скасування не являється.
65. Ураховуючи наведене, Верховний Суд вважає, що заявлена у касаційній скарзі підстава касаційного оскарження рішення і постанови судів попередніх інстанцій в межах здійснення касаційного провадження у цій справі свого підтвердження не знайшла. Неправильного застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права судами попередніх інстанцій суд касаційної інстанції не встановив. 
66. Враховуючи спірний характер правовідносин сторін, колегія суддів вважає, що наведена міра обґрунтування даної постанови є достатньою у світлі конкретних обставин справи, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
67. Учасникам справи надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
68. Крім цього, касаційний суд у прийнятті даної постанови керується принципом res judicata, базове тлумачення якого вміщено в рішеннях Європейського суду з прав людини від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", в яких цей принцип розуміється як елемент принципу юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicatа можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у даній справі скаржником не доведено і не обґрунтовано.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
69. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
70. Відповідно до частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
71. Під час касаційного розгляду Верховний Суд не встановив неправильного застосування чи порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Оскаржені рішення і постанова ухвалені за результатами повного, всебічного та об`єктивного дослідження обставин справи і підстав для їх зміни чи відміни, за мотивів наведених у касаційній скарзі, колегія суддів Касаційного господарського суду, не вбачає.
Судові витрати
72. Cудовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
За таких обставин, керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Жовтень" залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2026 і рішення Господарського суду міста Києва від 25.09.2025 у справі № 910/4800/25 залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.